房地产开发经营与管理考试试题
房地产开发经营与管理考试试题
一.单向选择提（共35分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（D ）
A.为之固定性
B.各异性
C.适应性
D.相互影响性2.房地产投资的缺点是（D ）
A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.抵销通货膨胀的影响
D.投资回收期较长3.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（B ）
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙两个物业投资风险相同
D.无法判断4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产
业的系统性市场风险系数是（B ）
A.0.25
B.0.50
C.1.5
D.2.00 5. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（C ）子市场.
A. 租赁
B. 销售
C. 保险
D.抵押6.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ B ）
A.0.4月
B.2.5月
C.0.4年
D.2.5年7.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ B ）.
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段8.如果同一地区的某一类型午夜的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）
A、减少
B、增加
C、不变
D、同步递减9、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、二个月10、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。
A、目标定价法
B、价值定价法
C、挑战定价法
D、成本加成定价法
。>11、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。
A、市场需求容量调查
B、消费者行为调查
C、市场营销因素调查
D、竞争情况调查12、某市去年住宅的实际销售量为500万m2,预测销售量为450m2,平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
13、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）
A、确定调查方式
B、设计问卷
C、收集信息
D、定义市场区域14、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）
A、吸纳率分析
B、房地产市场的商业周期分析
C、家庭规模与结构分析
D、投资购买和使用购买的比例分析15、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A、28.62
B、29.16
C、41.56
D、48.24 16、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。
A、1005.56
B、1010.56
C、1110.56
D、1115.56 17、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该
笔贷款的实际年利率是（）
A、12.35%
B、12.55%
C、12.68%
D、12.93% 18、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。
A、204.08
B、356.72
C、508.91
D、666.67 19、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。
A、企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B、经营收入=销售收入+出租收入
C、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D、可分配利润=税后收入-未分配利润20、已知某投资项目折现率未11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A、11.12%
B、11.36%
C、11.66%
D、12.95% 。>21、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了
200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）
A、0.21
B、1.23
C、2.01
D、3.23 22、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A、3.57%
B、4.00%
C、6.56%
D、10.56% 23、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90 24、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为
3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。
A、80%
B、120%
C、171%
D、200% 25、房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）
A、变动成本的设置
B、销售收入的不同
C、固定成本的设置
