酒店投资测算.doc
五星级酒店总投资估算表
建筑面积46000m2
客房数400 间
酒店工程总投资估算44379 万元
建筑主体及外装饰估算13800 万元31.1 ％
建筑内装饰工程估算11029 万元24.8 ％
辅助设施工程估算5290 万元11.9 ％
机电设备工程估算8740 万元19.6 ％
绿化估算1840 万元 4.1 ％不可预见费用3680 万元8.2 ％
投资成本
（以下投资成本未计算财务成本）
土地成本： 500 万× 40÷ 7969 m2＝ 25097.3 元 /m2
酒店土地成本：25097.3 元 / m2* 3697m2＝ 9278.5 万元
建安与装修设备成本（包括土建部分）
包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
序
分项工程名称计算依据单方造价（元 /m2 ）面积总额比例
号
1 桩基工程（受力桩）总建筑面积160-180 23983 384 万 1.6 ％
2 地下室工程、基坑围护及地下室建筑
3800-4200 8394
3192 万13.9% 支撑面积
3 结构工程地上建筑面
1100-1300 15589
1760 万7.7% 积
4 建筑工程（除外墙玻璃幕地上建筑面
800-900 15589
1280 万 5.6% 墙）积
5 新型节能幕墙外立面建筑
1200-1500 10000
1200 万 5.2% 面积
6 给排水（含洁具，锅炉房
总建筑面积350-380 23983
840 万 3.6% 管线）
7 喷淋、气体消防总建筑面积100-110 23983 240 万1%
8 污水处理（含管线）总建筑面积35-40 23983 84 万0.3%
9 空调工程地上建筑面550-600 15589 880 万 3.8%
积
10 地下室通风工程地下室建筑
170-190 8394
142 万0.6% 面积
11 照明、防雷、动力、变配
总建筑面积800-900 23983
1920 万8.4% 电
电话总机及配线、闭路电
12 视、监视、广播音响、管
总建筑面积500-550 23983
1200 万 5.2% 理电脑、火灾报警、共用
天线、电报电传
13 煤气工程总建筑面积45-50 23983 108 万0.4%
14 电梯、自动扶梯总建筑面积320-360 23983 768 万 3.3%
15 室外总体总建筑面积100-115 23983 2400 万10.5%
16 室内精装修连家具地上建筑面3200-3500
15589
5120 万22.4% 积
17 杂项工程总建筑面积280-330 23983 672 万 2.9%
18 洗衣房设备地上建筑面150-170 15589 240 万1% 积
19 厨房设备地上建筑面250-280 15589 400 万 1.7% 积
22830 万
总建筑面积为23983 平方米，其中地上建筑面积为15589 平方米，地下建筑面积约8394 平方米，外墙面积约10000 平方米。
成本合计： 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元
管理成本与不可预见费用：300 元 / m2*25000m2＝ 750 万元
酒店总开发成本：20103.4+750+9278.5 ＝ 30131.9 万元
项目投资分析
面积资料
总地下建筑8，215.17 平方米总地上建筑35， 578.25 平方米
总建筑面积43， 793.42 平方米
发展成本明细如下：
1前期工
程US ＄550,000
2建筑
费US ＄27,750,000
3设备、装配及有关机
器US＄ 7,780,000
4安
US＄ 3,210,000
5户外工
作US ＄850,000
6开幕前准备费
用US＄ 20,190,000
7其
他US ＄14,120,000
8不能预见费
用US＄ 550,000
总
数
US＄75,000,000
一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环
水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店
智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监
理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
本估算投资7500 万美元
按各项目划分如下：单位：万美元
序号费用名称投资额面积占合计的比例 % 一静态投资
1 建筑工程费2275 43793 37
2 设备购置费778 10.37
3 安装工程费321 4.28
4 室外工程费8
5 1.12
6 工程建设其它费用1412 18.84
7 基本预备费55 0.73
小计7445 99.27
二动态投资
1 工程造价调整预备55 0.73
小计55 0.73
三合计7500 100
编制方法
⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：
A、进口设备按外商报价计算。
B、国内设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：
A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。
B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及
地方有关规定计取。
C、基本预备费按0.73%计算。
D、工程造价调整预备费按0.73%计算。
酒店项目投资与收益情况估算
一、酒店总投资估算：
单位：万元
项目投资估算
土地、建筑安装及外墙装饰等估算12412.00
建筑内装饰工程估算7538.29
机电、弱电设备工程估算2473.00
景观、绿化200.00
其它费用1000.00
合计23626.29
1、酒店土建项目建筑投资估算：
单位：万元
名称土地前期工基础设建筑安开发间管理费财务费开发期其它费不可预费用费用程费用施建设装工程接费用用税费用见费用
费费
12412 2344 1339 1448 6207 57 171 177 178 117 374 注：该项目总用地面积约13864.8 平方米，建筑面积：73219.43 平方米。
2、颐和中心酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算
（此项目需公司投入）
单位：万元
项目项目内容金额
强电高、低压电房及主线路600.00
智能化系统：综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控
380.00
