人才公寓建设项目可行性研究精选报告.doc

人才公寓建设项目可行性研究报告人才公寓建设项目可行性研究报告（此文档为 word 格式，下载后你可任意修改编辑）

第一章总论

1.1项目概况

（1）项目名称 : 某市人才公寓（望江南路地块）建设项目

（2）建设单位 : 某市房地产管理局

（3）项目负责人：

（4）项目联系人：

（5）项目地点：

1.4建设单位概况

某市房地产管理局是某市人民政府从事房地产行政管理的职能机构，隶属于某市建设局，为全民事业单位。现有职工126 人，下设 13 个科室， 6 个房管所。主要职责有：城镇住房保障、

房屋产权产籍管理、房地产市场管理、房地产执法监察、房屋

建筑白蚁防治、国有公房经营管理、住宅区物业管理、房屋安

全管理和安全技术鉴定，并负责全市住房制度改革工作。金华

市住房公积金管理中心某分中心，现有职工15 人，负责住房公

积金的归集、使用、管理工作, 现租在东岘路42 号市房管大楼

内，与房地产管理局合署办公。

某市房地产管理局以贯彻党的十七大精神，“三个代表”重

要思想，构建和谐社会为主线，坚持科学发展观，坚持“权为

民所用，情为民所系，情为民所谋” ，寓管理于服务，以创新求

发展，各项工作取得了显著成绩，较好地促进房地产市场持续

健康和谐发展。被授予房地产产权管理全国先进水平达标单

位、科技事业单位档案管理国家一级达标单位、建设部房地产交

易与权属登记规范化管理先进单位、全国厂务公开民主管理先进

单位、某省文明单位、某省房地产管理先进单位、某省城镇住房

保障先进单位、某市级先进基层党组织、某市行政服务中心

先进窗口单位等 90 余项荣誉称号，还通过 ISO9001:2008 质量管理体系认证和英国皇家 UKAS质量管理体系认证。

1.3 项目可行性研究报告的编制依据和范围

1.3.1编制依据

1、某市城市总体规划；

2、某市土地利用总体规划；

3、某市人才公寓（望江南路地块）用地红线图；

4、工程咨询委托书。

1.3.2研究范围

本报告书重点阐述项目建设的必要性，依据建设条件提出

建设规模和选址意见，对方案进行技术上可行性分析，并作出

投资估算及资金筹措方案。

1.4主要结论

1.4.1主要技术指标

1、建设规模

本工程总用地面积约 20300 ㎡，其中代征道路面积 1874 ㎡，净用地面积 18426 ㎡，建筑占地面积 5528 ㎡，建筑总面积 38510 ㎡，建筑密度 30%，容积率 2.09 ，绿地率 28%，本报告中所列数

据仅为确定建筑密度、容积率、绿地率，最终建设方案以规划

部门批准的建筑方案为准。

2、项目固定资产投资总额14154 万元，其中：建筑工程费8536 万元、建筑工程安装费2861 万元、建筑工程其它费1791 万元、预备费966 万元。

考虑资金来源：根据市委办【2011】27 号文件要求，建设

资金通过市财政安排解决。

1.4.2项目建设是必要的

1、本项目建设符合国家、某省、某市国民经济和社会发

展“十二五”规划

2 本项目的建设是促进某市企业发展壮大，提高某市经济实

力的需要。

3、本项目的建设将成为某市的一张“金名片”

4、本项目的建设是构建和谐社会的需要

1.4.3项目建设是可行的

1、项目得到了政府和有关部门的支持；

2、项目建设内容符合行业标准；

3、项目资金基本落实。

1.4.4项目建设进度

项目一次规划，分期实施，本项目一期工程自2010 年 12 月前开始前期准备工作，于 2011 年 1 月完成项目建议书的编写、报批， 2011 年 3 月完成可行性报告的编写、报批，于2011 年 5 月底前完成初步设计和施工图设计及审查，2011 年 8 月底前完成工程预算， 2011 年 8 月底前完成工程招标及施工前期准备工作。2011 年 9 月开工， 2012 年 10 月竣工验收， 12 月投入使用。期间包括土建施工，同步完成设备的购置、安装与调试，以及

人员培训，后期完成绿化施工及道路平整，一期、总施工期25 月。

1.4.5建议

1、在项目实施过程中，应成立专门工作班子，负责工程建

设项目的有关工作，以保证项目顺利实施。

2、在硬件设施建设的同时，加强人才储备和人才梯队建设，积极提高队伍整体素质。

3、加强项目建设的管理，严格执行基本建设程序，按照建

设标准和规范进行，提高资金使用效益，确保项目按期完成。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目背景

