律师如何进行合同审查

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房预售许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

律师如何进行合同审查

一、合同订立过程中的风险防范

签订及履行合同首先是经济行为签订及履行合同是为了达到交易目的、实现交易利益，从商务角度安排交易内容和程序。法律只是确保交易目的和利益的辅助手段在合同事务中预埋法律手段，只是为使交易目的和交易利益得到法律保护，并建立合同行为的基本规则和秩序。权利来自于法定和约定，合同是充分利用约定权维护法定权外的合法权益的重要机会和手段。未判明合同的倾向性和适用性而套用先例合同文本，有可能损害委托人利益。

深刻理解“权利”和“责任”的内涵

有些权利加重了自己的责任和义务：如合同履行中的代位权、撤销权；对合同的撤销权和变更权。当心“有权不用，过期作废”，除斥期。

有些责任未必加重义务，比如侵权责任法当中的补充责任。

树立人人都是企业合同履行的当事人理念和高度重视按照制度办事，讲究证据保留意识。

树立企业法律风险意识、梳理企业法律风险关节点。

提醒：注意合同诈骗罪和合同被骗罪。

合同工作重心是交易而非“守法”企业：经济性思维——逐利立场,有多少利益、代价如何？

法官：裁判员思维——中间立场,有效无效、是非曲直？法务：运动员思维——倾向性、反向思考;最大限度利用规则，维护企业利益;优秀裁判员≠优秀运动员。

认识合同的四个基本功能：锁定交易平台、锁定交易内容

锁定交易方式、锁定问题处理

合同是：双方利益博弈的平衡点；作为意思自治的证据；承担民事责任的依据

合同是行使约定权的机会

法律不足以全面保护合同当事人的合同权利，必需“个性化”地约定具体事项。法律存在大量的灰色地带，需要以约定确定合法权益、绕开灰色在带。对于政策擦边球，必须以合适的商务模式安排和法律安排使其合法化。没有约定，就没有明确的违约责任。

以直接约定代替交易习惯：在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；当事人双方经常使用的习惯做法。

交易习惯由提出主张的一方承担举证责任。

确保合同质量需要辅助工作

法律调研：通用搜索引擎和专业数据库。尽职调查：对标的性状、标准的了解对当事人资信、资料的调查了解内部相关规定—合规合同是以约定补充法律细节不足的手段。

合同工作需要工作指示

条款中的许多内容并非法务职责：—商务条款？价格条款？质量条款？履行监督？

业务部门与法务部门需要充分沟通—工作有无指示？如何提交法律意见？

法务职责取决于企业发展战略—消防员还是军师？内审职责？

合同内容的取舍

㈠对法律强制性规定：强制条款无需定稿合同

㈡无实用价值的条款：保留或修正

㈢对于过多的技术等细节：问题列入合同附件。

合同责任无法对等

买方：主要义务为按时付款、如数付款

卖方：主要义务为按照交付、质量责任、维修义务等

双方的比较—卖方风险范围大于买方风险范围；卖方违约种类多于买方违约种类

一、合同审查前的准备

（一）了解委托当事人的意图。

1、知悉当事人的交易底线。在合同签订过程中，商务谈判是一项重要的工作，谈判过程也就是双方讨价还价的过程，双方相对应的增减条款。律师在此期间可以参与很多工作，首先，律师应当了解自己委托人的交易底线，也就是说，在交易中哪些可以让步，哪些必须坚持。知道这些可以使律师审查合同时有针对性，并且灵活操控谈判进程。

2、律师在着手起草或审查合同之前，也应当清晰地了解各方当事人拟签合同的真正目的。只有明确了合同目的，律师才能搞清合同各方的真实意思，才能确定合同的性质及合同的准确名称，才能“规划”合同双方的权利和义务及违约责任，才能确保合同的有效性，促使合同签订后能得到充分履

行，有效地保护当事人的利益。

（二）律师应当了解合同可能涉及的专业知识，因为合同类型比较多，其中涉及的专业知识也会有很大差异。任何人都不可能成为各方面的专家，律师也不例外。了解一些相关知识对于审查合同是十分必要的，否则律师无法看出合同中存在的问题，甚至无法明白合同的意思。一个认真负责的律师，应当对合同可能涉及的专业知识有一个系统的认识，必要时还要寻求专业人士的帮助。

（三）确定合同的类型，找到与所审合同相关的国家合同示范文本、行业推荐的示范合同文本和企业的合同范本等，以供参考；确定合同的法律适用，准备相应的法律文献，查实与合同相关的法律依据。“自然人”是指基于自然规律出生的、有血有肉、两足直立行走、有高度抽象思维能力的高级哺乳动物———有中国国籍的自然人、有外国国籍的自然人和无国籍的自然人。

“法人”是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

“法定代表人”是指法人的代表机关的担当人。是依照法律或者法人的组织章程的规定，代表法人行使职权的负责人。

“其他组织”是指那些不具备法人资格的单位团体，在我国主要有企业法人所属的分支机构、从事经营活动的非法人事业单位和科技性社会团体、非法人联营企业，等等。

5-2合同成立与合同生效的区别

“合同成立”是解决合同是否存在的问题，合同成立制度主要表现了当事人的意志。

“合同生效”是解决合同效力的问题，它体现了国家对合同关系的肯定或否定的评价。

“合同成立”是解决合同是否存在的问题，合同成立制度主要表现了当事人的意志。

“合同生效”是解决合同效力的问题，它体现了国家对合同关系的肯定或否定的评价。

合同无效的后果除了要承担一定的民事责任外，还可能表现为产生行政上的和刑事上的责任。

合同不成立的问题，因其涉及当事人的合意，若当事人不主张合同不成立，国家不会主动干预。

合同无效，在一些情况下，如合同内容违法，即使当事人不主张合同无效，国家也会主动干预。

二、合同审查事项

当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法。

（1）当事人名称、姓名和住所。

是指自然人的姓名、住所以及法人和其他组织的名称、住所。自然人的姓名指身份证上登记的正式用名，法人和其他经济组织的名称、住所一定要以其营业执照的的名称和住所为准。一要注意其前面所写的名称与其公章是否一致。二要注意哪些合同行为有效：a、是法定代表人签字；b、是行政章；

c、是合同专用章；

d、是在催要欠款时用财务章；

e、是有明确授权的代理人签字。单位内部章和无明确授权的代理人签字无效。三要看清对方是以一个单位的名义签订合同还是以一个单位下属单位的名义签订合同，以免上当受骗。如某集邮公司不能等同于某市邮政局。