等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房）
弱电、消防系
消防综合系统420.00
统工程
酒店管理系统（含软件及硬件）25.00
（计 873 万）
40.00
客房智能化控制系统（含软件及硬件）
酒店客房门锁系统8.00
中央空调系主、辅楼五层以下，十三到十五层客房为中央空调（包含中
850.00
统工程央空调废热回收热水系统）
泳池水处理泳池水处理及恒温设备
150.00
系统工程
总计2473.00
3、酒店主楼与会所各功能区招商项目二次装修
单位：万元
项目面积（ m2）投资估算
公用事业用途1288.64 招商经营
银行800.00 招商经营
项目面积（ m2）投资估算
西餐厅1000.00 250.00 2500 元 / 平米
酒吧、夜总会2365.76 759.00 3200 元 / 平米
中餐3119.00 921.00 3000 元 / 平米
健身俱乐部3802.80 782.25 2100 元 / 平米
游泳区1580.98 225.30 1500 元 / 平米
休闲区（酒廊等）1087.02 219.20 2000 元 / 平米
桑拿2256.38 774.55 3500 元 / 平米
合计：3922.05
4、需公司投入二次装修项目：
单位：万元
二次装饰公共区域、客房设计费/ 120.00 150 元—200 元/㎡
写字楼公共面积3846 384.60 1000 元/ 平米
梯间及其它公共区域2300 230.00 1000 元/ 平米
写字楼大堂394 110.00 3000 元/ 平米
酒店大堂460 230.00 5000 元/ 平米
会所大堂300 75.00 2500 元/ 平米
21 米通道1094 300.00 3000 元/ 平米
项目面积（ m2））投入费用备注
骑楼400 150.00 3750 元/ 平米
后勤区1141 91.28 800 元/ 平米
酒店客房8088 1200.00 1500 元/ 平米
酒店会议1000 300.00 3000 元/ 平米
私人会所231 92.40 4000 元/ 平米
停车场11324 452.96 400 元/ 平米
合计30578 3736.24
除土建外，需公司投入费用估算：
2473 万元 ( 机电配套 ) ＋ 3736.24 万元（二次装修）＋200 万元（景观、绿化）＋ 1000 万元（其它
常规费用）＝ 7409.24 万元
十四、五星级酒店内装饰工程投资估算表
功能分区建筑面积单位造价 /M2 总投资备注餐中餐厅1000m2 5500 元400 万含活动家具
西餐厅300m2 5500 元120 万含活动家具饮
宴会厅1500m2 6000 元525 万含活动家具区
风味餐厅300m2 5000 元120 万含活动家具
自助餐厅500m2 6000 元200 万含活动家具5700m2 清真餐厅300m2 5000 元105 万含活动家具酒吧400m2 6500 元180 万含活动家具
鸡尾酒吧300m2 6000 元88 万含活动家具
厨房1400m2 1000 元140 万含活动家具
保龄球场600m2 4500 元（ 6 道 X100 810 万含活动家具健万）
弹子场200m2 4000 元80 万含活动家具
壁球室120m2 4500 元18 万含活动家具
公身
健身房250m2 3000 元（设备 50 125 万含活动家具
万）
健身舞室250m2 4000 元区健身医疗部150m2 3000 元
2220m2 游艺部200m2 3000 元
共
乒乓球室200m2 3500 元
台球室200m2 6500 元
棋牌室50m2 3000 元
桑拿水池150m2 2000 万
部桑按摩室20 间 3 万
拿
桑拿室 3 间 2 万
区
蒸汽房 2 个 2 万
1500m2
更衣室120m2 3000 元
分休息区300m2 3000 元
美容美发厅200m2 3500 元
歌舞表演厅400m2 5000 元
卡拉 OK部450m2 3500 元12780m2
游泳池300m2 3000 元
网球场（室外或天面）500m2 2000 元大小件行李寄存处60m2 3500 元
堂行李寄存处90m2 3500 元
及
存衣处30m2 4000 元门
贵重物品存放处30m2 4000 元厅
1810 m2 邮政外50m2 4000 元
银行50m2 4500 元
书店50m2 4000 元
商场400m2 4500 元
总台450m2 7000 元
交通及公共空间600m2 6500 元
功能分区建筑面积单位造价 /M2 客400 间（含常包房、标准房、20000 m2 7万/间
房套房豪华房、总统房等）400 间
后勤、行政办公5060m2 3000 元
工程5060m2 500 元
叮叮小文库
63 万含活动家具45 万含活动家具120 万含活动家具50 万含活动家具90 万含活动家具10 万含活动家具30万
60 万含活动家具50 万含活动家具40万
36 万含活动家具90 万含活动家具70 万含活动家具180 万含活动家具194 万含活动家具90 万含活动家具100 万含活动家具21 万含活动家具31.5 万含活动家具12 万含活动家具12 万含活动家具20 万含活动家具22.5 万含活动家具20 万含活动家具180 万含活动家具315 万含活动家具390 万含活动家具
总投资备注
2800 万含活动家具
1518 万含活动家具253 万含活动家具
花房30m2 3500 元11 万含活动家具其会议厅800m2 4500 元360 万含活动家具多功能厅500m2 4500 元225 万含活动家具它
商务中心200m2 4500 元90 万含活动家具3730m2
停车场车库1500m2 200 元30 万含活动家具
洗衣房600m2 2500 元150 万含活动家具
残疾人服务100m2 3500 元35 万含活动家具合计： 11029 万
十五、五星级酒店机电工程费用估算
名称数量单位金额/万元所占比例空调系统2295 27% 1．冷热源（直燃机） 3 台600
2．风机盘管（客房走道餐厅包房按摩卡拉 OK750 台105
包房办公室
3．温控开关750 个40
4．空调柜机（ 1000 m2） / 台18 台230
5．冷却塔80
6．空调工程（材料安装）1050
7．空调水系统泵8 台30
8．消防送排风设施 1 套160
B．配电系统1320 15.80% 1．变压器 2000KVA 4 台120
2．高低压开关柜300
3．增容费350
4．动力配电箱60
5．电源传输（电缆和母线桥架线槽）250
6．发电机 800KW 150
7．工程安装90
C．给排水系统1115 13.30%
1．蓄水设施（蓄水池水箱热水罐水处理）130