随着知识经济和经济全球化的发展，人才资源已成为最重要的战略资源，当今社会的发展的竞争，关键是人才竞争。某市改

革开放 30 多年来的巨大成就，无不凝结着人才的智慧。某市各

级党委和政府，历来重视人才的引进、培养和使用，建立人才激

励机制，优化成才环境，广开用人之路，对人才特别是高级人才

的思想、工作、生活都无微不至的关怀，充分发挥了人才的作用。目前，在某市各大企业就职的人员，从外地引进的人才占了一部分，根据某市的发展状况及发展规划，仍需要大批各色人才。为

了加快引进和培养人才，某市必须进一步优化人才环境，为引进人才，留住人才创造条件。解决住房问题，是引进人才和留住人才的重要措施。综上所述，人才问题是关系某发展的战略问题，

引进人才的现实问题是必须解决人才的住房问题，建设人才公寓已迫在眉睫。

2.2 项目建设必要性

2.2.1本项目建设符合国家、某省、某市国民经济和社会

发展“十二五”规划

该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中

低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的

全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。从

解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社

会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人

类的全面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展

成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。有助于改善城市中低收入家庭生活居住环

境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有

利于某市和谐社会的全面建设。

人才公寓建设是市委、市政府关注民生、改善民生、构建

和谐社会的重要举措。该项目的实施对解决在某工作的人才家

庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政

府履行住房保障职能的具体体现。

2.2.2 本项目的建设是促进某市企业发展壮大，提高某市经

济实力的需要。

企业核心竞争力越来越表现为对作为第一资本的人才的培

育、拥有和运用能力。人才是推动企业健康发展的力量源泉，无

论从宏观角度，还是从微观角度来看，人才是企业发展的决定性因素。因此只有拥有了充足的人才，企业才能实现跨越式的发展。某市规模以上企业就有几百家，这些企业的发展与某市的经济发展息息相关。

企业要发展，必须要引进且要留住人才，而居住环境是一个

人才来企业就职首要考虑的问题，企业具有较强的实力，又能提供良好的居住环境，往往能得到人才的青睐，又能留住人才。本

项目的建设就是考虑本区域企业发展的需要，人才公寓既可以作

为员工的宿舍，也可以为社会上暂时无能力购房的人提供良好的

租住环境。

2.2.3 本项目的建设将成为某市的一张“金名片”

人才公寓打破“常见小区—组团—院落”传统小区模式，以“小区—中央多层区块—内街休闲广场—住宅单元” 的渐进式小区

新模式。小区内实行智能化管理；通常附有餐厅、超市及小型服务

型商业等；车库、自行车配备齐全；小区内有专用的无障碍设计；

每一个楼房之间，都有不同的健身主题，主要包括羽毛球

场、乒乓球场、太极广场、单杠等。根据惯例，人才公寓除了“租

金低廉”外，均是成套公寓，大多经过装修，生活配套齐全，主

要针对高层次人才暂时居住周转为主，入住需要经过资格审定。人

才公寓这种安居乐业的生活环境，将吸引了众多来某创业的外地

大学毕业生，将成为某市的一张“金名片” 。

2.2.4 本项目的建设是构建和谐社会的需要

从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。

解决人才家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面

建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。

综上所述，项目的建设是必要的。

第三章项目选址及建设条件

3.1项目选址

根据某市城市总体规划和土地利用总体规划，项目选址位

于城南西路与望江南路交叉口，总用地面积 20300 平方米，本地块距交通要道城南西路只有2～3 米的距离，交通便利。地块以北属于居民区，污染较少。

3.2建设条件

3.2.1社会、经济条件

某地处某省中部，全市总面积1739 平方公里，辖有 6 个街道、 11 个镇和 1 个乡，总人口80.2 万。

某是著名的“教育之乡”，历史上，某进士题名共有305 人。据统计，到2007 年底，在国内外具有高级职称的某籍人士达

8000 多人，博士和博士后800 余人，某籍院士10 人。

某是著名的“建筑之乡” ，某古民居建筑以某木雕为主，融

竹编、石雕、砖雕、堆雕等装饰艺术为一体，形成了独具儒家

文化特色的民居建筑体系。改革开放以后，某建筑再创辉煌，

1994 年被某省政府命名为“建筑之乡”，2009年建筑业总产值

达763.3 亿元，同比增长 16%，首次跃上全省县级市第一。

某是著名的“工艺美术之乡” 。1995 年，某被文化部命名为

“中国民间艺术之乡” 。到 2007 年底，全市有高级工艺美术师

24 人，其中国家级工艺美术大师 6 人。某木雕、某竹编是某工

艺美术百花园中的两朵奇葩。

改革开放以来，某经济社会持续快速发展，是某省首批小

康县市之一。 1999 年列入某省中等城市发展规划；2001 年进入全国百强县行列； 2002 年跻身某省 17 个经济强市，是某省首批13个县级的省级文明城市之一。

