我国房地产泡沫经济问题研究

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2007 届普通本科毕业论文（设计） 存档编号：

毕业论文（设计）

题目： 我国房地产泡沫经济问题研究

专 业： 经济学

院 系： 经贸学院

年 级： 03级

学 号： 030141128

姓 名： 肖 攀

指导教师： 严 飞

职 称： 副教授

湖北经济学院教务处 制

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目 录



前 言…………………………………………………………………………………………1

摘 要…………………………………………………………………………………2

ABSTRACT…………………………………………………………………………………3

一 房地产经济泡沫的界定 ………………………………………………………………4

（一）房地产泡沫的含义……………………………………………………………………4

（二）房地产过热与房地产泡沫的关系……………………………………………………4

（三）房地产泡沫的一般测度指标…………………………………………………………5

（四）对我国房地产市场存在泡沫的界定…………………………………………………6

二 我国房地产市场出现泡沫的原因及分析 ……………………………………………10

（一）从房地产市场的供给角度分………………………………………………………10

（二）从房地产市场的需求角度分析……………………………………………………11

（三）从金融市场的角度分析……………………………………………………………13

三 房地产泡沫对国民经济发展的危害 …………………………………………………15

（一）房地产泡沫破灭直接影响国民经济的正常运行 …………………………………15

（二）房地产泡沫破灭导致金融危机 ……………………………………………………16

四 治理房地产地产泡沫的对策 …………………………………………………………18

（一）加强对房地产行业准入门槛和资金的监管 ………………………………………18

（二）调整房地产供求结构，大规模推出经济适用房

…………………………………18

（三）强化土地管理，规范土地市场 ……………………………………………………19

（四）对房地产投机性需求加以限制 ……………………………………………………19

（五）完善房地产税制，加强二手房市场的管理 ………………………………………19

致 谢 ………………………………………………………………………………………21

参考文献……………………………………………………………………………………22



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前 言



房地产业是我国国民经济的重要支柱型产业，它不仅消化吸收了钢材、水泥等大

量上游原材料，而且带动建材、化工、服务等下游行业，并解决了大量就业问题，在

中国经济总需求不足的情况下，房地产需求和房地产投资的增加对我国经济增长起到

了很大的拉动作用。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积

极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资，对国民经济

发展起到了重要作用。2003 年下半年开始，我国国民经济发展出现了明显的过热现象。

尤其表现在房地产行业的快速发展，以及由其带动的钢铁、水泥、电解铝、城市轨道

交通等行业出现的需求过大，价格暴涨等情况。为使国民经济的发展速度保持在一个

合理的区间范围之内，2004 年中央政府采取了宏观调控的政策，希望能通过一系列的

政策措施来减缓房地产的增长速度。值得注意的是，在国家实行宏观调控的背景下，

全国的房地产价格却依然在快速上涨，并且是普涨。关于房地产泡沫问题的研究已经

成为当前中国经济学界的一个热点。特别是房地产泡沫的界定，形成机制及对策研究

仍然是理论界有争议尚需突破的难点问题。因此，对我国房地产泡沫进行研究，使我

们对房地产市场的当前形式和发展前景有一个更深层次的认识，对我国房地产市场的

健康发展，乃至整个国民经济的正常运行都具有重要的意义。























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摘要：本文首先从理论上探讨了房地产泡沫的含义，对房地产泡沫表现和危害性

做了一些基本的介绍，同时还进一步分析了房地产泡沫与过热的关系，并介绍了几个

常用的反映房地产泡沫程度的指标，重点分析了我国房地产市场的现状，通过理论与

实际相结合，证实了我国房地产市场确实存在严重的泡沫。然后本文重点从房地产市

场的供给、需求和金融市场三个方面分析，认为我国房地产市场形成泡沫的主要原因

有：1.土地的政府垄断和房地产商对房地产市场的操纵；2.投机需求膨胀和居民收入

差距过大；3.银行信贷扩张过快，人民币升值。接着本文从宏观经济和金融危机的角

度深入分析了房地产泡沫的危害性，认为房地产泡沫对国民经济有直接的影响，而且

房地产泡沫的破灭将会导致金融危机。最后给出了治理房地产泡沫的一系列的政策建

议：1.调整房地产供求结构；2.加强对房地产行业的资金监管；3.强化土地管理；4.

