尾盘营销方案

文档仅供参考

四季台北尾盘活动方案

一、活动背景:

※ 第二十八届奥运会上,中国体育代表团创造历史佳绩,载誉而归;

※ 四季台北精品工程封顶、销售势头旺盛;

※ 中秋佳节临近。

二、活动目标:

※ 答谢业主对本案的支持及联络业主感情;

※ 经过媒体的宣传树立项目形象及企业形象;

※ 发布楼盘信息,聚集销售现场人气,制造销售气氛;

※ 迅速消化已积累客户,实现理想销售为目的。

三、整体思路: 产品策略

现场包装活动营销

渠道策略

四、活动主题:” 四季台北杯”篮球联谊赛

暨四季台北开放活动周揭幕仪式

五、活动组成:篮球赛+现场促销活动

六、活动日期:9月 25 日——9月31日

七、活动地址:客车厂体育馆+销售中心

八、活动嘉宾:

文档仅供参考

豪邦地产领导、物业代表、新老业主代表。

九、参赛球队:

※业主代表队 N支;

※豪邦物业代表队:1支。

十、现场工作人员安排:

豪邦地产相关领导及员工、达声置业全体员工、物管公司保洁人员(二名)、保安(七至九名)。

十一、渠道策略:

※媒体:报刊于活动前14天左右刊登开放周活动消息预报;

※电话邀请:以成交客户及最近阶段积累客户;

※派单:主要街路口、干鲜菜招商处门口;

※以老代新:四季台北、新月花园、希望家园。

十二、产品策略:

※将9栋106、107、209、210、309、409、509等房屋用白色涂料粉刷

※将所有剩余房屋清扫干净

※景观命名、户型命名

※聘请专业公司制作小高层户型装修效果图

十三、体育馆包装:

※展板、条幅:宣传企业形象、物业形象与服务、环境、生活方式;

※拱门、飘球、气柱。

十四、售楼处包装:

尾盘清盘方案 (1)

尾盘清盘方案一、目前市场情况 1、综合分析目前我项目剩余房源所面临的市场形势主要如下：受国家对房地产市场宏观调控的影响，老百姓置业也越来越理智且挑剔。纵观先龙里房地产市场，存市量大，供大于求，以至于客户选择的面相对很宽。 2、项目推出市场到现在的周期过长，不管是从口碑和项目形象上在客户心里已定型，再去重新包装已不切实际，最后亦是竹篮打水，浪费成本。所以应客观的认识本项目的情况，理智的做出相应的调整和评估销售预期。二、本项目瓶颈、销售中遇到的问题及项目优势 1、就我项目尾盘产品而言，存在不容忽视的产品硬伤：住宅部分所剩户型都是顶层跃层，只有一套平层。房源可选择性小，大面积户型销售阻力大。就本地区客户置业习惯来看，跃层或大面积户型接受度很低。门面剩余部分也是面积偏大，在长时间销售周期中，在客户心里已形成选剩滞销的产品；总价过高，直接导致首付门槛高；另本项目基本所有门面都已招商的方式出租出去，且租金参差不齐，部分门面租金不符合市场价格水平等等导致购买受众面减小，继而减小成交量。

2、现场来访量少。据了解，每天平均一到两组客户。且案场没有组织，没有管理，没有带头人，一团散沙，没有凝聚力，这样在销售上也把控不了客户。 3、反观我项目，也有不容忽视的优势：一是地段受大众认可的；二是住宅为现房实景，即买即住。门面为。即买即赚，即买即经营，即买即收租金。三是项目门面经营率高，空置门面很少，营造良好的商业氛围。四是有相当部分的老客户可作为营销挖掘。三、清盘营销主要思路:在综合分析把握本地区市场情况及本项目优劣势的基础上寻求切入，权衡客户需求与公司利益去，寻求双方契合点，务求以最小代价，最大化租金回笼。具体实施细则如下： 1、一是价格优惠（具体优惠待定）；二是价格差异化营销，拉开所剩房源的价格差，拿出一两套房源作为特价房，以此做秀吸引客户。三是以老带新的方式给老客户较大的奖励，所谓重赏之下必有莽夫。（奖励方式待定）四是在首付门槛可否降低，首付已分期付的方式支付，就要做相应假进账单先把贷款办下来，抑或把，总价做高，继而贷款就相应偏高，首付自然降低。五是根据现客户对跃层的硬件设施提出的质疑或意见，需制定相应的说辞或解决办法，以打消客户的疑虑。门面部分个别租金收益不符合市场的，单独制定优惠政策。

