物业管理费用预算标准指引

一般公共设施维护费

一般公共设施维护费的构成是：

1)、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月)

2)、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为：

(1)、电费(W1×T1+W2×T2+…)×30×P电F2(元/月)

其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月)

3)、抽送风费用，包括：

(1)、电费＝W×24×a×30×P电F4(元/月)

其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月)

4)、给排水费用，包括：

(1)、电费＝W×24×a×30×P电F6(元/月)

其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数＝平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。

(2)、维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月)

5)、供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)

6)、消防系统维修费；F9(元/月)

7)、公共建筑、道路维修费；F10(元/月)

8)、以上2～7项的不可预见费，按10%计；F11(元/月)

由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费：P2＝∑11i=1Fi/S(元/月?m2)

其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。

由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。

9)、更新储备金：

P’２＝｛∑(Mi+Ii)÷Yi｝/(12×S)

其中，P’２表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。

3、电梯费

电梯费的构成是：

1)、电费＝n×W×24×a×30×P电F1(元/月)

其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。

2)、维修费，包括材料和专门人工费；F2(元/月)

3)、以上1～2项的不可预见费，按10%计；F3(元/月)

由上述这3项费用，可按公式(6-1)计算出电梯费：

P3＝∑3i=1Fi/S梯(元/月?m2)

其中，P3表示电梯费；Fi表示上述所例F1至F3代表的费用；S 梯表示带电梯的物业面积。

4)更新储备金：

P’3＝［∑(M梯+I梯)÷Y］/(12×S梯)

其中P’3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。

4、空调费

空调费的构成是：

1)、电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：

电费＝｛n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅｝×T ×30×P电F1(元/月)

其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价(元/度)；

2)、水费：F2(元/月)

3)、维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用；F3(元/月)

4)、以上1～3项不可预见费用，按10%计；F4(元/月)

由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出空调费：

P4＝∑4i=1Fi/S空调(元/月?m2)

其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S 空调表示使用中央空调的物业面积。

值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一样。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2×P4(元/月?m2)。

5)、更新储备金：

P’4＝［(M空调+I空调÷Y)／(12×S空调)

其中，P’4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业面积。

5、环卫清洁费

环卫清洁费的构成是：

1)、人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；F1(元/月)

2)、清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、

打蜡抛光等，按价值和使用年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2(元/月)

3)、垃圾桶购置费；F3(元/月)

4)、垃圾清倒费；F4(元/月)

5)、化粪池清理费；F5(元/月)

6)、水池清洁费；F6(元/月)

7)、清洁环卫所需的其他费用；F7(元/月)

由上述这7项费用，可按公式(2-1)计算出环卫清洁费：

P5＝∑7i=1Fi/S环卫(元/月?m2)

其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫表示上述费用所涉及的清洁区域面积。

6、绿化费

绿化费的构成是：

1)、人员费用，包括管理人员、技师、工人等；F1(元/月)

2)、绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费；F2(元/月)

3)、绿化用水费；F3(元/月)

4)、园林景观再造费用；F4(元/月)

由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出绿化费：

P6＝∑4i=1Fi/S绿化(元/月?m2)

其中，P6表示绿化费，Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S 绿化表示绿化的面积。

7、保安费

保安费的构成是：

1)、人员费用，包括工资、福利、津贴、保险、服装费用等；F1(元/月)

2)、保卫系统设备，包括：

(1)、电费；F2(元/月)

(2)、维修费；F3(元/月)

3)、日常保卫器材费(如警棍、电池等)；F4(元/月)

由上述这4项费用，可按公式(6-1)计算出保安费：

P7＝∑4i=1Fi/S(元/月?m2)

其中，P7表示保安费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S 表示所管物业的总面积。

4)、更新储备金：

P’7＝［(M保+I保)÷Y］/(12×S)

其中P’7表示保安系统的更新储备金；M保表示保安系统购置费；I保表示保安系统安装费；Y表示保安系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。

8、电视系统费用(非有限电视公司提供)

电视系统费用的构成是：

1)、电费：W×30×P电F1(元/月)

其中，W表示电视系统的功率；P电表示电费单价(元/度)。

2)、维修费；F2(元/月)

3)、节目租用费；F3(元/月)

由上述这3项费用，可按公式(2-1)计算出电视系统费用：

P8＝∑3i=1Fi/S(元/月?m2)

