旅游地产发展规划方案分析报告

旅游地产发展规划方案分析-----------------------作者：

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第一章旅游地产发展现状分析与研判

一、中国旅游地产市场现状分析

(一)越来越多的企业投入旅游房地产领域

从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

(二)旅游与房地产的嫁接日趋成熟

随着人民生活水平的提高，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。

(三)度假消费的发展促进旅游地产蓬勃发展

工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。

(四)市场日趋成熟，可利用资金相对充足

传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。

二、中国旅游地产发展趋势与特征

(一)旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化

初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始；最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。

(二)主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合

休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。

(三)租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施

旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

(四)品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合

因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。

三、中国旅游房地产市场前景分析

我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：

(一)国家政策相继出台了无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台。

(二)正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨

大的发展空间。

(三)从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，大城市路网系统发展迅速；从人均汽车

的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。

(四)市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金

优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。

第二章、丰顺县旅游地产发展背景、当前概况及SWOT分析一、丰顺县旅游地产发展背景

(一)自然环境良好、温泉资源丰富

雨量充沛，空气湿润；动植物资源丰富；丰顺是广东省内唯一各镇辖区内都有温泉的一县，中国第一座地热发电试验站在1970年建于丰顺县城南郊。

(二)社会文化多样

1)“中国民间艺术之乡”

丰顺县被誉为“中国民间艺术之乡”，丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡丰顺县埔寨镇元宵之夜迎锣鼓，烧“烟架”、“火龙”，久负盛名，饮誉海内外。

2)著名侨乡、乡贤资源丰富

华侨逾40万，丰顺籍华侨主要旅居东南亚泰国、印尼、马来西亚、新加坡等国；丰顺县乡贤资源丰富，本地外出经商成功人士颇多，遍及新加坡等海内外，当家乡需要他们的时候，他们也纷纷解囊，积极支援家乡建设。

3)客家文化

客家民居典雅堂皇，是客家人南迁后的历史文化遗产，风格独特，是中国民宅建筑瑰宝，堪称世界建筑一绝。土楼、围龙屋、走马楼、五凤楼、四点金、多杠楼及中西混合式等多种形式，集中体现了中原宫殿式、府第式、四合院式等建筑风格，反映了客家人的历史和传统文化变迁。丰顺建桥镇在清乾隆三年(1738年）前年隶属嘉应州（后改梅州）万安都，1988年以后属梅州市。梅县径义镇原属丰顺县，1950年代划属梅县，境内多客家人。

4)潮汕文化

潮汕文化历史悠久独具特色，潮汕善堂堪称中国民间慈善事业的典范。潮州菜享誉全国，是国内最贵的一个菜系之一；潮剧是中国十大地方剧种。丰顺汤坑片在清乾隆三年(1738年）前原隶揭阳县（现为市），民国时属汕头。

(三)经济发展较快

2003—2008年丰顺县经济保持了高速增长趋势，地方生产总值年均增长

16.60%，六年内实现地方生产总值翻一翻；工业对丰顺县经济高速增长起到了决定

性的作用。从2003年开始，丰顺无论财税总收入还是地方财政收入都开始步入快速上升通道。

(四)外部交通逐步改善、内部交通有待提高

内部交通网络已基本形成，但存在三大问题：一是公路等级有待提高；二是现有道路严重破坏山体景观；三是标识、停车场等重要交通服务设施亟待建设。

二、丰顺县旅游地产发展当前概况

丰顺县旅游资源丰富，特色突出；但因规模旅游市场尚未形成；以旅游为依托的旅游

地产尚处于起步阶段。

三、丰顺县旅游地产发展SWOT分析

(一)优势

自然环境良好、温泉资源丰富；民间艺术、客家文化、潮汕文化多样化的文化在这里得到了很好地传承和融合；侨乡、乡贤资源丰富，侨乡、乡贤的积极支持和捐助都是丰顺实现发展的有力资源。

