李廷举给三四线城市商业地产开发的15个
李廷举给三四线城市商业地产开发的15个“忠告”
高端不可求，大众是王道
市场消费有个上一级的现象，就是县级高端消费去市级或省会城市，省会城市高端消费去一线城市，一线城市则去国外消费。因此，三四线城市本身高端消费市场容量不大，且外流现象严重，做高端商业，唯独一二。多则死。
若想做大哥，全靠主力店。
主力店全国品牌连锁化能下沉到三四线本身就少，且一旦进入必须是核心商圈，一二线城市很一般的品牌到了三四线城市便是高端大气上档次，这个量和质的特点决定三四线城市商业大哥的身份和模式。
酒店可提升，办公需谨慎。
三四线城市酒店以宾馆居多，其服务和环境比较落后，但入住率却高的惊人，所以小编认为三四线城市酒店开发可以提升环境和档次，精品酒店均可；再看办公写字楼，已经成为商业综合体标配，很多三四线城市商业开发冒然复制标配，试问三四线城市办公真的有那么大的市场么。企业办公选址追求的是资源、人才和形象。
业态有空间，零售和娱乐。
三四线城市商业业态较为落后，生活方式单一，这点可以从百姓睡觉时间看出来，大晚上哥几个出去洗个澡，搓个背就已经觉得自己是旧混夜场的老油条了；所以在商业开发为围绕休闲娱乐必定叫座。
新盘重前期，执行不费力。
开发商多数以本地为主，而且初次涉足商业地产开发，其专业性和经验都不足，在此仅仅一个建议，充分做好前期工作，策划定位、规划设计重中之重，否则，你就准备好钱吧。
旧盘若拆迁，拼了也要抢。
旧盘拆迁，是指在老商圈的旧项目，包括原来的百货大楼或者汽车站等公建，此类物业一般占据很好的地理位置，一旦拆迁，小编建议最好能争取下。如果实在没钱就算了。
客户哪里来，本地加周边。
其实不论是商业销售，还是住宅销售，客户群体占比最多的就是地缘客户，了解他们的需求你就赢了。不要求你的客户多有品位，多有调性，交钱才是王道。
营销重口碑，渠道不单一。
三四线城市营销一定是口碑营销，小地方圈子小，街上溜达一圈全是七大姑八大姨的亲戚，在这里销售，卖的不是一单，而是一家子人。
销售捧外铺，内铺做市场。
如果你的商业项目需要销售回款，那么建议在规划阶段最好做出外铺/街铺产品。内铺销售一般而言做市场型商业较为合理，能满足好的租金和售价收益。
招商靠本地，消费偏年轻。
既然销售客户以地缘性客户为主，其实招商亦如此，你可知道，三四线城市对于品牌商而言不是市场不好，而是其背后的物流链跟不上。
大盘持久战，亮点是商业。
郊区大盘项目，不管是商业还是住宅，在百姓心理距离较大，如何克服则需要以全面的商业配套作为蓝图展现给客户。商业不可贪大求全，此时商业定位更应严谨、真实，否则，你就等着吧。
小盘短平快，现金是王道。
小盘开发，不要求品牌，鱼和熊掌不可兼得，有的放矢。不要既想当婊子，又想立牌坊。赚钱走人，快到碗里来！
郊区小商业，配套生活化。
郊区小型商业是其保守化操作的一种模式，当然与项目规划和整体诉求有关，商业定位依靠配套生活即可。
运营无新意，全靠大甩卖。
小编遍及各种三四线城市无数，影响最深的商业促销就是大喇叭形式，要么是“某某清仓大甩卖”、“因经营不善，特清仓大处理”；要么是那首“流行歌曲”：爱情买卖或者带刺的玫瑰。商业的初级表现，叫卖式促销。
人才不全面，严把流程关。
三四线城市商业开发，太难？做成功的老板笑了；说不难，死了的老板哭了；成功是你运气好，并不代表你专业，失败最多的原因就是不按照商业地产开发的流程走，拍脑袋拍死的。人才匮乏，难以招贤纳士，那就认认真真作对流程。
