棚户区城中村改造工程项目商业计划书2017年修订版
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目录
第一章总论 (1)
第二章规划目标，现状与规模 (9)
第三章项目现状与实施条件 (11)
第四章项目实施方案 (18)
第五章组织机构 (24)
第六章实施进度计划 (26)
第七章环境保护 (28)
第八章社会稳定性评价 (30)
第九章投资估算和资金筹措 (34)
第十章综合效益分析 (40)
第十一章结论与建议 (43)
第一章总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
XX市YY区棚户区（城中村）改造四期工程
1.1.2 项目业主单位
XX市YY区城乡建设发展有限公司。
1.1.3 商业计划书编制依据
1、《XX市城市总体规划》（2017 -2020年）；
2、《XX市土地利用总体规划》（2017-2020年）；
3、《XX市YY区分区规划》（2017-2020年）；
4、《YY区新城区发展“十三五”规划》（2017-2015年）；
5、《XX市YY区控制性详细规划》；
6、《XX市城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划（2017-2019年）》
7、《YY区城中村（棚户区）改造安置总体规划》
8、《XX市人民政府关于进一步推进XX市区城中村改造加快农民市民化步伐的若干意见》（衢政发[2017]55号）；
9、《XX市区“房票”安置实施办法（试行）》（衢政办发[2017]115号）；
10、《市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准》、《市区房屋征收装修补偿价格参考表》（衢住建[2017]49号）
11、《XX市YY区城中村搬迁改造实施办法》（YY区政发[2017]45号）；
12、《XX市YY区城中村改造项目“房票”安置实施办法（试行）》（YY区政办发[2015]84号）
13、《XX市政府向社会力量购买服务实施办法》（YY区政办发[2014]110号）
14、《XX市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（衢政发[2017]16号）
15、《XX市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》（衢政办发[2015]24号）
16、相关法律、法规、标准、规范；
17、项目业主提供的其他相关材料。
1.1.4 项目提出的理由与过程
YY区前身衢县始建于东汉初平三年（公元192年），2001年11月经国务院批准，衢县撤县设区，改为XX市YY区。XX市行政区划的调整及XX市新一轮总体规划的编制，为城市建设的发展带来了新的机遇，整个YY片区成为了XX市重要的东部生活组团。
2002年12月YY新区动工建设，“十五”期末框架已拉开，道路管网初步贯通。在“十一五”期间，XX市YY区全面贯彻落实科学发展观，进一步加大城市建设投资力度，城区功能日趋完善，城市管理不断加强，城区面貌发生了显著变化，保持了城市经济与社会发展健康协调运行、新城区建设日新月异的良好发展态势。但从总
体上看新城区发展的形势依然严峻，城市建设面临着城市化、人口聚集、产业结构和基础设施等方面的考验。
根据国务院国发…2017?25号《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》：2017年至2021年五年改造城市棚户区800万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。同时棚户区改造项目要按照有关规定规划建设相应的商业和综合服务设施。各级政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。
棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，特别是针对棚户区改造中部分低保户、特困户收入不高、经济条件较差的实际情况，采取切实有效的措施实施救助，确保这部分人群能够有房住，从而享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。
棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城区落后面貌。棚户区改造首先要解决的是脏乱差面貌和基础设施落后的现状，通过
改造，统筹考虑了服务配套和基础条件的改善，可以加快城市基础设施建设步伐，改变城市基础设施条件，完善城市功能，提升城市品位。
棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，同时可以较好地解决资金投入问题，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力，提高了城市的管理水平。
棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整。棚户区改造能够拉动建筑业的发展，促进地区经济增长和增加社会就业的机会。同时，结合棚户区改造，以土地置换为依托，可以大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，提高发展质量和效益。
棚户区改造可以促进社会和谐。使多数普通居民告别低矮破旧房屋，享受到了高楼林立和城市的美化、硬化、亮化和净化，提高了居民的幸福指数，拉近政府与居民的距离，增强了社会凝聚力，促进了社会的和谐发展。
2017年YY区启动新城区城中村暨棚户区改造工作。共涉及樟树潭、卢家、茶埠、沈家四个行政村，计划征迁总面积约40万平方米，涉及人口7000余人，整合土地约2000亩。结合《YY 区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《YY区中心城区分区规划》、《YY区新城区发展“十三五”规划》(2011-2015年)、
《XX市城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015-2017年）》，并加快推进城中村暨棚户区改造，完善区块市政配套项目建设，以进一步改善人居环境，建设宜居城市。
截止2016年，YY区已顺利完成棚户区改造前三期工作，累计已完成房屋征迁约30万平方米，涉及人口4700余人，户数2500余户，整合土地1600余亩。本期工程计划2016年10月启动，实施YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块区块的棚户区征迁及安置工作，安置办法为货币化安置，结合《XX市政府向社会力量购买服务实施办法》文件要求，采用包括产权调换、房票安置、货币补偿安置等办法实施安置。
1、项目实施是落实我市、我区城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划的要求。
按照省委、省政府的要求和市委的部署，围绕腾挪发展空间、治出法治理念、提高治理能力，聚焦拆违、合力治污、推进治堵，以项目化推进拆、改、用、建联动，促进转型发展、提升城市品位、有效改善民生，为打造生态屏障、建设幸福XX奠定良好基础。开展项目攻坚，落实我市、我区城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设三年计划。
2、项目实施是不断提升城市能级，促进全区经济和社会的可持续发展，提高我区的综合竞争实力的要求。
YY区委区政府按照“深化商贸兴区、提升城市能级、繁荣城乡经济”的战略部署，坚持“高品位规划、高标准建设、高效率推进”
的要求，以城市设计为引领，以提升城市形象为目标，以完善城市功能为抓手，不断完善城区环境品质，本项目的实施将改变由于长期的生活、居住习惯和历史原因，村民住房布局比较分散，住宅层数参差不齐，土地用地结构不合理，土地利用率较低的现状情况，根据新的城市规划，节约利用土地、优化资源配置、提高土地开发利用价值和土地利用率，进一步完善城区功能配套，同时提升城市总体形象，促进全区经济和社会的可持续发展，提高我区的综合竞争力。
3、项目实施是提高棚户区住户生活条件，体现以人为本原则，改善区域整体形象，建设和谐社会的要求。
YY区棚户区主要为原住民集聚村落，居住环境差，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；项目的实施将对棚户区居民的居住环境产生彻底的改变，棚户区居民可选择产权调换、房票安置、货币补偿安置等办法为自己选择一个配套完善、功能齐全、环境优美的现代化居住场所，项目的实施将切实发挥保障民生，缓解社会矛盾，促进社会的和谐、稳定的作用。
1.2 项目概况
1.2.1 地理位置
本项目位于XX市YY新城区浙赣铁路以北、滨港北路以西区块。
项目具体位置见图1-1：
图1-1 项目位置图
1.2.2 实施内容及规模
项目区域范围总面积约250420平方米（约376亩），共需完成改造住户600户，居民人口1997人，房屋面积145112平方米，其中包括国有土地上房屋共35户，房屋面积共21367平方米。
1.2.3 项目投入总资金及效益情况
本项目总投资93494.15万元。项目资金由业主单位自筹。
本项目的实施不仅将进一步加快YY区棚户区改造安置进程，同时将完善城区功能配套，提升城市总体形象，促进全区经济和社会
的可持续发展，并可整合出可观的土地资源，通过土地营运为城市建设提供资金，提高YY区的综合竞争力。
1.3 结论和建议
本项目具有明显的基础性、公益性和社会性，项目建设加快推进棚户区改造、完善城市配套设施、提高城市品位、促进城市后续工程建设、推动社会经济发展都将发挥积极作用。项目建设是必要的。
建议项目业主积极争取各级政府及相关部门大力支持，推动和促进本项目进程，争取早立项、早启动、早完成。