资产评估第五章
（2009）下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（）。
A.专营权
B.土地使用权
C.商标
D.商誉
（2008）转让无形资产的机会成本通常表现为以下项目的折现值（）。
A.员工再培训费用增加
B.销售收入减少
C.收益减少和开发支出增加
D.追加科研费用增加
某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：一是该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该制药生产全套技术系国外引进，账面价格400万元，已使用3年，尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10%；三是该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。
根据上述资料，计算确定：
（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；
（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。
第一步：确定全套技术的重置成本净额
两年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定净值，由此可得到该制药生产全套技术的重置成本净值为：
400×（1+10%）×9/（3+9）=330（万元）
第二步：确定分摊率
因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为700万箱和300万箱，确定重置成本净值分摊率为：300/（700+300）×100%=30%
第三步：确定机会成本
由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产的寿命期间，销售收入减少费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据题中资料可得：80+20=100（万元）
第四步：确定最低收费额
该项无形资产转让的最低收费额评估值为：330×30%+100=199（万元）
某企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产20万只彩电显像管生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度（第1至4年）分别可带来追加利润220万元、260万元、160万元、120万元，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%，折现率为10%，试评估无形资产利润分成率
第一步：各年度利润总额现值之各和：
（220÷40%）/（1+10%）+（260÷30%）/（1+10%）2+（160÷20%）/（1+10%）3+（120÷15%）/（1+10%）4
=550×0.9091+866.67×0.8264+800×0.7513+800×0.6830
=500.01+716.22+601.04+546.4=2 363.67（万元）
第二步：追加利润现值之和：
220/（1+10%）+260/（1+10%）2+160/（1+10%）3+120/（1+10%）4
=220×0.9091+260×0.8264+160×0.7513+120×0.6830=200+214.86+120.21+81.96=617.03万元
第三步：确定分成率（利用公式）：
无形资产利润分成率=追加利润现值之各/利润总额现值之各和=617.03/2 363.67=26.1%
甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，二年间物价累计上升25%，该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4 000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及行关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变化不大。
要求：根据上述资料确定该专利利润分成率（不考虑流转税因素）。
第一步：确定专利重置成本：80×（1+25%）=100（万元）
第二步：专利约当投资量：100×（1+400%）=500（万元）
第三步：乙企业资产约当投资量：4 000×（1+12.5%）=4 500（万元）
第四步：利润分成率：500/（4 500+500）×100%=10%
甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，二年间物价累计上升25%，该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4 000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及行关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%。
要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
第一步：确定利润分成率
①确定专利重置成本：80×（1+25%）=100（万元）
②专利约当投资量：100×（1+400%）=500（万元）
③乙企业资产约当投资量：4 000×（1+12.5%）=4 500（万元）
④利润分成率：500/（4 500+500）×100%=10%
第二步：确定每年利润额
①第一、二年：（500-400）×20=2 000（万元）
②第三、四年：（450-400）×20=1 000（万元）
③第五年：（430-400）×20=600（万元）
第三步：确定分成额：
第一、二年：2 000×10%=200（万元）
第三、四年：1 000×10%=100（万元）
第五年：600×10%=60（万元）
第四步：确定评估值：
=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209
=181.82+165.28+75.13+68.3+37.254
=527.784=528（万元）
由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市
场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。要求：请帮助评估人员计算确定
（1）专有技术的折现率；（2）专有技术各年的净收益；（3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
（1）折现率：折现率=无风险收益率+风险报酬率=4%+6%=10%
（2）确定专有技术各年收益额收益额=销售额×分成比例×（1-所得税率）第一年收益额=80×10×（1-25%）×4%=24（万元）第二年收益额=90×10×（1-25%）×4%=27（万元）第三年收益额=95×10×（1-25%）×4%=28.5（万元）第四年收益额=95×10×（1-25%）×4%=28.5（万元）
（4）专业技术价值：（4分）24×（1+10%）-1+27×（1+10%）-2+28.5×（1+10%）-3+28.5×（1+10%）-4 =85.01（万元