2．水泵（含生活冷热水消防栓喷淋污水泵）25 台80
3．水系统工程（消防生活冷热水管道阀门安750
装）
4．游泳池设备（净化热交换）85
5．污水处理设施70
D．弱电系统1450 13.00% 1．电话（含中继线）800 门170
2．电脑系统140
3．收银系统70
4．消防报警250
5．综合布线100
6．卫视系统120
7．音响广播系统110
8．保安监控系统130
9．楼宇自控系统190
10．内部寻呼对讲系统170
E. 电梯系统1660 19.80% 1．客梯 6 台960
2．员工梯 3 台350
3．货梯 2 台100
4．安装费250
名称数量单位金额/万元所占比例F．其它900 19.80% 1．油罐（含 2 次油罐）60
2．锅炉（洗衣场厨房） 2 台200
3．煤气工程70
4． 1211 灭火设备60
5．避雷接地系统110
6．市政外管线费用（污水电信供电供水煤气）400
合计： 8740 万
十六、五星级酒店辅助设施投资估算表
名称数量单位金额（万元）所占比例厨房及酒吧设备（ 1400 m2）1800 34.00% 洗衣场（ 100 m2）550 10.40% 健身设备450 7.60% 保龄球（ 4 道）400
2）健身设备50
康乐设施780 14.70% 1）医疗设施15
2）游艺设施70
3）桑拿游水池（ 150 m2）设施170
4）桑拿房 3 套50
5）蒸汽房 2 套40
6）美容美发150
7）歌舞厅设施250
8）卡拉 OK设施20 间35
隔客房设施1110 21.00% 1）卫生洁具（1万/间）400 套400
2）灯饰 / 家电（ 1 万/ 间）400 套400
3）电子门锁（0.3 万/ 间）400 套170
4）床控系统（0.35 万/ 间）400 套140
酒店灯具650 12.30% 合计： 5290 万
十七、酒店设计参考指标
单位换算： 1KW=860Kcal/h
1Rt=3024 Kcal/h
叮叮小文库1T 汽 =625,000Kcal
1．空调冷负荷：120W/M2
2．用电负荷：120W/M2
声缩制冷： 0.7KW/Rt其中：照明35W
电力45W
空调40W
3．总用水量：0.02 — 0.015M3/M2. 日
4．中水回水量:日用水量之10%
5．热水用水量：日用水量之20%
6．污水排水量：日用水量之80%
7．蒸气用量：0.12 — 0.15kg/m2.h（综合型）
0.05 — 0.06 kg/m2.h （办公楼）
8．餐饮用煤气用量：1.6M3/1 个餐位 . 天
（煤气热值约4000 Kcal/M3 时）
9．洗衣房：
9． 1 洗涤量框估： 5.5-6.0kg/每间客房.每天
（已包括客房、餐厅、制服、出租率）
9． 2 工作制度： 6 天 / 周、一班8 小时
9． 3 定员标准： 50kg/h.人
9． 4 消耗：水： 40-60L/kg干衣
其中：冷水60%
热水40%
汽： 1.0kg/h. kg干衣
压力： 5-8kg/c m2
压缩空气： 10L/h. kg 干衣
电力： 0.08kw/kg干衣
9． 5 洗衣房面积：300-700M2
9． 6 参考标准：（每间客房）
喜来登旅馆管理集团 1 M2/间
希尔顿旅馆管理集团0.75M2
美国 SOM设计事务所0.9 M2（ 300 间）
0.75M2（ 500 间）
0.63M2（ 1000 间）
广州花园大酒店0.49 M2（ 2140 间）
十八、酒店建筑造价概算参考指标1999 年标准
（按包括地下室在内的总建筑面积计算，元/M2 ）
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项目三星四星五星
结构工程1000/23% 1000/18.5% 1200 元/18%
生活水电、喷洒、消防300/7% 300/5.5% 400 元/6%
机电设备工程1000/23% 1400/26% 1800 元/27%
屋面及外装修500/11% 800/15% 1070 元/16%
室内一般装修270/6% 270/5% 270 元/4%
室内高级装修1300/30% 1600/30% 1900 元/29%
合计4370/100% 5370/100% 6640 元/100%
十九、酒店机电设备工程单方造价概算参考指标
项目价格项目价格
动力配线138 楼宇自控85
变配电设备100 电脑管理65
消防报警100 电梯450
保安监控60 车辆管理12
通风空调610 煤气工程 5
锅炉热交换40 巡更设备15
柴油发电20 防雷接地 5
广播音乐10 地面线槽60
闭路电视15 综合布线150
程控电话190 可视对讲3000 元/ 户
给排水210 消火栓系统及喷洒系统80
照明工程90
二十、酒店管理系统电脑终端位置参考资料
1．总服务台及前台部：
总服务台8-10
前台部经理办公室 1
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秘书室 1
预订办公室 2
会计出纳办公室 2
2．商务中心：
按服务功能及规模适当配置2-4
3．票务中心：1-2
4．计财部：
财务总监和中方财务总监 2
财务执行主任、总账、餐饮成本 5
会计主任、工资、应收、应付8
采购主任、仓库 3
5．行政中心：
总经理、中方总经理 2
驻店经理 1
秘书、行政办公 4
销售部 3
公关部 1
客务部 3
餐饮部 1
保安部 1
人事部 1
采购部 1
工程部 1
6．健康中心：
迪斯科舞厅吧台1-2
美容美发收银台 1
健康中心接待厅服务台 1
桑拿浴接待厅服务台 1
桑拿浴男女休息厅吧台 2
游泳池、健身房吧台 1
保龄球、小吃部吧台 1
7．商店：
精品店、购物中心、收银台 1
8．餐饮系统：
叮叮小文库
大堂酒吧台 1
咖啡厅吧台 1
酒廊吧台及收银 1
西餐厅吧台及收银 1
中餐厅吧台及收银 2
风味餐厅吧台及收银 2
观光餐厅吧台及收银 1
会议中心、大宴会厅吧台 1
9．其他：
凡是有持房卡消费记账活动场所的收银台都宜
设电脑终端
酒店投资估算报告
