董藩：未来十年一线城市普通楼盘房价超10万 - 徽湖的日志 - 网易博客

董藩：未来十年一线城市普通楼盘房价超10万

默认分类 2010-06-30 09:13:18 阅读4547 评论12 字号：大中小

有幸聆听了伟大的光荣的、正确无比的董藩教授在石家庄某房地产论坛的演讲，嘿嘿，听完不禁宛然，这其中有不少喷饭的观点值得大家一笑。今天无意中在某网站看到这篇文字，照搬到此，供大家分享。黑字部分大家重点越多，董藩教授不愧学富五车、才高八斗，不但对房地产有深入研究，更是对红灯区、博彩业有浅出分析：

我们研究发现，有了钱之后第一位购买的是房子，第二位才是车，所以这里边是有科学道理的，我告诉你们怎么样做房产投资？就选择比较堵的城市，哪个城市比较堵就去买，知道吗，为什么北京房价最高？因为北京最堵，这是我的观点。

我的观点全是这样的观点，讲完之后还是有道理的，但是最近老有人批评我，你不能讲，你讲的和中央讲的都不一样，听谁的？听上面的，听中央的，跟总理走，短期的问题我们不谈了，本来我想谈谈这次宏观调控政策出台的内幕以及这次政策会挺长时间、下一步怎么调整，确实今天到场的媒体太多了，我比较怕媒体，所以我跟大家谈一些什么？中央没有谈的，中央没有谈长期趋势，我怎么谈都不能上纲上线。

我们要强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，谁就掌握了未来。我们在未来十年、二十年当中看到一个大变化，人口和财富将发生大的整合和变迁，进而带来房地产市场的大变化，因为过去人流动不了，原因在哪里呢？户口发挥了很强的管制作用，户口像一个锭子那样把人们钉在那里。如果你在这个城市没有户口的话，有很多福利待遇包括小孩上学等等这些事情是没有办法解决的，比如说今天比较高的官员以及财富比较多的企业家们他们没有问题，普通老百姓就有障碍，于是中国人口很难流动。但是现在情况在发生大的变化，什么变化呢？户籍制度越来越放松了，而且从去年开始除了四个直辖市之外，大学毕业生在哪里就业就在哪里落户，这将带来一系列大的变化，从此拉开序幕，我们会看到什么？人口开始由内陆向沿海流动，由村镇、中小城市向大城市流动、由偏远区域向开放区域，由落后区域向发达区域流动、由干旱缺水的地方向资源丰富的地方流动等等，为什么是这样的？

比如说一个大学毕业生他原来在甘肃考到石家庄，怎么办？当他留下来的时候，过了十年、八年他的父母会不会过来？于是父母必须来到石家庄给他带孩子，当父母来到石家庄的时候不可能再回去了，于是把老家的房子卖掉，把钱拿出来来石家庄买房子，这个过程就开始了，而且当他来的时候，会说石家庄比甘肃环境好很多啊！我的侄子、我的外甥

你们快来啊，于是人越来越多。

我刚才已经讲了将发生这样一系列大的变化，在房地产领域当中也会带来一些变化，房地产的需求从内陆向沿海流动，我们知道河北是沿海地区，虽然经济不太发达，沿海的开发规模随之扩大，我们石家庄的开发量是很大的，据说新政在这里几乎不起作用，开盘就光，看来石家庄人还比较有钱；第二大城市人口和投资性效应更强，房地产开发规模会高于中小城市，其实跟大家说一句实话：能在一线，不在二线；能在二线、不在三线。

还有落后区域的需求向发达城市流动，马太效应不能讲，每个省都有落后的区域，比如说在河北，下面有一些小的城市，和石家庄相比会落后，所以他们会往石家庄来，过去石家庄在城市建设方面没有什么优势，我们耽误了很多年，但是现在我们“三年大变样”要改变，所以聚集效应会进一步增强。当然了一些落后区域的企业会逐渐陷入困境，这是一个长期的过程，但是十年、二十年之后有一些企业会陷入困境。

缺水的地方向水资源丰富的地方流动，比如说甘肃宁夏一生就洗几次澡，这种地方能待吗？不能待，但是今天可以流动了，他的孩子考到了石家庄，所以他可以到这里来。资源丰富的地区意味着资源开发比较大，经济发展发达，意味着可以带动就业。

我刚才说我们河北的唐山，那个地方有唐山，所以唐山这个地方是我们河北省发达的城市，而且油田的开发会带来下一步的开发；像辽宁有一些地方，比如说抚顺、阜新，煤矿差不多挖空了，包括我们赵本山所在的城市铁岭，那个地方的人都是外迁了。