（2008）A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：（1）该商标生产的产品，市场售价1 000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；（2）双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；（3）根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；（4）根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。要求：（1）计算该商标权每年新增利润；（2）计算该商标使用权价格。
42.甲企业拟购买乙企业的著名服装商标使用权。使用期限为8年，双方约定，由甲企业每年按使用该商标后的新增利润的25％支付给乙企业作为商标使用费。甲企业使用该商标后，每件服装的价格可加价10元。据评估人员预测：第一年销售量为50万件，第二年为55万件，第三年为54万件，第四年为52万件，第五年为51万件，第六年起销售量基本维持在50万件。假设折现率为10％，企业所得税税率为25％。
要求：根据上述资料评估该商标使用权价值。
(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
资产评估第五章
5.房地产评估 房地产评估概述房地产的含义： 房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。 房地产的分类： ①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产； ②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）； ③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。 房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。 房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。 楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积） 影响房地产价格的因素： 一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策 区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。 个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。 评估的目的及对象 房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。评估对象：土地、房屋、房地。 评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。 房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
第五章练习题-资产评估
第五章房地产评估（答案解析） 一、单项选择题 1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。 A．30 年B．40 年 C．50 年D．70 年 【正确答案】C 【答案解析】参见教材155 页。 2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时 的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）。 A. 500 万元 B.300 万元 C.280 万元 D.360 万元 【正确答案】B 【答案解析】最佳使用原则的运用 3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于 60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（） A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米 B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米 C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米 D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米 正确答案】C
答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。 4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。 A. 单位价格 B. 土地使用权价格 C.总价格 D.楼面地价 【正确答案】D 【答案解析】参见教材164-165 页 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率 5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。 A. 评估 B.申报 C.公示 D.登记 【正确答案】B 【答案解析】参见教材165 页 6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（） A. 8% B. 6% C. 5% D. 4% 正确答案】C
流动资产评估
流动资产评估 一、单项选择题 1．流动资产根据形态的不同，可分为货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。根据其变现快慢的排序是（）。 A．可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 B．货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 C．货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 D．生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 2．企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。 A．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B．应收账款账面值 C．应收账款账面值-已确定坏账损失 D．应收账款账面值-预计坏账损失 3．在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。A．卖出价 B．买入价 C．中间价 D．成本价 4．企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。 A．43.8万元 B．40万元 C．48万元 D．以上答案都不对 5．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。