D、平衡点的设置26、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可边成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。
A、2.0
B、3.0
C、4.0
D、5.0 27、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。
A、52%
C、62%
D、68% 28、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标法
D、工程量近似匡算法29、某防地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
A、损益表
B、资金来源与运用表
C、资本金现金流量表
D、全投入现金流量表30、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。
A、时间类参数
B、融资类参数
C、评价标准类指标
D、收益类指标31、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（）风险。
B、财务
C、政策
D、经营32、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。
A、弥补企业以前年度的亏损
B、提取法定盈余公积金
C、提取公益金
D、向投资者分红33、在测算资本金融资成本时，其资金占用费时按（）计算的。
A、综合利率
B、贷款利率
C、折现率
D、机会成本34、某写字楼的建筑面积为8万元m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。
A、5.2
B、6.4
C、6.8
D、7.6 35、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（）万元。
A、13.2
C、19.5
D、20.4 。>二、多项选择题（共15分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡商涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）1、从物理形态商划分，作为房地产投资对象得房地产资产得类型主要有（）。A、商住楼
B、土地
C、在建工程
D、写字楼
E、建成后得物业2、房地产间接投资得形式主要有（）。A、投资房地产信托
B、购买住房抵押支持证券
C、购买房地产企业债券
D、购买物业用语出租经营
E、购买土地进行开发3、从宏观商说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。A、价格结构
B、区域结构
C、产品结构
D、供求结构
E、投资结构4、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段
B、第二阶段初期
C、第二阶段后期
D、第三阶段
E、第四阶段5、开发商的主要合同关系通常包括（）等。A、保险合同
B、分包合同
C、销售合同
D、勘察设计合同
E、加工合同6、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A、产品调查
B、价格调查
C、市场需求质量调查
D、分销渠道调查
E、促销策略调查7、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A、文献查阅
B、观察
C、专题讨论
D、问卷调查
E、实验8、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。A、行业基准收益率
B、政府政策
C、通货膨胀率
D、内部收益率
E、投资者的目标收益率9、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（）。A、速动比率
B、利息备付率
C、偿债备付率
D、内部收益率
E、资产负债率10、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）
A、内部收益率总是大于目标收益率
B、内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C、同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D、内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E、内部收益率越高，投资风险就越小11、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）。A、自我消费
B、房地产保值
C、房地产增值
D、开发利润
E、出租收益12、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（）。A、期望值相同，标准差小的方案
B、期望值相同，标准差大的方案
C、标准差系数小的方案
D、标准差系数大的方案
E、标准差相同、期望值大的方案13、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。
14、新设项目法人融资形式的特点有（）A、项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成。
B、新设项目法人承担相应的融资责任和风险。
C、从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力。
D、从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力。
E、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产。15、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
