抵押优先权的例外情形总结

抵押优先权的例外情形分析

我国《物权法》第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”可见，抵押权作为担保物权，其优先受偿性是法定的，但抵押权的优先受偿并非绝对或不受任何限制。

一、建设工程价款的优先受偿权

我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”另外，该司法解释还对享有优先权的款项及行使优先权的期限作了明确规定，即“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

二、购房消费者优先权

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

三、税收优先权

所谓税收优先权，是指纳税人未缴纳的税收与其他未清偿债务同时存在，且其剩余财产不足以清偿债务时，税收可以排除其他债权而优先受偿的权利。一般情况下，税收优先权仅指优先于普通债权。而我国《物权法》第8条规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”我国《税收征收管理法》第45条第1款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”

四、部分破产债权的优先受偿权

我国《企业破产法》第132条规定：“破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第113条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第109条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”也就是说，人民法院在2007年6月1日以后受理企业破产申请或破产案件仍在审理中，对2006年8月27日（即《企业破产法》公布之日）前形成的上述部分破产债权，职工

债权人得以排除担保物权人对特定担保物（如抵押物）的别除权而就该担保物优先受偿。

五、动产留置权的优先权

我国《物权法》第239条规定：“同一动产上已设立抵押或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”即同样作为担保物权，留置权是法定优先于约定的担保物权（抵押权）的。就动产抵押权而言，抵押人的机器设备、半成品、车辆、工程机械等动产抵押标的物在委托加工或修理过程中完全有被留置的可能。动产抵押权因劣于留置权而无法得到有效保障。

六、土地使用权出让金优先权

我国《担保法》第56条规定：“拍卖的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”据此，在接受房地产抵押时，如所抵押土地使用

权有未缴纳出让金的，应缴纳的土地使用权出让金将优先于抵押优先权。

除上述先于抵押权受偿的法定或推定优先权外，在实现抵押权时，因抵押物处置变现过程中产生的评估、拍卖、过户等费用，将在变现抵押物交换价值中优先支付。

小结：在企业调查过程中应关注享有上述优先受偿权的资金的调查，并在资产评估中予以考虑。另外，对于出租状态的不动产，应该收取租赁合同，并审查其租赁合同，关注租金金额、租金支付方式、租赁期限、违约责任等条款，并在资产评估中予以考虑。

《物权法》有关抵押权的特殊规定

《物权法》有关抵押权的特殊规定第一，建筑物和其他土地附着物可以抵押。但是当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效；第二，如果以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物|法;律,教育.网/原;创|一同变价，但是对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿；第三，乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；第四，抵押权的效力及于抵押物的从物，但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物；第五，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或加工物。第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额；第六，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是有两个例外：一个是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权可以抵押。一个是乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押，如果以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这里只能采用“地随房走”的原则，而不是通常采用的“地随房走，房随地走”原则。另外需要注意的是：以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造中的建筑物的抵押采用的是登记生效主义，其他可抵押的财产，其抵押采用的是登记对抗主义。

民法典中优先权制度的存废取舍问题辨析

民法典中优先权制度的存废取舍问题辨析何为优先权，我国民法中应否及如何规定优先权?这一直是困扰我国民事立法的理论和实践问题。我国制定《物权法》时，有人曾主张将优先权纳入物权体系，在该法第二编“所有权”中规定优先购买权，在第四编“担保物权”中规定优先受偿权。?有人则认为，应按照德国立法例，“物权法不规定优先权，而使海商法上的船舶优先权和民用航空法上的民用飞行器优先权，仍作为特别法物权”?。还有人提出，优先权是“我国法律移植中的败笔”，应当以法定担保权取而代之。@在民法典被纳人立法规划的背景下，说先权制度的存废取舍和立法定位问题，已成为亟须解决的重大理论和立法问题。本文对这一问题的解决试作探讨。一、优先权存废的争议焦点自罗马法开启优先权立法的先河以来,各国民事立法对优先权采取了不尽相同的态度。法国全盘继受了罗马法传统，在民法典中规定了全面、系统的优先权制度。2006年《法国民法典》由三卷改为五卷，优先权从第三卷中分出，规定在第四卷“担保”的第二编“物的担保”中。④《日本民法典》虽然依照德国民法体例编纂，但其优先权制度深受法国法影响,将优先权规定在第二编“物权”的第八章“先取特权”中,与第七章“留置权”、第九章“质权”和第十章“抵押权”相并列。?《意大利民法典》也规定了优先权，但既未规定在物权法中，亦未规