A．功能性贬值 B．经济性贬值 C．实体性贬值 D．功能性贬值和实体性贬值 6．对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。 A．180 000元 B．352 800元 C．342 000元 D．339 000元 7．某企业有一期限为10个月的票据，本金为50万元，月利息率为10‰，截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该票据的评估值为（）。 A．532500元 B．500000元 C．517500元 D．以上答案都不对 8．某被评估企业截止评估基准日止，经核实后的应收账款余额为146万元，该企业前五年的有关资料如下表： 某企业前五年应收项目坏账情况单位：元 年份处理坏账额应收项目余额备注 第一年180,000 1,200,000 第二年50,000 1,480,000 第三年100,000 1,400,000 处理坏账额中不包括体制 变动形成的坏账额 第四年80,000 1,600,000 第五年200,000 1,520,000 合计610,000 7,200,000 根据上述资料，确定该企业应收账款的评估值为（）。 A．1 336 620元 B．7 200 000元
第九章 流动资产评估
第九章流动资产评估 一、单项选择题 二、多项选择题 三、判断题 四、简答题 l．什么是流动资产?流动资产的特点主要表现在哪些方面? 流动资产是指企业在一年以内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金、各种存款以及其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货以及流动资产等。 流动资产的特点主要表现在：（1）周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实物形态，并将其全部价值转移到形成商品中去，构成成本费用的组合部分，然后从营业收入中得到补偿。可见，判断一项资产是否是流动资产，不仅仅是看资产的表面形态，而应视其周转状态而定。（2）变现能力强。各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。变现能力强是企业中流动资产区别于其他资产的重要标志，但各种形态的流动资产，其变现速度是有区别的。按其变现速度的快慢排序：首先是货币资产；其次是短期投资；再次是较为容易变现的应收账项；最后是可在短期内出售的存货。（3）形态多样化。流动资产在周转过程中不断改变其形态，依次由货币形态开始，经过供应、生产、销售等环节，最后变成为货币形态，各种形态的流动资产在企业中同时并存，分布于企业的各个环节，这些流动资产按其形态可分为四种类型：货币类流动资产，包括现金、各种存款以及短期投资等；实物类流动资产，包括各种材料，在产品、产成品（库存商品）等；债权类流动资产，包括应收账款、预付款以及其他应收款等；其他流动资产。 2．流动资产评估的特点表现在哪些方面? （1）流动资产评估是单项资产评估。它是以单项资产为对象进行的资产评估。因此，它不需要以其综合能力进行综合性价值评估。（2）流动资产评估的基准时间。流动资产
资源性资产管理
资源性资产管理
资源性资产管理
目录 一、资源性资产概念的界定 (1) 二、国外资源性资产管理模式与我国的管理模式 (1) 三、矿产资源资产管理 (2) 1、我国矿产资源资产管理存在的问题 (3) 2、矿产资源的资产化管理 (4) 3. 矿产资源资产化管理的目标与任务 (7) 4、资产价值构成及资产评估 (7) 5、资产化管理的对策 (7) 6、资产化管理与资源化管理 (8)
资源是在一定空间、地点的条件下，能产生经济价值，以提高人类当前和将来福利的自然、环境因素和条件。我国的主要自然资源有土地资源、矿藏资源、森林资源、水资源、草场资源、海岸带与海洋资源，此外，还有气候资源。 资源性资产是指在当前技术经济条件下，开发和利用某一自然资源，能给投资者带来一定经济价值的自然物质和能量。自然资源转化为资源性资产一般必须满足以下条件：构成社会生产要素或劳动对象，可以为企业所拥有、占有或控制，可以以产权形式流转，能够产生经济效益。由于资源性资产具有的天然形成性、垄断性、量有限性和计量复杂性等特征决定了其管理的复杂性。加强资源性资产的管理，对我国可持续发展战略的实施以及国民经济的发展均有重要意义。 一、资源性资产概念的界定 自然资源作为一项特殊的长期资产存在于相应的会计主体中, 其数量随着资源产品的产出而逐渐消耗, 以至于用尽。另外, 资源的价值随着资源储量的逐渐消耗而同时转移到消耗资源而形成的产品成本中, 使之构成了产品成本的主要部分。自然资源的消耗, 相应地造成生态资源的损失.生态资源的损失同样也应由资源产品成本来负担。由于通过资源的开发利用生产出资源产品,从而给所有者和控制者带来一定的收益和财富, 所以资源也是一种资产, 但这种资产与一般会计上所说的资产有所区别, 可称之为资源性资产。 资源性资产指特定个体从已经发生的事项取得或加以控制, 能以货币、实物或其他量度计量, 能带来未来效用的资源。资源性资产具有经营性和非经营性, 而且能在一定条件下相互转换。其经营性属性, 可以给使用者带来经济利益, 而非经营性属性也可以带来一定的生态效益或者间接经济效益。总之, 资源性资产是实实在在的资产, 能够带来未来的效用, 是人类活动的重要基础。 二、国外资源性资产管理模式与我国的管理模式 资源性资产是一种重要的社会公有资源，由于各国社会经济制度及其所依恃的法律制度体系的差别，其生产资料以及土地所有制的实现形式也就不一样，从而导致了资源性资产管理模式上的区别。当代各国资源性资产的管理运营模式主要有以下三种： 1、资源性资产的土地所有者体系。在这种体系中，自然资源归土地所有者。这种体系主要以英、美等国为代表。爱尔兰和南非等国也部分地采用了同英、美类似的作法，但政府对土地所有者反对政府或者不与政府合作的举动拥有抑制的权力。 2、资源性资产的两权分离体系。这种体系主要以日、法等国为代表，其产权制度的主要特点是自然资源（特别是矿产资源）的所有权与土地所有权相分离， 3、资源性资产的国家所有体系。这种体系为多数发展中国家所采用的自然资源产权制度。在这种体系中，明确规定自然资源（特别是地下矿产）是国家或全民的财富，它的产权为国家或者代表国家利益的国营自然资源型企业所有。通过设立国营自然开发利用企业，将自然资源的产权授予国营自然资源企业，由它们全权进行实际的勘测、开发、利用和处理，明确规定使用事项、生产分配、申请人进行作业等必须由国家参与指导，国家征收各种税收以获取更大的利益。在同国外企业合作进行自然资源的勘查、开发和利用时，以本国的自然资源法律为
资产评估基础第五章资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项 掌握 1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。 2.资产评估目的的作用及确定。 3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。 4.资产评估对象及其组成和确定。 5.资产评估范围的类别及确定。 6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。 7.主要价值类型的种类、特征及选择。 8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。 熟悉 1.资产评估结论的使用期限。 2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。 3.价值类型的作用。 了解 1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。 2.非真实性假设及特别假设。 