投资者收益率测算

投资者收益率测算

商业地产的投资客户多，开发商推销物业的最大利器就是投资回报、保值和增值等诱人的条件。正如我们在第三章所言，开发商就投资回报、增值等的计算要么不科学，要么夸大其词，误导投资人，甚至自己也被误导，盲目自信（参见第八章案例二）。由于我国商业地产界还缺乏投资收益精算师（目前国际注册商业房地产投资师CCIM 协会在培养这方面的人才）。为此，我们特举例说明投资者收益计算方法。

有一商铺物业，销售价格6000元/平方米，客户125平方米，采取银行贷款方式，首付40%，其余采取抵押贷款方式交清，还款期限10年，年利率6.12%，月还款5023元。购买时间为2005年4月15日，开始还银行贷款时间2005年5月，2006年9月交付使用后开始出租。物业历年平均租金按2.0元/平方米（租金增长率与折现率相抵），预计出租率90%。如果投资者三年后按7000元/平方米出售，投资者的收益率是多少？计算条件和计算方法是：

（1）一律按贴现值比较。贴现率暂按银行贷款利率计算。除契税外，不考虑其他交易税费和硬件投资。

（2）第M期的收益=第M期还贷本金累计值+月租金余额贴现累计值。如果是第10年还清银行贷款并平价出售，那么，还款期数是121期。如果购买三年后，还款期数是37。

（3）初始投资=首付款+契税+维修基金+没有租金收入期间的还贷款（由于时间短，贴现问题暂不考虑）。

（4）当我们把没有租金期间银行还贷计为投入的话，在计算M 期净所得时应扣除该段时间内的还贷本金累计值。第M期银行还款后归还本金额等于每次还本金额之和。

（5）首期年投资净收益率=M期净收益/初始投资。本金，一部分支付贷款利息，第三部分为超出月供额。其中，当有租金收入时，支付贷款本金和超出月供部分合计构成投资收益。

内部收益率则按年度计算投资的现金流（不计贴现），得到一组现金流量。三年现金流量如下：

（1）初始投资：-345000（房款、契税、维修基金）

（2）第一年现金流量：-60762

（3）第二年现金流量：474

（4）第三年现金流量：75000+125000-（450000-110781）

+20748=552529

根据上述计算结果，我们得到下表。

表投资收益率计算一览表

（特别值得注意的是，计算内部收益率需要计算每期的现金流，而计算首期投资净收益需要把各期现金流折现，放在同一个时间点上比较。所以表中有些数据不一致，读者可以自己思考）

上述结果显示，投资者收益率比较高，有非常大的吸引力。如果开发商认为收益率过高，可以上调价格，调整到双方比较满意的程度。

但是，国家出台了二次交易转让征收营业税、所得税政策出台后，投资者的收益大大缩水。例如，国家征收20%的个人所得税，1000元/平方米的增值就要征收200元/平方米，整个交易，投资者仅所得税就要支出25000元，占总房价的3.33%。所以，还有充分考虑税收效应。

如何测算房价中是否有泡沫？

由于不动产地域性特强，地段、质量、配套、价格千差万别，非专业投资者必须学会基本的投资常识，来保护自己的投资利益，否则很容易头脑发热，跟风抢购而遭受损失。那么，怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢? 前提是：准确测算房价中是否存在泡沫。■出租收益率决定资金回收周期以住宅为例：例一：A住宅：单价5000元/平方米（含简单装修），70平方米，总价款35万元/套。经调查，该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么：A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间）理论年收益率=17600/350000=5%（静态）投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年（未计算养护维修投入）这组数字表明：该物业的价格泡沫比较严重，投资收益率较低，成本回收周期相当漫长，资产缩水风险很大，不适合作为投资对象，应回避。例二：B住宅，高级公寓，单价10000元/平方米（含精装修），面积100平方米，总价款100万元。经调查，该物业所在项目中，同等面积公寓出租价格为7000元/月。那么：B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间）理论年收益率=77000/1000000=7.7%（静态）投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年（未计算养护维修投入）这组数字表明：与A住宅相比，该物业的价格泡沫要低得多，基本可以接受。投资收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有闲钱的情况下，可以考虑作为投资对象。■回收周期应在7—12年间总之，具有投资价值的房产，理论年收益率应在7%-20%之间（越高越好），理论

成本回收周期应在7—12年间（越短越好）。商业地产（如商铺、写字楼等）的计算原理、方法同上。如果房屋为毛坯房，还应该把装修投入计入购买成本。之所以每年要减除一个月，主要是因为房产出租的确存在空置待租期，同时还需要业主缴纳不菲的物业管理费、取暖费、维修养护费、房产折旧、家具家电折旧、装修折旧等费用。注：房屋折旧率为每年2% （北京青年报）

投资回报率超住宅商业地产被避险资金"盯梢"

楼主楼市快讯发表于搜房网- 上海业主论坛- 楼市快讯

换在两三年前，很多人买房的主要目的可能还只是用于居住；但在经历了从2007年开始的那场令人记忆犹新的通胀之后，已经有越来越多的人意识到：在刚需旺盛的中国市场，房地产除了用来改善居住，还具有强烈的避险保值功能。昨日，某项目经理高品告诉记者，“今年以来，房地产市场出现了一个特别明显的现象，即有越来越多的避险资金进入了楼市。”高品称，之所以会出现这种现象，一是出于对通胀预期的担忧，二是因为房地产中的一些业态逐渐成熟，其稳定的投资回报率远超过其他商品，“比如商业地产。”

成都商业地产回报率高达10%

高品称，“在成都，住宅的投资回报率通常在4%左右，但商业地产的投资回报率远超过这一数字，根据目前我们的调查，有大量优秀的商业地产投资回报率甚至高达10%，所以现在一些商业地产一经推出，很容易形成热销，一些好的商业地产甚至还可能出现投资者蜂拥抢购的壮观景象。”