定在债权法中，而是规定在第六编“权利的保护”的第三章“财产责任、优先权的原因和财产担保的保护方法”中。@与上述国家不同，《德国民法典》仅在第二编“债务关系法”的第八章规定了债权性先买权，在第三编“物权法”的第五章规定了物权性先买权。@对于法、日民法中的其他优先权，德国民法中并无规定，而是以相应的担保物权取而代之。我国则在《民法通则》《合同法》《物权法》《公司法》《合伙企业法》《专利法》《商标法》《海商法》《破产法》《民事诉讼法》等相关法律中分散性地规定了各种优先权。从以上立法例可以看出，各国因历史传统、法律资源和立法政策不同，在优先权问题上采取了不尽相同的立法态度。总体而言，受法国法影响较大的国家，均规定了系统的优先权制度;受德国法影响较大的国家，均未规定统一的优先权制度。针对上述不同立法例，有学者认为:法国法不遵循物权特定原则且不区分债权与物权，使其可以创造出一种能够容纳债的一般担保和债的特殊担保的统一的法定担保制度;德国法坚持物权与债权的划分且严格遵循物权特定原则,使其只能将法国法上优先权制度中的特殊优先权规定在“物权”编当中，那些以债务人全部财产作为担保财产的一般优先权因违背物权特定原则而不被承认为法定担保物权，当然不能写进“物权”编，于是，“一般优先权进人德国法后便变成了破产法上的优先破产债权。这样，便形成了以法定担保物权加上优先破产债权来解决特殊债权优先受偿问题的二元模式”?。因此，“优先权概念

抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例

关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法?案例》。法条链接《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2014 年第9 期 ▲裁判摘要一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权《人民法院案例选》2013 年第4 辑 ▲裁判要点抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能

房屋抵押权登记(预告登记、抵押权预告登记)

房屋抵押权登记一、主要收件 1、房屋他项权登记申请书（原件）； 2、房屋所有权证（原件及复印件）； 3、国有土地使用证（原件及复印件）； 4、主债权合同原件、抵押合同原件； 5、询问笔录； 6、申请人身份证明； 7、抵押人为自然人，委托他人代理的，提交经公证的委托书及代理人身份证明；抵押人为单位的，提交委托书及受托人身份证明（原件）; 8、其他必要材料。二、工作流程收件窗口登记受理→审核→记载登记簿→收费窗口缴费→发证窗口领取证书三、办理时限：符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起3个工作日办理完毕。四、收费标准：抵押登记费 80元/宗

预购商品房预告登记（房产证未办理）一、主要收件 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明;（原件及复印件） 3、已登记备案的商品房预售合同原件; 4、当事人关于预告登记的约定原件; 5、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。二、工作流程申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号收费窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明三、办理时限符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起1个工作日办理完毕。四、收费标准住宅 80元/套住房以外其他房屋 550元/件

预购商品房抵押权预告登记一、主要收件 1、登记申请书;（原件及复印件） 2、申请人身份证明; 3、抵押合同原件; 4、主债权合同原件; 5、预购商品房预告登记证明原件; 6、当事人关于抵押权预告登记的约定原件; 7、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。二、申请人：自然人、法人或其他组织三、工作流程申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明四、办理时限符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起2个工作日办理完毕。五、收费标准住宅 80元/套住房以外其他房屋 550元/件预告登记和抵押权预告登记签订完购房合同后交由银行办理。

抵押权实现过程中应注意的若干问题

抵押权实现过程中应注意的若干问题抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。我国《担保法》第33条规定:“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。《担保法》自1995年10月实施以来，我国商业银行为了保全金融债权，对贷款的担保方式，越来越多地开始采用抵押担保的方式。以我市为例，截止2002年12月底，全市金融机构贷款余额本外币合计为578.15亿元，其中抵押贷款的本外币合计为168.14亿元，抵押贷款的比例接近30%。而且随着住房、汽车等个人消费贷款的大幅增加，个人消费贷款也主要采取抵押担保的方式。所以，抵押担保是商业银行保全金融债权，维护金融秩序稳定，最大限度地减少商业银行损失的有力保障措施。从司法实践来看，人民法院执行以商业银行为申请执行人的案件，已越来越多地涉及到商业银行如何实现抵押权的问题。那么，人民法院在处理涉及抵押权的案件、特别是商业银行在实现抵押权过程中，应当注意哪些问题呢？本文试图对这一问题作一些探讨。一、抵押权实现过程中应注意的若干问题（一）土地与房屋分别抵押的问题司法实践中，房屋所有权人作为抵押人将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权人的现象时有发生，这就给抵押权人实现抵押权带来了很大的问题。这种现象的出现，主要原因是因为我国房产管理和土地管理分别隶属于不同的行政部门，他们办理抵押权登记所遵循的程序与规则又是依据不同的上级行政主管部门所制定的规章或规章以下的规范性文件而进行的。《担保法》第42条第2项在规定抵押登记部门时明确规定:“以城市房地产或者乡