限制房地产市场的投机需求；5.完善房地产税制和二手房市场。

关键词：房地产 房地产泡沫 房地产投机 空置率



























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ABSTRACT：This paper first discusses the meaning of the real estate bubble,

performance of the real estate bubble and the consequences of some basic

introduction, also further analyses the real estate bubble and the overheating

of the property, and introduces several commonly used reflections to reflect

the extent of the property bubble indicators, focusing on analysis of the real

estate market in the current situation, through theory and reality, confirmes

that Chinese real estate market indeed exists serious bubble. It then analyses

Chinese real estate market bubble of the main reasons from macro, micro and

financial systems in three aspects: 1. land monopolized by the government and

real estate developers in the property market manipulation; 2. speculative

demand and the expansion of income gap is too wide, 3. excessive expansion of

bank credit, the revaluation of the RMB. Then this from the macroeconomic and

financial crisis in the perspective of in-depth analysis of the real estate

bubble of the harmfulness that the real estate bubble on the national economy

has a direct impact, and the bursting of the real estate bubble will lead to

a financial crisis. Finally the paper gives a series of policy recommendations:

1.adjustment of the real estate supply and demand structure;2.stren

gthening

of the real estate industry in the management of funds, 3.strengthen land

management; 4.restrictions on the speculative real estate market demand;

5.improve the property tax system and the second-hand market.

Key words: real estate；real estate bubble；speculation in real estate；
vacancy rate













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一 房地产经济泡沫的界定



（一）房地产泡沫的含义

所谓房地产泡沫，就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础

的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然帐面上价值增长

很高，但实际上很难实现，是一种表面上的虚假繁荣。房地产泡沫是泡沫的一种，是

以房地产为载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不

易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。

房地产泡沫一般表现为房地产的价值与其价格出现严重的背离，价格在短期内急

剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨

胀，房屋出现明显的空置等等。房地产是一个与诸多产业高度关联的产业，当房地产

也高速发展的时候，会带动其他产业快速发展，但是当房地产市场违背市场规律出现

泡沫时，其泡沫的破灭也会波及其他相关产业，，危及整个国民经济。房地产泡沫的危

害性主要表现在以下几个方面：（1）房地产泡沫的长期存在抑制其他产业的发展；（2）

房地产破灭导致金融危机；（3）房地产泡沫破灭引发相关产业的生产和消费危机；（4）

房地产泡沫的破灭直接影响国民经济的运行。



（二）房地产过热与泡沫的关系

房地产过热是指房地产市场上的新增需求赶不上新增供给的速度时，出现的空置

率上升，物业价格和租金下降的情况，房地产过热反映了市场上的供求关系，又称房

地产过度开发；所谓房地产泡沫，就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱

离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值不符。过热与泡

沫是反映两个不同层面的市场指标。

过热与泡沫的不同之处在于严重程度与危害性方面，正常的房地产周期循环存在

一定的过度开发，市场上也会存在一定量的投机行为，这些是能够促使房地产市场繁

荣发展的因素。但这种过度开发能够在市场

自我调节的控制之中，投机行为只是市场

交易中的一少部分，这种情况下的泡沫是局部的，并不意味已经形成了房地产泡沫。

房地产泡沫则是过度投机之后的产物。这个时期的投资者只想从转手买卖中获得

短期的利益差价，不断的囤积房产，抬高房价，使房价出现不正常的持续上涨，实际

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价格远高于使用价值，市场出现混乱局面。一旦泡沫破灭，房产开始贬值，银行的信