泰兴古溪邮政支局装饰工程的发包人为泰州邮政局。四要注意在合同名称一栏及收货条上用全称，不要用简称。如某物资公司与某机床厂签订购销钢板合同，共2000吨。物资公司送货，机床厂保管员马令写收条，只写“今收到物资公司钢材2000吨。收货人：机床厂马令”。后物资公司起诉要求支付货款，而机床厂却说，这一城市机床厂有8家之多，叫马令的就有100多个，我们单位却没有叫马令的，不能证明是我们收了货。相反，我们与原告签了合同后，原告尚未履行，我们要求原告履行合同。

商务提示：合同主体资格是合同成立生效并能够履行的前提，我们不仅要从形式上审查其是否具备主体资格，还要从实质上审查其是否真正有能力承担合同履行的义务，这是现代企业管理风险的必要法律方法

合同主体的审查

审查合同主体时，应重点审查是否具备签订及履行合同的资格。对于企业法人，审查重点是是否拥有合法、有效的《企业法人营业执照》，经营范围、经营方式是否与合同相适应，对于某些限制经营、特许经营等特别行业，是否有相应的经营许可证。代订合同的，还应当审查代理人是否具备委托人的授权委托证明，是否在授权范围、授权期限内签订合同。有担保人的合同，应当审查担保人是否具有担保能力和担保资格等。律师必须借助于尽职调查等手段，要求当事人协助提供合同双方当事人相关的资料，对当事人提供的具有法人资格的营业执照进行审查，看是否经过年检、营业执照的期限是否已经过期，如果是分公司，签约还需要当事人提交总公司的法人资格的营业执照，或者授权委托书的效力和授权是否清晰等等。对于重大资产的出售、担保合同等需要出示股东会或者董事会的决议文件，土地转让或者房屋买卖等还需要出示资产所有权者的凭证或者文件，例如土地使用权证或者房屋所有权证。对当事人主体资格的审查必须借助于权证的审查，否则律师容易出现因考虑不周或者疏忽大意的失误，一旦签署了主体资格不符合法律要求的合同，律师同样会因为最终合同无效而被追究过失的赔偿责任。

对法人的资格审查:（1）是否依法成立；（2）有没有必要的财产或经费；（3）是否有自己的名称、组织结构和场所；（4）是否能独立承担民事责任。

●分支机构、办事处等订约资质：一、登记并取得营业执照；二、是否在授权范围内。

●判断方法：一个经济组织是否具有法人资格，主要是看其是否有国家工商行政管理机关颁发的企业法人营业执照、组织机构代码证。

●对营业执照如何审查：根据原件判断对方的经营期限、经营范围、是否年检等信息。

●对资质等级的判断：审查其资质证书，确定其是否合法、有效并在合法的范围之内。

●如合同由一方提供专业服务，应审查其提供专业服务的人员是否具备相应的资格（如：拆迁）。

●对自然人个人的资格审查：

（1）身份证件的审核是关键；

（2）确定其是否具有相应的民事行为能力；

（3）如果该自然人所签合同是依法不能独立订立的合同，应及时取得该自然人的法定代理人的追认。

条款设计:本合同订立之日起三日以内，甲方向乙方支付定金人民币五千元整。乙方在收取定金后10日以内负责将本合同的标的物交付给甲方，若乙方逾期交付或者不交付，则乙方将双倍返还甲方支付的定金即一万元整；若甲方不按期支付余款或者决定不再购买该标的物的，则乙方将不予退还甲方支付的定金。

策略：

1、签订合同前，各合作方应当向对方提供相应资质资格证照复印件以及授权委托书，在正式签约前合作各方可以通过红盾网等网络查询资质资格证照等信息，确认真伪；

2、正式签约时，签约各方应当将资质资格证照复印件作为协议附件归档保管。

●对保证人的资格审查：

（1）作为保证人必须具有民事行为能力；

（2）保证人必须具有代为清偿主债务的能力；

（3）保证人还必须符合以下规定：

一、国家机关不得作为保证人，但是经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外；

二、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人；

三、企业法人的分支机构（除有书面授权）、职能部门不得作为保证人。

有限责任的恶意利用。前面我们讲到法人的概念，而除了能够独立承担责任的特点外，企业法人还有一个最大的特点，就是股东（出资人）的有限责任。因此，在市场交易活动中，法人因其这一特点而常常被企业法人利用作为规避风险的工具。比如，一些国际大公司，通常成立若干注册资本很少的子公司，利用大公司的影响谈业务，而利用小公司签合同，当合同正常履行时，则大公司会以财力和人力确保合同履行，而当合同出现较大风险时，则可以牺牲掉小公司以避免大公司卷入诉讼旋涡。这就提醒我们，在与注册资本很少的法人企业签订大宗合同时，要认真考察公司实力和财产状况，预

