地铁站商业空间的利用

地铁站地下商业空间的利用

一地铁站地下商业空间的意义

（1）节约资源：土地资源是一个国家最重要的资源之一，特别是城市土地资源。城市人口急剧增加，人均土地占有面积越来越小。房价、地价不断上涨，形成了城市土地资源寸土寸金的现状。为了拓展城市人口的生存空间，很多国家把对城市地下空间的开发利用作为解决城市土地资源的一项重要举措。其中就包括了地铁、地下步行道、地下停车场等等。特别是地铁及跟地铁相关的地下商业空间的规划利用，成为节约城市土地资源一个有效的途径。除土地资源以外，城市的各种能源、水资源也极为珍贵。一般来说普通商业空间的能源消耗是比较大的，有人统计用于普通商业空间的照明、通风、采暖等等能耗几乎占到了全国总能耗的百分之十九点五。如果把这类商业空间放到地下，充分利用地下岩土良好的保温、隔热性，这就无疑为节约城市的自然资源做出了巨大的贡献。

（2）缓解城市发展中的各种矛盾：制约城市发展的一个很重要的因素是城市

交通。城市交通就像人体中的血脉，血脉不通人就活动不了。同样，一个城市如果交通阻塞的问题不解决，那么这个城市势必得不到发展。国外的城市交通发展经验表明建设城市地铁交通网与地下通道、停车场等综合体系是解决城市交通拥堵的重要方法之一。其次城市的生态环境也日益恶化：大气污染严重，绿地景观越来越少。充斥我们眼球的是无数带有商业目的的办公大楼、大型百货商场等高层建筑物。与其让这些商业建筑占用我们的城市土地资源、破坏城市景观环境，不如把这些商业建筑放到地下，节约我们城市宝贵的地面建筑用地，消除城市生态污染。

（3）地铁商业促进城市地铁交通长期有效的发展：地铁巨大的商业价值不在

于地铁本身，而在于随着地铁的出现带来的庞大人流。把人流成功的转化为客流促进地铁商业空间的发展，最终支撑起整个地铁交通长期稳定的运营，形成一个互利互补的有效机制，香港地铁商业空间在这方面就为我们做出了成功的榜样。对于一个城市各项矛盾日益突出、土地和能源紧缺、城市地铁交通还不十分

发达、政府投入有限、服务设施缺乏、商业空间亟待开发的国家来说，以上三点正是本文研究的意义所在。

二地铁站地下商业空间的特征

地铁站地下商业空间，是以城市地铁车站为依托，在一个地铁换乘枢纽站辐

射范围内的所有商业空间类型，主要是指地表以下以土壤或者岩体为主要介质的公共空间领域。地铁站地下商业空间在城市或者城市群中是相对开放的空间体，博物馆、展览馆、商场、步行街、写字楼、宾馆、餐饮店、专卖店、美容美发店等空间均可以包含在内，它的发展指标与许多城市活动指标相关。地铁站地下商业空间把地面建筑跟地下空间相结合，使其具有城市公共服务设施的功能。

地铁商业空间是个新兴的商业空间类型，这个新兴空间类型所具有的交通便

利的独有优势是传统商业空间所无法比拟的。在繁华的大都市中，地铁无疑是最便利的交通工具。地铁运行后，会吸引大批乘客，许多乘客也会变成地铁商业的顾客。而对于传统商圈来说，交通不便现在已成为许多商业设施无法吸引客源的最主要原因之一。地铁商圈还能够扩大辐射范围，如果地铁站周围有好的商业空间，即使几站地以外的顾客也有可能到此来消费。而传统商铺只能吸引一个区域的顾客。

地铁站商业空间一般分为三大类：地铁站过道商铺、地铁站地下商业街、地

面商业中心。地铁站过道商铺是指建造在地铁站公共通道或地铁售票站附近的商

铺，这种类型的商铺各个地铁站到处可见，呈点状分布；地铁站地下商业街是指在地铁车站附近，通过地下通道连接的地下商铺群。例如上海地铁1、2 号线交汇的人民广场站的迪美广场、1 号线的徐家汇站的徐家汇地铁商场等，这种商业空间一般呈线性布局；地面商业中心是指建造在地铁车站地面以上的购物中心，如上海1 号线莘庄站的华联吉买盛超市等，这种商业空间规模一般比较大，属于块面布局。需要说明的是，这三类商业空间中真正属于地铁公司的商铺只局限在地铁售票站附近的地铁过道商铺。人们通常把地铁过道商铺与地铁地下商业街称为地铁站地下商业空间，而没有把地面商业中心包括在其中。

地铁站地下商业空间与地铁、城市商业存在着特殊关联性，研究地铁站地下

商业空间，主要是从商业的业态规模，业态的规划，建筑内部空间，与地铁站内公共空间的整合，以及地铁站地下商业空间的经营模式等多方面入手，可以理解为城市商业发展的一个特殊类别体系。

三地铁站商业空间开发利用的价值

地铁商业空间的开发利用有着其特殊的价值和优势：

“地铁与其区域内商业空间形成良性循环：政府出资建设地铁投入大、

成本回收周期长、在国内外普遍存在地铁运营亏损的状况，光凭地铁运营收入和政府的补助不能解决根本问题，这不得不引起人们的思考。其实地铁带来的不仅仅是庞大的人流，我们完全可以想办法把这种“人流”通过某种方式转化为能够生