经初步核算， 2010 年全市生产总值288.11 亿元，比上年增

长 13.6%，增速比上年加快 4.5 个百分点。其中第一产业增加值

13.91 亿元，增长 4.8%；第二产业增加值151.06 亿元，增长

14.8%；第三产业增加值 123.14 亿元，增长 12.9%。三次产业结构由 2005 年的 5.7 ∶56.6 ∶ 37.7 调整为 2010 年的 4.8 ∶52.4 ∶42.8 。按户籍人口计算，全市人均生产总值达 35214 元( 按年平均

汇率折合 5202 美元 ) ，比上年增长 13.1%。全年财政总收入

32.30 亿元，其中地方财政收入19.40 亿元，分别比上年增长26.4%和 28.0%。增幅分别比上年扩大20.3 和 16.3 个百分点。

财政支出高速增长，重点支出保障有力。全年地方财政支出

24.75 亿元，增长 31.5%，增幅比上年提高9.7 个百分点。教育、公共安全、社会保障和就业、文化体育和传媒、医疗卫生和商

贸服务业支出分别增长15.9%、 26.7%、 141.6%、 63.1%、 44.7% 和187.7%。

3.2.2自然条件

1、气象条件

本区属亚热带季风气候，兼具盆地气候特征。湿润多雨，

四季分明，光照充足。据某市气象台资料，常年平均气温17.2 ℃，极端最高气温40.0 ℃，极端最低气温 -10.6 ℃。多年平均降水量1423.3㎜。年最大降水量约2044.9 ㎜，年最小降水量935.7 ㎜，降水量在季节分布上很不均匀，春末夏初，有一段梅雨期，

夏季常受太平洋副热带高压气团控制，冬季有西伯利亚冷气团

影响。一般五、六月份多雨易涝，而秋季少雨易旱。七～九月

份易受台风影响，四、五月份易受冰雹影响，无霜期250 天左右。

2、水文条件

某市水系以某江和南江为主干流，两江均发源于磐安大盘

山，从东到西贯穿某全境，在义乌佛堂附近两江汇合注入金华

江，属钱塘江水系。

3、地形与地貌

工程地处某盆地的冲积平原区，线路北端部分位于低山缓

坡区，根据地貌特征，可划分堆积平原区（Ⅰ）和剥蚀低山丘

陵区（Ⅱ）两个区。

（1）堆积平原区（Ⅰ）（地质年代为为 Q3-4al-pl ）某

江两岸的河漫滩和阶地，零星分布有较多的池塘，有少

量小溪沟通过，地势较平坦，具有标准的二元结构，上部为厚

1.0 ～3.0m 的河漫滩相的粘土、亚粘土及粉土，下部为厚约 4.0 ～

8.0m 的河床相的粉砂、砾砂、圆砾层，下伏基层为白垩系上

统 K2la 的粉砂质泥岩、泥质粉砂岩夹砂砾岩。

（2）剥蚀低山丘陵区（Ⅱ）（地质年代为为Q2-3dl-el ）低山缓坡区，山体切割高度小于 25m，坡上具有较薄的风化

残积土层，厚度一般小于 1.0m，植被发育一般，坡麓堆积有少量的坡积土，下伏基岩为白垩系上统 K2la 的粉砂质泥岩、泥质粉砂岩夹砂砾岩。

4、地质条件

地质情况待测

5、地震设防

本地区具有震级小、强度弱、频率低的特征，地震动峰值

加速度为＜ 0.05g 区，（相对应于地震基本烈度为＜Ⅵ地震区根据），无须设防。

3.2.3公用设施

（1）水：本区域供水能满足项目建设需求。

（2）电：本项目供电由城市供电网供应，供项目的生活

及消防用水。

第四章建设规模及建设方案

4.1 布置原则

1、充分体现国家的有关方针、政策，在满足使用功能的前

提下，尽量做到经济、合理、减少工程投入资金，降低工程造

价。

2、符合并充分利用地形、地质、水文和天然资源的等自然

条件，并近可能增加绿地面积。

3、考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美

化环境。

4、便于利用城市已有的水、电、交通等基础设施。

5、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方

面有关规定和要求。

4.2 建设规模

本工程总用地面积约 20300 ㎡，其中代征道路面积 1874 ㎡，净用地面积 18426 ㎡，建筑占地面积 5528 ㎡，建筑总面积 38510 ㎡，建筑密度 30%，容积率 2.09 ，绿地率 28%，本报告中所列数

