物业经营管理的未来发展
第十章物业经营管理的未来发展
历年考情
2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。
从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，是物业管理行业发展的方向。
第一节资产管理的未来发展
知识点一：我国资产管理的现状与问题（轮换考点）
1.简述我国资产管理的基本现状？
答：1．区域状况
一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。
①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高
②经济发达地区资产管理市场孕育较早
③经济发达地区物业服务企业经营效益较好
④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。
2．企业运作状况
在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。
2.简述资产管理的主要类型？
答：目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。
1．专业服务
专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管理经验，以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。
物业服务企业既可以提出方案，全程参与方案的实施，也可以仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。
2．多种经营
多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。
多种经营包括：物业服务衍生服务、代办服务和咨询服务等。
3．资产经营
资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。资产经营的对象主要是不动产。其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营，也有合作经营。
3.简述资产管理的运作形式？
答：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。
1．自营
自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。如物业服务企业扩大经营范围，以管理部为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。
2．提供交易平台
提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场（旧货市场）等。
3．合作经营
合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产管理经营。如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据
业主需求联系销售商为业主安装直饮水设备，而非自行研发、生产和销售。从资产管理经营实践来看，合作经营是当前较普遍的运作形式。
知识点二：国内外资产管理经验借鉴（轮换考点）
4.简述香港、台湾、美国地区的资产管理？
答：（一）香港地区的资产管理
1．公营房屋的资产管理——物业管理私营化。
针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离。
2．私营房屋的资产管理——大型企业管理为主。
香港的私营房屋主要由一些大型企业管理为主，这些机构不仅可为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦考虑跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业投资组合管理、建筑顾问、估价，并协助提升物业资产价值。
3．设施物业的资产管理——由设施管理公司管理。
现在很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由
设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。
（二）台湾地区的资产管理现状
1．台湾资产管理的界定
台湾物业管理以实现整合业界软硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：第一类是建筑物与环境的使用管理与维护；
第二类为生活与商业支持服务；
第三类则是资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。
2．台湾资产管理的内容
(1)不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定、估价等；
(2)不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租赁、代理等；
(3)不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；
(4)不动产投资服务，如提供不动产的投资管理、收益等服务；
(5)其他服务，如提供不动产证券化、经纪等服务。
大陆的资产管理的外延包含台湾的物业管理、生活与商业支持服务以及部分资产管理的内容。
（三）美国的资产管理
1．物业管理衍生性服务
除常规性物业管理服务外，团队同时努力为居民创造一种既舒适又有人情味的居住环境。如在住宅区内，购进一流的管理设施，开设
超市、图书馆、餐厅、理发室等。
2．物业经营
团队依托于常规物业管理参与物业的经营，从事物业租售代理、估价、咨询等。
3．资产管理
美国物业管理行业所从事的资产管理是通过资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流通性，成为新的利润增长点。如抵押贷款证券化；房地产投资信托基金。
知识点三：资产管理未来发展的广度与深度（轮换考点）
5.资产管理未来发展的广度与深度？
答：谢家瑾：提出物业管理未来发展应实现“纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”的观点，就是在物业管理平台上开展资产管理。总的来说，资产管理未来发展应注意从广度与深度两个方面实现突破。
1．深度纵向突破
(1)上游环节。
向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓
展资产管理的重点。
(2)下游环节。
向下游环节拓展资产管理是指物业服务企业以业主及其他单位传统物业管理相关需求为基础，提供多种经营——如代办服务；资产经营——如建立租售中心；专业服务——如设计装潢。
2．广度横向突破
横向突破的形式包括战略合作和商业合作。
战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。
商业合作主要是以利润、满足业主需求等为主题的合作模式。
开展横向的战略合作与商业合作，不仅可以丰富物业管理内容，实现物业服务企业、合作伙伴与客户三者的共赢，增加企业经营利润；而且可以通过与合作伙伴进行优势互补，提升物业服务水平与档次。
知识点四：资产管理发展对物业管理行业的影响（轮换考点）
6.简述资产管理发展对物业管理行业的影响？
答：行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。
核心产品代表行业的核心竞争力，一个行业的核心产品并非决然不变；随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位
于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。随着行业发展，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。