信贷风险管理：关于抵押权的实务问题分析解答

信贷风险管理：关于抵押权的实务问题分析解答抵押，作为一种重要的担保方式（具体为物权担保方式），在实践中我们经常会遇到，债务人或第三人以抵押方式提供担保的，债权人也乐于接受，素有“担保之王”之美称！下面，笔者就抵押权的疑难实务问题作下解析，以飨广大读者。 1成立抵押权的，抵押物是否需要转移？解析：《物权法》第179条规定： “为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 这是抵押权一般定义的规定。在这里，已经明确债务人或第三人（抵押人）提供的抵押物不转移占有，抵押物仍由债务人或第三人占有使用。这一点将抵押与质押（动产质押）区别开来。《物权法》第208条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。”据此，成立动产质（押）权的，债务人或第三人（出质人）应将质押物交付给债权人（质权人）占有。否则，动产质权不成立。

有人曾认为（或建议）：成立抵押权的，抵押物可以转移给债权人（抵押权人）占有，由债权人（抵押权人）代为保管。这既不符合法律规定，也极容易导致抵押与动产质押的混淆！ 2设立抵押权的，是否需要采用书面形式？解析：《物权法》第185条第1款规定： “设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”据此，设立抵押权的，应采用书面形式来订立抵押合同，即抵押权的设立是一种要式性法律行为。根据《物权法》第185条第2款的规定：抵押合同一般包括以下内容：①被担保债权的种类和数额；②债务人履行债务的期限；③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；④担保的范围。但抵押权人和抵押人在设立抵押权时并未采用书面形式订立抵押合同，抵押权是否成立？如果抵押权人有证据证明其与抵押人之间存在抵押合同关系或者抵押人自认其与抵押权人之间存在抵押合同关系的，应认定抵押权人和抵押人之间存在抵押合同关系，抵押权成立。也就是说，《物

民事优先权的概念辨析

民事优先权的概念辨析一、优先权概念的不同说法优先权之制度渊源于罗马，大陆法系国家如法国、日本以及继承法国法系的国家民法法典均有专章规定。优先权这个词是从外文翻译而来的，拉丁文为Privilegia，法文为Privi1eges。日本翻译为“先取特权”。我国《民法通则》没有对优先权作出规定，也没有优先权的定义。只是在《海商法》、《民用航空法》、《税收征收管理法》等法律中规定了船舶优先权、航空器优先权、以及税收优先权，另外《民事诉讼法》和《企业破产法》（试行）中也有一些特殊债权的清偿顺序的规定。因民事基本法中没有民事优先权的定义，学界对此看法不一，主要有以下观点：一种观点认为“优先权”是指在同一物上，先设定的权利优先于后设定的权利，有担保的权利优先于无担保的权利。1 也有人认为优先权是指权利效力的强弱，“物权的优先权，其基本涵义是指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利的实现”。2 台湾学者史尚宽先生也是持这种观点。认为优先权是优先的效力。3 把优先权分为广义上的优先权和狭义上的优先权，狭义上的优先权就是优先受偿权，是指根据法律规定的特种债权人就债务人的全部或分部财产优先受偿的担保物权。广义上的优先权包括优