据仅为确定建筑密度、容积率、绿地率，最终建设方案以规划

部门批准的建筑方案为准。

4.3 基础及结构

4.3.1结构选型

本工程框架剪力墙结构体系。

4.3.2基础设计

本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩，为保

证基础设计的准确合理性，要求建设方在进行施工图设计之前，

提供施工图设计阶段的工程地质勘查报告。

4.4 管道材料

（1）钢材

钢筋：直径≤ 8 ㎜，HPB235钢；8 ㎜＜直径≤ 14 ㎜，

HPB335钢；直径≥ 16 ㎜， HPB400钢或 HPB335钢（或根据当地实际情况确定）。

（2）砌块和砂浆

与土壤接触处采用蒸压灰砂砖，强度等级不小于 MU5.0，水泥砂浆强度等级不小于 M5.0，其它位置采用加气砼砌块，强度等级不小于 MU5.0，混合砂浆强度等级不小于 M5.0，容量不大

3

于 5KN/m（或根据当地实际情况确定）。

4.5给排水

4.5.1给水

1.水源

以城市自来水为水源，根据最大水量估算，并考虑到消防

用水，从市政给水管上引入DN100进水管一根，可以满足本项目的生活用水。

2.给水系统：根据某市城市总体规划，供水可直接利用城

市给水网路。

4.5.2排水

排水体制：室内污废合流，室外雨污分流，污水排入市政

污水管网。

厨房含油废水经隔油池处理排入市政污水管网。

屋面雨水系统：采用内排水系统。采用当地暴雨强度公式，屋顶设计重现期 10 年。雨水经雨水管引至地面，排入院内雨水管网。

地下室排水，用污水泵提升后排入雨水系统。

4.6 强电

4.6.1电源与负荷等级

1、本工程电源采用一路高压10KV供电。

2、本工程按二级负荷供电

4.6.2照明设计:

套间主要采用荧光灯光源；门厅、走道、大厅。主要采用

暖色节能灯光源。

4.6.3防雷.接地系统:

本工程各楼建筑防雷按二级设计。在各楼的屋顶女儿墙上

设置明装避雷带，在屋面上设置不大于 20m× 20m的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内

钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地电阻要求不大于 1 欧。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道

与接地装置可靠连接。本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做

局部等电位联结。为防人身触电，选用的电气设备均

与使用环境相适应。电气设备及线路的安装符合电气安全规定。

所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，

漏电电流要求小于 30mA。所有电气设备的不带电金属外壳均应

可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单体插

座的接地极设一根专用的 PE 接地线，所有安装高度低于 2.4m 的灯具外壳都与专用 PE线可靠连接。

4.7 弱电

4.7.1通信网络及程控交换机系统（CAS）

可按使用者要求设定国际国内长途专线、可视电话专线、

消防电话专线、图文传真及数据通信等。

第五章环保、安全防火

5.1环境保护

5.1.1环境保护标准

环境保护须符合国家有关标准：

（1）《大气污染综合排放标准》（GB16297-1996）；

（2）《污水综合排放标准》（ GB8978-1996）

（3）《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）

（4）《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）2 类（5）《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-92）

5.1.2施工期环境影响分析

1、施工期噪声污染源

施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备、

物料运输的交通噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主

要噪声源及其声级见表，声级最大的是电钻，可达115dB（A），物料运输的噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，

各施工阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽

量避开居民楼。

各施工阶段主要噪声源状况

施工阶段声源声级施工阶段声源声级

土石方阶段挖土机78-96 装修、安装阶电钻100-115 冲击机95 段电锤100-105

空压机75-85 手工钻100-105

打桩机95-105 无齿锯105

底板与结构混凝土输送泵90-100 多功能木工刨90-100 阶段振捣器100-105 混凝土搅拌机100-110 电锯100-110 云石机100-110

电焊机90-95 多角磨光机100-115

空压机75-85

交通运输车辆声级

序号施工阶段运输内容车辆类型声级 Db(A)

1 土石方阶段土石方外运大型载重车90

2 底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85

3 装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75

2、施工期扬尘

施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建

筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放

扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路

扬尘。

3、施工期废水污染源

施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产

生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶

段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

4、施工期固体废弃物

施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土

及损坏或废弃的各种建筑装修材料。

5.1.3施工期采取措施

通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与

扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料

的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡

风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少

尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与

路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行使；混凝土搅

拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施

工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活

的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人

静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施和工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；

④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障、减少施工机械的噪音。

5.2 项目建成后的处理措施

（1）环境空气影响分析

营运期废主要为汽车尾气、燃料废气、烹饪过程中的油烟

废气、垃圾收集点的恶臭。

①汽车尾气

项目建成后出入车辆将有明显增加，车辆启动和运行过程

中会产生汽车尾气。由于地面停车位较分散，启动时间较短，