B、基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。
E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金。。>
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“ü”表示正确，用“r”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）2、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
3、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。
4、目前我国由于政府不能作为城市房屋的
拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。5、在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。6、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。7、细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。8、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。9、开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。10、房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。11、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。12、房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。13、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。
14、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。15、在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。四、计算题（共2题，20分。要求列处算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价位4000元/ m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押
贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）2、某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000 m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初试资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400 m2，预售均价为8000元/ m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600 m2，预售均价为7800/ m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000 m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，改办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）
。
房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
企业发展过程中的五个阶段
企业发展过程中的五个阶段 人不可能一出生就成为一个体格强壮、经验丰富的壮汉。企业和人一样，也有一个出生、、壮大的过程。并且在发展的过程中，还不免被病痛折磨，甚至夭折。也就是说，企业在发展的过程中，必然会呈现出一定的阶段性。企业发展的阶段性，大体可以划为五个，即创业阶段、波动阶段、稳定阶段、阶段、收缩阶段。企业发展不可避免地会处于这五个阶段的某一个阶段上。而所处的发展阶段不同，把企业做大、做强、做长寿的思路也就可能不一样，但其关键是把握企业做大、做强、做长寿的途径和方法。 企业发展处于何种阶段之上，并没有有明显的分界点，但根据企业在发展过程中所发生的问题，却可以明确地作出判断。 企业管理规范化的实施，是企业做大、做强、做长寿的必由之路。但企业管理规范化并不是要制定一套放之四海而皆准的制度规范，让所有企业都遵照执行。而是要紧密联系企业的实际，针对企业所存在的问题，有的放矢地采取措施。并且这些措施还必须有一套统一、完整的理论给予整合。所以，在此必须针对企业在不同发展阶段上的共同特点，对企业管理规范化的重点进行一些分析。首先来分析企业发展不同阶段的特点。 1、创业阶段的特点分析 企业组织创业阶段共同的特点和问题如下： 企业投资者在选择确定项目之后，开始投资，全面组织生产经营，但其产品或服务尚未进入市常 在这个阶段，各种资源都刚刚从不同的主体手中汇集到一块，不仅人与人之间，人与设