贷风险增加，紧缩贷款，房价持续下跌，形成恶性循环。房地产泡沫比过热的危害更

大，一旦房地产泡沫形成，市场自身是很难调节平衡的。

因此，泡沫的产生必然是有房地产过热引起的，但房地产过热却不一定引起房地

产泡沫。



（三）房地产泡沫的一般测度指标

目前我国房地产泡沫研究领域对房地产泡沫程度的衡量主要有以下三种指标。

1.房价收入比。房价收入比是指住房平均价格与居民平均年收入之比。房价收入

比由每平方米单价，面积和年收入三个部分组成，房价收入比=每平方米单价×面积／

年收入。房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。从世界发达国家走

过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比例在5：1左右比较合理，超过该比例，有

效需求会下降，房地产市场难以持续繁荣。房价收入比为5：1比较合理是这样推算出

来的:假设首付为15%-30%，利率为5%-10%，贷款期限为5-30年，每年还贷的金额占

收入的比例在10%-20%之间，在这些假设条件约束下，房价收入比为1.5-5.9。如果房

价收入比超过6：1意味着购房者每年还贷的金额超过收入的20%，生活质量受到严重

影响，或者根本无法买房。国际上计算房价收入比有两种方法：一是用整体住房平均

价格与每户居民的平均收入相比；二是用中等收入者住房的平均售价和中等收入者户

均收入之比。从理论上来说，两种方法都可以用。由于计算房价收入比的主要目的是

分析房价是否合理，居民能否买得起房子，而最关键的是占大多数的中等收入者能否

买得起房，因而国际上较多采用的是第二种计算方法。国际上常用的“三到六倍房价

比”来衡量正常的房地产泡沫。

2.空置率。住房空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要

指标，就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待

租的住房作为分子，计算出空置率。空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定

措施，加大商品房销售的力度，以保

证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；

空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，

以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一

系列的严重问题。国际上目前公认的住房空置率的警戒线为10%。

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3.房地产投资增长率／GDP增长率。该指标用来测量房地产行业相对国民经济的扩

张速度。国内普遍用房地产投资增长率/GDP增长率来判断房地产泡沫，该指标越大，

就表示存在的泡沫程度越严重。1993年为中国房地产泡沫经济最严重的时期，该年房

价增长率与GDP增长率之比达到了历史最高点2.3，而我国前一轮房地产开发高峰期

(1988一1993年)的指标平均值为2.0。



（四）对我国房地产市场存在泡沫的界定

目前对于我国房地产市场是否出现泡沫，到底只是过热还是已经出现泡沫？经济学

家，政府官员以及房地产业内人士都还没有一个很统一的论定。市场判断是研究问题

的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，

关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场是否出现

泡沫，可以通过下面四个方面来证明：

1. 房地产市场规模

房地产行业总体规模过大。过去 5 年，城镇住宅建设累计竣工面积 34 亿平方米，

年均住宅竣工面积达到 6.8 亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的 2 倍以

上。按每平方米 2000 元计算，每年城镇住宅的投资规模已经达到 1.4 万亿元左右，

接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的 16%，超出世界平均水平一倍

以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。

2.房地产市场发展速度

（1）房地产投资比例逐年增加。2003 年全国房地产开发完成投资 10271.7 亿元，

比 2002 年同期增长 29.7%；其中住宅开发投资为 6782.4 亿元，较 2002 年同期增长

28.6%。2004年全国房地产开发总额为13158亿元，比2003年同期增长了28.1%。2005

全国房地产开发完成投资15763.3 亿元，同比增长19.8%，2006年1-8月东部、中部、

西部地区房地产开发投资增长分别为增长为 20.6% 、35.5%、31.2%，即东部的房地产

投资增长又开始反弹，而中部西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。

与房地产市场高速增长相比，国民经济增长速度、城镇居民可支配收入增长速度、固

定资产投资增长速度要低得多，物价指数甚至出现过负增长

。房地产的投资增长速度

确实是过快。



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图(一)：2003—2005中国房地产开发投资额（金额单位：亿元）



资料来源:中国经济信息网

（2）房地产价格持续上涨，房价收入比过大，空置率居高不下。自2003年以来，

房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，房价涨幅为2000以来最高，

2004 年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅分别为 14．4%和 15．2%, 2005 年全国的

平均房价继续上15.2%。2006年前三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格

同比上涨6.7%。目前上海、北京、广州三个城市的房价收入比分别为8.7∶1、12.4∶

1、10.1∶1，我国大部分城市的房价收入比在7：1到15：1之间。全国平均水平为7.8∶

1。已经超过了5：1的房价收入比的合理警戒线。中国社科院2006年4月底公布的《2006

年房地产蓝皮书》显示，经过一年的房地产宏观调控，中国内地的商品房空置率居高

不下，2005 年 1 至 9 月住宅空置面积与 2004 年同比增长 4.2％ 整体的住房空置率达

到了26%。有学者估计，真正的空置率远超过这个数字，远高于10%的国际警戒线。

3. 房地产开发资金

房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受

阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产市场的资金主要包

括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金

中，开发商自有资金数量较少，北京房地产开发商中，注册资金不到位的占 90%以上。

目前，几乎所有的房地产开发项目都存在施工企业垫资问题，给施工企业造成了沉重

的负担，有的施工企业的资金链条已经中断，难以长期保持下去。社会游资的基本属

性是追逐利润，哪些产业和地区能产生高额利润，这些资金就流向哪些产业和地区。

目前房地产业的利润率较高，对社会游资有一定的吸引力，一旦利润率下降，这些资

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金将会迅速撤离房地产市场。因此，供应房地产市场的资金大头是银行贷款，主要形

