商业运营项目收益测算模板说明及示例-房地产-
商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）
结论数据项
当期现金净流量收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）
当期净现值当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）
当期净收益收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）
考核指标项
留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值
留存物业投入初始投入总和
留存物业净收益留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)
留存物业收益率留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)
内部收益率（IRR）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算
动态投资回收期累计净现值为正的运营年份
静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
计租年份 1
234567891011121314151617181920
面积（平方米） 2
16,000 2 16,000
216,000216,0
00
216,0
00
216,00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
2
16,00
216,0
00
216,00
216,0
00
2
16,00
216,0
00
运营年度日租金
单价 3
4667789101111111111111111111111
运营年度月租金
单价 8 4.5
126.8169.0185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3
自然年度租金单
价 8 4.5
95.1137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3
年租金收入 5 ,475.6
24,640.
235,59
1.4
44,89
9.9
49,389
.9
54,32
8.9
59,76
1.8
65,73
8.0
72,31
1.8
79,54
2.9
85,36
3.2
85,36
3.2
85,36
3.2
85,36
3.2
8
5,363
.2
85,36
3.2
85,363
.2
85,36
3.2
8
5,363
.2
64,02
2.4
停车广告等其他年
收入 -
2,065.23,239.
1
4,021
.7
4,413.04,633
.6
4,865
.3
5,108
.6
5,364
.0
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632
.2
5,632
.2
5,632.
2
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
自然年度其他年收
入 -
516.32,358.
7
3,434
.7
4,119.54,468
.1
4,691
.5
4,926
.1
5,172
.4
5,431
.0
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632
.2
5,632
.2
5,632.
2
5,632.
2
5,632
.2
4,224.
1
收入小计 5 ,475.6
25,156.
537,950
.1
48,33
4.6
53,509.
4
58,79
7.0
64,45
3.3
70,66
4.1
77,48
4.2
84,97
4.0
90,995
.3
90,99
5.3
90,995
.3
90,99
5.3
9
0,995.
3
90,99
5.3
90,995
.3
90,995
.3
9
0,995.
3
68,246
.5
营运成本率35%30%30%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%
营运成本及房产税
营业税 1 ,916
8,49011,38513,89
6
13,37714,69
9
16,11
3
17,66
6
19,37
1
21,24
3
22,74922,74
9
22,74922,74
9
2
2,74922,74
9
22,74922,749
2
2,74917,062
折旧 1 9,960
19,96019,96019,96
019,96019,96
19,96
19,96
19,96
19,96
19,96019,96
19,96019,96
1
9,96019,96
19,96019,960
1
9,96019,960
数据说明：
营业建面216,000平方米；第3年建面租金单价166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年递增15%；第8、9、10、11年每年递增5%，以后每年递增3%;初始投资共计399107万元；EBITDA率按照第三年以后75%测算，前面3年按照65%、70%、70%
车位按每月每个车位1600元计算，广告位每年按500万计算
房地产项目投资经济测算完整版
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
酒店经营收入测算
酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
商业运营项目收益测算模板说明及示例-房地产-
商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意） 结论数据项 当期现金净流量收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年） 当期净现值当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年） 当期净收益收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年） 考核指标项 留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值 留存物业投入初始投入总和 留存物业净收益留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28) 留存物业收益率留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27) 内部收益率（IRR）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算 动态投资回收期累计净现值为正的运营年份 静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
