某区域写字楼市场分析报告
目录
前言 (4)
一汉口写字楼市场简况 (4)
1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4)
1.2 写字楼总体市场特征 (5)
二汉口写字楼市场供应需求分析 (6)
2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6)
2.1.1 供应量分析 (6)
2.1.2 租金/售价分析 (7)
★武汉市写字楼价格指数 (7)
★武汉市字楼市场成交价格 (8)
★汉口写字楼市场板块价格特征 (8)
★汉口写字楼市场板块租金特征 (9)
2.1.3 租售率分析 (10)
2.1.4 物业特征分析 (11)
2.2 写字楼市场需求分析 (12)
2.2.1 市场需求简况 (12)
2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14)
3.1 工程资源调查分析 (14)
3.1.1 地理位置及交通 (14)
3.1.2 商务办公环境 (14)
3.2 工程SWOT分析 (14)
四工程定位 (15)
4.1 工程营销推广建议 (21)
4.1.1 推广策略 (21)
4.1.2 营销策略 (22)
4.1.3 工程营销思路 (22)
4.1.４工程销售目标 (22)
附件 (23)
前言
写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。
【一汉口写字楼市场简况】
武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。
1.1 汉口写字楼市场发展回顾
汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）
分析：
※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。
※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。
通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
◎城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；
◎近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户
1.2 写字楼总体市场特征
经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：
※集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块※写字楼物业平均出售价格为5000元/平方M，平均租金为30元/平方M/月
※写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业
※写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％
※纯写字楼工程开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。
【二汉口写字楼市场供应需求分析】
2.1 汉口写字楼市场供应分析
2.1.1 供应量分析
汉口地区主要写字楼工程板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）
分析：
※市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。
※建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。
※解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。
※沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼工程很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。
2.1.2 租金/售价分析
★武汉市写字楼价格指数
武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：
写字楼历年价格指数表
(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)
分析：
2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3％。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。
★武汉市字楼市场成交价格
武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：
(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)
分析：
2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方M，2003年一季度销售均价为4270元／㎡，呈现大幅上涨趋势。
★汉口写字楼板块价格特征
汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：
分析：
※从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方M，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方M。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的
商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。
※解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方M，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方M，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。
★汉口写字楼板块租金特征
汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：
分析：
※从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方M/月，写字楼最高租金达到80元/平方M/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。
※解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方M/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方M/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主
要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。
2.1.3 租售率分析
汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：
分析：
※汉口写字楼平均入住率为75％左右
※建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达85%
※江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高
※解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。
2.1.4 物业特征分析
物业板块比较分析如下表所示：
分析：
从档次来看，表现出如下特征：
※甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化经管，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线
※乙级写字楼：有较好的区位、经管、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线
※其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼工程安装了更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边
从配套设施来看，有如下特点：
※40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯。
※40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构。
※70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。
2.2 写字楼市场需求分析
2.2.1 市场需求简况
从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：
分析：
※建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等；
※解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构；
※取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。
※沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为主。
2.2.2 市场需求特征分析
写字楼市场需求特征如下：
※承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼
※写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从武汉市范围来看。
※经济发展周期、产业结构变化、就业趋势对写字楼的需求产生很大影响。武汉市就业人口中律师、会计师比例不高，而保险、金融、房地产中介行业就业人口多，对写字楼需求大。
※目前写字楼市场需求不是很大。
之所以目前企业对写字楼物业需求不是很大，主要有以下原因：
※武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感觉比较迟钝，对入世亦是如此。
※武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。
※电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最
小，价格压到最低，这样就造成了日后物业经管的麻烦和使用上的不便。
※大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的问题。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。
※客户对宽带网的建设也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。
※商住楼的冲击也很大，商住两用的房子，价位相对于单作为办公用的写字楼来说要划算得多。
【三工程调研分析】
3.1 工程资源调查分析
3.1.１地理位置及交通
本案地块位于桥口体育馆路车站旁，临解放大道。体育馆路车站有30余条公交车经过，距离汉口火车站约15分钟车程，距离天河国际机场约30分钟车程，交通十分便捷.