式是开发商开发贷款和个人买房抵押贷款。由于我国的抵押贷款是可变利率贷款，人

民银行调整利率，抵押贷款利率就随之调整。 从房地产开发资金来源来看，2006年1-8

月份房地产开发资金增长达到28%以上，而且重要表现在国内银行货款增长为51%（2005

年为21%），利用外资增长36%（2005年为10%）

，外商直接投资63%（2005年为18%），

而定金及预收款为-5%（2005年为5%）。从这样一组数据来看，尽管从2006年以来银行

信贷一直处于不断收缩的过程，国内银行的信贷收缩并没有对房地产业产生多少影响，

反之，房地产业对对国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业

在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上。据估算，目前60%左右的土地购置和房地产

开发资金都直接或间接来自银行信贷，在房地产市场资金链中，商业银行基本参与了

房地产开发的全过程，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和

信用风险，不断堆积的金融风险给泡沫的产生埋下了隐患。

4.房地产市场结构。

目前，我国房地产市场上存在着两大结构性问题:一是区域结构失调，即房地产投

资地区和价格分布不均衡，不符合地区发展要求;二是产品结构失调，即经济适用房、

普通住宅用房和高档用房的结构不合理。

目前我国房地产市场结构的主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏

高，住房超前消费现象十分突出。按照房地产业内人士的看法，根据我国目前的经济

发展水平，一套住房合理的建筑面积为 84 平方米，而目前市场供应的主流，已经超

过这个界限。上海的主流住房是 98 平方米到 l15 平方米，北京为 120 平方米，武

汉已经超过 130 平方米。产生这一问题的根本原因是经济适用住房政策没有得到落

实。由于把经济适用住房界定为商品房，由开发商负责开发和销售，为了尽快收回投

资成本，开发商不可能面向中低收人家庭销售，而是尽可能向高收人家庭销售。在目

前的制度条件下，政府实际上不可能控制销售对象。事实上，开发商也不愿意控制，

如果销售对象的控制严了，住房就可能销售不出去，造成的损失只能由开发商自己承

担。由于经济适用住房享受一定的优惠政策，价格低于市场水平，对高收入家庭有很

强的吸引力，致使高收入家庭大量进入经济适用住房市场，就必然要求增加经济适用

住房面积，因为面积越大，所得到的利益就越多。这是造成经济适用住房高档化、住

房市场结构不合理的根本原因。现行的经济适用住房政策使开发商和高收人家庭实现

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了双赢，而城市政府和中低收人家庭得到的只能是双输。以北京地区投资结构看，截

至2005年3月末，北京大部分新开楼盘仍主要集中在东城区、西城区及朝阳区等豪华地

段，这几个地段房地产投资占比分别为31 .6 % .21

.38%和18 .09 %。而这几个地段

的房地产价格也一直领涨于周边地区。这种商品房的分布及价格在地区上的不均衡直

接造成了北京房屋资源配置的不均衡，不仅大大降低配置效率，而且容易产生价格泡

沫。

通过上面对房地产泡沫的含义及一些基本表现的介绍，再对比我国房地产市场的

实际情况，从我国房地产市场的规模，发展速度，开发资金和市场结构这四个方面上

看，我国房地产市场确实已经出现了比较严重的泡沫现象。再结合反映房地产泡沫程

度的几个一般测度指标对比看，无论是房价收入比，还是住房空置率等方面，我国目

前的指标数据都已经表明我国的房地产泡沫也已经处于一个比较严重的程度。

因此，无论是从我国房地产市场的现实情况，还是从房地产市场的深度测度指标

上看，都充分的证明了我国房地产市场确实出现了很严重的泡沫。

































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二 我国房地产市场出现泡沫的原因及分析



对于我国房地产市场出现泡沫的原因，主要可以通过房地产市场的供给需求和金

融市场方面来分析。

(一)从房地产市场的供给角度分析

房地产市场的供给方主要由拥有土地所有权的政府和进行房地产市场开发的房地

产开发商组成。供给方对土地的垄断和对房地产市场开发的操纵是房地产市场出现泡

沫的主要原因。

1.土地资源的稀缺性及卖方垄断。

土地资源的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域

的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的

土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩

大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需

求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种

，它可以

反复转手。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生

泡沫。土地的有限性及价格虚拟性是泡沫产生的根源。从全社会的土地供给来看，土

地的数量既不能增加也不能减少，它的有限性决定了其供给总量在一定时期内是固定

的。当市场普追流行对土地价格的乐观预测时，土地的需求量将人为地加大，从而促

使土地价格上涨，导致非理性的房地产投机行为盛行，产生房地产泡沫。

土地资源的卖方垄断。垄断土地是产生房地产泡沫的主要原因。土地资源的所有

权都为卖方——政府，所垄断。人们投机炒作的是房产下面的土地的稀缺性和地段的

差异性及其可以带来的投机性差价，土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土

地价格的利益土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的

利益驱动。垄断结构的市场造成土地供应量不足或不对路。首先土地储备中心垄断供

给的土地可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合； 其次，有的城

市政府实施非饱和适度供应，保持卖方市场供地政策，结果导致稀缺的土地资源供不

应求。 因为地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，决定了

房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原

因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健

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全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。