备之间，而且设备与设备之间，都还没有达成协调。 这种新生的企业，甚至还不完全具备企业组织的特点。至少在这里还没有形成构成的共同价值观念、共同思维方式、共同行事习惯。每个人都只是按照自己的价值观念、思维方式和行事习惯来思考问题、判断问题、处理问题。而企业文化却是企业组织五大构成部分之中不可缺少的一个部分。 人员能力参差不齐，相互了解不充分，工作分配很难一次到位。这一方面降低了企业组织整体运行的效率；另一方面又给因为能力不胜任而给工作失败者带来受挫感，给有能力胜任而没有被委任的人带来被歧视、受冷漠感。 员工相互之间不熟悉不了解，人际关系表面上热情，内心却冷漠，相互之间都带着怀疑的目光打量对方。在与对方的交往过程中，都是选择试探性的方式。 人与人之间没有什么明确的情感发生，没有爱，也没有恨。但彼此之间可能因为一点小小的误会就引起一场大冲突，但双方都可能没有任何恶意。 员工信心不足，不知道自己能不能从这个企业的发展中实现所期望的利益满足。员工的意志取向也不确定，工作积极性时高时低，工作热忱忽冷忽热。 在这个时候，企业组织也没有共同的规则，其运行效率和效益难免波动不稳。 企业发展的前景不确定，相当一部分员工抱着观望态度做事。一有失望的感觉，就抽身准备走人，因而人员流动率高。
房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
我国现代企业管理的现状及发展趋势
摘要：企业管理是企业发展的核心，我国企业经过几十年的发展，更加适应了市场经济的模式。但是我国的企业管理水平起点低，发展中遇到了很多问题，阻碍企业的前进。此时企业管理就显得更加重要，我国的企业管理要学习西方先进的管理经验，取长补短，提高自身的管理水平。本文通过我国现代企业管理的现状和发展趋势两个方面展开讨论。 1.1 很多企业的经营管理理念陈旧 我国的很多企业都是伴随着改革开放的契机成立和发展起来的。他们大部分是白手起家，从一个小作坊发展成有规范制度的现代企业。他们从最基层的工作做起，事事亲力亲为，当作坊成为企业之后，他们依旧习惯于所谓的家长制管理，习惯让自己的家人亲戚成为这个企业的管理层。于是我们经常看的一种现象就是，财务、人事、销售、宣传等部门的负责人都是自己家人。当企业做一个决定的时候，往往不是从企业的宏观利益来考虑，而是从每个人的私利来盘算。这就势必会影响企业的发展，也会影响到优秀人才在企业的发展。容易形成恶性循环，造成企业的人才流失，从而影响企业的长远发展。 1.2 企业管理规划不明确，管理制度不完善 虽然每个企业都有自己的管理制度，但很多制度都是浮于表面，各个企业互相抄袭，缺少适合自己企业的管理制度，毫无创新能力。国内很多企业不会主动做长远规划，对企业的未来和产品做出长远的研判。大部分企业只会被动做出应对，而这种应对往往是滞后的。 1.3 企业缺乏高水平的专业性管理人才 在这个知识经济时代，越来越多的专业人才加入创业团队，企业也越来越重视专业的高水平人才，但企业缺乏专业性高水平管理人才的现象仍然存在。造成这样的情况有以下几个原因。一是有些企业的薪酬体系有问题，很多的专业性管理人才的待遇和付出、知识储备不成正比。他们的价值也无法体现，二是国内的很多企业的人才培养体系不成熟，甚至没有。很多企业都是临时抱佛脚，或去挖其它公司的技术人才，这样人才的流动性较大，对企业的归属感不足。不过很多企业管理层已经有了这种意识，开始注重专业性管理人才的储备
企业发展必经历的时期及各个时期的管理
企业发展必须经历的几个时期及各个时期的管理重点 一、企业的创建期 1、选项目 概念：什么是项目？ 项目是在一定时间、一定的预算范围内，需达到预定质量要求的一次性任务。 特征：惟一性、一次性、多目标性和寿命周期性。 外部环境的定义： 外部环境这一术语是指能够对企业绩效造成潜在影响的外部力量和机构。外部环境由两个要素组成，即具体环境和一般环境。 具体环境包括对管理决策和行动产生直接影响并与实现企业直接相关的要素。每一个企业面对着不同的市场细分具体环境而不同。 一般环境包括可能影响企业的广泛的政治、经济、法律、社会文化、人口等条件。与具体环境相比这些领域的变化对企业的影响通常要小一些，但是企业管理者在计划、组织、领导和控制时，必须考虑这些因素。 小结：对自身、项目、环境、资金的分析评价做出决定，同时形成公司早期骨架。 2、组建机构（设立公司） 概念：企业的分类 企业类型分为：非公司企业法人、有限责任公司、股份有限责任公司、个体工商户、私营独资企业、私营合伙企业。 重点阐述有限责任公司 有限责任公司其注册资本的最低限额及注册的基本要求如下： ⑴最低注册资本10万人民币
⑵股东符合法定人数即由1个以上50个以下股东共同出资设立； ⑶股东出资达到法定资本最低限额：以生产经营为主的公司需50 万元人民币以上；以商品批发为主的公司需50万元人民币以上； 以商品零售为主的公司需30万元人民币以上；科技开发、咨询、 服务公司需10万元人民币以上； ⑷股东共同制定公司章程； ⑸有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构; (6)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 概念：什么是组织结构？ 所谓组织结构就是组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框架体系。 阐述人力资源管理的过程。 人力资源管理过程 小结：设立公司这个阶段面临的风险、适应当前项目的机构设置、适合于公司现状的人员配置等是重点考虑的部份。 3、运行管理 概念：什么是项目管理? 项目管理是在一个确定的时间范围内，为完成一个既定的目标，并通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法。 小结：根据公司当时的现状，公司管理具有项目管理的特征；员工素质的要求提高；管理辐射面加大；外环境的多头多面管理，财务管理是口袋账式的财务管理。 4、创建期特性
房地产开发与经营管理论文
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
企业管理与企业发展的探索