3.1.2 商务办公环境
工程周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。
※武广商圈、CBD中央商务区及江汉一桥周边规划SOHO商务居住区，将为写字楼工程带来潜在市场
※银行证券机构较为丰富，有招商银行、农业银行、光大银行、工商银行等
※酒店宾馆林立。有蓝天宾馆、长江大酒店、亚洲大酒店、艳阳天酒店、西陵宾馆、宝丰宾馆等
※娱乐、购物场所林立。武广商圈、中山公园、中百仓储等
受CBD商务区和武广商业中心的辐射，商务环境优越。另外大量中小企业的扎堆，极大地促进了周边商务氛围。“据统计，2003年1—3月，有56家外地企业在武汉设立办事机构，其中注册资金1000万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有12家”（资料来源于武汉市统计局）。
可见，区域商务办公环境逐渐成熟，有优越的发展前景。
3．2 工程SWOT分析
优势（S）劣势（W）
·市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，且先于主·工程位置不在中心商务区内，只是在相对中心位置，地理优势不是很明显，给销售要竞争对手新世界中心开发为发展商务办公物业提供空间带来一定的阻力
·现代先进的设计和规划，在使用率、功能及设备方面大大·区域商业经济不很发达，商务活动以中小企业为主，商务氛围不是很浓厚超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有·出行交通道路条件不是很好，景观环境不佳
优势·建筑物的高度只有18层，在整体的气势上不够磅礴·具备写字楼物业开发的基础条件，如交通、人流量、商务
氛围等；
·借住宅之景观，形成本案景观优势，营造生态卖点
·克服商住楼办公条件设施不足、办公气氛不够浓厚等不足
机会 (O) 威胁 (T)
·现代新型写字楼概念，带来的优势·区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大
·区域竞争对手不多，近2年来不会出现较多写字楼工程·受区域内成熟的甲级写字楼如泰和、武广、世贸大厦影响较大供应，为本案提供市场机会
·区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求
·合理准确的市场及产品定位，在档次上避开甲级写字楼冲
击，扩大了工程市场层面
【四工程定位】
根据对汉口片区写字楼市场的分析，结合本案状况，我司认为：
低档次写字楼是本案应努力避免的开发选择。
理由：
以嘉鑫假日广场、长源大厦、皇冠大厦、元辰国际、同城大厦等为代表的一大批商务公寓楼，无论在地段、价格、实用率、建筑规模上均占据着绝对优势。这类公寓式写字楼产品对中小企业写字楼市场具有一定的略夺性。本案若以小面积、低总价来冲击中小企业写字楼市场，高单价与低使用率的弱点将会给销售带来致命打击。
设计上的先天不足很难让本案进入豪华甲级写字楼行列。
理由：
◎本案所立基之解放大道宝丰路段，并非中心商务区；
◎18层框架结构，造型简单、设计传统；
◎企业知名度、企业实现力均有待提高与发展；
◎没有豪华大堂支撑。
由此可见单纯从产品现有功能和市场的一般规律出发，很难寻求到本案的市场支持点。如不采取非常之手段，滞销将是情理之中的结果。
在为本案销售预备技术方案所作的市场调查中，我司发现以下情况：
◎前期以低价格进入公寓式写字楼的大量企业中，相当数量的企业已得到了长足的发展。伴随着时间延递，破旧的大堂、拥挤低速的电梯，住家人员提着菜篮子与白领职员同进同出的尴尬，紧张的停车位、落伍的大楼外观已使他们日渐滋生寻求办公新址的想法。
◎现有甲级写字楼中的企业，虽然在各方面的条件较优越，但高昂的租金、物管费、停车费，低实用率，中央空凋、其中央送风系统使得空气质量有所下降，加上非典
时期带来的恐惧感使这些企业和员工的情绪变得焦虑不安和无奈，并对由此这种高昂的代价产生动摇。
新一代健康智能写字楼带动写字楼市场悄然进入二次置业时代。
我司认为：上述市场情况正是新一代写字楼产品的市场需求动力。未来的写字楼产品，谁能改善这种状况，谁能满足这种需求，谁就能成为市场上的佼佼者。
那么这是一个怎样的市场呢？
★写字楼的新市场——二次置业市场。
武汉的写字楼供大于求已是不争之实，新的写字楼产品唯有去争取现仍在旧写字楼中的企业，进行重新认购，重新选择，这便出现了二次认购、二次置业。
效果分析：
◎写字楼二次置业属市场空白点，竞争者少；
◎本案定位于二次置业市场，可迅速占领市场营销的至高点，形成旺销；