三四线城市购物中心调研
三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。 （二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同
三四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。 一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？ 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。 特殊性二：要适当控制体量 规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。 同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。 特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消 特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，
李廷举给三四线城市商业地产开发的15个
李廷举给三四线城市商业地产开发的15个“忠告” 高端不可求，大众是王道 市场消费有个上一级的现象，就是县级高端消费去市级或省会城市，省会城市高端消费去一线城市，一线城市则去国外消费。因此，三四线城市本身高端消费市场容量不大，且外流现象严重，做高端商业，唯独一二。多则死。 若想做大哥，全靠主力店。 主力店全国品牌连锁化能下沉到三四线本身就少，且一旦进入必须是核心商圈，一二线城市很一般的品牌到了三四线城市便是高端大气上档次，这个量和质的特点决定三四线城市商业大哥的身份和模式。 酒店可提升，办公需谨慎。 三四线城市酒店以宾馆居多，其服务和环境比较落后，但入住率却高的惊人，所以小编认为三四线城市酒店开发可以提升环境和档次，精品酒店均可；再看办公写字楼，已经成为商业综合体标配，很多三四线城市商业开发冒然复制标配，试问三四线城市办公真的有那么大的市场么。企业办公选址追求的是资源、人才和形象。 业态有空间，零售和娱乐。 三四线城市商业业态较为落后，生活方式单一，这点可以从百姓睡觉时间看出来，大晚上哥几个出去洗个澡，搓个背就已经觉得自己是旧混夜场的老油条了；所以在商业开发为围绕休闲娱乐必定叫座。 新盘重前期，执行不费力。 开发商多数以本地为主，而且初次涉足商业地产开发，其专业性和经验都不足，在此仅仅一个建议，充分做好前期工作，策划定位、规划设计重中之重，否则，你就准备好钱吧。 旧盘若拆迁，拼了也要抢。 旧盘拆迁，是指在老商圈的旧项目，包括原来的百货大楼或者汽车站等公建，此类物业一般占据很好的地理位置，一旦拆迁，小编建议最好能争取下。如果实在没钱就算了。 客户哪里来，本地加周边。 其实不论是商业销售，还是住宅销售，客户群体占比最多的就是地缘客户，了解他们的需求你就赢了。不要求你的客户多有品位，多有调性，交钱才是王道。 营销重口碑，渠道不单一。 三四线城市营销一定是口碑营销，小地方圈子小，街上溜达一圈全是七大姑八大姨的亲戚，在这里销售，卖的不是一单，而是一家子人。 销售捧外铺，内铺做市场。
三四线城市商业地产投资策略-图文.