1.项目投资评估 1.1项目投资评估说明 ?项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ?对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可 证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。 ?本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照 无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着 一定的差距。 ?酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ?本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品 牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 ?假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法 测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2酒店基本主体构成 郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：
1.3投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细） 汇总成本明细如下：
1.4经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下： 经营成本数据如下：
四星级酒店总投资估算表
四星级酒店总投资估算表 Prepared on 22 November 2020
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑 8，平方米 总地上建筑 35，平方米 总建筑面积 43，平方米 发展成本明细如下： 1前期工程 US＄550,000 2建筑费 US＄27,750,000
3设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4安 US＄3,210,000 5户外工作 US＄850,000 6开幕前准备费用 US＄20,190,000 7其他 US＄ 14,120,000 8不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用： A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供 数据计列。 B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、 工程监理费按国家及地方有关规定计取。 C、基本预备费按%计算。 D、工程造价调整预备费按%计算。 酒店项目投资与收益情况估算 一、酒店总投资估算：
酒店投资筹备开业运作预算表2
酒店投资筹备开业运作预算表2 目录 一、项目简介 二、业主方概况 三、 项目SWOT 分析 四、合作方式 五、预计改造方案及经营测算 六、结论
项目简介: （一）项目名称：国储商务酒店 （二）地址：长沙市芙蓉区站前路 （三）项目形式：按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造 （四）产权人及产权性质： （五）土地用途：办公用地 （六）项目规模：共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。 （七）项目定位：干净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。 （八）收益定位：见测算表。 （九）改建投资匡算：见测算表。 （十）承包费用指标：第一年170万元，递增？。 （十一）租期：租期7年，免租期？个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。 （十二）设施配置情况（以目前现状为准）： （1）水：业主方保证每月不低于吨。 （2）排污：通过化粪池，连接市政排污网管。 （3）电：目前KVA，是否需要改造？ ⑷有线电视：以接入 （十三）四周分布： （1）东侧：国储电脑城 ⑵南侧：国储电脑城 （3）西侧：其他建筑 ⑷北侧：QQ电脑城（科佳电脑城） （十四）改建投资回收期：约1-2年 （十五）投资改造说明：客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大概测算）。 （十六）付款方式：签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。 （十七）中介与补偿：没有中介。无须支付任何补偿。 （十八）风险因素说明：该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债
情况，是否有银行抵押及其他相关债务（如装修期间的材料和人工工资支付 情况）。 （十九）规划情况：需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。 、业主简介 该房屋的产权单位为，酒店投资方为 投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了 解真实性等）；现准备转包给我方； 三、国储商务酒店项目SWOT分析 优势： 1 .该项目地理位置优越，周边交通便利。 2 .位于火车站广场附近，人流量非常大，商旅市场有一定的 潜力。 3 .该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。 4 .该项目具有一定的停车位，基本能满足住店客人停车需要劣势： 1 .开业一年多的时间里经营情况不理想，回头客不多，是否 在该区域造成了不良的口碑效应。 2 .周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的 加强。 3 .游客市场虽然有一定潜力，但是客源不稳定，市场波动较大，存在旅游旺 季与淡季明显的区别。
星级酒店投资概算表精华
星级酒店投资概算表精 华 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
酒店总投资估算表总纲 建筑面积 客房数 酒店工程总投资估算 建筑主体及外装饰估算 建筑内装饰工程估算 辅助设施工程估算 机电设备工程估算 绿化估算 不可预见费用
投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）土地成本： 酒店土地成本： 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
项目投资分析面积资料 总地下建筑 总地上建筑 总建筑面积 发展成本明细如下： 1前期工程 2建筑费 3设备、装配及有关机器 4安 5户外工作 6开幕前准备费用 7其他 8不能预见费用 总数 一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费：