◎本案作为第一个写字楼市场的二次置业楼盘，其形象备受市场关注，可与竞争个案形成有效差异，避免同质竟价带来的利益损失。
★写字楼二次置业——看准现代化。
我司认为要占有二次置业市场，首要是实现现代化。无论是外观设计、建筑选材、空间规划、配套设施都要注入强烈的现代元素，以满足企业现代化的需求。
效果分析：
◎现代化是现代企业的必然要求，实现现代化也是实现消费者需求。
◎现代化是功能的升级，借此可有效淡化本案外观形象一般，建筑物不够大气磅礴的弱点。
◎现代化是一种文化概念，是波涛置业公司企业理念的外延，也是本案在市场销售中的美丽外衣。
★办公现代化——升级企业发展的要求。
因此本案市场定位于已经取得长足发展的中型企业、务实进步的大型企业、开拓创新的新型企业、格调高雅的智慧型企业。
由此建议：
将本案建筑按东西分为A、B两座，每层楼规划为二个销售单位，每个销售单位面积约为500M2。
效果分析：
◎通过提高销售总价来提升企业档次，从而达到产品的升华。
◎重新规划的使用率由原来的65%上升为90%，形成与一般甲级写字楼强烈对比优势。
◎重新规划后的大空间格局可减少在隔墙、电梯前厅、公共走道、公共卫生间等方面的成本投入，从而形成价格优势。
★开放、透明——现代企业的第一特性。
现代企业是开放的，因此可以获得高度优化的人才组合。
现代企业是透明的，因此没有明争暗斗的企业内耗，只有清晰的工作规程、明确的工作目标、良好的经营效益。
适应这一现代元素的建筑空间也就是开放透明的空间。
由此建议：
本案产品空间规划为无隔断的开放性空间，外立面为通透性较强的大开间落地玻璃，最大限度地展现通透性。
效果分析：
◎开放性的空间更能满足企业个性的张扬；
◎大开间落地钢化玻璃的应用可有效提升产品档次，降低价格阻力；
◎使得建筑外观华丽、尊贵，弥补了建筑外形设计一般的缺陷；
★健康——现代企业的需求，也是现代人本需求的首要特性。
现代的企业是健康的、向上的、活力的，因为这些得以壮大，具备可持续发展的无穷潜力。
积极向上的企业需要有健康心态的员工。
健康的员工需要有健康自由的空间环境。
因此，能够满足二次置业需求的写字楼是在健康文化倡导下的，是具有健康空间的，是具有健康设施的。
由此，我司建议：
A、在空间规划上确保3.3M的层高，让空气得到更好的分层排布。
B、注重自然通风，让建筑的南北优势得到最大发挥；
C、注重采光，最大限度利用自然光办公；
D、注重劳逸结合，在顶层平台设置健身房，台球馆、乒乓球馆，让白领在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增强并保持良好的体魄。
E、每层卫生间处设置带有热水供应的冲凉房，让辛苦工作的员工松弛一下神经，清醒一下头脑，清洁一下肌体。
效果分析：
◎上述技术方案的实施简单易行，可操作性强；
◎关注健康就是关爱生命，关注健康就是关爱消费者；
◎健康是社会的潮流，也是其他楼盘所不足的地方，可有效形成本案的优势；
★简约——现代的时尚元素。
现代的社会物流加快，信息提速。人们已没有太多时间去体会舞文弄墨的豪情、吟诗颂词的雅性、花前月下的浪漫、午后阳光的悠闲。他们要忍受太多的工作压力，适应太快的社会节奏，因此简约便成为首当其冲的选择。由繁杂蜕变为简约，便捷、时尚触手，一切自然水到渠成。
由此建议：
本案外立面设计造型应注重表达时尚的简约特性，简约的立面、简约线条、简约的结构。
效果分析：
◎本案外形设计简单，如按传统方法装饰势必造成建筑陈旧落伍；
◎简单的外形设计为简约的外观装饰提供了良好的基础，可有效节省成本投入；
◎简约的外观明快，蕴含着现代的元素，从使本案的内涵与外延得到高度统一；
★智能、环保、生态、节能、独立——现代文化的立体内涵。
建议：
A、在建筑楼顶设置太阳能热水器，提供热水供应；
B、设置水晶阳光生态大堂：将A座（东端入口）B座（两端入口）入口建造钢化玻璃弧型大堂。采用名贵花岗石铺地，并引入自然生态，把树木、山石、流水
作为空间表达元素，婉约灵动自显其中，使其在豪华与自然间寻求人性的亲和；
C、建立高度智能化的现代商务仓：将原本规划为发展商办公的4楼分区设计。一部分作为发展商独立使用的办公室，另一部分作为整栋大楼公用的现代商务仓。
设置带同步翻译系统的小型会议厅，设置配备电视、可视电话、投影仪的产品演示中心（间作电视会议厅）；
D、在住宅小区中开辟员工餐厅，为大楼提供员工就餐服务；
E、配设满足500M2使用的户式中央空调，使得每户均可独立使用，并将主机设置于大楼东西两端，避免空调机位对大楼外立面的影响，同时为24小时公办提供
便利条件；
F、采用先进的综合布线系统、通讯光缆直接入户，并在每个楼层设置多个宽带数据端口，为信息化和信息升级留足空间。