(二)劣势

旅游品牌尚未形成；旅游产业链有待完善；旅游产品开发起步晚；交通通达性有待提高，以上这些制约旅游发展的因素同样严重制约着以旅游为依托的旅游地产的发展。

(三)机遇

潮汕地区崛起为丰顺打造潮汕后花园经济提供了空前机遇；丰顺县政府提出旅游强县、精品景区旅游发展目标；交通条件持续改善；影视旅游和外景地旅游红火发展。

(四)挑战

周边景区分流客源；客家、潮汕文化旅游地多；旅游产品升级快。

第三章发展目标和战略

一、总体目标和战略

(一)先发展旅游：“生态休闲旅游”+ 两大主题公园

1)以“一漂二山三泉”为发展背景，以“生态休闲旅游”为核心理念，创新开发

生态休闲旅游项目

●一漂——鲸河漂流景区

改造龙鲸河漂流景区上码头，完善配套设施。龙鲸河漂流景区申报AAA旅游区开始自评打分，并切实加强人力、物力和财力的投入，落实制作旅游标识和修订完善各项制度。

●二山——韩山生态旅游度假区和八乡山生态旅游区

从206国道到韩山生态旅游区公路的开通将极大地推进韩山生态旅游度假区建设进程，韩山生态旅游区将开工建设游客服务中心综合楼、茶文化广场、茶叶加工厂、茶园至韩山顶道路和园区内道路等六个项目，以上项目计划投入资金4320万元；

积极开展招商引资，争取引资开展八乡山生态旅游区总体规划和八乡山水库旅游区建设详规，开发建设八乡山旅游区。

●三泉——富豪温泉度假村、千江温泉第三期建设和隍东留金温泉项目

抓好全力配合投资方抓好富豪温泉度假村建设，及时联系规划设计人员，全程陪同服务，提供最优质的服务。目前，富豪温泉度假村总体规划和详细设计已经完成，即将进入全面建设阶段。

千江集团计划投资3000万元进行第三期建设，按照AAAA级标准建设高级温泉区。邀请了省旅游发展研究中心的专家前来考察，规划设计温泉开发与管理。

启动留隍东留金温泉项目建设。积极争取广州新珠江集团计划投资2.8亿元建设东留金温泉度假村，计划征地380亩。

2)建设“和谐亚洲”和“中华民俗风”两大文化主题公园

(二)后发展地产：分期性逐步开发丰顺珠潮花园。园内潮风格建筑、江苏风格建筑、

云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑和谐共存、交相辉

映。

(三)旅游核心（自然和人文生态）对外围旅游地产的强大推动

旅游和地产的发展关系可以在图一和图二得到清晰的体现。通过“一漂二山三泉”自然生态旅游营造出自然生态旅游环境；通过“和谐亚洲”、“中华民俗风”两大文化主题公园营造出人文生态旅游环境。在自然和人文生态旅游环境的基础上，地产商机生态逐渐被培养出来，进而三种生态实现化合和有机升华。三种生态相互推动，实现良性循环，最终实现三种生态的价值良性循环。即，自然旅游、人文旅游和房地产三者良性互动，成为整个经济发展的核心动力，真正实习旅游强县、精品旅游的目标。

图二自然生态、人文生态和地产生态互动的复合价值链

二、分类目标和战略

(一)经济目标

依据丰顺县旅游发展状况及潜力预测，规划丰顺县旅游地产的规模如下：

●2015年，接待游客70万人次，旅游总收入达2亿元；旅游地产收入达4亿元

●2020年，接待游客100万人次，旅游总收入达5亿元；旅游地产收入达12亿元

●2025年，接待游客150万人次，旅游总收入达10亿元；旅游地产收入达30亿

元

旅游和房地及相关服务业成为丰顺县经济发展的两大核心动力。

(二)社会目标

增加居民的就业机会和经济收入；改善居民的物质生活条件；提高居民的文化素质；自然生态与人文生态“双核”交相辉映，整个经济实现和谐发展。

(三)环境目标

维持现有的植被覆盖率和绿地率；地质地貌得到较好的保护，人为破坏严重的地段基本得到恢复；珍稀动植物得到研究和详实的纪录，其生存环境得到保护。

(四)旅游管理目标

健全和完善管理体制；创建龙鲸河漂流景AAA级景区；旅游服务设施系统建设与社区村落改造相结合；提供多样的旅游活动模式和深层次的游客体验；提升旅游综合竞争力。

三、阶段性目标和战略

(一)近期（2009-2015）：重点建设阶段

按照“国家AAAA级旅游区”和“国家生态旅游示范区”的标准，通过招商引资对“一漂二山三泉”进行重点项目建设和重点区块的打造，形成生态休闲旅游；主力打造丰顺版“和谐亚洲”和“中华民俗风”两个人文生态主题公园。

(二)中期（2016-2020）：稳步发展阶段

完善规划区的产品体系，加强营销力度，不断完善配套设施，逐渐打造出以自然生态为核心的生态休闲旅游和以两大主题公园为核心的人文生态旅游的“双核”旅游发展模式。

(三)远期（2021-2025）：优化提升阶段

“双核”旅游的形象和知名度进一步提升，产品、营销与服务达到珠三角地区一流水

准，提供完善的旅游基础设施和服务设施，区域现代服务功能与旅游功能十分完善，丰顺成为大潮汕后院地区和珠三角地区知名的生态休闲旅游区。

四、战略选择

坚持精品品牌、生态优先、规划优先、产业融合、整合联动五大战略。

第四章空间分区发展规划

一、分区原则

规划分区遵循整合资源，合理布局、构筑自然生态和人文生态“双核”旅游体系，带动外围地产联动发展。

二、分区规划

(一)先做旅游规划：“双核”规划

1)自然生态旅游规划：“一漂二山三泉”