A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用： A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方 提供数据计列。 B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险 费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。 C、基本预备费按%计算。 D、工程造价调整预备费按%计算。 酒店项目投资与收益情况估算 一、酒店总投资估算： 单位：万元 1、酒店土建项目建筑投资估算：
五星级酒店投资估算表
五星级酒店总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％ 建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％ 辅助设施工程估算 5290万元 11.9％ 机电设备工程估算 8740万元 19.6％ 绿化估算 1840万元 4.1％ 不可预见费用 3680万元 8.2％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用：
酒店投资估算报告
酒店投资估算报告公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
1.项目投资评估 项目投资评估说明 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过 程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算 项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈 利能力、资金平衡情况进行分析。 对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始 盈利，预计3年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增 长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回 收资金。 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前 没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩 与有和合法执照的酒店有着一定的差距。 酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测 数据。 本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发 生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运 用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保 守。 酒店基本主体构成 序号指标数量单位 1面积平方米 2层数 3客房数380间
投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细） 汇总成本明细如下：
经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下： 经营成本数据如下：
酒店投资预算回报分析及项目运营思路修订稿
酒店投资预算回报分析及项目运营思路 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
【Word版，可自由编辑！】 郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 郑州酒店调查表 1、项目有利因素 （1）主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。 （2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程 （3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白 2、项目不利因素 （1）项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区
（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 三、项目定位 结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。 那么，什么样的酒店才值得投资呢换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。
酒店收益测算报告及租金探讨
奥林春天3期酒店式公寓 收 益 测 算 报 告 及 租 金 探 讨
一、产品统计分析 按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套 套房按：1 套/层×16层=16套 共计240个房间。 面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期 整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米 单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右 三、酒店经营预算 （一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）： 单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天