★航空SHOW商务港写字楼——为本案迅速建立市场知名度。
建议如下：
“航空SHOW商务港写字楼”
“航空”点明本案地点位于繁华的航空路；
SHOW旨在表达现代时尚之意，是新生代办公一族拥戴者。
瞄准写字楼二次置业的市场空白点；
锁定中型成长型企业的办公需求；
倡导健康办公的新模式；
打造现代简约的开放空间；
寻求时尚与实用的完美结合；
抢占新一代写字楼市场的领导者席位；
这就是航空SHOW商务港写字楼的策划总思路。
我司深信，在发展商的支持与帮助下，一定能够创造武汉写字楼销售力新高，并为波涛置业有限公司帝造全新现代的企业品牌形象。
4.1 工程营销推广建议
结合我们对工程产品的重新包装，加上以上主题的同时推出，本案面市后将能够切中买家的心理需求，达到市场的轰动效应，创造武汉市场上持续旺销的写字楼。4.1.1 推广策略
在具体推广过程中，结合我司十余年从业经验，我们将采用以下推广手法：
※新闻公关
房地产周刊、报纸、软稿结合硬性广告的发布
※广告推广
确定引导—提出形象—展现卖点的策略，科学的预算，系统的策划、新奇的创意以及在报纸上发布的广告，锁定目标群体，并随时进行广告效果的评估及广告媒体、创意的调整。
※广告的推广频率
我们公司本着少花钱办大事的原则，合理的分配广告投放频率和规模比例，以最少的投入达到最好的持续销售效果。
※促销
深入甲级写字楼腹地，传播工程品牌、品质，固定宣传点，在繁华地段和写字楼集中地方发放宣传单。
※文艺公关活动
结合具体事件，组织各种活动，制造销售气氛，如认购、开盘等吸引注意力。
※现场包装
利用楼盘地理位置，布置布幔、条幅等，制造现场气氛。
※调整
结合市场的反映，表达出的广告创意、设计、卖点，以及在此基础上对客户的反映对策略进行及时调整。我们会根据实际的情况制定详细的内容并每阶段向发展商汇报，供发展商决策。
4.1.2 营销策略
我们在营销的策略上，采用多种方式，独创全新的与客户沟通方式，突破传统的销售手法，高度重视与客户的关系，建立关系营销，扩大营销的范围，引导竞争对手的客户群向本工程转移，实质做到与竞争对手对客户的争夺中占上风
4.1.3 工程营销思路
我们在营销的策略上，采用多种方式，独创全新的与客户沟通方式，突破传统的销售手法，高度重视与客户的关系，建立关系营销，扩大营销的范围，引导竞争对手的客户群向本工程转移，实质做到与竞争对手对客户的争夺中占上风。
4.1.４工程销售目标
我们会根据工程的进展情况，划分不同的销售阶段以及不同的销售策略。包括入市前、入市、入市后的各种软硬性广告、推广活动和组织方式等的操作，以确保工
写字楼市场分析
中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。
昆明写字楼市场调查报告
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
写字楼租赁业务分析报告
写字楼租赁业务分析报告伴随着我国经济的日益发展，很多世界500强的大型企业开始逐步的入驻我国的一、二线城市，国内的一些中小企业也如雨后春笋般的涌现，而这些企业在发展和扩张的同时，就会选择在城市核心商业区域租用或买入商铺、写字楼作为营业场所和办公场所（租用场所占大部分），这种需求量是庞大的，这无疑给房地产经纪行业带来了巨大商机，若我们能将这一市场把握，专注商业地产中商铺、写字楼租赁业务，那么我们的利润将是源源不断的。 商铺、写字楼租赁业务 商铺、写字楼的租赁业务本质为商业地产的租赁，即出租方与承租方在以房地产经纪公司为第三方，提供居间服务的形式下达成交易。 一、业务方向确定 那么我们为什么只选择写字楼的租赁业务，而不选择商铺租赁或者继续拓展传统业务呢？下面是关于商铺、写字楼租赁业务的对比分析，以及与传统业务的对比分析。（一）商铺、写字楼租赁业务对比 两种业务的相同点和不同点见表一
综合表一中各个项目可以发现，高端业务中商铺租赁成单较难，而写字楼的成单相对比较容易，故在上述两种业务中选择一项业务进行操作的话，写字楼租赁业务则是首选。（二）写字楼租赁业务与传统业务对比 1、业务成本与传统业务对比（以石家庄地区为例） 对于我公司来说，我公司从事多年房地产经纪行业，是较为成熟的房地产经纪公司，在普通三方、房屋租赁这两项传统业务已经涉足多年，有着丰富的经验从业经验，而高端业务中写字楼的租赁业务可以看做是传统房屋租赁业务的一个延伸，无论从此项业务的人员配备方面，还是业务管理方面，都非常容易上手，这是我们的一大优势。 二、业务前期支持及投入产出 通过长时间的了解，以及在此项业务操作比较成功的公司的考察，总结出一些开展此项业务的必备条件 （一）人员的配置和支持 前期启动业务的人员配置 1、专业人员对团队影响、新员工的成长周期 （1）团队中有专业人员 新员工入职后有老员工帮带，以老带新，传授业务经验、要领，缩短新员工成长周期。平均成长周期为10-15天 （2）团队中无专业人员 新员工靠自身对业务的理解，逐渐摸索，平均成长周期为20-30天 成长标准：能够独立形成带看，谈判直至成单 2、薪酬支持、业务支持、培训体系支持
