(项目管理)项目核心概念提升

项目核心概念提升

1．目标客源主要特征：

消费者主要特征

⑴月收入1400元以上

⑵收入稳定或事业稳步发展的年轻人

⑶年龄多数在25——35岁之间，多以首次置业为主

⑷家庭人口为1——2人，以单身白领和新婚夫妇为主

⑸以投资为目的（多以中老年为主）

2．主要客源社会类型：

⑴单身白领，特别以现代年轻女性为主

⑵年轻教师及文化艺术界人士

⑶个体经营者、SOHO人

⑷中老年小型投资者

⑸异地在昆有长期接待业务关系的

⑹被云南优良的人居环境所吸引的海内外新的“体验型”移民3．目标客户特征描述：

项目目标客户的共性应为：

有稳定的工作和收入

家庭收入在中上水平

渴望有属于自己的独立空间

对时尚生活有一定的追求

家庭结构是以单身和小家庭为主

因产品差异界定的目标客户类型为：

25——30岁左右的年轻置业者大多以有稳定收入为主，他们对时尚生活有敏锐的感受力和极强的接受力，希望走在时代的前沿。

30——35岁左右的年轻小家庭，以预备结婚和已婚的第一次置业为主，有属于自己的生活空间者。他们有自己的事业积极热情，对未来生活充满希望。

25——35岁左右的现代独身女性，她们希望拥有属于自己独立的生活空间，是本案重要的目标客源之一。

55岁以上的中老年小型投资者，因其存在着投资倾向和投资实力，也会成为本案主要的目标客源之一。

4．目标客户置业动机描述：

置业动机分析：年轻工薪层买什么房？

⑴价位上可以接受

⑵物业管理完善

⑶建筑质量及户型要好

⑷交通便捷

⑸高质量的、独特的人文环境

⑹周边配套设施齐全

⑺手续合法，诚信度高的发展商

⑻楼盘具有升值潜力

据权威机构对昆明市近年房产消费需求和消费行为调查研究显示：从消费者的购房动机来看，首次置业一直是近年来房产的绝对主流。购房动机与其购房时所选择的价格、面积、户型、环境等因素有关，二次置业已不再是有钱人的专利。本案以吸引第一次置业为主，理由是当其原有居住条件不满意，而品味和质量较高、价格合理的商品房出现时，无疑对他们的购房动机是一种强有力的冲击。

5．目标消费者购买诱因TBI分析

6．本项目主要抗性因素：

1、配套——区域内相关生活配套设施不太完备。

2、环境——区域内目前自然环境较差。

3、安全性低——项目所在地段靠近火车站，流动人口较多，区域治安环境较差，

在居民心中，缺乏安全感。

4、项目容积率过高——项目总体规划，容积率偏高，造成居住密度过高，缺少

景观设置，且绿化率较低。

5、单价偏高——与项目所处环境及同类竞争楼盘的价格对比，项目平均单价偏

高。若在项目推广初期，没有足够的准备，项目价位很难在消费者心目中形成竞争优势。

在房地产开发过程中，正确认识自己的优势和不足，并及时发现问题，弥补缺陷，尽量发挥优势，提升卖点，这是销售成功的关键。

一、发展商品牌建议目的：

发展商作为一个房地产投资者，在做第一个项目时就应该为下一个项目做经验、品牌的积累和铺垫。所以，在进行第一次发展投资时，就必须对今后的发展进行思考。对一个想要长期发展的投资者来说，只有建立起自己的品牌，并产生良好的品牌效应，才能够长期在房地产市场上有立足之地。

建议公司导入CIS计划，包括3方面：（1）企业理念识别MI （2）企业法则识别BI （3）企业形象识别VI

通过品牌管家的帮助，使发展商有一套统一的管理体系，从而在市场上受到关注，取得市场知名度，最终获得品牌效应。核心概念提炼：

都会菁英，城市主义乐园

如今这个时代的年轻人思维活跃，既会赚钱又会花钱，个性化需求强烈，渴望与同龄、同质人群进行多层面的情感交流。他们的生活自我而随意，VERSACE的前卫气质、SWATCH 的纵情有度、ALEXANDER MCQUEEN的狂迷本色、RED EARTH的浪漫娇柔，总能够在他们的生活中充分展现出来。