套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天 （二）年营业天数： 365×70%=255 天 （三）年营业额： 255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。 （四）酒店年经营净利润： 毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。 四、酒店总销售额 （一）总销售面积 总计销售面积：约12237.76（平米） （二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元 五、销售模式及酒店经营收益分析 （一）销售模式 超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益 超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。） 第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下： 第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡ 第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡ 第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡ 第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡ 第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡ （回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/
五星级酒店投资概算表(模板)
五星级酒店总投资估算表 建筑面积46000m2 客房数400间 酒店工程总投资估算44379万元 建筑主体及外装饰估算13800万元31.1％建筑内装饰工程估算11029万元24.8％辅助设施工程估算5290万元11.9％机电设备工程估算8740万元19.6％绿化估算1840万元 4.1％不可预见费用3680万元8.2％
投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2 酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2＝9278.5 万元建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑8，215.17平方米
总地上建筑35，578.25平方米 总建筑面积43，793.42平方米 发展成本明细如下： 1前期工程US＄550,000 2建筑费US＄27,750,000 3设备、装配及有关机器US＄7,780,000 4安US＄3,210,000 5户外工作US＄850,000 6开幕前准备费用US＄20,190,000 7其他US＄14,120,000 8不能预见费用US＄550,000 总数US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元
星级酒店经营收入数据估算及财务预算
【酒店经营收入数据预算】酒店总投资亿元，资金来源为资本金亿元，银行贷款 1 亿元。酒店建筑面积万平方米，共有客房 108 间，经营项目。 一、酒店经营收入数据预算 ?? 参考：酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，经济型酒店平均房价应在 200-230元之间。 ?? 【常规】例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价200元 / 天，旺季平均房价 230 元 / 天， ?? 按当地经营情况测算收入为 590万元，详见下表： 项目名称测算模型实例（元）金额 （万元） 客房收入旺季客房收入＝客房数量 * 经营旺 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 108*6*30*80%*230=357万元 108*6*30*60%*200=233万元 590 茶餐厅平均5000/天183 二、成本费用数据预算 ?? 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化
及经营管理能力的高低会有所不同。 ?? 按当地经营情况测算酒店总成本为 404.9 万元，其中固定成本万元，运营费用万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 财务费用贷款额 * 贷款利率 固定成本折旧费 + 财务费用 人工成本费 用 详细见附件2500*56人168 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店 实际用水及排污量而定 数字电视费率 * 客房总数量216*108 2.3 消防器材维 保 费率 * 灭火器数量 1 电梯维保价 格 年固定收费 2 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 5 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 56*8*365*2 32 日常设备设 施维保费 全年营业收入 *1% 590万元 *1% 2.9 能源消耗水电费用108 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） ; 108*70%*12*30*8=22万元 清洗费用：12万 34 公共区域地毯清洁保养每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月
五星级酒店总投资估算表
五星级酒店总投资估算 表 Revised as of 23 November 2020
五星级酒店总投资估算表建筑面积46000m2 客房数400间 酒店工程总投资估算44379万元 建筑主体及外装饰估算13800万元％ 建筑内装饰工程估算11029万元％ 辅助设施工程估算5290万元％ 机电设备工程估算8740万元％ 绿化估算1840万元％ 不可预见费用3680万元％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝元/m2 酒店土地成本：元/ m2*3697m2＝万元 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑8，平方米 总地上建筑35，平方米 总建筑面积43，平方米 发展成本明细如下： 1前期工程US＄550,000 2建筑费US＄27,750,000 3设备、装配及有关机器US＄7,780,000
4安US＄3,210,000 5户外工作US＄850,000 6开幕前准备费用US＄20,190,000 7其他US＄14,120,000 8不能预见费用US＄550,000 总数US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法
酒店投资概算表(模板)[精华]
酒店总投资估算表总纲 建筑面积 客房数 酒店工程总投资估算 建筑主体及外装饰估算 建筑内装饰工程估算 辅助设施工程估算 机电设备工程估算 绿化估算 不可预见费用