资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。 评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者 评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象 评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据 评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则） 评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。直接或间接的决定和制约着价值类型选择 价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径 评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序 评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等 第一节资产评估相关当事人
资产评估第五章
（2009）下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（）。 A.专营权 B.土地使用权 C.商标 D.商誉 （2008）转让无形资产的机会成本通常表现为以下项目的折现值（）。 A.员工再培训费用增加 B.销售收入减少 C.收益减少和开发支出增加 D.追加科研费用增加 某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：一是该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该制药生产全套技术系国外引进，账面价格400万元，已使用3年，尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10%；三是该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。 根据上述资料，计算确定： （1）该制药生产全套技术的重置成本净值； （2）该无形资产转让的最低收费额评估值。 第一步：确定全套技术的重置成本净额 两年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定净值，由此可得到该制药生产全套技术的重置成本净值为： 400×（1+10%）×9/（3+9）=330（万元） 第二步：确定分摊率 因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为700万箱和300万箱，确定重置成本净值分摊率为：300/（700+300）×100%=30% 第三步：确定机会成本 由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产的寿命期间，销售收入减少费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据题中资料可得：80+20=100（万元） 第四步：确定最低收费额 该项无形资产转让的最低收费额评估值为：330×30%+100=199（万元） 某企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产20万只彩电显像管生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度（第1至4年）分别可带来追加利润220万元、260万元、160万元、120万元，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%，折现率为10%，试评估无形资产利润分成率 第一步：各年度利润总额现值之各和： （220÷40%）/（1+10%）+（260÷30%）/（1+10%）2+（160÷20%）/（1+10%）3+（120÷15%）/（1+10%）4 =550×0.9091+866.67×0.8264+800×0.7513+800×0.6830 =500.01+716.22+601.04+546.4=2 363.67（万元） 第二步：追加利润现值之和： 220/（1+10%）+260/（1+10%）2+160/（1+10%）3+120/（1+10%）4 =220×0.9091+260×0.8264+160×0.7513+120×0.6830=200+214.86+120.21+81.96=617.03万元
第九章资源性资产评估
第九章资源性资产评估 一、单项选择题1．资源性资产是指（）。A．自然界存在的、能被用来产生使用价值或影响劳动生产率的天然物质财富B．土地、矿藏、草原、森林、水体、海洋等C．包括自然资源、社会经济资源和人文历史资源等D．在当前技术经济条件下，开发和利用某类自然资源，能给投资者带来一定的经济价值的自然界物质和能量。2．资源性资产的资产属性不包括（）。A．是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．有限性和稀缺性3．可再生资源性资产和不可再生资源性资产的划分是根据（）。A．自然资源的稀缺性B．自然资源再生产的特点C．自然资源的自然属性D．自然资源的资产属性4．资源性资产由于其稀缺性和可排他性地占有而具有的价值是（）。A．使用价值B．租金价值C．交换价值D．补偿价值5．自然资源变为资产往往需要追加一定的人类劳动，从而形成各种劳动投入产生的价值，具体表现为（）。A．市场价格B．价值C．勘探、开发和保护费用，再生性资源的再生费用，替代资源的开发费用等D．成本6．矿产资源资产属于（）。A．固定资产B．无形资产C．不可再生性资源资产D．可再生性资源资产7．矿产资源的使用权的价值即矿业权价值是一种（）。A．无形资产B．流动资产C．资源性资产D．不可再生性资源资产8．矿产资源实物资产的价值评估和权益资产价值的评估区别在于（）。A．前
者是一种有形资产价值的评估，后者是一种无形资产价值的评估B．前者是固定资产评估，后者是流动资产的评估C．前者是自然资源评估，后者是社会资源评估D．前者是长期资产评估，后者是无形资产评估9．作为一项特殊的资产，森林资源资产评估的对象主要是指（）。A．所有的森林资源B．所有的森林资源C．产权变动或经营主体变动的森林资源资产D．消失的森林资源10．用现行市价法评估森林资源使用的公式是（）。A．B．C．D． 二、多项选择题1．资源性资产的个别属性有（）。A．天然性B．有限性和稀缺性C．地区差异性D．生态性和与其他资源的高度相关性2．资源性资产的资产属性有（）。A．它是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．可以实现产权或使用权的让渡和流转3．资源性资产按照自然资源再生产的特点可划分为（）。A．常见资源B．可再生资源性资产C．不可再生资源性资产D．稀有资源4．从理论上分析资源性资产的价值构成，应包括（）。A．租金价值B．劳动投入产生的价值C．剩余价值D．劳价值动5．租金价值为，追加劳动产生的价值为，资源性资产的总价值为（）。A．I （1+r）B．V0+V1 C．[R+ I（1+r＇）]/rD．R/r6．我国资源性资产评估的目的主要有（）。A．国家出让资源性资产的使用权B．拥有使用权的单位或个人转让使用权或以使用权为资本投资入股以及抵押、出租等C．了解掌握资源的现况D．对资源性资产征税7．影响矿产资源资产和矿业权资产价值的因素主要包括（）。
资产评估第5章习 题.