防其恶意利用法人股东有限责任，逃避债务。新《公司法》和《刑法》第六修正案都对这种行为规定了责任的追究。可是，虽然有了股东承担连带责任的原则性规定，操作起来却不容易，哪种情况叫恶意利用？举证责任又在谁一方呢？如果按照谁主张谁举证的原则，我们证明人家恶意利用的难度是无法确定的，使得风险无法掌控。还是事前多衡量衡量的好。

（2）标的

合同当事人权利与义务共同指向的对象。标的可以是物，可以是行为，比如某项工程或者劳务，如建设工程合同的标的是工程。标的还可以是智力成果，如技术转让合同的标的是技术成果。在签订合同时要注意：a、要明确具体的品名、规格、型号等。如苹果案（本意是要买红富士，但仅写了苹果，结果卖方给送来了果光）（南京、黄鹤楼香烟）。b、要注意合同及发票上所写是否与实物一致。c、买卖房屋等不动产必须写明确具体位置。

（三）数量。是衡量合同当事人权利义务大小的尺度，是以数字和计量单位表示的尺度。a、要写清楚数字，大小写都要写，尤其是收条。b、量词要规范，如果非要用不规范量词，则要另加注释。如发放福利花生油，仅写了个20桶花生油，多大的桶没说，一方主张10升一桶，一方主张5升一桶。超市计量单位有1千克、500克之分，现在又冒出了250克计量单位，容易让消费者误解。（红五星）（四）质量。是指检验标的内在素质和外观形态优劣的标志。国家对质量规定了许多标准，此外，当事人还可以自行约定的质量标准。订立合同时，标的物的等级、材质等都要写清楚。如中央电视台所播买家具案，用录音机录下来说是木头的，而实际上是木制板的。发票上也盖着一个章“木制板”。结果，消费者败诉。

（五）价款或者报酬。是合同当中最重要的条款。合同的利益就是通过这条来实现的。a、要写，不能不写。b、要写单位，不能只写数额。如苹果 1.5/斤，不知是元还是角。c、要写清楚结算方式或支付程序。如某法院经济庭一个案子，原告起诉被告多收工程款，要求退还。而被告反诉要求支付工程款。结果判原告败诉，再向被告支付工程款8万余元。原因是被告方施工队长从原告处以借款名义支出工程款20多万元。但被告拿出合同，合同载明，结算工程款必须有施工方（也就是被告方）法定代表人签名或施工方公章，否则，任何人不能领取工程款。

陷阱：

1、利用当事人对产品的不熟悉，将成套产品拆零，以达到多计价或少发货目的；

2、产品的牌号、商标不清楚，规格、型号混淆或缺失；

3、产品以次充好，以低端产品代替高端产品等。

策略：

1、签订合同前一定要了解清楚产品特性，以什么方式出售，产品的规格、型号、品牌和生产厂家。

2、签订合同时对产品主要特征一并在合同上写清楚，并须将供货方报价材料（包括产品说明）等作为合同附件；

数量，质量，验收条款

陷阱?：

卖方笼统规定数量，如一车、一批、一箱、一套等。

策略：合同中数量的约定要明确，用行业、国家或者国际标准的计量方式，对企业标准表述的一车、一箱等情形，需再约定一车、一箱内所装的具体数量，或者进行体积、重量等附加描述，以补充完善数量标准；对成套的产品需约定清楚全套产品包含的组成部分，列出备件清单。

陷阱?：卖方不写合理损耗，或合理损耗写得太多，导致买方损失。

策略：了解产品特性，将合理损耗写清楚。

陷阱?：卖方对于裸装的农产品或者工矿产品，不写溢短装率，根据市场行情决定多装还是少装。

策略：对该类产品合同上写清楚溢短装率，防止卖家恶意多装或少装。

条款设计:合同项下的商品根据双方签字或盖章确认的图纸作为标准进行验收。商品交付之日或者交付方申请验收之日起三日内，甲方应予自行验收。若此期间，甲方未提出书面异议则视为验收合格。

货物在运达乙方后7日内，由乙方按照甲乙双方共同留存的样品标准进行检验，并将检验结果检验后在3日内书面通知甲方。如乙方未在7日内验收或验收后未在3日内书面通知甲方，视为验收合格。但货物中的隐蔽瑕疵除外。

（3）价款或者报酬，合同总额设计

四、质量

陷阱?：不写具体的质量标准；成套产品不写备件的质量标准；凭样品买卖的，不封存样品。

策略：合同写清楚具体适用得国家、行业还是企业质量标准；成套产品的主件和备件产品质量标准都要写清楚；凭样品买卖的，封存样品。

陷阱?：卖方将质量检验期限写的过短，导致产品收到后，买方根本没时间检验而被视为验收合格，或者因仓促验货而没时间发现根本问题；或者保质期写的太短，影响了买方的利益。

策略：合同上约定合理的检验期限和保质期，以及保质期内质量问题的解决方，如退货、修理、更换等。

五、价款

陷阱：买方只写总价，支付期限，不写单价和支付方式，导致卖方收款风险。

策略：

1、约定单价、总价；

2、约定支付方式，是现金、电汇，还是银行承兑汇票，是预付还是到付，是一次性付款还是分期付款等。

条款设计:本合同的总额是包含全部材料费、施工费、税金和关于该工程各种开支等的包干费用，是甲方向乙方支付的与合同项下工程有关的唯一的和全部的费用，并且不再发生新的费用，若有新的费用开支，除甲方事前同意同意支付的以外，其他的均由乙方负担。但本合同另有规定的除外。（4）履行期限、地点和方式；

履行期限、地点、方式。履行的期限应明确、具体，不能用“尽可能”、“争取”、“左右”,“最先进的”、“最新的”等文字来进行表述。履行的地点涉及三个问题：一是在履行合同义务时，谁的义务多，谁的义务少。如是送货上门，还是买方自提。二是涉及风险承担。假如泰州与南京签合同，约定南京为地点，则交运后，风险转移至泰州方。如约定泰州为地点，则到泰州买方后风险才转移至泰州方，在途中风险归南京方。三是涉及履行的方式，如上文提到的工程结算方式。

