万科成为行业龙头的发展历程研究

万科成本为行业龙头的发展历程

万科企业股份有限公司3月20日公布年度业绩。2006年万科实现销售收入212.3亿元，增长52.2%；实现净利润21.5亿元，同比增长 59.6%；实际纳税税金24.2亿元，比2005年增长约83%。至此，万科成为中国首家销售额突破两百亿元的房地产企业，其住宅行业的龙头地位已无法撼动。

万科同日公布了06年的分红派息预案，根据预案，2006年万科每10股派送1.5元（含税）现金股息，并以每10股转增5股的比例，向全体股东转增股本。

为抓住机遇继续快速发展，2007年万科拟公开增发A股，数量不超过发行前公司总股本的20%。

有质量的高速增长

正如其董事长王石在年报开篇致词中指出的那样，2006年对万科来说是不平凡的一年。

从3月20日公司年报披露的信息来看，全年万科实现销售面积322.8万平方米，增长39.3%；销售金额212.3亿元，增长52.2%。当年结算项目面积289.6万平方米，同比增长63.8%；结算收入176.7亿元，同比增长70.2%；完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积达327.5万平方米，分别比2005年增加93.0%和50.6%；实现主营业务收入 178.5亿元，同比增长69.0%；净利润21.5亿元，同比增长59.6%。

万科向股东交出了一份漂亮的答卷，然而，在万科管理层看来，这一成绩的取得却似乎早在预料之中。万科总经理郁亮表示，早在2004年底，万科管理层就做出了判断，认为持续深入的宏观调控将有利于促进行业的规范化，提高行业的集中度，万科有条件抓住机遇，在2006到2008年进入一个高速成长期。万科06年的业绩为其既定计划中的高速增长期创造了一个良好的开局，也初步证实了其管理层之前的判断。

2006年万科仍然坚持城市经济圈聚焦策略，以珠三角、长三角和环渤海区域为经营重点。从销售情况来看，2006年三大区域实现销售面积275.7万平方米和销售收入192.2亿元，分别占公司整体的85.4%和90.6%，实现结算收入161.9亿元和净利润20.6亿元，分别占公司整体的91.6%和94.5%。为了进一步完善三大区域的布局，2006年万科新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市。同时，为适应快速发展的需要，打造更为高效的组织平台，从2006年开始，万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心。

郁亮表示，公司所追求的是“有质量的增长”，单纯的规模扩张从来不是万科的目标。为了提高人力资源和资金的使用效率，万科在获取项目的时候特别强调项目的质量，通过改善项目结构，来加快

开发节奏，充分利用周转速度和规模效应。另一方面，在商业模式层面上，万科越来越多的通过有条件合作方式获取项目资源，提高资金的使用效率。这其中包括，与朝阳区国资委牵手，受让朝万中心的产权；与泰达、万通联合，开发天津时尚广场项目；进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。万科与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入。据统计，06年万科新增规划中项目1201万平方米（其中163万平方米正在办理有关手续）中，约60%的资源是通过各种合作方式获取，在 2005年的48.3%基础上有了进一步提高。

过去一年中，资金逐渐成为继土地之后制约市场供应的最大瓶颈，房地产开发信贷条件日趋严格，传统融资渠道普遍收紧，而直接融资渠道的开拓还任重道远。在行业普遍面临资金紧张的压力时，万科却从中看到了上市公司依托资本市场加速增长的机遇。2006年，凭借公司在资本市场上良好的声誉和实力，万科在A股市场顺利实施非公开发行，募集资金42亿元，增强了公司的资金实力，为公司抓住机遇、实现快速发展奠定了坚实的基础。年中，万科还与中国银行股份有限公司签署《战略合作协议》，根据协议，未来3年内万科将获得总额不超过人民币50亿元的授信额度。

对于万科来说，环境会改变，公司战略会调整，但有一项资源的重要性永远不变——客户。作为地产行业第一个客户关系组织“万客会”的创立者，万科一贯注重客户关系的培养。2006年，公司的客户研究进一步强化，客户细分战略得到深入实施，产品品类化进程加速推进，并收取了良好的效果。由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示，2006年内平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘，实际成交率为23.7％。客户满意度、忠诚度都较2005年有显著提升。

同时，通过不断提高产品的创新能力，变革生产模式，推进标准化、工厂化进程，万科的专业能力优势也进一步得到巩固与增强。2006年，广州四季花城项目，继2005年天津水晶城住宅获得“詹天佑土木工程大奖”之后，再次获得这一专业最高奖项。而在同样具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选的总计20个金奖中，万科有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选，占获奖项目总数的四分之一。在建设部主办的“2007世界城市建设主题大会暨首届阿波罗城市建设桂冠”评选活动中，万科以专业化的管理，推动大规模生产和全面产品质量与服务的提升，以及采用节能分类管理办法，严格执行国家建筑节能标准、所有项目达到节能50%的成绩，荣获“阿波罗城市建设桂冠”大奖。此外，作为唯一的绿色建筑综合示范项目，深圳万科城项目获得2006年国家十大重点节能工程示范项目审批。天津万科东丽湖、上海万科朗润园也荣获以节能省地为导向的全国“2006双节双优杯住宅方案竞赛”6个特别奖的第一和第二名。

随着限制性股票激励计划的实施，万科的公司治理得到进一步改善。2006年，万科《首期（06~08年）限制性股票激励计划》获得股东大会通过，为完善公司中长期激励机制，提升公司治理水平提供了重要的保障。在国际权威杂志《投资者关系》（IR Magazine）主办的“2006年中国投资者关系”评选中，万科获得最佳投资者关系奖（大型非国有企业）、最佳年报及公司著作奖、最佳投资会议奖。在第二届“中国A股公司IR（投资者关系）评选”中，万科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司

