房地产评估习题
第五章房地产评估
一、单项选择题
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2
B．3223元/m2
C．3322元/m2
D．4000元/m2
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%
B．12.5%
C．7.5%
D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元
B．157.5万元
C．141.4万元
D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物
进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元
B．1795.45万元
C．1818.36万元
D．2100万元
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元
B．87万元
C．90万元
D．85万元
6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。
A．75%
B．30%
C．45%
D．65%
7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元
B．8800元
C．9000元
D．12000元
8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米
B．1500元/平方米
C．2100元/平方米
D．2800元/平方米
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
A．128万元
B．141万元
C．149万元
D．150万元
10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。
A．700万元
B．800万元
C．1000万元
D．1100万元
二、多项选择题
1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A．基准地价
B．标定地价
C．土地使用权出让底价
D．土地使用权的转让价格
E．抵押价格
2．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。
A．政策变化
B．建筑物使用强度不够
C．建筑物用途不合理
D．建筑物设计不合理
E．周围环境发生变化
3．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。
A．“功效损失”
B．有形损耗
C．超额运营损失
D．经济性贬值
E．超额投资损失
4．应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。
A．城镇基准地价
B．基准地价修正系数
C．宗地容积率
D．宗地的开发成本
E．宗地的开发程度
5．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A．楼面地价一定大于土地单价
B．楼面地价一定小于土地单价
C．楼面地价可以等于土地单价
D．楼面地价可以小于土地单价
E．楼面地价可以大于土地单价
6．影响房地产价格的一般因素包括（）。
A．房地产价格政策
B．城市发展战略
C．国民经济发展状况
D．社会发展状况
E．物价水平
7．土地的价格（）。
A．是地租的资本化
B．是由土地的生产成本决定的
C．具有个别性
D．是土地权益价格
E．是由土地的效用决定的
8．假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。
A．专业费用
B．投资利息
C．地价
D．建筑费用
E．税费
9．房地分估主要是针对（）进行的。
A．地用性质不合理的房地产
B．新开发的房地产
C．占地面积不合理的房地产
D．工业用房地产
E．特殊用途房地产
10．评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A．重置成本
B．功能性贬值
C．经济性贬值
D．清算价格
E．实体性贬值
三、判断题
1．建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。
2．由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。
3．用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。
4．在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。
5．标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。
6．运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。
7．构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。
8．运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。
9．在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。
10．正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。
四、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5
亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
5．某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：
）
试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。
6．某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。
第五章习题参考答案
一、单项选择题
1. B
解题思路：（万元）
2. C
解题思路：运用土地残余法公式
其中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5%
3. C
解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元）
4. B
解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元）5. B
解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元）
6. C
解题思路：15%+50%×60%=45%
7. B
解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000（元）；
土地净收益=1200×200×8%=19200（元）
建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）
8. B
解题思路：3000/2=1500（元/平方米）
9.A
解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）
评估价值=（万元）
10. C
解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元）
二、多项选择题
1.ABC
2.BCD
3.AD
4.ABCE
5.CDE
6.ABCDE
7.ACDE
8.ACD
9.ACE10.BCE
三、判断题
1.错
2.错
3.错
4.错
5.错
6.错
7.错
8.对
9.对10.错
四、计算题
1．解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米
其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米
（2）计算利息：
第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）
第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
解：
（1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）
R2=8×(1+2%)=8.16（万元）
R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）
R4=8×(1+2%)3=8.49（万元）
R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元）
折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．解：
（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A 与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
交易实例B的个别修正系数＝1.03
交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）
B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）
C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4．解：
（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价：
楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）
专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）
销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）
（5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％
（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]
＝0.1236×地价+990，000
（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价
－1,650,000－0.1236×地价－9,900,000
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）
楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
5．解：
根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积
根据上述所给的数据资料带入公式：
待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15
=338400（元）
6．解：
由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。（1）在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%
（2）在建工程评估值=400000×31%=124000（元）
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
房地产估价模拟试卷和答案
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
房地产评估案例
房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率
房地产估价计算题
计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成， 贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析： (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产评估习题
房地产评估习题 一、单选题 1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划限制 2、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( B )。 A、0.6 B、5.1 C、2 D、6 3、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。 A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值 4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。 A、市场价格 B、账面价值 C、重置成本 D、收益价格 5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法 6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A )评估较为合适。 A、成本法 B、市场比较法 C、残余估价法 D、收益法 7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。 A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让 C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年 D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。 A、3 B、12 C、6 D、18 9、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( D )。 A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。 A、263.9065 B、266.4212 C、373.5815 D、102.226
房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
房地产估价习题集计算题和论述题 2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
房地产评估 试题
一、单项选择题 1.替代原理是房地产估价中( ) A.市场法的理论基础 B.重置成本法的理论基础 C.收益法的理论基础 D.剩余法的理论基础 2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场法 3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( ) A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.正常净收益 D.销售收入 5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( ) A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.剩余法 6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减 B.递增 C.不变 D.先减后增 7.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益 8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( ) A.成正比成正比 B.成正比成反比 C.成反比成反比 D.成反比成正比 9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大 10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性 B.可替代性 C.合法性 D.可修正性 12.基准地价系数修正法的基本原理是( ) A.供求关系原理 B.生产费用价值论 C.替代原理 D.效用决定论 13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产评估练习题
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
房地产项目评估试题及答案
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题 课程代码：00972 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.对房地产估价来说，土地是( ) A.平面的 B.三维立体的 C.陆地表面 D.地下空间 2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。( ) A.估价目的 B.估价对象 C.估价时点 D.估价目的和估价对象 3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。( ) A.3000 B.6000 C.12000 D.18000 4.在评估期房价格时，( ) A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态 B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态 5.下列属于正常交易的情况是( ) A.土地使用权协议出让 B.企业破产拍卖办公楼 C.商品房预售 D.相邻房地产的合并、分割交易 6.市场比较法的基本原理是( ) A.最高最佳原理 B.预期原理 C.替代原理 D.收益递减原理 7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该
类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。( ) A.13920 B.14060 C.14461 D.15000 8.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。( ) A.估价时点 B.搜集该可比实例时 C.估价作业时间 D.可比实例成交时 9.开发利润的基数是( ) A.土地取得成本+开发成本 B.土地取得成本+开发成本+管理费用 C.土地取得成本+开发成本+销售税费 D.开发成本+管理费用+投资利息 10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值 贬损属于( ) A.物质折旧 B.会计折旧 C.经济折旧 D.功能折旧 11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员 实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( ) A.27% B.20% C.79% D.80% 12.有一建筑物，建筑总面积为1000平方米，已使用5年，重置价格为6000元/平方米， 残值率为5%，年折旧率2%，计算该建筑物的现值是______万元。( ) A.400 B.420 C.487 D.543 13.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的 ( ) A.剩余价值 B.实际损耗程度 C.剩余使用寿命 D.实际使用年限 2