因此，长期城市土地供应量的不足以及政府对土地资源的垄断是造成房价上涨的

关键性因素。

2.房地产商的垄断和卖方炒作

在房地产市场，房地产商和普通老百姓作为信息不对称的两种强弱势力进行博弈。

一方面老百姓对于房地产运作方式，各种成本构成，利润率，市场需求情况等了解很

少；另一方面，房地产商是相对团结和有组织的。房地产商通过接触和相互协作能够

准确的了解整个房地产市场的详细信息，各种利于房地产商的信息总能够掌握在房地

产商手中，使他们处于市场的主导地位，并且能够进行有组织的合谋定价。所以整个

房地产市场也就在很大程度上为房地产开发商所操纵，因此房地产开发商是处于房地

产市场的垄断地位。其对房地产市场的垄断主要表现在三个方面：一是土地的垄断。

目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产

开发商垄断房

价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包

办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高

房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高

房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利

益。房地产商通过对房地产市场的操纵来抬高房价水平。

房地产开发商盲目投资会造成商品房供应量快速增加，而市场需求却相对平缓。

新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，再加上开发商通过炒作使房地产价格不

断上升，致使房地产产品按照远远高于价值或者是大大高于生产价格这样一种垄断价

格出售，其市场价格脱离了实际使用者的购买能力，从而产生房地产泡沫。



(二)从房地产市场的需求角度分析

1.房地产投机需求的膨胀

房地产市场的需求主要有两方面：真实需求和投机需求。而在房地产需求的一方

中，投机需求占了很大的一部分。而这一部分对房地产泡沫的形成起到了很大的推动

作用。对于房地产泡沫而言，只要是真实的消费需求就不会产生泡沫，而泡沫的产生

则很大程度上来源于房地产投机需求的不断膨胀。作为市场经济中极为活跃的房地产

市场，投机活动尤为严重。从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是房地产泡沫

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产生的重要原因。房地产市场上巨大的投资回报吸引着大量的闲置资金进入，而这大

量的资金中又有很大一部分是投机性的资金，大量的资金涌入必然引起房产的需求剧

增，从而不断的拉高房价，形成房地产泡沫。为什么会存在如此大量的投机需求，这

与我国房地产市场的畸形发展，和收入分配的差距过大有密切关系。我国的储蓄率特

别高，最近几年达到了GDP的40%，这么多的储蓄要寻找出路。国内资本市场不完善，

房地产企业缺少直接融资渠道，社会公众无法找到合适渠道投资发展迅速的房地产业，

不能顺利分享房地产业发展带来的丰厚利润。没有合适渠道，社会“游资”就只好寻

找合法但不“合适”的渠道---投资房地产，造成房地产泡沫增加。投机资本已成规模

“温州炒房团“民间说法有1500亿元。资金联合起来进行炒房。几千万资金一起砸在

某个楼盘上，抬高楼价再卖。国际投机资本受到开放市场和人民币升值的刺激。两年

之内大约进入2000 亿美元。廉价购买人民币资产。一部分进入上

海房地产并向其他城

市蔓延。即使绝对规模不大，在边际上抬高房地产价格，造成泡沫是绰绰有余的。

2.居民收入差距过大，高端消费需求拉高房价

我国居民收入差距过大，高端房地产需求过剩是房价不断上涨的一个重要原因。收

入分配常用的指标是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平

均收入。我国这二者的比例达到了十倍。而印度只有4.6，日本只有3.3，德国是4.3。

我国9%的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增

长，而低收入的人照样没钱。财富的集中使有钱人更有钱。在房地产市场上，高端消

费需求占据了房地产市场的很大一部分，高端消费者其实就是那些高收入者。有需求

就有供给，需求量大的产品才能带来丰厚的利润。在房地产市场中，投资回报率最高

的当属高端的高档公寓，豪华别墅等一些项目了。高端消费者几乎吸引了所有房地产

商的眼球，大量的房子都是为高端消费者准备的。这样一方面，大量的资金被投入到

高档住宅的建设中，就必然减少了对中低档住宅的建设，从而使中低档住宅供应不足，

导致房价上升；另一方面，由于高端产品对中低端产品有价格指导作用，当高档住宅

价格确定，中低档住宅价格就会以其为参照，依次定价，当高档住宅高企时，中低档

住宅的价格也会随之上涨。这样也就拉高了总体房价水平。



(三)从金融市场的角度分析

在现代经济社会中，房地产行业与金融系统有着非常密切的关系。房地产是一种

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投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。由于中国房地产行