陷阱?：不写交货时间，或者交货时间约定不明，如约定几月几号之前，几月几号到几月几号之间。导致买方不能准时收货，延误商机。

策略：在合同中约定清楚交货期。

陷阱2：卖方不写交货地点和方式，导致价格已包含运费，卖方却不提供运输服务，造成买方的损失。策略：写清楚交货地点和方式，以及价格是否已包含运费，是自提、站到站还是门到门。

（4）担负保守商业秘密的责任。

（5）定金

条款设计:本合同订立之日起三日以内，甲方向乙方支付定金人民币五千元整。乙方在收取定金后10日以内负责将本合同的标的物交付给甲方，若乙方逾期交付或者不交付，则乙方将双倍返还甲方支付的定金即一万元整；若甲方不按期支付余款或者决定不再购买该标的物的，则乙方将不予退还甲方支付的定金。

（6）如何约定合同中的弃权条款？

条款设计:

承租方明确表示在本租赁合同履行期间放弃本合同项下的房屋的优先购买权。并且出租方有权决定在本租赁合同期限届满后承租方是否可以享受优先续租的权利，对此，承租方同意放弃抗辩权。（7）如何设计保留合同权利的条款？

在乙方出现违约的情况，并且在甲方书面通知7天以内未进行纠正的，甲方有权解除合同，并根据对违约行为所影响的范围要求乙方全部或部分退回已经支付的价款，同时也可以要求乙方退还在此之前甲方提供给乙方用于本合同项下事务的工具、材料和其他物品。甲方的上述权利并不代表甲方

以此代替或者放弃根据法律和本合同所享有的其他请求权。

（8）如何约定提前履行和部分履行的问题？

债务人在未经债权人书面同意的情况下，不得以任何理由提前履行或者部分履行合同的义务。否则该提前履行或者部分履行视为违约行为，债务人将承担相应的违约责任。

(9)如何约定合同解除的条款？

甲乙双方任何一方违约，另一方根据合同的约定单方解除合同时，可采用特快专递（EMS）邮寄合同解除通知书的方式解除，自解除通知书发出之日起（以邮政凭条为准）三日后视为解除通知到达。被解除一方若对合同解除持有异议，可在解除通知到达之日起一个月内向人民法院提出异议。（10）如何解决因不可抗力导致的损失问题？

条款设计:

甲乙双方约定，如果由于不可抗力的原因导致合同不能按期全面履行，该原因所导致的违约责任相对方不予追究。但是，由此给相对方造成的实际损失，由合同双方本着公平的原则各自负担二分之一的经济损失。

（11）违约责任

对于采用定金还是采用违约金，以及违约金是不履行违约金还是迟延履行违约金最好在合同中明确。（委托代办邮政业务协议不足：乙方可根据业务需要安排代办人员，其人员与甲方不存在劳动关系，原有性质不变。乙方2名代办人员的养老、医疗等保险费用按国家相关法律规定由甲方负责缴纳）如何约定违约行为所导致的实际损失？

陷阱：有可能违约的一方不写违约责任或者将违约责任规定得过小，导致违约成本低，随意违约。

策略：将违约责任写清楚，并且写清楚违约金的性质兼具惩罚性和补偿性。

条款设计:当事人双方明确承诺，如果违反合同中双方所约定的事项，应无条件承担合同所约定的违约责任。其中，如果乙方未能在约定期限向甲方提供材料的质检报告的，乙方除及时补充提供以外还将承担2000元违约金。如果甲方未能提供乙方施工所需的占道施工手续，除施工期限顺延以外，还将承担乙方截至于办妥手续期间每天500元的误工费。

（12）如何约定合同解除的赔偿范围？

条款设计:当事人双方约定，凡当事人一方行使合同的任意解除权解除本合同，解除方应当向对方发出通知，通知到达时即产生解除的法律效力。同时，解除方还应当在解除合同生效之日起7日以内赔偿对方因此而遭受的损失，该损失不包括非解除方履行本合同而可以获得的利益。

（13）解决争议的方法。”

如何约定合同关于仲裁的条款？

当事人双方履行合同如果发生争议，应当友好协商解决，若协商不成，双方同意就本合同项下的所有争议事由，向_______仲裁委员会申请仲裁。

如何在合同中约定诉讼管辖的问题？

当事人双方如果发生纠纷，应当友好协商解决；友好协商不成的，当事人一方可以向人民法院提起诉讼，诉讼管辖法院经过双方协商确定为合同签订地即____________人民法院。

陷阱：对方当事人选择有利于自己的争议解决方式和管辖地。

策略：合同中约定是诉讼还是仲裁，并避免约定对自己不利的纠纷管辖地。

（15）如何约定当事人双方的有效证据形式？

甲乙双方明确同意并约定：双方的信息通知和送达仅为电话传真和邮寄信函两种方式，内容也必须为文件原件并附有当事人一方的亲笔签名和鲜章加以确认。其他任何包括电话、电子邮件等通知传达方式均予以排除，不具有双方认可的合同效力。以前双方就此合同项下事宜所订立的会议纪要、确认文件等与本合同有抵触的，均以本合同为准。

签合同应写清楚两个条款：a、是“本合同每一页都应由双方加盖公章，无公章或只有一方公章的，该页无效”；b、是“本合同内容如有修改，应在修改处加盖双方公章，无公章或只有一方公章的，修改后的内容无效，合同内容以修改前的为准。”（防止通过电脑打印、套印修改）双方联系方式条款设计

条款设计:买卖双方约定以特快专递、挂号信或者本地公开发行的报刊公告的联系方法为双方相互通知或告知的方式，任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项。

寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日：报刊、电视等传媒方式中的一种登载通知或启示的，公告发布之日起三日内视为送达。自送达之日起，相对方未在五日内书面回复（以邮戳日期为准）的视为认可通知及告知的事项。

向合同对方发催款通知或者重要文书，一定要用特快专递（最好选择邮政EMS），并在封面上注明是什么。不要只在“文件”一栏打“√”。否则，出现纠纷就很难举证。

条款设计:

乙方承诺对本合同所约定的文件及合同附件负有保密的义务，不得泄露给第三人或不正当使用。如果本合同项下的相关内容被第三人知晓，乙方将承担本合同总额的20%的违约金。并且本保密义务不因本合同的终止而终止。

条款设计:

本合同一式四份，甲乙双方各执两份，双方法定代表人或委托代理人签字、盖章后成立生效。若有未尽事宜双方本着友好协商的原则订立合同附件或补充合同，合同附件和补充合同双方所执的份

数与合同正本相同并且具有同等的法律效力。

（16）签署时间和地点示范条款如下：

【示范条款】

本合同由以下双方于_______年_______月_______日在中国_______签署：

【示范条款】

本合同由甲乙双方于_______年_______月_______日在_______签署，本合同自双方签字盖章之日起生效。

（二）审查合同条款是否完备

按照合同的性质，依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查，确定合同条款有无遗漏，各条款内容是否具体、明确、切实可行，相互间是否存在重复或矛盾等。应当避免因合同条款不完整或者过于简单、抽象、原则，给履行带来困难，给以后发生纠纷埋下伏笔。

（三）合同双方真实意思表示

依据我国《民法通则》第五十九条、《合同法》第五十四条的规定，合同订立存在重大误解，显失公平的，或者以欺诈、胁迫的手段以及乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的，受损害一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

（四）合同内容的合法性审查

保证合同的有效性，是律师不可推卸的责任。审查合同内容的合法性，律师要特别注意我国《民法通则》第五十八条、我国《合同法》第五十二条及其他相关法律法规的相应规定。律师应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益，是否有以合法形式掩盖非法目的的情形，是否损害社会公共利益，是否违反法律或行政法规的强制性规定。需要注意，合同个别条款无效并不导致整个合同无效，整个合同无效并不导致合同约定的仲裁条款无效。当合同个别条款无效时，律师只需修改

个别条款；当整个合同无效时，律师就要放弃当事人提供的合同草稿，重新起草一份新的合同。

（五）审查合同的文字是否规范

律师审查合同时，对合同初稿的每一条款、每一个词句、每一个字乃至每一个标点符合都要仔细推敲、反复斟酌。确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清的文字表述，并及时纠正容易引起误解、产生歧义的字词句，确保合同的文字表述准确无误。委托人有时为了强调某件事用词激烈，如：“必须、绝对”等等，其实大可不必，上述词句只能引起对方的反感，并无特别的法律效果，“应当、不得”等已经可以表明意思。合同用词不宜使用形容词如“巨大的”、“重要的”、“优良的”、“好的”、“大的”、“合理的”等，避免使用模棱两可的词语如“大约”、“相当”等，亦不要用泛指如“一切”、“全部”等。很多人喜欢用“包括但不限于…”，但是其本身中文语义不通，中文本身有准确的表达方式，如用“包括......等”。专有名词的简称必须有解释，容易产生误解和歧义的词语要定义，用词要统一，标点符号亦不可轻视。合同用语不确切，不但使合同缺乏可操作性，而且还会导致纠纷的产生。

（六）审查合同签订的手续和形式是否完备

１、如需经批准或登记的合同，是否约定了办理批准或登记手续的责任。

２、如果合同中约定了经公证后合同方能生效，应审查合同是否经过公证机关公证。

３、对附期限和条件的合同，应审查期限和条件的规定。

４、如果合同约定第三人为保证人的，应审查是否有保证人的签名或盖章，保证人是否具有保证资质；采用抵押方式担保的，如果法律规定或合同约定必须办理抵押物登记的，应审查是否办理了登记手续；采用质押担保方式的，应按照合同中约定的质押物交付时间，审查当事人是否按时履行了质押物交付的法定手续。

５、审查合同双方当事人是否按合同约定签字或盖章。

三、审查合同应注意事项。

（一）合同的平衡性

所谓合同的平衡性是指合同一方权利与义务要相对平衡，合同双方权利与义务要相对平衡。一方享受了权利，就必须承担相应的义务，一方当事人的权利内容应与另一方当事人的义务相对应。有的律师在起草合同时，往往为合同相对方设立了诸多陷阱而沾沾自喜。殊不知，你的“聪明才智”迟早会被“戳穿”。要么因不能签订合同而失去交易机会，要么因“显失公平”而被撤销！最终，导致当事人的合同目的不能实现。承担损失的，还是自己的委托人，甚至是律师本人。教训不可不吸取！毕竟诚信是律师安身立命之本，审查合同也不例外。

（二）合同的可操作性

缺乏可操作性的合同表现为：合同各方权利义务、交易程序的规定过于抽象、原则，或虽作了详细规定但未设立违约责任条款加以保障。合同可操作性是达到交易目的、预防风险的具体保证，尤其是履行周期长、风险大的合同，更要注意。有的当事人往往碍于情面，不愿意将权利义务、交易程序细化，不愿意提及违约责任或轻描淡写，这是要不得的。常言道：先小人，后君子。权利义务、交易程序及违约责任不但要规定，还得尽量详尽。在合同履行过程中可灵活掌握。

