简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整

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土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。

一、土地一级开发办法

因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。

办法二：彻底政府操控办法。彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。

这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。

办法三：政府和法定安排协作办法。政府和法定安排协作办法是指由政府相关部分和政府出资树立的开发企业彻底独占土地一级开发，好像“一个途径进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，然后到达调控土地商场、装备土地资源、完结土地增值归国家全部的意图。

办法四：由政府主导的商场化运作办法。由政府主导的商场化运作办法是指政府“抓两端，放中心”。“抓两端”即由政府操控土地储藏计划和供给计划，“放中心”，即充沛运用社会力气施行土地一级开发。该办法是我疆土地一级开发的首要打开趋势。这种办法中，政府根据土地商场查询承认土地需求情况，以招拍挂办法将拟开发的土地依照“熟地”出让，提早承认土地运用权受让人，并由土地运用权受让人分期付出土地受让价款用于土地一级开发。政府经过招标等办法承认具有资历的企业，在土地出让合同规则的期限内将出让的土地开发为契合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完结经查验合格后，政府与土地受让人正式移送土地。由政府主导的商场化运作办法在保证政府主导土地一级开发的根底上能有用地运用商场资源，减轻政府开发资金压力。

二、土地一级开发融资办法

土地一级开发是资金密集型作业，在一级开发进程中，征地补偿、房子拆迁、土地平坦、根底设备配套等都需求投入许多资金，而且资金需求量首要会集在征用土地和房子拆迁等前期。当开发完结的土地不能立刻投入商场或许一时转让不出去时，土地就会产生持有本钱，积压资金，下降资金流动性。储藏安排要持续“吸进”土地，开发企业要完结资金周转，然后构成进一步融资需求。因而，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的要害要素之一。现行的土地一级开发融资办法有以下四种：

融资办法一：土地储藏安排直接安排融资，并承当融资安排中的职责和职责。该办法底子流程为：土地储藏安排与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给土地储藏安排；土地储藏安排经过招标办法挑选一级开发主体，再将资金拨交给一级开发主体进行一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；终究由土地储藏安排将告贷归还给金融安排，并付出利息。这种融资办法的首要长处是，整个融资进程与相关法规坚持共同，处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。可是，土地储藏安排的融资才干遭到较大约束。

融资办法二：一级土地开发主体直接融资，土地储藏安排自身或托付其他担保安排承当担保职责。该办法底子流程为：一级开发主体与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由土地储藏安排或许由其托付的担保安排供给担保；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招挂拍办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；再由土地储藏安排付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。这种融资办法尽管处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未处理金融安排承当危险和融资才干遭到较大约束的问题。

融资办法三：土地开发主体自行安排融资并承当融资安排中的职责和职责。该办法底子流程为：一级开发主体以自有财物典当或诺言担保，与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，由土地一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。这种融资办法大大添加了

企业融资难度，举高了进入一级开发的门槛。可是，因为这个进程中需求由二级开发企业向一级开发主体付出开发费用，就会常常产生拖欠现象。

融资办法四：一级土地开发主体专门树立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体供给担保职责。该办法底子流程为：一级开发主体专门树立项目公司，项目公司与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由项目公司出资人为项目公司融资供给担保；金融安排将资金拨交给项目公司，由项目公司运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给项目公司，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益。这种融资办法能够经过几家企业联合组成项目公司的办法招标取得土地一级开发权，并扩展项目公司的融资途径，但依然没有防止二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。

三、土地一级开发盈余办法

在土地一级开发进程中，商场化开发主体经过与当地政府洽谈，发明了多种盈余办法。

盈余办法一：从土地一级开发自身获利。土地一级开发获利的要害在于严厉操控各项本钱费用。在各项本钱费用中，比重与操控难度最大的是征地拆迁费用，这就要求开发商具有较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、调和的才干，在转居安顿等方面妥善处理当地政府和农人的后顾之虑，一起能够最大极限地下降本钱，完结多赢。而全体本钱费用的操控在于系统缜密的安排。关于大面积的土地一级开发，需求分批次批地、征地和拆迁，应严厉操控整合各进程的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬家，企业再征地拆迁，再安顿劳作力，资金安排则贯穿一向。经过各进程的无缝联接，使企业人员和资金功率到达最高，政府和农人的满意度也到达最高。