业在近几年处于发展的黄金时期，不论是投资还是投机，都具有很高的投资回报率，

加之人民币升值，房产的高回报和潜在的巨大升值空间使得各方闲散的资金，银行闲

置的大量存款，国际游资都大量的涌入了中国的房地产市场。大量的资金流入迅速的

炒热了房地产市场，房地产泡沫也就随之而来。

1.银行信贷在房地产行业的过度扩张

银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银

行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提

高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行

将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循

环往复，使得房地产价格

日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。

由于我国对房地产开发自有资金比例要求较低，而作为资金密集型的房地产业开发又

需要大量的资金作为支撑，因此银行贷款就成为房地产庞大开发资金的最终提供者。

在银行大量信贷资金的推动下，由于缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多房

地产开发商拥有较少的资金就可以从事房地产项目开发，造成房地产过度开发，各种

投机行为愈演愈烈，金融风险不断累积，泡沫越吹越大。

2.人民币升值压力促使国际游资进入房地产市场

房地产是抗通胀、流动性良好的实物类资产，人民币升值将提高外资和内资对房

地产的需求。外资需求的动力机制可概括如下:第一，外资在人民币升值前流入中国，

避免届时外币贬值的汇率风险和汇兑损失；第二，外资流入后以房地产的资产形式保

有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益；第三，人民币升值后出售房

地产类资产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。可见，外资的不动

产需求主要是中期投资性或者短期投机性需求。

“热钱”通过人民币升值影响房地产价格的渠道主要有以下两个力一面:

(1)投机性流动效应。这种效应主要反映在两力一面:一是升值前的资金流动，即

当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金涌入中国，这些“游资”中相

当一部分流向了房地产市场，从而推高房地产价格;二是惯性流动性。如果投资者预期

货币继续升值，将会有大量外资通过各种渠道继续进入国内市场。而且由于人民币升

值引起经济紧缩，中央银行必然要增加国内货币供应和扩大信贷规模，这会促进房地

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产价格上升。

(2)挤出效应潜伏经济萎缩危机。这种效应也主要反映在两力一面:一是挤出更多

的购买力。人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格走

低，多余的购买力将大量进入房地产等领域。二是将更多的内资挤出。我国目前实际

上已经出现了局部资本相对过剩，特别是实物领域中的有利投资机会在局部地区已远

不充足，资本过剩明显。再考虑到近两年来控制投资规模增长过快的宏观调控政策，

外资的超常流入会很容易形成对内资的大规模“挤出”，造成生产要素闲置，引起经济

萎缩。

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三 房地产泡沫对经济发展的危害



(一）地产泡沫破灭直接影响国民经济的正常运行

房地产是我国国民经济的重要支柱型产业，它不仅消化吸收了钢材、水泥等大量

上游原材料，而且带动建材、化工、服务等下游行业，并解决了大量就业问题，在中

国经济总需求不足的情况下，房地产的需求和房地产的投资的增加对我国经济增长起

到了很大的拉动作用。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家

积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资，对国民经

济发展起到了重要作用。如果房地产泡沫一旦破灭，影响的将不仅仅是房地产市场本

身，对国民经济的正常运行也将产生巨大的冲击，要表现在以下三个方面。

1.破坏稳定的宏观经济环境

房地产泡沫的破裂往往伴随着经济萧条,股价下跌,企业财务营运逐渐陷入困境

等。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权,从而给企业带来

巨额的偿债负担;此外,地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出

售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足,既降低了研究开发投资水

平,也减少了企业在设备上的投资。地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬

值。经济不景气和个人收入水平的下降,会减少居民当期的消费,个人消费的萎缩又使

众多生产消费品的产业部门陷入困境。

整个市场一片萧条，到处是破产，倒闭的坏消息。随着房地产指数下跌，人们对

未来的预期也产生悲观失望的情绪。同时，房地产泡沫的形成与膨胀加剧了银行的信

贷风险，并有可能引发金融危机，最终影响整体国民经济的正常运行。

房地产泡沫经济破坏了稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使

得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系。

凡是泡沫经济严重的国家，尽管在某一时间之内的经济发展速度比较快，最终都会遭

遇到严重的经济危机。

2.阻碍工农业的发展

在房地产泡沫经济泛滥期间，不仅投机活动占用了大量资金，并导致工农业生产

资金短缺，破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的优化配置，从而阻碍了工农业

的发展。房地产市场的高回报使得社会上产生轻视工农业生产的风气，大批的优秀人

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才被吸收到金融投机部门当中，造成工农业部门人才缺失。例如，20世纪80年代末，