如何快速开展全网获客引流营销

全网客，一台电脑管理多个QQ，微信、短视频账号，自媒体账号，霸屏账号，全渠道自动化引流，每天稳定进客30-50个. 最近啊，收到很多小伙伴的咨询，问老师社群到底怎么玩呢？它都有哪些呢？今天就给分解一下。社群营销分2种一，建自己的社群营销二，借别人的社群营销我来给大家拆解一下一，怎样建自己的社群做营销？ ①定位不是说谁厉害谁做，而是谁做谁厉害，社群如何才能火，关键就是要有一个好的定位，借大势而起，很容易成功。 ②规矩俗话说没有规矩不成方圆，那么在社群这句话一样适用。优秀的社群都是有自己的规矩，没有规矩就没有价值，你这个社群就会很快的冷却。所以一定要用规矩，拒绝筛选那些不合格的人，只留下和自己同屏的人一起玩儿，这样你才会玩好。 ③运营社群的管理和运营，不亚于一个公司的运营和管理，你一定要有一套机制，让会员们持续体验到社群的价值，愿意持续性的参与其中的活动。 ④裂变社群要持续发展，一定要靠会员去裂变，这方面和微商的裂变还不同，有许多不同的模式和玩法模式是用对速度快的超出你的想象。二，怎样借别人的社群做营销？社群本来就是一个公共场所，有价值的社群都是为了彼此交流，获得人脉和资源。如果每个人都在里面发硬广告，这个群很快就会废了。一定要记住，最厉害的广告就是别人根本感觉不到你在发广告。那不发广告如何营销呢？我来叮嘱几句最新引流技术，全渠道引流，0成本获客，全网获客，找全网客，8大获客渠道，全网客营销系统，小程序抓精准客户打电话号码，4.5亿微信群大数据，1.5亿全网精准客户大数据，全网霸屏等渠道，精准引流，每天被动引流到微信50+，可以轻松帮你解决：推广渠道、推广成本、抢占市场、流量体系、运营成本等问题，欢迎来公司实地考察 ①先把群友加成你的微信好友如果你投放广告去获得精准用户可能会花上几十到几百元，但是在一个社群中全是高质量的用户，你把几百个好友加成你的微信好友，首先可以节省几万元的广告费，未来最少可以为你创造几十万以上的价值。那如果你没有把群友加成你的微信好友，那真是太可惜，太浪费了。这也就是我们（社群盈利爆破25期）里边儿讲的拉新这个环节中的其中一招。拉新完了以后我们还要培育，培育之后在成交再去做裂变，然后就形成了一个循环。社群不仅仅可以做会员裂变，还可以做社群裂变这些更高级的玩法有机 ②多在群中分享干货，冒泡。最新引流技术，全渠道引流，0成本获客，全网获客，找全网客，8大获客渠道，全网

(营销策划)策划思路

Xxxx项目策划报告 2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。

一、市场分析 2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。时间总体住宅件数（件）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/ 平方米）件数（件）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/ 平方米） 2004年上半年68 83 93.68 25.7 5 2749 669 0 89.69 23.3 9 2608 2003年上半年39 06 52.73 12.2 2 2317 379 2 48.26 10.5 6 2188 同比增长（％）71. 81 77.65 110. 72 18.64 76. 42 85.84 121. 49 19.19 2004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。 2004年上半年价格走势 2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，

甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。 x房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。 x市2004年上半年需求状况 1、成交住宅类型分析 2、成交住宅价位分析

房地产行业住宅项目尾盘销售策略

住宅项目尾盘销售策略如果谁发明了尾盘销售的秘诀，他一定会成为全中国最富有的房地产商。尾盘沉淀了我们的目标利润，压住了我们前行的热情。秘诀并不存在，方法总是有的。该讲总结了尾盘实现销售突破的几种战略选择，并透露了碧云天与万科在尾盘销售领域的实战心得。第1操作环节：诊断尾盘销售难题按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售都分为四个时期：进入期、成熟期、持续销售期和尾声。深圳地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在7成左右的时候，余下的单位便称作层盘。尾盘一直是令发展商和代理商都感到头疼的一件事，因为实尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨的难题。楼盘销售接近尾声时，剩下的大都是一些销售较为困难的单元，大多数接盘销售都是如此，都会或多或少地留下一些尾盘，那么有没有可能不出现这种情况，也就是说避免出现尾盘呢？在南山名气较大的代理商冠厦公司有关负责人称，以其多年的经验证明，住宅销售基本可以避免出现最后那种朝向、采光、楼层较差的尾盘。据

介绍，寇厦做项目代理一般从前期就开始介入，即从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计、客户定位等均和发展商一起共同完成，也就是通常所说的“全程策划”，朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘时就首先以较低的价格推出。这位负责人认为，一个前期策划较好的项目，在销售高潮、人气旺盛的时期推出楼盘中位置较差但价格较低的单元，是比较容易吸引买家的，因为接盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面的原因外，一个最重要的因素还是价格问题，关于购房的大量的问卷调查都得出这些最基本的条件能够得到保障外，影响置业者购房最重要的因素就是价格。一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。他认为，中途接手的项目成功的机会较小，单一做尾盘难度相当大。一个项目要做到100X的销售率，必须从开始就全局进行考虑，还必须依赖发展商的支持和配合。第2操作环节：结尾盘销售开出的四个药方药方A：降价！降价！降价！尾楼一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，用一些专业人士的话来说，这种层盘除了降价，没有更多的办法。一种是面积较大的顶层复式，这类复式之所以销售出现困难与发展商对楼盘的定位很有关系，许多定位工薪或者普通白领阶层的楼盘，顶层一个几百平方米的复式单位，总楼价200多万元，它的买家是谁很难确定。这一类型的尾盘显然也是价格

