物业设施设备管理指南(第一部分)
1
物业设施设备管理指南
2
目录
第一部分强电系统
第1章高压供电系统 (1)
1.1 高压供电系统概述 (1)
1.2供电系统的接管验收 (7)
1.3 供电系统的运行管理 (10)
1.4 供电系统的维护保养 (17)
1.5 供电系统设施设备的大中修 (20)
第2章低压配电系统 (23)
2.1 低压配电系统概述 (23)
2.2低压配电系统的接管验收 (25)
2.3配电系统的运行管理 (26)
2.4低压配电系统的维护保养 (33)
2.5 自备应急发电机 (40)
2.6电力电容器 (44)
2.7电池 (47)
2.8 设施设备的大中修 (53)
第3章用电设备 (58)
3.1 电照明和电光源 (58)
3.2 电动机 (70)
第4章低压电器 (75)
4.1 低压电器概述 (75)
4.2 低压电器的接管验收 (82)
4.3 低压电器的管理 (83)
第5章建筑防雷与接地 (87)
5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级 (87)
5.2 建筑物防雷与接地系统概述 (88)
5.3 电力系统的防雷设施 (94)
5.4防雷与接地系统的接管验收 (96)
5.5 防雷与接地系统的维护保养 (100)
第二部分电梯升降系统
第6章电梯升降系统概述 (103)
6.1 电梯升降设备的分类 (103)
6.2 电梯的基本原理 (106)
目录
3
6.3 轿厢和门系统 (109)
6.4 导向系统和重量平衡系统 (110)
6.5 安全保护系统 (111)
6.6 电力拖动和电气控制 (113)
6.7 微机在电梯中的应用 (113)
6.8 电梯土建技术要求 (113)
第7章电梯升降系统的接管验收 (115)
7.1 接管验收工作依据 (116)
7.2 接管验收工作要求 (117)
7.3 接管验收工作程序 (118)
7.4 接管验收的实施 (118)
第8章电梯升降系统的运行管理 (125)
8.1运行管理的依据 (126)
8.2 运行管理内容 (126)
8.3运行管理要求 (134)
8.4环保节能 (138)
8.5电梯事故 (139)
第9章电梯升降系统的维修养护 (140)
9.1维修养护的依据 (140)
9.3 维护方法 (143)
9.4电梯的常见故障及其排除 (149)
第10章升降系统的大中修 (152)
10.1 电梯中修的确定及项目内容 (152)
10.2电梯大修的确定及项目内容 (153)
10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期 (154)
10.4 电梯设备报废标准的探讨 (155)
第三部分空调系统
第11章空调系统概述 (161)
11.1 空调系统的构成 (161)
11.2 空调系统的分类 (168)
第12章空调系统的接管验收 (174)
12.1 接管验收工作依据 (175)
12.2 接管验收的范围 (175)
12.3 接管验收的程序 (176)
12.4 空调设备、设施和技术档案的建立 (181)
第13章空调系统的运行管理 (181)
13.1 运行管理依据 (181)
13.2 运行管理的内容 (182)
物业设施设备管理指南
4
13.3 运行管理要求 (199)
13.4 环保、卫生、节能及安全要求 (201)
第14章空调系统的维修养护 (205)
14.1 维修养护的依据 (205)
14.2 维修养护管理 (205)
14.3 维修保养要求 (234)
14.4 环保及节能要求 (236)
第15章设施设备的大中修 (237)
15.1 技术标准 (237)
15.2 管理要求 (237)
15.3 工作内容 (240)
15.4 环保与节能 (242)
第16章热源系统简介 (243)
16.1 热源系统概述 (243)
16.2 热源系统的接管验收 (246)
16.3 热源系统的运行管理 (249)
16.4 热源系统的维修保养 (257)
16.5 热源设备的大中修 (259)
第四部分给排水系统
第17章给水系统 (261)
17.1 供水系统概述 (261)
17.2 供水系统的接管验收 (264)
17.3 供水系统运行管理 (268)
17.4 供水系统的维护保养 (274)
17.5 给水系统大、中修管理 (277)
第18章中水系统 (283)
18.1 中水系统概述 (283)
18.2 中水设施的接管验收 (284)
18.3 中水系统的运行管理 (286)
18.4 中水系统的维修保养 (292)
18.5 设备设施的大、中修 (294)
第19章排水系统 (300)
19.1 排水系统概述 (300)
19.2排水系统的接管验收 (301)
19.3 排水系统的运行管理 (303)
19.4排水系统的维修保养 (304)
19.5 设备设施的大、中修 (306)
目录
5
第五部分消防系统
第20章消防系统概述 (313)
20.1 消防灭火设施系统概述 (313)
20.2 火灾自动报警系统概述 (324)
20.3 防火、灭火设施自动联动系统概述 (328)
20.4常见灭火器具 (333)
第21章消防系统的接管验收 (335)
21.1 消防系统接管验收工作依据 (335)
21.2 消防系统接管验收的范围 (336)
21.3 消防系统接管验收的程序 (337)
第22章消防系统的运行管理 (346)
22.1 消防系统运行管理的依据 (346)
22.2 运行管理要求 (349)
22.3 消防系统运行管理内容 (356)
第23章消防系统的维修养护 (363)
23.1 消防系统维修养护的依据 (363)
23.2 消防系统维修养护管理要求 (363)
23.3 消防系统维修养护的内容 (366)
第24章消防系统的大中修 (388)
24.1 消防设施设备大中修的依据 (388)
24.2 消防设施设备大中修管理要求 (388)
24.3 设施设备大中修工作内容 (393)
24.4 环保及节能 (396)
第六部分弱电系统
第25章楼宇自动化系统 (407)
25.1 系统概述 (407)
25.2 楼控系统的接管验收 (412)
25.3 楼控系统的运行管理 (415)
25.4 楼控系统的维护保养 (419)
25.5 节能管理 (425)
第26章安全技术防范系统 (426)
26.1 安全技术防范系统概述 (426)
26.2 安全技术防范系统的接管验收 (432)
26.3 安全防范系统的运行管理 (436)