流动资产评估复习思考题、习题 一、复习思考题 1、流动资产的基本概念是什么？ 2、流动资产包括哪些具体内容？ 3、流动资产和流动资产评估各有哪些特点？ 4、材料评估有什么特点？ 5、低值易耗品评估有什么特点？ 6、对应收帐款应当如何评估？ 7、应收票据评估的基本公式是什么？ 8、采用市场法评估产成品或库存商品时需要作哪些扣除？ 9、对待摊费用或预付费用等应当怎样进行评估？ 二、单项选择题 1．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。 A．功能性贬值B．经济性贬值C．实体性贬值D．功能性贬值和实体性贬值 2.流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的（）基本上可以反映出流动资产的现值。 A．进货价B．出货价C．中间价D．账面价值 3.企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。 A．48万元B．40万元C．43.8万元D．以上答案都不对 4.在资产评估中，应收账款评估的基本公式是：应收账款评估值= ( ) 。 A．应收账款账面价值—坏账准备—已确定坏账损失 B．应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失 C．应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失+坏账准备 D．应收账款账面价值—坏账准备—预计坏账准备 5.在对应收账款进行评估时，对原账上的“坏账准备”应( )。 A．保持不变B．按零值处理C．备抵后保留余额D．按评估值重新计提坏账准备 6.某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品全新状态的现行市价为1200元，由此确定在用低值易耗品评估值为（）。 A．300元B．900元C．750元D．1200元 7.在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。A．成本价B．进厂价C．出厂价D．中间价 8.资产的（）的计算只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估，而在其他流动性资产中一般不计算。 A．实体性贬值B．功能性贬值C．经济性贬值
流动资产评估案例
流动资产评估案例 ——秦岭工程机械有限公司一、流动资产概况 秦岭工程机械有限公司是国家在“一五”时期建设的大型工程机械企业，主要生产推土机、挖掘机、铲运机、装载机等大型工程机械，是我国四大工程机械制造企业之一，年销售收入5458万元，年净利润653万元。 在评估基准日2000年9月30日，该企业流动资产共计68367328.16元，具体构成如下:货币资金1232275.65元:短期投资307000.00元;预付账款923157.46元;应收账款45059915.28元;其他应收款3253758.59元;存货16915925.93元;待摊费用675295.25元。二、评估目的 该企业为实行股份制改造进行资产评估。 三、评估基准日 评估基准日为2000年9月30日。 四、流动资产评估程序和方法 (一)货币资金的评估程序和方法 企业提供的货币资金账面金额为1232275.65元。其中现金182666.03元，银 行存款1049609.62元。 1(现金的评估程序和方法。评估人员于2000年10月15日对现金进行了现场 盘点。具体过程见表1—1、1—2。 表1-1库存现金盘点表 现金清点情况帐目核对 面额张数金额(元) 项目金额(元) 100元 231 23100.00 盘点日帐户余额 59184.54 50元 15 加:收入凭证未入帐 55000.00
20元 42 减:付出凭证未入帐 84529.90 10元 178 调整后现金余额 29654.64 5元 151 实点现金 2元 499 长款 1元 2 2.00 短款 5角 2717 1358.50 评估基准日 2000年9月30 2角 50 10.00 现金盘点日 2000年10月15日 1角 512 51.20 分币 9.94 合计 29654.64 财务负责人:邹明东出纳员:张力评估人员:孙浩 1 表1-2 货币资金——现金清查评估工作底稿 被评估单位名称:秦岭工程机械有限公司 评估基准日:2000年9月30日评估人员:孙浩清查日期:2000年10月15日评估方法:实地盘点审核人员:赵力审核日期:2000年10月20日项目金额备注清查日调整后现金余额 29654.64 评估基准日外汇汇率: 加:评估基准日至清查日支出 632438.73 减:评估基准日至清查日收入 479427.34 评估基准日账面余额 182666.03 调整事项:无 评估基准日至清查日调整数 评估基准日评估值 2(银行存款的评估程序和方法。 银行存款账面余额1049609.62元，包括在工行、中行、建行等银行开设的20个账户的余额。银行存款的评估值为1049609.62元。
自考资产评估名师关森精讲班第六章 流动资产评估
自考资产评估名师关森精讲班第六章流动资产评估 第六章流动资产评估 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。 1.现金。指企业的库存现金，其中包括企业内部各部门周转使用的备用金。 2.各项存款。指企业的各种不同类型的银行存款。 3.应收账款。指企业因销售商品、提供劳务等，应向购货和受益单位收取的款项，是购货单位欠企业的短期债务。 4.预付款。指企业按照购货合同规定预付给供货单位的购货定金或部分货款，以及企业预交的各种税、费等。 5.存货。指企业的库存材料、在产品、产成品、商品等。 6.短期投资。指企业购入的各种能随时变现、持有时间不超过一年的投资，包括不超过一年的股票、债券、基金等有价证券和其他投资。 7.其他。指除以上资产之外的流动资产。 流动资产的特点主要表现在以下几个方面： 第一，周转速度快。 流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实物形态，并将全部价值转移到所形成商品中去，构成成本费用的组成部分，然后从营业收入中得到补偿。 第二，变现能力强。 各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。 第三，形态多样化。 