_绿色建筑运营管理标准_的编制思考与框架设计_王建廷
建筑经济
CONSTRUCTION ECONOMY
第 35 卷第 11 期2014 年 11 月
Vol.35 No.11Nov. 2014
《绿色建筑运营管理标准》的编制思考与框架设计
*
王建廷 程 响
（天津城建大学，天津 300384）
摘要：我国绿色建筑的发展亟需相关运营管理标准的支持。在对国内外已有绿色建筑相关标准梳理基础上，针对我国绿色建筑运营阶段存在的问题，探讨绿色建筑运营管理标准的构建原则和方法，并进行框架设计，以期为标准的编制提供理论依据，促进绿色建筑运营管理规范化发展。关键词：绿色建筑；物业管理；运营管理；框架设计
中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1002-851X （2014）11-0019-05
Preparation Thinking and Framework Design
of Green Building Operations Management Standard
WANG Jianting CHENG Xiang
（Tianjin Chengjian University ，Tianjin 300384，China ）
Abstract ：
In the actual development of green building in our country ，we lack standards and speci ? cations for green building operations. In this paper ，summarizes the existing domestic and international green building standards ，for practical problem of the existence of the operational phase of green building ，discusses the principles and methods of constructing green building standards system operations management ，designs framework of green building operations management standards. With a view to provide theoretical basis of relevant standards ，and promote the standardization of the development of green building operations management.Keywords ：
green building ；property management ；operations management ；framework design 1 引 言
近年来，在社会的巨大需求和政府的大力推动下，我国绿色建筑以较快的速度发展。“十二五”期间，我国计划完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，城镇新建建筑20%要达到绿色建筑标准要求，而已建造完成的绿色建筑进入到了实际运营阶段，绿色建筑实际运营效果受到政府和行业的关注。但是在绿色建筑的运营管
理过程中，也存在着一些问题，如绿色建筑“运营标识”推广进度缓慢，获得“运营标识”的项目很少[1]；绿色建筑运营管理水平低下，可再生能源及其设备利用效率偏低，管理和维护不到位[2]；相关标准内容比较宏观，不具体，不能有效指导绿色建筑的运营管理[3]。上述问题影响到绿色建筑的规模化发展，而缺乏标准的指导是其中的重大问题之一。为此，本文就《绿色建筑运营管理标准》（以下简称《运营标准》）的编制进行初步探讨和研究。
2 编制《运营标准》的迫切需求
2013年国家发展改革委、住房与城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》，进一步明确了开展绿色建筑行动的指导思想、主要目标和基本原则。山东、湖南、浙江
*基金项目：国家科技支撑课题“天津生态城绿色建筑运营管理关键
技术集成与示范”（2013BAJ09B03）
作者简介：王建廷，男，生于1960年，辽宁朝阳人，教授，研究方向：
绿色建筑。
收稿日期：2014-05-14
建 筑 经 济2014年
?20?图1 BREEAM-In Use
结构体系
等省也相继印发了本地绿色建筑行动实施方案，标志着我国绿色建筑的发展将进入一个新的阶段。