盈余办法二：同享土地增值收益。一些城市施行了在政府、开发商和原运用者等各个主体之间按必定份额同享增值收益的机制。这样，

开发商能够经过立异性的开发活动，最大极限地前进土地价值，然后取得最大利益。该盈余办法的条件在于当地政府的同享机制、一级开发中的授权规划，以及分批出让计划的安排。

盈余办法三：持有部分公共建筑。在一些城市土地一级开发中，授权土地一级开发主体能够出资公共配套设备，开发商则能够经过供给公共配套设备服务而取得长时刻现金流。该盈余办法的条件在所以政府答应土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建造。对开发商而言，该盈余办法的最大应战在于对公共配套设备的出资决议计划，以及后期的运营处理才干。

盈余办法四：为二级拿地衬托。土地一级开发主体经过与政府洽谈，出于片面志愿或客观原因，总是能够发明一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈余办法的条件是政府乐意让一级开发商取得一部分二级开发权。该办法要求一级开发商具有杰出的二级开发才干，经过二级开发补偿一级开发收益的缺少，完结一级开发和二级开发的联动。

四、土地一级开发面对的危险及对策

比较房产二级开发，土地一级开发面对更大的不承认性和危险性。

危险一：开发投入超出专业安排点评承认的基准地价。拆迁本钱或许超越专业安排点评承认的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市买卖。假如政府不同意同享一级开发的增值收益，则开发上面对亏本危险。而《物权法》的经过，进一步加大了拆迁本钱。

危险二：长时刻占用许多资金。关于仅仅用于储藏的土地，经土地储藏中心查验后，由其用自有资金偿交给开发商，欠款危险加大。假如拆迁作业不顺畅，也会推延整个项意图竣工时刻。

危险三：政府违约行为危险。在土地一级开发进程中，当地政府的强势方位是肯定的。尽管开发企业能够经过多种法令文件进行束缚，然后与政府方面的利益严密绑缚，但仍不能消除当地政府违约产生的危险。

危险四：方针危险。与土地二级商场的“招、拍、挂”及房地产开

发而言，土地一级开发的方针不全面，全国性的方针规则比较准则，操作性不强。在当地政府层面，其方针危险要素首要为省、市根据当地情况而改动有关土地运用方针。

为躲避危险，应当采纳以下应对战略：一是优化运作流程，前进处理才干，有用操控本钱。一级开发企业在土地整治和储藏进程中，触及到征地、拆迁、基建、土地出让等许多环节。一起，一级开发又是一个归纳性、系统性工程，触及许多与政府对口以及与外部协作单位商洽的环节，因而优化运作流程、前进处理才干对一级开发企业的本钱操控有着重要效果；二是加强规划才干，发掘区域潜在的价值。土地一级开发的价值要素中最重要的是规划。土地的特征使其一旦开发短期内不行能恢复，而规划的好坏对区域功用的完结具有决议性效果，区域功用又对区域价值有底子性的影响；三是把握作业动摇周期，操控开发节奏。这就需求企业有敏锐的商场触觉，而且能够与政府需求坚持较高程度的共同性，做到根据商场需求操控开发节奏，然后前进区域土地价值。

（作者单位：1.天津市房地产开发运营集团有限公司；2.天津宝天建造开发有限公司

一级土地开发与投融资高档研修班-一二级土地联动开发盈余办法(2012-2-18 1:49:27) [发送到微博]

分类：房地产揭露课标签：一级土地开发? 土地储藏? 联动开发? 国企? 中房博越? 疆土资源? 城投集团?|

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? ?由疆土资源部法令终须产权处产籍处、国家发改委宏观经济研讨院战略研讨室、北京师范大学房地产研讨中心、北京市土地储藏中心开发部、国家开发银行审评局进行授课，首要对土地一级开发相关法令法规方针，最新土地调控方针，土地开发融资途径、办法、技巧，土地一级开发商场趋势剖析，北京市土地一级开发典型事例，土地一级开发申请国家开发银行告贷程序、条件等做了全方位的解说及剖析。咱们也和来自全国各地的城投公司、开发区及相关土地一级开发企业