流动资产在周转过程中不断改变其形态，依次由货币形态开始，经过供应、生产、销售等环节，从一种形态转化为另一种形态，最后又变为货币形态。 二、流动资产评估的特点 1.流动资产评估是单项评估。 2.必须选准流动资产评估的基准时间。对于评估时点的评估价值，一般以评估时点市场价值为判断/参考。 3.即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 4.流动资产周转速度快，变现能力强。 三、流动资产评估的程序 1.确定评估对象和评估范围。 主要做好下列工作：第一，鉴定流动资产。第二，查核待评估流动资产的产权。第三，对被评估流动资产进行抽查核实，验证基础资料。 2.对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 3.对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 4.合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。选择方法不同，评估的结果不同。 5.评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产评估
自考资产评估分章节真题第5章
单选题 0904 16．下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是（）A．专营权B．土地使用权 C．商标D．商誉 17．某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（） A．66.7% B．50.0% C．33.3% D．25.0% 18．无形损耗对无形资产的影响在于（） A．使用价值B．已使用年限 C．价值D．名义使用年限 19．下列不属于 ．．．无形资产成本特征的是（） A．弱对应性B．共益性 C．不完整性D．虚拟性 0907 16．评估无形资产使用频率最高的方法是( ) A．市场法B．成本法 C．收益法D．物价指数法 17．收益法运用于商标权的评估，收益期限的确定是十分重要的问题。较合理的确定依据是( )
A．商标注册的有效期B．续展的年限 C．获得超额收益的年限D．商标注册的年限 18．如果企业整体评估价值与各单项资产评估值之和存在差额，这个差额被称为( ) A．评估值B．商誉 C．评估误差D．商标 1004 16．某企业转让一项专利技术，在研制开发过程中发生如下费用支出：耗费材料15万元，专用设备折旧2万元，通用设备折旧1万元，咨询鉴定费4万元，培训费3万元，管理费5万元，应分摊的公共费用及水电费2万元，技术转让过程中应缴纳的营业税1.5万元。则该项专利技术的间接成本为() A．8万元B．14万元 C．16万元D．34万元 17．一般而言，专有技术具有实用性、新颖性、价值性和() A．独占性B．保密性 C．时间性D．可转让性 18．我国商标法规定商标注册的有效期为() A．5年B．10年
C．20年D．无限期 1007 16、我国理论工作者和评估人员通常认为较为合适的专利的利润分成区间为（） A、1O％～20％ B、20％～25％ C、25％～33％ D、33％～50％ 17、评估商誉必须坚持（） A、预期原则 B、替代原则 C、贡献原则 D、最有效使用原则 l8、无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有 （）A、附着性B、共益性 C、积累性 D、替代性 1104 16、某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( ) A、4％ B、8％ C、10％ D、20％
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第五章 资源资产评估
第五章资源资产评估 一、单项选择题 1、取得采矿许可证的单位或者个人称为（）。 A、探矿权人 B、法人 C、自然人 D、采矿权人 2、将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的方法称为（）。 A、市场价倒算法 B、市场成交比较法 C、年金资本化法 D、林地期望价法 3、收入权益法适用于服务年限较短生产矿山的采矿权评估，资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于（）的采矿权评估。 A、3年 B、5年 C、7年 D、9年 4、耗竭性资源的主体是（）。 A、矿产资源 B、水资源 C、土地资源 D、生物资源 5、下列各项不属于林地资源资产评估方法的是（）。 A、重置成本法 B、市场成交价比较法 C、林地期望价法 D、年金资本化法 6、用重置成本法对森林景观资产进行评估的缺点是（）。 A、评估结果容易被高估 B、评估结果容易被低估 C、评估过程繁杂，数据不宜收集 D、评估参照案例较少 7、在冶炼过程中，冶炼产品中金属量与其原料——精矿中金属量的比率指的是（）。 A、冶炼回收率 B、选矿比 C、产率 D、选矿回收率 8、在对矿业权进行评估时，市场法常用的具体评估方法不包括（）。
A、可比销售法 B、单位面积探矿权价值评判法 C、资源品级探矿权价值估算法 D、比例系数法 9、从自然资源与人类的经济关系角度，按照资源的性质划分，农用地属于（）。 A、环境资源 B、生物资源 C、土地资源 D、耗竭性资源 10、通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现保值增值，这体现的是森林资源资产的（）。 A、功能的多样性 B、分布的辽阔性 C、再生的长期性 D、经营的永续性 二、多项选择题 1、矿业权评估的特点包括（）。 A、与矿产资源法律制度密切相关 B、涉及的专业知识跨度大，需要多种不同类型的专业报告 C、不确定因素更多 D、不确定因素较少 E、开采方式多样 2、下列各项属于森林资源资产的有（）。 A、森林 B、林地 C、森林景观 D、林木 E、沙漠 3、资源资产从自然资源与人类的经济关系角度，按照资源的性质，可划分为（）。 A、矿产资源 B、生物资源 C、景观资源 D、土地资源 E、经济资源 4、生产能力是指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。确定矿山生产能力应坚持的原则包括（）。 A、匹配原则 B、合法原则 C、市场原则 D、经济原则
流动资产评估习题