投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 土地成本： 酒店土地成本： 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）面积总额比例 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 2 地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积 3 结构工程地上建筑面积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 5 新型节能幕墙外立面建筑面积 6 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 7 喷淋、气体消防总建筑面积 8 污水处理（含管线）总建筑面积 9 空调工程地上建筑面积 10 地下室通风工程地下室建筑面积 11 照明、防雷、动力、变配电总建筑面积 12 电话总机及配线、闭路电视、监 视、广播音响、管理电脑、火灾 报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 13 煤气工程总建筑面积 14 电梯、自动扶梯总建筑面积 15 室外总体总建筑面积 16 室内精装修连家具地上建筑面积 17 杂项工程总建筑面积 18 洗衣房设备地上建筑面积 19 厨房设备地上建筑面积
项目投资分析 面积资料 总地下建筑 总地上建筑 总建筑面积 发展成本明细如下： 1前期工程 2建筑费 3设备、装配及有关机器 4安 5户外工作 6开幕前准备费用 7其他 8不能预见费用 总数 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 按各项目划分如下：单位：万美元 序号费用名称投资额面积占合计的比例% 一静态投资 1 建筑工程费 2 设备购置费 3 安装工程费 4 室外工程费 5 服务性设施及家具器具购置费 6 工程建设其它费用 7 基本预备费 小计 二动态投资 1 工程造价调整预备 小计 三合计
星级酒店总投资估算表及其投资占比
五星级酒店筹建相关数据参考 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；） 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%； 某五星级酒店 总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元％ 建筑内装饰工程估算 11029万元％ 辅助设施工程估算 5290万元％ 机电设备工程估算 8740万元％ 绿化估算 1840万元％ 不可预见费用 3680万元％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑 8，平方米 总地上建筑 35，平方米 总建筑面积 43，平方米
发展成本明细如下： 1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
酒店投资预算回报分析及项目运营思路范本精编
酒店投资预算回报分析及 项目运营思路范本精编 High quality manuscripts are welcome to download
酒店项目市场调查报告 WORD文档可修改
郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 郑州酒店调查表
二、项目特点 1、项目有利因素 （1）主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。 （2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6 分钟的车程 （3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白 2、项目不利因素 （1）项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 三、项目定位
结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从200 9年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略
酒店收益测算
7天连锁酒店投资收益测算 【模拟收益测算】 以位于某城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3000平方米，年租金120万，100间客房，年平均出租率90％，平均房价160元，加盟7天的参考收益如下： 费用说明 480+30=510（万元） 4.8万/房×100间客房=480（万元） 3000元/房×100房=30（万元） 525.6+26.28=551.88（万元） 100间房×90%×160元×365天=525.6（万元） 525.6×5%=26.28（万元） 71.4212（净利润）/551.88（总收入）=12.9% -租金-提成-摊销：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（万元） 预设 551.88（总收入）×56%=309.0528（万元） 预估 551.88（总收入）×7%=38.6316（万元） 按10年摊销：480万元/10年=48万/年 按5年摊销：30万元/5年=6万/年 总投资/营运现金流：510万元/125.4212万元=4.07年 营运现金流/总投资：125.4212万元/510万元=24.6% 毛利润-租金-提成：309.0528-145-38.63=125.4212（万元） 以上案例分析不代表7天对加盟店收益作实质性判断或保证，实际投资回报期须结合经营状况、物业租金与实际毛利润率等情况进行判断。 【投资风险提示】 7天连锁酒店集团管理店项目经长期实践被证明为优秀的加盟模式，7天将致力于专业酒店经营管理与品牌持续快速发展，以诚实、守信的原则与投资方开展合作业务，为双方业务发展、获得共同利益而不懈努力。 7 天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险：项目的实际投资收益受多重因素影响，如该项目所在地段、商圈，物业租金，物业周边竞争，毛利率等。投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在市场的密集程度所带来的投资风险。投资7 天连锁酒店项目，投资方有可能获得较大收益，也有可能出现个别项目投资回收期较长甚至出现亏损的情况，还有可能由于出现不可抗力因素导致投资毁损。投资方应慎重考虑该投资决策。