绿色建筑的运行阶段占整个建筑全生命周期的95%以上，是实现“四节一环保”目标的实际操作阶段，因此绿色建筑运行管理水平的高低关系到绿色建筑建设的成败。然而，最近十年有不少地方修建的节能示范楼或者低能耗楼等，在实际运行的时候，实际能耗高于同样功能的一般建筑[4]。
绿色建筑运营管理水平的低下已经严重阻碍了我国绿色建筑的健康发展，构建绿色建筑运营管理标准体系的必要性已不言而喻。2011年6月深圳市住房和建设局发布了《深圳市绿色物业管理导则（试行）》，成为全国第一个发布绿色物业管理导则的城市。2013年2月北京市住房和城乡建设委员会与北京物业管理行业协会编制了《北京市绿色物业管理导则》，用于指导北京市绿色物业管理活动和绿色建筑的运营管理。深圳和北京率先发布绿色物业导则，充分反映了我国绿色建筑的运营管理迫切需要相关的标准导则作为指导。
3 国内外绿色建筑运营管理相关标准比较
3.1 国外绿色建筑运营管理相关标准
发达国家在绿色建筑方面起步较早，针对绿色建筑运营管理设立了较为完善的标准体系。3.1.1 美国LEED-EB 体系
美国的LEED 评价体系针对不同的建筑和建筑的生命阶段建立了不同的评估体系，其中有专门针对既有建筑运营的评估体系——LEED for Existing Building （简称LEED-EB ）。
LEED-EB 为建筑物的业主和物业管理单位提供了一个评估系统，以便有效地比较和验证建筑整个生命周期的运营过程中的更新、改善和维护保养等措施的实际效果[5]-
[7]。
3.1.2 英国BREEAM-In Use 体系
英国的BREEAM 体系根据被评估建筑种类和所处阶段的不同，评估内容也不尽相同，BREEAM 体系中包含专门针对既有绿色建筑运营的评价体系标准——BREEAM-In Use ，在绿色建筑的运营阶段评价时，从建筑性能、管理和运行方面评价，计算BREEAM 体系等级和环境性能指数[5，6]。BREEAM-In Use 评价体系结构如图1。3.1.3 日本CASBEE-EB 体系
日本的CASBEE 绿色建筑评估体系针对不同建筑类型、建筑生命周期不同阶段开发了不同的评价工具。对于绿色建筑的运营阶段，CASBEE 体系中设置有用于现有
建筑的绿色标签工具，即CASBEE for Existing Building （简称CASBEE-EB ）。该工具是对建筑已有性能及建筑内已经安装的设备进行评价。
CASBEE-EB 在评价体系划分上不同于其他国家的标准，CASBEE-EB 提出了一个假象封闭空间的概念，并划分为“改善假象封闭空间内部的质量和性能”
（Quality-Q ）和“外部环境负荷”（Lord-L ）[5，6，9]
。
3.2 国内《评价标准》中运营管理的内容及与国外标准的比较
3.2.1 《评价标准》中的运营管理要求
我国目前应用最为广泛，最为权威的是住建部于2006年颁布的《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）（以下简称《评价标准》）主要用于评价住宅建筑和公共建筑，并按工程进展阶段分为“绿色建筑设计评价标识”和“绿色建筑评价标识”。
评价指标体系包括六个一级指标：节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理。关于运营管理的指标主要涉及：
（1）节能、节水与节材管理：要求制定节能、节水、节材等的管理制度，以及水电暖的分类计量。
（2）绿化管理：包括植物的成活率和化学用品的使用等；
（3）垃圾管理：对垃圾容器、垃圾分类收集和垃圾处理站等提出要求；（4）智能化系统管理。
2012年，我国开始对《评价标准》进行修订，但是，新版《评价标准》仍未能将绿色建筑的设计和运营单独划分，
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仍然缺少专门的针对绿色建筑运营管理的标准[3，9，10]。3.2.2 国内外绿色建筑运营管理相关内容比较
梳理总结国内外的典型绿色建筑评价标准（见表1），不难看出，国外的绿色建筑起步较早，在发展过程中经历了由设计到建造使用的过程，发达国家编制了一系列的标准以促进规范绿色建筑的运营，经过多年的实践，取得了良好的效果。我国绿色建筑评价标准体系中尚没有专门针对运营管理阶段的标准。因此，应借鉴国外经验，结合我国现状，建立完整详细的标准来解决绿色建筑运营管理中存在的问题，促进绿色建筑行业的发展[8][9]。
4 《运营标准》的作用及与《评价标准》的关系
4.1 《运营标准》的作用
1）约束物业管理公司的行为，使物业管理公司能够在绿色建筑运营阶段高效地管理绿色建筑；
2）为物业管理公司制定绿色建筑物业管理制度、编制绿色建筑物业管理方案和实施绿色建筑物业管理提供依据；
3）可作为政府管理部门对辖区内物业管理行业进行管理的依据，有助于政府部门对绿色建筑的运营管理主体进行监督；