计租年份 1 234567891011121314151617181920 面积（平方米） 2 16,000 2 16,000 216,000216,0 00 216,0 00 216,00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 216,0 00 2 16,00 216,0 00 216,00 216,0 00 2 16,00 216,0 00 运营年度日租金 单价 3 4667789101111111111111111111111 运营年度月租金 单价 8 4.5 126.8169.0185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3329.3329.3329.3 3 29.3329.3329.3329.3 3 29.3329.3 自然年度租金单 价 8 4.5 95.1137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.3329.3329.3329.3 3 29.3329.3329.3329.3 3 29.3329.3 年租金收入 5 ,475.6 24,640. 235,59 1.4 44,89 9.9 49,389 .9 54,32 8.9 59,76 1.8 65,73 8.0 72,31 1.8 79,54 2.9 85,36 3.2 85,36 3.2 85,36 3.2 85,36 3.2 8 5,363 .2 85,36 3.2 85,363 .2 85,36 3.2 8 5,363 .2 64,02 2.4 停车广告等其他年 收入 - 2,065.23,239. 1 4,021 .7 4,413.04,633 .6 4,865 .3 5,108 .6 5,364 .0 5,632 .2 5,632. 2 5,632 .2 5,632. 2 5,632 .2 5,632 .2 5,632 .2 5,632. 2 5,632. 2 5,632 .2 5,632. 2 自然年度其他年收 入 - 516.32,358. 7 3,434 .7 4,119.54,468 .1 4,691 .5 4,926 .1 5,172 .4 5,431 .0 5,632. 2 5,632 .2 5,632. 2 5,632 .2 5,632 .2 5,632 .2 5,632. 2 5,632. 2 5,632 .2 4,224. 1 收入小计 5 ,475.6 25,156. 537,950 .1 48,33 4.6 53,509. 4 58,79 7.0 64,45 3.3 70,66 4.1 77,48 4.2 84,97 4.0 90,995 .3 90,99 5.3 90,995 .3 90,99 5.3 9 0,995. 3 90,99 5.3 90,995 .3 90,995 .3 9 0,995. 3 68,246 .5 营运成本率35%30%30%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25% 营运成本及房产税 营业税 1 ,916 8,49011,38513,89 6 13,37714,69 9 16,11 3 17,66 6 19,37 1 21,24 3 22,74922,74 9 22,74922,74 9 2 2,74922,74 9 22,74922,749 2 2,74917,062 折旧 1 9,960 19,96019,96019,96 019,96019,96 19,96 19,96 19,96 19,96 19,96019,96 19,96019,96 1 9,96019,96 19,96019,960 1 9,96019,960
房地产项目开发测算报告定稿版
房地产项目开发测算报 告 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
重庆工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告 专业：班级： 学生姓名：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期： 某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62
4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）
表6-2 项目技术经济指标（二）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为
商业地产运营全价值链模式
商业地产运营全价值链模式 课程精髓与收益： 新商业地产浪潮背景下新政频出，崭新风险正在行程，如何像李嘉诚等商业巨头一样化险为夷、全身隐退开发商如何寻找多点盈利，迅速提升可持续性盈利能力。本课程将从商业地产开发运营管理、购物中心商业运营管理两个层面并结合相关成功案例、操盘经验为广大学员诠释新观点、开拓新思维、尽量规避各类行业风险，深度挖掘商业地产全价值链模式，完成从开发理念提升至社会地位及收益提升的重大转变： 掌握商业地产开发企业运营的模式 掌握地产领袖对开发项目管理把控能力的方法 熟悉商业地产全价值链模式的深耕模式 熟悉购物中心商业运营模式 了解香港商业地产运营模式 思路整理 课程大纲 第一讲：意识形态的升华方略 1）认清商业地产与住宅开发的不同 2）商业地产理性开发行为的黄金法 3）商业地产短、中期项目开发收益的方法 第二讲：商业地产开发成功模式借鉴 1）商业地产领袖的开发行为解析 战略定位、战术举措 1.商业地产开发企业的 a.运营管控 b.资金管控 c.人力资源管控 d.资源管控 e.流程管控 第三讲：二、三线房地产商资源整合路径 1）地产全价值链模式的深耕模式 2）站在不动产管理的角度提升盈利能力 3）不同开发阶段利润贡献点 第四讲：全价值链品牌价值体现手段 1）多赢局面创造流程 2）以运营的理念吸引终端客户 3）后开发时代品牌文化的规划、建设及维护宝典
第五讲：购物中心的商业运营 1）城市综合体的概念 2）城市综合体商业的价值体现 3）商业价值的体现 4）地产开发价值的体现 5）如何造就金融价值 6）运营管理对项目成功要素解析 业态规划的评估模式业态调整的评估模式 业态价值的评估模式 第六讲：运营管理项目 1）核心管理内容的诠释 运营收支平衡的测算决定运营的结果 2）业态管理 如何控制零售、休闲、娱乐的比例 3）营销管理 如何制定不同的推广计划、评估的方法、促销的模式4）物业管理 管理模式管理内容管理要点 5）服务管理 6）五星级服务模式、服务内容提升销售额