主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略
银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅 市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地 产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占 比例,一时间商业地产的热度骤升。 商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板 块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。 与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市 都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房 地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。 就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的 方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计 的接受程度有限。所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。 三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、 建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产 市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。 目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三
商业地产未来发展趋势分享
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合
中国新兴城市四十强出炉 二三线城市蕴含商业地产巨大商机
https://www.360docs.net/doc/456911817.html,/ 中国新兴城市四十强出炉二三线城市蕴含商业地产巨大商机 年日来源：中国新闻网 中新社上海三十一日电(记者于俊)仲量联行十一日在沪发布最新研究报告《中国新兴城市四十强》，为那些准备将目光投向一线城市以外市场的房地产租户、投资者和开发商提供战略参考。 仲量联行大中华区董事总经理冯建强先生指出，“预计到二二年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占一成，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。” 据介绍，这四十个城市是仲量联行对中国二百七十五个二、三线城市进行一系列评估筛选后最终确定的。通过对这些城市的人口、经济、商业、基础设施、技术和劳动力市场等因素进行的全面分析评估，得分最高的一百个城市经由对其经济和房地产指数的进一步综合分析后被纳入仲量联行的“城市发展曲线”，在曲线中排名最靠前的五十个城市再经过更详细的分析，同时综合各相关市场从业人员的观点，最终筛选出最具发展潜力的城市，即“中国新兴城市四十强”。 位居增长阶段的二线城市是：成都、杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞和宁波。 进入起步阶段的三线城市有：长沙、福州、郑州、济南、佛山、长春、合肥、昆明、哈尔滨、珠海和南昌。 尚处于萌芽阶段的三线城市为：常州、南通、嘉兴、温州、金华、绍兴、烟台、石家庄、贵阳、南宁、徐州、太原、兰州和乌鲁木齐。 冯建强认为：“尽管全球经济的减缓正影响到中国二、三线城市的短期发展，但从长远来看，它们的经济基本面依然稳固，我们相信，中国新兴城市四十强将会创造出巨大的机遇。” 中国新兴城市强出炉外资潜入二线城市商业地产
四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点
1、存在的问题与基本准则 存在的问题： 三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格； ④商业地产运营服务伙伴不专业。 操盘基本准则： ①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2、业态分布、组合与开发模式 一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售 性定位。 主要经营业态 地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐 四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、 娱乐的需求。 一般业态分布特征 ①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般 分布在1层； ②品牌服装一般分布在2-4层；③休闲娱乐类一般分布在5-6层； ④超市主要分布在2、3层或负1层。 业态组合模式 ①主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱 乐配套 ②?超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套 三大开发模式 ①购物中心+街区；②?单体购物中心；③小型购物广场。 三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最合适的档次定位。
