与房地产销售相关的法律法规

与房地产销售相关的法律法规

房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。

从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容：

一、《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。

二、《中华人民共和国城市房地产管理法》

为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。

三、《中华人民共和国合同法》

为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。

四、《商品房销售管理办法》

为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。

五、《城市商品房预售管理办法》

六、《城市新建住宅小区管理办法》

目前我国的物业管理以新建住宅小区的管理为重点，因此《城市新建住宅小区管理办法》是物业管理的最主要的法律依据。《城市新建住宅小区管理办法》主要规定了以下内容：

1、住宅小区的管理体制

2、住宅小区的物业管理责任

3、住宅管理委员会及其权利和义务

4、物业管理公司的权利和义务

5、物业管理合同的内容

6、关于房地产产权人、使用人、的权利和义务

这些内容也应是房地产市场营销人员着重了解的内容。

七、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》:着重掌握国家在收费方面的一些规定。

八、《前期物业管理服务协议》：了解《协议》的适用范围及其效力。

第二篇房屋建筑基本知识

本篇涉及以下几个内容

一、房屋建筑识图：该部分应该掌握识读建筑施工程图的方法。各种图纸的形成、用途、图纸内容和表达方法是该部分的重点内容。

二、建筑材料概述：该部分重点介绍建筑材料的一些基本性质，常用建筑材料的性能、特点、要求。使有关人员对房屋建筑中所用到的材料有了初步的认识和了解。

三、房屋建筑构造：该部分应重点掌握建筑物（民用建筑）的组成、分类以及各种类型结构的性能、应用，从而使有关人员对房屋建筑最基本的构造组成有所了解。

四、房屋户型与装饰装修：该部分主要介绍住宅建筑户型组合设计,明确了住宅建筑设计应满足其功能及人们使用要求。

五、房屋建筑配套设施与环境规划设计：该部分重点介绍了房屋建筑配套设施（公共建筑、道路、绿化等）的规划布置，从而明确了居住区的环境与居民需求之间的关系。

六、房屋建筑质量与缺陷：该部分介绍了房屋建筑在使用过程中常见的质量

(通病)问题,并进行了原因分析,如何采取预防措施,问题一旦出现如何治理。使人们清醒认识到房屋建筑质量与人类生活之间的利害关系。

七、商品房销售面积的测算：该部分重点介绍了如何测算商品房的销售面积，使有关人员对自己所销售的产品——房屋的销售面积都包括哪些，如何测算了如指掌。

第一章房屋建筑识图

第一节什么是房屋建筑工程图

一、什麽是房屋建筑工程图

房屋建筑工程图就是在房屋建筑工程上所用的，一种能够十分准确地表达出房屋建筑的外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料作法的图样。

二、图纸的形成

房屋建筑工程图是根据投影原理绘制而成的。

(一)、什么是投影

投影来源于“影子”这一自然现象(你知道影子是怎么形成的吗？)。(见图1a)

画法几何中,用一组假想的光线(光线称为投影线)将物体的形状投影到一个平面(平面称为投影面)上去——投影法。(见图1b)

(二)、三面正投影图

图1

1、什么是正投影

当投影线相互平行且垂直于投影面所得到的投影——正投影。(见图1b)

2、三面正投影图

物体有六个面,即左右(长度)、前后(宽度)、上下(高度),所以可以在空间六个面上进行投影。(见图2)

对于一个物体一般有了三个面的投影就可以反映出它的大小和形状。即：从前向后投影——正投影图；从上向下投影——水平投影图；从左向右投影——侧面投影图。(见图3) 图2 图3当物体是空心的需剖开（水平剖、竖直剖），反映出内部情况。

房屋建筑工程图就是采用投影方法,把想建造的房屋绘制成各种图纸,如:

前后左右各个侧面的外部投影图——立面图；

水平剖切的投影图——平面图；

竖直剖切的投影图——剖面图。

第二节如何读建筑施工图

一、建筑施工图包括哪些图纸

建筑施工图主要表示建筑物的内部布置情况、外部形状及装修、构造、施工要求等。图纸有：

建筑总平面图;建筑平面图;建筑立面图;建筑剖面图;建筑详图。

二、识图的一般步骤和方法

㈠识图的一般步骤和顺序

先看图纸目录，后看图样；

先看基本图纸（平、立、剖），后看详图；

先看图样，后读文字；

先看整体，后看局部。

㈡看图的方法

看图时应作到以下几点：

1、掌握投影原理（前已述，什么是投影你知道了吗？）

2、熟悉房屋建筑基本构造（见第二章）

3、熟悉图纸中常用的图例、符号、线型等的意义（本章介绍）。

三、怎么读建筑施工图

建筑施工图简称建施图

㈠怎么看总平面图(见图4)

1、总平面图是怎么形成的

假想站在建筑地段上空向下观看,画出它的水平投影图，即为建筑总平面图，简称总平面图。

2、总平面图的内容

总平面图的内容主要反映出新建、拟建、原有、拆除房屋建筑的平面形状、位置、朝向以及标高、地形、地貌等情况。

3、总平面图的用途

总平面图用于新建房屋的定位、施工放线、土方工程以及施工总平面图的布置。

4、怎么看总平面图(以图为例)

⑴看比例、图例、有关文字说明；

⑵了解工程性质、场地的地形、地貌等；

⑶查看建筑物的室内地坪标高、室内外高差、道路标高、坡道及地面排水情况；图4

⑷查看建筑物的朝向;