深圳写字楼市场调研报告
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
世界地理区域空间定位与区域特征分析
《考试地图》P68~89或《中学地理图文详解指导地图册》P95~131 一、东亚 1．朝鲜半岛（中朝边界）的 区域框图 考查内容：①中朝界 河，②重要的地形区，③沿38°N 纬线的地形剖面图，④重要的城市与港口，⑤相关的历史事件（热点问题），⑥周边的海洋，⑦河流流向与地势的关系。 2．朝鲜海峡（对马海峡）的区域框图 考查内容、①区域内国家 （韩、日）的经济特征，②海峡 与岛屿，③区域内气候特征， ④重要的港口。 3．日本濑户内海区域框图 考查内容：①海域名称， ②区域内重要城市与工业区的 分布及成因，③地壳活动频繁的 原因，④日本自然资源与经济特 征，⑤日本文字的创造与唐文化 的联系，⑥遣唐使的历史事件。 4．蒙古框图 考查内容、①自然地理特征（地形——高原、气候——蒙古高压），②畜牧业。 二、东南亚 5．菲律宾群岛的区域框图 考查内容：①两大岛屿名称，②首都的位置，③著名特产，④与我国南海海域专属经济区的重叠问题，⑤地质地貌特点。 6．中南半岛区域框图 考查内容：①湄公河流域 及其开发（热点问题），②泛亚铁路（起止点及其对我国西南地区开发的积极意义），③湄公河源头（澜沧江）的山河大势，开发时应注意的问题，④缅——泰——马——印尼的巨大锡矿带及旅游资源等，⑤克拉地峡及克拉运河有望开通后对泰国经济的积极意义和我国的石油安全问题，⑥马六甲海峡及航线，⑦马来群岛的地质地貌特点及成因，⑧区域内自然资源与物产，马来西亚、印度尼西亚的农业地域类型（热带经济作物种植园农业），⑨气候特征、旅游业等，⑩主要城市及首都的区位选择因素（华人、华侨对该区域的贡献）。 7．马六甲海峡框图 考查内容：①交通区位，②新加坡的工业区位，③气候——气压带和风带。 三、南亚 8．孟加拉国与喜马拉推山区域框图 考查内容：①喜马拉雅 山的成因，②雅鲁藏布江的水
太原写字楼情况分析
关于太原写字楼情况分析 目前太原市北城写字楼主要集中于府东、西街传统商务区南城主要在长风街新商务区。 府东、西街传统商务区所在区位为太原市行政、金融一条街,是太原市最早的商务办公区。区域内分布有省、市两级行政中枢多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位。优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此,形成了一个成熟的商务办公中心,故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多,大多定位中高端,分布有太原市标志性地标建筑——山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦等写字楼。而其中又以山西国际贸易大厦最为高端入住了山西省国信投资集团公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。 长风街新商务区地处城南，得益于太原市城市南移西进规划政策的实施，近年来发展迅速。区域内酒店林立，商业繁华，写字楼项目聚集，高端居住社区汇聚，商业氛围浓厚，吸引了众多省内外企业入驻于此。区域内以和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、阳光商务大厦等为代表，形成企业总部办公基地为特色的商务新区。 从长远来看，府东、西街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限，长风街新商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，交通十分便利发展空间较大。 以下图表是经过筛选的写字楼：
某区域写字楼市场分析报告
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
区域定位研究高精晰图讲解