今后会出现以大连和青岛为主的辽东半岛和山东半岛这些地方的优势比较明显，另外一些城市是季节性的，冬天时到海南去，夏天往哪里去？夏天往东北去，往哈尔滨、长春、内蒙古，这些地方夏天非常的凉快，我去年夏天专门到吉林、黑龙江住了半个月，确实是这

样。根据季节的变化可以不断的调整。

第二点，房价的区域间的差别会进一步的拉大。表现在：第一除了传统的长三角、珠三角这些区域之外，环渤海地区会因为经济发展和气候的原因崛起，成为新的“高原区”，它会带动大连以及唐山等等这些地方经济发展，当然石家庄也会受到这个经济圈的影响；第二是东西差距进一步拉大，核心城市和小城市的均价会差到15倍以上，单个楼盘会有近百倍甚至超过100倍的差别，今后像北京、天津这样的城市，和小城市相比某些楼盘的价格会差上百倍，这是一个演化的趋势，过去房价没有到这种程度。1987年时，全国卖房子差不多，北京卖600块钱，石家庄卖500块钱，但是今天北京把其他的城市远远落到后面；三是五年之内北京、上海、深圳、杭州会出现一批每平方米单价5万元以上的楼盘，十年以内会出现一批单价在10万的普通楼盘，30万以上的才叫豪宅，这是我一年半之前做的预测，你们可能会觉得看到这个数据很震惊，但是我非常遗憾的告诉大家，我这个预测有一点保守了，一年半过去之后我们发现，这个数据已经大部分兑现了。08年底的时候我们做这个预测，去年在上海超过10万的楼盘有20多个，深圳已经出现了超过20万的楼盘，10个亿的别墅已经在上海出现了，现在北京的房子你们都知道新开盘的价格是多少？只要是三环以内都是四五万，这是我08年底预测的。

所以现在来看，尽管我们采取一些措施在调控，可能仍然有一点保守，我们有的时候调控是不得不调控的，不得不采取一些措施，但是有的时候我们发现在经济规律面前我们经常是渺小、无能为力的，但是不表明我们这些预测就一定会改变。

理论者说董老师你别说这个，得说石家庄。我们会发现普通住宅大部分是以8-12%的速度在增速，我们对过去23年的价格进行了测算，全国平均每年上涨11.6%，我们现在的宏观调控很起作用，处在这个中间的豪宅显得比较巨大，有某些特殊环境中的别墅影响巨

大，有钱人越来越多。

15年之后大部分90到100平方米的住房将变成建筑垃圾，也就是我们今天所强调的小户型，15年之后它们大部分变成建筑垃圾，相信吗？不相信！我告诉你80年代的时候，住房的标准是多少，70平方米，现在20年过去了，有没有人要？而且那时候还是计划经济时代，很长时间不开发房子，所以户型的变动很小，但是今天户型的变动很大了，告诉大家我们在经济学当中有一种现象叫“过滤现象”，那些顶级的别墅过十年、二十年变成很普通的住宅，现在是普通的住宅再过十年、二十年变成低端的住房，现在原本处在低端的住房，以后会变成垃圾，这就告诉我们买房、投资有很多讲究。

还有少数偏僻、落后的市场会偏离市场。

第三，不同公司的市场边界会发生变化，一些大公司，比如在北京、上海、深圳，万达已经到北京去了，最近听说龙湖也去了，告诉大家，大企业如果到北京才可以成长为领袖型的企业，我也告诉各位石家庄的企业家，把总部搬到北京去，因为北京有特殊的政治优势、管理优势、经济优势等等，这是其他地方是没有办法比的。在北京逛街很累的时候，去咖啡厅里喝咖啡，一听有人在聊天，一看是央行行长周小川在和别人聊天，你可以听其中一

些谈话内容啊，在其他地方可以吗？不可以！

一些中型房地产公司纷纷在北京、上海、深圳设立办事处或分公司，小开发公司开发业务有进一步向三四线城市集中。一些策划代理、融资、信息服务、包括网站这些会向北京、上海、深圳聚集的速度会比较快，你比如说搞策划、代理，如果北京、上海、深圳的公司就

可以揽活，但是其他小公司就不占优势。

还有开发规模，将出现一个先扬后抑的态势，十年以内将达到开发的高峰，我们石家庄的“三年大变样”，别的地方还有没有喊口号的，我估计十年会达到最高峰。不是我鼓动大家大兴土木，我们的数据表明，1956年到1986年三十年一共盖了7亿平方米的房子，从1986年到1998年也没有盖太多，过去我们几十年是不是没有盖房子？现在要补课，我们是没有办法的事情，不是我替开发商说话，有的人在我的博客上留言说我天天替开发商说话。