1、规划设计指导（一）发展商现实中采用的规划流程 （二）合理的建筑规划流程 2、业态组合研究 （一）三四线城市购物中心的业态组合 一般地级市购物中心业态组合规律，如下表： 二）主力店组合模式研究 模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式 该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。模式二：大型主题卖场+中小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式 该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。
三四线城市房地产开发的成本控制措施
三四线城市低价房开发的成本控制措施 近年来，随着一、二线城市房地产开发及市场环境的竞争激烈，拿地、融资的难度在日益变大，而且市场受宏观政策及国家经济的影响极易出现较大波动，越来越多的房地产开发商看好三、四城市这块蛋糕，纷纷转移战略重心。 《孙子兵法》有云：胜兵，先胜而后求战；败兵，先战而后求胜。意思是作战之前要首先做好充分的战略准备，充分了解对手的特点，抓住战胜敌人的时机，立于不败之地。引申涵义，也就是说做任何事情都要谋略在前，行事在后。因此，要进入三、四线城市，必须深入研究市场的需求特征，围绕客户来做文章，尊重当地客户的消费习惯，迎合市场设计出适销对路的产品。 （一）、三、四城市的市场特点如下： 1、市场成熟度弱：受政策和市场化水平的影响，三、四线城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢。住宅商品化水平相对不高，相对缺乏新的开发理念和营销推广策略。 2、市场容量小：三、四线城市规模较小，市场容量有限，且人口导入相对较少。 3、消费力弱：总体来讲，三、四线城市的经济水平较之一、二线城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。 4、受行政影响明显：为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持，同时地方政策往往产生“一届领导一个思路”的局面。 5、价格敏感度高：在三、四线城市，通常市场需求是以本地自住需求为主，投资的情况比较少见。价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。如果是一个没有重要产业支撑的城市，价格上扬很难，往往是从项目开盘到售罄，房价的涨幅普遍较小。 4、消费偏好明显：城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印，形成各不相同的区域特点。小城市人民对沿街独立商铺情有独钟，只要位置不是太偏僻，都能卖出好价钱。几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，以商业部分为盈利重点。
三四线城市商业运营现状与特点以及风险规避总结(95页)
三四线城市商业地产运营 第一章三四线城市商业地产实操概论 许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见！ 城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？ 由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？ 资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？ 第一节三四线城市商业地产市场特点简析 世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。 一、中国城市商业地产发展中存在的问题 .开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？
如何在二三四线城市成功开发商业地产
百年建筑企业大学 二三四线城市中小规模商业经典项目解析 时间：2010年5月23日（下午） 地点：北京建银大厦十五层小报告厅教室 主讲人：陈建民 主题：如何在二三四线城市成功开发商业地产 主持人： 今天下午有幸邀请到易铺中国总裁中国商业联合会专家委员北京市政府商业顾问陈建民先生，来为我们讲解二三四线城市中小规模商业经典项目解析。下面我们以热烈的掌声欢迎陈老师为我们讲课！ 陈建民： 一般这种培训课程到了第二天下午因为时间问题都会走掉，我希望留下来的学员在下午的几个小时能够对大家有所帮助。下面就二三四线城市中小规模商业做一些分析，希望对大家有所帮助。 首先，对二三四线城市的判断。我想在座的每一位自己的公司也许是做开发，或者说从事设计或者策划服务，对二三四线城市概念的界定应该说大家有很多的误区，一、二、三、四线城市的说法，因为改革开放包括加入世贸的原因，当时为了对国际的零售商进入中国市场很好的控制他们进入市场的节奏，当年的商务部或者其他机构给国际企业划分出一二三四线城市的概念，到了今天应该讲对这种概念的理解实际上直接影响到每个企业项目操作项目关注的边界条件。 传统一二三四线城市人口规模及经济发展，到现在来讲很难准确界定，经过2009年国内房地产市场大幅度价格飙升，我想今天其实给大家讲另外一个观点一二三四线城市的界定应该讲其实从房价的角度能够一定程度上对这个城市是处在哪个线有一个基本的判断。首先，目前可以这么判断住宅均价在2万块或者以上的城市实际上是属于典型的一线城市，一线城市应该说房价到了2万的价格，这些城市的城市化的比例已经达到了60%或者是60%以上，那么城市化率达到60%意味着这些城市的商业地产开发已经完成了60%或者60%多，换句话说一线省会城市的商业地产已经过了当年快速开发的阶段，在未来一段时间一线城市商业地产主要从当年的开发阶段进入招商运营的周期。一线城市北京、上海，包括杭州、深圳等等，这
三四线城市的商业地产如何开发运营