26.4 安全防范系统的维护保养 (438)
第27章停车场管理系统 (444)
27.1 停车场车位引导管理系统 (444)
27.2 停车场收费系统 (450)
物业设施设备管理指南
6
第28章有线电视和卫星接收系统 (454)
28.1 系统概述 (454)
28.2 系统的接管验收 (455)
28.3 系统的运行管理 (459)
28.4 系统的维修养护 (462)
28.5 其他 (464)
第29章广播会议设备系统 (466)
29.1 广播会议设备系统概述 (466)
29.2 广播会议设备系统的接管验收 (471)
29.3 广播会议设备系统的运行管理 (475)
29.4 广播会议设备系统的预防性维护 (477)
第七部分房屋的接管、维护与装修管理
第30章房屋接管、维护的概述 (481)
第31章房屋的接管验收 (481)
31.1 接管验收的工作依据 (481)
31.2 接管验收的范围 (482)
31.3 接管验收的程序及实施 (482)
第32章房屋的运行养护及维修 (486)
32.1 房屋运行养护及维修的部位 (486)
32.2 房屋运行养护及维修的标准 (486)
32.3 岗位的设置及职责 (486)
32.4 房屋的维修及养护 (487)
32.5 公共设施的大中修 (493)
32.6 房屋的环保及节能 (497)
第33章房屋的装修管理 (497)
33.1 装修管理概述 (497)
33.2 业主或使用人入住验收 (498)
33.3 装修程序及相关规定 (499)
33.4 装修规则及注意事项 (503)
第八部分设施设备的大中修管理
第34章设施设备的大中修管理概述 (517)
第35章设施设备大中修管理的工作内容 (517)
35.1 设施设备的大中修管理的依据 (517)
35.2 设施设备大中修管理的工作内容和程序 (517)
第36章专项维修资金的使用 (519)
36.1 专项维修资金的使用 (519)
36.2 专项维修基金使用的补充说明 (520)
第一部分强电系统
1
第一部分强电系统
第1章高压供电系统
1.1 高压供电系统概述
对于物业管理公司来讲，高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。
同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用10kV供电。为了提高供电可靠性，建筑物一般都采用双路供电的方式，即电源从两个变电站或者从一个变电站的两个变压器下分别引入。电缆从中心变电站进入建筑物以后，首先进入高压配电室（也称电缆π接室），然后连接到建筑物内变电室的高压柜上。
建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。在一般情况下变电室和主配电室建在同一个地点，建筑面积比较大的建筑物还会再设置分变（配）电室。
1.1.1 供电设备组成
高压配电设备主要由高压进线隔离柜（图1–1）、高压进线柜、计量柜、变压器柜、母线隔离柜、联络柜、互投柜、PT（电压互感器）柜、直流屏、中央信号屏、电流互感器、防雷设备（避雷器）、接地刀闸、高压母线、变压器、继电保护装置等组成；变电设备主要由不同电压等级及不同容量的电力变压器组成。
图1-1 隔离柜图1-2 隔离手车
1.1.1.1 进线隔离柜
组成：主要采用手车式隔离柜（图1–2），内置高压隔离开关。由动触头、静触头、支持瓷瓶或套管瓷瓶、导电铜排、辅助开关、手车机械移动装置等组成，另外可根据用户需要选配带电显示装置。
调度编号：201–2（202–2）
作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。在“分”位置时，触头间符合规定要求的绝缘距离，有明显的断开标志；
物业设施设备管理指南
2
在“合”位置时，能承载正常回路条件下的电流及规定时间内异常条件（例如短路）下电流的开关设备。
不能用于切断、投入负荷电流和断开短路电流，仅可用于不产生强大电弧的某些切换操作，即它不具有灭弧功能；隔离柜不能单独工作，需与高压断路器配套使用。
1.1.1.2高压进线柜（图1–3）
组成：主要构件是高压断路器（图1–4）。由电流互感器、真空断路器、动力操动机构、车体等组成。其动力操动机构由弹簧储能动力装置及主轴、拐臂、连杆等构成。
调度编号：201（202）
作用：内置高压断路器（或称高压开关），是变配电室主要的电力控制设备，具有灭弧特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切断故障电流，以防止扩大事故范围。高压断路器种类很多，按其灭弧的不同，可分为：油断路器（多油断路器、少油断路器）、六氟化硫断路器（SF6断路器）、真空断路器、压缩空气断路器等。
1.1.1.3计量柜（图1–5）
组成：柜内安装各类计量仪表（图1–6），及电能量采集器、三相三线电子式多功能电能表、高压峰谷表。
调度编号：44（55）
作用：计量实际电能消耗量。
1.1.1.4变压器柜
组成：基本结构与高压进线柜相同。
第一部分强电系统
3
调度编号：211、212（221、222）
作用：同高压进线柜，主要是切断和接通变压器的空载和负载电流及切断变压器故障、短路等事故电流作用。
注意：向高压电动机等用电设备供电的柜子叫做高压出线柜，这种柜子的结构与变压器柜相近，但是继电保护的设置有较大差异。
1.1.1.5母线隔离柜
组成：基本结构与进线隔离柜相同。
调度编号：245–4
作用：基本与进线隔离柜相同，在两路高压电源间产生明显断开点。
1.1.1.6联络柜
组成：基本结构与高压进线柜相同。
调度编号：245
作用：基本作用与高压进线柜相同，主要是切断和接通两路电源之间高压母线的空载和负载电流及切断高压母线之间的故障、短路等事故电流作用。
1.1.1.7PT柜（图1–7）
组成：主要由PT手车（图1–8）组成，内置电压互感器（图1–9）组成，铁芯、原副绕组、PX系列浇注材料、绝缘磁套、柜体、机械移动装置等。
调度编号：201–9（202–9）
作用：PT柜内置电压互感器（图1–9），它是将10kV电压变换成0．1kV，可向继电保护和计量仪表供电，也可以通过电压互感器为操作系统提供工作电源。
1.1.1.8电流互感器（图１–10、图1–11）
组成：铁芯、线圈、屏蔽层及外壳组成。
作用：它的工作原理和变压器相似，是用来变换交流电流的仪器，用于测量比较大的电流，向测量仪
物业设施设备管理指南
4
表、继电器的电流线圈供电，从而正确反映设备和网络的正常运行和故障情况。
1.1.1.9避雷设备