传统物业管理、多种经营、专业服务与资产经营之间既相对区别，又相互配合，共同促进物业管理行业宗旨的践行和实现。这种经营管理提升了物业管理整体技术含量，增加了行业利润点，提高了行业创富能力，能实现行业发展由粗放型、劳动密集型向集约型、技术知识密集型的转变，促进行业转型升级。
例题
资产管理的主要类型包括（）。
a.专业服务
b.多种经营
c.资产经营
d.自营
e.提供交易平台
第二节绿色建筑与物业经营管理的发展
按绿色建筑的理念推进建设，采用绿色技术实施建设，取得绿色建筑的标识认证，已经成为中国建筑业的主流趋势。
在绿色建筑运行中，物业管理服务扮演着极为重要的角色，如设施设备的养护、节能改造、环保节能材料的使用等。
知识点一：绿色建筑概述（轮换考点）
1．简述绿色建筑的概念及发展？
答：绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
绿色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、节材、环境保护。
绿色建筑发展史
如今，“鸟巢”、“上海生态建筑示范楼”及“清华超低能耗示范楼”等绿色建筑示范项目已成为我国绿色建筑发展的阶段性标志。
2.简述绿色建筑的设计理念？
答：1．节约能源与节约资源
在建筑设计过程中，应尽量使用各种可再生资源，如太阳能、风能等。同时，要求采用更先进的节能材料与技术。这样，不仅能尽量避免对不可再生资源的消耗，还不会对环境造成污染。
2．回归自然
主要体现在如下几方面：
(1)建筑体外部。
绿色建筑体的外部要强调与周边环境相融合，和谐一致、动静互补，做到保护自然生态环境。
(2)建筑体内部。
内部使用空间不采用对人体有害的建筑材料和装修材料并保证室内空气清新，温、湿度适当，使居住者感觉良好，益于身心健康。
(3)地理条件。
要求土壤中不存在有毒、有害物质，地温适宜，地下水纯净，地磁适中。
(4)建筑材料。
绿色建筑应尽量采用天然材料。
3．环保型建材
当前，环保型建材已得到很大的发展，产品多种多样，出现了新型保温隔热材料、新氆防水密封材料、新型墙体材料、装饰装修材料和无机非金属新材料等。此外，环保型装饰材料还包含了一些新型的合成材料，如一种质地柔软、透气性良好的“防霉壁纸”。
3.简述绿色建筑的主要形式？
答：以下主要介绍仿生建筑和智能化建筑两种类型。
1．仿生建筑
仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律，并通过这些研究成果的运用来丰富和完善建筑的处理手法，促进建筑形体结构及建筑功能布局等的高效设计和合理形成。如图：
2．智能化建筑
智能建筑是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、控制技术、多媒体技术和现代建筑艺术有机结合，并通过对设备的自动监控，对信息资源的管理，对客户的信息服务及其建筑环境的优化组合，获得合理投资；同时，适合信息技术需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的现代化建筑物。
智能化建筑主要可以分为三大系统：安全防范系统、通信及控制系统、多媒体系统。
知识点二：绿色建筑评价体系（轮换考点）
4.简述绿色建筑评价体系？
答：1．国外绿色建筑评价体系
发达国家已经建立起比较成熟的绿色建筑评价体系。
2. 国内绿色建筑评价体系
我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》，标准主要用于评
价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑。
该体系包括6大指标：
（1）节地与室外环境；
（2）节能与能源利用；
（3）节水与水资源利用；
（4）节材与材料资源利用；
（5）室内环境质量；
（6）运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能（公共建筑）。
知识点三：绿色建筑物业经营管理发展状态（轮换考点）
5.简述绿色建筑物业经营管理发展状态？
答：绿色建筑在运营成本降低、建筑价值增加、投资回报增长、使用率提高等方面具有明显效益。
目前，绿色建筑运行的物业经营管理具体内容主要体现在以下几个方面：
1. 控制空气质量，提高大气洁净度
如提倡使用环保燃料，在车道两边设置绿化带等。
2. 加强雨水、污水的排放、处理和再利用
建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将雨水污水进
行处理，变废为宝，使雨水污水成为住区的再生水资源。
3．垃圾分类处理
垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。
4．控制噪声
噪声控制是绿色建筑物业经营管理的重要内容之一。与物业经营管理有关的噪声源主要有：配套设备运行、汽车启停刹和施工装修等方面。
5．注重采用新型建材饰材和自然能源
传统建筑用材料在生产、使用和废弃过程中，不仅要消耗大量的资源和能源，还会排放大量的废气、废渣，从而使环境污染日益严重。作为现代建筑工程的新型建材，健康建材、绿色建材、环境建材、生态建材等在发达国家被采用的比重高达80%-90%，日本还推出了“无化学”住宅。
知识点四：绿色建筑物业经营管理的未来发
展（轮换考点）
6.简述绿色建筑物业经营管理的未来发展？
答：我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段。在绿色建筑的经营管理方面，无论是经济效益、社会效益，物业服务企业均收效甚微。
面对这种局面，物业服务企业应从如下几个方面入手。
1．强化物业服务企业的责任与地位
在绿色建筑经营管理过程中，物业服务企业针对绿色建筑的实际状况，拟定经营管理服务标准、流程，使绿色设施正常运行，达到设计目标，并获得绿色运营认证。积极推动相关政府部门对绿色建筑物业服务企业的政策支持。
2．控制绿色建筑物业经营管理的成本
绿色建筑的开发有增量成本，同样，绿色建筑的运行也有增量成本。所以，在进行绿色建筑的物业经营管理成本测算时，应适当考虑绿色建筑运行的增量成本部分，确保物业服务企业在绿色建筑的经营管理中的合理收益。
3．强化智能控制与信息管理系统的使用
在绿色建筑使用过程中，能耗、水耗、材耗、舒适度等均是反映绿色目标的重要数据，物业服务企业需要通过对绿色建筑运行数据的监测来获取。
绿色建筑的智能控制和信息管理系统广泛采集环境、生态、建筑物、设备、社会、经营等信息，为控制、管理与决策提供良好的基础。
4．做好操作流程与评估体系配套
在遵循《绿色建筑评价标准》基础上，运用全寿命周期理念，物业服务企业应制定配套的绿色建筑物业经营管理绩效评估体系，并制定相应操作流程，做到最大限度节约资源和保护环境。
5．注重科技的引领与创新
绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业主要是通过应用节能、智能化技术来实现节能降耗的目标。因此，科技即是绿色建筑物业经营管理发展方向的导航，又是绿色建筑物业经营管理发展的坚实支柱，其中既含有理论层面上的创新研究，也包含先进技术的开发与应用，
例如：供热、通风和空调设备节能技术，能耗监控系统，水、电、气、热等的分项计量，水循环利用，新型绿化灌溉技术，垃圾分类收集与处理技术，楼宇能源自动管理系统等。同时，物业服务企业还要关注、学习绿色建筑经营管理的先进做法，结合绿色建筑和物业服务企业的实际情况，不断持续改进，提高自主创新能力。
例题：关于绿色建筑的四节一环保是指（）。
a.节能
b.节耗
c.节地
d.节材
e.环境保护
第三节信息技术在物业经营管理的应用
不少物业服务企业开始应用基于erp的物业管理系统，将物业管理服务中的基础资料处理、基本业务流程管理、成本核算等从手工操作中解放出来，并且实现了部分衍生数据分析功能；另外，融合新一代互联网技术的智慧社区建设逐步兴起，为在基础物业管理服务平台上，充分利用丰富的物业经营管理资源，开展更多的便民和增值服务，打开了广阔的空间。
知识点一：信息技术对物业经营管理的意义（轮换考点）
1.简述信息技术对物业经营管理的意义？