先受偿权、优先购买权、优先承担权、优先通行权等等。4 与此类似的还有认为，民事优先权，是一种根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人的民事权利优先于其他民事权利人实现的民事权利。 5 “优先权，是立法政策特别保护的结果，意指破除债权人平等原则，使特种债权人依法优先受偿的法定担保物权，其效力至为强大，可以对抗其他的担保物权。” 6 与此类似的是“优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。” 7 “优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人、甚至抵押权人而受清偿的权利”。8台湾有学者认为优先权这种称法，较日本的“先取特权”为安，但从特别法的规定及此种权利的内容，优先权尚不能将其含义完全表达，而优先受偿权的表述更为合适。据此认为优先受偿权，就是由法律所定特种债权者就债务人之全部或特定财产（动产或不动产）优先受偿之担保物权。9 外国民法关于民事优先权的定义，当首推《法国民法典》的规定。该法这样规定：“优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人、甚至抵押权人而受清偿的权利。”10 日本民法典规定的先取特权相当于优先权的规定。所谓先取特权系指依据日本民法典及其他法律规定的特定债权人，对债务人的财产，有优先于其他一般债权人，就自己的债权获得清偿的

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况，在这样三种权利两两冲突的情形下，如何确定受偿顺序，应当详加分析。根据最高院《批复》：承包人优先受偿权优于抵押权，消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。依法律逻辑，消费者的权利应当是第一顺位受到保护，这也与最高院下达《批复》的目的相符合，有利于维护消费者的基本生存权。

预购商品房抵押权预告登记操作

预购商品房抵押权预告登记操作指南一、金融机构申请人网上申请预购商品房抵押权预告登记的程序登陆交易权属系统—>网上填写业务信息—>在线打印申请书—>携相关材料到登记部门办理通过北京市房屋交易权属信息系统（https://www.360docs.net/doc/3717909539.html,，以下简称权属系统）进行网上申请。 1、网上填写预购商品房抵押权预告登记申请信息金融机构申请人登录北京市房地产交易管理网，点击首页业务办理中的“权属登记申请”窗口，凭用户名、密码、加密钥匙进入系统，在“交易管理”模块中填写预购商品房抵押权预告登记的申请信息。提示：如尚未在交易权属系统进行用户注册，详见北京市房地产交易管理网首页，业务办理指南--用户注册中“交易权属管理系统用户注册办事须知”

2、网上打印申请书等相关材料金融机构申请人按要求填写完成后，在线打印《预购商品房抵押权预告登记设立申请表》、《询问笔录》。 3、携带相关材料至登记部门申请办理金融机构申请人持网上打印的材料和其他相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到登记部门申请办理预购商品房抵押权预告登记。个人申办预购商品房抵押权预告登记的，可直接填写书面申请并携带相关材料到登记部门办理。二、网上申请预购商品房抵押权预告登记操作介绍第一步：在“交易管理—>预购商品房抵押权预告登记—>设立—>草拟” 页签，点击页面右下方“新增”按钮，系统弹出搜索界面，如下图：

根据实际情况填写预告登记证明号、抵押人名称和抵押人证件号信息，然后点击“搜索”。系统会自动根据所填写的预告登记证明号、抵押人信息与交易系统中此预告登记证明号对应的预售合同预购人匹配，如果不一致或交易系统中不存在此预告登记证明号，系统会提示“该预告登记证明号不存在或无效”，操作中止。如果一致则页面如下：第二步：在弹出后界面填写以下信息：一、业务信息： 1、上报组织：选择受理本次预告登记业务的登记部门名称。如在海

司考钟秀勇物权法讲义：担保物权总论

司考钟秀勇物权法讲义：担保物权总论司考钟秀勇物权法讲义：担保物权总论。2014年司法考试复习已经开始，法律教育网为考生整理了担保物权总论的讲义，希望能够对考生的复习有所帮助。精彩链接：司考钟秀勇物权法讲义：地役权司考钟秀勇物权法讲义：拾得遗失物司考钟秀勇物权法讲义：善意取得司考钟秀勇物权法讲义：共有一、担保物权的特征担保物权，指以担保债务的清偿为目的，以债务人或第三人的特定物或权利作为担保物，在债务人不清偿到期债务或者出现约定的情形，债权人就担保物的交换价值所享有的优先（优先于担保人之普通债权人）受偿的他物权。包括抵押权、质权和留置权。担保物权具有三个特征：①从属性；②物上代位性；③不可分性。 1．从属性。①成立上的从属性（担保物权以主债权债务的存在或者将来存在为前提，主债权不存在，担保物权无从成立）。②内容上的从属性。担保物权担保的范围以主债务的范围为限。③移转上的从属性。债权转让时，除非法律另有规定，或者债权人与物保人另有约定，担保物权随同债权转让。须注意：此时，不动产抵押权随债权转让，不以办理抵押权变更登记为要件；动产质权随债权转让，不以交付质物为要件（见【例1】）。④效力上的从属性。主债权无效，担保合同无效。担保人有过错的，承担缔约过失责任，而非担保责任（《物权法》第172条）。⑤消灭上的从属性。主债权债务全部消灭的，担保物权消灭（《物权法》第177条）。须注意：若主债权部分消灭，因担保物权具有不可分性，担保物权并不消灭。【例1】甲欠乙100万元，丙以自己的房屋为乙设立抵押权，并办理了抵押登记，丁以自己的汽车为乙设立了质权。后乙将自己的债权转让给戊。①根据担保物权的从属性，除非当事人另有约定，乙将债权转让给戊时，戊同时取得对丙房屋的抵押权和对丁汽车的质权。②即使房屋抵押仍登记在乙名下，戊也已经取得房屋抵押权；即使乙尚未将汽车交付戊，戊也已经取得汽车质权。③当然，若欲取得对抗第三人的效力，戊应办理抵押权变更登记和取得质物的占有。

抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究

抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究客户提出的问题：享有抵押权的土地在被其他法院先行查封下如何顺利高效实现优先受偿权研究内容：轮候查封制度、先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响、目前法律对此问题的规定及实践中的解决办法目的：针对问题提出法律建议从而帮助客户顺利高效实现优先受偿权前言：根据《物权法》第170条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定，抵押权人对抵押物享有优先受偿权并不会因抵押物被查封而导致优先受偿权丧失。但在抵押人（借款人）对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。如果借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，根据“先刑事后民事”的司法实践，则抵押权人行实现抵押权的难度更大、耗时更长。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结”规定和《最高人民法院关于人民法院执

行工作若干问题的规定(试行)》第91条“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。但对于诉讼实务中出现的抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题仍然没有解决。因此本课题的研究目的就是为解决抵押物被其他法院现行采取强制执行措施的的情况下，权利人如何高效顺利实现其抵押权建言献策。对此问题的解决涉及到轮候查封制度以及其他法院先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响。一、轮候查封制度轮候查封制度最早见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2０0４年２月1０日颁布，２００４年３月１日起施行）。该通知第十九条规定，“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。同年１０月２６日，最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该规定第二十八条规定，“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、

浅析商品房预售许可中的几个常见问题

浅析商品房预售许可中的几个常见问题 ——以成都市地方实践为例一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。预售的房屋首先应符合商品房的属性。然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分 1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房； 2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。（二）配套公建

根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的关规定。《房产测量规范(GBT17986.1—2000)房屋用地调查表与分类A6 [房屋用途分类] 将房屋用途分为：住宅（成套、非成套、集体宿舍）、工业、交通（铁路、民航、航运、公交运输）、仓储、商业（商业服务）、金融（经营、旅游、金融保险）、信息（电讯信息）、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他16 大类28 个小类。根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土

担保优先受偿权的法定例外规定

物权会因法律规定而不能享受优先受偿权。因为不动产物权只要进行了预登记，则受法律保护，非经预登记权利人允许而设立的担保物权则没有优先受偿权。预登记是法律规定的特殊情形，会妨碍银行对某些不动产担保物的优先受偿。所以银行应尽可能避免接受此类担保物或者事先采取有效的保障措施。 3、因诉讼时效或执行时效的丧失而失去担保优先受偿权。我国的民事法律和最高法院的有关司法解释，对担保物权的诉讼时效有明确规定，目前最高法院仅对商业银行不良资产剥离给专门资产管理公司时，对因银行改制的抵押债权有特殊的规定，可以放宽诉讼时效的限制外，在其他法律中都对诉讼时效限制明确。而物权法则对担保物权的诉讼时效必须服从主债权诉讼时效有明确的规定。这就要求银行必须注意主债权的诉讼时效，并对担保物权与主债权的诉讼时效一并行使。而有些银行往往只注意主债权的诉讼时效而忽视担保物权的诉讼时效，这是造成银行担保物权诉讼时效丧失而致使优先受偿权丧失的重要原因之一。以上分析在于证明，银行对担保物的优先受偿权不是绝对的，而是在一定法律规定下可以变化的。由于国家相关法律和最高人民法院的一些专门司法解释都确定了“法律规定例外”的机制，这必然会在一定程度上引发银行担保物优先受偿规则的变化，这就必须采取相应的防范措施。对担保物优先受偿权的法定例外相关问题的研究 2012-01-04 08:18:15 | 文章来源：中国城乡金融报编辑：zg 阅读次数：152 次在银行信贷实践中，为什么有些看似有充足担保的贷款，却在最终处置担保财产后不能得到足额清偿？从法律角度看，国家法律规定了一些担保优先权的例外情形，影响了银行担保财产权利的顺利实现。银行在信贷实践中应对此法律风险予以充分关注。几种常见的例外情形