依据旅游资源特征、旅游开发方向和丰顺县空间整体形态以及与周边环境的相互关系，形成“一漂二山三泉”的旅游开发格局。

1.一漂——鲸河漂流景区

改造龙鲸河漂流景区上码头，完善配套设施。龙鲸河漂流景区申报AAA旅游区开始自评打分，并切实加强人力、物力和财力的投入，落实制作旅游标识和修订完善各项制度。

2.二山——韩山生态旅游度假区和八乡山生态旅游区

从206国道到韩山生态旅游区公路的开通将极大地推进韩山生态旅游度假区建设进程，韩山生态旅游区将开工建设游客服务中心综合楼、茶文化广场、茶叶加工厂、茶园至韩山顶道路和园区内道路等六个项目，以上项目计划投入资金4320万元；

积极开展招商引资，争取引资开展八乡山生态旅游区总体规划和八乡山水库旅游区建设详规，开发建设八乡山旅游区。

3.三泉——富豪温泉度假村、千江温泉第三期建设和隍东留金温泉项目

抓好全力配合投资方抓好富豪温泉度假村建设，及时联系规划设计人员，全程陪同服务，提供最优质的服务。目前，富豪温泉度假村总体规划和详细设计已经完成，即将进入全面建设阶段。

千江集团计划投资3000万元进行第三期建设，按照AAAA级标准建设高级温泉区。邀请了省旅游发展研究中心的专家前来考察，规划设计温泉开发与管理。

启动留隍东留金温泉项目建设。积极争取广州新珠江集团计划投资2.8亿元建设东留金温泉度假村，计划征地380亩。

2)人文生态旅游规划：两大主题公园

作为自然生态和人文生态“双核”旅游体系中的另一核——人文生态的旅游，其发展主要围绕两大主题公园（“和谐亚洲”和“中华民俗风”主题公园）来展开。

1.“和谐亚洲”主题公园

可以"和谐风，亚洲情"作为开发理念，选取亚洲最具代表的人文、自然景观建设观赏性主题公园。

考虑到大部分丰顺籍华侨主要旅居东南亚泰国、印尼、马来西亚、新加坡等东南亚国家。因此，取景时可以考虑适当向东南亚国家的人文、自然景观倾向。例如，新加坡的鱼尾狮；马拉西亚的双子座；马来西亚的婆罗浮屠；柬埔寨的吴哥窟等都是这些国家的象

征。广大的华侨因已久居这些国家，已经产生了一定的民族认同感。通过在主题公园仿建这些建筑，不仅可以达到国家间文化交流，更能增加这些侨民的双重民族认同感。

2.“中华民俗风”主题公园

主题公园可以融汇中国民俗文化、民间艺术和民居建筑，可选取中国少数民族村寨景点按适当比例建造。

丰顺县是客家文化和潮汕文化的文化交融地带，因此客家、潮汕文化也应该成为主题公园的主体文化。

此外，丰顺县被誉为“中国民间艺术之乡”，丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡丰顺县埔寨镇元宵之夜迎锣鼓，烧“烟架”、“火龙”，久负盛名，饮誉海内外。因此，在文化主题公园里应该充分体现这一人文旅游优势资源。

3.主题公园配套设施

除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，建设了一批高档主题酒店、艺术展览馆、华夏艺术中心、高架单轨车、生态广场、雕塑走廊等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的旅游之城。

(二)后做地产规划：丰顺珠潮花园

如果说，旅游是树干，那么地产便是其结出的果子。待生态休闲旅游项目和主题公园发展起来，聚集起足够的人气后，逐步分期性开发外围旅游地产资源。客潮风格建筑、江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑的共存一园映证住宅文明在这里和谐共存、交相辉映。

1)开发理念

依据珠三角地区和大潮汕地区中产阶层日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的"第二居住"体系。项目的价格比原版别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。客潮风格建筑、江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑的共存一园映证住宅文明在这里和谐共存、交相辉映，并散发出芬芳各异的生活情韵。丰顺珠潮花园中荟萃客潮当地知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁客潮地域特色的游玩设施。