组成：避雷器有管式和阀式两大类．管式避雷器主要由灭弧室和内外间隙组成。阀型避雷器（图1–12）由接线鼻、磁套、火花间隙、电阻阀片等组成。避雷器用放电计数器是用来监测避雷器放电动作的一种高压电器，其构造由非线性电阻、电磁计数器和一些电子元件组成。
作用：当遭受过电压时，避雷器的非线性伏安特性发挥作用，避雷器处于导通状态，释放过电压能量，从而防止过电压对变配电设备的侵害。
1.1.1.10接地开关柜（图1–13）
组成：内置接地刀闸（图1–14），由支柱绝缘子、静触头、动触刀、主轴、快速弹簧等部件组成。另外，根据用户需要，可配带电显示装置。
调度编号：211–7（212–7）
作用：用于将回路接地的一种机械式开关装置。给变压器进线开关出线侧提供接地保护，用于变压器维修、保养时的安全接地保护。
1.1.1.11直流屏（图1–15）
组成：交流电源、整流装置、充电（稳流+稳压）机、蓄电池组、直流配电系统。
作用：给变配电室内的高压设备和二次回路提供操作、测量、保护等电源。
1.1.1.12 中央信号屏（图1–16）
第一部分强电系统
5
作用：中央信号屏采用智能微机控制报警装置。可以提供10kV所有开关和0．4kV主开关及母联开关的位置指示信号，全部开关柜的事故及预告信号的音响及光字显示。即各断路器非操作掉闸事故信号及直流系统故障、熔断器熔断、变压器温度过高、变压器风机起动的预告信号。在变电室内往往和直流屏并排安装。
1.1.1.13高压母线（图1–17）
调度编号：４＃、5＃
组成：铜质导电体、连接螺栓等。
作用：它的作用是汇集、分配电能。
1.1.1.14变压器（图1–18）
组成：硅钢片，一次／二次绕组、绝缘磁套、调压连接片（分接开关）、风机、变压器箱、温控器等。
调度编号：1#变压器（2#变压器等）
作用：它在变配电室内起变换电压的作用。将10kV电压变换成0．4kV电压，以适应用户需要。
1.1.1.15环网柜（图1–19）
组成：高压负荷开关、熔断器、表计。
物业设施设备管理指南
6
作用：在一些用电量较小（1250kV A以下）的建筑物内，作为高压柜使用。
环网柜是一组高压开关设备装在金属柜体内或做成拼装间隔式环网供电单元的电气设备，其核心部分采用负荷开关和熔断器，具有结构简单、体积小、价格低、可提高供电参数和性能以及供电安全等优点。原本环网柜是用于10kV中电压网内的一种设备，在这里已经超出了环网配电的范畴而泛指以负荷开关为主开关的高压开关柜。
从供配电的角度来看，对于变压器不超过1250kV A，长期稳定供电，高压开关不频繁操作的这一类中小型用户，环网柜的性能虽不是最完善的，却是足够的。由于环网柜的价格明显低于制式高压柜，因此在城市住宅小区、高层住宅、大型公共建筑、工厂企业，公共照明设施中得到相当广泛的应用。
1.1.1.16预装式变电站（俗称箱式变电站，简称箱变）（图1–20）
组成：高压负荷开关、熔断器，变压器，低压输出断路器。
作用：在用电量较小、操作次数较少的地方，替代土建变电室。
箱式变电站是一种把高压开关设备、配电
变压器、低压开关设备、电能计量设备和无
功补偿装置等按一定的接线方案组合在一
起，安装进一个防潮、防尘、防鼠、防火、
防盗、全封闭、可移动的钢结构箱体内的，
全封闭运行的紧凑型成套配电装置。
箱变高压侧采用熔断器保护，而负荷开
关只起投切转换和切断高压负荷电流的功
能，容量较小。当高压侧出现一相熔丝熔断，
低压侧的电压就降低，塑壳断路器欠电压保
护或过电流保护就会动作，保证不会发生欠
压运行现象。
第一部分强电系统
7
它适用于额定电压10∕0.4kV三相交流系统中，作为变压和分配电能之用被广泛的应用在工厂、矿山、油田、港口、机场、城市公共建筑，居民小区，高数公路，地下设施等场所。
箱式变电站在发达国家已经得到广泛应用，其数量远超过土建变电室。在我国，由于箱式变电站在规划中不占用土建面积，同时具有结构简单，故障效率低，维护成本低，占地面积小，体积小，安装调试简便，成本低廉等等优点，近年来已被越来越多的建设单位选用。
1.1.2 变电设备的作用
通过开关柜的有效控制，利用变压器将10kV变成0.4kV，以适应客户需要。
1.2供电系统的接管验收
1.2.1 接管验收工作依据
1.2.1.1国家和地方有关工程施工质量验收依据
1．《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB50150）
2．《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》（GB50168）
3.《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》（GB50169）
4.《智能建筑设计标准》（GB50314）
5.《通用用电设备配电设计规范》（GB50055）
6.《3-110KV高压配电装置设计规范》（GB50060）
7.《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》（GB50062）
8.《电力装置的电气测量仪表装置设计规范》（GBJ63）
9.《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》（GBJ164）
10．《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65）
11.《电气装置安装工程高压电气施工及验收规范》（GBJ147）
12.《电气装置安装工程电力变压器油浸电抗器互感器施工及验收规范》（GBJ148）
13.《电器装置安装工程母线装置施工及验收规范》（GBJ149）
14.《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB50150）
15.《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》（GB50171）
16.《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》（GB50172）
17.《电气装置安装35KV及以下架空电力线路施工及验收规范》（GB50173）
18.《电力工程电缆设计规范》（GB50217）
19．《电力设施抗震设计规范》（GB50260）
20.《钢制电缆桥架工程设计规范》（CECS31：91）
21．《北京市电气防火检测技术规范》（DBJ11-065）
22.《北京市电力防火检测技术规范》（DB11∕065）
23.《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