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、评估外币存款，应按照（）汇率将外币存款折算成等值人民币。 A.评估基准日 B.评估现场工作日 C.当年平均 D.当月平均 【正确答案】：A 【答案解析】： 2、一般来说，应收账款评估后，“坏账准备”科目的金额为（）。 A.评估确定的坏账准备的金额 B.无法确定 C.零 D.原计提的金额 【正确答案】：C 【答案解析】： 3、材料盘盈盘亏的评估应以（）为原则进行评估，并选用适当的评估方法。 A.有无账面存款
B.有无使用 C.有无实物存在 D.有无原始凭证 【正确答案】：C 【答案解析】： 4、评估人员对某企业的库存甲材料进行评估，被评估甲材料共分三批购入。第一批购入100吨，材料价款共计320 000元，运输费用1 500元；第二批购入100吨，材料价款共计350 000元，运输费用2 000元；第三批于评估基准日当天购入，数量为150吨，材料价款500 000元，运输费用2 000元。经清查，评估基准日企业库存甲材料200吨且保存完好，则该企业甲材料的评估值最接近于（）元。 A.677 219 B.684 400 C.669 300 D.691 340 【正确答案】：C 【答案解析】：[（500 000＋2 000）/150]×200＝669 333（元），原材料评估值与计价方法没有关系。
5、某企业拥有一张6个月的商业汇票，本金200万元，月息10‰，截至评估基准日离付款期尚差3个月，由此确定的应收票据的评估值为（）万元。 A.206 B.230 C.1030 D.306 【正确答案】：A 【答案解析】：应收票据的评估值＝2 000 000×（1＋10‰×3）＝2 06（万元）。 6、某低值易耗品，原价800元，预计使用1年，现在已经使用了6个月，该低值易耗品的现行市价为1 200元，则确定的低值易耗品的评估值为（）。 A.500元 B.600元 C.700元 D.800元 【正确答案】：B 【答案解析】：低值易耗品的评估值＝1 200×（1－6/12）＝600（元）。
第七章资源资产评估答案
第六章长期投资及其他资产评估 一、单项选择题 1—5 .D . A C C C 6—10. C .C D C . D 二、多选题 1—5 ABC ABD ABCD ABCD ABCDE 三、简答题 1．答：资源资产的特性取决于自然资源本身的性质和特点及其在社会再生产中的关系。资源资产与自然资源相比，其物质内涵是一致的，除了具有自然资源的基本特性外，根据资产的定义，其还具有经济属性和法律属性。 自然属性（1）天然性（2）有限性和稀缺性（3）生态性（4）区域性 经济属性（1）有用性（2）可计量性（3）可收益性 法律属性（1）产权的独立性（2）使用权的依法交易性 2.答：由资源资产的性质、类型和特征决定了资源资产评估也有别于其他资产评估，其特点表现在以下几方面：资源资产价格是自然资源的使用权的价格。资源资产价格一般受资源的区位影响较大。资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。资源资产的评估值，受较多因素影响。在资源资产使用权转让中要维护国家所有者的权益。 3.答：答：影响矿业权资产价值的因素有：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿产资源的自然丰度和地理位置、科技进步、社会的平均资金利润率和矿业的资本利用率。 矿业权评估的特点：矿业权是多学科、多专业综合的业务活动；矿业权估值的大小受到矿产资产的自然丰度和地理位置的影响；矿业权估值受到区位条件的影响。 4.答：答：折现现金流量法适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型矿种的大、中型矿床中普查勘查区的探矿权评估；拟建(新建)和在建矿山的采矿权评估，以及具备现金流量法适用条件的（具备或可类比确定评估参数的）生产矿山采矿权评估。 折现剩余现金流量法适用于在建、改扩建矿山的采矿权评估，以及具备条件的生产矿山的采矿权评估。 勘查成本效用法一般用于投入少量地表或浅部地质工作的预查阶段的探矿权评估，或者经一定勘查工作后找矿前景仍不明朗的普查探矿权评估。 地质要素评序法主要用于普查阶段的探矿权评估,也用于能够满足要求的预查阶段的探矿权评估。 可比因素调整法通常适用于各勘查阶段的探矿权及采矿权价值评估。 单位面积探矿权价值评判法通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的探矿权价值评估。 资源品级探矿权价值估算法通常适用于勘查程度较低、地质信息较少的金属矿产探矿权价值评估。 5.答：森林资源资产的价值形成受到多方面因素的影响，主要有营林生产成本、资金的时间价值、利润和税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价。森林资源资产的评估对象：森林、林木、林地、森林景观等。 6.林木资产评估的方法有：林木现行市场法、市场倒算法、收益净现值法、重置成本法。
自然资源资产价值及其评估
自然资源资产价值及其评估 一、为什么要讨论自然资源资产价值问题？ 资产，顾名思义是有价值的物质或服务。然而，长期以来，国内学术界对自然资源有无价值存在不同认识，特别受传统计划经济的影响，自然资源无价的观点曾经居支配地位。随着改革开放，自然资源有价值的观点开始后来居上。重塑自然资源价值理论是建立健全社会主义市场经济的必然趋势，承认和重视自然资源价值是客观认识和真实反映自然资源稀缺性的必然选择，是建设生态文明、推动经济发展转型的必然要求。不难想象，否认自然资源价值，极其不利于自然资源的节约利用和有效保护。 作为生态文明建设核心理念之一，自然资源资产概念的提出包括编制自然资源资产负债表、领导干部自然资源资产离任审计等在内的制度构建，标志着我国自然资源管理正在并将持续发生重大转变，从只注重自然资源的实物形态转向同时也重视自然资源的价值形态，从注重自然资源的合理配置转向同时也注重自然资源资产的合理处置。因此，极有必要搞清楚自然资源资产的价值是指什么？如何衡量或者如何评估？可以说，搞不清楚自然资源资产价值问题，就搞不清楚自然资源资产管理的出发点、切入点和立足点。