2)项目地位

丰顺珠潮花园集居住、度假、休闲、投资于一体，是融合各种中国民居建筑风格，以客潮地域文化为项目内涵极富传统色彩的小区。

3)四大功能分区

传统居住区——建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；

文化休闲区——含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场；

特色商业区——小吃街、手工艺品街、购物超市等；

会所酒店区——建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。

4)项目规划设计

珠潮花园是一个融现代城市生活与居住、生态环境建设、中式园林与地方人文习俗于一体的新型住宅。从表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，实际内容是现代的，多元化的。一条中轴线将各个中式风格结合在一起，实际上中轴线上布置的各种功能性的配套内容，如餐饮、娱乐、文体、骑游、垂钓、品茶等地方习俗恰如其分地连成一个整体，既可供休闲旅游，又可供日常生活需求。

各居住区内将四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四户或二户等的格局。

优秀的居住环境空间得到了现代化的改造，注重表现邻里关系，使小孩、老人有一个活动交流的空间，充满着生活的气息和情趣。它既不同于西式的联排住宅，也不是老式四合院或里弄的翻版，而是一种崭新的居住模式。住户内不设堂屋、厢房，采用了现代住宅的平面布置。

由客潮民间组团、川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构珠潮花园的住宅体系。充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，保留客潮

地域特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。

5)项目配套设计

1.博物馆

主要展出有浓郁客潮风格的书画、传统工艺品等。

2.会所

设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、论坛中心、美容美发中心等。

3.庙宇、私塾、公馆

修建带有客潮汕风格的建筑群，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。

4.酒店宾馆

分别修建于会所的西南和正北，与传统建筑群、音乐休闲广场、各种运动场和人造山坡景区相邻。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于度假休闲的人群。

5.街道

以客潮文化名命的各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道是丰顺珠潮花园的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。

附：中国旅游地产发展的典范——华侨城模式案例分析华侨城是国内从事"旅游＋地产"开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。

一、华侨城发展模式的核心：先做旅游后做地产

(一)先做旅游——四大主题公园

1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人资金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为"中国主题公园之父"的马志民先生开始带领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。

1)“锦绣中华”

1989年9月，在国内外50多位著名专家学者的指导和参与下，经过半年的总体规划和长达两年的景点策划与效果设计，又经过为时两年的精雕细琢，国内第一个旅游项目——"锦绣中华"在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。"一步迈进历史，一日畅游中华"的理念强烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区，锦绣中华占地30多万平方米，它选取中国84个最有代表的山水名胜，古代建筑景点按1:15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。

2)中国民诉文化村

随后，被誉为"中国第一村"的中国民俗文化村于1991年10月开业。它占地20万平方米，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。它共选取中国21个民族的24个村寨景点按1:1比例建造，并有上千名来自各地区、各民族的艺员和员工进行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《绿宝石》、《蓝太阳》和大型广场表演《中华百艺盛会》等，被誉为中国民族舞蹈艺术、广场艺术的经典。

3)世界之窗

1994年6月，汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重登场。它是一个展示世界历史文化的大型旅游景点，是广东省最大的旅游企业，占地48万平方米，共建有118个旅游景点，其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。它先后举办了国际民间艺术节、日本文化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出了由数百名中外演员同台共演的大型广场艺术晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，以宏大的气势，精湛的表演被专家誉为旅游文化精品。大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流。

4)欢乐谷

运用现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园。项目占地面积17万平方米。该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补，并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海滩水公园获1999年国际水公园"行业创新奖"。

(二)后做地产——"波托菲诺"：旅游地产的先驱

如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要

素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——"波托菲诺"。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。

1)项目概况

华侨城波托菲诺再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，但其容积率却仅为1.23，总规划为4500户，居住人口15000人。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万平方米、道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期"天鹅堡"、二期"纯水岸"[在售]、三期在开发），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。

2)项目特色

四大主题公园的开发成功极大地改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做"皇家御花园"也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕含山、北靠高尔夫练习场和华侨城花园，环拥燕栖湖。为了提升项目品质，华侨城还聘请了欧美著名的设计师来规划设计该项目，在设计构思中运用了新都市主义的规划思想，意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区。华侨城以它别具一格的居住环境、景观环境、人文环境，赋予了"波托菲诺"丰富的历史、文化内涵，使主题旅游和主题住宅小区能够融合与统一。

●丰富的建筑形态适应不同居住心理

波托菲诺不同于一般的小区，它的建筑形态跨越了高层、小高层、多层、联排别墅和独立别墅等多种形态，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，形成了错落有致的视线。这在很大程度上克服了现代城市小区以高层为主的、单调的建筑形体和样式。