⑸其它，如道路走向、绿化情况等。

㈡怎么看平面图

1．平面图的形成

假想用一个水平剖切平面沿建筑物窗口（比窗台稍高）的地方切开，移去上半部分，然后向下进行投影所得到的投影图，称为建筑平面图，简称平面图。

在多层房屋建筑中，如果中间各层的情况完全相同（房间的布置、大小、数量及结构构造情况等），一般画出首层平面图、标准层平面图（中间各层的一张代替）、顶层平面图。

2．平面图的内容

平面图的内容一般有：

⑴建筑物的朝向、形状及内部布置；

⑵表示建筑物的结构形式及主要建筑材料；

⑶标出建筑物的有关尺寸及楼地面标高；

⑷标出门窗编号及开启方式；

⑸表示其它一些构件的位置尺寸，如阳台、雨蓬、散水等；

⑹屋顶平面图中有排水分区、坡度、上人孔、女儿墙等。

3．平面图的用途

施工前平面图用于编制概预算、备料等；在施工过程中作为放线、砌墙、门窗安装、室内装修等的依据。

4．怎么读平面图

⑴看图的顺序

看平面图一般按以下顺序进行

a.先看图标，从而了解图名、比例等；

b.看房屋的朝向、平面形状、内部布置；

c.看建筑物各部分的尺寸标注（有尺寸线、尺寸界线、尺寸起止线、尺寸数

字组成）、轴线（横轴线、纵轴线、附加轴线）编号；

d.看图中门窗的类型、数量和位置；

e.看剖切线的位置、编号；

f.看图中其它细部的配置和位置情况。

⑵如何具体看图(见图5)

图5

⑶看图应抓住什么：看图时应该抓住主要部位，如：记住房屋的总长、总宽——房屋建筑的总面积；记住轴线间(开间、进深)的尺寸——房间的面积；记住墙厚——结构面积,等等。所以看图时应抓住总体，抓住关键，一步步的看才能把图记住。

开间：房层建筑工程图中，在水平方向编号的轴线（横轴线）墙之间的标志尺寸。

进深:房层建筑工程图中，在垂直于水平方向编号的轴线（纵轴线）墙之间的标志尺寸。

㈢怎么读立面图

1．立面图的形成

对建筑物各个侧面进行投影所得到的投影图，称为建筑立面图，简称立面图。

因建筑物侧面有多个，故名称也有区分。

⑴按主要出入口所在一侧命名，则有正立面图、背立面图、侧立面图。

⑵按建筑物侧面所朝的方向命名，则有南立面图、北立面图、东立面图、西立面图。

⑶也可按轴线编号命名，如①~⑨轴立面图等。

2．立面图的内容

立面图的内容一般有

⑴房屋的层数,各部分的标高(标高:建筑物某一点的高度。有相对标高和绝对标高之分);

⑵室外地坪线；

⑶门窗的形式、位置；

⑷外墙面的作法；

⑸其它，如雨蓬、阳台、勒脚、台阶、雨水管等。

3．立面图的用途

用于房屋立面的装修、概预算等。

4．怎么读立面图

看图时应对照着平面图。

⑴看图的顺序

a.看图标；

b.看建筑物的层数和标高；

c.看建筑物立面上各构件的位置和形状；

d.看外墙面的装修作法。

⑵如何具体看图(见图6)

图6

⑶看立面图应记住什么

立面图是表示建筑物外侧的形状，故应记住其外形。外形中主要的是标高、门窗的位置，其次记住装修作法；再有记住附加构件的位置。

㈣怎么读剖面图

1、剖面图的形成

假想用一个（或多个）垂直的剖切平面将房屋切开（应沿门窗洞口处），移出一部分，对剩下部分进行投影所得到的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。

2、剖面图的内容

剖面图的基本内容有：

⑴各层楼面、楼梯休息平台的标高，窗台、窗上口、门、顶棚的标高；

⑵房屋内部(垂直方向)特征；

⑶楼、地面及屋顶的构造层次及装修作法、所用材料；

⑷其它，如女儿墙、檐口等构造作法。

3、剖面图的用途

编制概预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。

4、怎么读剖面图

看剖面图时应对照平面图，剖切位置从首层平面图上找。

⑴看图的顺序

a.看图名和轴线编号；

b.看楼层标高及竖向尺寸；

c.看房屋的内部特征，即结构形式和构造内容；

d.看楼、地面及屋面的作法。

⑵如何具体看图(见图7) 图7

⑶应记住什么:通过看剖面图应记住各层的标高——层高(上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离),各部位的材料做法,关键部位的尺寸。其它如外墙竖向尺寸、标高可以结合立面图一起记就较容易记住。

思考题

1.什么是房屋建筑工程图？

2.图纸是根据什么原理绘制而成的？什么是投影？

3.三个投影面各反映物体哪几个方向的情况？

4.建筑施工图包括哪些内容？

5.什么是总平面图？有何用途？表达了哪些基本内容？

6.平面图是怎么形成的？一个单项工程一般画出哪几张平面图即可？

7.平面图有何用途？主要包括哪些内容？

8.平面图上尺寸标注如何规定？什么是开间？进深？

9.怎么读平面图？

10.立面图是怎么形成的？有哪些命名方法？

11.立面图有何用途？主要包括哪些内容？

12.怎么读立面图

13.剖面图是怎么形成的？有何用途？主要包括哪些内容？