1.2.1.2设备设施生产厂家的安装要求及产品技术说明书
包含组成变配电系统所有设备的随机技术资料。
1.2.1.3 竣工图纸、资料
由开发商提供的有“竣工”印记的变配电系统竣工图纸、设计变更说明、施工方提交开发商的设备试验数据等技术资料。
物业设施设备管理指南
8
1.2.2 接管验收的范围
物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：
1.高压变配电设备操作和维护保养手册。
2.高压部分电器系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。
3.高压变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。
4.供电主管部门验收报告。
5.各种高压设备检测报告和预防性试验报告。
6.与供电企业签订的供电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。
7.高压配电室的全部设备及工具、备品备件、高压防护用品等。
8.高压侧法定计量表表底确认。
9.模拟屏及各种标牌。
1.2.3接管验收的程序
1.2.3.1 接管验收的准备
1.安装技术人员提前进驻现场，收集资料、熟悉图纸，观摩设备的安装调试，确定接管验收的技术方案和组织方案，根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。
2.召开“接管验收协调会”将物业接管验收方案通报各方。
1）参加单位有：开发商或业主方（作为召集人）、物业管理部、开发商或业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位负责人。
2）会议议题：移交方和接管方确认以下项目：
A．移交范围；
B．验收时间和进度安排；
C．参与验收人员的分组及配置；
D．验收标准；
E．验收方式；
F．验收中发现问题的确认（各方确认验收表格形势及内容，确定参与的有关各方专业负责人，确定授权签字人）；
G．确认整改单汇总移交的方式（每日汇总后移交，双方签收）；
H．确定接管方对施工单位维修遗留问题的配合方案及成品保护方案；
I．遗留问题整改期限要求及再次验收的程序；
J．会议后物业管理处提供书面“备忘录”抄送各方参与人员安排执行。
3.各方人员配合要求：
1）开发商或业主方：协调人负责协调接管方与总包∕工程监理公司之间的关系，专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。
2）监理公司：从专业角度出发，检查施工中有无违反相关规范∕标准的问题，交物业公司汇总后由总包方安排整改。
3）总包单位：按照接管方安排，配合接管验收的检查工作，跟进整改工作。
4.人员配备：根据物业基本情况和方案要求，配备符合要求的技术骨干。
5.工具准备：配置基本个人工具及万用表、噪声计、照度计、温度测量设备、数码相机等。
6.熟悉现场：了解现场主要系统设计运行原理，熟悉现场环境、机房位置、主要设备安装地点，初步清点装备（如有条件）。
第一部分强电系统
9
7.做好接收表格，验收工具的准备等。
1.2.3.2接管验收工作的具体实施
1.开发商或业主，总包以及开发商或业主聘请的工程监理公司会同接管方按照预定方案和标准开始接管验收工作，在验收中发现的问题接管方逐项记录并由有关各方签字确认，每天结束后汇总当日验收资料，并将需整改的内容交给移交方。
2.无论状态是否合格，接管方均接受该区域∕机房的钥匙，并立即进行封闭管理。移交方人员欲再进入该区域，须严格按照接管方的规定进行登记并领取施工出入证。
3.全部验收结束后，接管方汇总最终文件，参与验收各方代表签字，验收完成。对尚未完成的整改工作，应在验收文件中逐项注明，接管方配合施工单位整改，逐步消项，在约定的时间内完成。
1.2.3.3 主要岗位的工作职责
1．技术总负责人负责组织设备设施的接管工作，包括以下几方面
1）负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点验收；
2）负责联系开发商或业主方、施工单位、物业管理方和相关部门，组织联合检查、培训、验收，协调控制各系统工程师的工作质量与进度；
3）传达各种验收接管要求，发现问题及时采取纠正措施；
4）负责收集各系统的检查记录，对设备设施接管进行整体评估，编写综合评估报告，并协调相关部门解决所发现的问题；
5）负责对设备设施接管工作的效果进行评估。并考核各系统工程师的工作绩效；
6）针对验收过程中的影响物业后期管理运行的问题进行评估，在全部验收完成后向业主提交关于系统设备设施方面的建议。
2.专业工程师负责本系统的设备接管工作，包括以下几个方面：
1）按照公司统一要求，合理安排时间进行现场设备检查、登记、清点工作；
2）接受原设备生产、安装、调试、管理单位的培训，掌握本系统设备的操作，运行方法并指导下属工程部技工接管、操作设备；
3）负责编写本系统的评估报告，并提出解决方案。
1.2.3.4 交接遗留问题的处理
1.接管验收中发现的问题要及时上报开发商（或业主方），并积极跟进整改情况。
2.接管验收中未能发现的施工遗留问题，应在接管后的设备检查中注意收集，集中呈报开发商（或业主方）并跟进处理情况。
3.设备保修期内出现的问题，均属后续遗留问题，应及时与设备供应商沟通、处理。
1.2.4 登记建档
1.2.4.1整理设备原始资料并分类归档
1.2.4.2 根据设备铭牌、安装位置建立设备档案
1.2.4.3 制定维护保养要求、建立维护保养记录卡
1.2.4.4 设备档案主要内容
包括：序号、专业、制表人、设备名称、型号、出厂编号、安装位置、设备编号、图纸名称、购买日期、价格、使用寿命、计划维修频率、图纸编号、额定电压、额定电流、额定功率、安装时间、投入使用时间、厂家资料（包含名称、联系人、电话、地址等），供应商资料名（包含名称、联系人、电话、地址等）、备注及主要维修记录。
物业设施设备管理指南
10
1.3 供电系统的运行管理
1.3.1 运行管理的依据
1.《电力设备预防性试验规程》（DL-T596）
2.《电工作业人员安全技术考核标准》（GB8833）
3.《中华人民共和国电力法》
1.3.2 运行管理的内容
1.3.
2.1 运行管理的岗位设置
物业管理企业可根据所管理的大厦或园区的具体情况设置运行管理岗位。通常来说，一个项目的高低压供配电系统可由一个团队（即电工组）进行管理，由一名专业主管（或电气工程师）统筹全部工作，下属领班、员工若干（视具体情况定）。
1.3.