（三）合同结构的合理性

合同结构是指合同各个组成部分的排列、组合和搭配形式。合同通常由三部分组成，即首部、内容、结尾。首部一般包括标题、合同编号、双方当事人名称、住所、邮政编码、法定代表人、电话、传真、电子信箱、开户行、账号等；内容一般包括签订合同的依据和目的（如鉴于条款、引言）、权利义务、违约责任、合同生效及终止、不可抗力、争议的解决方式、未尽事宜、合同正副本份数及附件等；合同结尾一般包括签约当事人签章及其授权代表签字、签约时间、签约地点等。实践中，根据合同类型有所侧重、增减，并非严格按上述顺序、条款排列。

（四）合同体例的适用性

合同体例通常是指合同简繁及合同各条内容排列形式。规范的作法可以参照《立法法》的规定，分编、章、节、条、款、项、目，编、章、节、条的序号用中文数字依次表述，款不编序号，项的序号用中文数字加括号依次表述，目的序号用阿拉伯数字依次表述。当然合同体例要视具体情况而定，要与合同所涉事项、金额、履行方式、有效期、操作难易程度等因素相一致，即因人而异、因事而异，不能强求千篇一律。

四、合同审查应当达到的标准

律师审查合同应当达到的标准是：交易目的正当，能够保证自己一方达到交易的目的；内容、形式和程序合法，或者虽然有无效或可撤销情形但风险成本在可以承受或可以控制的范围内；各方权利与义务关系均衡，权益是明确的、可保障的，任何违约都没有借口或机会可以逃避制裁，对于可能发生的争议有前瞻性的预见并设置防止或补救措施；具有可操作性，并且结构合理，体例适用。律师切记，审查合同一个最基本的标准是不要有错别字。

合同审查是企业法律顾问项目之一，也是实践中律师经常遇见的问题，但是如何审查合同，对于缺乏相应操作经验的律师来说，往往会存在疏漏，或者审查不仔细，或者根本就不知道审查合同的哪些内容，从而不能很好的维护自己客户的利益。针对此，北京市邦道律师事务所专门邀请了本所资深律师王俊锋主任来给律师讲解此问题，王俊峰主任专门从事法律顾问业务，在合同审查方面具有丰富的经验。王主任在讲座中循循善诱，娓娓道来，由于这是他所熟悉的领域，所以讲起来也是游刃有余，丰富的案例与详实的理论相结合，对一些初生牛犊的律师来说，可谓是一道大餐。

审查合同，第一步，必须明白签订合同的目的是什么。人，作为一个经济人，在从事任何一种行为的时候都是有自己的目的，或者说都是为了追求一定的利益。作为律师是为当事人服务的，我们审查合同就是了当事人的利益，让他们在签订合同中避免一些风险，防止利益因为签订合同而遭受损失。因此，我们律师的出发点与当事人的是一致的。明确当事人的目的是审查合同的基础，否则，我们律师的服务可能就会失去方向，甚至是南辕北辙。另外，只有明白了合同的目的，才能够深入合同的本质，从本质上把握合同，而不是仅仅停留在合同条款的表面，无法识别合同中所隐含的陷阱。明确了合同的目的，也可以让我明白，此合同是短期的，还是长期的，从而了解合同的性质，有利于审查合同时把握分寸。

审查合同，最主要审查的是合同中的权利与义务。合同，从本质上说就是一种民事法律关系，而民事法律关系最根本的构成内容就是权利与义务。权利与义务涉及当事人的根本利益，直接决定当事人的利益多少与责任多少，故对此部分一定要认真研究。律师的服务本应是处在公平公正的立场上来进行，但是实践中，律师服务总是具有货币性的，即倾向于委托方的利益，因此，审查合同时应该尽量为我方当事人争取更多的利益。“有义务必有违约”，这是王主任一直强调的，因此，在审查合同时，应该尽力为我方当事人减少义务，让其尽量承担少的违约责任。

审查合同，还应该违约责任。当事人签订合同之后，正当履行合同是比较理想的，但总有一些情况的突然发生，会导致违约，从而承担责任。因此，审查违约责任能够帮助当事人明白，是否应该赔偿，如何赔偿，以及赔偿多少。

审查合同，最后要看看管辖法院是否对我方当事人有利。合同在履行中不免会发生争议，这就涉及争议的解决与管辖的法院。管辖权是诉讼中非常重要的，由于地方保护主义的存在，由哪个地区的法院管辖，大多数情况下直接决定案件的胜诉与否。当然，关于管辖法院，民事诉讼法有明确的规定，对于合同的规定主要是在于民诉第24条与第25条，实践中应该对这两条有明确的把握，并熟练运用。

主要强调的是专业术语在合同中应该如何解决。专业术语，由于非常专业，法官、当事人双方可能都不明白，此时，案件的胜诉与否，直接取决于对专业术语的理解，不同的理解导致不同的判决结果。王主任建议，为了不在专业术语上出现问题，对专业术语尽量用大众语言在合同中明确写明，或者是在合同中作补充说明，也可以直接在合同中作一明确规定，从而达到避免混淆概念。

王主任的讲座实践与理论并重，内容丰富，讲的详略得当，声音洪亮，有磁性，受到了大家的一致赞叹。听王主任的讲座，真有一种如沐春风的感觉。

一、体例的适用性（逻辑性）

1、体系

合同采取先有“章”，后有“条”，“条”下面是“款”，“款”下面是“项”，有的合同只有“条”、“款”、

“项”，有的合同按“一、二、三┅┅”顺序排列。

2、逻辑

合同的内容逻辑严谨、前后一致，不得相互矛盾，主合同与从合同不得矛盾，附件不得与主合同相抵触等，是以主合同为准还是以附件为准呢，必须清楚约定。

二、结构的合理性

合同通常由三部分组成，即首部、内容、结尾。

1、首部一般包括标题、合同编号、双方当事人名称、住所、邮政编码、法定代表人、电话、传真、电子信箱、开户行、账号等;