全网获客引流营销大数据的应用攻略

为什么别人生意如此红火，而你哪里确冷冷清清？？因为你的对手在使用全网客，每天被动引流到微信50+，节省人工成本，一人可以代替几十人工作，全自动化引流，欢迎到公司实际考察洽谈合作. 对许多2B草创企业来说，内容营销绝对是最基本推行，也是性价比最高的一种推行但微信作为企业的自媒体发声渠道，单局限微信传达模式，对创业2B公司来说，品牌知名度小，很难构成更大的影响力，因而现在很多市场部经过外部的自媒体渠道添加一些传达量今天说下之前操作的一个自媒体项目：自媒体引流+QQ群连接+微信小号办理+微信服务号服务。详细作用，几百万的自媒体阅读量；3个QQ群超越2000人的QQ群；以及每月固定的项目合同一：用自媒体庞大的流量吸引流量 1，五光十色的自媒体渠道选择新闻资讯类自媒体：今天头条，搜狐，一点资讯，网易，UC大鱼，凤凰，企鹅号等。 SNS社区：知乎，百度知道，简书，以及一些垂直职业技术社区。权重社区自媒体：人人都是产品司理，亿欧网，i 黑马，钛媒体等。付费自媒体渠道：知识星球，千聊，网易云课堂等。 2，用ToC的角度写ToB文章2B的内容生产肯定是每家公司的大难题。往往是能写的不明白技术，懂技术的不愿意写，特别也是偏底层技术的公司，内容往往越让市场部头疼。得益于之前的产品倾向SaaS层面，所以之前许多内容是倾向所以客户职业产生的大事，甚至有些内容会涉及到人性七宗罪。并没有局限于产品宣传等 3，渠道也是人性化的运营商场都知道一文多发，从而添加许多影响力，但应该很少现在许多商场会有几十个自媒体渠道的属性，设置不同的标题和关键词优化。有些自媒体渠道比较喜欢追热门，那咱们或许需要在标题和摘要，乃至图片下功夫；有些自媒体渠道百度权重高，那就要考虑咱们这个行业客户喜欢怎么搜索，从而能到达百度霸屏的效果。任何渠道的引流，都会有一个从无到有的过程，全网客专注推广引流6年时间，我们一步步的去试错，然后去加强，才有了如今爆炸式的客户增长，缺客户，找全网客. 良性的互动也是非常有必要的。例如一些新闻资讯自媒体渠道，会依据前期给你一些引荐量，然后会依据实际的阅读，互动以及留存时间在判断是否添加引荐量 4，如何毫不隐讳的打广告。自媒体渠道打广告的方法许多，正文，文末结尾处，头像以及个人介绍等。之前由于面向的客户集体和管理模式，主要是QQ号吸引。现在自媒体渠道监管

营销运营思路及相关建议

邵阳极客金街营销运营思路及相关细则建议平台建立主要目的：配合本项目的招商，更好的带动本项目实体店铺的招商运营及商铺销售。平台搭建（详细组建细则见策划方案）平台组建完成后，相关操作细则及商家营运由营销公司组织相关人员开展运营中的细则工作，从搭建平台到后期的运营管理指派专人进行学习、操作及运营过程中的全程工作。 1、配置专门的在线客服人员：前期由专人进行管理操作，等工作开展有序后，适时分配给商家自行运营，此项包括客户人员的工作时间管理机制、平台操作、上岗技能培训等。 2、建立完善的商家管理机制：营销公司针对本项目的适时招商情况，制定相应的平台商家管理及招商工作，平台运营过程中保持与本项目的实体商铺招商的紧密联系，制定相应的平台商家的招商、甄选等相关制度。 3、会员及商会成员管理：建立会员积分制度、积分使用功能、商会成员管理机制。 4、商城上架产品审核：所有上架商品由管理员进行评定，包括质量及价格评定，所上架商品务必保持原厂原件没有社会负面影响和质量问题，对所上架商品价格进行监控管理，避免因为这些原因给商城带来不利的社会影响。 5、后台管理：专人操作，对数据库进行时时更新保存，对

上架商品及促销商品进行监控及数据更改，并建立完整的后台管理机制 6、支付方式确定：至少满足市场上常用的支付方式，微信支付、网银支付、支付宝支付、物流代收等。 7、物流配送：与物流公司达成协议组成战略合作伙伴，使所有商品能快速便捷的到达消费者手中，将物流费用谈至最低，给到消费者最大让利(可成为商城购物优势)。 8、积分制度：建立完善的积分奖励制度，积分可用作商城兑换区免费兑换商品，带动消费者在商城进行重复消费。商业运营一、观念植入：项目启动初期开始植入，并释放以下观念及商业运营模式：在互联网高速发展，及 O2O 营销模式的冲击下，传统店铺运营面临着严峻的市场冲击，很多行业都想着转型并尝试着转型，但集散型的经营模式在市场洗牌的过程中面临的危机巨大，在现行的广大市场经营者群体心中就犹如一颗隐形的定时炸弹，那么如何找到出路？找到出路后自己有没有能力或者财力来在这条出路上找到自己的位置，其实大家心中都没有底，又或者说无能为力，这是很多商家业绩日渐萧条，最终经营不理想，收益微薄，或转行或倒闭的主要原因。为了解决商户的上述问题，邵阳极客金街运营模式顺势而

尾盘宣传推广策略

“紫玉山庄”尾盘宣传推广策划方案（2013年5月11日）【销售、策划部】

【目录】紫玉山庄篇地段分析及前景分析剩余房源分析剩余房源的宣传策略方案广告宣传中拟用的文案诉求案场销售员的整体配合方案【紫玉山庄】【销售、策划部】

【销售、策划部】 1、地段分析及生活指数分析及今后小区域前景分析紫玉山庄所处地理位置为花园路1－89号，南京城市绿肺紫金山脚下，项目所在点为将来规划中 4号地铁拟定的花园路站旁边。目前出行的公交线路有多达7－8条线路直达中心市区交通十分便利。城东板仓片区唯一在售的不可多得的地铁盘。由此从项目的地段来看可谓是“结庐于皇脉之下、大隐于车马之间。”的现实写照。目前项目周边生活配套设施十分成熟，周边菜场、医院、学校、社区超市均在项目周边，完善的生活配套设施让结庐于“紫玉山庄”的业主“散着步生活着” 综上所述根据项目所在地段及生活配套来分析，及将来地铁开通后及此案本身的唯一性，只能用一句话来说明“你懂得的人生，在这儿彰显无遗”至于其物业将来的升值空间，已然不必累述，“懂得的人――你懂的”。紫玉山庄跟盛景园是二种不同的气息。【紫玉山庄篇】 2、紫玉山庄目前剩余房源分析：