2.2 运行管理岗位职责
变配电室值班（如有）可安排运转班以保证24小时有人值守，对箱变或设计为无人值守的变配电室可安排值班电工定时巡视。
1.坚守工作岗位、认真监视所辖区域各路负荷及机房的运行情况，并按时做好记录。
2.严禁在工作时间作工作无关的事情，并保证值班室电话畅通。
3.保持室内清洁，严禁吸烟，各班次交接班前，要做到设备运行完好。
4.遇有接班人员因故没有到岗或其他不能胜任岗位的特殊情况，交班人应继续值班，并及时上报主管领导，在上级主管没有安排人员接班下岗之前不得擅自离岗。
5.变配电室内设备、仪表工具未经领导批准不得擅自外借或挪用，各班次交接班时，工具应齐全。
6.认真填写交接班记录,出现问题应与接班人员交代清楚。
7.值班人员接班后，应按巡视路线认真检查设备、机房等重点部位并做好记录。
8.值班人员需掌握发生灾害事故和设备运行设备运行故障时的紧急处理办法，发现重大隐患或故障应及时妥善处理，并立即上报主管领导，随后记录在案。
9.高压变配电室属重要区域，无关人员严禁入内。外部人员参观须经主管领导批准，经签名登记后由专人陪同、监护。
10.运行值班人员必须持证上岗。
1.3.
2.3 运行管理的规程
1.变配电室操作规程
1）明确供电方式
2）明确运行方式
3）运行与操作（以双路供电，四台变压器为例）：
A．在正常双路供电时，高压I号进线（201路）带高压侧211、212负荷开关，高压II号进线（202路）带高压侧221、222负荷开关。此时高压201柜合、202柜合、245柜断。低压I段母线401柜合，低压II段母线402柜合、母联445段（低压开关401、402、445不能三组同时投入）低压III段母线403柜合、低压IV段母线404柜合，母联467断（低压开关403、404、467不能三组同时投入）。
B．高压变电室需由两人值班，值班员应持有有关主管部门颁发的上岗证书。上岗证应在有效期内。
C．在高压变电室停电检修或安装工作时，值班人员应负责完成安全技术措施及安全组织措施有关规定的工作，并向工作负责人指明停电范围，工作范围及带电设备的位置并挂标识牌。
第一部分强电系统
11
D．电气设备停电后，在未做好安全措施之前，因随时有突然来电的可能，值班人员不得接触相关设备。
E．在发生严重威胁设备或设备安全的紧急情况下，值班人员应立即断开有关设备的电源，但事后必须报告上级，并将情况详细记入值班记录。
F．当发生事故后，未找出原因和对现场未进行妥善处理前，不允许恢复供电。
G．高压设备巡视时，运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，不可直接接触摸，停电的电气设备在未装设接地线前，应视为带电设备。
H．值班人员巡视高压设备时，不得进行其他工作。
I．高压设备发生接地故障时，人体与接地点的安全距离：室内应大于4米；室外应大于8米，进入上述范围的人员应穿绝缘靴，手接触设备外壳和架构时，应戴绝缘手套。
J．雷雨时一般不宜巡视室外配电装置。如必须巡视，应穿绝缘靴。并不得用手直接接触避雷设施及其接地引下线。
K．按巡视线路巡视时，如发现高压线断落接地，应立即使行人远离断线落地处8米以外并派人开守，要迅速报告上级主管，设立警戒线并采取紧急处理措施切断接地线路电源。
L．为减少对正常办公或生活的影响，非事故倒闸操作工作应在夜间进行，并提前24小时以上向各有关部门、使用单位或个人住户发出停电通知。
2.倒闸操作规程
1）倒闸操作由操作人员填写操作票，经专业主管审核同意无误后方可执行。
2）倒闸操作必须二人执行，其中一人对设备较为熟悉者做监护，另一人操作。
3）操作前应核对设备名称、编号和位置。操作中要执行复诵制，必须按操作顺序操作，每操作完一项做一个记号，全部操作完毕后进行复查。
4）操作票应有编号，按照编号顺序使用。作废的操作要应注明“作废”字样，已经执行的应注明“已执行”。
5）全部停电检修时必须做好保护接地，挂上醒目警示牌。
6）施工结束后，必须清理场地，分开接地刀闸，拆除接地线，由监护人员复查确认完成后才可以恢复供电。
7）严格执行各项安全管理制度。
8）操作人及监护人要持有有效期内的上岗证。
9）严格按照操作票进行倒闸操作。
10）正式操作前在模拟屏上进行模拟。
11）倒闸操作进行间不要做与操作无关的事情。
12）送电线路送电前，要认真核查线路是否符合送电要求。
13）按照规定期限保存倒闸操作票。
3.供电设备巡视检查规程
供电设备运行中的巡视检查是根据设备运行的技术要求，结合项目实际运行特点制定的运行巡视管理规程，要求由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查，以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。
1)运行巡视要求
A．变配电室的值班人员定期巡视高压开关柜、变压器，如遇大风雨，强烈雷暴、地震或发生故障时，应临时增加巡视次数。
物业设施设备管理指南
12
B.变配电室的值班人员必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控，将每次巡视的时间、设备、结果等记入运行记录表中。
2）运行巡视的内容
A．变配电室巡视的内容
a）巡视变压器运行声音、温度是否正常，有无异响、异味。
b）巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常。
c）检查各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹，接线是否良好。
d）巡视配电室防小动物设施是否完好。
e) 各种标示物、标识牌是否完好。
f）安全用具是否齐全，是否放于规定的位置。
g）巡视电容器、直流屏、发电机、充电机是否正常。
B．线路巡视项目
a）电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象。
b）拉线和扳桩是否完好，绑线是否紧固。
c）导线接头是否良好，绝缘子有无破损。
d) 避雷装置的接地是否良好。
e）检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹。
f）检查电缆沟盖板，防水是否完好，线缆的固定是否可靠，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是否良好。
g) 检查电缆沟和夹层的照明是否完好。
3）巡视中发现问题的处理
A．对配电室的值班人员在巡视中发现的一般问题由当班电工及时采取措施处理。
B．对无法现场处置的问题应及时上报，在上级协调下加以解决。
C．处理问题时应严格遵守安全操作规程的规定。
4.设备安全管理规定
1）员工必须树立安全返防范意识，认真执行安全管理制度和设备管理安全技术规程，做好各项设施设备的安全运行及管理工作。
2)未经批准，除本专业操作人员任何人不得进入配电室等各要害部位。经批准进入者，由工程部有关人员陪同。
3）严禁携带火种和易燃易爆物品进入变配电室、发电机房等要害部位。
4）各级人员必须严格按照安全技术规程进行设备运行、维修，认真检查所管辖设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况，一旦发现不安全因素，应及时报告。
5）各机房钥匙由值班人员专人负责，不得随意配制。无人时应锁好门窗。交接班时钥匙必须一起交接并做好记录。
6）各操作间、配电室、机房等要害部位禁止吸烟。
7）工程维修中，需要动用明火作业时必须办理动火证后才能施工。施工前彻底清除周边的易燃物品，施工过程中加强火源管理，严禁违章作业，施工完成后认真清理确认安全后，方可离开。
8）设备维修中需使用易燃材料时，必须在保安部配合下采取必要防范措施。
5.运行安全管理规程（图1-21）
第一部分 强电系统
13
6．紧急事故处理规程
1）对于突发性紧急事故，运行值班人 员应立即赶赴现场采取紧急措施防止事态扩大，并视事故程度立即上报专业主管、部门经理以至公司主管领导；
2）工程部经理与专业技术人员确认事 故并制定应急处理方案，由上级主管领导 审批实施；
3）由工程部经理组织，调拨专业技术 人员对事故进行抢修，最大限度地减小给客户造成的影响和对大厦或园区设施的损坏；
4）如有重大设备损坏应由专业主管填 写《事故报告》，并报告总经理，必要时要报告上级主管部门，如劳动监察、供电监察等政府主管部门；
5）事故处理要做到事故原因分析不清 不放过，事故责任者未受到教育不放过，没有防范措施不放过；
6）维修后由当事人及专业负责人写出《事故及处理报告》，并呈报有关主管领导。 1.3.3 运行管理要求
1.3.3.1 运行管理工作目标
1．保证高压电气设备安全运行。 2．顺利完成倒闸操作。
3．无设备故障和任何已知事故隐患。 4．突发事件得到及时处理。
5．供电技术指标符合国家供电标准。 1.3.3.2 运行管理规章制度
1．变（配）电室安全防火制度 1）灭火器材充足、完好、有效。 2）防小动物措施完善。
3）室内应保持清洁、干燥、通风。 4）严禁吸烟、动火，施工动火必须有专业主管以上级别人员批准。 5）如需使用电热器具，需严格遵守使用标准及安全规程，并由专人负责。 6）变电室内不得存放易燃易爆物品。
7）发现火灾隐患，立即采取必要措施，同时迅速上报。 8）扑救火灾时应注意： A.必须设法立即切断电源。
B.扑救火灾时应选用不导电灭火剂，如二氧化碳干粉灭火剂等。使用灭火器时人与带电导体之间应
图
1-21
物业设施设备管理指南
14
保持安全距离。
C.带电导线落地时，要划出一定的警戒区以防止跨步电压伤人。
2．配电室门禁制度