答：移动互联网的普及对社会产生了巨大影响，使人们的生产生活发生了全新变化，也为各行各业的经营管理带来了机遇和挑战。现代信息技术的应用既可以帮物业服务企业创造新的商业模式，又可以改变管理服务方式、降低管理服务成本，提高管理服务工作的透明度，是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力。
知识点二：云计算在物业经营管理的应用（轮换考点）
（一）云计算概述
2．简述云计算的含义？
答：云是网络、互联网的一种比喻说法。狭义云计算指IT基础
设施的交付和使用模式，指通过网络以按需、易扩展的方式获得所需资源；广义云计算指服务的交付和使用模式，即通过网络以按需求、易扩展的方式获得所需服务。
云是一组数量众多的、互联到一起的计算机。这些计算机可以是个人电脑或网络服务器，可以是公共的或私有的。云计算利用庞大的服务器群为用户提供服务，用户不必了解为其服务的软件是什么，不必了解数据源的位置，不必了解为其提供服务的服务器的数量、位置以及协同工作的方式等。用户只要知道需要做什么就可以了，剩下的事情交给服务器处理。
3．简述云计算的基本特征？
答：通常云计算服务具备以下几项特征：
(1)基于虚拟化技术快速部署资源或获得服务；
(2)实现动态的、可伸缩的扩展；
(3)按需求提供资源、按使用量付费；
(4)通过互联网提供、面向海量信息处理；
(5)用户可以方便地参与；
(6)形态灵活，聚散自如；
(7)减少用户终端的处理负担；
(8)降低了用户对于it专业知识的依赖。
3.简述云计算的分类？
答：对于云计算的分类，目前比较统一的方式是从以下两个方面进行划分。
1．按服务的层次
(1)IaaS(基础架构即服务)。
云计算的基础层次是IaaS
(2)PaaS(平台即服务)。
在IaaS之上是PaaS
(3)SaaS(软件即服务)。
云计算的最上层是SaaS
2．按云的归属
主要分为公有云、私有云和混合云。
4.简述云计算的应用形式？
答：云计算最主要的应用形式有以下六种：
(1)软件即服务(saas)。
(2)网络服务。
(3)平台即服务(paas)。
(4)管理服务提供商(msp)。
(5)商业服务平台。
(6)互联网整合。
5.简述saas云服务在物业经营管理中的应用？
答：1．saas云服务让无形的物业经营管理服务变为有形资产
物业管理服务行业，突出的是对“物”的管理和对“人”的服务，而“服务”作为贯穿其中的一项无形产品，绐予客户的大多属于一次性的体验，难以有迹可循，这使得“服务”本身难有追溯性、复制性，很难成为一个独立的可以客观评价的商业化产品。而随着“云”技术的应用，未来的客户体验将会随着客户每一次的体验过程而被一一记录下来，并随着客户体验行为的变化而逐一被分析，得出精准的客户消费行为的分析数据。
2．saas云服务创造全新的物业服务体验
“云”时代来临，改变的将不仅是人们的生活方式，智能化的科技应用将带给人们一种全新的生活体验。如通过“云”平台自助查询有关物业各项日常管理服务的工作状况、物业费的预算及支出情况；以及查询自家的水、电、气及物业费等各项常规开支的缴费记录，并自助完成缴费等。
3．saas云服务推动物业管理行业向技术密集型转变
物业管理作为劳动密集型的行业，在“云”技术的应用与普及下将逐渐向技术密集型转变。“云”时代下的物业服务不再仅仅围绕着
传统的保安、保洁和保修等基础层面，而将会围绕着客户的全新生活方式及体验来提高行业的技术含量与专业性。
知识点三：大数据在物业经营管理的应用（轮换考点）
6．简述大数据的含义？
答：大数据有三种类型：
一是结构化数据，即行数据，存储在数据库里，可以用二维表结构来实现的数据。
二是半结构化数据，这种数据包括电子邮件、办公处理文档等。
三是非结构化数据，包括图像、音频和视频等可以被感知的信息。
据统计，企业中20%的数据是结构化的，80%是非结构化或半结构化的。大数据技术是指从各种各样类型的巨量数据中，快速获得有价值信息的技术。
7．简述大数据的特点？
答：大数据一般指10TB（1TB=1024GB）规模以上的数据。具有以下四个特征：
(1)数据体量巨大。从TB级别，跃升到PB级别。
(2)数据类型繁多。比如博客、社交网站、论坛、金融交易、电子邮件、文件等。
(3)价值密度低。我们每个人都是数据的创造者和使用者，要在
物业公司发展规划书
物业公司发展思路 一、发展前景 1、公司将始终努力为广大业主和物业使用人提供贴心、便捷、周到、细致的物业服务，创建优秀物业服务品牌，使人性化的服务理念深入人心，努力为公司所服务的各个项目创造安全、文明、舒适的生活和工作环境。 2、公司将不断创新、完善物业服务，接轨先进的物业管理模式，完善管理制度，精益求精，不断提高物业服务品质，提高业主满意率。 3、公司确定未来发展目标，迎合市场需求，积累企业实力，取得良好的社会和经济效益。公司将不断发展拓展服务外延，努力把公司发展成为本地区实力强、品质高的物业行业知名企业。 二、实施要点 （一）做好人才的选拔和培训工作 物业管理是一个多元化的职业，做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识，还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了解。在人才招聘时不但要有过硬的技术，更要有好的品德。好品德是物业从业人员必备的素质。在人员的选拔上唯才是举，德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。 公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。对员工进行长期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等，使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足，做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展具有足够的动力。
（二）可行的工作制度 制度要具有针对性、可行性。健全的制度使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后，毋论在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。 （三）塑造企业文化 企业的健康发展需要两种纽带：一种是物质、利益的纽带；另一种是文化、精神的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带，是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境，提高员工的精神道德素质和技术文化素质，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带，并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以，公司文化是企业持久竞争优势的来源，是企业发展的内在驱动力。企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。 三、实施步骤 （一）具体实施步骤 1、从内部着手，抓好公司内部的管理工作。严格规章制度，统一质量体系标准，做到有章可循，整齐划一； 2、对员工严格要求狠抓工作的落实，各项工作明确时间节点，强化执行力； 3、对日常工作要积极、及时、准确的给予解决，关注好细节，做好回访，各项工作要留有痕迹； 4、公司上下认识，发挥每名员工的主观能动性，加强其责任感、
物业管理未来展望