三、四线城市的商业地产如何开发运营 第一部分：三四线城市商业地产开发的特殊性 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活“、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。 特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。 总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。 特殊性三：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。 所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。
商业地产三线城市营销策略
三线城市商业地产营销策略 时间:2006-12-28 16:09:00 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方 面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增
加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑” 的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1 万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万川的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、 四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴 旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境 的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个
二三线城市商业地产开发模式
郭洁，现任：四川好搭档精英俱乐部商业地产分会秘书长少城地产联盟副主席中国房地产策划师特聘讲师多家房地产公司首席商业顾问 商业地产招商中的八大昏招第一大昏招：先盖房再招商。第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。第三大昏招：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。第四大昏招：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。第五大昏招：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。第六大昏招：招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装。第七大昏招：只要招商成功就万事大吉了。第八大昏招：对招商代理等服务机构极尽刻薄。 二三线城市商业地产开发模式 【郭洁】：首先我们还是先看看一个商业地产项目的开发模式图 第一个环节，是市场调研，首先我们要搞清楚的是一线城市与二、三线城市商业地产的差别一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。其次，我们研究商业地产，首先要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。从来都没有考虑过市场到底要什么。市场需求是什么。我们这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是
政府。2、是开发商。3、是投资者。4、是经营者。5、是消费者。6、是社会。大家都说的很多，中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。原因很简单，因为中国现在体制的问题。中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。这就衍生出了我们现在国内，所能看到的，那些千奇百怪的商业地产开发手段。商业地产的开发，其实很多时候都是受限制于市场与政府的。 【郭洁】：问到开发商为什么要在一个人口不到20万的地方，要开发50万的商业项目时，他们的回答总是让我们感到一阵背心凉——政府要求我们要做一个大型的商业城，很多时候我们的商业地产开发商都很无奈，被政府强行要求修一些所谓的形象工程，或者标志性的商业项目，这就苦了我们的开发商。这时候，开发商应该如何应对呢商业与经济是直接挂钩的，商业地产其实只是一种载体，市场消费力有多强大，商业地产才会有多强大。消费需求虽然有现实的，也有潜在的，但是一个地方的经济发展，跟很多社会现实条件们息息相关的。我们的开发商就创造出了千奇百怪的营销手段和解决方式，但是这样一来，可苦了我们的投资者 【郭洁】：首先，一个商住项目的商业体量与住宅体量之间的比值是多少，其实没有必然的联系的，住宅与商业的比例，是很多开发商做社区商业最为关注的问题之一，但是，如果说仅从自己项目的角度来考虑这个问题，我们可以将商业的比例控制在总体量的20%以内。如果说本来这个项目就比较孤立，而且处在一个比较新的开发区内，周边的商业氛围本身就不好，
三四线城市购物中心行业分析报告文案
三四线城市购物中心行业分析报告
一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分 (2) 1、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市 (2) 2、低线城市商业多为传统百货业态，购物中心竞争力凸显 (4) 3、网络普及率和消费习惯限制下网购冲击在低线城市并不突出 (6) 二、从需求看：对新型商业综合体的需求迅速增长 (9) 1、低线城市居民的绝对购买力水平在快速增长 (9) 2、低线城市居民享有低房价带来的高消费率 (11) 3、低线城市居民消费升级显著，滋生品牌消费需求 (12)