1）变电室实行严格的门禁制度，未经主管以上级别人员批准，外人不得入内。
2）因工作需要进入配电室必须登记。
3）高压防护用品、专用工具摆放有序。
4）变电室严禁存放无关物品，严禁带食品进入变电室。
5）严格执行钥匙管理制度，严禁转借。
3.交接班制度
1）交接内容
A.交班：
a)各种运行、操作参数、维修记录。
b)本班次各系统运行方式，运行中有无遗留问题。设备间及设备卫生情况交接。
c)交接工具、钥匙、材料、对讲机、记录表格、资料等。
d)认真传达上级下达的各种指示命令。
e)书面填写接班应注意问题。
f)接班人未到岗、饮酒、带病状态等不正常情况，值班人员都不能交班离岗，并尽快向上级汇报并跟进解决。
B.接班：
a)接班人员应认真审议交接班记录，如内容不清或有重大遗留故障，接班人员可拒绝接班，并请示主管处理，但不得离岗。
b)交、接班人员应共同巡视检查记录所填写内容，双方确认并签字后交接完成。
c)交接后，交班人员未完成的工作由接班人员负责完成。
d)接班人员班前应充分休息，不得饮酒。
e)室内卫生不达标可拒绝接班，应立即通知主管，但不得离岗。
2）值班人员因故须请假或变更班次，应提前请示主管，经逐级批准后方可变更，严禁私自调班。
3)交接班期间，遇有事故抢修任务，不准交接班，双方人员应主动协助维修人员参加工作，处理完毕运行正常后，方可交接。
4)接班上岗人员应提前10分钟到达岗位，做好接班准备。
1.3.3.3 突发事件的处理预案
1.3.3.3.1 工作原则
1.预防为主，安全第一；
2.统一调度，集中力量；
3.分工负责，各司其职；
4.重点客户，优先保证。
1.1.3.3.3.2 组织机构
1.项目负责人为第一责任人，工程负责人为预案执行指挥。
2.工程技术人员全员参与预案执行过程，客服、保安等部门协助预案的执行。
1.1.3.3.3.3 变配电室应急方案（以双路供电，四台变压器为例）
变配电室值班电工，在处理外网停电及电气设备的事故时应做到：
物业设备设施管理制度和操作规程
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
物业设施设备管理制度
物业设施设备管理制度 物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。 一、供电系统管理 1.供配电管理制度 （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度 （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。（3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。 （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外） （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 2.变、配电的管理制度 （1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。
（2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。 （3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 （4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。 二、排水系统 1.给排水系统的管理制度 （1）建立正常的用水、给水制度 （2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 （3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。 （4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2.排水系统管理制度 （1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 （2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。（3）严防给水系统和排水系统混流。 3、给排水管理制度
小区物业设施设备管理内容
小区物业设施设备管理内容 目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求 工作范围1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。 2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。 5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。 6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。 ②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。 4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。 ②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 ④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。 5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。
物业公司安全管理员及安全设备管理规定
版本号：A 页码：1/2 1．目的 加强安全管理员及安全设备的管理，提高安全管理员的素质，确保安全设备的正常使用。 2．范围 适用于公司各管理处。 3．方法和过程控制 3.1 安全管理员换岗制度 3.1.1 巡逻岗和值班室都要设置相应的表格，应详尽记录当班情况，交班时把注意事项、器 械物品以及工具的相关情况记录交代给接班人并签名认可。 3.1.2 接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接班手续时，当班人员不得下班离岗。 3.1.3 接班人员应该提前10分钟到岗接班，交接以下事项： a．工作区域内各类人员工作状况； b．工作区域内各类设备检查情况； c．当天特别注意，及安排处理事情的进度情况。 3.1.4接班人员必须处理或安排好交班人员未处理的事情。 3.1.5及时完成领导交办的临时任务。 3.1.6表格记录不得撕毁，乱画或写些与工作无关的内容，不得随便给外人察看，用完后由 班长交还给管理处存档。 3.2安全管理员警用器械的管理 3.2.1 上班时必须随时佩带整齐，并随时处于警备状态。 3.2.2 未经允许，不得把警用器材借于非安全管理部门的人员使用，如确有需要，须报主管 领导批准。 3.2.3未经允许，不得将警用器械带出指定的使用范围以外。 3.2.4不得将警用器材用于非法活动。 3.2.5必须妥善保管、养护警用器材，使其随时保持最佳状态。 3.2.6必须做好交接班的检查验收手续，并做好交接记录。
版本号：A 页码：2/2 3.2.7若在接受检查时，所发现的一切损坏，若无合理原因，皆视为使用人的责任。 3.2.8对讲机的管理 a．持机人必须按照公司规定的频率使用，不得擅自更改频率。 b．持机人不得将公司使用频率擅自告诉他人。 c．除使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动。 d．不得用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。 e．对讲机应避免雨淋或摔落。 3.2.9 警棍的管理 a．警棍是治安工作中，当出现被保卫对象生命、财产或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使用，必须严 格控制在正当防卫范围内。 b．不得用于其它用途如恐吓、玩耍、猎用等。 c．不准借于他人或代保管。 3.3安全管理员业务学习和军训 3.3.1安全管理员要具有强烈的安全服务意识，严格执行安全责任制，时刻注意做好治安消 防工作。 3.3.2安全管理员必须忠诚、积极、好学上进，乐于奉献，不怕苦，具有高度正义感，热爱 本职工作。 编制：审核：批准： 日期：日期：日期：
物业设施管理和维护方案总结
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
小区物业设施设备管理
小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
物业管理春华物业设施设备工作手册
设 备 设 施 工 作 手 册 （试行） 《设备设施工作手册》目录 编号标题 WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程 WI-S-03 道闸系统保养规程 WI-S-04 电瓶车保养规程 WI-S-05 阀门保养规程 WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程