学会定位、认识世界（拼命找地图） 近年来高考文科综合试题中往往从地理空间入手，要求考生对试题中给出的地理信息进行正确的空间定位，再以此为基础，分析、推理其他特征。如果空间判断错误，则一切都无从谈起。因此，如何正确判断地理事物的空间位置，掌握地理事物的空间结构特点以及空间联系的规律，已成为地理应考的首要问题。 区域地理的定位是学生在复习时遇到的最大问题，一般可根据地理事物的地理坐标定位；根据地理事物的相对位置定位；根据地理事物的典型特征定位：如面积、轮廓和形状、气候、地形、植被、工业、交通、人口、城市等；根据图例、注记、比例尺等图中信息辅助定位；根据题目中的文字提示信息辅助定位；一般以经纬网定位为主，其它为辅，综合定位。 掌握空间定位的过程： 一．要多看图，多描图填图绘图，建立自己的“心理地图—区域控制经纬网图”；
三．要重点关注热点地区、常考地区； 世界区域中的“马六甲海峡”；西亚北非的“一、二、三、四、五”；巴拿马运河区；非地带性的雨林气候区；地中海气候区；东非高原区；大分水岭东西两侧地区；亚洲的季风区和非季风区分界线“大—阴—贺—巴–冈”；巴塔哥尼亚高原地区；五大湖地区等等。中国地理的长江沿岸、黄河沿岸、沿海地区、河西走廊（含祁连山）、四大工业基地、天山南北、九大商品粮基地、22个比较小的地形单元区（见后图）。 四．要熟悉重要地物（含景观）的分布、轮廓形状特征及其空间联系； 世界和中国主要地形单元的分布、轮廓形状特征及其和周围相邻单元的相对位置。在世界地理的定位中，地中海、红海、波斯湾、黑海、里海、咸海、维多利亚湖、五大湖、洞庭湖、鄱阳湖、太湖等区域。黄河、长江、珠江、辽河、松花江、湄公河、恒河、印度河、阿拉伯河、尼罗河、刚果河、赞比西河、莱茵河、伏尔加河、“毕业了”、密西西比河、圣劳伦斯河、亚马孙河、拉普拉塔河、墨累河、重要的铁路线、海岸线。 五．要熟悉地理事物分布的一般规律与特殊分布。 地震-火山带；农作物分布；煤铁石油、天然气等矿产资源的分布；森林资源的分布，典型气候的地带性和非地带性分布；典型农业地域类型的分布（6种）；气压带和风带的分布；亚热带季风区和亚热带湿润区的分布。 六．要建立联系线索。 如：七大洲四大洋--板块分布--全球火山地震带--年轻的褶皱山脉及其附近的高原--古老的高原--世界重要的平原--世界大河的分布；七大洲四大洋--全球气压带风带的分布--洋流的分布--气候类型的分布--世界自然带的分布—植被类型的分布--农作物的分布--农业地域类型的分布等； 任意一个地区首先采用点的定位，这个点可以是经纬交叉点，可以是区域内的特征点（如河口、最大的城市、海拔最高或最低的点或地形地势的特殊点），点的定位要求精确。二是线的定位，可以是经纬线、河流线、海岸线、交通线、区域界线等，线的定位要求相对位置，要和点的定位结合起来。三是面的定位，可以是湖泊、水域、工业区（传统工业区、新兴工业区）、农业区、行政区划、地形区域等，面的定位要尽量和点、线结合起来进行定位。 研究一：各大洲、国家的控制经纬线（控制主要地形区和河流） 1．亚洲：30°E ；90°E；120°E；北回归线；30°N ；40°N ；60°N。 30°E控制黑海土耳其海峡（欧洲波罗的海东岸、巴伦支海）； 90°E控制恒河三角洲、拉萨、乌鲁木齐、亚洲高压、西西伯利亚平原； 120°E控制中国东部、勒拿河；北回归线控制阿拉伯半岛、印度河口、恒河口、珠江河口。30°N控制阿拉伯河口、伊朗高原、喜马拉雅山、青藏高原、四川盆地、长江中下游平原；40°N控制土耳其海峡、里海、帕米尔高原、渤海、朝鲜半岛、日本海； 60°N控制乌拉尔山、俄罗斯“毕业了”三条河流、白令海。
写字楼市场分析
写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 １
1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。 综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 ２
深圳市写字楼市场调研报告
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
高考地理必背知识点：高中地理空间定位和区域图分析