这以后我跟大家说，是有一些具体的原因的，我不想再次讲了。

第二点是什么呢？2020年到2030年属于稳中有降的状态，十年之后开发规模会降低，这是因为规划逐渐稳定下来了，与过去相比城镇化也逐渐在接近尾声，那么到2030年以后开发规模会明显的下降，拆迁活动很少了，城市化过程基本结束了，人口规模达到了顶峰而且相对稳定下来，不排除有时候人口出现逆增长的状态。当然我们要注意，2030年以后，房地产仍然是支柱产业，原因在哪里？因为它的业态发生变化，那时候二手房和房地产的金融服务活动会大大增加，由于房地产交易量大、价格量大，是属于资金密集型行业，所以整个房地产行业生仍然是支柱性产业，所以房地产行业还有十几年、二十年的路要走。

记住我的话，永远不要买股票！住房自有化率先升后降，住房私有化率则先微微下降然后上升，这是两个概念，自有化率是先升后降，有自己房子的家庭会继续增多，但是有些人会保不住自己的房子，为什么呢？因为房价上涨的速度与GDP上涨的总量是差不多的，如果你的收入达不到这种程度，因为你属于低收入阶层，就要卖掉，也就是说碰到家里不幸，要骨髓移植需要50万，不是任何人都可以鼓动媒体让大家捐款，只有把房子卖掉保命，如果小孩考上大学没有学费怎么办？不上孩子会离家出走，所以只有把房子卖掉。

在美国最发达的国家，住房自有化率有68%左右，所以我们现在是85%的家庭有自有房产，高于他们将近20个点，尽管中国人买房子的兴趣格外的浓，但是从收入分配的角度来说不太合理，在欧洲住房自有化率是40%到60%，比如到法国去，我们问住廉租房满足吗？他说满足，因为他的条件只能住廉租房，很感谢政府。在中国不一样，大家都希望住大房子，

想法不一样。

我们现在有一个很强的情绪就是排斥人家买房子进行投资，这是很不健康的，最近我们讲究是精神打击，所有买房子的人不管是自己住还是怎么样？都叫投资，所以从来不存在打击的问题。我们最近发现有的人观望，这是正常的，这是没有办法的事情，不存在一个打击的事情，当然了每次观望都孕育着很好的机会，买房的想抄底，这个机会瞬间就过去了。

人均住房面积继续增加，品质不断提升，住房过滤现象明显增加，住房面积继续增加这是很正常，品质不断提升这是很正常，开发商盖的房子越来越好，技术要求都上来了，我买的房子现在很好，过五年、八年房子不好了，要出租、卖掉，买一个更好的，所以房子更

新的速度在加快。告诉大家这是有原因的，住房永远是少一间，这是符合经济规律的。大学毕业的时候，没有房子，和单位的人住在一起住在宿舍了，过两年想结婚了，没有房子很郁闷了，互相试探对方，由于没有新的同事过来、由于没有房子，单位领导睁一眼闭一眼，其中一个女生就占房子了，但是过两年之后又郁闷了，找保姆没有地方住，怎么办？但是过了两年，又郁闷了，小孩长大了，上学了；但是又过了两年还是郁闷了，父母过来住了，父母也没有地方住，于是又缺少一间，经过多少年奋斗，又郁闷了，上老总家一看有一个健身房，下雨天不用去健身房就可以锻炼身体，但是你没有啊，又郁闷了；经过多少年后又去了一个老总家回来之后又郁闷了，为什么？他家有一个阳光室，人家在家里养鱼、养花等等，人家过得比我强，考大学的时候没我强；经过多少年之后去老总家看又郁闷了，去他家打麻将，人家住在郊区别墅……所以住房永远少一间，所以我不详细再讲。

贴牌生产将成为一种的合作开发模式，这个我不详细讲了。

还有普通住宅的智能化水平也大大上升，这一点我们要感谢开发商，由于市场竞争不断增强，他们为了增加产品的技术含量，为了增加他的卖点，在这方面做了很多的工作，现

在全世界智能化最高的住宅主要产生在外国。

房地产市场的国际化程度明显上升，这是指什么呢？现在有很多人到澳大利亚买房子，中国搞调控啊，很多资金往外流，有些人担心政局不稳，把钱转移到外国去；还有就是外国人到中国来买房子，大连、山东、青岛、烟台一带有大量的韩国人；在北京有一个望京，有十几万韩国人在那里住，就是一个韩国城，在那里一句中国话也不会说，照样在那里生存；你们到桂帕蒂亚林那一带去看，有很多欧洲人在那里住。我到泰国去了，有个地方叫帕蒂亚是一个红灯区，有人在海南买房子吗？海南就不要买了，海南确实气候很好，他虽然有一个概念叫国际旅游岛，但是后面没有概念装，真正的国际旅游岛有三个条件，真正的红灯区，一到晚上会会有很多人，你各种各样的需求都可以得到满足。

