农贸市场项目立项建设申请报告

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--农贸市场项目

项目申请报告

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二○一六年十月

第一章申报单位及项目概况 (1)

第一节项目申报单位概况 (1)

第二节编制依据及范围 (2)

第三节报告总结论 (3)

第四节项目建设背景及必要性 (5)

第五节项目概况 (7)

第二章发展规划产业政策和行业准入分析 (30)

第一节发展规划分析 (30)

第二节产业政策分析 (31)

第三节行业准入分析 (31)

第三章资源开发及综合利用分析 (32)

第四章节能方案分析 (34)

第一节用能标准和节能规范 (34)

第二节能耗状况和能耗指标分析 (35)

第三节节能措施和节能效果分析 (36)

第五章建设用地和征地拆迁分析 (39)

第一节项目选址及用地方案 (39)

第二节土地利用合理性分析 (39)

第三节征地拆迁和移民安置规划方案 (39)

第六章环境和生态影响分析 (41)

第一节设计依据及标准 (41)

第二节环境影响分析评价 (41)

第三节生态环境影响分析 (45)

第四节生态环境影响结论 (45)

第七章社会、经济、生态效益评价 (46)

第一节社会效益评价 (46)

第二节经济效益评价 (46)

第三节生态效益评价 (46)

第八章建设投资估算及资金筹措 (47)

第一节资金概算依据 (47)

第二节投资估算 (47)

第三节财务效益分析 (48)

第九章风险分析与对策研究 (51)

第一节主要风险因素识别 (51)

第二节风险程度分析 (51)

第三节防范和降低风险措施 (51)

第十章结论与建议 (53)

第一节结论 (53)

第二节建议 (53)

附件附图：

1、企业法人营业执照

2、青州市规划局规划设计条件

3、土地成交确认书

4、总平面布置图

5、区域位置图

第一章申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

一、项目名称

--农贸市场项目

二、项目建设性质

新建

三、项目建设单位

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法定代表人：****** 身份证号码：******

通讯地址：******

邮编：

项目联系人：******

联系方式：******

四、建设地点

--农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。

五、项目建设单位概况

******前身为青州市天山房地产开发有限公司，隶属锦绣江南总公司，成立于--年8月，是经青州市工商局注册的民营企业，位于将军山中路1666号，具有房地产开发经营四级资质，注册资本3000万，是青州市诚信企业、最具影响力的房地产开发品牌企业、十佳企业。现有专业技术人员五十余人，大专以上学历四十余人，以高素质、高效率、高质量的服务为广大客服提供优质服务。

公司以“生态文明”为理念，本着质量第一、安全第一、住户第一的宗旨，在青州地区建造了一批高质量的生态社区，包括天山花园一期、二期、锦绣江南生态园、锦绣府邸、江南世家等居民社区，以及江南酒店、南驼山庄、王界山书画写生基地等服务性项目。其中，重点打造的

锦绣江南生态园，是集中旅游、度假、住宿、餐饮为一体的大型开放式公园社区，建有高档独栋、联排等别墅项目，通过多样化的绿地、园林空间形态组合，高覆盖的绿地绿化，打造青州特色的生态景观高端住宅社区，引领青州高端住房前进方向，在青州同行业是首屈一指的现代化生态低碳环保社区。

目前，我公司正在积极打造锦绣江南二期项目——锦绣名门以及南驼山庄风景旅游项目，依然以绿化生态为特色，凭着丰富的房地产开发经验，塑造高品质江南地产，唱响江南品牌！

第二节编制依据及范围

一、项目申请报告的编制依据

1、国家发展和改革委员会《关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸【2003】54号）

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

3、《潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

4、《青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

5、《青州市城市规划技术管理规定》（2012.1.1）

6、《青州市城市总体规划》（2013—2030年）

7、《青州商务局积极构建现代化商品流通体系》（2013年7月）

8、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》

9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料

10、有关部门提供的证明和资料等

二、项目申请报告研究范围

根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：

1、分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境。

2、论述项目建设的必要性、可行性和建设配套条件。

3、确定项目的工程内容、建设规模、技术方案。

4、估算项目建设投资和安排资金使用计划。

5、计算和评价项目的经济效益。

第三节报告总结论

--农贸市场项目是青州市新城区住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。该工程占地7638.43平方米，投资3500万元，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、果蔬等农副产品。工程预计2017年4月份竣工并投入使用，届时，将极大方便小区业主及周边群众日常生活。项目建设十分必要切实可行。

一、建设地址

二、建设规模及内容

该项目规划用地面积7638.43平方米。总建筑面积13635.51平方米，其中地上多层市场用房建筑面积6477.08平方米，市场大棚建筑面积1774.8平方米；地下停车场建筑面积5383.63平方米，车位100个；容积率1.08，建筑密度55.59%，绿化率17%。

三、投资估算

该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流动资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其他费用1484万元（含土地购置费用1169万元），基本预备费50万元。