物业管理未来展望 今年是物业管理行业在中国内地走过的第33个年头，目前已有7万多家企业、600多万从业人员，涌现出龙湖、金科、万科、保利等一批全国性物业企业。然而，谢家瑾坦言，虽物业管理在我国呈现加速发展的势头，发挥了对经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用，“但客观来讲，该行业总体还处于低水平运行状态。” “刚性成本急剧上升、价格调整机制缺失，使物业收费与成本出现严重倒挂，相当数量的企业陷入生存困境。”谢家瑾称，在信息化、网络化的经济环境下，一些企业对成本上涨束手无策，引发了服务标准降低和弃管小区等社会问题。同时，传统的密集型劳动和简单服务限制了行业发展，使物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄。 对此，谢家瑾提出，要通过引入新技术、新业态和新方式，开创全新物业商业模式。“企业要提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，这是物业管理科学发展的必然选择。 事实上，物业服务的质量，已经成为消费者在购房时的重要依据。谢家瑾举例说，龙湖的房子为什么越做越好，因为在项目开发前期，龙湖物业有近300人的团队介入地产服务，并在销售和入住阶段，为业主提供服务，“这样既受到开发商的欢迎，还通过有偿服务赚取了可观收益。” 对于物业管理行业的未来发展，谢家瑾表示，中国物业管理将在未来五年基本形成行业转型升级的运作和盈利模式，初步实现转型升
级的基本目标还需十年。谢家瑾称，现在物业管理将以科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，要建立新的商业模式、服务方式和管理方法。 另外，还有业主(投资者)的需求。随着业主对物业管理服务的要 求日益升级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高，范围越来越大，影响力不断提升。在这种环境下，物业服务公司逐步摒弃了“大而全、小而全”的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。 实际上，各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及 电梯、冷冻机组、消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司。香港早已采取了这种模式并获得成功。随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引入国内物业市场，国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等，也都将原行雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去。 物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业 保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。目前的一些物业服务公司已经对物业进行资产管理做了初步探索，但客观讲，在意识方面、操作手法方面以及现有物业服务公司的实际水平方面都存在不足，仍处于雏形阶段。谢家瑾会长就曾指出：“尽管不少物业服务企业都在搞多种经营进行创收，但大多停留在小打小闹，没有深入到资产管理的核心中，也不能获得可观的利润。”资产管理的概念和主要手段
物业管理未来商业模式地构建
物业管理未来商业模式的构建 文/ 陈伟 物业管理行业要实现末来三十年的持续进步，就必须着力于转变发展方式，凋整产业机 构，其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式。 一、代表未来的三种商业模式 虽然我国目前几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概 括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 展望未来，尽管以提供综合性基础服务来获取物业服务费收入的物业服务提供商模式存 诸多的天然缺陷，但物业管理初级阶段的社会经济条件和事物存在的惯性力量，决定了这种商业模式不会很快消亡。同样，物业资源开发商和物业顾问服务商模式，也将在今后一段时期得到进一步的发展和优化。但除此以外，笔者认为，另外一种商业模式，可能代表着未来物业管理行业的发展方向。 1．物业服务集成商 物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业 模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务( 计划管理模式、制订管理方案、选择分 包企业) 、中端监管服务（监督服务过程、管控服务品质）和后端评判服务（汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业）的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性 物业服务产品。其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控 制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。 物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为 专业的业主团体，该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交 易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾，对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险；缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监管物业服务企业的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在 动力，难以取得超额利润和实现快速增长 物业服务集成商模式的商业逻辑是“管作分离”，而非“以管代作”。业界曾有人根据 企业自有人员数量和管理面积的关系，对中国的物业服务商和美围的物业服务集成商进行了 简单的比较：以人均管理面积统计，美国企业为30000平方米，中国企业为3000平方米，进而得出中国物业服务企业的劳动生产率仅为美国的1/10 的结论。实际上，这一推论的错误之处，在于忽视了一个基本事实：物业服务集成商模式下精简的操作型人员，是以身份转换为专项服务供应商员工的力式，继续存在于物业服务市场的。 物业服务集成商模式的推广和普及、从专业素质看，主要取决于企业整合和挖掘物业服 务价值链的能力，物业服务企业比客户更为了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的 专业优势，是其整台和把控价值链能力的核心；从外部条件看．主要依赖于专项服务市场的 成熟和税收扶持政策的落实，只有清洁、绿化、维修和秩序维护等专业服务市场的充分发 育．才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势，只有酬金税费的确立以及增值税制的推广，才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双 赢选择。 2 ．物业资产运营商 物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展， 从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常 维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和
我国物业管理模式的未来发展思路
Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2019, 8(7), 1342-1351 Published Online July 2019 in Hans. https://www.360docs.net/doc/2b13959421.html,/journal/ass https://https://www.360docs.net/doc/2b13959421.html,/10.12677/ass.2019.87183 The Future Development of Property Management Model in China Qi Xu Yunnan University of Finance and Economics, Kunming Yunnan Received: Jul. 10th, 2019; accepted: Jul. 23rd, 2019; published: Jul. 30th, 2019 Abstract At present, the property industry has major problems such as limited intervention in the early stage, relatively low level of development, various interest groups having not formed a community of interests, channels for property service complaints and rights protection being not smooth, and property capitalization operations being facing severe challenges. In order to change this situation, property management companies have chosen to transform and upgrade, and different back-grounds of the times have provided an opportunity for the transformation of property companies. The new laws and regulations have standardized the industry standards. The implementation of the Internet has brought new opportunities to the property management industry. The supply-side reform has further clarified the development direction of the property management industry. In the process of transformation, the property management enterprises gradually get rid of the dependence on the developers, the real estate industry implements separate operations, and the property companies themselves choose the mode of innovation in management and oper-ation separation. In addition, the increase in consumer demand has led to the diversification of property management consumption. Regardless of how the future property companies develop, the basic services and diversified operations are still the foundation of the company. At the same time, it is necessary to combine the online and the offline to expand the market players. Along with the development of the industry, enterprises have put forward higher requirements for tal-ents, which has gradually changed the industry's human resources pattern, and the future cooper-ation and win-win has become the main theme of industry development. Keywords Property Management, Property Consumption, Separate Operations, Separation of Management, Supply-Side Reform 我国物业管理模式的未来发展思路 徐齐 云南财经大学，云南昆明
物业管理信息系统未来发展趋势
物业管理信息系统未来发展趋势 09物业管理1班吴菁芸090141397 随着我国国民经济的飞速发展，我们已经逐渐地进入信息化社会，对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段。于是乎各行各业纷纷开发相关的管理信息系统以期提高工作效率，获得竞争优势，而这在物业管理领域也不例外。 物业管理信息系统和其他行业的管理信息系统相比开发较晚，毕竟在我国，物业管理的发展也不过几十年光景，即便是发展相对成熟的欧美等国，与其他领域相比仍算是起步较晚的行业。但目前在许多发达国家及地区，许多物业管理企业都在不同程度上建立起来了自己的物业管理信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。 就以台湾地区物业管理信息系统为例，起源于集合式住宅因应小区财务管理数字化以防止占用公款之人为弊端以及行政作业计算机化以解决繁杂的庶务需求开始，逐渐发展出一套具备小区资产管理、小区财务管理、小区行政管理、小区讯息管理以及小区通路管理等以小区管理功能为主的物业管理信息系统。尤其是针对其商业经济的高度发展，物业公司通过数字化技术的导引，采取ERP系统开发特性及模块，整合物业管理对软件功能的要求，开发出符合台湾经济发展的商业型物业管理信息系统，如良缘科技开发的ePMS物业管理信息系统、新都兴有限公司开发的New City物业管理信息系统都是目前较为成熟的物业管理信息系统。 物业管理信息系统在近年来如此得到众多物业管理公司的重视，与其自身系统功能的优点是分不开的。 (1)能够合理、科学地对物业管理文件及资料进行管理。 随着物业管理的发展，其管理内容也不断增加，对于如小区房屋情况、住户档案、写字楼的公共设施维修情况、物业公司的各种统计报表等，若仍依赖于过去的手工方式，耗费大量的人力、物力不说，而且文件资料容易丢失，其安全性与永久性令人堪忧。而在现代计算机技术的支持下，这些问题都能得到有效的解决。 (2) 便于人们查询，提高工作效率。 随着人们生活水平的不断提高，人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求，除了拥有坚实的硬件基础外，一套现代化的物业管理信息系统能够帮助物业公司通过网络共享数据库，进而快速、准确地查询有关的信息，提高工作效率。 （3）可以及时信息交流，改善服务质量。 通过计算机软件对小区物业管理信息的规范管理，可以及时的掌握业主们的需求，并根据需
国内物业管理行业生存发展的现及未来前景
国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点 更多资料 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。 物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。 一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用 （一）促进国民经济的增长 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房
