土地分等定级与估价

1、土地的定义：土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。人类活动成果是指投入土地的物化劳动和活劳动与土地结为一体，不可分离的部分。2、土地的自然特性：不可替代性、面积的有限性、位置的固定性、质量的差异性、永续利用的相对性。经济特性：经济供给的稀缺性、用途的多样性、用途变更的困难性、增值性、报酬递减的可能行、产权特性、不动产特性、利用后果的社会性。3、土地分等定级的目的是全面掌握土地质量及利用状况，为科学管理和合理利用土地服务，所以它是以土地质量状况为具体工作对象的。4、土地估价：估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和日然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态、某一时点的价格的过程。5、土地估价的原则：预期收益、替代、最有效利用、供需、报酬递增递减、贡献、变动、竞争和超额利润、协调、合法。6、土地分等定级：在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。7、农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定，农用地等别划分，侧重于反应因农用地潜在的或理论的区域自然质量平均利用水平和平均效益的不同而造成的农用地生产力水平差异，分等结果要求在全国范围内具有可比性。依据国家农用地分等教程有关农用地分等的技术规定，农用地的等别划分，包括自然等、利用等和经济等。农用地的分等对象时县级行政区内现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其它农用地。8、农用地分等的原则：综合分析、分层挖制、主导因素、土地收益差异、定量分析与定性分析相结合、跟踪检验。9、标准耕作制度：在当前的社会经济、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度发挥当前土地生产潜力、未来能有较大发展前景、不造成生态破坏、能够满足社会需求、并已为或将为当地普遍采纳的农作方式。确定的原则：尽可能发挥土地产能的原则、代表性与简单性、相对稳定性、传统与现代统筹兼顾、用养结合可

持续发展。10、光温气候生产潜力指数：作物的光温生产力假设在土壤没有任何限制、管理水平最佳、养分和水分充足满足生产要求情况下的农作物生产能力，实际上是计算理想状态下的某作物的最大光合产量。11、产量比系数：用于刻画相同的光温水土资源条件下，不同作物产量之间的当量关系。在相同的生长季节内播种生长的作物，其产量比系数可以直接采用作物单产比较来计算得到，即分等教程中，指定作物产量比系数=基准作物单产/指定作物单产式中基准作物和指定作物的单产是指各省市二级区内最大单产。12、修订指定作物的土地利用系数等值区确定的满足条件：以指定作物土地经济系数基本一致为原则，参考其他自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。订正后的等值区要满足：等值区个样点土地经济系数在（x+-2s）之间，（x表示平均值，s表示方差）；等值区间土地经济系数平均值有一定差异；等值区边界两边的土地经济系数值具有突变特征。13、农用地定级的方法：因素法、修正法、样地法。因素法：各因素综合评判法，通过系统的、综合的分析各类因素和因子对农用地质量的作用强度，推断农用地在定级区域空间分布上的优劣差异，进而划分出农用土地级别。14、定级单元划分依据：内部相对均一，单元之间有差异。定级单元划分目的：客观反映土地质量的空间差异性，定级单元是土地定级中取样和获得数据的单位。15、因素法定级的技术流程：对定级区内自然条件和土地利用等进行宏观分析，确定定级将针对的参评作物，并根据参评作物生态习性及土地投入-产出效益的影响因素，选择确定的农用地定级参评因素因子及其权重体系；根据定级参评因素因子的空间分布状况，划分定级单元，进行定级参评因素因子指标值的调查，分析与计算；制定定级参评因素因子指标值，影响作用分值分级标准，并进行各定级单元参评因素因子影响作用分值计算；定级单元土地级别的初步划分、验证和最终确定。定级因素因子分值的计算：点状、面状、线状影响。16、农用地估价的目的：在农用地定级的基础上，对全市县范围内的耕地和园地按农业用途评价其基准地价，建立农用地基准地价修正体系，显化农用地价值，为农用地使用权有偿使用和流转以及规范化管理提供科学的基础数据。意义：为确定农用地转包费、转让费、租赁费提供依据；为确立合理的土地征用补偿费提供参考依据。原则：预期收益、替代、供需、报酬递增递减、贡献、变动、合理有效利用。17、农用地：收益还原法比较适合评估农用地的农业

生产经济价格；成本逼近法适用于未利用土地开发为农用地或中低产田改造的价格评估；剩余法适用新开发农用地的价格评估，或适用于用途转变的农用地开发估价，主要用于农用地征用评估和荒地开发评估。18、土地还原率的确定方法：租价比方法；安全利率加风险调整值法；投资风险与投资收益率综合排序插入法。19、城镇土地特点：位置的极端重要性、开发经营的集约性、使用功能的固定性、土地功能的整体性、土地利用的经济收益的不均衡性。经济属性：供给的稀缺性、经营的排他性和垄断性、对交通运输和基础设施的依赖性、报酬的递减性、土地面积对城镇土地的制约性相对小、土地的资产性、位置的价值性、利用方向改变的困难性和利用后果的社会性。20、城镇土地等的主要因素：城镇区位、城镇极具规模、城镇基础设施、城镇用地投入产出水平（备选）、区域经济发展水平、区域综合能力、区域土地供给潜力（备选）。21、与土地质量呈负相关关系的因子：区域土地供给潜力因素中的区域农业人口人均耕地。22、因素成对比较法：通过因素间成对比较，对结果赋值、排序，即对所选因素因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重，（要求在0-1之间），两因素和为1，A>B，B>C，A>C。23、市场比较法适用范围：有足够数量的比较案例（故建筑、纪念馆、桥梁和公路不适用）；交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；交易资料可靠；交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性；可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他方法中有关参考选取。24、城镇土地定级方法及选用：级差收益测算法：较好反映土地经济差异，主观的随意性大；各因素综合评定法：分析评价的自然属性与社会经济属性，定性定量极差收益不能较直接反映；定价分区定级法：直接联系土地级别和土地价格，需土地市场形成且良好的前提下进行验证，最终确定。原则：综合分析、主导因素、地域分异、级差收益、定性与定量相结合、因地制宜。25、市场比较法应遵循的原则：接近市场行情，现实性较强；以替代关系为途径，所求得的价格称为比准价格；以价格求价格，在不正常市场条件下，难以收益价格相协调；需要估价人员具有较高的素质；正确选择比较实例和合理修正交易案例价格是关键。26、农用地定级划分是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，在行政区省或县内进行的农用地质量综合评定（在县级行政区内具有可比性）。27、城镇土地等仅反映城镇之间土地质量的地域差异，它是将各城镇看做一个点，研

究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地质量差异（全国范围内城镇统一排列）。28、城镇土地定级反映城镇土地内部土地的区位条件和利用效益的，它是将每个城镇看做一个面，通过分析投资于该城镇内部不同地段的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到的土地收益的差异（每个城镇内部统一排列，不同城镇不具可比性）。29、道路在城镇交通中的地位和作用指数与道路作用或车流量成正比。数值（0,1）