企业管理与企业发展的探索 发表时间：2017-01-11T11:35:31.367Z 来源：《基层建设》2016年30期作者：周伟东 [导读] 摘要：随着经济的不断发展，企业的发展做为衡量社会进步的重要条件之一，企业的发展可以在总体程度上客观的反映出经济的发展情况。 常州市晋陵投资建设有限公司江苏无锡 214000 摘要：随着经济的不断发展，企业的发展做为衡量社会进步的重要条件之一，企业的发展可以在总体程度上客观的反映出经济的发展情况。在当今的市场经济条件下，企业的发展面临着新的机遇和挑战，所以我们要对经济管理和企业发展之间的关系探索，然后进行有效的利用，这样既能够促进企业的发展，也能使经济管理在企业中得到实践，所以对这个问题进行研究和探索，有着十分重要的意义。 关键词：经济管理；企业发展；关系；探索 1 我国企业发展现状 1.1 受传统企业管理模式影响，企业制度不够完善 我国企业过去传统的企业管理通常以企业内部的财务、设备和技术为管理对象，没有将企业制度的制定上升到企业管理的层面，就更谈不上准确把握企业发展的方向了，传统企业管理制度的局限性从很大程度上压抑了员工的责任感和主观能动性。长此以往，传统的企业管理模式容易对企业内部工作的环境造成不良影响，进而失去行业竞争力，无法确保企业的可持续发展，容易使企业陷入恶性循环。目前在我国许多企业尤其是中小民营企业内的企业管理中，企业管理制度主要用于督促员工完成生产任务，缺乏工作动力，长此以往，对企业的发展也是不利的。目前我国企业在日常运营过程中，关注的往往只是制度从上而下的制定和实施，但是对制度实施效果由下而上的信息反馈却相对闭塞。在中小型民营企业中，绩效考核机制内容的制定缺乏合理性，对员工一段时期内工作的考核还停留在主观判断，或者仅仅根据工作记录进行考核，还缺乏系统完善的日常考核体系，使得企业整体制度不够完善。 1.2 决策者能力有待提高，企业管理缺乏竞争力 我国企业规模小，实力弱，抗风险能力差，没有足够的资源抵御各种风险，因而在复杂多变的外部环境中更需未雨绸缪，提高战略意识。发展过程中考虑发展风险，意味着必须要将项目风险与投资收益很好的相互配合，尽量规避发展风险给企业带来损失的可能，要求充分考虑发展风险来达到预测的效果，也需要选择能够降低发展风险的战略。但是由于我国企业风险抵抗能力相对较差，加之控制发展风险的相关人才和经验又极度缺乏，所以我国企业无法很好地预测到发展风险所带来的影响。虽然我国企业的发展比较灵活，能够根据市场变化来调整自己的发展方向，但是其发展主要偏向于短期效益的项目，只注重眼前的利益，没有考虑到企业的长远发展，发展目标缺乏战略性意义。此外，我国企业用于发展的资金大都是为了在短期内获得比较好的收益，而且期望在短期之内能将资金收回，减少风险，因此他们都忽略对企业内部的投资，优先考虑对外的短期投资，对企业的长远发展并没有起到很大的作用，虽然能得到比较客观的收益，但同时也承担着更大的风险。我国企业发展的动力主要在于企业自身的发展，没有强大的内部动力的支持，企业就不能长远地发展。 2 经济管理为企业的发展提供基础 企业是通过计划、组织、协调、控制、指挥等经济活动，来推动企业的经济发展。因此企业的经济管理是为企业的发展提供基础和保障的。每个企业进行企业自身的经济管理模式确立时，都要依靠两个条件，一个是企业的特征，另一个是企业的经营理念。根据我国的经济发展情况来看，我国的企业经济管理模式大抵分为两个时段，一是在建国初期，我国受苏联社会主义的影响，借鉴了他们的经济模式，确立了计划经济体制，企业大多是国家经营，企业的盈亏状况也全部由国家负责，不需要个人承担责任，这个时间段内的国有企业为我国的经济发展贡献主要力量。第二个时段就是在改革开放之后，我国建立了具有中国特色社会主义特点的市场经济，这种经济模式需要国家进行市场掌控，企业自行负责盈亏，企业要想获得盈利就必须选择合适的经济管理模式。我们重点探究的也就是这种市场经济环境下，企业的经济管理模式，这关系到一个企业是否能够长久的发展，因此对于企业的经济管理要做到有效的运营。 3 企业发展对经济管理的影响 经济管理是企业发展的基础，但是从现阶段来看，我国的企业在经济管理中依然存在着很多问题。这些问题严重的影响企业的长远发展。下面我们就企业的经济管理中存在的一些问题进行分析和解决。 3.1 经济管理的目标策划问题分析 一个企业只有发展到一定相应的规模才会开始进行经济管理，因为企业规模过小，管理者通常都是将精力用在拓展企业业务和如何对人员进行管理上，很少去注重企业如何进行经济管理。但是随着企业业务的扩展，企业规模的扩大，这就要求企业需要开始进行经济管理。在对企业进行经济管理首先就要进行企业经济目标策划，经济目标策划要包括两方面，一是对企业生产的产品进行经济目标的实现。这主要是由市场对于这种产品的需求量和产品自身所具有的价值，以及生产产品的过程和原材料的需求、产品质量的检验、监督和营销策略等方面构成；二是与市场的需求相关联，我们要根据市场的需求进行分析，分析能否满足市场需求，并且根据需求情况适时的进行调整和改进，以求能够达到顾客的满意。因此企业如果想长久持续的发展，在指定企业经济目标策划时，一定要充分的考虑各方面的因素。 3.2 企业发展需要对经济管理模式中出现的问题进行优化 ①对经济管理观念的优化 企业的长远发展必然离不开企业有效的经济管理，因此企业要对其经济管理观念优化。目前来说，对于企业发展最重要的事情，就是要转变企业经济管理观念，加大UI企业的经济管理的重视程度。首先企业应该制定规范的规章制度，由原有的传统的经济管理观念向新的经济管理观念转变。其次企业要对员工们的经济管理观念进行强化和培训，在遵守法律制度和国家政策的情况下，制定符合于企业发展的经济管理模式。并且制定出来的经济管理模式不是一成不变的，而是要随着市场的需求而进行不断的调整和变化，在实施新的经济管理模式后，要对经济管理模式实施的效果进行反馈和评估，针对其中发生的问题，企业应要求部分负责人与员工进行面谈沟通。这样能够让企业对经济管理模式适时有效的进行调整。 ②优化经济管理体制 在上述内容中可以发展，企业的经济管理体制大多都存在不足之处，这种经济管理体制的漏洞非常的不利于企业的生存和可持续发展。因此为了使企业在市场经济激烈竞争的大环境下立足就需要企业对经济管理体制进行优化。首先要对企业的管理部门进行优化，这是关键，企业的管理人员职责应该划分明确，使其管理人员各司其职，各尽其责，并且要确立管理部门的权威性和话语权，来保证企业的管