序号房源号面积单价总价 1 2-101 304.43 14,600.00 4,444,678.00 2 2-102 291.32 14,200.00 4,136,744.00 3 2-503 174.43 24,500.00 4,273,535.00 4 3-102 290.20 13,780.00 3,998,956.00 5 3-203 142.9 6 24,580.00 3,513,956.80 6 3-403 121.84 25,180.00 3,067,931.20 7 4-101 273.86 14,480.00 3,965,492.80 8 4-102 265.51 13,780.00 3,658,727.80 9 4-104 273.86 14,180.00 3,883,334.80 10 4-202 123.28 24,780.00 3,054,878.40 11 4-203 123.28 24,580.00 3,030,222.40 12 4-204 127.74 25,180.00 3,216,493.20 合计2,512.71 44,244,950.40 目前紫玉山庄所剩房源为12套、可售总面积为：2512.71平米、可销售金额为：44244950.4元。所剩户型类别为：1楼复式带下沉式庭院（273－304平米）为6套、127平米以内的占4套、174平米的1套、142平米的占1套。由此看出1楼复式带下沉式庭院占剩余房源50%，127平米以内的占34% ，142－174平米占16% 依据以上数据，1楼复式带下沉式庭院去化压力比较大，其次是127平米以内的户型，这二种类别的去化情况同样对完成今年工作指标起着决定性作用。【紫玉山庄篇】 3、剩余房源的宣传策略方案根据1、2项的对地段交通、生活配套设施、所剩房源的数据分析，能清晰的看出项目销售的优劣所在，即：优势：地段的唯一性、不可复制性，交通、生活配套设施的已然成熟、85%的高得房率，均为高加分项。【销售、策划部】

房地产尾盘销售的最佳方案

房地产尾盘销售的最佳方案因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为了令房地产商倍感头疼的一件事。尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为了令房地产商倍感头疼的一件事，尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。尾盘一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法。另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目价位是4900元/平方米，市场定位在普通白领阶层，却将顶层的户型均设计为面积在200平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200平米，总楼价100多万元，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。如何将这部分尾盘尽快被市场消化掉，如何

用少量的宣传费卖出最难卖的单位，红石行针对各类尾盘进行了详细的分析、研究，从而找出了解决的最佳方案。方案一：正确引导消费市场根据红石行的民意调查反映出，目前消费市场对尾盘没有一个正确的认识，甚至还存在一定的排斥心理，常将‘尾楼’与‘烂尾楼’混淆，觉得尾盘就是非常不好的房子。除了各种自身条件有限以外，其实尾盘具有两大特点；一是绝对的现楼。买家可以直接看到现房，实地品评房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那样的担忧。二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力。经过前期的入住，实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。之所以大多数的置业者认为，尾盘是别人挑剩下的，是户型朝向不佳、设计落伍、布局不合理的房子，其原因：一是开发商不愿再出资作宣传，消费者很难辨认尾楼和烂尾楼的区别；二是开发商选择中介公司代理时，一级代理公司大多只考虑代理新盘，尾盘自然不在他们的注意范围之内。多数的尾盘就被分散给小型代理公司或是任其空置，这些小型的代理公司接手后，本着卖一套收一套钱的心态进行销售，没有从根本上正视和去寻找解决尾盘的方法，更没有去引导消费者正确看待尾盘。这种做法的结果就是事实上尾盘并不被市场真正消化。所以尾盘的问题并不完全在项目本身，更多的原因是置业者获得尾盘的信息匮乏，致使不能正确认识尾盘。红石行通过对尾盘市场的反复研究，决定对尾房信息进行整合利用，为尾盘提供一个健全的

科技产业园营销推广方案教程文件

友文新兴科技产业园的鸟瞰图。作品类型：其它项目类型：其他图片类型：设计方案项目造价：7500万元面积：200亩建筑高度：20米所在地区：中国->湖南地址：湖南长沙开工时间：2010年竣工时间：2014年新兴科技产业园?2012年整合推广方案一、2012年整体推广目标提高项目知名度、美誉度，提升项目附加价值，完成销售目标。二、项目现况及对策

1、项目现况项目知名度不够——项目的市场发声点不够，客户接收的项目信息有限；项目美誉度不够——客户对项目的信心不足，购买欲望不强；项目打动力不够——广告偏少，客户对项目的优势了解不够； 2-5层销售力不够——产品在平面功能规划设计上优势不明显，客户难以上楼，造成楼上单位销售缓慢；以上原因就造成了行销拜访长沙基本上已经走透，但实际购买十分有限，项目的客源拓展遇到瓶颈。 2、推广策略针对知名度不够——拓宽媒介渠道和媒体铺排范围，增加大众媒介的投入，特别是户外广告、报纸广告、枢纽广告、网络广告以及项目网站的建设；扩大媒介达到区域，从长沙走向全省、沿海城市；针对美誉度不够——成立新兴会，增加项目的附加服务，提升项目附加价值，定期开展会员活动，增强目标客户的凝聚力和向心力；针对打动力不够——以工程节点串通营销，利用奠基、封顶、竣工、交房几个重要时间节点进行大力推广；项目优势再挖掘，针对项目外在内在的优势再挖掘，补充项目在物流渠道和融资等渠道上的重要辅导和帮助。 3、营销战略龙头战略——在目标产业群体中，主抓行业龙头，实行梯级营销。擒王战略——主攻目标行业协会，实施行业集群营销。热点战略——网罗热点行业，实现温度效应营销。