消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。 （二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平 国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。 （三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾 物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军
物业经营管理的未来发展
第十章物业经营管理的未来发展 历年考情 2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。 从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，是物业管理行业发展的方向。 第一节资产管理的未来发展 知识点一：我国资产管理的现状与问题（轮换考点） 1.简述我国资产管理的基本现状？ 答：1．区域状况 一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。 ①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高 ②经济发达地区资产管理市场孕育较早 ③经济发达地区物业服务企业经营效益较好
④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。 2．企业运作状况 在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。 2.简述资产管理的主要类型？ 答：目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。 1．专业服务 专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管理经验，以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。 物业服务企业既可以提出方案，全程参与方案的实施，也可以仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。 2．多种经营 多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。 多种经营包括：物业服务衍生服务、代办服务和咨询服务等。 3．资产经营
资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。资产经营的对象主要是不动产。其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营，也有合作经营。 3.简述资产管理的运作形式？ 答：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。 1．自营 自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。如物业服务企业扩大经营范围，以管理部为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。 2．提供交易平台 提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场（旧货市场）等。 3．合作经营 合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产管理经营。如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据
物业管理的起源
物业管理的起源 物业管理的起源 现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治?A?霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO-Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 中国物业管理发展简况 从国内物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生、保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。 20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之—物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 1998年，《广东省物业管理条例》颁布实施，不过随着社区建设的不断发展，楼盘小区的日渐增多，出现了诸多新情况、新矛盾。该条例后来进行了多次修订。 2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。 2009年3月1日，最新修订的《广东省物业管理条例》开始施行。 从2010年4月1日起，由佛山市及下属五区建设局主持起草的《佛山市物业管理办法》（试行））以下简称《办法》）正式公布。
未来物业管理发展趋势
未来物业管理发展趋势 我国的物业管理正处在蓬勃发展的时期，将有越来越多的人转向物业管理行业。此外，有关专家指出，将来城市公用设施的管理、环境的管理也应该交由物业管理公司管理，这就为物业管理提出了一个新的课题。21世纪物业管理将可望进人市场化运作阶段。 未来物业管理将呈现以下几大发展趋势。 l专业化发展趋势 物业管理专业化是指由专业服务公司来完成物业管理的服务。主要表现在一种是规模较大的物业管理公司成立专业性的服务公司对本公司物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业项目；另一种是规模较小的物业管理公司将自己的物业管理项目以分包的方式委托给不同的专业公司进行物业管理的专业化是市场经济的必然结果。其优点在于一是将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病；二是将有利于物业资源的优化配置，对整个物业管理行业的健康发展起到很大作用；三是能使物业管理公司为业主或用户提供更完美、周到、专业的服务，在激烈的市场竞争中处于优势地位，从而使物业管理公司获得较佳的经济效益。 2集团化发展趋势 物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的物业管理企业集团，这也是物业管理市场发展的要求。作为由政府定价或政府指导价的微利型行业．物业管理的规模效益就显得尤为重要，这在客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路；而激烈的市场竞争必然会实现物业管理企业的优胜劣汰，从而使一部分物业管理企业发展壮大·使物业管理集团化趋势能够形成。另外，物业管理企业之间可以通过兼并、台作等方式，实现强强联合，从而形成物业管理集团。 3品牌化发展趋势 物业管理品牌化是指物业管理行业走向以品牌为中心的发展之路。物业管理是社会化、专业化、企业化和经营型的管理，进行市场化管理，也就是通过市场对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化必定会引人市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，有雄厚实力和好的品牌的优胜企业，走上良性循环的发展之路、实力不强、品牌不佳的企业会被淘汰．这些都会促使物业管理企业走向品牌化发展道路。物业管理的行业特征也决定物业管理 必须走向品牌化发展道路。 4智能化发展趋势 物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理和服务的一种现代化管理手段，是未来物业管理发展的一大趋势。