2、内容一般包括签订合同的依据和目的(常见的鉴于条款)、标的物、数量和质量、价款或酬金、履行方式、地点和期限、违约责任、合同生效及终止、不可抗力、争议的解决方式、法律适用、保密、权利放弃、权利转让、继承者和受让人、修订、可分割性、全部协议(常见的取代条款)、未尽事宜、通知、合同正副本份数及保存、附件等;

3、结尾一般包括签约单位盖章及签约单位授权代表签字、签约时间、签约地点等。

三、可操作性

1、对合同各方权利的规定过于抽象;

2、对合同各方的义务规定不明确、不具体;

3、虽对各方的权利义务做了详细规定但却没有具体操作程序条款或对此规定不清;

4、虽规定了损失赔偿但却没有计算依据，整个交易程序不清晰，合同用语不确切等等。

实现合同可操作性是合同得以有效利用、完成交易和实现利益均衡的具体保证，尤其如建设工程、合作开发房地产此类履行周期长、影响因素多、风险大的合同，切实地贯彻可操作性原则，尤显重要。

四、平衡性

所谓合同的平衡性是指合同双方权利与义务要相对平衡。不存在只有权利而没有义务的合同，一方享受了权利，就必须承担相应的义务。过分强调一方的权利、忽略合同相对方的利益的合同草稿，要么得不到签署，要么变成“显示公平”。

五、有效性1、合同主体是否适格， 2、合同目的是否正当， 3、合同内容、合同形式及程序是否合法。

＞＞简称的设定要与签约方的身份相对应，不要一概设定为“甲方”和“乙方”。例如买卖合同的双方可以设定为“卖方”和“买方”；租赁合同的双方可以设定为“出租方”和“承租方”；股权转让合同的双方可以设定为“出让方”和“受让方”；商标许可使用合同的双方可以设定为“许可方”和“被许可方”。

＞＞以分公司名义签订合同的注意事项

认可分公司可以作为民事活动的主体，考虑到分公司的相对独立性，需要注意如下方面：

①分公司作为履约主体和公司相比，存在一定的限制因素。所以，在签订合同时，需要考虑合同的标的性质和大小，再决定是与公司签订还是与其分公司签订。如果是标的涉及到公司整个整体，或者标的数额较大，最好是与公司直接缔约。

②对于标的数额过大，分公司又要求与其签订合同的，最好由公司出具分公司可以缔约的书面说明或授权书，便于在今后履约发生争议时，直接向公司追索。

③由于分公司设立或注销时比较简单，在确认分公司身份时，还是需要查验分公司的营业执照。分公司的营业执照（副本）内容包括名称、营业场所、企业类型（注明有限公司或股份公司分支机构）、负责人、经营范围、隶属企业、营业期限、成立日期、编号、年度检验情况、登记机关、登记日期等内容。

（2）如何确认自然人身份

自然人作为民事主体，在确认其是否具有签约人的资格时一般只需要核实其身份证即可。根据身份证的信息，主要是判断其年龄、根据其年龄判断其是否具有缔约权。身份证上登记的住所一般只有参考价值，往往不能作为准确判断其现在住所的依据，这是因为居民身份证的有效期短则十年，长则终生，具有稳定性，即使公民的住所发生变化，由于不需要对身份证进行重新申领登记，所以身份证上的信息并没有随之变化。判断自然人的住所主要依据居民户口薄，居民户口薄的第一页都有住址栏，结合其后面的常驻人口登记卡上面的信息可以作为初步判断其住所的依据，这也是今后发生诉讼确定管辖地的重要依据。

如何确认外国自然人身份？

外国人作为民事主体在中国签订合同，首先需要确认其是否有资格签订合同。合法有效的护照是确认外国人身份证明的主要依据，其次，根据其准备签订合同的要求，还需要确定该外国人是否已经取得在中国就业许可，居留许可等，才能判断是否能够与中国公司或自然人签订劳动合同、租房合同等。自然人之间签订合同，与法人签订合同在当事人条款的设计方面，最主要区别就是增加确定自然人身份的身份证号码或护照号码，如果是外国人，最好增加国籍。

2.签约时间和地点

合同的签约时间和地点属于合同的必备条款，虽然字数不多，但极为重要。

合同的签署时间的重要性表现在如下方面：

（1）如果合同没有另行约定生效时间，法律也没有要求合同必须经过登记或审批才生效的，根据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。而合同法第三十二条又规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。根据以上规定，除合同需要审批登记

生效或约定条件生效外，一般合同的签署时间也就是合同的生效时间。

（2）合同生效时间确定以后，才可能确定相应的支付条款的时间依据、诉讼时效的起算依据等时间点。

合同的签约地点的重要性表现在如下方面：

（1）签署地点的是合同管辖的法律依据之一。对于没有涉外因素的合同双方而言，合同纠纷的管辖地是被告住所地或者合同履行地法院管辖，但合同双方当事人可以在合同中协议选择合同签订地法院管辖。如果是具有涉外因素的合同，合同签订地在中国领域内，即使没有协议管辖条款，合同签订地法院也具有管辖权。

（2）如果是涉外合同，还是将来发生争议时在没有约定准据法的前提下，确定准据法的依据。

“31日不计息”一案。北京储户段先生在中国工商银行北京分行朝阳支行取款时发现在利息计算方法上“不算31日”，协商未果，段先生将其告到法院。从民法上讲，贷款31日计息而存款31日不计息，此显然不符合民法权利义务一致原则。由于法院判决只有个案适用性，因此法院应向银监会出具法律意见函，要求银监会对此“霸王条款”予以干预，保护储户的利益不受侵犯。