台湾的房地产市场异常繁荣，许多人都热衷于在房地产市场上投机获利，不愿意去工

厂上班，工业部门的就业人数逐年下降。。1988年台湾制造业就业人数下降0.67%，1989

年再减少0.21%，在1990年大幅度减少5.1%。很多工厂都出现了劳动力流失问题。台

湾劳动力从过剩迅速转变为短缺。由于房地产市场的冲击，制造业增长率下降。台湾

的制造业增长率由 1987 年的 11.09%降为 1989 年的 3.64%。到了 1990 年，增长率为

-0.74%，连绝对值都出现下降趋势。

房地产泡沫一旦破灭，势必造成严重的社会危机。泡沫经济的崩溃往往造成大量

企业破产，工人失业，工农业生产急剧下降，为了恢复正常的社会生产秩序需要付出

很高的重组成本。

3.降低社会生产和资源配置效率

由于泡沫经济泛滥，房地产业占用了大量的资金，实际上是无效占用或低效占用

稀缺资源，从总体上降低了社会生产效率，严重扭曲了生产资源的配置效率。房地产

泡沫经济兴起阶段，投资于房地产可以得到很高的回报率，高的回报率必然把社会上

大量资金吸引到房地产市场中去。房地产投机活动的盛行必然会产生很强烈的挤兑作

用，使得生产和基础设施建设因缺乏资金投入而得不到应有的发展。虚假的房地产市

场的繁荣使更多的人将注意力投向房地产，而关心实质生产和基础设施建设的人越来

越少。从长期来看，实质生产部门和基础设施发展的落后将严重制约经济的发展。从

亚洲和世界上遭遇金融风暴的国家的案例来看，泡沫经济严重降低了社会生产和资源

配置的效率，削弱了整个国家的竞争力。



(二)房地产泡沫破灭导致金融危机

房地产泡沫的形成会加大银行的信贷风险。一旦房地产形势发生逆转，房价下跌，

房地产泡沫破灭，大量的房地产贷款就成了银行新的呆坏帐，从而给我国金融体系带

来沉重打击，触发金融危机。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有

雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，

其开发

资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上

都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，

违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌

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向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资