项目资本金1050万元，占总投资的30%。

四、资金筹措

该项目总投资3500万元，全部由建设单位自筹解决。

五、建设期限

本项目建设为半年。计划于2016年11月份开工建设，于2017年4月全部竣工。

六、经济和社会效益

该项目的开发建设符合青州市城市发展规划，对于促进农副产品市场的培育，规范市场体系具有积极的作用，且能够明显提高和改善区域经济中的带头作用和辐射作用，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。

七、项目主要技术经济指标

表1-1 主要技术经济指标表

序号项目名称单位数量备注

1 规划用地面积平方米7638.43

2 地上建筑面积平方米8251.88

其中市场用房平方米6477.08 市场大棚平方米1774.8 停车位个200

地下建筑面积平方米5383.63

停车位个100

4 建筑密度% 55.59

5 容积率 1.08

6 绿化率% 17

7 摊位米1000

8 商铺间124

9 营业人数人548

10 管理人员人10

11 建设期年0.5

12 总投资万元3500.0

13 租赁收入万元875

14 利润总额万元509

15 所得税万元76

16 营业税金及附加万元56.7

17 税后利润万元433

18 投资利润率% 19.50

19 投资利税率% 34.46

20 税后内部收益率% 42.1

第四节项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

近年来，青州市经济、社会、文化有了很大的发展，人民的生活水平有了很大的提高，已不满足传统意义上的吃得饱、吃得好，逐渐讲究生活品质，追求生活的健康。但是，由于缺乏必要的资金投入和规范统一的标准，青州市原有的农副产品交易市场基础设施差，装备水平低、档次不高、服务功能单一、质量检测体系落后，信息采集发布不及时，经营秩序不规范，服务功能单一、流通成本高、效率低、效益差等问题。消费者日益增长的食品安全的要求及农民、农产品经销商、农产品加工企业及各级政府对农产品价格、市场供求等信息的需求促使市场建设必须提升档次、规范化建设，在市场功能上实现设施现代化、管理规范化、交易电子化和信息化，构建先进、安全、完善的现代化农副产品流通体系是必然趋势。

二、项目建设的必要性

1、该项目建设是满足青州市新东城和周边人民的生活需要

农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关,不可或缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。东圣水顺天福农贸市场的建

设是青州市委、市政府贯彻落实党的“十八大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难的实际举措，这一工程的建成，将使新东城及附近居民买菜难问题得到有效缓解。所以对该项目的建设是十分必要的。

2、该项目建设是繁荣青州市商贸流通的需要

青州市是农业大市，农产品资源比较丰富，为了让平原和山区的农产品能够走出去，新建的顺天福农贸市场将为之提供一个良好的交易平台，同时，将吸引更多的客商来此投资兴业，不断繁荣青州市商贸流通领域。

3、该项目建设是解决青州市就业问题的需要

顺天福农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着青州市工业化、城镇化的推进，许多农业劳动力将涌入城镇，另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此该项目建设是解决青州市就业问题的需要。

4、该项目建设是发展农村经济，促进农民增收的有效途径

农产品是青州市农村新的经济增长点。项目拟通过建设标准化农产品贸易，为农民生产的农产品交易提供产地和信息服务，可以使农民获得更多的生产利润，增加农民收入。

5、该项目建设是我市城区城市化发展的必然要求

在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化进程、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会和谐发展中都发挥着不可替代的作用；他不仅仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象，政府和社会都应正确认识、高度重视。要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运行。要确立社会效益优先观念，增强市场主办者的社会责任意识，提高市场经济效益的同时，更要重视专业农贸市场的社会效益，改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办市场思路和“重收费、轻管理、重权利、轻责任”的管理现状。要确实持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期

行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场和现代化专业市场并存，满足不同层次消费者的需求。搞好城乡农贸市场建设，不但可以提高一个城市的品位，而且可增强区域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城市化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极的作用，是商贸服务业为农业提供服务,畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道, 满足人们消费需求的重要手段，所以实施建设该项目势在必行，是社会发展的需求。

第五节项目概况

一、城市概况

青州市位于北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，地处山东半岛中部，胶济铁路中段，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。总面积1569平方公里。历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。青州是中国古九州之一，在七千年的人类文化发展过程中这里留下了众多的“北辛文化”、“龙山文化”、“大汶口文化”遗址，被史学家称为“东夷文化”的发祥地。

二、社会经济条件

2015年全市实现地区生产总值（GDP）578.8亿元，按可比价格计算，比上年增长8.3%。其中，第一产业增加值50.7亿元，增长4.6%；第二产业增加值279.4亿元，增长8.3%；第三产业增加值248.7亿元，增长9.1%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.1%、57.0%和41.9%，分别拉动GDP增长0.09个、4.73个和3.48个百分点。从产业结构看，三次产业比重由上年的9.1:49.9:41.0调整为8.7:48.3:43.0，三产比重提高2.0个百分点。

三、基础设施条件

1、交通

青州市地处山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的最西端,坐拥齐鲁中心的区位优势,是连接胶东半岛与中西部、陆域与海域的