酒店项目投资概算表
广州市商务酒店项目投资概算表 金额单位：人民币元
广州山水酒店工能分配表12号楼: 1.1一层: 1.1.1大堂:859㎡； 1.1.2大堂吧:110㎡； 1.1.3前台办公室：23㎡； 1.1.4商务中心：22㎡； 1.1.5美容美发：115㎡； 1.1.6行李寄存：32㎡； 1.1.7租赁车队：60㎡； 1.1.8行政办公室：102㎡； 1.1.9西餐厅：550㎡； 1.1.10合计：1873㎡； 1.2二层：会议室 1.2.1大会议厅：820㎡； 1.2.2中会议厅：270㎡； 1.2.3中小会议室：98㎡； 1.2.4小会议室：50㎡； 1.2.5会客室：58㎡； 1.2.6接待室：34㎡； 1.2.7衣帽间：34㎡； 1.2.8卫生间：51㎡； 1.2.9健身室：150㎡； 1.2.10公共部分：304㎡； 1.2.11合计：1873㎡； 1.3三层：客房 1.3.1标房28间/25㎡；700㎡； 1.3.2大房26间/28㎡；728㎡； 1.3.3布草房：34㎡；
1.3.4杂屋间/消毒间：34㎡； 1.3.5公共部分：222㎡； 1.3.6电梯厅与其他：155㎡； 1.4四层：客房 1.4.1标房28间/20㎡；700㎡； 1.4.2大房26间/28㎡；728㎡； 1.4.3布草房：34㎡； 1.4.4杂屋间/消毒间：34㎡； 1.4.5公共部分：222㎡； 1.4.6电梯厅与其他：155㎡； 1.5合计：7492㎡ 23号楼 2.1一层商场：1080㎡； 2.2二至三层中餐：2160㎡； 2.3四层客房： 2.3.1标房14间/24㎡/间：336㎡； 2.3.2大房16间/33㎡/间：528㎡； 2.3.3布草间：14㎡； 2.3.4公共部分：202㎡； 2.3.5合计：1080㎡ 2.4五至六层客房： 2.4.1与四楼相同：1080×2=2160㎡； 2.5合计：6480㎡； 34号楼； 3.1一层精品超市：1080㎡； 3.2二层日本/韩国料理：1080㎡ 3.3三特色饮食：1080㎡； 3.4四层客房： 3.4.1标房14间/24㎡/间：336㎡； 3.4.2大房16间/33㎡/间：528㎡；
酒店投资预算回报分析及项目运营思路
【Word版，可自由编辑！】 郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 郑州酒店调查表 1、项目有利因素 （1）主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。 （2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程 （3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白 2、项目不利因素 （1）项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区
（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 三、项目定位 结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。 那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。???
星级酒店经营收入测算
酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?? 酒店经营收入数据模型估算 ?? 酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元 *38% ）至 12400 万元( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?? 酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?? 按当地经营情况测算经营收入 ?? 经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?? 本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值 ( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?? 按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
酒店投资测算详解
客房数 酒店工程总投资估算 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 序 号 分项工程名称 计算依据 单方造价 （元/m2）面积 总额 比例 1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 160-180 23983 384万 1.6 % 2 地下室工程、基坑围护及 支撑 地下室建筑 面积 3800-4200 8394 3192 万 13.9% 3 结构工程 地上建筑面 积 1100-1300 15589 1760 万 7.7% 4 建筑工程（除外墙玻璃幕 墙） 地上建筑面 积 800-900 15589 1280 万 5.6% 5 新型节能幕墙 外立面建筑 面积 1200-1500 10000 1200 万 5.2% 6 给排水（含洁具，锅炉房 管线） 总建筑面积 350-380 23983 840万 3.6% 7 喷淋、气体消防 总建筑面积 100-110 23983 240万 1% 8 污水处理（含管线） 总建筑面积 35-40 23983 84万 0.3% 9 空调工程 地上建筑面 550-600 15589 880万 3.8% 五星级酒店总投资估算表 建筑面积 46000m2 建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1 % 建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8 % 辅助设施工程估算 5290万元 11.9 机电设备工程估算 8740万元 19.6 绿化估算 1840万元 4.1 不可预见费用 3680万元 8.2 % 400间 44379万元 土地成本：500 万 X 40 - 7969 m2= 25097.3 元/m2 酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2= 9278.5 万元