一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分 根据调研以及各地区统计局信息整理，我们发现，国目前地级市、县级市的商业中心供给量并不大，商业业态以超市、百货、沿街专卖店以及批发市场为主，此外，受限于老城区的道路狭窄以及居住环境拥挤，大多数城市都拟定新城开发计划，而新城区建设环境可以充分满足大型购物中心、综合体项目等苛刻的物业条件。因此，在城镇化浪潮下，地县城市的老城区改造和新城区建设或将为一站式购物中心提供快速发展的机遇。 1、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市 根据购物中心产业资讯中心统计，选取北上广深四个一线城市，36 个城市为二三线城市样本，截止2011 年底我国购物中心区域分布为：一线城市购物中心数量为821 家，占比29%，二线城市为1440 家，占比为50%，三线城市为588 家，占比仅20%。而最新发布的《中国购物中心发展报告2012-2013》显示，按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而CR10 仅为10.8%，成熟市场国家，购物中心行业集中度一般在50%以上。我们认为国购物中心市场具备两大特点：第一、目前依然集中于一二线城市；第二、行业集中度偏低。
三四线城市购物中心调研
三四线城市购物中心调研
三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。
2、美国购物中心协会的定义 由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。 3、日本购物中心协会的定义 由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。 4、中国商务部的定义 老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。 （三）三四线城市客户群体及消费心态 由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地
商业地产标杆企业的商业模式——以万达“城市综合体”商业模式为例
商业地产标杆企业的商业模式及借鉴分析 ——以万达“城市综合体”商业模式为例 目录 一、万达对商业地产的探索 (2) （一）第一代产品 (3) （二）第二代产品 (3) 二、万达的商业模式调整 (4) （一）现金流改革 (4) （二）培养自主商业产业——组建大洋百货 (4) （三）探索多元化融资 (5) 三、第三代产品——城市综合体的商业模式 (5) （一）盈利模式：资金流滚资产 (5) （二）产业链整合模式 (6) （三）订单模式的高级阶段——持有型物业的订单模式 (8) （四）投资平衡模式 (9) （五）项目获取与开发模式 (10) 四、万达的商业模式复制借鉴性 (11)
【前言】商业地产对我司是新进行业，在设计确定商业模式和发展战略之前，须对国内商业地产领域的标杆企业先做分析和讨论。为此，我们先后对SOHO中国、万达集团、华润置业三家国内知名商业地产开发商进行了资料搜集和分析，分析后认为从企业适配角度看，SOHO以高档住宅和写字楼为主的产品线和华润的“集团孵化”模式，可能不适用于我司情况，拟不做探讨。 本文对万达集团的商业模式进行了提炼和讨论，重点阐明万达以房地产起家，转入商业地产后通过整合资源、形成能力，“被动地”成长为商业地产界少见的“全程运营商”的发展历程和经验，并对其中可能被我司借鉴和改进的部分进行了初步分析。 一、万达对商业地产的探索 万达集团在20年的发展中，自2000年开始由住宅房地产向商业地产转型，在10年内成为国内最大的商业不动产运营商。过程并非一帆风顺，万达同样经历了2003年二代产品备受冷遇、2004年信贷调整下的紧张和收缩等逆境。但从2005年开始，随着第三代产品推向市场，万达整体进入良性轨道，在资金、商品、商业模式、企业管理等方面均展现出较强的竞争力与前景。 这不仅得益于近10年来，中国社会零售商业和城市化的超高速发展，更重要的是，万达在实践中秉承商业地产的运营实质，一边成长一边调整战略性商业模式，将之持之以恒，终于走出一条富有企业特色的发展道路。 万达三代产品定位比较
三四线城市商业地产开发的基本思路范文
三四线城市商业地产开发的基本思路 三四线城市商业地产开发的基本思路 三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。 所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。 三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。 但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。 经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。 1.重视项目地段商脉 “地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。 商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。 2.产权商铺合理定价 在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都市有“天花板”现象，价格“天花板”形象的岀现，主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。在三四线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入体验式的市场调查和严谨的营销论证，避免过大投入成本造成利润损失。 3.严格把控商业规模 因为在三四线城市，往往城区人口不过几万或十几万，一个几万方规模的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。按照国际标准，通常人均商业面积1平方米，就达到了中 等发达水平，试问中国的三四线城市是否能够这么快的达到这种水平？