其中，P8表示电视系统费用；Fi表示上述所列F1至F3代表的费用；S表示所管物业的总面积。

4)更新储备金；

P’8＝［(M视+I视)÷Y］/(12×S)

其中，P’8表示电视系统的更新储备金；M视表示电视系统购置费；I视表示电视系统安全费；Y表示电视系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。

9、保险费

及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾难造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视保险。

1)、险种选择；

险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。

2)、保险费分摊；

P9＝MX/S

其中，P9表示保险费用；M表示投保总金额；X表示保险费率；

S表示保险受惠物业的总面积。

10、更新储备金

物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担，所以物业管理公司有责任从物业投入使用开始就逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立帐，由业主委员会和物业管理公司共同管理。当物业管理公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司使用这笔款项，必须经过业主委员会的审批。

由前面已计算出的更新储备金，可计算总的更新储备金：

P１０＝P’2+P’3+P’4+P’7+P’8

11、管理者酬金P11

前述10项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的。物业管理公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般服务性行业的利润率在8%～15%之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数，乘上这个利润率即得。

12、税收P12

这是一个目前尚未解决的问题。前述P1～P１０项费用是物业管理的实际支出费用，对物业管理公司无利润可言。水费、电费、收

视费等仅仅是由物业管理公司代收、代缴，对这部分往来收入，似乎不应该向物业管理公司征税，否则就出现了重复征税的问题。但目前税务部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面增加了业主(或用户)的费用负担，同时也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的立法中予以明确。物业管理公司应尽早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾。

在对上述12项费用标准核算之后，就可得到物业管理费的总单价：

P总＝∑12i=1Pi(元/月?m2)(2-2)

在作每户的管理费计费时，只需用每户面积乘以单价，即可得每户的管理费数额：

F总＝P总×S户(元/月)(2-3)

人工费的预算

人工费预算基本上取决于两个因素，一个是计划期内不同性质、类型、对象的物业所需要聘用的日常管理人员数和维修工人数；另一个是计划期内所聘用的日常管理人员和维修工人的人均工资额。人工费预算定额的测算公式可表达为：

Pi=Σ(Ni×Wi)(i=1，……n)

Pi——计划期日常综合管理费中人工费的预算额；

Ni——计划期需聘用的第i类日常管理人员和维修工人数；

Wi——计划期第i类人员的人均工资额。

如表1-23所示，某物业管理企业要完成所接管的“名雅苑”多

层住宅的日常管理任务，需聘用4人管理人员，每人每月工资600元；20个楼管员，每人每月工资350元；1个日常水电维修工，每人每月工资500元，则每月共需开支的人工费为：

Pi=4×600+20×350+1×500=9900(元)

2、行政办公费预算

行政办公费预算可通过预测全年费用支出，折合每月费用计算得到。对已有管理经历的物业管理企业，可根据上年企业会计报表和年终决算，得到报告期全年行政办公费支出数，再考虑物价上涨因素和应该减少的不合理支出，就可得到计划期全年行政办公费预算。用公式可表达为：

P2=F。(1+i%)-F。

P2——计划期行政办公费预算额；

F。——基期行政办公费实际支出；

i——通货膨胀率；

F′。——基期行政办公费中的不合理开支。

没有管理经验的物业管理企业可用下列公式测算行政办公费支出预算：

P2=ΣFi(i=1,……n)

Fi——指第i项行政办公费开支预测额。

3、劳动保护防护费预算

劳动保护费预算主要取决于两个因素：一是计划期内物业管理企业所需聘用的职工人数；二是计划期内人均的劳动保护防护费。用公

式可表达为：

P3=N×β

P3——计划期内劳动保护防护费预算额；

N——计划期内聘用的职工人数；

β——计划期内人均劳动保护防护费。

式中计划期内人均劳动保护防护费，可根据报告期合计资料中的有关数据加以测算分析得到。

4、公用水电费预算

公用水电费预算主要取决于不同物业的公共设备设施装置和用水用电量及水电费的单价。用公式可表示为：

P4=ΣQ电i×P电+ΣＱ水i×P水(i=1,……n)