企业全网营销推广策略

网络营销和传统营销比起来，具有投资小，见效快，回报大的特点，企业在发展的过程中，可以利用互联网进行一种全新的网络营销模式，推广自己企业的产品和服务。除去上面我提到的几种营销方法之外，下面我再介绍一些其他常见的企业进行网络营销的方法。 1、企业官方自媒体博客营销以博客为代表的Web2.0概念有着很好的互动和沟通性，很利与网民的参与和发挥创造力。企业也可以通过企业博客的形式进行对内对外交流沟通，达到增进客户关系，改善商业活动的效果。企业官方博客应该在建立之初就拟定发布规则和指南，包括不能泄露机密信息，不能发布可能危害公司声誉的信息等等，以降低企业博客可能存在的风险。企业官方博客的网络营销价值主要体现在几个方面：可以直接带来潜在用户、为用户通过搜索引擎获取信息提供了机会、可以方便地增加企业网站的链接数量、博客是建立权威网站品牌效应的理想途径之一。企业可以和门户网站合作，在其门户网站上开辟自己企业的博客，也是建立权威网站品牌效应的理想途径之一。 2、网络新闻营销网络新闻营销也称软文营销，即企业通过一定的新闻策划，用新闻的形式描述产品、品牌或企业，达到吸引消费者的目的。

网络新闻营销具有鲜明的双重属性：与广告相比，它具有新闻属性，以热点话题或新闻事件切入，与品牌信息产生关联，运用大量数据或事实进行信息传递；与新闻相比，它具有广告特质，标题定位与内容描述都与品牌信息关联，以产生广告传播功能。网络新闻营销兼具可读性与可信性，感染力和影响力大，社会关注度高。网络新闻（软文）推广的优势主要表现在两个方面：一方面，软文推广的投入相对比较少，相对与硬广告动辄上千万的推广预算，软文推广的成本几乎可以忽略不计,另一方面，用户对软文广告的接受度高，精心包装的软文往往很容易就吸引了消费者的眼球，增强产品的销售额，提高产品的美誉度，达到品牌推广的目的。 3、免费软件营销企业的网络营销目的就在于推销自己的产品，而低成本高效的推广产品的一个重要途径就是发布一款免费软件，网民乐于下载使用免费软件，还乐于传播和分享使用免费软件的心得，如果企业前期通过免费软件的方式，获得大量用户，那么就可以通过各类方法来挖掘这些用户的商业价值，实现企业收费软件的销售。例如，企业可以针对个人开发一类免费软件或免费应用服务，可以挂接到Facebook、开心、校内等SNS社区或者自动同步微博客软件，吸引大批相关用户使用，这些人的注册的时候会留下电话号码和邮件，通过这些信息联系他们，以挖掘更深层次的商机。免费软件做的最好的算是Google，Google有全系列的免费软件，著名的免费软件包括：Gmail、Google Earth、Google拼音等，在Gmail免费软件中，只能使用Google 的域名，企业用户要想使用Gmail，就要用收费的Google Apps企业应用套件。同样道理，Google Earth本身是免费的，但要使用高清晰打印或导入数据，则要用收费的专业版。

网络营销方案思路

一、产品定位：产品怎样满足客户需求？ 1、竞品分析通常竞品分析是企业战略层次需要解决的问题，但是在营销工作之始，可以缩小竞品分析范围，找到营销的方向。（1）产品优劣势分析 ?核心竞争力：是否清晰知道竞品核心竞争力？比如，竞品A的核心竞争力是家长随时随地监控孩子学习；竞品B的核心竞争力是课程短平快；竞品C的核心竞争力是内容丰富等。 ?产品设计和体验：如果我作为一个消费者去体验他的产品，是否能够满足我的需求？比如，课程安排是否合理？外交水平是否能满足学生需求？（2）营销优劣势分析 ?渠道：主要集中在哪些渠道，推广时段长短，预算大概多少； ?内容：传播的内容形式有哪些，与产品的结合点在哪里，甚至是包括网站、营销页面的漏斗设计是否合理，客服、销售能力如何。产品和营销优劣势分析的目的都是扬长避短。比如，有些竞品在SEM上投放量大，而我们没有充足的推广资金预支抗衡，则可避其锋芒，从新媒体出发，以知识分享为内容，从侧面吸引目标消费者。 2、确定核心卖点营销人员必须非常清楚产品传递给用户的价值是什么，也就是核心卖点。卖点的确定需要从产品自身优劣势、竞争对手产品优劣势来分析。 3、建立清晰用户画像目标受众是谁都不知道，这仗怎么打？营销需要定位精准的目标用户，有一个清晰的用户画像。即使是刚起步的企业也需要对自己仅有的10个种子用户进行分析，职业背景、支付能力、活动圈子、兴趣爱好、对产品的需求等。知己知彼才能对症下药，进而找到用户活跃的渠道和喜欢的内容。社会化媒体的兴起使得消费人群更加精准、垂直和细分，聆听消费者的声音尤其重要。在过去用户调查的手段通常是行业报告或者某个咨询公司的调查报告。现在的用户调查通常是1对1用户调查，这是了解目标受众最透彻的一种方式。