应该说，智能化管理对物业承建商、企业、业主三方面都将产生吸引力。随着现代科技的发展，特别是信息科技的发展，人们对物业的管理要求越来越高，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化．会增加物业的智能化程度，从而使物业管理的智能化程度提高。对于物业企业来说．实行智能化管理，能降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量， 这会促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，从而提高物业管理的智能化水平。而在现代社会，无论是在工作中还是在生活中，人们对智能化程度的要求也越来越高，这种有效的、现实的社会需求，最终会推动物业管理智能化的发展。 5国际质量标准化管理趋势 国际质量标准化管理是指物业管理企业在对物业进行管理的同时遵守国际质量标准体系的有关要求。物业管理实践已经充分证明，引入国际质量管理标准体系(包括Is09000国际质量管理标准体系和Isol400l国际质量管理标准体系等)，对物业管理的规范化运作．提高物业管理的服务质量，确实起到丁很大的作用，适合市场经济要求。随着物业管理市场竞争
物业未来的发展
物业未来的发展 随着物业的发展，物业的常规服务以远远不能满足现在的业主需求，物业在萌芽发展期时，第一批业主在享受着物业给业主们带来的优质服务与便利如：装修时提供的便利、标准式供暖、清扫公共卫生、安全秩序、抄收水电费等一切的便利。当时能住在有物业的小区，业主们都觉的自己是高大尚。可随着物业的发展，业主们也在改变着对物业服务的看法。20多年的物业发展，价值观和服务观都改变，现在的物业服务以远远不能满足业主或使用人多层次的需求，现在的物业服务需求的更高更多。 大多数物业服务管理公司都在说物业费很难收取，业主对缴纳物业费有很大的抵触，物业服务管理公司和业主之间成了一种斗争，而不是和睦相处，物业服务管理公司好像成了要债的。怎么样才能改善这样的一种关系，那就要看物业服务管理公司怎么样去提高自己的服务让业主们必须觉得所也缴纳的费用是“费有所值”才会乐于缴费。 许多物业服务管理公司仅仅停留在常规性物业服务，(这里的物业是指房产与房产配套设施设备)，而委托性服务和经营性服务面太窄，不仅不能满足业主或使用人多层次的需求，也使公司失去很大一块利润。物业服务管理公司只重视物业的常规服务，而忽视了与业主的人文环境的培育和业主本人需求。一个小区有几百上千人，这么大的资源，物业服务公司因去考虑如何挖掘利用起来。
现在的业主需要什么样的服务呢？无非就两点。 第一是对物业本身的服务，也就是常规性服务。让物业在长期的使用中不但舒适还要保值增值，生活环境更要安全、温馨。 第二是要对业主的一站式服务。 1、房屋中介及资产管理服务 2、生活服务： 保洁（家庭保洁、干洗、皮革养护、家电养护、车俩养修检等）、托护（老人、儿童、病人）、保姆（月子保姆、钟点工）、婚介、送餐、送菜、充电话、电视、水、暧、电、气费等。生活中的方方面面只要是需要的就是我们要做到，我们的口号是“有困难找物业”。 3、咨询服务：法律、健康保健、旅游、中介等。 4、专业技术业务：网络、电器等。 5、电子商务： 在我们XXXX物业服务管理公司的电子商务平台上有我们所有的合作企业，当业主入住XXXX物业服务管理公司服务的小区，给业主就自动成为XXXX物业服务管理公司的VIP会员，成为会员后就会享有与我们物业服务管理公司所有合作的企业优惠产品与服务。如：（KTV、饭店、商场、专卖店、电影院、医院、婚庆、汽车用品与修理保养、出租车、停车场、机场等）。
差距与创新：中国物业管理的发展及未来
差距与创新：中国物业管理的发展及未来 （发稿时间：２004-06－23 阅读次数:0） 物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营 中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环。 一、中国物业管理的产生与发展 改革开放之前,由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的 商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用,但由于长期实行福利制低租金 分配住房的政策,排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入,没有产出。包袱越背越重,不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都 难以维持,房屋失养失修严重。据20世纪80年代初统计，全国直管公 房失养失修率达到50％以上。每平方米使用面积年租金仅１.5６元,除去管理费０.６8元,18％的税金0.28元外,维修费只剩０.６0元,只够 正常维修费用的１／6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。可以说,我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。 随着改革开放的深入,房地产业得到了飞速发展。与此同时，旧体 制的弊病更加显露,而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。
在这种情况下，世界上先进的物业管理模式,自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。19８１年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。同年在广州市,新建的东湖新村也进行了改革的试点。这是中国物业管理迈出了第一步的标志。 20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1４４9家，从业人员达1５万人,管理的物业面积近1亿平方米,覆盖面达全市总物业面积的６4%。从北京一地就可以看出,我国物业管理的发展速度之快,规模之大,范围之广。 二、中国与世界先进物业管理模式的差距 中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的,大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快,就会出现一些问题，物业管理也不例外。 1．市场化的差距 (1)物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司,而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好,费用标准适宜,谁就能生存与发展,否则就会遭到淘汰。
当今物业管理行业发展现状与发展趋势
当今物业管理行业发展现状与发展趋势 我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，这个阶段也使物业管理带来了一个快速发展的时期。因此借由探讨物业管理行业的发展趋势和方向，使物业服务企业及时规范内部管理，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式、永续的发展。 一、我国物业管理市场的形成条件 第二次全国经济普查的数据显示，物业管理行业的主营业务收入已经达到2076 亿，这个数字超过了文化体育方面，文化体育方面是2071 亿。北京上海物业管理主营业务收入已经占GDP 的13.24%，广东、广州、深圳、四川，物业管理在GDP 中占有很大的比值，已经形成了一个巨大的具有潜在前景的物业管理市场。这个市场在我国的出现是我国进行经济改革之后的必然产物： 住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。商品住房制度的改革使得房地产开发市场组建形成并不断发展，同时由于商品住房制度的变革也带来房屋所有权主体多元化，这就要求管理制度的根本变革，要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式必须被更为专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。 物业管理具有公共产品的特性，这就决定了必须成立一个能够代表一个区域全体消费者的组织承担公共产品的管理职能，这个