所以，商业项目定位不准或轻视规划的话，必须投入精力重新市调进行商业策划。 4.先定位再商业规划 在项目前期的整体规划中，就应该把项目的商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，即从项目设计规划阶段就开始介入其中，而并非简单的寻求一种特色商业或商业主题，项目定位是商业经营旺场的灵魂。 5.业态定位及比例因地制宜 在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上，要结合项目当地的商业现状与分布，注意各经营形态间 的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公 式。 6.提前和潜在商家接触 千万不要忽视投资商业地产人的经营头脑，特别是众多的小业主自营商家。由于他们是自己开店做生意，他对于一个商业地产的项目定位、消费群体、运营管理等更有独到见解，他们能够更清楚地知道：如果该项目
商业地产潜力三线城市报告
2商业地产潜力三线城市报告目录 CONTENTS 01 前言 02 宏观经济分析 06 商业发展 10 品牌特征 12 商业困局 13 城市发展周期
商业地产潜力三线城市报告 01 前言 在大城市商业竞争环境加剧的情况 下，三四线城市开始发力，成为未来 商业开发的新风向标。本报告旨在挖 掘三线城市真正潜力，为开发商进驻 三线城市提供指引。 在对150个三四线城市面积、人口 及人口密度数据统计后，根据城市人 口数量及规模等级进行排序，选出 50大最具潜力或发展良好的城市。 进一步研究50大城市的宏观数据及 城市属性，初步了解商业环境，筛选 出20大典型潜力城市。
02商业地产潜力三线城市报告宏观经济分析 潜力三线城市人均GDP均值为67,322元，其中东营、太仓人均GDP最高，均超过150,000元，甚 至超过排名第三的烟台75%以上。这两个城市工业极为发达，其中东营石油机械产业占全国比重甚至超过50%；尽管温州偏好跟风投资热，然而城市产业以薄利轻工业为主要产业，人均GDP仅47,450元，低于 平均水平。 人均GDP（元） 200,000 150,000 100,000 50,000 0东 营 太 仓 烟 台 扬 州 嘉 兴 泰 州 晋 江 金 华 芜 湖 徐 州 柳 州 襄 阳 盐 城 淮 安 漳 州 洛 阳 温 州 宿 迁 蚌 埠 宿 州数据来源：国家统计局 潜力三线城市第三产业比重均值为 38.2%，其中温州第三产业比重最高，达到49.7%，消费驱使服务业发展 迅速；而东营则成为第三产业比重最低城市，相对于极为发达的工业，服务业发展较为落后。第三产业比重50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%温 州金 华 徐 州 太 仓 淮 安 扬 州 泰 州 嘉 兴 盐 城 烟 台 宿 迁 洛 漳 宿 柳 蚌 晋 襄 芜 东 阳 州 州 州 埠 江 阳 湖 营 数据来源：国家统计局 潜力三线城市城镇化率均值为 57.7%，其中温州、太仓领跑大市，城镇化率城镇化率均超过65%；宿州城镇化 率偏低，仅为37.4%，城市发展尚 70.0% 在起步阶段。 60.0%
购物中心从一二线城市向三四线城市发展
购物中心从一二线城市向三四线城市发展 导语：房地产市场整体低迷之际，购物中心建设为何马不停蹄？随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位，时下国人消费 房地产市场整体低迷之际，购物中心建设为何马不停蹄？随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位，时下国人消费正在与时俱进齐步国际。房地产调控的坚决不动摇是否扶持了中国零售业的销售增长？带着许多对中国商业地产和零售市场发展前景的未知数 这次编辑有幸电话连线到北京银泰置地集团商业推广负责人、银泰商管总部副总经理武斌先生。借此了解目前商业综合体在国内的发展，以及市场上的购物中心在规划和定位上到底会有什么区别。当然众所周知，银泰在中国无论是商业地产还是零售领域均位列行业第一梯队。目前全国在建和规划的商业综合体项目接近30个，希望通过这次对银泰的了解来捕捉中国商业地产行业的发展脉络。 作为商业艺术设计、零售管理两大专业科班出身，在国内已从事十多年豪宅、写字楼、购物中心市场营销管理工作。在北京、沈阳、三亚、珠海、石家庄等地成功操盘多家商业综合体项目。在购物中心的市场、营销领域颇具管理经验和独到见解。并多次受邀MALLCHINA 中国购物中心产业资讯中心作为讲师和论坛主席参与组织行业活动。 为什么各地购物中心发展迅速？地区消费力能否支撑？ 只有不断引领生活才能激发消费增量 武斌先生介绍：“关于你说到中国零售业的增长，我想不仅仅在一线城市，现在二三线城市的消费增幅也是很大的，尤其是经济发达的东部沿海城市。 对于零售业发展思路，我认为，零售商业是要引领消费的，这样才能激发出新的销售增长点，这种增量是从无到有的，而非消费转移。当国际国内知名品牌在一线城市慢慢做到饱和很难激活新的消费时，尤其是在国际竞争的压力下，慢慢削弱或失去了引领时尚、引领消费的作用时，自然会选择进入二三线城市发展。为什么像大润发、乐购这类国际超市连锁，甚至像ZARA这类快销品牌都开始在往二线、三线城市扩张。核心还是“引领消费”。 目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展，发展的首要因素，是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。同时，三、四线城市本身商业模式比较传统。很多商业街多数是自发形成的，缺少系统科学的规划。商业形态比较初级，商业杂乱，零散商业居多，大品牌商家、知名品牌不是特别多。介于以上因素，购物中心连锁企业选择进入该区域后，自然成为城市商业的地标，成为当地唯一的汇集生活、休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的一站式家庭型时尚生活广场。前面也说到了，“商业是要引领消