企业管理发展的六个阶段
企业管理发展的六个阶段 企业按照由小到大、由弱到强的发展历程，展现出来的管理水平和所处的阶段可以大致划分为六个阶段。在每一阶段企业会有不同的关注焦点，也会产生相应短板。这种短板的突破又很大程度上取决两点：一是企业经营者自身修为的突破，一是企业在管理实务上的突破。 阶段一：无管理阶段企业的焦点完全在经营上 研发出了市场对路的产品，却面临销售的问题；或者有好的产品或创意，却打不开市场。 创业期的企业，大多表现在这个阶段。面对市场机会的招手，企业经营者一方面需要赚取足够的利润来积累资本，一方面又要面对其他同业的竞争。拥有优秀销售人员和销售手段的企业能够脱颖而出，赚取第一桶金。但经营企业，经营一个商业性的组织差别就在于要把整个价值的创造流程固化下来并能健康持续的运作下去。靠销售，只能解决交易问题，解决不了市场问题，企业需要系统化的营销解决思路。营销而不是销售，是客户导向而不是自身的利润最大化。所谓，将欲取之必先与之，说的就是这个道理。客户是企业的衣食父母，只有把客户孝敬好了，客户才会给我们更好的养育。只有像对待自己亲人一样的对待客户，为客户多想想，为客户多做一些，给客户他们想要的价值，始终的坚持下去，企业的价值创造才能够固化下来并持续的运作。诚信经营，重视信誉。当经营者具有善恶感，诚信做事，承担一个企业公民的基本义务时，企业就能在这个阶段中生存下来。 无管理阶段的企业，虽可以依靠诚信、系统的营销解决思路解决生存危机，但要发展，就必须建立起基础管理。
A企业是一家典型的此阶段企业。企业有十多年的历史，在某市从事家具零售业务。企业的核心团队主要是老板家族人员：老板负责公司整体经营，老板娘管财务，老板的侄儿负责采购，老板的堂弟负责物流，老板的外甥负责仓库，老板的姐夫负责售后，老板姐姐负责统计和工资核算。企业基本上没有什么管理制度，家族成员一个人盯着一块，依靠人盯人来管理。企业创业以来一直都比较稳定，该老板的一站式解决创意适应了市场的需求，十多年来的专注经营积攒了一批稳定的客户，从老板家乡的中专、技校等招聘过来并持续培养的年轻人组成了忠诚的销售团队。然而，该企业的老板却对自己的现状十分的不满，他说：做了十几年的建材，刚开始是只有一个小型销售店，现在只不过是一个中型的家具超市外加一个小型的销售店，发展太慢了。 国内众多的小型企业基本上都是处于无管理阶段的企业。企业的经营者虽然具备敏锐的商业意识，有胆量，勤劳，敢于拼搏，被生活所逼进入了创业的大军。依靠对客户的诚信，家族的同心协力，使企业生存下来并获得稳定的发展。但也正是由于没有什么制度性的管理，更确切的说是没有建立起系统的基础管理，导致企业在生存下来后难以持续成长。 笔者被该企业邀请做诊断时，发现该企业已经是危机四伏。年轻的销售团队对企业多年来成长缓慢表示了不满，骨干人员更由于经营环境不好造成的收入降低而产生了离开企业的念头;家族成员长期占据各个核心岗位，使得家族成员养成了骄傲和无纪律的习惯，带来了企业纪律的涣散，并形成了家族与非家族员工间的对立和冲突;老板想法多，管理上随意性大，变化多，员工无所是从，企业高层和基层在想法和思路上差异较大，企业的向心力低下;企业没有一套标准化、流程化、制度化的规范化的操作，使得经营的细节上问题众多，带来客
企业管理学的发展历程
管理学（MBA全景教程之四） ★课程提纲 ——通过本课程，您能学到什么？第一讲管理和企业管理 1.管理和企业管理的涵义 2.企业管理的环境变革 第二讲管理的计划职能（一） 1.计划的作用 2.计划的形式 3.计划的过程 4.目标及其制定 第三讲管理的计划职能(二) 1.过程的概念 2.标高超越活动的概念 3.标高超越活动的步骤 第四讲管理的组织职能 1.组织职能概述 2.职位的设计 3.部门化 第五讲组织的结构形式与运作 1.组织的传统结构形式 2.组织的新型结构形式 3.在组织中的权力配置 第六讲组织机构的整合与变革 1.组织机构的协调与整合 2.组织中的人力资源管理 3.组织变革的企业再造 4.分析两个企业再造实例
第七讲管理的领导职能 1.领导职能的涵义 2.领导职能的激励理论 3.领导职能的沟通理论 4.领导职能的领导方式理论 第八讲管理的控制职能 1.控制的概念 2.控制的过程 3.考评指标体系的方法 第九讲ISO9000国际标准 1.ISO9000的形成 2.ISO9000的思路和原理 3.ISO9000的构成及其在中国的运用 4.美国国家质量奖与ISO9000标准 5.总结：戴明14点与管理学 第十讲管理理论的发展历程 1.二战前的发展 2.二战中的发展 3.二战后的发展 4.未来的管理模式 第1讲管理和企业管理 【本讲重点】 管理学概说 企业管理的基本涵义 当代企业管理面临的环境
管理学概说 【管理名言】 延续与发展：管理是现代社会中一个普遍的通用的器官。 ——德鲁克 你也许要问：战略管理、人力资源管理、财务管理、组织理论与设计等等，这些课程都是与管理有关的课程，管理学与这些课程有什么区别呢？ 这很好理解。如果把管理和企业管理看作是一头大象，战略管理、人力资源管理、财务管理以及组织理论与设计等等这些课程，就好比是这头大象的某一个部位或者器官，而管理学这门课程则着重了解这头大象的全局，偏重于从整体上把握研究管理过程的构成。 从这个意义上来讲，学习管理学与学习数学、物理等自然科学不同，这要求在学习时要有一种正确的学习方法。这种学习方法可以概括为从“林”到“木”的方法，也就是要求你首先了解这门课程的总体构成，在了解总体的情况下再来了解局部的理论，这样往往能起到事半功倍的效果。 从总体来讲，本课程可以简单地概括为“1、2、3、4”四个数字。 表1-1 管理学的基本框架
·房地产开发经营与管理考试试题及答案
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
企业管理者素质与企业的发展的关系