产出价值的“客流”而地铁商业就刚好契合了这种需求。地铁把地面的人流引入到地下带来商机，地下商业空间的特殊性能够使人们享受舒适的购物餐饮休闲环境，不受恶劣天气的影响，使地下商业蓬勃发展，从而又促进地铁客流，形成良性循环。而地铁口区域内的地面商业空间，因为地铁的存在同样成为人流的高聚集地，地铁为其带来了更多的价值。“蝴蝶效应”在地铁及其周边的商业空间中得到了体现。

（2）地铁商业能够在一定程度上组织疏导人流：地铁一旦建成，每天将有大

量的人流出入地铁。地下交通四通八达，加上地铁线路往往都串联起城市中最繁华的地段：如商场，火车站等。在香港，虽然土地面积狭小，但是交通却有条不紊，人们通过地下空间可以穿越几条街到达预定的目的地。这就为缓解地面交通，实现人车分流起到了重要作用。其次在时间允许的条件下，地铁商业空间会吸引一部分地铁客流进行短暂的购物餐饮等活动，这又为缓解地铁运营压力起到了明显的辅助作用。

（3）地铁商业能够帮助地铁沿线的节点空间得到合理利用：地铁开挖会形成

多层次的地下空间，从节约成本的角度来看我们应该充分利用像地铁出入口，地铁通道，这样的有效空间。在满足人们乘坐地铁的同时，充分考虑商业业态和消费需求，有效的利用这些空间，为人们提供更加便捷的服务，同时又能获得利润，实现双赢。”

四地铁站与商业空间的相互作用

地铁这种便捷的城市交通工具带来了庞大的人流，而地铁站无疑成为人流的

重要聚集地点。人们通过地铁站达到:乘坐、换乘、出入地铁到达各种不同的地面空间的目的。地铁站无疑成为了沟通地上地下各类空间的一个重要的媒介。地铁站和商业空间这看似无关联的两种空间实际上有着巧妙的契合。

从时间上来看：商业空间需要的是稳定持久的购买力和消费力，营业时间是

根据人们日常活动的时间来制定的。而地铁站拥有诸如每天上下班的上班族，上

下学的学生和大量以回家或出行为目的的这类较为稳定的客流。从时间上地铁站与商业空间就达成了一致；从空间上来看：地下空间的出现首先就是为了解决繁华地带交通拥挤，建筑空间不足的问题。所以把商业空间跟地铁站地下空间相结合就能为消费者提供更舒适、更宽敞的购物空间环境。其次，在地铁建设初期，因为地铁的开挖势必会形成多层次的地下空间，把因为开挖所形成的这些多余的地下空间进行合理利用，在一定程度上能够节约开挖成本并且产生出附加价值。“广州地铁一号线的地下商业空间就是充分利用由地铁修建时留下来的回填区改建而成的。”从消费力上来看：地铁站每天进出地铁的巨大人流正是商业空间所迫切需要的。当然，并不是所有的人流都能成功地转化成商业空间的客流。但是我们应该看到的是地铁站这样一个具有强大号召力的空间无疑将成为其周围商业空间的最有利的依托。

许多国外的经验告诉我们，地铁站与商业空间之间的相互作用还不仅仅体现

在以上三点上。比如说地铁站通道就可以根据人流量的变化作灵活变更：人流量大的时候可以作为地铁通道使用，人流量较少的情况下，一部分的通道可以适当的设置一些商业服务设施。还有地铁站枢纽能够跟地面上的大型商业空间相连，能够有效的缓解地面交通压力，为消费者提供健康、干净、安全的消费环境同时也起到了疏散人流的作用。

五地铁站商业空间规划实例

法国巴黎的哈雷广场设计项目是法国地下商业空间规划研究的代

表作。设计覆盖了这一地区的21 公顷城市更新区域，其组成是哈雷和深达地下28米的全面的土地利用。这些地下空间包括一个RER 车站和一个将RER 和站

连接到地面的地下广场。它计划容纳商业、文化、娱乐和体育等设施，并为行人提供最大限度的空间。建筑群将用作一个世界贸易中心，有商店、旅馆和餐厅，但是不接纳办公。

日本地铁站地下商业空间在亚洲乃至全世界都是赫赫有名的，极具代表性和

典型性。“日本国土狭小，能够提供给人们生活和工作的土地面积有限。这种空间上的劣势使得充分利用土地资源变得非常的有必要，因此无论是对地面建筑是对地下空间，日本的设计师对土地的利用可以用“锱铢必较”来形容，达到了近乎苛刻的地步。日本拥有世界上数量最多的地下商业中心，同时日本地下商业街也是世界闻名的。”“它最早起源于1932 年的东京神田须田町地铁商店，

七十多年来，经历了“地铁商店→地下商店街→地下街”三大发展阶段后，现在已经形成了地下人行公共步道与休闲广场、地下商店、地下道路与车库、共同沟以及地铁联络通道与集散大厅等功能设施有机整合在一起的大型城市地下综合

体。”

香港地铁无疑是世界上运营最为成功的地铁，也是为数不多的能赚钱的地铁之一。香港地铁由政府控股，地铁的建设与地下商业开发紧密联系在一起形成共赢。香港地铁使其沿线地皮价格一路上涨，地产不断增值。”香港的地铁商业

分地下和地面两部份,地铁站内商业与沿线通道商业开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁商业空间的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会。