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
社区商业自持盈利的标准动作与必备业态盈利测算
社区商业的发展已势不可挡，大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。本文从社区商业自营模式、必备业态自营思路和盈利测算等方面剖析社区商业自营思路，为不同企业提供借鉴。 3大自营模式及优劣势分析社区商业1、自营思路：团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。资金来源：成立持股会。持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。自营模式管理架构：集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。 2、三大自营模式与优劣势分析自建自营模式：自主自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等。先加盟后自营模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌。加盟后自创品牌模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业一段时间后自创品牌。 社区商业必备4大业态自营思路剖析 1、社区商业规划及配置标准 2、必备4大业态自建自营思路 注：1）项目及周边1000户时可日盈利。2）毛利率按18%计算，10年累计收益271万，与10年80元/㎡/月的租金收入127万，增加144万收益。3）便利店作为最基本的社区商业业态，可在交房装修期开业，满足居民基本生活需求。4）因交房即开业，入住率低，销售额低。预计第4年开始年度盈利，第6年开始整 体盈利。开业投入资金（万元/年）： 每年运营费用支出（万元/年）： 注：1）便利店自营预算：开业预计支出70万，每年运营预计支出40万，第一年度合计支出110万。2）需流动资金20万（日常进货周转，其他支出）。 注：1）洗衣店受常住人口影响较大，开业时间可安排在装修期临近结束时开业。2）洗衣店主要受常住居民影响，项目及周边1000户后可盈利（毛利率按50%算）； 开业投入资金（万元/年）： 每年运营费用支出（万元/年）：
房地产项目投资经济测算【最新版】
房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识
名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值
项目收益分析
盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。 4、项目收益分析 （1）项目投资总成本费用 （2）项目总收益测算 年收益测算表：
备注：以上数据测算，参考乔家大院实际运营收入结合本项目实际情况测算。 根据以上数据，测算本项目10年收益如下： 目前，山西省旅游业增长速度大约为20%左右。参照此速度，把本项目营业收入的增速设定为16%。 本项目10年后的收益为：23076.5（年收入）*（1+16%）（10-1）=23076.5*3.80=87690.7万元。 本项目6年后总收益为：
S N=23076.5*（1-1.166 ）/-0.16=23076.5*1.44/-0.16=207688.5万 元≈21亿 10年后的总收入为： S N=23076.5（1-1.169）/1-1.16=23076.5*(-2.8)/-0.16=64614.2/0.16=403837.5万元≈40亿本项目20年后总收益为： S N=23076.5*（1-1.1619 ） /-0.16=23076.5*-15.78/-0.16=2275919.81万元≈228亿 由上可知，本项目投资在运营6年后可以回本；在运营10年后，项目总收益达到20亿左右，原来的投资的收益率已经达到100%。在运营20年后，项目总收入达到228亿。原来的项目投资收益率达到了1100%，几乎已经翻了100多倍。
本项目的财务规划，以后是一定要上市的。如果在20年后上市，我们的市值大约在4500亿左右。 5、结论 综上所述，本项目符合山西省政府政策规划，市场需求空间巨大，太谷县政府大力支持，本地项目资源丰富，财务测算盈利能力较强，是适合资方投资的优质文旅项目。
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板 .征地补偿费 (一). 土地出让金 1.计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2.上交部门：市财政局 3.依据：(1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文. 4.说明： 各区类地价取值详见附件城近郊区土地出让金的 60%返还区财政； 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权 的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企 业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5)在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明⑵，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费： 详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1.临时水，电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额； 标准:按实际发生工程量计算
说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积 5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2.规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文，国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991) 第150,316,425 号文；国家物价 局,建设部［1992］价费字375号. 标准：(1)勘察费：概算价*0.30-0.80% (2)民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位：% I工程I 工程概算投资（万元） I I ------- 1 ------ 1 ------ H ------ I 等级I 300 以下I 301-1000 I 1001-3000 I 3001 以上 | 备注:
项目投资收益分析报告
项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：
第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产
3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念
一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标 二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法 三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期 四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率 第三章项目不确定性分析 第一节概述 第二节盈亏平衡分析 一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点 第三节敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、单因素的敏感性分析 第四章项目方案的比较与选择
房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)
房地产投资项目经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 （一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝ 项目总投资 均利润总额 项目年利润总额或年平 （5－10） 项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 （二）投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板 一.征地补偿费 (一) .土地出让金 1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2?上交部门：市财政局 3. 依据：⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文? 4. 说明： (1) 各区类地价取值详见附件； (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政； (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用； (4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 (5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别 很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二) .征地及拆迁补偿费： 详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1. 临时水，电,路，场地平整费
依据：1992年建安工程定额； 标准:按实际发生工程量计算； 说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2. 规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价 局,建设部［1992］价费字375号. 标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80% （2）民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I I I I工程丨工程概算投资（万元） I I ------------- 1------------- 1------------- H------------- I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I 1特1级 J | 2.2 1 -------------- 1 | 2.1 ----------------- | 2.0 | II 1.9 1 1 一级1 1 1 | 2.0 1 1 | 1.9 1 | 1.8 | II 1.7 1 1 二1 1 级 1 1 | 1.8 1 1 | 1.7 1 | 1.6 | II 1.5 r 1三1 1 级 1 1 | 1.6 1 1 | 1.5 1 | 1.4 | II 1.3 r 1四1 1 级 1 1 | 1.4 1 1 | 1.3 1 II | 1.2 | II r 1五1 1 级 1 1 | 1.2 1 1 | 1.1 1 | | 1 1
商业运营项目收益测算模板说明及示例r要点
营业税率 5.50%建筑面积房产税率 12.00%初始投入所得税率 25.00%租金收入折现率 8.00%停车广告等其他年收入折旧年限 20年运营成本率运营年限 20年每年折旧 商业资产回收值 收入小计 房产税 营业税: 营业成本及费用 所得税: 税金 支出小计当期现金净流量 当期净现值 当期净收益留存物业价值 留存物业投入 留存物业净收益 留存物业收益率 内部收益率(IRR 动态投资回收期 静态投资回收期收入小计 (B13-支出小计 (B19+初始投入 (E4(运营第 1-20年 结论数据项
商业运营项目收益测算模板说明 (红色字体为变化部分,请注意 房产税 (B14+营业税 (B15+所得税 (B17初始投入 (E4+营业成本及费用 (B16+税金 (B18 收入小计(E5*运营成本率(E7-房产税(B14-营业税租金收入(E5 +停车广告及其他年收入 (E6租金收入 (E5*房产税率 (B4收入小计(B13*营业税率 (B3[收入小计(B13 -营业成本及费用 (B16-房产税 (B14-营业税 (B15-折旧 (E8]*所得税率 (B注:租金及停车广告等 过程数据项 第 20年商业物业的出售价值,计入第 20年的当期现金净流量当期现金净流量(B22按计租年份折现(建设第 1年至运营第 20年基础数据项 留存物业净收益(B29/留存物业价值(B27根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22进行计算收入小计 (B13-支出小计 (B19+商业资产回收值 (B12(建设第 1年至运营第 20年累计净现值为正的运营年份累计现金净流量为正的运营年份 考核指标项 运营第1年至第20年当期净收益(B24的净现值初始投入总和留存物业价值(B27-留存物业投入(B28 入 (E4(运营第 1-20年 色字体为变化部分,请注意 金 (B18 营业税(B15 入 (E6 初始投入总额(E4/20