一些格式合同或者格式条款，条款提供人故意将合同的内容规定得似是而非，表面上看信誓旦旦、骨子里责任不明。如“买房子送家具”（运送，还是赠送）。学理界将这样的条款称作“毛玻璃”条款。全国消费者协会副秘书长武高汉去上海出差，在饭馆吃饭，菜谱上注明大黄鱼30元，付账时饭馆收取300元，后来才发现大黄鱼后边还有一个小的括号，用很小的字体注明“每50克”。格式合同提供人的说明义务主要存在于以下两种情况：①免责条款；②对方当事人请求说明的条款，如一些技术性、专业性非常强的条款。

辽宁某市下岗职工任某经人介绍到一家殡仪福利厂工作了半年，但工厂拖欠其2400元的工资没有支付。任某无奈提起诉讼，申请法院强制执行，没想到法院最后给其执行回来的却是折抵工资的24个骨灰盒。检察院以该执行结果违背公序良俗原则为由提起抗诉，建议法院重新执行。

甲房地产开发商将房子出售给乙，双方在商品房买卖合同合同中约定乙购买的房子为16层1号，即1601室。交房屋时乙发现16层1号房屋已经交付给别人，且该房屋注明的房间号为1801号，而自己购买的房屋为自然层14层。为此双方发生纠纷，甲公司告知乙：因为民间忌讳13、14这两个数字，因此在房屋编号时有意对自然层13层、14层进行了跳号处理，即自然层13层在合同书中称15层，自然层14层在合同书中称16层。法院认为，开发商为了迎合民间数字忌讳的习惯，对房号作跳层处理，这本无可厚非。但综观该地房地产市场，在房号中将13、14层隐去的做法仅为个案，并没有成为当地普遍的习惯，且开发商无法举证证明乙对此已经明知，因此开发商应该承担履行不能得责任。法院据此判决解除合同，由开发商承担因此而给乙造成的损失。

二、合同履行中的风险防范

1、履行中履行证据的收集：

(1)要妥善保管好合同的原件以及双方履行中往来的全部书面记录。

涉及合同签订或履行的重要电子邮件证据的收集要特别注意，我们不能擅自直接从邮箱下载删除，应尽量长时间的保存在邮箱服务器中，取证时需要由公证机关下载保存并打印，制作成公证书。

涉及往来传真件必须及时复印加以保存。

法律风险并不可怕，只要我们掌握了其中的基本规则，就能预防、控制风险产生的损失，使法律风险可以被评估、被预防、被控制。

(2)交货如何证明？

如果按照约定由我方送货，必须由合同中注明的经办人签收货物，或者由经对方书面授权的其他人签收。

(3)付款如何证明？

---履行行为如何证明?

应充分注意合同的法定期限和约定的期限。主要是指企业因超过法定规定的期限而丧失合同法规定的一些法定权利的行使权。合同法中有许多法定权的行使都有明确的期限的，超过该期限，行使权也就丧失了。而实际上，所有这些期限的规定，对企业履行合同都是有相当大的影响的。因此，企业合同管理部门应定期经翻阅和审核合同备案件，一旦发现问题就及时向领导汇报，并采取相应的补救措施。

2、运用三大抗辩权防范风险

同时履行抗辩权：

第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

后履行抗辩权：

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

不安抗辩权：

第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

3、运用代位权和撤销权化解三角债

第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。

第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

三、合同风险的处理

1、健全合同档案：注意收集和保存证据

合同的原件保管是非常重要的，这不但是合同的履行的必要条件，更是索赔的最直接最有力的原始证据。如果企业把合同的原件弄丢，则会多企业索赔造成非常被动的局面，甚至会导致无法进行索赔。许多合同的内容是企业不愿意公开的，也有些合同中会涉及到商业秘密或者技术秘密。对这些合同的保管，格外显得重要，建议可由签订了保密协议的人员负责保管。合同原件保管多长时间，我认为越长越好，最短不应少于2年期限，这2年期限自合同履行完毕之日起计算。之所以是2年期限，主要是我国的民事纠纷期限也是2年。当然，有些合同2年期限显然过短，尤其是那些重要的设备、工程安装、工程施工合同、房屋买卖合同等等，这些合同的保管期限至少应等于或大于它的使用年限。

2、正确进行风险评估

3、制定正确的应对策略：协商、诉讼

4、及时采取法律上的保全措施

5、律师介入

@合同主体与签约主体。

合同主体是实际承担合同权利义务的民事主体，他是合同权利义务的实际承担者；

而签约主体是实际签署合同的人，他只是签署者，合同的权利义务与其无关。签约主体一般可分为代理人与代表人。当签约主体为代理人、代表人时，就可能会现合同无效的法律风险。

证据内容

（一）合同签订、履行的相关资料

1、有关合同的项目计划文件、可行性报告、项目建议及上级有关批复文件；

2、合同谈判会议纪要（对方签字）；

3、有关合同招、投标及中标通知书等文件资料；

4、对方营业执照复印件、税务登记证复印件、法人代表身份证明书、授权委托书、

代理人身份证复印件以及其他有关文件；

5、合同项目的增减凭证及我方人员的签证；

6、与该合同纠纷处理有关的协议书、调解书、仲裁书、判决书；

7、合同履约过程中的发货单、收货单、催货函、催款函、违约通知书、质量异议

书和往来函件；

8、合同的变更、解除协议书；

（二）其他资料

1、发生生产中发生设备事故，应第一时间采取拍照、录像等手段所保存的现场证

据资料，及设备运行记录、检修记录等材料。（如果条件许可，可以采用公证的方式保全该证据）

2、对方违约行为给造成实际损失的相关证据。

（我国违约金性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，目前最高院的态度，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。

调整过高违约金时，根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平）。

（三）避免对方获得有利证据

合同履行中向对方出具书面材料时必须慎重，特别是对账单、承诺函、确认书等