做了深化的沟通，对此次学习沟通，结合咱们土地事务部本年土地挂牌招商作业咱们深有如下领会。

1、开发商参加土地一级开发的商场方位

?北京市疆土资源局《北京市土地储藏和一级开发暂行办法》京疆土市〔2005〕540号文件是当时进行土地一级开发的辅导性文件，他的相关规则是从事土地一级开发活动的根底和准则。文件第二条规则：土地储藏和一级开发是指政府依法经过收买、回收、征收等办法储藏国有建造用地，并安排施行拆迁和市政根底设备建造，到达土地供给条件的行为。这从底子上决议了土地一级开发行为是一个政府高度操控与主导的商场，而并非是一个彻底商场化的活动，其自身具有先天性的非商场元素。这也是政府意图操控土地一级商场，运用土地供给进行宏观经济调控、调理房地产商场乃至国民经济的详细体现。

?但因为当时政府部分土地储藏的缺少和进行一级开发力气的有限，可投入人力、物力、财力的严峻缺少，为了保证土地供给的相对安稳，有必要凭借于外部力气以保证土地供给总量的相对安稳。

?所以文件第四条规则：土地储藏开发坚持以政府主导、商场化运作的准则，能够由土地储藏安排承当或许经过招标办法挑选有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承当。这个规则为开发商参加土地一级开发供给了方针方面的合法身份，使得参加土地一级开发有了方针层面的保证。但政府主导、商场化运做的准则决议了开发商参加土地一级开发活动有必要细心研讨剖析政府的相关方针，充沛了解和运用相关规则，以保证自身的方针利益的完结。一起有必要加强对当时打开办法的剖析与点评，对房地产商场的打开趋势有所评判，对方针进一步完善的方向有所把握，终究开发商的身份仅仅一个帮忙施行者，并非是土地一级开发商场正常作业的有必要参加主体。

2、开发商参加土地一级开发的利益保证

?房地产开发商参加土地的一级开发有两种办法：一种是受托处理，一种是受托施行。

?关于受托处理办法，文件第十三条规则：土地储藏安排担任施行土地开发的，由土地储藏安排担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并安排施行。其间经过招标办法挑选开发企业担任土地开发详细处理的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以招标办法承认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

?关于受托施行以及开发的，文件第十四条规则：经过招标办法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。招标底价包含土地储藏开发的估量总本钱和赢利，赢利率不高于估量本钱的8%。

?经过招标办法承认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议。开发商能够有两种办法进入一级开发商场，前一种首要投入的是技能、处理等非物质本钱，后一种则包含技能、处理、资金等悉数本钱。前一种能够获取的收益为不高于土地储藏开发本钱2%的处理费用，后一种能够获取的收益为不高于估量土地储藏开发本钱8%的赢利。各开发公司能够根据自身的特色以及资金规划、资金作业计划挑选不同的办法。

3、土地储藏开发本钱构成

?开发商不论以任何办法从事土地一级开发，都有必要对土地储藏开发本钱进行细心的剖析与考虑，因为终究利益的完结取决于土地储藏开发本钱的体现内容。

?文件第二十四条对土地储藏开发本钱的构成明晰规则如下：（一）征地、拆迁补偿费及有关税费;（二）收买、回收和置换进程中产生的有关补偿费用;（三）市政根底设施建造有关费用; （四）招标、拍卖和挂牌买卖中产生的费用;（五）告贷利息; （六）土地储藏开发供给进程中产生的审计、律师、工程监理等费用，不行预见费以及经同级财政和土地主管部分核准的其它开支。