金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融

风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

房地产泡沫破灭后，房价急剧房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降,房地

产企业的大量投资无法收回,经营极其困难,而且大批破产。由于银行等金融机构是房

地产企业的主要资金来源,因此,房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来

了大量的呆帐和坏帐,金融机构不但收不上利息,而且实际上地价远远低于担保价格,

即使实行抵押权也无法全部收回贷款。另外,投资者对银行业信心的削弱,也导致了大

量资金的撤离。此外,大量不良债权还影响到了银行的国际信誉,使得银行等金融机构

在海外的筹资成本大大提高。例如 20 世纪 80 年代，泰国为了发展外向型经济，在未

形成完善有效的金融监控体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大量进

入其房地产市场，到1996年，该国房地产的外商直接投资达188.1亿铢，约占泰国外

商直接投资总额的1/3。与此同时，泰国金融机构被眼前房地产的虚假繁荣所迷惑，加

大了信贷投入，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%，由此而

使国家的房地产市场供给大大超过需求，形成了大量经济泡沫。1996 年，泰国的房屋

空置率持续上升至22%，其中办公楼空置率高达50%。1997年，东南亚金融危机爆发，

泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。























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四 治理房地产泡沫的对策



(一)加强对房地产行业准入门槛和资金的监管

要防止房地产泡沫，首先就必须要加强房地产企业的资质管理。适当提升房地产

企业

的准入门槛，特别是各级人民政府要加强对房地产企业的管理，杜绝目前房地产

业出现的区域性泡沫现象。同时提高房屋建筑质量及抗震能力，为扩大购房使用人提

供更多的价廉质优的住房，保护购房使用人的切身利益。提高商品房预售条件，限制

资金实力不强的房地产开发企业新开项目，防止投机、炒作和楼盘“烂尾”等。

完善房地产金融市场，进一步加强对房地产业资金流向的控制。为了防范和化解

房地产信贷风险，应该采取以下对策:首先应尽快建立房地产的证券化二级市场。银行

通过发行资产证券化债券，可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所

有投资者;其次除银行贷款外，应努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道，例如允许房

地产开发企业直接发行企业债券。借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，为中

低收人阶层的购房者提供按揭担保，以降低违约风险;最后，商业银行在办理贷款业务

时应该严格按照贷款流程进行工作，以减少风险隐患和外部欺诈，降低贷款的操作风

险。



(二)调整房地产供求结构，大规模推出经济适用房

改善住房供应结构。重点加大以中低价位普通商品住宅为主的房地产开发建设，

加强经济适用住房建设和管理，落实各项优惠措施，进一步搞活住房二级市场，切实

有效地提高中低收入家庭居住水平。

针对目前房地产市场中高档价位的产品过剩、中低档位产品严重不足的问题，要

适应市场需要，调整住宅品种供应结构，增加面向更多中等收入家庭的购买能力的经

济适用房和商品房，适度开发高档商品房，提高产品的科技含量，提高住宅性能，改

善居住环境，才能扩大市场容量，吸引消费者。

要通过政府直接提供廉租房，逐步解决房地产发展的结构不合理问题，满足中低收

入阶层的住房需求。政府委托房地产企业提供经济适用房，是增加经济型住房供应的

一个重要手段，可通过提供税收、金融政策优惠来鼓励房地产商增加对经济型住房的

供给。同时，要着力推动房地产行业转变经济增长方式，注重节地节能型房地产的发

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展。



(三)强化土地管理，规范土地市场

强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展

的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、

富足

和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立

法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理

性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。

加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。 建立

土地信息系统，各城市政府应公开所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评

估价格等信息，防止信息不对称，成为一些人圈地、炒地谋取暴利的便利。要根据住

房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，坚决制止高档住宅的

盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压，出现由结构性过剩引发的泡沫。 对发生

在房地产领域的违纪行为要严厉惩处，严厉处置无正当理由闲置土地的“圈地人”以

及房地产领域的其他违法行为。



(四)对房地产投机性需求加以限制

房地产市场的泡沫一切皆由投资性需求而引起，对投机性需求进行适当的限制可

以有效地起到消除房地产泡沫的作用。对投资性需求进行限制可以从两个方面入手，

一是直接限制每户居民可以购买的房屋套数，以防正资金雄厚投资者的房屋囤积行为;

二是通过增加投资者的交易费用来限制土地或房屋的转手率。根据房地产交易登记制

度，限制同一宗房地产在一定时期内被转手的次数及每次加价的程度，对于特殊情况

需要进行交易的，由政府按适当价格予以优先购买。如台湾在 1987 年 1989 年“房地

产狂飘的年代”时采取的信用管制的方法，其中一项是如地块于最近两年内转手过户

达3次或以上，不准发放担保贷款。



(五)完善房地产税制，加强二手房市场的管理

我国需要依据房地产市场运行过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的房地产

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税收体系，全面发挥房地产税收的调节作用。例如可以对在规定期限内未进行开发或

故意拖延开发进度的单位或个人征收空地税、土地保有税等;同时强化土地增值税征

收，严格限制土地转手频率，对一定时期内多次转让的房地产开征财产税，抑制房地

产的炒卖。此税开征，即使开发商所开发的房地产闲置，也必须每年按房地产评估价

征财产税，这样加大了囤积房地产的成本，其增值减去税后利润低于银行利率，自然

就不会囤积房地产，也可平抑价格。

大力培育二手房、租赁房市场，加大普通商品房的供给。积极培育二手房、租赁

房市场，形成包括

新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给的“梯度市

场”。制定和实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适

用住房和廉租住房。







































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致 谢



本论文能够顺利完成，首先应该感谢我的指导老师——严飞老师，在本论文的写

作过程中，严飞老师在百忙之中抽出宝贵的时间进行多次的指导，修改和点拨，严飞

老师严谨的治学态度，渊博的学识水平，仁厚的学者风范给我留下了很深的印象。应

该说本论文的完成与严飞老师的教诲和督促是密不可分的。

其次应该感谢我的班主任商守卫老师，在整个的论文完成过程中，他给我的建议

和指导让我在论文写作中备受启发。同时还要感谢大学四年教导我的老师，和我朝夕

相处的同学，最后，还要感谢学校图书馆为我提供了详尽的论文资料。









































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