房地产尾盘促销方案

解决房地产尾盘销售的最佳方案 (2010-04-11 23:58:41) 解决房地产尾盘销售的最佳方案核心提示：因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为了令房地产商倍感头疼的一件事。尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为了令房地产商倍感头疼的一件事，尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。解读尾盘尾盘一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法。另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目价位是4900 元/ 平方米，市场定位在普通白领阶层，却将顶层的户型均设计为面积在200 平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200 平米，总楼价100 多万元，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。如何将这部分尾盘尽快被市场消化掉，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，红石行针对各类尾盘进行了详细的分析、研究，从而找出了解决的最佳方案。方案一：正确引导消费市场根据红石行的民意调查反映出，目前消费市场对尾盘没有一个正确的认识，甚至还存在一定的排斥心理，常将‘尾楼'与‘烂尾楼 '混淆，觉得尾盘就是非常不好的房子。除了各种自身条件有限以外，其实尾盘具有两大特点；一是绝对的现楼。买家可以直接看到现房，实地品评房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那样的担忧。二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力。经过前期的入住，实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。之所以大多数的置业者认为，尾盘是别人挑剩下的，是户型朝向不佳、设计落伍、布局不合理的房子，其原因：一是开发商不愿再出资作宣传，消费者很难辨认尾楼和烂尾楼的区别；二是开发商选择中介公司代理时，一级代理公司大多只考虑代理新盘，尾盘自然不在他们的注意范围之内。多数的尾盘就被分散给小型代理公司或是任其空置，这些小型的代理公司接手后，本着卖一套收一套钱的心态进行销售，没有从根本上正视和去寻找解决尾盘的方法，更没有去引导消费者正确看待尾盘。这种做法的结果就是事实上尾盘并不被市场真正消化。所以尾盘的问题并不完全在项目本身，更多的原因是置业者获得尾盘的信息来源匮乏，致使不能正确认识尾盘。红石行通过对尾盘市场的反复研究，决定对尾房信息进行整合利用，为尾盘提供一个健全的信息发布渠道，使消费者能及时得到相关的购房信息，加深认识，消化尾楼，避免资源浪费，这就是红石行的现房超市！方案二：降价的技巧其实，尾盘除了朝向、楼层、布局等问题，也可能由于现楼热卖时价格太高，让一些消费者望而却步从而造成积压。但无论哪种情况，尾盘销售几乎都离不开“降价”这两个字，尤其对于一些急于变现的开发商来说，降价便成了唯一的方式。但降价也有许多技巧，如果只一味降低单位售价，有可能会造成适得其反。例如西南二环的某物业，热卖时均价在7 0 0 0 -8 0 0 0元/平方米左右，因为内部问题，销售受阻，所剩将近40%的空置房竟以半价推出。一下让市场认为该物业出了严重质量问题，这样不仅给已购的客户利益和精神上带来沉重打击，更损害了开发商的市场形象。此开发商的这一壮举不仅没有推动销售进度，反而让

全网营销整体方案

全网营销整体方案摘要：随着互联网的发展，全网营销已经不仅仅是传统意义上的“淘宝平台+其他平台+分销+独立b2c”。全网营销应该是全网整合营销，旨在实现所有网站后台的打通，将各种PC互联网、移动互联网的营销方式以及当今新媒体营销的工具有机整合在一起，形成一个庞大的营销体系。全网营销通过产品规划、产品开发、网站建设、网站运营、品牌推广、产品分销一系列的手段来达到提升品牌形象、规范销售市场、促进整体销量、解决线下销售瓶颈、完善客服体系、梳理分销渠道的效果。一、全网营销内容品牌整体解决方案+电商平台搭建和营销服务+企业智慧运营解决方案 1、品牌整体解决方案：（根据品牌、产品不同，方案有改变）·品牌战略规划（我们现在在哪里？→我们目标在哪，该往何处？） ·市场环境分析 a.环境分析 b.产品分析 c.消费者分析 d.竞争分析 e.SWOT分析

·定位 a.市场细分 b.市场选择 c.市场定位 ·营销策略 a.产品策略 b.定价策略 c.促销策略 2、电商平台搭建和营销服务 ·帮助客户建立官方商城、官网微官网 ·帮助客户推广运营这些平台 3、企业智慧运营解决方案 ·企业文化塑造 ·企业团队建设与训练二、全网营销涵盖范围 1、搜索引擎（百度、搜狗、360、搜搜、谷歌、有道等）根据行业、品牌、区域等特点整体规划关键词，研究关键词的流行程度和相关性，在主流搜索引擎的结果页面获取较高的排名次序，增加企业网站在主流搜索引擎的收录量和展示量，当客户通过关键词搜索时，能够方便找到企业、产品的相关信息，提高曝光率与转化率。