企业管理者素质与企业的发展的关系 企业管理者是指在企业管理活动中，通过计划、组织、控制、激励和领导等方式来协调企业的人力、物力、财力资源，以期达成企业设定目标的人员。企业管理者素质与企业的发展有着重要的联系。下面是OK给大家搜集的企业管理者素质与企业的发展。 企无人则止，人是企业发展的第一因素，作为在企业管理中承担着计划、组织、协调、控制、领导职能的企业管理者更是企业发展的主体力量。无论从管理层级还是管理地位来说，企业管理者在企业的管理实践中都起着重要作用。 作为企业管理者，其作用主要体现在以下几个方面： 1、企业战略的确定。企业在未来发展的中长期规划，远景规划决定了企业的发展方向，企业管理者的重要作用首先体现在战略的制定和实施上。 2、企业管理目标的制定和实施。企业管理者在工作中必须明确地制定出工作目标、管理目标，积极引导全体员工向同一目标奋斗。 3、企业重要人才的选拔、培育。人才是企业最宝贵的资源，企业管理者必须将人才的选拔和培育，特别是重要人才、关键岗位的人
才的选拔和培育作为企业管理的重要内容来落实，建立一支优秀的人才队伍。 4、企业管理体系的建立。现代化的企业管理是规范化、制度化的管理，在明确企业的发展方向和目标以后，企业管理者必须建立起一套符合本企业发展的管理体系，支撑企业的有效运行。 5、企业的变革实施。企业生存的环境和面对的挑战不是一成不变，特别进入信息时代后，各种事务可说是瞬息万变。有人说，现在惟一不变的变化，这种说法不无道理。面对变化的外部环境，企业必须适时地作出变革的决定，让企业的发展跟上社会的变化。 6、企业对外的社会形象的建立。企业作为一个法人主体，具有相应的社会形象，企业管理者必须在企业的社会形象上下功夫，建立积极的社会形象。 7、其它重大问题的决策。其它关系到企业发展重大问题的决策。 1、企业管理者的素质关系到决策的正确与否和水平高低。决策是企业管理中最重要的活动，决策是企业管理者最重要的职能，决策的正确与否关系到企业的生死存亡，决策的水平高低关系到企业的发展水平。企业管理者是企业的决策层组成人员，企业管理者的素
浅谈工商管理专业的发展历程及发展方向
浅谈工商管理专业的发展历程及发展方向 一、工商管理专业的发展历程 工商管理学起源于美国。随着当时市场经济的发展，企业的规模日益扩大，经营日趋复杂， 迫切需要训练有素的经营管理人才，于是工商管理学科应运而生。首先是宾夕法尼亚大学于1881年创办金融商业学院，设立商业管理学科。19世纪末20世纪初，先进的管理理论的产生，推动了工商管理学科的发展。我国工商管理教育始于20年代初，50年代我国实行高度集中的计划经济模式，企业管理体现了计划经济的特征。随着经济体制改革的深入发展，特是由计划经济向社会主义市场经济的转变，企业成了社会经济的主体。企业的发展，依赖于管理的科学化、现代化，迫切要求培养大量高层次的经营管理人才。于是改革开放以来，我国工商管理人才的培养得到了重视和加强，并于80年代中期以后走上了快速、健康发展的 道路。 二、工商管理专业的含义及培养目标 1、含义 现代的的工商管理，通常理解为工商企业管理，是市场经济中一种常见的管理专业。可以简单定义为研究盈利性组织经营活动规律以及企业管理的理论、方法与技术的科学。这个专业包括的范围比较广，所学习的课程也较多，涵盖了经济学、管理学的很多课程，如管理学、微观经济学、宏观经济学、管理信息系统、统计学、会计学、财务管理、市场营销、经济法、经营管理、人力资源管理、企业战略管理、企业财务管理、企业生产管理等。因此，是一门基础较宽的学科。个人可以根据自己的爱好选择专业方向。比如企业管理、市场营销、人力资源、财务管理、会计、企业投资等。 2、培养目标 本专业培养具备管理、经济、法律及企业管理方面的知识和能力，能在各类企、事业单位及政府部门从事生产管理、人力资源管理、市场分析以及教学、科研方面工作的工商管 理学科高级专门人才。 三、工商管理专业的发展趋势及发展方向的研究 在现代经济社会中，管理与科学、技术同为经济发展的主要支柱。工商管理学向经济中最主 要最广泛的工商领域，是管理学门类中实践性最强、覆盖面最宽的一级学科。作为经济科学、管理科学、人文科学、自然科学、工程技术相互结合和渗透的产物，工商管理学的发展，推 动了经济、管理学科的发展。在管理学门类中，工商管理学和管理科学与工程研究的都是现 代管理理论、方法与技术，与其他相邻一级学科的联系表现为均以现代管理理论作为学科的 基础理论，不同的是，工商管理的研究密切结合企业管理实践。 工商管理的发展趋势主要表现为：（1）随着科学技术的迅速发展，工商管理中现代数学方法
房地产开发经营与管理
《房地产开发经营与管理》课程 楼盘调查分析报告 班级： 分组： 指导教师： 2012年5月
楼盘调查分析报告 一、调查目的 为了更深入了解，房地产楼盘的主要信息，对楼盘的户型，景观环境及公建设施等信息有一定辨别能力，并且可以对目标楼盘有一定评价，所以开展了这次调查。 二、调查方案设计 调查对象：这次的调查我们选择了两个楼盘，都是住宅小区，分别是张家港恒基未来城，张家港玲珑湾。 调查地点：东苑路与暨阳东路交叉处新农路以西东苑路以北。 调查时间：2012年5月 调查方法：实地参观，网上查资料 实施步骤：第一天上午去玲珑园收集资料，对周边设施进行拍照，对小区整体有一个评估。下午再对翡翠东方进行调查。 第二天上午整理材料，撰写调查分析报告。 成员分工：xx主要负责，保障此次活动顺利进行。 xx主要负责现场的采访，收集素材。 xx主要负责材料的整理整合。 三、调查报告 玲珑湾，地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，内接繁华，外连世界的从容体验。8000平米的繁华社区商业街环绕，欧尚卖场，澳洋医院，新客运南站，均囊于生活圈内，只需5分钟车程即可抵达周围配套。 以多层，小高层为主，绿化率46%，容积率2.3.售价大约11000元/平米。开发商为张家港市南城房地产总公司。 景观环境：西依暨阳湖。北邻梁丰生态园。环境十分优美。空气清新，绿化覆盖率达到46%。交通设施：地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，紧靠新客运站，交通很便利，我们从大学城出发，坐公交车不出一会就到达了。 公建设施：周围公建设施配套齐全，有欧尚，澳洋医院，有暨阳湖实验中学。而且社区自身配置了8000平米商业街，对业主来说在这里生活方便快捷。另外，玲珑湾是率先配置标准跑道的水岸健康社区，张家港首家高清数字示范小区，张家港率先可组合式户型，率先开创