各位这个红灯区在中国能不能搞起来？还是搞不了的，所以这是第一点；第二点是合法的赌场仍然不能搞。我不敢说很远的事情，暂时是搞不了的，我们的政治还不允许，我们若搞了，澳门就垮掉了，凡是搞这个的都是违法的，当然了从发展趋势上可能在多少年之后会搞，因为我们发现连新加坡都搞了一个赌场，新加坡很保守，被逼无奈，今年春节的1月1日新加坡的赌场开业，所以新加坡的地位在下降，因为它的旅游可能没有太的内容，旅游下降、贸易下降导致一系列的相关产业下降，所以没有办法搞了一个赌场，要建全世界最安全的赌场；还有一个就是要搞裸体浴场，很自由，男女老少都不穿衣服很自由，老外觉得舒服，他们愿意到这里来，中国人可能觉得不好意思，但是他们喜欢看……但是裸体浴场一时半会儿也搞不出来，所以海南的后劲不太足。

商业地产在未来的十年二十年渐趋饱和，风险加大。现在做商业回报相对较高，商业的售价比住宅要好，但是很多人越来越认识到这一点，所有的项目都有底商，所以商业地产

逐渐会增加。

精装修渐为大众接受，工厂化程度逐渐提高。北京有的人想买房子，买不了，说我们离婚吧，离婚了可以买第二套房子，现在是离婚了也不可以买房子，所以等等这样相关的政策我们要评估它有多长的生命力。现在有一些技术不断突破，比如说像我们现在所处的大楼，装修我不知道用了多长时间？装修用了十个月，告诉大家现在最快的一个四星级、五星级酒店20天装修完毕，但是人家都不在国内干，因为在国内干完了之后费用要不回来，他们都到国外去，人家不欠钱，所以他们非常有竞争力。

还有八种开发商将被淘汰掉。比如靠关系拿地，自己没有能力开发的；知识陈旧，不学习；还有对政策反映太迟钝的；还有自以为是的；技能单一，目光短浅的等等。有些新东西在地方难以接触到，还有什么呢？心理脆弱的，比如说宏观调控，开发商就心里受折磨，像98年的时候，有的开发商就受不了，纷纷去投奔别的领域方向。我告诉大家一个规律，政府号召什么，我们千万不要去干！当然这是一种现象，一般政府号召的都是要求你奉献的。还有在财富榜上有大量的开发商和物业经营商涌现，未来十年到二十年，中国富豪在世界财富榜上将大量出现，从中国来看财富将大大增加，因为中国市场太大了，我们中国有13亿人口，在中国你只要是卖筷子、卖碗，只要是中国的老大，照样是亿万富翁，对吗？市场太大了！卖牙签是全国的老大都牛啊！但是在澳大利亚卖电脑又能怎样样？卖300万台每家一台满了！就像在农村，你想成为百万富翁、千万富翁可能吗，只有来到城里。

中国人口多，产业创新能力强，我们发现人口和产业创新是联在一起的，各位我们都去过农村，如果在村里擦皮鞋、理发，能不能挣出吃喝、能不能养活自己？不能！村里能不能找人擦皮鞋，能不能理发，都是自己来，但是到镇里可能擦皮鞋不太可能，但是理发可以；到县城理发可以，还可以衍生美容美发，擦皮鞋也可以；到大城市我们还可以搞一个皮鞋连锁店，所以人口规模的大小能够决定产业的创新程度，中国人口太多了，所以今后中国在每个人身上很细小的个性化的需求最后汇总到一起会成为一个小小的产业，所以最后我们发现中国会有很多外国没有的产业，其实现在已经有了，比如中国的快递行业，外国是没有的，邮电系统的快递他们有，但是民间快递他们没有，还有很多他们没有的。比如说按脚，外国没有啊，像在新加坡你搞不了，人太少，但是在中国有一些干的连锁店很大的，所以中国人口多，导致产业和开发的速度仍然是很快的，以后最新、最前沿的产业往往产生在中国，现