P4——表示计划期内公用设备设施用水用电费支出；

Q电i——表示第i项公用设备设施用电量；

Q水i——表示第i项公用设备设施用水量；

P电——表示电费单价；

P水——表示水量单价。

公共设备设施一般主要包括公共照明设备系统、抽水送风机、给排水设备系统、电梯、中央空调，其用电量的计算，可根据实际使用情况测算。但有经验的物业管理企业可以根据报告期的用水用电情况和计划期要求节约降低的用量指标，测算得到。它们的具体计算如下：(1)、公共照明设备系统用电量的计算

Q电1=(W1×T1+W2×T2+……)×30

Q电1——公共照明设备系统用电量；

W1——每次开启时间为T1(小时)的照明电器总功率(千瓦/小时)；

T1——每天开启时间(小时)；

30——每月天数。

(2)、抽水送风机的用电量

Q电2=W×24×α×30

Q电2——抽水送风机的用电量；

W——抽水送风机的功率(千瓦/小时)；

a——表示使用系数a=平均每天开启时间/24小时。

(3)、给排水设备系统用电量

Q电3=W×24×a×30

Q电3——表示给排水设备系统的用电量；

W——给排水设备的功率。

a——给排水设备的使用系数。

(4)、电梯用电量

Q电4=n×W×24×a×30

Q电4——电梯用电量；

n——电梯数量；W——电梯功率

a——电梯使用系数。由于写字楼、商厦、住宅和公寓的电梯使用时间和频率不同，因此a会有差异。通过统计方法进行估算，a大约在03～06之间。

(5)、中央空调用电量

Q电5=n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅｝×T×30

Q电5——表示中央空调用电量；

n主——主机台数；

b主——主机的负荷系数；

W主——主机的功率；

n泵——水泵台数；

W泵——水泵的功率；

n塔——冷却塔电机的台数；

W塔——冷却塔电机的功率；

b辅——辅机的负荷系数；

T——每天空调工作时间；

30——每月天数。

5、保安服务费预算

保安服务费由保安人员人工费、保安设备系统维护费和日常保安工器具费构成，应分别计算出这些费用预算，加总后即得出保安服务费预算额。用公式可表示如下：

P5=Σ3i=1Fi=F1+F2+F3

P5——表示保安服务费预算额；

Fi——表示第i项保安服务费预算额；

F1——表示保安人员人工费；

F2——表示保安设备系统维护费；

F3——表示日常保安工器具费。

其中，F1=保安人员聘用数×(人均工资奖金等+人均服装费+人均保险费)；

F2=保安设备系统用电量×电费单价+日常维修养护费；

F3=日常保安用警棍、电池和电筒等购置费。

物业管理企业若将物业的保安服务任务交给专业保安公司承包完成，则保安服务费预算额即为将支付给专业保安公司的费用。

6、环卫清洁费预算

测算环卫清洁费预算可先将构成环卫清洁费的各项费用支出预算测算出来，然后加总。用公式可表示为：

P6=ΣFi(i=1,……n)

P6——环卫清洁费预算额；

Fi——第i项环卫清洁费支出预算。

若物业管理企业将物业环境清洁卫生任务，交给专业环卫部门承包完成，则环卫清洁费预算为支付给专业环卫公司的费用。

7、绿化养护费预算

绿化养护费预算的测定，也是先将构成绿化养护费的各项费用支出测算出来，然后加总。用公式可表示为：

P7=ΣFi(i=1,……n)

P7——绿化养护费预算额；

Fi——第i项绿化养护费的支出预算。

8、保险费预算

物业管理企业在确定物业保险费预算时，首先要选择好险种，险种的选择是由所接管物业的类型、使用性质决定的，同时也要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。

(1)、一般对于公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。

(2)、对于高层写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、装修和设备。一般是按楼宇的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险。

(3)、对一些特殊设备(如高层公寓的电梯、酒店的中央空调等)进行投保。

总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保是做好保险费预算的前提，也是搞好物业管理的一个重要环节。

保险费预算确定的公式如下：

P8=∑(MiXi)(i=1,……n)

P8——保险费预算额；

Mi——投保的物业价值第i种保险种类；

Xi——第i种保险种类的保险费费率。

9、公共设备设施的日常维修养护费预算

公共设备设施的日常维修养护费预算，可以根据各种不同物业的

历史资料和经验数据测算取得。如一般一台水泵的月养护费为100元，一部电梯的月养护费为1000元。

10、其他管理费预算

其他管理费预算，可以根据历史资料和经验数据测得，可将第1项到第9项的日常综合管理费加总后，乘一定的系数取得。