昆明是目前中国人居环境最优秀的区域之一，云南是亚洲文化与宗教的十字路口，随着大昆明建设的展开，必将吸引大量高素质的年轻人来昆体验生活、创业奋斗、实现梦想。

随着大量高素质新移民的增加，异彩了昆明年轻人的生活理念，提升了他们的生活价值，我们就是要为这个族群的人创造一个真正属于他们自己的独立空间。在这里，展现自我的舞台是如此广阔而先锋，以至于他们能恣意地挥霍自己的心情与感受。让他们在这个有着太多不完美的世界里，享受着BOBO汇馆为他们准备好的一切，享受快乐的生活！创造与众不同的人生！

二、推广核心概念目的：

通过对产品特色、户型特点和产品价格的定位，我们已提炼出本案的核心概念。为使产品获得更大的市场，我们应该对此核心概念进行推广，提出一些新的生活理念，来丰富本案产品的内容及卖点，有效减轻产品的销售抗性。“BOBOS的城市主义乐园”——BOBO是波尔乔亚和布西米亚的合称，他们思维活跃，既会赚钱又会花钱，大多未婚，个性化需求强烈，渴望与同龄、同质人群进行多层面的情感交流。有了“都会菁英汇馆”，就有了BOBOS的城市主义乐园，使其人格实现一种升华。

“生活、工作一跃而上”——5.6米的层高，4米的面宽，长颈鹿可以到我家来做客了。立体思维、立体空间，事业灵感的源泉；自由自“宅”、随心所“寓”，让您安居乐业。

“不再为房东打工”——从此免交房租，用租房的钱买房，为自己那跳跃的空间打工。

“我的家园，未来银行”——获得房产权并存在巨大的炒作空间，潜藏着无限商机！

“99+1物业方程式全接触”——我们提供的99项服务＋您提出的第100项要求＝“BOBOS”乐园独有的物业服务模式，创建起完美的活力空间。

“女性自治区”——专门为女性设置两个专层，由女性自治，给予她们独立的私密空间。

“装修套餐A、B、C”——菜单式装修为你提供多种自由选择的套餐。

目的：

辐射出BOBO一族的城市主义乐园的概念，来明确本案的主要目标客户群，做到有的放矢。

BOBOS的城市主义乐园

时髦，开朗是否就属于BOBO一族呢？非也！BOBOS应该是20世纪60、70年代生的人，思维活跃、喜好交际，个性化需求强烈，渴望与同龄、同质的人群进行多层面的交流，他们追求的是自我、随意的生活概念；寻觅的是健康、前卫、时尚、个性、另类的生活空间。

目的：

通过对户型特点的诠释，BOBO汇馆自然而然的空间体系，存在无限自由，没有丝毫做作，建筑的简约传达着无法抗拒的质感，必然为本案争取到尽量多的市场份额。

生活、工作一跃而上

小跃层的户型特点，给人一种跳跃的立体空间的感觉。

现代生活紧张繁忙，每一个都市人都希望有一个能够释放压力的私人空间；传统的平层，已跟不上他们的品质需求，也满足不了他们的虚荣心。小跃层的出现，给了他们一个释放内心的空间，让他们觉得自己的选择与众不同，给他们的生活注入新的活力和奇异的元素，任他们在城市黑夜中撒野。

BOBO汇馆，5米6挑高使个性化空间大大延伸，避免了单身公寓的局促感。尽管是小空间，也能体现出大空间的效用，在这样的一个空间里，一个人享受单身生活，舒舒服服、随心随意，这就是BOBO 汇馆提出的新概念。

跳跃的空间，让思维也跳跃起来，任意的家具组合，能启迪着居住者对生活的激情与梦想。

目的：

通过市场调查我们了解到昆明消费者对房地产置业的心理承受价位，是因经济收入不同而产生差异，我们就是要掌握好这个市场信息，并配合本案价格特点，提出一个更能让消费者接受的购买方式。