“枢纽”。青州境内有胶济铁路和新建的胶济客运专线横贯东西，在胶济客运专线上新建的青州北站有旅客列车29对之多，其中济南到青岛的动车组有8对，是全国动车经停最多的县级车站之一。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路连接渤海与鲁中山区。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有309国道，济青公路和羊临公路等贯穿青州全境，交通运输极为方便快捷。

2、通讯条件

青州市通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。

3、供电

该项目用电由青州市供电公司供给，可就近自城市供电网络“T”接引10kV电源进变配电室，电力供应有保障。

4、供水

该项目用水主要由青州市晖泽水务公司供给，公司在市内建有完善的供水管网，该项目可直接从就近供水管网引管，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后的用水需求。

5、排水

该项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，污水经原有污水处理设施处理后，就近排入市政污水管道。

6、采暖

该项目采用集中供热方式取暖，热源由市政热力供给，由附近市政热力主管道引入，可满足项目冬季采暖需求。

7、生活用气

该项目气源为天然气，由市华润燃气供给，由附近市政低压燃气主管道引入，可满足项目居民生活需求。

8、消防

青州市消防队根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密

度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个农贸市场区域消防给水以该区自来水为主，消防设施按防火规范要求设置，主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

四、自然条件

⑴气象条件

青州市属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。

气温：

年平均气温12.7℃

年平均最高气温19.2℃

极端最高气温40.7℃

年平均最低气温7.7℃

极端最低气温-21.4℃

降水量：

年平均降水量596.8mm

年最大降水量615.7mm

年最小降水量372.3mm

湿度：

年平均空气湿度67.5%

年最大空气湿度90%

年最小空气湿度55%

风向风力：

夏季主导风向为：东南风

冬季主导风向为：北风

最大风速：20m/s

最大冻土深度500mm

⑵地貌地形

青州市位于东经118°00'-120°01',北纬36°30'-37°26',地处鲁沂山区与鲁北平原交接地带,地势自西南向东北逐渐倾斜。海拨高程最高点954.3米，最低点16.2米。境内地貌类型以西南区低山丘陵、东南区岗丘，中、北部平原为主。

⑶地质、地震烈度

青州市在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处。根据国家地震局《中国地震烈度区划图》，该项目所在区域为7度烈度区。该项目所有建构筑物的建设标准均按国家抗震设计规范要求建设。

五、需求分析与政策保障

1、需求趋势

从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有农村重点的集聚，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，亟需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。

青州市东圣水顺天福农贸市场位于繁华的新东城人口居住密集区，与玉竹安置区、圣水安置区紧邻，南侧为世纪泰华、大益华府、海天辰韵等；东西两侧临公安局宿舍、旭馨园、凌云居、新办事中心、龙苑、平章府、益王府等大型居民区。周边居住人数达6-10万人。

2、政策保障

依据《青州市城市规划技术管理规定》，为改善和提升该市的农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全,急需在新东城建设一农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民、利民工程，是加快创建卫生城市紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；使用美观，便于清洁；经济适应，明亮卫生”的原则。

综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位,为其建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。

六、工程建设

1、市场建设指导思想

以“十八”大会议精神为指导，全面落实科学发展观，围绕创建国家卫生城市的要求，全面改善我市农贸市场硬件设施和购物环境，丰富市场商品供应，有效稳定市场价格，不断提高市场建设和管理水平，推动全市经济社会又好又快发展。

2、市场建设原则

⑴坚持“以人为本”原则；

⑵注重公益性原则；

⑶城市建设同步性原则；

⑷社会投资与政府扶持相结合原则。

3、目标

从项目建设起，争取用3年时间，通过调整布局，优化环境管理升级，使该农贸市场成为标准化农贸市场。形成布局合理、功能完善、管理规范、环境良好的批发、零售和便民服务三级农副产品网络服务的现代化农贸市场体系。

4、总平面布置

⑴设计依据

①建筑结构可靠度设计统一标准（GB5008-2001)

②建筑结构荷载规范（GB50009-2012)

③混凝土设计结构规范（GB50010-2010)

④建筑抗震设计规范（GB50011-2010)

⑤建筑地基基础设计规范（GB50007-2011)

⑥建筑桩基技术规范（JGJ94-2008)

⑦砌体结构技术规范（GB50003-2011)

⑧地下工程防水技术规范（GB50108-2012)

⑨业主提出的设计要求

⑵场地概述

工程地质和水文地质情况：场地尚未进行地质勘察，参照玉竹安置区类似地质工程地质资料：

项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。

⑶设计构思

结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式，色彩搭配上，采用冷色调和暖色调相协调，遥相呼应。因此，该建筑既能够融入当地的建筑之中又能以它的雄伟、稳重而立于其中成为当地建筑的另一亮点。

⑷无障碍设计

主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。

⑸绿化

景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点将作为“点”成为点睛之笔。

绿地和区外周边道路绿化带遥呼相应，使内外景观相互交融,生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。

5、建筑方案

⑴设计依据

①主要设计依据有关规范；

②《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

③《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2013；

④《屋面工程技术规范》GB50345-2012；

⑤《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013；

⑥《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》09J802；

⑦与工程有关的其他国家和地方现行规范、规定和标准。

⑵平面设计