WI-S-08 风机系统保养规程 WI-S-09 用水、供水系统保养规程 WI-S-10 管道煤气系统保养规程 WI-S-11 中央空调系统保养规程 WI-S-12 室外照明系统保养规程 WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程 WI-S-14 水泵保养规程 WI-S-15 消防拴保养规程 WI-S-16 有线电视线路保养规程 WI-S-17 防避雷系统保养规程 WI-S-18 控制柜保养规程 WI-S-19 低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码 WI-S-32 设购置流程 WI-S-33 设备改造流程 WI-S-34 设备重大故障维修流程 WI-S-35 设备（机具）外委维修规定 WI-S-36 变压器室管理规定 WI-S-37 配电房（室）管理规定 WI-S-38 空调机房管理规定 WI-S-39 公共设施巡查制度 WI-S-40 设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51 闭路监控系统操作规程
WI-S-52 低压配电柜配电操作规程 WI-S-53 电梯安全操作规程 WI-S-54 控制柜作业指导书 WI-S-55 瓶组站操作规程 WI-S-56 气化炉操作规程 WI-S-57 气化站作业指导书 WI-S-58 中央空调系统操作规程 WI-S-59 电梯困人救援规程 WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则 WI-S-61 电梯机房管理规定 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：闭路监控系统保养规程页码：1/1 1.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。 2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。 3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。 4.工作内容： 室外摄像系统: 4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温 扇清理一次，镜头焦距校调一次。
物业工程管理部岗位标准化手册
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
物业设备管理的主要内容是什么
物业设备管理的主要内容是什么 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
大厦物业管理手册
目录 致辞 第一章金宏利集团简介 第二章金宏利大厦物业服务中心简介第三章楼宇设备管理 第四章楼宇保养与环境卫生管理 第五章园林绿化管理 第六章公共秩序管理 第七章交通秩序与停车场管理 第八章装修管理 第九章管理费用 第十章入伙指引 第十一章日常注意事项 第十二章业户行为道德公约 第十三章结语
致辞 尊敬的业主阁下： 广州市金宏利大厦物业服务中心全体员工真诚地欢迎您及家人入住金宏利大厦，并衷心祝愿您安居乐业、万事如意、合家幸福！ 为便于您全面了解金宏利大厦及物业管理运作的情况，为把金宏利大厦建成一个安全、整洁、优雅、高尚的办公场所，使您真正获得高品质的生活享受，我们特意编写了这本客户手册，其中各项管理规则及使用规定旨在维护本大厦客户的合法权益，手册中的“业户”是金宏利大厦内所有业主及非业主使用人的泛称。 在未来的日子里，我们希望与您真诚相待、鼎立合作，共创美好家园。我们将竭诚为您提供尽善尽美的服务，阁下有任何合理的服务期望，均可向我们提出，我们会尽力满足您的要求。希望通过我们热情贴心的服务，让您能充分享受到真正意义上的“安居乐业”，为您的美好人生增光添彩！ 让新生活的航程从这里起飞！ 如您有任何疑问或期望得到更详尽的资料，可直接联系我们。 服务热线：（020）
广州市金宏利大厦物业服务中心 第一章金宏利集团简介 金宏利集团创建于1996年8月，以房地产投资为龙头产业，集餐饮服务、酒店公寓、旅游度假、工业贸易于一体的综合性集团公司。 金宏利集团坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改革步伐，建立了合理的公司框架，在广州、花都、清远、苏州等地都有公司的开发项目，其中有花都区顶级的粤菜食府、位于中央商务区黄金地段的甲级写字楼及国际酒店公寓、开发中的原生态休闲度假胜地等，尽显集团高瞻远瞩的发展战略！ 金宏利集团是花都区的著名企业，拥有一支专业齐全、技术精湛的队伍，汇集了一批高级营销策划、工程技术和各项专业人才，具有丰富的经验。 金宏利集团在多年的实际工作中，不断积累总结经验，加强内部管理，形成了自己鲜明的企业特色并建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患）
3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间 4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
设备设施管理手册
设备设施管理手册 第一章设备设施通用管理制度 一、设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台帐》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。 二、设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。 三、设备设施值班管理 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
物业管理的设施设备管理论文
物业管理的设施设备管 理论文 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
论小区物业管理的设施设备管理摘要：从一个物业管理者的眼光出发，指出了物业管理中的设备管理的重要性，并提出了切实可行的解决办法。 高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型，具有多种功能的综合楼宇。其特点为： 1.高层综合楼高度高、层数多，功能复杂，人口稠密，管理复杂。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保楼内使用人的生命财产安全，任务十分艰巨。 2.高层综合楼宇设施设备多，结构复杂，管理起点高，对物业管理队伍的素质要求高。高层综合楼设有中央空调系统，上水排水、排污系统，高低压供电系统，煤气供应系统，电梯系统，楼宇自动化系统，通信自动化系统，办公、保安、消防自动化系统等，因此，物业管理公司需要建立一支素质较高的专业管理人员队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。 3.房屋建筑主体的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观；对大楼的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响危及他人安全。为此大楼价值，创造增值潜力。
4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设施设备完好的运行状态。 设施设备管理是一门发展中的应用科学，它包括系统的理论和丰富的实践经验两个有机组成部分。为了实现物业设施设备管理现代化的目的，从业人员必须学习和掌握设施设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设施的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设施设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理供水的设施设备管理向着现代化方向发展。 一.的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设施设备的需求和依赖深度越来越高，设施设备的作用也越来越突出。事实上，设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。 （一）关系到声誉和生存 作为物业管理的重要组成部分，设施设备管理的好坏对保障房屋使用安全，保持和提高房屋设施的完好程度与使用功能及物业的保值、升值，对物业管理企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，物业管理企业则被认
物业公司设备管理手册
物业公司设备管理手册 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