不再为房东打工

他们终日为了生活而奔波劳累，汗水多半都要为房租而流，到头来房屋还是房东的。这简直就是在为房东打工。拥有属于自己的房屋成了他们的奋斗目标，然而价格直接影响到他们的购买欲，所以我们要给消费者一种他们所能接受的价位及购买方式。大众能够承受的总价，加之新颖、别致、有独特文化内涵的户型特点，使该楼盘成为房产市场的一个亮点，使消费者成为新居住理念的引领者。因此我们要以租房的费用，让他们轻松拥有自己的产业，20年分期付款的购买方式，使年轻业主不再为房东打工，演绎着“用租房的钱买房”的新概念生活。

目的：

房地产业发展到现在，房产作为一项投资逐渐为投资者所接受。而昆明已开始显露出房产投资的潜力。投资增值已经成为一部分人购房的出发点，在这种大背景下，我们将本案的投资增值作为我们策划的一个亮点。

我的家园，未来银行

BOBO汇馆所处的地段和小跃层的特点决定了它的投资增值幅度不小，由此带来了投资的巨大价值，真可谓商机无限！

当您还处在寻求有效投资的十字路口时，当您在为寻找有价值的房地产投资而苦恼时，您不妨来参观有着都市色彩的BOBO汇馆，在这里，有着巨大投资价值的楼盘正等着您呢！

BOBO汇馆的主力房每套60m2，基本是跃层式，很适合年轻人居住，投资的空间相当大。

BOBO汇馆的主力房价十多万元，目前项目区域的同类型产品出租价格在700元/月左右，前期的投入将很快便可收回；另一方面，在首付款付清后，可以将其出租出去，让别人来为你供房，一段时间后，你也很顺利的获得了房子的所有权。而且，从期房到现房将会有较大的增值幅度，你完全可以通过现房和期房的差价来获利。你难道不心动吗，既然心动为何不赶快行动呢？

目的：

我们推出全新”99+1”的物业服务理念，通过提升服务品质，完善社区管理，以高质量的售后服务来减轻本案的销售抗性。

99+1物业方程式全接触

BOBO汇馆的特点还在于所提供的贴心、完善、个性化的物业服务，此举目的在于使每位业户都能感受到尊崇与便利的超值享受，这正是BOBO一族所渴望的。

在快节奏的生活中，人们的大部分精力都用于事业的打拼上，在生活上就有些无暇顾及了。BOBO 汇馆所提供的贴身式服务使业户完全摆脱琐碎事务的缠绕，尽情享受生活的快乐，这种时尚的生活方式不正是BOBO一族追求的梦想吗？

后顾之忧由居所守望者替代

家政助理师轻松搞定您的不同需求

健康会所里每天体验健康生活、脉动的滋味

全能商务伴侣真正成为你的好帮手

……

提供多达99项的物业服务，并承诺满足你们所提出的第100项个性化要求（由业主委员会讨论决定），全力打造“BOBOS”乐园完美的活力空间

提升

目的：

单身女性购房的比重略高于单身男性，针对这一现象，说明多数女性注重稳定而独立的生活，她们更希望拥有一个我行我素的“闺房”，将隐私寄存在其中。BOBO汇馆应该抓住单身女性这一消费群体。

女性自治区

现代女性都希望得到安全感和归属感，喜欢温馨、浪漫的生活空间，注重私密性，也喜欢在休闲时和朋友分享心中的点点滴滴。就昆明房产市场来看，购买小户型的单身女性已明显增加，而昆明目前还没有专门为女性打造的居住空间，而相当一部分女性也正期待这为她们而设的楼盘的出现。因此，设立一个女性自治区能够吸引更多的女性消费者，也是BOBO汇馆的一个亮点。