在还不是，现在在发达国家。

还有就是中国有一些文化因素决定财富积累很强，中国人不信宗教，尤其是汉族人是不让信仰宗教的，我们信的是共产主义，我们号召大家不要信宗教，信共产主义，欧美国家信天主教，基督教，他们财富欲望不太强，挣钱差不多了，就可以旅游了，中国不一样，天天还要拼命加班加点。二十年前有人会说自己要是万元户，就吃香的、喝辣的，但是真的是万元户之后，他还干吗？所以中国人的财富欲望很强，有了钱之后就买官。

中国人有种种的办法来对付这些政策的，你们去办事的时候从来都是找熟人，找规划局找熟人，原来有一个同学在那，没同学就不办了，找同学说刚出了一个政策，有变化，你会觉得政策是死的，人是活的，所以中国人太灵活了。老外对付不过我们啊！我们讲外贸学的时候有一个经典案例，我们的产品出口很低，把外国市场都占领了，外国人一看我们产品都去了，把就业机会全冲垮了，逼着我们升值，要不就设置一些高关税的条件制裁我们，他们说什么？你们要是生产半成品，我们就低税，你们要是生产成品，我们就高关税，中国人就研究了，怎么来对付他们，有一个生产手套的企业找美国人说是生产手套的，一只手套是成品还是半成品？美国人一想手套都是一对一对的，于是说一只手套是半成品，两只手套是成品，中国人发货的时候今天发左手、明天发右手，只要在箱子上标上号就可以了，当然了有一天喝多了到那里，没有搞明白，一下子把左手和右手的箱子一块发过去了，一看老外拿着两个单子，一看出事儿了，美国人一看就傻了，一看都拿着两个单子，还说占便宜了，他

们不知道合起来是一个成品。

全世界只有华人背九九乘法表，你要在南非住一个月，你要每天结一次账，你要三个月结一次账，他一个一个的加。到泰国去人家讲什么呢？泰国有哥三个，挣了1600块钱，分了半天也没有分清楚，听说华人比较聪明，他们就请一个华人给分钱，华人过来一看是1600块钱，怎么回事儿？怎么分都多一张，不公平！然后华人就给他们分，哥三个和他自

己都有份，结果这分清了……分完没多久，哥几个喊他，他以为被发现了，结果哥几个说：

明天还帮我们分钱吧。”

你考试考了第三，回家后爸爸妈妈会说下次一定要考第一，老外跟我们不一样，我考试了倒数第一，父母还说非常好呢，结果老外都是上着上着就不上学了。所以我们的财富欲望特别强，出人头地的欲望也很强，都想当老板，经济发展速度一定是慢的，金融危机的时候都是外国企业倒闭，我们没有，大部分的时候我们还是讲感情的，如果发不出来工资的时候，可能大家会顾及感情，会留在公司里边，但是外国人不一样，一看企业不行了，立刻走人。在中国如果是当舅舅的做董事长，当外甥的做员工，只要舅舅没有发话，外甥是不走的，另外我们中国人的表现力是很强的。我的一个朋友在日本的化工企业工作，他和一个老外每天有一项工作是抬着一个槽子，有一天老外没有来，我朋友就自己搬过去了，结果被他老板看见了批评他：“如果我再看见你自己搬，我就开除你。”在中国老板肯定会表扬他，是不是！就这种企业跟我们竞争，行吗？根本就不行。我们才搞了三十年就这么了不起，我们再搞三十年不得了！感觉到没有老外最近都怕我们，美国人都掉到沟里去了，我们得救他，不

救他就没饭吃了。

在哥本哈根会议的时候，是我们温总理去的，而其他国家都是总统去的，我们先把小的国家的债务免了，但是不过有条件，关键的时候要支持中国。中国和美国这两个国家就像大海里的两条鲸鱼，他们在一块打架的时候翻江倒海，在一块儿谈恋爱的时候也很甜蜜。

我们很多老板昼夜不停的干，根本没有休息的时候，老外不一样，老外是要休息的。最近在有些国家不断发生这种反华的事件，砸华人的铺子，为什么？只要有人买，中国人的铺子都昼夜不停的在开，外国人一到晚上6点就关门了，所以根本就赚不了钱，在这种情况

之下，中国财富积累的速度会大大增加。

回到我们主题上来，房地产开发商在财富榜上占据主导地位，这是资本利益行业的开发规则，做房地产行业和做其他的行业不同，所以开发商积累的速度会大大增加；房地产市场的容量太大，容易造就富豪，我们去年成交了多少？7万亿。其实告诉大家，我们没有算农村的房子、没有算小产权房、单位集资盖房，如果算的话有14万亿，另外中国的房地产开发杠杆作用非常大，回报比较高；中国人格外多，地格外少，价值会凸现，所以房地

产开发商会大量的出现，我们羡慕也没有用。

好了，时间到了，我就讲这些，谢谢大家！