优先权排队论模型

带优先权的排队论模型在优先权排队模型中，队中的成员被服务的顺序基于他们被赋予的优先级。相比一般的排队模型，很多真实存在的排队系统实际上更符合带优先权的排队论模型，比如紧急工作的招聘优先于其他一般的工作；VIP客户较其他一般客户，在服务上享有优先权等等。因此，带优先权的排队论模型有其实际意义。这里介绍两种最基本的优先权排队模型——非强占性优先权模型和强占性优先权模型。两个模型除优先权行使方式之外，其他假设均一致。我们首先描述这两个模型，之后分别给出其结论，最后通过一个案例来阐述其在实际中的应用。 1.模型公共假设：（1）两个模型都存在N个优先级（1级代表最高）（2）服务顺序首先基于优先级，同一优先级内，依据“先到先服务” （3）对任意优先级，顾客到达服从Poisson分布，服务时间服从负指数分布（4）对任意优先级顾客的服务时间相同（5）不同优先级顾客的平均到达率可以不同非强占性优先权（Nonpreemptive Priorities）是指，即使一个高优先级的顾客到达，也不能强制让一个正在接受服务的低优先级顾客返回排队。也就是说，一旦服务员开始对一个顾客服务，这项服务就不能被打断直至服务结束。强占性优先权（Preemptive Priorities）是指，一旦有高优先级的顾客到达，服务员即中断对低优先级顾客的服务（这名顾客重新回到排队中），并马上开始为高优先级顾客服务。结束这项服务后，再按照公共假设中的原则选取下一个被服务的顾客。（这里由于负指数分布的无记忆性，我们不必关注被中断顾客的服务进度，因为剩余服务时间的分布与从起点开始的服务时间的分布总是相同的。）对这两个模型来说，如果忽略顾客的优先级，它们是完全等同于一般的M/M/s排队模型的。因此，当计算整个队列中顾客的总人数（L,L q）时，M/M/s模型的结论是适用的；实际上，若随机选择一个顾客，其等待时间（W,W q）也可以通过Little公式计算得出。我们改变的只是顾客们等待时间的分布。在优先权排队模型下，等待时间的的方差更大，高优先级的顾客缩短了等待时间，而低优先级的顾客增长了等待时间。为了体现优先权对排队模型的影响，我们需要计算每一个优先级上顾客的平均等待时间（W k,k=1,2,……N）和平均队长（L k,k=1,2,……N）。 2.结论用W k表示稳定状态下k优先级的顾客平均等待时间（包括服务时间），则两个模型的结论可以表示如下。