为此BOBO汇馆应抓住女性的以上特点，特设女性专层，专层的保安可由女性担任，让女性客户感受到一种安全感和亲和力。

专层的墙面设计要与其他楼层的墙面设计有所区别，突出温馨、浪漫的视觉效果。

在专层中可以设置女性用品专卖店，以方便女性客户的日常生活。

可将一处供女性谈心的公共空间设置在专层中，以简约为设计风格。

目的：

BOBO汇馆的装修注重提高产品品质，免去消费者的装修再投入，使业主可以轻松入住。

“装修套餐A、B、C”

BOBOS工作忙碌，生活节奏较快，对装修又了解不多，无暇顾及装修工程；而且BOBOS本身的品位较高，要求也较高，但是他们又要考虑经济实惠，他们在付完首期房款后，高额的装修费用又是一笔不小的开支。

将装修与建筑结合，可以把装修费用包括在售价内，可享受住房公积金和按揭贷款。业主无须再付高额的装修费用，亦不用再为装修耗费精力。

A、B、C这三类装修的档次、品位、价格都不同，业主可根据自己的爱好、经济情况选择装修类型。而且每种装修类型都有几种不同的风格，业主也能够选择自己满意的风格。

目的：

在“99＋1”服务的过程中，讲究现代、贴心、完善、个性化，按规范、礼貌、耐心和微笑服务为标准，奉行“业户就是上帝”的宗旨，并竭诚为业主提供方便，开展丰富多彩、方便灵活、生动活泼、更为人性化的服务活动；而且按业主的具体要求提供到位的便民特约服务。使这种服务的新概念成为BOBO汇馆的一大特色。

99＋1物业方程式全接触

我们提供的99项服务＋您提出的第100项要求＝构成“BOBO汇馆”完善的服务空间

1、管理篇

人性化＋现代化＋个性化

（1）、人性化服务

＊后顾之忧由居所守望者替代

MORNING CALL＋24小时前台服务＋代订各种电信卡＋代订报刊、杂志＋代办房产证＋代叫出租车＋代订车、船、飞机票＋代领代寄邮件＋代办旅游手续＋清洗私家车＋市级人才招聘会信息发布……

＊家政助理师轻松搞定您的需求

公寓内送餐服务＋买菜、买早点＋宠物喂养指导和短期看护＋上门收洗衣服＋清洁室内卫生＋开放二手市场……

（2）、现代化服务

＊让SOHO商务伴侣真正成为您的好帮手

电话、传真、E-MALL＋代拟文稿＋小型会务办理＋打字、复印＋即时短消息发送（需预定）＋电脑病毒发作日提示＋交通信息咨询……

（3）个性化服务

＊满足你们所提出的第100项个性化要求（由业主委员会讨论决定）。

2、健康篇

健康咨询＋健康会所

（1）健康咨询

＊健康咨询顾问

健康检查＋家庭小药箱＋特色门诊咨询＋专科门诊预约＋心理诊所（发泄、聊天等）＋残助用品短期租赁……

特别建议：

与医院形成联盟制，通过某个医院来实现以上一系列相关的服务。

（2）健康会所

＊每天体验健康生活、脉动的滋味

多功能活动中心（划船器、跑步机、哑铃、健美培训……健身房＋乒乓房＋桌球室……）

特别建议：

①、将健身区与各类玩场区分开设置；

②、建立一套完整的美体塑身系统（从饮食、锻炼、美容到形象、气质的培养），以女性业户为主。

3、娱乐篇

前台大戏任您挑

浏览娱乐快讯＋小规模聚会策划＋图书阅览＋邀请小型乐队来公寓演出＋图书、音箱制品交流＋壁画租赁＋各种展销活动＋定期卡拉OK比赛＋SNACK BAR+节假日组织旅游活动……

特别建议：

与某个知名书城建立电子商务联系，可以让业户足不出门就能通过网络轻松定购所

需书籍或资料，并由书城在业户定购后12小时之内送货上门。以缓解周边缺乏学习环境和文化活动氛围的局面。

四、配套篇

目的：

由于周边环境配套设施不尽完善，我们无法改变既定的大环境，但是可以通过在汇馆内部设置完善的配套设施，来为业户生活增添色彩，提供更好的配套和时尚生活环境，因此我们建议加强生活配套设施的建设，在楼宇内设置BOBO STYLE 会所，让业户张扬的个性在这里有一个释放的空间，使生活的乐趣在这里得以激扬。概念提炼：