2、社交网络（微博、微信、空间、论坛等）社交网络已经成为覆盖用户最广、传播影响最大、商业价值最高的方式，随着社交网络的不短增长，其盈利模式逐渐形成，为企业带来无限商机。例如企业可以建立微信号，定期发送与品牌或产品相关的文章以及客户感兴趣的热点和信息，来积累一定的粉丝量，成为企业的潜在消费者。也可利用论坛或贴吧这种网络交流平台，通过文字、图片、视频等方式发布企业的产品和服务信息，从而让目标客户更加深刻地了解企业的产品和服务。最终达到企业宣传、加深市场认知度的目的。 3、电子商务平台（自有平台和第三方平台）据商务部监测，2014年电子商务交易额(包括B2B和网络零售)达到约13万亿元，同比增长25%。而2015年电子商务仍在迅猛发展，将企业和产品信息发布在这些网站平台上，客户可以通过这些网站平台搜索到您的企业和产品信息 4、信息平台（分类信息、黄页、百科、文库等）互联网的高速发展，使各类分类信息网站如雨后春笋般发展起来，而这些网站广告的总营收也在不在提高。 5、门户媒体（新浪、腾讯、搜狐、网易等）新闻营销指企业在真实、不损害公众利益的前提下，利用具有新闻价值的事件，或者有计划的策划、组织各种形式的活动，借此制“新

销售方案及思路策划书

雍景台销售方案及思路一、绪论此方案是市场人员历经10天的市场调研,对产品结构做出了解,对各项指标做出了解之后,又基于已掌握的一些市场经验,本着理论指导实践的基本原则所制订完成的。但是,房地产销售市场是一个变幻的市场,时空的转换都将导致市场调研的一些信息及指标部分甚至全部失真,乃至于误导了销售方案及思路的偏离,从而无法客观的反映一个未来180天的市场。由于我们清楚这是一个变幻莫测的市场,因此在理顺销售思路,制定销售方案时,我们更加注重于实战重于理论,更加注意具体问题具体分析。为使在未来的销售中我们能尽量掌握主动，我们在此方案中融入了我们已积累的经验。我们只是想把事情说清。二、基本情况（外部）我们对雍景台国际公寓周边的价格在1万元人民币左右的房地产项目进行了调研，现就其中我们认为是重点的项目，将其价格、基本指标列表如下：（见图一）住宅类当代万国城：内销顶级公寓精装修住宅区 30万平方米 8000-10000元使馆新城：内销顶级公寓精装修住宅区 30万平方米 8000-10000元阳光都市：内销顶级公寓精装修住宅区 20万平方米 10000 元

康堡花园：内销顶级公寓精装修住宅区 10万平方米 11000元光彩国际公寓：外销顶级公寓精装修住宅区 14万平方米 13000元旺座中心：外销顶级公寓精装修住宅区 7万平方米 17500元新城国际：外销顶级公寓精装修住宅区 7万平方米 13000 元财富中心：外销顶级公寓精装修住宅区 10万平方米 11000元福景园：外销顶级公寓精装修住宅区 10万平方米 16000元东方银座：外销顶级公寓精装修住宅区 20万平方米 13000元华普中心：外销顶级公寓初装修住宅区 20万平方米 12000元写字楼类瑞城中心：外销甲级写字楼 USD 2500 华普中心：外销甲级写字楼 USD2500 数码01 ：外销甲级商住楼 RMB13000 住邦2000 ：外销甲级商住楼 RMB9000 泛利大厦：外销甲级写字楼 USD28/月/平方米盈科中心：外销甲级写字楼 USD22/月/平方米以上表中所列数字基本上可以反映这一地区和我项目基本类似的房地产市场价格分布（尤其住宅类）。总结出如下几点： A、此地区住宅类价格竞争激烈，位置均极为显赫（与我相比）除产品本身素质外，价格与地区热点、宣传造势、公司背景、推出时间均有紧密联系，且价格呈下降趋势明显，从战略的角度上讲A点所暴露的问题对我项目以住宅品种推出时，价格的定位定于11000—13000元为合适，10000—12000元为有利，13000

经典项目尾盘销售策略

经典项目尾盘销售策略一、尾盘的一般概念尾盘一般指楼盘的销售率达到70%--80%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为令开发商倍感头疼的一件事，尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。曾经有人这样说过，如果谁解决了目前国内房地产的尾盘的滞销难题，谁就将成为国内房地产业界的最具影响力的力量之一。而本文旨在从尾盘中的一些现象中寻求妥善和实效的方法。二、尾盘阶段存在的一些现象在众多的项目尾盘阶段的考察中，可以发现：其出现的问题始终也必须围绕市场（客户）--产品--推广--销售团队的线索，几乎仍然囊括了整个的推售流程。在更多的营销资料中所提到的解决方法就是做好项目的前期定位，以及控制销售结构平衡，适时根据产品结构进行系列推广，同时进行短平快的操作手法。但在如此之多的项目中，有很多的可能是一次或两次的决策失误都将导致出现尾盘滞销的难题，同时又毕竟不能磨灭之前70%--80%的销售业绩以及否认推广的效果。关键是在出现滞销和减少推广预算的情况下短时间解决问题。由此有必要引入营销诊断的内容。首先出现滞销后的一般现象有： 1、没有了广告支持，客户来访量减少； 2、户型的楼层、朝向、景观等的可选余地较小，难以使得客户与产品实现有效沟通； 3、小幅度降价等所造成的市场乏力（营销推广的乏力）； 4、销售团队对尾盘的认识一直认为是处理商品，缺乏更多的热情和信心； 5、由于可推售数量减少，导致销售团队的不稳定性；三、市场、客户与产品