高考地理必背知识点：高中地理空间定位和区域图分析 地理空间定位和区域图分析地图是人类文明的重要成果之一，是地理学的精华所在，是地理学科最具特色的知识。自然世界的阴晴冷暖，花开花落，沧海桑田是在某一区域内进行的，人类社会的风土人情，各种经济活动也是在一定区域内开展的。高考更是钟情于区域地理考查。区域的空间定位能力是高考能力体系当中重要的考查内容。在高考试卷中，无论是文科综合试卷，还是地理单科试卷，都会出现相当数量的区域地图，其中有些是直接考察区域地理内容，有些则是通过区域地图所承载的各种地理信息，对自然地理或人文地理内容进行考察。 (一)区域定位 1.区域定位的重要性在高三地理复习过程中，不少学生都曾经历过这样的苦恼和困惑：在掌握了大量的地理知识后，遇到考试时却得不到多少分。特别是当试卷中出现自己不熟悉的区域地图时，更是感到茫然。造成这种情况出现的原因固然是多方面的，但最主要的原因，是缺乏对区域地图进行快速、准确定位的能力。对区域地图的准确定位，是许多考题解题的前提，甚至是答题成败与否的关键。从某种意义上说，在高三地理复习中，对于区域定位问题，强调到什么程度都不过分。从近几年高考试题来看，命题的趋势是区域的微观化，地图的大比例尺化，定位的精确化。这给我们的学习带来了新的挑战。因此，学生在地理复习过程中，必须对区域定位问题予以高度重视，认真总结规律，坚持反复练习，才能在答题时作到快速、准确定位。 2.区域定位的基本方法对区域地图进行定位的方法有许多种，如利用经纬线定位：利用海岸轮廓定位;利用区域界线定位：利用山脉、河流、湖泊、交通线及其他具有提示性作用的地理现象和地理事物定位等。有些区域地图可以用一种方法定位，有些区域地图则需要同时使用几种方法进行定位。例题1：解题：右图是2003年全国高考文科综合题中第一卷1～4题的区域图，图中采用了经纬线、海岸轮廓、提示性地理事物名称(大西洋)等综合定位方法。根据图中经度的数值排序，可以判断出该图所示区域位于西半球，初步判定为南、北美洲某地;该区域的纬度为54°，由于北美洲中、高纬地区为大范围的陆地(加拿大地区)，因此，最终判断该地区位于南美洲大陆的南端。例题2：解题：右图是2003年全国高考文综的一道题，第一问图中6个经纬线交点，其中与游记作者登临之地相距最近的交点的地理坐标是(115°E、41°N )。明确文字材料的潜在信息是解答第一题的关键。“登高南望”有“俯视远眺”之意;“北顾”则有“向北回顾”之意。实质是对长城作为黄土高原、内蒙古高原界线的考查。而题中的信息中长城是此题的关键，长城修筑在山岭之上，随山脉起伏。因此作者可能登临的是长城及附近，才会有“登高南望俯视太行诸山……，北顾但寒沙衰草”景象。 3、区域地图的学习方法在复习的过程中，在学生的头脑中要逐步构建一幅带有经纬网的地图,多读多看同时还要多练，多画。动脑动手，注重不同区域间地图的对比。经常与同学交流，探讨区域地图的内在规律和学习体会。并且要多做与本专题有关的高考题，把握高考命题的趋势和方向，增强学生学习的目的性和针对
写字楼市场调查报告
写字楼市场调查报 告 1
某写字楼市场调查表
市调人员: 日期:
调查日期: 一、地理位置 1.项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 2.项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 3.项目距市中心、火车站、飞机场等主要地标有多少公里?交通状况 如何? 4.项目周围主要交通设施有哪些?具体情况如何? 5.项目周围的公交汽车的车别、班次情形,各路线的起始站及其经过 的路线? 6.项目周围的商场有多少及其营业状况如何?
7.项目周围的学校多少及其地点交通如何? 8.项目周围的医院多少及其地点交通如何? 9.项目周围的其它公共设施,游乐设施如何? 10.地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 11.本楼盘的发展商是? 12.本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些著名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 13.本楼盘是谁进行物业管理的? 14.项目: A.本项目的土地总面积为多少? B.总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化 的考虑? C.容积率、覆盖率分别是多少? 15.该大厦是内销还是外销房? 16.国有土地使用证?使用年限?起始年月? 17.房屋所有权? 18.建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 19.本项目的规划情形如何,办公还是商住?大厦的使用功能是? 20.本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 21.本建筑在造型、设计上的突出之处是什么?