金旭城上城经济效益测算(1)
一、市场调查 （一）2013年1~4月遵义楼市情况 楼市供应：2013年4月遵义市主城区新办批准预售商品房0个。 楼市成交：根据遵义市住房和城乡建设网统计显示，2013年4月份遵义市主城区总成交993套，环比下降14.54%，成交面积7.54万㎡，环比下降38.55%。成交均价4203.20元/㎡，环比上浮2.15%。 楼市小结：暨“国五条”的颁布以来，对二手房多征收20% 的个人所的税。对于遵义新开楼盘来说无疑是一个销售的小高涨，但从四月份和三月份的销售情况来看，遵义市民似乎对楼市房屋价格上涨所不能接收。据统计，遵义汇川区房屋价格上涨200元/㎡左右，红花岗区房屋价格略有上涨。 房开商为吸引更多遵义市民眼球，广告优惠活动，连续不断。清明节、五一节全城礼遇，更是让市民心动，遇计五月份遵义楼市销售情况将有所上升。但2013年新蒲新区房地产的面市也将会给遵义市主城区的成交带来很大压力，机场的落地和运营，政府、教育部门向新蒲新区的转移，新蒲新区成为市民关注的焦点 本年度新建商品房预售成交信息表
本年度新建商品房批准预售统计信息表 从表1、表2 可以看出，遵义市新开楼盘成交情况，2013年前四月红花岗区成交套数2391，占56.22%。汇川区成交情况较次。虽然本月批准预售个数为0，但对比上月批准预售，本月红花岗区新增加581 套房源。 面对遵义楼市有回暖的迹象，通过五一黄金周之后，又一批大学生将在七月份毕业，就业、置房，同时将进入地产市场一贯金九银十的季节，房地产商又将如何针对遵义市民需求做出调整。 （二）成交情况 1、主城区总体成交情况 根据遵义住房和城乡建设局显示，2013 年4 月份遵义主城区商品房总成
某房地产项目开发测算报告
工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级： 学生：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期：
某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于市江北区家嘴，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62 4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）
表6-2 项目技术经济指标（二） 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表6-4 （3）建安工程费
房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发项目的成本和利润测算模板（一) 请问：房地产开发企业在楼盘未开发前,如果测算楼盘的成本和利润？ 北京一个模板，你参考一下房地产项目的投资成本详细目录 一．征地补偿费 (一).土地出让金 1．计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数＊年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1）京政发[1993］34号文. (２)京政发[19９4］43号文. 4.说明: (1）各区类地价取值详见附件; (２) 城近郊区土地出让金的6０%返还区财政; （3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; （4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 行开发，利用,经营，应补交土地出让金, 其中的６０%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设． ?(5）在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要,所 以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定 基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2)，（３),(４), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. ?附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价； （2) 土地出让金修正系数表 ?（二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取＂土地开发及其它费用＂的数据． 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1．临时水,电,路,场地平整费 依据：1９92年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-１5元/平米,或建安工程费的１%. 2.规划,测量,勘察，设计费: 依据：原国家建委(７9）建发设字第315号文, 国家计委计字（1984)59６号文,建设部(1991)第150,3１6，４２5号文;国家物价 局,建设部[１9９2]价费字375号. ?标准： (１) 勘察费: 概算价*0.30－0．80% (２) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位: % ?┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓?┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨?┃等级│ ３00 以下│ 3０1－１000 │１0０1-300０│ 3001 以上┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特级│ 2.２│ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃ 一级│ ２.0 │ 1.9 │ 1.8│ １.７┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃二级│ 1.8 │ １.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃ 三级│1.６│ 1.5│ 1．4 │１.3 ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四级│ 1.4 │ 1.３│ 1.2 │ ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