具体来说，认识和解决自然资源资产价值问题，至少有五个方面的功用：其一，有助于评估一个国家或一个地区的自然资源资产总量，从而有助于判断一个国家或地区的自然资源总资产的增加或减少，或者作为评估自然资本总量的重要基础。其二，有助于编制自然资源资产负债表，特别有助于自然资源资产负债表从实物量表向价值量表的演进和深化，进而有助于从经济核算结果中扣除相应的自然资源资产减少的价值，实现真正意义上的“绿色核算”。其三，有助于动态掌握自然资源资产在开发、利用、保护、修复等各个环节的变化情况，有助于及时掌握自然资源资产在各用途间转移过程中的价值变化情况，从而有助于自然资源资产的保值和增值。其四，有助于（经营性）自然资源资产以出售、出租、入股、抵押、担保等形式参与合理经营，为经济增长提供重要支撑，并确保自然资源资产在经营过程中的保值与增值。其五，有助于科学合理地确认自然资源资产的税收、规费等，从而有助于（全民或国家所有）自然资源资产收益的合理分配。 二、什么是自然资源资产的价值？ 价值有广义和狭义之分。广义上看，由自然资源的多功能性或多功用所决定，自然资源资产的价值（实际上亦可视为自然资源的使用价值）体现在多个方面。一是资源功用或资源价值，即为社会经济发展提供不可或缺的水、土、能、
第六章流动资产评估
第六章流动资产评估 一、单项选择题 1．流动资产根据形态的不同，可分为货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。根据其变现快慢的排序是（）。 A．可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 B．货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 C．货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资 D．生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产 2．企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。 A．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B．应收账款账面值 C．应收账款账面值-已确定坏账损失 D．应收账款账面值-预计坏账损失 3．在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。 A．卖出价 B．买入价 C．中间价 D．成本价
4．企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。 A．43.8万元 B．40万元 C．48万元 D．以上答案都不对 5．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。 A．功能性贬值 B．经济性贬值 C．实体性贬值 D．功能性贬值和实体性贬值 6．对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。 A．180 000元 B．352 800元 C．342 000元 D．339 000元 7．某企业有一期限为10个月的票据，本金为50万元，月利息率为10‰，截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该票据的评估值为（）。 A．532500元 B．500000元 C．517500元 D．以上答案都不对
资产评估第5章例题
【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。 表5-1 净收益与售价交易实例 对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为： r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5 =7.32% 【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。 234 5550-5 15161815 1+10%1+10%1+10%1+10%20251 [1-]1+10%10%1+10%1+10% 216.1ρ= +++++?=（）（）（） （）（）（）（万元） 【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。 净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： 2 a b P r r = + 式中：a ——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增； b ——净收益逐年递增额； r ——资本化率。 净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： a P r s = - 式中：a ——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增； s ——净收益逐年递增比率； r ——资本化率。 因此：
（1）2 501 14005%1+5%P =+=（万元）（） （2）50 12505%1% P ==-（万元） 【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 （1）选定评估方法。 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） （3）计算总费用。 ①年管理费=486000×3.5%=17010（元） ②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） ③年税金=20×900=18000（元） ④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=①+②+③+④ =17010+33750+18000+4500 =73260（元） （4）计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） （5）计算房屋净收益。 ①计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。 2500900 4687548 ?= ==建筑物重置价年贬值额（元） 使用年限 ②计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500（元） ③计算房屋净收益。