论民事优先权的概念

「内容摘要」民事优先权不是某类民事权利，而是某类民事权利的共同效力。具有优先效力的民事权利可分为两类。第一类：设定权利时即专门决定了权利的顺位，其优先之根据是明确的。第二类：设定权利时未专门决定权利的顺位，其优先之根据不明确。严格地说，民事优先权仅指第二种情况。民事优先权可定义如下：同一债务人之数个到期债权，其中一个债权，因债权人与债务人，就债权之标的、标的之客体，或标的所在物，存在共有关系、用益物权关系、总有关系、或非物权性用益关系；或者，债权人之不动产与标的物存在相邻关系；或者，债权人与债权标的所有人存在同一有限责任公司股东关系，或有限公司股权关系；享有优先受偿资格。民事优先权的宗旨是尽量发挥财产之自然效益和社会效益。「关键词」优先权，优先，效力，根据一、民事优先权的分类民事权利中，部分权利享有优先行使资格，民法学统称此类优先地位为民事优先权。民事优先权被称为“难以开垦的法律领地”，①研究成果较少。民事优先权不是某类民事权利，而是某类民事权利的共同效力。非民事权利的优先效力不属于民事优先权，如警车优先通行。在一些公共场所，老弱病残孕在排队、通行、就坐等方面受到照顾，可以优先。此类“优先”通常属于道德范畴，无法律效力。专利法和商标法中，都有“优先权”，其含义是：专利申请人或商标申请人，在法定期限内，曾就同一主题在不同国家或同一国家，提出两次以上申请，以第一次申请日为申请日。此类“优先权”不是民事权利的优先效力。有学者将其归入民事优先权，②不能成立。有学者认为，物上请求权人之标的物返还请求权，优先于一般到期债权受偿，属物权之优先效力。③物上请求权之性质各说不一。物上请求权之相对人为物权妨碍人，属特定人。物上请求权规定特定人之间的财产关系，应属债权。物权妨碍应属债之发生根据。但物权妨碍之责任财产为物上请求权之标的物，不属物权妨碍人所有，不是物权妨碍人一般债务之责任财产。责任财产不同之债权，不存在何者优先问题。民事优先权类型甚多，通常分为物权优先权和债权优先权。通说认为，物权优先权包括物权对债权的优先权和物权相互间的优先权。④ 所谓物权对债权的优先权，通常表述为：“同一标的物之上既有物权，也有债权的，无论成立的先后如何，物权均有优先于债权的效力。”⑤ 笔者曾经指出：物上无债权，不存在同一标的物上既有物权，又有债权的情况。所谓物权优先于债权，其实是指权利人可支配物，非权利人不能支配物。权利与非权利比较，无所谓优先问题。物权对债权不享有优先权。⑥ 所谓物权相互间的优先权，通常表述为：“同一标的物，有两个以上相同内容或性质的物权存在时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。此即‘成立在先，权利在先’原则。” ⑦例外为：“（1）定限物权优先于所有权。……（2）法律规定了特殊的顺位次序时，不适用‘成立在先，权利优先’的原则，而依规定的顺位确定数个物权的效力[原注：我国《海商法》第25条第1页（应为”款“）：”船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。“]（3）基于公益或社会政策的理由，成立在后的某些物权优先于在先的物权。例如海商法上的优先权，具有优先于船舶抵押权的效力。（原注：我国《海商法》第21条以下。）”⑧

预购商品房预登记约定书

预购商品房预告登记约定书甲方（预售人）：乙方（预购人）：乙方购买甲方坐落于尤溪县的商品房，该商品房买卖合同已备案，合同备案号为：。根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的规定，现甲方预售人和乙方预购人协商一致，就预购商品房预告登记有关事项约定如下：一、甲乙双方应当自商品房买卖合同签订之日起日内，共同向尤溪县不动产登记中心申请办理预购商品房预告登记。二、甲方未按照本约定与乙方申请预购商品房预告登记的，乙方可以单方向尤溪县不动产登记中心申请。三、预告登记后，未经预告登记的权利人乙方同意，甲方处分该不动产的，不发生物权效力。甲方（预售人）：乙方（预购人）：法人代表: 年月日预购商品房抵押权预告登记约定书甲方（预抵押权人）：乙方（预抵押人）：

乙方购买坐落于尤溪县的商品房，该商品房已办理预购商品房预告登记，预告登记证明为。现乙方以该商品房为抵押物向甲方贷款元。根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的规定，现甲方预抵押权人和乙方预抵押人协商一致，就预购商品房抵押权预告登记有关事项约定如下：一、甲乙双方应当自商品房抵押合同签订之日起日内，共同向尤溪县不动产登记中心申请办理预购商品房抵押权预告登记。二、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。甲方（预抵押权人）：乙方（预抵押人）：法人代表：年月日预购商品房抵押权预告登记约定书甲方（预抵押权人）：乙方（预抵押人）：乙方购买坐落于尤溪县的商品房，该商品房买卖合同已备案，合同备案号为：。现乙方以该商品房为抵押物向甲方贷款元。根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的规定，现甲方预抵押权人和乙方预抵押人协商一致，就预购商品房抵押权预告登记有关事项约定如下：