4）为政府机构或政府授权机构对绿色建筑运营管理水平评价提供依据；
5）培养绿色建筑管理者和使用者的节能环保意识。
4.2 《运营标准》与《评价标准》的区别
4.2.1 适用主体不同
《评价标准》无论是在设计阶段还是在运营阶段的评价，适用的主体都是绿色建筑本身。《运营标准》则针对绿色建筑设计建成以后的运营过程，注重绿色建筑运营管理的模式和方法，实质是对绿色建筑设计功能的实现过程的指导。
4.2.2 编制目的不同
《评价标准》编制目的为“为贯彻执行节约资源和保护环境的国家技术经济政策，推进可持续发展，规范绿色建筑的评价”[11]。《评价标准》基于整个绿色建筑行业的发展，规范绿色建筑规划、设计、施工等相关主体的行为，确保“四节一环保”的功能实现。《运营标准》的目的则基于绿色建筑运营管理阶段，主要规范绿色建筑运营管理主体的行为，指导绿色建筑运营管理的实践，高效率地实现绿色建筑“四节一环保”的设计目标。
4.2.3 内容侧重点不同
《评价标准》的内容包括绿色建筑从设计、采购到施工、运营管理等各个方面，其内容“全”而“广”，基本涵盖了绿色建筑全生命周期的每个阶段，但侧重于绿色建筑设计评价的条款和要求更多。《运营标准》仅包括与绿色建筑运营管理相关的要求，其内容“精”且“细”，包含绿色建筑“四节一环保”在运营阶段所体现的各个方面。
4.2.4 使用功能不同
《评价标准》是目标性标准，明确了不同等级绿色建筑应达到的指标水平，同时兼顾对规划、设计、施工等主体的引导作用。《运营标准》是指导性标准，主要用于规范绿色建筑运营管理主体的行为，同时可作为衡量绿色建筑运营管理水平的尺度。
4.3 《运营标准》与《评价标准》的联系
4.3.1 目标方向一致
虽然《运营标准》和《评价标准》在主体、内容、作用等方面存在差异，但两者的最终目标始终一致，即完善绿色建筑标准体系，推动绿色建筑的发展。
4.3.2 功能作用互补
一方面，《运营标准》与《评价标准》如同目标与行动的关系，相互促进。另一方面，《运营标准》专注于绿色建筑运营管理阶段，《评价标准》侧重设计阶段，两者在绿色建筑的不同阶段提供指导，相互补充，共同发挥作用。
4.3.3 共同构成绿色建筑的标准体系
《运营标准》和《评价标准》完善了绿色建筑的标准体系，《运营标准》丰富了绿色建筑标准体系的种类和内容，两者共同构成绿色建筑的标准体系。
王建廷，等?《绿色建筑运营管理标准》的编制思考与框架设计
表1 国内外绿色建筑评价标准体系中运营阶段标准比较
评价标准专门的运营阶段标准体系评价对象层次性内容划分
美国LEED LEED-EB建筑本身及运营过程单层节水、能源与大气、材料与能源、室内外环境英国BREEAM BREEAM-In Use建筑本身及运营过程多层建筑性能、运营性能和业主管理
日本CASBEE CASBEE-EB建筑本身及运营过程多层建筑的内部和外部
中国《绿色建筑评价标准》（新）无建筑本身多层管理制度、技术管理和环境管理
建 筑 经 济2014年
?22?图2 《绿色建筑运营管理标准》
架构
5 《运营标准》编制的框架设计
5.1 《运营标准》编制的原则
与绿色建筑的规划、设计、施工等阶段相比，运营管理阶段具有其特殊性，与传统的物业管理相比，绿色建筑的运营管理活动必须具有先进的理念和与“四节一环保”技术相适应的先进技术与管理方法。因此，编制绿色建筑运营管理标准需遵循以下原则：5.1.1 借鉴国外经验，结合我国国情
综合分析以美国LEED 、英国BREEAM 等为代表的绿色建筑评价标准体系中的运营管理部分，充分考虑我国各地区在气候、地理位置、自然资源、经济发展水平等方面的差异，紧密结合我国国情。5.1.2 突出“以人为本”的内涵要求
绿色建筑“以人为本”的内涵要贯穿整个生命周期。运营阶段是实现“以人为本”的关键阶段，一方面要求绿色建筑的运营管理必须以为物业所用者或使用人提供高质量的服务为宗旨；另一方面要求绿色建筑的管理者充分发挥人的主观能动性，并引导物业使用者积极参与，创造“人、建筑、社会”和谐发展的环境。5.1.3 定性与定量相结合
涉及目标、制度建设、人的行为约束等方面的内容主要通过定性的方式描述，但绿色建筑的运营效率需通过定量的指标来体现，绿色建筑的运营管理标准中应当具有相关的定量要求，才能使《运营标准》更具有科学性和实用性[3]。
5.1.4 特殊性和一般性相结合
绿色建筑的共同特点是“四节一环保”，具有普遍性；同时，不同的绿色建筑由于功能要求、使用要求和评价等级等的不同，又具有特殊性。因此，绿色建筑的运营管理标准中应当充分考虑绿色建筑的普遍性与特殊性的区别和联系，以使《运营标准》更具实用性。5.2 绿色建筑运营管理标准体系的基本架构
依据《运营标准》的编制原则，结合绿色建筑运营管理阶段的特点，设计《运营标准》的基本架构，如图2所示。5.2.1 区分绿色居住建筑和绿色公共建筑