在位于九里提交大片区的华宇·锦城名都销售中心，记者看到了如高品所说的热销现象。在短短几分钟内，销售人员就接到了好几个咨询电话。销售人员告诉记者：“华宇·锦城名都的商业物业…锦瑟年华?销售势头非常好，一期早就销售一空，现在很多人打电话来咨询二期项目，但实际上我们的二期项目都还没开盘，要25号才开盘，不过感觉好像大家都很着急。” 而一位“着急”到甚至亲自前往销售处咨询的购房者还向记者表示，他之前已经投资过几个商铺，“确实比住宅划算多了，现在不是很多专家都在说可能又要通货膨胀了，所以我思来想去，还是趁现在价格还不算太高的时候，赶紧找些好的商铺投资。”

持这种想法的投资者其实不在少数，记者从不少机构了解到，今年上半年以来，成都市的商业物业与高端物业成交大幅上扬，原因就在于避险资金的入场。

口岸越好回报越高

但是，并非所有的商业地产都能够给投资者带来丰厚的回报，一位家住南门的李女士告诉记者，她曾经在骡马市投资过成都某房企开发的产权式商铺，结果最后只火了半年，就倒死不活的了。“那个铺子完全把我害苦了，所以现在我投资商铺非常谨慎，肯定是要选好的也有过成功案例的开发商，然后就是要选好的口岸。”

重庆奕点房地产管理投资有限公司董事长龚伯达在就商业地产发展趋势接受记者采访时曾称，商业地产相比住宅地产，的确具有更高的回报水平，“但回报越高，风险也越高，所以商业地产的商业效果、回报水平，往往取决于开发商的开发水平和商业经营理念。”龚伯达透露，他在前些年精心投资了的一些商业地产，如今都已经有了高得惊人的回报，龚伯达称，“其实投资的秘诀也很简单，就是口岸一定要好，因为口岸越好，你能获得的回报就更好，并且物业的升值空间也更巨大。”

易居中国的柴虹冰也告诉记者，“商业地产的确不是像开发商们想像的那样简单好做，商业地产才出来的时候，也有过很多开发商跟风，但最后做死的也很多。我个人认为，好的商业地产应该会有至少一个，足以形成聚合效应的商业品牌，同时周边要有足够的人气能够对商业形成支撑，这样的商业地产也才会是最值得投资的商业地产。”

华宇会馆模式的启示

成都华宇业瑞房地产开发有限公司的营销负责人告诉记者，“的确，商业地产要做容易，但要做好，非常不容易。”这位负责人告诉记者，华宇集团早期一直在重庆做住宅，后来开始做商业地产，“我们在对商业地产进行了精心研究之后，开始明白了商业模式与商业口岸的重要性，所以我们从前几年开始专心打造华宇的商业会馆品牌，现在已经基本形成了商业地产界的…华宇商业会馆?模式。”

易居中国西南区域项目经理高品告诉记者，他们在研究华宇这家企业时，发现华宇“非常聪明”，“华宇在成都的几个项目都具有一个最明显突出的特点，即他们选择的口岸都非常好，而且周边都具有相当成熟的商业人气。比如华宇的蓉国府，这个项目位于人民南路三段，它的对面就是凯德置地的来福士广场，又靠近地铁，这是非常值得投资的一点。”

高品称，目前很多成都市民还没有交通型物业的概念，但实际上，一旦2010年成都地铁开通后，地铁对周边物业的拉动作用将十分明显。“比如上海、南京等地，在地铁开通以后，周边的物业价格都会快速上涨，涨幅在30%左右是非常正常的事情，而地铁商业的升值潜力就更是难以预估了。”

除了蓉国府以外，华宇的其他项目也都不约而同表现出了优越的口岸优势。如位于未来RBD 区、临近地铁一号线红花堰站的华宇·阳光水岸的潜力商业街——“阳光码头”、地处交大成熟生活区的华宇·锦城名都的商业物业——“锦瑟年华”以及位于沙河区的华宇·阳光四季商业物业。

商业物业的前景

成都华宇业瑞房地产开发有限公司的营销负责人告诉记者，“实际上，华宇的成都项目除了特别注重口岸之外，还沿用了华宇…商业会馆?模式。”据这位负责人介绍，“华宇商业会馆”其实是一种各种形态的商业聚合体，“华宇有一支非常强大的招商团队，每个商业项目推出后，都会进行多渠道的商业运作，将各种形态的商业合理而科学地聚集并整合在一起，使之产生强大的群体效应，从而带动整个商业区的发展。华宇在重庆的商业会馆目前已集结了门户商业、中心枢纽商业、滨江景观商业、社区商业等不同规模与性质的商业物业，消费者遍布全城，经营者数以千计。所以很多投资者对华宇的商业物业是情有独钟，甚至还专门跑到成都来购买我们推出的物业。”

一位业内人士告诉记者，“一直以来，成都这个城市的商业模式都非常简单，就是中心商业辐射周边区域。之后随着城市人口的增加，随着城市住宅区的逐渐向外扩张，区域商业开始兴起，包括一些社区商业，不过成都的房企在开发商业物业方面经验非常欠缺，更多的还停留在底商范畴，所以出现了个别以商业发家但最后不得不转向其他业态开发的房企。那么从万达到来之后，才开始有了商业地产的概念，很多投资客也是从那时开始认识到商业物业的投资前景。”这位业内人士称，在现在这种复杂的经济环境下，很多投资客出于规避风险的目的进入楼市，选择类似华宇这种有成熟商业理念的商业地产商，也就不难理解了。