治理评级体系中，万科获得了唯一的“AAA-”级最高评价。

万科的品牌形象也进一步得到社会各界的认同。到目前为止，万科已连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号，连续三年获得21世纪经济报道评选的“中国最佳企业公民”称号。公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并再次获得CCTV评选的“中国最具价值上市公司”称号。

企业公民元年

2006年也是万科的“企业公民元年”，在过去的一年里，公司的企业公民建设亦成为年报中的一大亮点。

在国家税务总局等发布2005年度“中国纳税百强”排行榜上，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，成为唯一进入百强的房地产企业。2006年，万科实际缴纳税金达24.2亿元，比2005年提高约83%。

为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性，万科2005年度股东大会通过议案，决定从2006到2008年期间，每年提取人民币1000万元企业公民专项建设费用，用于实施企业公民建设的方案。

在为企业公民专项建设费用选择合适的使用方向时，万科认为，解决中低收入家庭的住房问题，是行业当前面对的最核心的社会问题，也是宏观调控的首要目标之一。这一问题早日得到妥善解决，对于行业获得社会的理解和尊重，实现与社会的和谐共进，赢得更为稳定的发展空间，至关重要。因此这应该成为行业尽社会责任的重点考虑方向之一，万科作为有志于成为行业持续领跑者的企业，应该发挥自身的引领作用。而另一方面，解决这一问题是一个复杂的系统工程，需要社会各界群策群力。万科的优势在于，公司具有十多年住宅开发积累的经验和专业能力，能够为解决这一问题提供技术支持。

为了能更有针对性的解决城市中低收入人群的居住问题，公司发起了向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”的活动。活动自开展以来，影响遍及全国，社会各界人士纷纷踊跃参与，既有政府官员、高校教授、专业研究机构、在校大学生，也有普通职工、下岗工人乃至来自香港的居民等。活动组委会共收到近五百多份报名表、其中征集有效方案183份。专家们按照“理论性”、“创新性”、“逻辑性”、“可操作性或可借鉴性”四个维度，对方案进行了审议，最终以投票方式从中评选出13份获奖方案，为城市中低收入人群居住体系的建设提供了积极的解决方案和参考性的建议。

在征集解决方案的同时，万科组织专家进行了大量的调研。在对福建山区客家围屋的考察中，万科萌发了借鉴这种有着血缘关系的家族聚居形式，建设大型的适合集体居住的新式住区，改善城市中低收入人群居住条件的想法。

基于公司的住宅开发经验，万科针对中低收入家庭这一特定群体的居住需求进行了研究，形成了客家围屋为原型的“中低收入家庭宜居住宅”设计方案。为便于社会各界更深入了解该方案，进而使相关研究成果得到推广，万科在广州动工建设了一幢“中低收入宜居住宅示范楼”。

该示范楼占地9000平方米，建筑面积12000平方米。包括300个住宅单元，每个单元平均40平方米左右，分为供单身居住的集体宿舍和供家庭居住的隔间公寓两种形式，最多可容纳900个家庭约1800

人居住。

项目充分借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，以及人与自然和谐统一的文化优点，建成后的建筑将呈外圆内方之空间格局，并籍此形成各种类型的公共空间，一方面达到良好的通风采光效果，另一方面便于邻里间的交流。

同时，项目自身将配有较为齐全的配套设施，形成舒适的居住条件，并针对项目目标受众的特点，设置部分特色配套设施。项目物业管理模式将考虑首次尝试“互助自管模式”，从客户入住到日常居住，及至退出管理均作自助、互助考虑，以适应该人群日常生活成本特征要求。

2007年，展望与规划

纵观万科三年来的主题词，从2005年的“颠覆·引领·共生”，到2006年的“变革先锋·企业公民”，再到2007年的“大道当然·精细致远”，无一不与变革相关。对此，郁亮的解释是，从行业发展的角度来看，我国房地产行业仍然处于转型期，07年行业将延续其重构的过程，而宏观调控也仍将是行业的常态。在这样一个激越的年代，只有积极主动地迎接变革，才可能在未来的竞争格局中占据先机。为此，万科将持续深入自身的变革过程，在行业的重构中担当起先行者的责任，同时也将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业长青的道路上迈出新的步伐。根据既定的三年发展策略，未来两年万科还将继续处于高速发展的轨道之中。

2007年，万科将继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈，坚持普通住宅为主的开发方向。进一步加大资源整合力度，充分发挥合作伙伴的优势，提升自身行业资源整合枢纽的地位。在经营目标上，2007年万科计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。

万科还将进一步完善客户导向的经营管理体系，推进产业化进程，实施精细化管理。装修房的实施将得到全面推进，装修房比重将得到提升。年内，位于东莞的住宅产业化基地也将正式运行，工业化技术的应用比例将得到进一步的提高。

根据万科的发展规划，2007年公司预计新增规划中项目建筑面积将在1000万平方米左右。为了满足未来的资金需求，公司一方面将通过精细管理、有效运营的经营模式提高资金流转效率；另一方面，也将积极寻找战略合作机会，扩展多元化融资渠道。

同时万科年报披露，2007年拟再次通过资本市场进行股权融资，增发股数不超过发行前总股本的20％。在发行方式的选择上，万科最可能采用向非特定对象公开增发A股。据了解，管理层之所以做这样的安排，主要是考虑到06年已进行一次定向增发，从投资者的反应来看，发行本身得到市场的高度认同，但因为参与机构数量的限制，众多投资者无法参与，表达了希望万科今后采用公开方式增发股票的意愿。在公司快速发展的背景下，市场各类参与者投资万科意愿浓厚，因此，选择公开发行方式可以让更多投资者参与，更有利于发行定价以及保证市场各类参与者的公平性。