22.何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 23.每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 24.得房率为多少?每套的净面积是多少? 25.建筑物的结构如何? 26.地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 27.公共设施如何规划?如何使用? 28.大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 29.公共面积和公共设施的使用权、所有权问题? 30.公摊面积主要包含哪些地方?如何计算? 31.整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 32.车位: A.停车场的设置在什么地方?交通便利与否? B.地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少?一共有多 少个? C.车位的面积有多大?长多少?宽多少? D.回车道多大? E.自行车车位有多少?位置在哪? F.车位是租或售?价格如何? 33.建材设备及其品牌: A.门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? B.外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? C.照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室
写字楼市场研究分析
写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程
?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写
写字楼市场调查分析报告
市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的
增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
区域定位及区域地理特征分析(无锡交流材料)
“区域定位及区域特征分析”专题复习（3课时） 江阴市华士高级中学 【考查内容】 1．区域地理位置信息的获取 2．区域地理环境特征的分析 3．以区域地理特征为背景，分析并阐释各种地理现象的成因，人类活动的条件与原因 【考查角度】 ①从材料中获取区域的地理特征信息；②判断或描述区域自然地理特征和人文地理特征；③分析并阐释各种自然地理现象的成因；④分析并阐释各种人类活动的发展条件或原因，提出区域可持续发展的方向或对策；⑥比较与分析两个或多个区域地理环境特征的差异及其原因。 【解题步骤】 1．获取区域的地理位置信息 2．分析区域的地理环境特征 3．阐释自然地理现象的成因 4．说明人类活动条件或成因 5．了解区域发展存在的问题 6．提出区域可持续发展对策 【问题导学】 （材料改编自2011江苏卷）图1和图2为甲、乙两省区简图，图3为两省区三次产业结构比例统计图。根据中央的战略部署，甲、乙两省区确立了对口支援关系。阅读下列材料，回答相关问题。 图1 甲省区简图图2 乙省区简图图3 一、获取区域地理位置信息 1、问题导学 （1）判断两省区的名称。材料中有哪些信息可以用来判断位置？ （2）此外，还有哪些方法可以帮助我们确定某区域的地理位置？
二、分析区域地理环境特征 1、问题导学 （1）试分析甲省区的自然地理特征。 （2）试分析乙省区的人文地理特征。 （3）2011年，甲省区正式启动了霍尔果斯国家级特殊经济开发区的建设。试分析霍尔果斯经济发展的优势条件。 2、分析方法 三、比较区域地理环境差异 1、问题导学 （1
（2）两省区都有丰富的风能资源，比较两省区风能资源空间分布的特点。 （3）比较两省区三次产业比例的差异。为什么？ （4）简述两省区相互协作对两省区经济发展的积极影响。 2、分析思路 首先进行区域定位——根据区域位置，分析地形、气候、河流、植被、土壤等自然地理环境差异——根据自然地理特征差异，分析自然地理环境差异对人文地理环境的影响——分析区域发展的主要优势条件和限制性因素——了解区域发展中存在的问题——确定区域发展方向及其解决措施。 参考答案：（1）以盆地、山地为主温带、亚热带季风气候河网密集，水量大能源资源（石油、天然气、煤炭）（2）新疆风能资源主要分布在天山及其以北地区和昆仑山区；江苏省风能资源主要分布在东部沿海地区（3）第一产业所占比重新疆大于江苏；第二、三产业比重江苏大于新疆（4）对新疆的影响：获得资金、技术和管理经脸；有利于产业升级；促进资源优势转化为经济优势。对江苏的影响：缓解资源紧张局面；扩大市场 【课堂小结】
市写字楼市场调查分析报告模版
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年 代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现 了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来 做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银 根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的 产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长， 对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字
楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两 位数的增长，去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和 增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，
区域定位与区域地理特征分析
新课标强化卷地理试卷（上） （十）区域定位与区域地理特征分析 第Ⅰ卷（选择题共50分） 1答案 B 解析：,图示海域是我国的南海地区,岛屿多数是珊瑚礁且位于亚欧板块内部;甲处海水较深,地势起伏较大。 2答案 B 解析：该地为热带季风气候，夏半年盛行西南季风，向南行驶是逆风逆水。夏秋季节，该海域多台风。纬度 越高，昼夜长短变化幅度越大。此处位于低纬度地区，昼夜长短变化幅度较小。根据纬度，此海域属于热带，不可能有海上冰山。 3答案 D 解析：甲国为孟加拉国，主要农业地域类型为水稻种植业，乙国乌克兰为商品谷物农业。甲国的粮食单产比 乙国高，但由于甲国人口密集，农业劳动力数量多，机械化水平低，且人多地少，生产规模小、商品率低。 4答案 C 解析：甲国主要种植水稻，乙国种植小麦和玉米，导致两者不同主要是甲国比乙国纬度低、气候湿润，水热条件更优越，答案为C。乙国黑土面积广，土壤肥沃。乙国纬度高，且晴朗天气多，光照充足。甲国人口密 度大，人多地少，土地资源不足。 5答案 A 解析：图中AC铁路建设穿越安第斯山脉，地表起伏大，建设难度大；西部位于板块边界，多地质灾害； 6答案 D 解析：东高西低；西部为盛行西风的迎风坡，降水多，雪线低 7答案 C 解析：大牧场放牧业；它的区位条件是草类茂盛；地广人稀，土地租金低；地势平坦；交通便利；历史悠久，科技水平高等。 8答案 A 解析：甲地区是宁夏平原,气候干旱、昼夜温差大、光照充足,利于葡萄糖分的积累,同时又有黄河便利的灌溉 水源,所以近年来已发展成为我国重要的葡萄酒酿造业原料生产基地。 9答案 D 解析：从图中看,该地带镍、铅锌等有色金属矿产丰富,同时临黄河且处在地势落差大的河段,有丰富的水电资源,而有色金属冶炼需要大量廉价的能源保证。故该地带必然利用优势条件发展有色金属冶炼和水电工业。