对于以上诸多现象不可能笼统地解决，需要的是如何理清这条线索，逐步开展工作。首先作为任何一个尾盘项目的第一要务永远是资金的快速收回。如何开展第一步工作成为关键： 1、老客户：在对营销策划的解释中曾经有过这样的描述："利用现有资源，最大限度的实现资源的有效整合"。那么对于尾盘项目最直接的有效的资源就是老客户，他不仅可以使得项目信息的以口碑传播，且可能成为你的较为有效销售人员，同时也可以成为你对产品的又一次市场定位的重要参考依据。老客户始终是您最优质和最能够短时间实现资金回笼的有效途径。能否利用好这些客户资源。对于其实任何一项工作都是要做好市场研究工作，利用用现有的资源创造性的实现财富的价值提升。而针对尾盘的特殊情况，其老客户的重要性就显得更加重要。在尾盘阶段老客户可以反映出以下几个重要意义：产品的客户群在那里及产品的缺陷在那、口碑传播、最简单和最有效的推广途径。因此一般的做法有跟踪、访谈、调查、给予佣金刺激等。 2、旧产品如何实现老树发新枝：在上述的现象中，部分存在产品问题。那么基于老客户以及市场的研究，可以提出有效的修改意见，要么实现产品的文化等嫁接、要么结构的变更。通过这些，找到、创造产品亮点。实现产品与客户的重新沟通。一般的手法包括产品改造（跃层改平层等）、体验式营销、新的主导客户群的文化营销、精装修等。四、基于市场重新认识的定位与推广由于后期的房源减少与推广费用的减少使得推广的主要模式转向了精确制导型。同时对于在楼盘建设过程中出现的系列的变化，可能导致楼盘的整体定位需求与时俱进。而新客户群的整体特征也有可能出现新的极端，种种由市场、产品、客户群所形成的关系链都将迫使项目的重新定位的必要。在重新定位后的推广中，如何最具实效性地开展推广呢？从一般意义上讲，点对点的营销成为相对快捷的方式之一。精确的客户群细分，各个击破成为最有效的选择。一般的

营销工作思路

营销招商思路为达到特定营销招商目的特制的以下方案和人员安排一、项目现状可售房源较多，招商业态不丰富，无主力业态入驻，商户引进渠道较窄，本地市场业态目前难以入驻，市场现已处于现房状态，后期如不加强招商和销售力度为恐对市场本地知名度大打折扣，影响市场形成周期以及销售最佳时机。二、营销招商切入点负一层菜市场的引进将带动周边商户以及周边固定消费人群的消费，通过菜市场的引进加强玉河大市场人口流动数量，为后期招商销售业态提供更好的平台。三、营销招商前期建议准备工作： 1、深入了解本物业结构和面临市场现状进行分析 2、对黄山区本地市场开展市场调查 3、根据市调情况对本物业进行项目主体业态定位 4、充分分析了本物业结构和市场需要，确立了项目主体业态为农贸批发类业态。 5、根据项目主体业态进行业种分布和区域划分。确立了主力店加名品专业店的业种配置 6、根据项目业态定位及业种配置制定招商方案。阶段性开展工作：营销招商根据制定的营销招商框架条款，展开实质性工作，在市场调研下开展目标客户市场调研工作。并收集了商户对营销招商工作的意见、建议并进行了有效的解答，使首次接触我项目

的营销招商工作的商户能更好的去了解玉河大市场，为以后营销招商工作打下良好的基础。落实制定好的营销招商方案，积极开展针对主力店营销招商目标信息收集工作。根据信息收集情况，迅速分析消化，并锁定目标。按照市场调研情报对于营销招商目标资源匮乏的现状和要求积极通过外地拓客渠道进行市场营销招商计划。四、业态划分建议 1）负一层：农贸市场（菜市场） 2）一、二层：土特产、便民小吃、小百货、餐饮（备注：餐饮需考虑用电需求）3）三、四层：电子数码、电器城、儿童乐园、服装鞋帽 4）五、六层：宾馆酒店、儿童教育机构五、目标客户主次分明首先是确定主力店，其作用主要有四个： 1、是有助于稳定整个项目的经营，主力店占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 2、知名的主力店的入驻能够吸引投资商的眼球，刺激未销售铺位的销售，以及对中小店群的招商。 3、是主力店各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用;

房地产尾盘销售策略分析

房地产尾盘销售策略分析如果谁发明了尾盘销售的秘诀，他一定会成为全中国最富有的房地产商。尾盘沉淀了我们的目标利润，压住了我们前行的热情。秘诀并不存在，方法总是有的。该讲总结了尾盘实现销售突破的几种战略选择，并透露了碧云天与万科在尾盘销售领域的实战心得。第1操作环节：诊断尾盘销售难题按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售都分为四个时期：进入期、成熟期、持续销售期和尾声。深圳地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在7成左右的时候，余下的单位便称作层盘。尾盘一直是令发展商和代理商都感到头疼的一件事，因为实尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨的难题。楼盘销售接近尾声时，剩下的大都是一些销售较为困难的单元，大多数接盘销售都是如此，都会或多或少地留下一些尾盘，那么有没有可能不出现这种情况，也就是说避免出现尾盘呢？在南山名气较大的代理商冠厦公司有关负责人称，以其多年的经验证明，住宅销售基本可以避免出现最后那种朝向、采光、楼层较差的尾盘。据介绍，寇厦做项目代理一般从前期就开始介入，即从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计、客户定位等均和发展商一起共同完成，也就是通常所说的“全程策划”，朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘时就首先以较低的价格推出。这位负责人认为，一个前期策划较好的项目，在销售高潮、人气旺盛的时期推出楼盘中位置较差但价格较低的单元，是比较容易吸引买家的，因为接盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面的原因外，一个最重要的因素还是价格问题，关于购