民法典抵押权编学习笔记

民法典抵押权编第一、抵押权一、动产抵押权 (1)标的物包括: ①生产设备、原材料、半成品、产品; ②交通运输工具。 (2) 动产抵押权设立要件: (债权意思主义) ①书面抵押合同有效; ②无须登记，无须交付。 (3) 登记对抗:未经登记的动产抵押权，不得对抗善意第三人。 (4) 正常经营(登记对抗的例外) 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。( 《民法》第404 条) [2020 修改，原只适用于动产浮动抵押的规则，现在扩大适用于所有动产抵押权，] 二、抵押物转让(《民法》第406 条) [改变了物权法抵押物转让的规则] ①转让抵押财产无须抵押权人同意(有权处分)。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 ②通知义务。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。 ③抵押权人的举证责任。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第二、权利质权及超级优先权一、权利质权设立 (1) 质押合同成立生效书面成立，成立生效。 (2) 登记或交付设立 ①以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。以基金份额、股权;注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。 ②法律效果:权利受到限制。第一，汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。第二，基金份额、股权出质后，不得转让，但是经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。第三，知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但是经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。第四，应收账款出质后，不得转让，但是经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。二、质权与抵押权竞存《民法》第415 条规定:“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财

什么是优先权的概念和性质

什么是优先权的概念和性质核心内容：什么是优先权的概念和性质？根据法律规定，特定的债权人比其他人优先受到清偿的权利。还可以是一般优先权和特别优先权。优先权的性质是独立的法定的担保物权。在下面法律快车小编为您详细介绍优先权的概念和性质。优先权的一般概念和性质 (一)优先权的概念和沿革优先权也称先取特权，是指特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产优先于其他债权人而受清偿的权利。在优先权中，在债务人不特定的总财产上成立的优先权叫做一般优先权，而就债务人特定动产或不动产上成立的优先权叫做特别优先权。优先权起源于罗马法中的优先索取权，后期具有担保物权性质。法国民法在继受罗马法优先权的基础上，逐渐出现了把财产划归清偿某些债权的概念，从而使优先权从原来的债权人之间的分类变成为物的担保制度，优先权从此具有了担保物权的性质，并且将其与抵押权并列规定，明确规定优先权与抵押权为优先受偿的合法原因。日本民法继受了法国民法的优先权制度，称之为先取特权，在民法典第二编第八章第303条至第341条作出专门规定。《德国民法典》不规定优先权，只是将优先作为特定债权所具有的一种特殊效力，即优先受偿效力，认为某些特种债权被赋予优先效力的实质，在于打破债权平等原则，赋予该等债权人以优先受偿的效力，但该特种债权不过是推行社会政策和基于社会公益的结果，并不改变其债权性质。因此，优先受偿的权利只是特种债权的效力之一，并非一种独立的担保物权。《瑞士民法典》、我国台湾地区民法也都没有明确的将优先权作为担保物权的规定。 (二)优先权的法律性质我国民法理论对优先权的性质认识并不相同。主要观点：一是特种债权说，认为优先权并非一种独立的担保物权，它不过是立法政策对特种债权的特殊保护，而特种债权主要是指工资、生活费、司法费用、抚养费用等支付关系，它们是基于公法关系、劳动法关系、婚姻家庭法关系产生的，并非民法上的债权关系。这种观点显然来源于德国法。二是担保物权说，认为优先权是独立的法定担保物权，它既不是优先受偿效力或特殊债权的清偿顺序，同时也与抵押权等担保物权具有明显的区别。这种观点基本上来自于法国法的影响。在制定《物权法》过程中，多数学者持这种观点，主张在《物权法》中规定优先权为担保物权。当然反对的意见也存在，但并不是反对优先权是担保物权性质，而是不一定在《物权法》中作出规定。我们认为，优先权是独立的法定担保物权，理由是：

《关于抵押期届满抵押人未还清债务抵押权人对抵押物是否丧失优先受偿权的请示》的复函

《关于抵押期届满抵押人未还清债务抵押权人对抵押物是否丧失优先受偿权的请示》的复函 ([96]建房产函字第70号) 瑞金市房地产管理局：你局《关于抵押期届满抵押人未还清债务抵押权人对抵押物是否丧失优先受偿权的请示》一文收悉，经研究，现答复如下：一、《房屋他项权证》中“权利存续期间”栏应填契载期限。二、根据《中华人民共和国担保法》第53条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”的规定，契载期届满抵押人未还清债务的，《房屋他项权证》仍具有法律效力，他项权利人可凭《房屋他项权证》行使他项权利。三、为了保护抵押双方的权益，参照《中华人民共和国民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。法律另有规定的除外”的规定，在他项权证契载期限届满两年内，当事人有权向人民法院依法请求保护民事权利。 (1996年12月24日) 美文欣赏 1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。 2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！ 3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。 4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。