不同功能的建筑，在运营过程中的能源资源消耗和对环境的影响存在较大差异。我国城市房屋建筑中，居住建筑约占2/3，公共建筑约占1/4。居住建筑和公共建筑在运营过程中存在差异，资源消耗特点也不相同，因此绿色建筑运营管理标准首先对建筑类型进行区分，有利于指导绿色建筑运营管理的发展。
5.2.2 区分基本要求和特殊要求
为避免《运营标准》条文重复，应区分基本要求和特殊要求。“基本要求”是适用于同一大类的绿色建筑运营管理的共性要求；“特殊要求”是某一特定建筑在满足其所属大类共性要求的基础上，还必须满足的特殊要求。“基本要求”从约束性指标、管理要求、技术要求和行为引导四个方面对运营管理各个专业提出明确要求；“特殊要求”从运营管理过程中特殊类型的建筑、特殊的设备、特殊的技术以及可能出现的特殊情况等几方面考虑，提出具体要求。5.2.3 区分管理要求和技术要求
为保证绿色建筑的高效运营，发挥绿色建筑的功能作用，绿色建筑运营管理需从管理制度和技术措施两方面入手，通过科学的管理制度和适宜的技术，提升运营管理综合运行水平，维护绿色建筑的设备的正常运转，有效降低建筑能耗，改善建筑环境。5.2.4 明确约束性指标
约束性指标对于绿色建筑运营管理的指导和评价有着十分重要的作用，尤其是在节水、节能及污染物排放方面，约束性指标中的定量指标可以直观明确地反映绿色建筑的运营效率。因此，应将约束性指标作为一部分列入标准，应与《评价标准》关于运营管理的要求相一致，并结合运营管理阶段的特点进行细化。5.2.5 具备行为引导作用
绿色建筑的功能发挥有两个关键因素：一是建筑本身的绿色性能；二是建筑管理者和使用者的观念与行为。《运营标准》应引导管理者和使用者树立绿色环保意识，设立行为引导的相应条款，特别是应引导物业使用人树立资源节约与环境保护的思想观念，养成符合生态文明要求的行为习惯，积极支持和主动参与绿色物业管理
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和绿色运营管理活动。
5.3 绿色建筑运营管理的技术体系
绿色建筑运营管理过程涉及建筑围护结构、给排水、暖通空调、电气、可再生能源、环境绿化、垃圾处理、交通安全等诸多方面，在《运营标准》中应做到专业分工明确，这样有助于绿色建筑的管理者和使用者高效地开展绿色建筑运营管理活动。绿色建筑运营管理体系以“四节”、“环保”、特殊专项和素质提升与文明社区这四个方面的技术内容作为主干和支撑。
5.3.1 “四节”的技术内容
绿色建筑要求“四节”，即节地、节水、节能、节材，在运营管理阶段，主要涉及到节水和节能，部分涉及节材。节水的技术内容包括给排水系统和绿化景观，给排水设备的维护、系统的优化，绿化景观节水设备的利用等；节能的技术内容包括暖通空调和电气系统，其主要内容包括设备的运维和优化；节材的技术内容则为建筑外围结构的维护和改造。
5.3.2 “环保”的技术内容
绿色建筑运营过程中环保的技术要求包括垃圾处理、污染防治和绿化景观。垃圾处理的技术内容包括垃圾的分类收集、清运及处理；污染防治分为室内污染和室外污染，主要内容为室内环境的提升和建筑物污染排放的控制；绿化景观的技术内容包括景观植物的养护以及杀虫剂等化学物质的使用。
5.3.3 特殊专项技术内容
绿色建筑采用可再生能源和计量检测设备，这与一般建筑存在较大差异，对于运营管理提出更专业的要求，因此将这两项列为特殊专项，其技术内容包括可再生能源和计量检测设备的运行维护、优化以及检测设备的数据收集分析。
5.3.4 素质提升与文明社区建设技术内容
绿色建筑“以人为本”的内涵体现在对绿色建筑的管理者和使用者的要求上，建筑管理者的职业素养和使用者素质的提升对于绿色建筑的可持续运行有着内在推动作用；绿色建筑与文明社区建设的结合有利于推动绿色建筑的推广。
5.4 设立创新项
美国的LEED、英国的BREEAM等国家的标准体系中都设立有创新项，用于促进绿色建筑向更高水平发展，我国新修订的《绿色建筑评价标准》中，也增加了“创新项评价”。为了促进绿色建筑的发展，鼓励绿色建筑管理使用者的创新，在绿色建筑的运营管理标准中应当设立创新项。创新项中应当包括绿色建筑运营过程中的管理创新和技术创新，绿色建筑项目的示范性运行等。
6 结 语
随着绿色建筑的规模化进程的加快，绿色建筑全生命周期的特点在运营过程中开始得到体现，绿色建筑的运营管理必将受到行业和社会的关注，成为绿色建筑健康发展的关键因素。《绿色建筑运营管理标准》能够为绿色建筑的运营管理提供指导和评价，从而提高绿色建筑的运营管理水平，对推动绿色建筑运营管理的发展起到重要的作用。《绿色建筑运营管理标准》的编制和实施，不仅可以为绿色建筑的规模化奠定基础，同时也将会为绿色建筑从概念到理论研究和实施提供有力的保障，必将促进我国绿色建筑的发展。
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