组织就是物业服务企业。 二、当今物业管理行业发展现状 根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。 (一)物业管理升级是市场发展的必然趋势 上海市上置物业集团，利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，满足业主衣食住行等多方面的需求。深圳长城物业，从2008 年建立一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，逐步打造“云物业服务”，实现了深圳物业总部对全国300 多个物业项目直接的便捷式管理。通过这个系统，降低了各分公司全年3000 多万元的运行成本。通过这样的一个系统建立，还能继续打造“云服务”平台。还有福建永安物业开展的社区电子商务，就是把新技术应用到物业管理行业，使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展。这些行业的引领者进行了一个非常好的崭新的尝试。也标志着物业管理将朝着更大的市场化发展。 (二)物业管理将更加专业化发展 人力成本的不断上升促使物业服务企业要不断降低管理成本并使物业保值增值，这恰恰是增强内涵管理的良好契机。一些物业
谈谈物业管理行业发展现状与趋势
物业管理行业发展现状t 发展趋势 我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，这个阶段也使物业管理带来了一个快速发展的时期。因此借由探讨物业管理行业的发展趋势和方向，使物业服务企业及时规范内部管理，建立适当的盈利模式，提升核心竞争力，实现物业管理行业的升级与跨越式、永续的发展。 一、我国物业管理市场的形成条件 第二次全国经济普查的数据显示，物业管理行业的主营业务收入已经达到 2076 亿，这个数字超过了文化体育方面，文化体育方面是2071 亿。北京上海物业管理主营业务收入已经占 GDP 的 %，广东、广州、深圳、四川，物业管理在 GDP 中占有很大的比值，已经形成了一个巨大的具有潜在前景的物业管理市场。这个市场在我国的出现是我国进行经济改革之后的必然产物： 住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。商品住房制度的改革使得房地产开发市场组建形成并不断发展，同时由于商品住房制度的变革也带来房屋所有权主体多元化，这就要求管理制度的根本变革，要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式必须被更为专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。 物业管理具有公共产品的特性，这就决定了必须成立一个能够代表一个区域全体消费者的组织承担公共产品的管理职能，这个组织就是物业服务企业。 二、当今物业管理行业发展现状 根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。 (一)物业管理升级是市场发展的必然趋势 上海市上置物业集团，利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为业主提供各种生活享受，满足业主衣食住行等多方面的需求。深圳长城物业，从 2008 年建立一个全国报修信息系统。通过完善全国范围内业主保修远程客户关系管理系统和企业内部管理远程控制系统，逐步打造“云物业服务”，实现了深圳物业总部对全国 300 多个物业项目直接的便捷式管理。通过这个系统，降低了各分公司全年 3000 多万元的运行成本。通过这样的一个系统建立，还能继续打造“云服务”平台。还有福建永安物业开展的社区电子商务，就是把新技术应用到物业管理行业，使这个行业产生产业链的纵向延伸和横向拓展。这些行业的引领者进行了一个非常好的崭新的尝试。也标志着物业管理将朝着更大的市场化发展。
物业公司未来三年发展
凤凰物业公司未来三年发展【规划范文】 企业发展规划一般是以三年或是五年为一个时期。在此整理了物业公司一个为期三年的企业发展规划范文供广大企业管理者阅读借鉴。 企业发展规划范文---“××物业”企业三年发展战略概要 凤凰物业2011年～2013年企业发展总体规划和发展目标概括为： 1、抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展。以社区物业管理市场为基础，逐步辐射周边街道； 2、三年内管理面积突破300万平米，年服务收入突破200万元，行业资质上×级，成为本地区和周边地区最具知名度的物业管理公司之一； 3、申报并力获通过ISO9002国际质量管理体系认证，强化内部管理，逐步实现从单纯管理到管理输出的转变； 4、通过与“××投资开发”的合作，增强公司后续发展的能力； 5、通过资本结构的调整，优化资源，实现多元化经营，尽快实施和壮大与物业管理相关的配套项目； 6、扩大品牌优势，探讨总结管理经验，形成具有自主知识产权的管理模式。 企业发展规划范文---“凤凰物业”企业三年发展规划 一、企业发展规划范文---企业发展思路 作为××房地产业具有一定品牌知名度和美誉度的专业物业管理公司，××物业将以本《规划书》“抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展”的指导思想，充分扩大“××物业”在××乃至周边地区的影响力，力争在3年内让“××物业”成为××以及周边地区物业管理行业的上好品牌，努力在××地产开发以及物管行业推进的浪潮中写下浓墨重彩的一笔。 二、企业发展规划范文---外部环境及政策分析 1、企业发展规划范文---规模化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向 我国的物业管理行业是随着改革开放不断的深入、市场经济日趋活跃、城市建设事业的迅速发展、大批新建住宅区的建成、房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快而应运而生的，是我国房地产业的重要组成。物业管理已成为房地产业的一个亮丽的卖点、一个含金量高低的重要标志。深圳万科，其后续的房地产开发投资就是在物业管理的基础上做出品牌的。 根据中国市场的发展，有专家预测到2020年，我国城镇住宅面积将会达到180亿平方米，如果按一元每平方米计算，每年的物业服务收入就有180亿元，物业公司的佣金（净利润）将达到18亿元，而且这个市场不会疲软，随着市场经济的发展，其内涵会不断丰富、物业管理可做的事情还很多，从物业管理在深圳的发展可以看出，这个产业已显示着巨大的潜能。据统计，2002年深圳的物业管理产值已超过五十亿。 2、企业发展规划范文---国家对物管日益重视，全国性《物业管理条例》及其配套法规陆续出台 物业管理在我国经过二十几年的发展，其观念已深入人心，居民的生活与之息息相关。针对那种管理不规范、乱收费的政策法规也陆续出台。物业管理无法可依的状态将不再存在。建设部《物业管理条例》己颁布施行，这对规范物业管理，解决物业管理中遇到的实际问题提供了依据。 三、企业发展规划范文---××物业的组织设计及战略规划 1、企业发展规划范文--- 组织是管理的载体 一个企业组织结构是否合理与健全，关系着企业人、财、物等资源运用效率的高低，关
浅谈物业服务行业的发展方向
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司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。 应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调 节的权利。物业服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等