●良好休闲环境放大生活内涵

在波托菲诺，生活更多地体现为休闲，而不是单一的居住。谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生态、景观资源是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳到社区中来，成为社区的公共部分，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所。同时波托菲诺也有着独特的人工环境。占地80000平方米的华侨城高尔夫练习场将会被纳入社区整体范围，成为真正的社区高尔夫运动场。同样体现波托菲诺休闲特色的还有欢乐谷，波托菲诺每户业主都终身持有两张欢乐谷免费门票，充满传奇梦幻色彩的欢乐谷不仅是业主游乐之地，也是波托菲诺的后花园。

●特色商业营造浪漫生活情调

对很多小区来说，商业店铺无非临街设立，定位也仅限于提供业主起居生活的必需品。在波托菲诺，除了这些生活必需的商业配套，更多的则是为业主提供休闲浪漫的去处，一家家颇具特色的咖啡馆、鲜花店、面包房和高档餐馆在风景最美、最具异国情调的位置——纯水岸商业街和水岸广场相继出现。

●商务居住激发社区新活力

社区是相对开放的一种形态，例如它公共的商业街、水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参与社区活动的地方。这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度上促使人们形成更加开放的居住心理。波托菲诺社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。在不干扰自身正常生活的情况下，人们慢慢意识到，社区人口的不断更新是保持活力的重要方法。

二、华侨城模式的扩张

华侨城"主题公园＋旅游地产"的主业构架独树一帜，而且别具一格：宣称以旅游为惟一主业，地产项目却贡献高达八成的利润。眼下，华侨城正在着力经营深圳"东部华侨城"和北京世纪华侨城项目，并在迪斯尼和环球影城可能退出上海的情况下，谋求在上海开建主题公园，以期在全国一线城市全面复制"旅游＋地产"模式。

(一)北京华侨城

2002年华侨城在北京与南磨房乡签约，合作开发北京世纪华侨城项目，项目占地约1平方公里，是北京目前投资最大的主题公园。项目公司北京世纪华侨城实业成立于2002年6月，注册资本1.11亿元，华侨城直接持股29.28%，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至56.31%。据透露，北京世纪华侨城项目总投资20亿元，主题公园占地50万平方米，房地产总建筑面积50万平方米，计划分三期滚动开发。权威人士估计，北京世纪华侨城项目，第一期总共18万平方米建筑面积，按照华侨城在深圳的旅游地产盈利模式，比较保守地计算，1平方米的毛利至少可以达到1500－2000元，该项目一期毛利可达2.7亿元以上，对华侨城形成的投资收益，按40.09%的权益比例粗略计算，可达1.08亿元。

(二)上海华侨城

北京项目之后有上海浦江镇意大利城项目，据介绍主要是华侨城房地产公司在运作，项目思路和北京项目差不多。2003年4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积2.6平方公里，总投资30亿元。上海项目将规划成为一个意大利主题特色的综合社区，成为上海未来"一城九镇"中的一个特色城镇。

(三)深圳东部华侨城

华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及"旅游＋地产"模式推广到北京、上海的同时，又在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%权益的"东部华侨城"。"东部华侨城"位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，是深圳市2003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。项目占地面积7.32平方公里，华侨城以总价3.5亿元就拿到这片土地，项目总投资30亿元。

三、华侨城模式的核心

在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的"规划就是财富，环境就是优势"的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。

(一)以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营

通过对自身实践的总结思考，华侨城发现了“旅游与地产结合”之巨大优势，从而逐步形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”的核心竞争优势。华侨城高层认为，“这就是华侨城20多年的实践经验总结出的难以复制的核心竞争力。”主题公园的瓶颈在于回收投资的缓慢。但是，这个产业必须有一个强大的收益支持。所以，旅游加地产的结合形成了华侨城这么多年发展的核心竞争力。在房地产业的快速利润回收的强大支持下，华侨城可以义无反顾的继续以强大的力量发展民族自主品牌的旅游产业。

(二)利用其拥有的自然和人文景观资源开发地产

华侨城南面有深圳湾和锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三大主题公园。华侨城地产开发大多依靠这些景观资源，项目设计注重让业主欣赏、享受主题公园的文化和景观。

(三)在社区内引入旅游元素

比如，开发波托菲诺时，第一次自觉地引入了意大利著名旅游小镇Portofino的创意，不仅充分利用小区内的自然山水资源，使之成为居家的风景，地产项目本身也成了一道旅游休闲的景观。在华侨城看来，旅游主题是其区别于其他地产品牌的主要元素，也是其产品创新的核心。

(四)通过建筑形态、户型结构以及规划理念上的创新，进行本土化的改造，打造精品住宅，形成了具有华侨城地产特色的差异化产品。