编号标题页码版号/状态 WI/G01-001 工程部组织机构图 1 C/0 WI/G01-002 工程部职责 2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责 1 C/0 WI/G01-004 工程部副经理职责 1 C/0 WI/G01-005 工程部专业工程师职责 3 C/0 WI/G01-006 工程部资料员职责 1 C/0 WI/G01-007 小区机电主管职责 1 C/0 WI/G01-008 设备保修期管理办法 1 C/0 WI/G01-009 水电过户审批制度 2 C/0 WI/G01-010 配电房管理制度 1 C/0 WI/G01-011 发电机房管理制度 1 C/0 WI/G01-012 水泵房管理制度 1 C/0 WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度 1 C/0 WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度 1 C/0 WI/G01-015 计量器具定期检定制度 1 C/0 WI/G01-016 计量器具的检定方法 4 C/0 WI/G01-017 电气维修规定 1 C/0 WI/G01-018 大厦临时用电管理规定 1 C/0 WI/G01-019 用水、供水管理规定 1 C/0 WI/G01-020 供方选择评定规定 2 C/0 WI/G01-021 工程质量的验收规定 1 C/0 WI/G01-022 设备管理规程 14 C/0 WI/G01-023 设备维修保养管理流程 1 C/0 WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序 1 C/0
物业小区设施设备管理方案.doc
物业小区2015年设施设备管理方案 一、本项目管理设施设备概况 （一）设施设备数量明细： 1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个； 2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个； 3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个； 4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个； 5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备； 6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。 （二）、本项目移交、外包设备 1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养； 2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。 二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标 （一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点： 1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转； 2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第 二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题； 3、建立完善的标识及设施设备档案 （1）、设备标识制作 ①、完善设备房标识及责任人姓名。 ②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。 ④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。 （2）、设备档案管理 ①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。 ②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。 （二）、设施设备管理的目标： 对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
物业设施设备房管理制度与操作规程完整
高压配电房管理制度 一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目负责人许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。
高压配电房房管理规定 一、必须由项目负责人批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“—”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“—”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“—”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“—”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
物业设备、设施管理制度标准范本
管理制度编号：LX-FS-A34782 物业设备、设施管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业设备、设施管理制度标准范本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。 一、设备管理组织机构 物业总公司设备工程主管 分公司（处）设备维修主管 电工班水暖班瓦工班热力站
中海物业设备管理手册52页
中海物业设备管理手册52页 WI/G01-目录ＺＨＰＭ目录 C/03/3 编号标题页码版号/状态 WI/G01-001 工程部组织机构图1 C/0 WI/G01-002 工程部职责2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责1 C/0 WI/G01-004 工程部副经理职责1 C/0 WI/G01-005 工程部专业工程师职责3 C/0 WI/G01-006 工程部资料员职责1 C/0 WI/G01-007 小区机电主管职责1 C/0 WI/G01-008 设备保修期管理办法1 C/0 WI/G01-009 水电过户审批制度2 C/0 WI/G01-010 配电房管理制度1 C/0 WI/G01-011 发电机房管理制度1 C/0 WI/G01-012 水泵房管理制度1 C/0 WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度1 C/0 WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度1 C/0 WI/G01-015 计量器具定期检定制度1 C/0 WI/G01-016 计量器具的检定方法4 C/0 WI/G01-017 电气维修规定1 C/0 WI/G01-018 大厦临时用电管理规定1 C/0 WI/G01-019 用水、供水管理规定1 C/0 WI/G01-020 供方选择评定规定2 C/0 WI/G01-021 工程质量的验收规定1 C/0 WI/G01-022 设备管理规程14 C/0 WI/G01-023 设备维修保养管理流程1 C/0 WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序1 C/0 WI/G01-025 设备更新、技术改造程序1 C/0 WI/G01-026 红旗设备检评2 C/0 WI/G01-027 公共机电设备维修保养合同9 C/0 编号标题页码版号/状态 MR-001G01 公共机电设备维修保养计划执行情况统计表1 C/0 MR-002G01 配电房、电表房电能表抄表
物业设施管理包括哪些内容
物业设施管理包括哪些内容 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
物业机电设备设施管理
物业机电设备设施管理 设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。 高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。 一、系统运行及日常管理 楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。 1、运行管理 设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。 （1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。
（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 （3）制定科学、严格的操作规程。 （4）制定周密、合理的设备维护保养计划。 （5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。 （6）实施维护保养工作。 （7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。 （8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 （9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。 2、设备系统的日常运行 （1）变配电系统 变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。 （2）建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按