BOBO STYLE

让生活如鸡尾酒般缤纷

经典时代的年轻住户喜欢利用八小时之外的时间聚亲会友、洽谈商务，从容展现人生自信。而现在周边缺少环境幽雅、适合聚会的场所，并且也缺乏相应的健身场所，因此在BOBO STYLE内部，设置了齐全、完善、前卫的休闲娱乐健身场所，使业户工作之余也可感受到时尚的节拍，茶余饭后也可品味社会的五光十色，享受居住的乐趣。汇馆内部的室内功能会所包括：

BOBO CLUB（餐厅+酒吧+咖啡厅+电子阅+

览区+精品廊）

多功能厅（小电影放映、卡拉OK、舞会等）

健身房玩场

桌球室高尔夫推杆室

桑拿浴室SPA

洗涤中心24小时便利店

美容中心商务中心

BOBO STYLE 包括了年轻人喜爱的多种休闲娱乐场所，在这里，他们几乎不需要出门，就能享受城市中最个性前卫的时尚生活。虽然每个人对生活都有自己的理解，每个人也都是自己生活的调酒师，调制着自己独特口感和品味的鸡尾酒，但是，只要选择了BOBO汇馆，体会她的妙韵，噙嘬品味，就意味着选择了一种全新的生活理念，正如我们精心调制的美酒，七彩缤纷，晶莹剔透，让人难舍难离。

特别建议：

1、针对目标客户群，让相应娱乐休闲健身行

业入主会所。

2、定期举办一系列的竞赛活动：网页设计比

赛、球类比赛等。

3、适时举办高品质的鸡尾酒舞会，以舞会友。

目的：

买房后，要想入住，家装是必不可少的一环。然而，BOBOS既没有时间也没有精力为此分心。我们把家装和建筑本身结合起来，既能提高本案的市场价值，又能让业主拥有一套开门即可入住的住宅。

新世纪住宅的新理念：菜单式装修

BOBOS工作忙碌，生活节奏较快，且大多是第一次置业，对装修了解不多，无暇顾及装修工程；BOBOS本身的品位较高，要求也较高，同时他们又要考虑经济实惠，但装修的费用也是一笔不小的开支，他们在付完首期房款后，又要支付高额的装修费。

对此，我们提出如下方案：找国外知名室内设计师，为BOBOS量身打造一套菜单式装修，“菜单式”装修是建筑与装修设计迈向一体化的阶段性名词，指住宅装修内容按菜单式设置，BOBOS根据菜单进行选择、组合，厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。将装修与建筑结合，成本会降低，因为装修公司一般和装修材料的厂商有很好的合作关系，材料集中采购，统一进货，环保、质量都能保证，也能享受优惠价格。可以把装修费用包括在售价内，可享受住房公积金和按揭贷款。业主无须再付高额的装修费用，亦不用再为装修耗费精力。

目的：

利用科学先进的计算机管理技术、通讯技术、监控技术及识别技术，再配以整体性、一致性和协调性的特色来加强智能化系统的应用，真正体现以人为本的全面服务。

多重防护系统，让你的家固若金汤

产品安全性建议：

A、建筑体周界采用红外线对射报警系统；报警须具备红外、微波两种功能，对整个社区周界进行防御。

B、社区内部采用红外线电视监控系统，系统全部采用彩色监控，建议监控总机设在消防控制中心。监控区域包括通道、楼梯、电梯内及车辆出入口等。

C、实现公寓入口、控制中心及住户三方对讲功能，并采用IC卡通行功能。

D、保安人员24小时监控巡视系统。电子巡视系统采用巡更棒巡更及小区内隐蔽角落巡更。

E、住户内设置联动报警系统，贴心服务，随叫随到。