4、从事土地一级开发的辅导思想

?当时许多参加土地一级开发的开发企业，都直接将取得二级开

发权作为现在，将注意力悉数会集在怎么挂牌进程的谋划和安排方面，而对一级开发的细节没有进行详细的研讨与规划，缺少完好的安排与操控，实践愈加下降了在二级开发权竞赛中的优势。我个人以为有必要树立将一级开发和二级开发作为两个互相相关项目来进行对待，而不是一个项目来考虑。因为当时方针的规划，使得这两个环节自身具有相对阻隔的趋势，而且实践情况中也现已屡次产生。不然，当这种情况产生时，就会呈现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发能够完结的利益远远不能满意预期要求的被逼局势。

5、土地一级开发事务的融资办法

（一）传统办法

?依照财政部和疆土资源部关于印发《土地储藏资金财政处理暂行办法》?(财综17号)的有关精力，土地一级开发（土地储藏）资金可来历于下列途径：

?1．财政部分从已供给储藏土地产生的土地出让收人中安排给土地储藏安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储藏土地进程中产生的相关费用;

?2．财政部分从国有土地收益基金中安排用于土地储藏的资金;

?3．土地储藏安排依照国家有关规则举借的银行告贷及其他金融安排告贷;

?4．经财政部分同意可用于土地储藏的其他资金;

?5．上述资金产生的利息收入。

?上述资金来历可分为三部分：财政资金、金融安排告贷和其他资金。关于归于财政资金的1、2部分，从实践中看，不能处理土地一级开发现时的巨额资金需求，缺口巨大，特别是土地成片开发或城市区域开发时。

?第3部分用于土地一级开发（土地储藏）的金融安排告贷，是现在土地收买储藏资金的最首要来历。这类告贷是以待开发的储藏土地为担保，由银行发放的告贷。因为土地收买储藏是一种政府行为，诺言度高，银行放贷是树立在政府的国有土地财物上。储藏土地一经

出让，就能回收土地出让金，银行放贷构成的财物呆账、坏账危险很小，因而，各商业银行竞相向土地储藏安排告贷。一起，在现在缺少土地收买储藏资金其他来历途径的情况下，商业银行告贷则成为各城市土地收买储藏资金的最首要来历，土地储备安排土地一级开发底子上都来自于银行告贷。但2021年7月29日发布的《我国人民银行我国银作业监督处理委员会关于金融促进节约集约用地的告知》规则，土地储藏告贷采纳典当办法的，应具有合法的土地运用证，告贷典当率最高不得超越典当物点点评值的70%，告贷期限准则上不超越2年。这一规则使得土地储藏告贷时刻与土地储藏周期存在差异，往往土地储藏周期较长，告贷时刻较短，这样就简单构成归还告贷时刻已到，而土地还没有出让的现象，构成了一些土地储藏安排为了归还银行告贷，不能依照土地出让计划供给土地，构成一级土地商场的动摇，既不利于土地一级开发事务的平稳进行，还违反了政府方针的初衷。现在当地政府财政资金绰绰有余，需求开支的当地许多，不行能将太多的资金用于土地一级开发，而城市化进程、招商引资需求许多的资金用于城市根底设备建造，现时的巨额资金需求缺口对当地政府的土地一级开发构成了融资束缚。租借和出让土地收益需求较长时刻的堆集，才干支撑土地一级开发的巨额资金需求，不能满意当地政府现时的资金需求。因而除了金融安排告贷外，只能经过土地出让收益证券化招引的其他社会资金，处理资金问题。

所谓土地出让收益证券化，便是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分规划成证券在本钱商场出售，将未来的土地出让收益现值用于今日的土地一级开发事务。土地出让收益的证券化对政府仍是有必定长处的，需求政府在方针规划时细心酌量保证土地证券化的进行：1、筹集大规划土地开发资金，下降银行信贷等债款融资份额，加大股权融资，使得土地一级开发商的本钱结构愈加合理，保证融资的持续性。2、土地一级开发商运用归属自己的土地出让收益进行商场化融资运作，堵截政府财政的担保，阻隔政府财政和土地一级开发商之间的危险联络。现在的城投债许多都有政府财政的担保或许诺。一旦

土地出让收益证券化能够施行，则土地一级开发事务就能够运用更多融资办法：财政拨款、银行告贷、土地信赖、土地基金、土地