房地产法规作业(案例).doc

房地产法规作业（案例）

作业要求：将作业内容下载答完后按A4装订加上封皮交导修主任处作业内容：

1．1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订《土地使用权转让合同》，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。转让价格为180万元。该款分2期付清，首期120万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底之前付清。同年4月间，黄岐村村委会将〈土地使用权转让合同》提交某市国土局备案并申请产权变更登记手续时，受到该局处罚。处罚决定要点为：(1)被处罚相对人黄岐村村民委员会和金叶公司。(2)处罚的理由是该合同双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权出让和转让的行政法规。将划拨土地擅自转让并改变了土地用途。(3)处罚的内容是责令前述二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变更土地用途的批准手续。金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉诸人民法院，请求：(1)解除双方的(土地使用权转让合同)；(2)被告退回转让金120万元及利息；(3)判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；(4)赔偿原告损失50万元。

问题：（10分）

(1)原告金叶公司第(3)项诉讼请求有无原则性错误民法院应如何处理?为什么?

(2)某市国土局的处罚内容及针对的相对人是否正确，为什么?

2．1993年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1 000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。1997年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村民委员会应张某的请求，决定将房屋卖给张某，售价3．8万元。张某认为价太高，不想买。徐某获悉后，愿意花4万元买下此房屋。村民委员会表示同意，同时提出条件；因张某租期未到，徐某应当允许张某继续承租至期满，房屋售价可以降低至3．7万元。1997年10月，村民委员会与徐某办理了产权转移手续，张某对此未

提出异议。之后，徐某与张某达成协议：张某迁出现租房屋，徐某支付其损失费2 000元。1998年5月，张某向法院提起诉讼，要求村民委员会将房屋优先卖给他。

问题：（10分）

(1)承租人行使优先购买权的条件是什么?

(2)张某的要求是否合理，为什么?

3．1995年6月，和顺市某房地产公司经过市国土局批准，从事“秀苑花园”商住楼的开发兴建工作。1996年7月，在完成商住楼的地基打桩工作后，该房地产公司开始预售“秀苑花园”的楼房。7月28日，华艺影视公司与房地产公司签订了一份《商品房预售合同》，预购了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋，预交了30%的购房款60万元。合同约定：房地产公司在商住楼验收竣工后3个月内协助华艺影视公司（以下简称华艺公司）办理房屋产权证。1998年3月20日，“秀苑花园”竣工验收。3月26日，房地产公司在未与华艺影视公司协商的情况下，将原来预售给华艺公司的3套房屋卖给了信使传媒公司（以下简称信使公司），信使公司一次性付清所有房款。4月2日，房地产公司协助信使公司办理了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋的产权证明。4月5日，华艺公司按照合同来查验房屋准备入住时，发现原预售房屋已经被信使公司占用。华艺公司只好质询房地产公司，房地产公司答应重新为华艺公司调换另外3套房屋，华艺公司不同意，坚持要求入住原先预定的房屋。因房地产公司无法满足其要求，遂向人民法院提起诉讼。

问题：（15分）

（1）房地产公司的行为属于什么性质？

（2）谁是B座层6套3房屋的产权所有人？

（3）本案应该如何处理？

4．1994年9月，家家乐百货公司为了扩大经营，向本市工商银行贷款15万元，期限2年。双方签订了借款合同和抵押合同。百货公司用价值20余万元的仓库作抵押，但银行没有要求百货公司提供任何有关仓库的房屋所有权证和土地使用权证，也未办理抵押登记。1996年10月；贷款到期后，百货公司无力偿还到期贷款本息。工商银行向人民法院提起诉讼，要求用百货公司抵押的仓库的拍卖款来受偿。人民法院在调查过程中发现，百货公司用做抵押的仓库是从市运输公司租赁来的。

问题：（15分）

(1)百货公司能否用仓库来作抵押，为什么?

(2)百货公司与银行签订的抵押合同是否有效

(3)银行能否实现抵押权?为什么?

5．1993年6月，某市居民张某因自己所租的房屋长久失修，不再适合居住，急需解决住房。张某的同事路某愿意将自己的3间平房卖给张某，于是，双方达成了房屋买卖协议，由邻居肖某作中间人。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给肖某3．5万元购房款后，就搬进张某的3间平房居住。1997年2月，该市房地产公司通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：由于市里准备兴建居民小区，张某居住街区平房均需要拆迁。张某将此事告知路某后，路某即刻到房地产开发公司，重申张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房地产公司拆除住房后，应当给自己另行安排住房。房地产公司认为，张某与路某的房屋买卖协议无效，张某的权益不受保护，因此要求张某立即搬家，另寻房屋。张某不服，向人民法院提起诉讼。

问题：（15分）

(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效，为什么?

(2)房地产开发公司应该对张某还是对路某给予拆迁补偿?

(3)房地产开发公司在拆迁房屋前，有无义务给张某另行安排住房?

6．1993年3月，某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，向某市国土局提出申请。双方经协商，签订了一份《国有土地使用权出让合同》。在办妥有关手续后，日日新公司取得了面积1，2万平方米的土地。此后，日日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，即于1994年5月与鸿业房地产开发公司(以下简称鸿业公司)签订了国有土地使用权转让合同。合同约定：每平方米转让价800元，总计转让价960万元。日日新公司负责在9月30日之前完成居民拆迁、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承担预付款的利息；鸿业公司于合同签订后7日内支付总价款60％的预付款，余额分3次在年底前交清。由于合同约定的土地有部分是某市运输公司的，日日新公司便与鸿业公司签订了补充协议，确认鸿业公司对该块土地拥有使用权。在日日新公司进行居民搬迁等工作时，某市运输公司与其发生冲突，运输公司遂将日日新公司告上法庭。

问题（15分）

(1) 日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同是否有效，为什么?

(2) 日日新公司与鸿业公司签订的补充协议是否有效，为什么?

(3) 你认为本案应该如何解决?

7．峰林市第二中学位于本市商业繁华地段。1997年3月，学校在未经土地管理部门批准的情况下，拆掉临街的一栋教学楼，利用原教学楼的部分地基和部分操场用地，修建了一栋占地近1亩的5层商业大楼，全部用于出租经商。

问题：（10分）

(1)本案中，峰林市第二中学的行为是否合法，为什么?

(2)对峰林市第二中学的行为，应该如何进行处理?

8．位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于该市的邮电局。1994年以来，一直由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800元。1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋(包括35号)。市政府下文通知房地产公司，按照政府<关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖)的规定，35号属于不拍卖之列。接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款1．5万元。6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。

问题：（10分）

(1)房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?

(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?

沈阳广播电视大学

房地产法规作业

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