房地产开发经营与管理试题及答案
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
项目管理与企业发展
项目管理与企业发展 项目是实现企业战略目标的载体 在企业的发展中，项目和运作是企业发展过程中密切相关的两类活动。企业的创立本身就是一个项目的开始，它通过一个新建设项目使企业形成了提供某种产品或服务的能力，以满足市场或顾客的需要，从而获取盈利并得以生存和发展，并在此基础上重复运作。经过一段时间的运作之后，由于企业设备老化陈旧或环境及市场变化等原因，企业原有的设备可能已无法生产出高品质的产品或者原有的产品或服务可能已不适应市场需求，企业因此可能无法生存或发展下去，这时就又需要通过设备的大修改造项目、新产品开发项目或企业的改扩建项目来使企业恢复原有的生产能力或上升到一个新的运作平台。在企业的整个发展过程中，总是如此不断的重复着项目与运作的交替过程，运作导致企业的量变，项目使得企业出现了质变，是企业跳跃式发展的动力。 以今天处于高速发展的IT企业为例，其正处于以项目为主导的环境中。企业每天所面对的不仅仅是几个大型项目，而将是成百上千不断发生和进行的项目。产生这种变化的因素是多方面的，包括：客户需求的不断提高导致产品生命周期缩短、产品开发项目数量大增；新技术导致了对研究和开发项目需求的增加；为了提高业务赢利能力，改进业务模式的项目需求大增等。在这种多项目并发、高技术、快速变化、资源有限的环境下，失败和挫折是经常发生的。由于企业总是需要努力满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，因此需要考虑实施新的管理方法，可采取的方法之一就是按项目进行管理 项目管理的发展与广泛应用 项目管理为现代企业管理模式提供了一种有力的组织形式，改善了企业对各种人力和资源利用的计划、组织、执行和控制方法，对管理实践做出了重要的贡献。从国外项目管理的发展看，美国在20世纪60年代只有航空、航天、国防和建筑企业才愿意采用项目管理；70年代项目管理在新产品开发领域中扩展到了复杂性略低、变化迅速、环境比较稳定的中型企业中；到70年代后期和80年代，愈来愈多的中小企业也开始注目项目管理，将其灵活地运用于企业活动的管理中，项目管理技术及其方法本身也在此过程中逐步发展和完善，到80年代，项目管理已经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。直到今天，国外项目管理已发展的相当成熟，并广泛应用于各种类型的企业之中。 随着市场全球化、信息化的发展，全球企业对有限资源的争夺越来越激烈，客观上要求企业
公司发展历程
深圳市纽贝尔电子有限公司 公司发展历程 2000年，纽贝尔公司成立！成立伊始就制订了自主开发、创立民族品牌的发展策略； 2001年，顺利通过ZTE（中兴）、EMERSON（艾默生）、DELTA（中达）、HUAWEI （华为）的认证，成为他们的长期合作伙伴，奠定在动环监控通信基站门禁制造业的龙头地位； 2002年与CS&S（中软）合作，进入军事物流领域；中标山东人民银行发行库400余套门禁系统及金库二道门管理项目，进军银行门禁业； 2003年成为HITACHI（日立）、GST（海湾）、MOX（悉雅特）的长期合作伙伴，产品进入智能社区等民用市场，挤身同行业前列；同年成立大客户部，明晰职责，提升服务质量； 2004年，快速发展的一年：扩建工厂，规模进一步扩大，由大部分外发加工转为自主生产；开拓外销出口业务；通过ISO9001：2000认证，推行ERP管理；中标江苏省工行全省营业网点的二道门和金库门的指纹门禁管理，进军银行系统的门禁领域；中标沈阳世博园停车场管理项目，车场管理系统排同行前列； 2005年与CS&S（中软）合作中标我军总后1000余仓库的环境监控项目（05单位招标）；与QIAOXING合作，中标河北建行、辽宁建行、浙江工行、中行、农信社等营业网点的二道门和金库门的指纹门禁管理项目，成为金融管理门禁龙头产家；
2006年推出B/S结构的管理软件，在福建移动得到大规模应用和肯定；企业门禁标准被推举为国家动环监控的行业通信协议标准，并在该行业推行“一体化门禁”的方案，得到大规模应用；同年设立智能机械分厂； 2007年成立北京办事处，强化对北方地区的服务与技术支持；CHD品牌被评为十大民族品牌；与众多国内外大型系统集成商合作，成为动环行业一卡通系统供货龙头企业； 2008年研发智能防盗门锁，并获得国家专利证书；成立坂田分公司，使智能锁的研发与产品生产规模化；投入专项资金，建立多功能EMC实验室；成功开发监狱消费系统和监舍门禁管理系统，在青岛监狱大规模实施并获好评，正式进入监狱管理领域；成立外贸部，通过并取得CE、FCC、RoHS等相关认证，正式面向海外市场销售； 2009年通过软件企业认证，取得多项软件产品着作权；成立北京分公司，扩大在北方市场的投入；成为BLUESTAR（蓝色星际）、SANTAI（三泰）的合作伙伴，拓展了银行系统的业务领域；3G项目上马，基站门禁业务呈爆发式增长。 2010年公司获得了“双软企业”认证，并设立杭州办事处，全面服务华东市场；针对行业差异，试行项目管理制，全面推行绩效考核；同年，公司推出监狱安防保卫系统，全面进军司法行业； 2011年，公司获颁“国家级高新技术企业”证书！设立成都办事处，服务西南三省一市；成立湖北办事处，服务华中三省；成立南京办事处，细化苏皖市场；与国内顶尖学府再度联手开发基于GIS和3D技术的安防保卫系统，开发基于RFID远距离识别的款车监控和库包自动收发管理系统，在金融和司法领域的应用更上一个新阶；
房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套
练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD