银行动产质押信贷业务管理办法

银行动产质押信贷业务管理办法
银行动产质押信贷业务管理办法

银行动产质押信贷业务管理办法

第一章总则

第一条为丰富我行公司业务产品,规范我行动产质押操作,保障信贷业务健康发展,根据《担保法》、《物权法》等规定,结合我行实际制定本办法。

第二条本办法所称动产质押,是指债务人或者第三人将其合法所有或其依法有权处分的动产移交我行或者我行委托的资产监管人、仓储公司、物流公司等中介机构(以下统称“监管人”)占有,作为债务人向我行申请办理信贷业务的担保,债务人不履行债务时,我行有权以该动产折价或者拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。

上款规定的债务人或者第三人为出质人,我行为质权人,用于质押的动产为质物。

第三条本办法规范的动产质押,包括静态质押和滚动质押。静态质押是指借款人将存货交由我行认可的监管人监管,质押期间原则上质物不发生变动。滚动质押是指我行确定质物种类、数量、价值的最低要求,借款人可以相同种类、价值货物对原质押货物进行置换。

第四条对同一笔债权,同时采用动产质押和保证担保的,我行应当向保证人约定,我行有权直接向保证人求偿。

第五条我行在办理动产质押业务时,一律采用我行统一制发的格式合同。

第二章质物

第六条质押动产应符合以下条件:

(一)出质人依法具有担保主体资格。

(二)出质人对动产享有合法的所有权或处分权。

(三)依法可以流通、转让。

(四)依法可以特定化和转移占有。

(五)原则上应以大宗、高流动性的原材料为主。

我行应当谨慎接受出质人以产成品设定质押,但产成品价值稳定、变现能力强的除外。

(六)货物必须有明确依据确定其实际价值,包括购销合同、统一格式发票、进出口报关单、商检证明等,否则必须由我行认可的专业机构对其进行评估,评估费用由客户承担。

(七)质物品质符合有关产品质量标准,价值稳定,易于变现。

(八)质物有保质期的,保质期不得短于信贷业务还款期限届满之日起6个月。

(九)质物能够与出质人、监管人的其他货物明显区隔,实现特定化,并能够转移占有。

(十)国家法律法规以及我行规定的其他条件。

第七条我行不得接受下列动产质押:

(一)依法禁止流通、转让的动产。

(二)出质人没有所有权或者处分权的动产。

(三)所有权不明或者有争议的动产。

(四)被司法机关、行政机关依法采取查封、扣押、冻结、监管等强制措施

的动产。

(五)依法不能强制执行和处置的动产。

(六)已经设定抵押、质押、出租或者被留置的动产,但是依法可以质押的

除外。

(七)已经提足折旧或者报废的动产。

(八)难以判断实际价值或易贬值的动产。

(九)难以特定化或者不能转移占有的动产。

(十)在质押期间易腐烂、易虫蛀、易变质等难以保管的动产。

(十一)难以变现的动产。

(十二)其他依据法律法规和我行规定不能质押的动产。

第三章调查评审

第八条出质人应当向我行提交下列材料:

(一)营业执照、特种行业经营许可证、组织机构代码证、税务登记证等出质人主体资格证明文件。

(二)法定代表人身份证明及签字样本或印鉴,法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴。

(三)公司章程。

(四)出质人同意提供质押担保的书面文件,依法需要特别批准程序的,应当提供有关批准文件,如共有人同意质押的文件、集体企业职工(代表)大会同意质押的决议、股东大会决议等。

(五)质物权属证明文件。

(六)质物清单及基本资料,包括质物的名称、数量、质量、规格等。

(七)其他必要材料。

出质人为借款人时,可以不再重复提交上述第(一)至(三)项材料。

出质人为自然人时,不需提供上述第(一)至(四)项材料,但需另行提供下列材料:

(一)出质人及配偶的有效身份证件(居民身份证或其他有效居留证件)。

(二)出质人的居住证明(户口簿或近三个月房租、水、电费收据)。

(三)出质人及配偶同意提供质押担保的书面文件。

第九条我行在对质押担保进行调查评审时,应当安排双人对出质人及质物的下列事项进行实地核查:

(一)质押人是否具有合法的主体资格、是否对质押物享有所有权或者依法处分权,其设定本次质押担保的意思表示是否自愿、真实且已获得本办法规定的各种书面同意或授权。

(二)质押物是否属于本办法规定的可以接受质押的财产,其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效。

(三)质押物是否存在出租、在先抵质押、查封、扣押、监管等限制情况。

(四)质押物的评估价值及变现能力是否与质押物现状存在显而易见的出入。

(五)质押物的所在地及存在状态是否与产权证书的指向相符合。

(六)我行认为需要核查的其他事项。

我行实地核查人员应当对以上调查事项形成核查结论,并由质押人签字盖章、核查人签字确认后作为质押合同附件留存。

第十条质物价值的确定,按照抵质押品价值评估有关规定执行。

第十一条我行应当综合考虑质物的实际价值、变现能力等因素,合理确定质押率,原则上不超过50%,最高不超过70%。

第十二条我行应当在质押合同签订后十五日内,要求出质人对于价值较大或易毁损灭失的质物,按下列要求办理财产保险手续:

(一)办理质物全额财产保险,并附加盗窃险。

(二)保险期限不得短于还款期限。

(三)保险金额不得小于贷款本息。

(四)在保险单中指定我行为保险赔偿金第一请求权人。

(五)保险单中不得有任何限制我行权益的条款。

(六)保险费由出质人或债务人承担。

已经办理了财产保险的,出质人应当通知保险公司变更我行为保险金第一请求权人。保险期限届满,出质人应当及时续保,否则我行有权代为办理续保手续,一切费用由出质人承担。

第四章监管人管理

第十三条我行对监管人实行准入审批管理。

第十四条监管人应当符合以下条件:

(一)依法成立,以货物监管、物流、仓储等为主营业务的企业法人。

(二)如不具备独立法人资格则必须持有总公司同意其办理动产(仓单)质押授信业务的授权书。

(三)股权清晰,公司治理结构完善,按照登记的经营范围依法、合规经营。

(四)有健全的组织机构、业务管理制度和专业监管人员,业务流程合理,内控制度完善,风险控制到位,培训机制健全,企业信誉良好。

(五)能够落实符合质物安全存放、有效监管要求的仓储、监管设施。

(六)主要管理人员具有物流、金融等相关行业从业经历。

(七)监管人及其法定代表人、总经理、主要股东(出资占比前五位的股东,下同)、财务负责人无不良信用记录。

(八)最近12个月内未发生因监管不善造成的货物损失事件或重大法律纠纷。

(九)其他必要条件。

第十五条优先选择与我行签订框架合作协议的全国性大型物流企业、与银行合作过此类业务的监管方、国家储备仓库、海关监管仓库等作为我行动产质押授信业务的监管方。与海关监管仓库合作动产(仓单)质押应征得海关同意。

第十六条我行公司金融业务部负责组织对拟建立合作关系的监管人进行调查。

第十七条调查应当收集下列资料:

(一)有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证。

(二)公司章程。

(三)验资报告。

(四)最近一期财务报表和经审计的最近两年年末财务报表(开业不足两年的除外)。

(五)监管人组织机构、内部控制、业务流程、风险控制、人员管理等方面的规章制度。

(六)监管人及其法定代表人、总经理、财务负责人、主要股东的信用查询记录。

(七)判断监管人是否符合准入要求所需的其他资料。

第十八条经调查,认为符合准入条件的,应当形成书面报告,体现本办法第十六条规定的各项内容,并按我行信贷业务审批流程报总行贷款审查委员会审批。

第十九条经总行批准同意合作的监管人,由总行统一签订合作协议,明确

双方的权利义务。合作协议文本应当经风险管理部审查认可。

第二十条经批准的监管人,其与我行建立合作关系事宜需取得总公司书面授权,总公司书面承诺对我行及分支机构承担最终责任。

第二十一条监管人出现下列情形之一的,总行公司金融业务部应当及时终止业务合作:

(一)不按要求通报监管信息的。

(二)因监管不力造成质物损失,拒绝承担赔偿责任的。

(三)因监管不力,一年内造成两次(含)以上质物损失,或者监管风险较大的。

(四)股东、管理层出现重大纠纷,或者公司涉及重大行政处罚、经济纠纷、大额代偿等,严重影响正常经营的。

(五)公司及其高级管理人员涉及违法、犯罪行为的。

(六)公司或监管人员接受、索取借款人或出质人提供的利益的。

(七)其他应当退出的情形。

第二十二条监管人退出合作后,贷款尚未收回的,应当重新落实监管人,或者要求借款人提供其他担保,确保贷款安全。

第五章质物监管

第一节一般规定

第二十三条监管人监管质物,可以将质物转移到出质人经营场所之外的、由监管人所有或控制的场所进行监管(移库监管),也可以在出质人经营场所通过设置封闭仓库、隔离带、悬挂监管标志等方式实现对质物的实际控制进行监管(现场监管)。

第二十四条我行应当与监管人、出质人签订质物监管协议书,明确各方的权利义务。

实行现场监管的,我行还应当与监管人协商制订监管方案,主要内容包括仓储设施的确定、质物存放方式和隔离措施、监管人员配备、监管方式(24小时监管、定期巡查等)、滚动质押的质物最低标准、监管信息通报方式等。

第二十五条出质人将已经委托给第三人代为保管的动产设定质押的,我行应当按照本办法第二十五条的规定与第三人签订质物监管协议书。质权自质物监管协议书生效时成立。本办法关于监管人的规定,适用于上款所称的第三人。

第二十六条质物监管场所,可以是监管人自有的仓储设施,也可以是监管人通过租赁、借用等方式实际控制的仓储设施。

现场监管的,监管人应当通过封闭加锁、安装24小时监控设施等手段,对质物进行有效控制。

我行应当现场查看监管设施是否满足质物存储、监管的需要。

第二十七条质物监管费用由借款人承担,具体标准由出质人、借款人、监管人和我行协商确定。

第二十八条监管人应当建立完备的监管台账,定期向我行通报质物监管情况,包括质物数量、品种、规格以及本期变动情况等。通报频率应当在质物监管协议书中明确约定,原则上:静态质押的,至少每两周通报一次;滚动质押的,至少每周通报一次。监管人应当按月向总行公司金融业务部通报质物监管总量情况。

我行和经办分支机构进行现场检查时,监管人应当积极配合。

第二十九条我行经办机构必须在办妥质物交接手续、落实质物监管以后,才能发放贷款。

第二节质物的交接与保管

第三十条我行、监管人应当按照质押合同、质物监管协议书以及其他相关文件的约定,及时与出质人办理质物交接手续,转移对质物的占有。质权自质物转移占有时生效。

质物交接时,应当逐项清点质物,并制作质物交接清单,由我行、出质人、监管人各自派出的交接人员签字并加盖公章。

质物交接清单记载的质物情况应当与质押合同、质物监管协议书的约定一致。

第三十一条质物的权属凭证、发票、保险单以及监管人开具的仓单、提货单、保管单等提货凭证应当移交给我行保管,不得由出质人或监管人保管。

第三十二条出质人未按质押合同约定移交质物,或者移交的质物存在隐蔽瑕疵,给我行造成损失的,我行应当及时要求出质人承担赔偿责任。

第三十三条质物应当与其他货物明显区隔。监管人可以通过封闭仓库、设置隔离区、悬挂质押标志等方式,实现对质物的明显区隔。

第三十四条监管人应当对质物的安全负责。发生危及质物安全的任何情形时,应当及时报告我行,并采取必要措施。因监管人的原因导致质物损失的,我行应当及时要求监管人承担赔偿责任。

第三十五条质物发生毁损、灭失时,所得赔偿金、保险金应当用于提前偿还借款本息,或者存入我行指定账户担保主债权的履行。

第三十六条我行应当指定专人加强对质物市场价格的跟踪监测,一旦质物价值低于约定水平,应当及时通知债务人、出质人在规定期限内补足相应价值的保证金或货物。根据不同的货物类别、品种及价格的稳定性,我行与客户约定的跌价幅度最高不超过10%(含10%),并应设定警戒线或强行处置线,对于补足价值的差额的时间一般不超过三个工作日。同时应与客户约定,逾期未补或未补足的视为客户对我行的违约,我行有权提前收回融资,要求客户提前偿还已使用的授信额度,并有权依法处置货物,并以所得价款优先受偿,不足受偿部分应向客户和担保人继续追索。

第三十七条我行、监管人因不可归责于自身的事由丧失对质物的占有时,我行应当及时向不当占有人主张权利。

第三节质物置换与返还

第三十八条质押期间,严禁将质物返还给出质人或其代理人占有。但有下列情形之一的除外:

(一)全部债权清偿完毕的。

(二)经我行同意置换质物的。

(三)经我行同意,借款人偿还部分债务时,可以返还相应价值的质物,但质物不能分割的除外。

(四)实行滚动质押的。

第三十九条在静态质押中,出质人基于生产经营需要等正当理由,经我行同意,可以置换质物。

置换质物应当按照“先进后出”的原则办理质物交接,置入质物的价值不得低于置出质物的价值。

置换质物时,我行应当严格按照法律程序,与出质人、监管人共同做好质押合同、质物监管协议书、质物交接清单等有关文件变更手续,确保有关文件合法有效、内容一致。

第四十条在滚动质押中,对超过质押合同约定最低要求的部分,出质人可

建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅,直辖市房地局(建委),中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(自治区首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行: 为了加强房地产抵押估价管理,防范房地产信贷风险,维护房地产抵押当事人的合法权益,根据有关法律法规,现就有关问题通知如下: 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案,完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统,为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅,按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的,应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议;由房地产估价机构评估的,应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值,不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能,不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则,严格执行房地产估价规范和标准,不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时,评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前,应当委托房地产估价机构进行评估,了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检,对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并记入其信用档案,向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部

不动产抵押贷款的主要风险及原因

遇到房地产法问题?赢了网律师为你免费解惑!访 问>>https://www.360docs.net/doc/64350821.html, 不动产抵押贷款的主要风险及原因 不动产抵押贷款的主要风险及原因 (一)借款人信用意识淡漠,一物多押骗取银行贷款。 《商业银行法》第36条规定:商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面,随着中国加入WTO,和国际接轨日益密切,银行的风险意识在不断加强,商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保,各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款,往往将同一财产多次向多家银行抵押,其主要表现形式有: 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行,担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前,抵押合同的生效不以登记为要件,借款人将不动产抵押给甲银行时,不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞,在担保法生效后,又将同一财产抵押给乙银行,并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款,又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后,将该不动产抵押给乙银行,并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔

接失误,将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市,房产和土地多由二个部门管理,即分别由房产局和土地局主管,而且由于体制上的原因,两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点,先是和甲银行签订借款合同,将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行,并到土地管理局办理抵押登记,随后,抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行,并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定,土地与其地上建筑物应同时抵押,这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突,给贷款造成风险。 (二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押,贷款变为信用放款。 附随性是抵押权的特性之一,即抵押权不能独立存在,它必须依附于主合同,随着主债权存在而存在,随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款,其结果是一笔新债发生,一笔旧债消灭,其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为:抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期,甚至长于新贷款的到期日,抵押在转贷或借新还旧时仍然有效,其担保效力应及于新贷款,因而在办理新贷款时,没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记,使新贷款变成没有抵押的信用放款。 (三)抵押人擅自以共有不动产抵押,抵押行为无效。

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施 现在,越来越多的人对于事业都是“万事俱备,只欠东风”。所谓的“东风”大多是指启动资金。而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款,并以此为解决方案。但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。那在这就浅谈一下。 一、概念 所谓住房屋银行抵押贷款,又称按揭。是指银行向贷款者提供大部分购房款项,购房者以稳定的收入分期向银行还本付息,而在未还清本息之前,用其购房契约向银行作抵押,若购房者不能按照期限还本付息,银行可将房屋出售,以抵消欠款。房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行,贷得的款项用于各类消费用途,包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。银行具体要看你贷款的金额,用途的合法性,抵押物的足值性,还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。 二、风险及相应防范措施 房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种: 1.违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时,借款人可

贷上我:2017邮政银行房产抵押贷款攻略

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建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知

建设部、中国人民银行关于 加强与银行贷款业务相关的房地产 抵押和评估管理工作的通知 (1995年3月28日建房第152号文发布) 各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地产管理局;中国人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行,中国工商银行、中国农业银行、中国人民建设银行、交通银行及其他商业银行: 为加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作,发挥房地产抵押对于银行贷款的担保作用,保护抵押人和抵押权人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,特作如下通知: 一、银行办理各项以房地产作为抵押(以下简称抵押)的贷款业务,抵押人(借款人,下同)和抵押权人(贷款银行,下同)必须签订书面抵押合同,并自抵押合同签订之日起30日内,向当地房地产管理部门办理抵押登记。房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查,审查的内容包括:抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件;抵押物是否已经抵押;抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符,查对权证号与印章的真伪等,并由审核人签字在案。 二、抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的,可以由贷款银行进行评估;或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估,并经抵押权人确认。评估机构在接到评估申请之日起7日内,应当做出是否受理的答复;决定受理的,应当在受理之日起30日内完成评估工作,并按照各地政府核准的事业性收费标准收取评估费用。 三、对与银行贷款业务相关的房地产抵押物价值进行评估,起估价业务报告必须由取得建设部、人事部共同认证并经注册的房地产估价师签署,或由三名以上(包括三名)取得各省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署。 各有关银行要建立健全抵押贷款制度,培训和配置必要的房地产估价人员,做好与贷款业务相关的房地产评估工作。具备条件的银行,可以设置专门的处室,具体负责本银行系统与贷款业务相关的房地产评估和审查工作。各省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地产管理局要积极协助各有关银行,共同做好银行系统房地产估价人员的岗位培训工作。 四、各级房地产管理部门和有关银行要密切配合,加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作。房地产评估工作要严格遵循公平、公正、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序进行,杜绝利用房地产评估工作为单位和个人牟取不正当利益。

这10种房子不能办理房产抵押贷款

这10种房子不能办理房产抵押贷款 1、公益用途房屋 根据有关规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施,不论其属于事业单位、社会团体还是个人,都不得抵押。 2、小产权房 小产权房只有使用权,没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。 3、未结清贷款的房子 已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时,银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。 4、房龄太久、面积过小的二手房 银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的,大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上,50平方米以下的二手房,许多银行是不予放贷的。 5、未满5年的经济适用房 未满5年的话是不允许上市交易的,银行同样无法取得他项权利证,不能办理抵押贷款。

6、部分公房 如果无法提供购房合同或购房协议,或者不能提供央产房上市证明,也无法进行抵押贷款。 7、文物保护建筑 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。 8、违章建筑 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。 9、权属有争议的房子 权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子,不得抵押。 10、拆迁范围内的房子 已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。 最后,除了以上几种不可以用作房产抵押贷款的房产之外,还有一种抵押是收到一定限制的房产。即以享有国家优惠政策购买获得的房子不能全额抵押,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

房产抵押贷款 一、向银行做抵押,不同的银行抵押的成数是不同的。 1. 个人抵押:一般是7成,个别银行是8成,贷款利率稍低 2.公司抵押:一般是7成,个别银行是8成,加担保公司可以做到120%或是1-2倍,利率较高。 3.公司抵押:又可以用开银行承兑汇票的方式,一半现金一半房产来开出100%的银票。 基本流程:提供咨询—>受理申请—>贷前调查—>贷款审批—>贷款发放—>贷款回收—>贷款管理 二、向民间机构做抵押贷款: 流程和条件基本和银行是一样的,只是手续由担保公司跑。担保公司长期和银行合作,因此在贷款利率,办理速度,放款上比个人去银行办要有优势。当然了,客户要承担一定的服务费啦。 三、二次抵押: 二次抵押贷款一向是民间借贷机构的主战场,申请条件宽松虽是毋庸置疑,但一切都要回归到有可贷空间为前提,也就是当

中国银行房产抵押贷款条件与手续流程

中国银行国债质押贷款的办理流程 办理流程1. 客户申请。客户向银行提出申请,书面填写申请表,同时提交相关资料; 2. 签订合同。银行对借款人提交的申请资料审核通过后,双方签订借款合同,视情况办理相关公证、质押手续等; 3. 发放贷款。经银行审批同意发放的贷款,办妥所有手续后,银行按合同约定将贷款转入指定账户; 4. 按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。 5. 贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清:在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清:在贷款到期日前,借款人如提前部分或全部结清贷款,须按借款合同约定,提前向银行提出申请,由银行审批后到指定柜台进 顾名思义,中国银行房产抵押贷款是指客户以房产做为抵押物抵押给中银,用于各种消费、资金周转和经营性用途的贷款,其贷款用途广泛,可用于购车、装修、旅游、留学、其他大额消费、中小企业经营等。但是不能用于购买房屋。这里面如果有什么不懂的,可以通过三九金服进行咨询了解。

中国银行房产抵押贷款条件借款人申请个人商业用房贷款,须同时具备下列条件:1、满十八周岁至六十周岁,具体当地常住户口或有效居留身份; 2、有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力; 3、能够提供银行认可的抵押物、质押的权利; 4、与开发商签订购买商业用房合同协议,所购商业用房必须是已竣工验收的现房,具有优良的发展前景,并且属于永久性建筑; 5、贷款额最高为房屋评估值的70%;已购公房(成本价购房)不超过60%;公寓、别墅不超过50%; 6、能够支付银行规定的首付款; 7、提供经贷款人认可的有效担保; 8、贷款人规定的其它条件。 中国银行房产抵押贷款手续流程: 一、借款人填写住房抵押申请书,并向中国银行提交下列证明材料:1.所在单位出具的借款人固定经济收入证明; 2.借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件; 3.具有法律效力的身份证明; 4.符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明; 6.抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据; 7.购建住房的合同、协议或其他证明文件; 8.中国银行要求提供的其他文件或材料。 二、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 三、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 四、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证

商业银行住房抵押贷款的分析

商业银行住房抵押贷款的分析 摘要 美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。近年来,我国房地产行业迅速发展,人们购房的需求也日益增加,而且现在房价不断的上涨,导致商业银行的贷款量增大,同时,给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。因此,商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理,确保我国住房抵押贷款市场的健康发展,为能有效维护我国商业银行业良好的发展,对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生,对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状,然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性,最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。 关键词:商业银行,住房抵押贷款,风险分析,防对策

ABSTRACT The United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of America too cheap credit system. In recent years, China's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by

银行房屋抵押贷款合同样本

合同编号: 银行房屋抵押贷款合同 甲方:_____________________ 乙方:_____________________ 签订地点:_____________________ 签订日期:_____________________

甲方(即贷款人,又称抵押权人)xx银行_____ 分(支)行 法定地址: 负责人: 电话: 邮政编码: 乙方(即借款人,又称抵押人或购房人) 身份证号码: 地址: 电话: 邮政编码: 丙方(即保证人) 法定地址: 法定代表人: 电话: 邮政编码: 鉴于: 1. 乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称“抵押物”)抵押予甲方,作为偿还本合同项下借款的担保,并按本合同约定的条件向甲方申请借款; 2. 丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任; 3. 甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商,根据有关法律、法规,在平等自愿的基础上订立本合同条款,共同遵照执行 贷款及用款 第一条甲方根据乙方的申请,同意向乙方发放购房抵押贷款。 贷款金额:元(大写:仟佰拾万仟佰拾元整) 第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。 第三条贷款期限:年,从贷款发放之日起月。 第四条乙方满足以下前提条件后,甲方将在五个工作日内发放贷款: (1)乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件; (2)乙方已支付了不低于购房总价 %的首期款项; (3)与本合同相关的费用已经付清; (4)已办妥抵押物的投保手续,并将甲方列为保险的第一受益人; (5)本合同已生效,乙方已签署《借款借据》; (6)已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续; (7)乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户; (8)乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形; (9)甲方指定的其他条件。 利息计算方法及还款方式 第五条本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行,当前月利率为‰;外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的个月浮动期外汇贷款利率执行,当前月利率为‰; 在本合同发履行期间,如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法,甲方将按有关规定做相应调整,调整时甲方毋须专门通知乙方。 第六条根据中国人民银行当前利率管理办法,贷款期限在一年以内(包括一年)的,

商业银行土地抵押贷款

商业银行土地抵押贷款 一、以土地抵押发放的房地产开发贷款 鸡寄壳耙行与开发商合作的理想模式大多是,开发商取得土地证,将 土地抵押给银行取得贷款,房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理,其实银行也存有着较大风险。一是作为抵押物的 国有土地使用权,在没有开发前是有实在价值的,但一旦开发以后, 则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地 在实践中是无法执行与拍卖的,实际担保价值基本丧失。一旦开发商 恶意不还贷款,银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后,应控制住开发商的资金回笼,在销售达到一定比率(如30%)后应逐步收贷款,在销售过大半时(如70%)应收清贷款。在操控上,银行可在土地抵押后,先发放部分贷款,待开工逐步追加在建工程抵押, 再陆续放款。这样一来,开发商每买一套房屋,都必须先取得银行同意,方可在房管部门备案销售,银行可完全控制住销售回笼,也避免 了已开发土地难以变现的弊端。 鸡 二、划拨土地抵押应注意的问题 鸡忌婕盎拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记相关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨 方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介 机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金 数额后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产 抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上 建筑物设定的房地产抵押进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳 相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿”。2004年1月15日国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记相关问题的通知》明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批

银行个人住房贷款抵押合同 2021详细版

文件编号:GD/FS-9781 (合同范本系列) 银行个人住房贷款抵押合同2021详细版 The Legal Relationship Established By Parties To Resolve Disputes Ultimately Realizes Common Interests. The Document Has Legal Effect After Reaching An Agreement Through Consultation. 编辑:_________________ 单位:_________________ 日期:_________________

银行个人住房贷款抵押合同2021 详细版 提示语:本合同文件适合使用于当事人双方(或多方)为解决或预防纠纷而确立的法律关系,最终实现共同的利益,文书经过协商而达成一致后,签署的文件具有法律效力。文档所展示内容即为所得,可在下载完成后直接进行编辑。 合同编号:_______年_______字第_______号 抵押人(甲方):_________ 住所:____________ 电话:____________ 邮政编码:_______________ 开户金融机构及帐号:____________ 抵押权人(乙方):______________ 住所:____________ 法定代表人(或授权代理人):___________ 电话:____________ 邮政编码:_______________

为确保乙方与_____________签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行,甲方愿意以其有权处分的财产作抵押,乙方经审查,同意接受甲方的财产抵押,甲、乙双方根据有关法律规定,经协商一致,约定如下条款: 第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。 第二条以房地产设定抵押的产权情况 1.房地产坐落:_____________ 2.地号:____________ 3.土地面积:_______________ 4.土地使用年限:___________ 5.土地来源:_______________ 6.土地出让(转让、划拨)合同号:_________ 7.国有土地使用证号:______________

中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同范本正式版

YOUR LOGO 中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列,下载即可用

中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同范本正式版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 合同编号: 立合同单位: 借款方(即抵押人,以下简称“甲方”) 贷款方(即抵押权人,以下简称“乙方”) 现有甲方向乙方借款人民币(大写) 元,用于购买、建造自用住房,售房单位为(售房单位全称), 为维护甲乙双方利益,根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同,并共同遵守以下条款。 一、甲乙双方共同遵守《中华人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》及(贷款银行全称)的补充规定和实施细则的各项规定。 二、乙方向甲方提供的贷款,甲方只能用于购买、建造翻建自用住房,不得挪作他用。 三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位(翻建住房时)在乙方开立的存款户。 四、甲方以(抵押物名称)

交乙方作为借款的抵押(抵押物详细清单附后)。抵押物的现值为 万元,担保 万元贷款的偿还。 五、借款期限 年,即由 年 月 日起至 年 月 日止。贷款利率为月息 ‰。 六、借款采用本金法按月归还本息,甲方必须于每月 日前向乙方归还贷款,本息 元。 七、如遇国家统一调整存贷款利率时,按国家有关规定调整贷款利率,依此重新确定每月还本付息金额。 八、贷款期内,甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息,逾期一个月以内的,应于下月偿还贷款本息时一并归还,乙方不予处罚,但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的,乙方有权按超过的逾期天数

银行房产抵押贷款风险分析

银行房产抵押贷款风险分析 农商银行作为地方性金融机构,结合自身信贷业务运行规律和风险特征,持续加强信贷业务规范管理,有效推动信贷经营管理效能提升,实现信贷业务低风险、高效率、高质量、高收益运行和可持续发展。在银行信贷业务中,抵押贷款由于业务规范程度高、具备确定的风险兜底措施等,成为银行机构普遍青睐的贷款品种,而抵押物又以房产为主。近年来,银行房产抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险,对于农商银行而言,如何有效防范和控制房产抵押贷款业务风险,成为当前面临的重要课题。 一、房地产抵押范畴 房地产抵押通常指的是国有土地使用权抵押、房地产抵押和在建工程抵押三种。抵押房地产是对银行债权的一种担保形式,当债务人不履行义务时,银行作为债权人,有权依法以抵押房地产处置价款优先受偿。 二、从实际操作的经验来看,银行房产抵押贷款出现风险的原因主要可以分为以下几类: 1.借款人过高的融资预期。借款人在办理房产抵押贷款时,通常有自己的可贷资金量预期,但由于其可供抵押的房产有限,在抵押房产评估过程中,抵押人可能与评估机构达成“低值高估”的交易。 2.抵押房产市场波动。由于近年来房地产行业出现了“泡沫”,目前通常作为抵押物的住宅、商用房、厂房等房产,在政策层面不断加大调控的同时,也被监管部门纳入限控行业,一些抵押房

产出现了不足值的风险。 3.借款人消极履行债务。一旦抵押房产严重不足值,借款人有可能出现资不抵债情况或者为了逃避债务履行义务而提前转移资产,当合同到期、其名下已无其他可执行资产时,不排除有的借款人、抵押人提前对抵押房产作出一些有损价值的处置。借款人、抵押人消极履行合同,将导致银行面临被迫接收不足值抵债房产的风险。 4.收回抵债房产的流程成本过高。在银行诉诸法律收回抵债房产的过程中,由于借款人无力负担或者拒绝承担相关税费,银行需要从接收的房产价值中扣除债务人和债权人应分别承担的税费,以及该房产拍卖出售变现的流程税费,从实际操作来看,假设银行能够以接收价值成功拍卖抵债房产,最终损失的部分主要是缴纳的各项税费。 三、解决措施及建议 1.加强评估环节跟进,确保合理抵押。为了有效规避抵押房产“低值高评”的风险,银行应在客户的评估行为之前对拟抵押房产进行初步询价。在贷款审查环节(包括贷款审查岗、贷审小组、贷审会)也要对抵押物价值进行公允性判断,并列为贷款审查工作的必选项目进行硬性规定,切实防范抵押房产“低值高评”的风险。 2.关注市场波动,适当增加担保物。为了有效防范和应对抵押房产贬值带来的风险,在贷款存续期间,银行应高度关注抵押房产市场价值变动,风险管理和业务条线协同,对抵押房产市场价值和抵押人行为进行动态监测。抵押物价值减少时,抵押权人

以房子贷款 银行房子抵押贷款的流程

以房子贷款银行房子抵押贷款的流程 导读:本文介绍在房屋买房,贷款政策的一些知识事项,如果觉得很不错,欢迎点评和分享。 现在很多人在购买了房子之后,如果还想再购买一套房子来进行投资,如果手上的资金不足,一般都会选择把现在的房子拿去银行贷款,相信很多人都不是很清楚这一块的一个操作,接下来大家就一起来了解一起以房子贷款的流程以及银行房子抵押贷款的流程相关的问题吧。 以房子贷款 1、提交材料。 2、房屋交易大厅受理材料。 3、十个工作日领证。 抵押权设立登记必须提交的材料: 1、登记申请书原件。 2、申请人身份证明。 3、以已购公有住房抵押的,提交原购房合同,其产已购公有住房抵押的,提交央产房上市出售确认表原件;主债权合同原件、抵押合同原件。 4、房屋权证(原件及复印件),按份共有的房屋,以其份额设定抵押的,可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明。

5、未办理抵押权预告登记的,申请房屋转移登记和抵押登记一并办理的,提交抵押权人签署的领取房屋他项权证后向借贷人放款的具结原价。 6、抵押当事人认定的已销售和办理转移登记房屋的清单原件。 银行房子抵押贷款流程 向银行提交贷款申请、递交贷款资料、看房评估、报批贷款、签订借款合同、抵押登记手续、银行放款。银行申请房屋抵押贷款的流程手续一般步骤如下: 1、向银行提交贷款申请:内容要说明贷款的用途、金额及期限等。 2、递交贷款资料:如果是个人申请房屋抵押贷款,则需要提供以下资料:借款人身份证、近半年的流水、工作证明、征信报告、房屋产权证等。 3、如果是企业需要抵押房产,应提供的材料有:企业营业执照、企业章程、企业验资报告、购销合同、近半年的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明等。 4、看房评估:以上材料全部交齐后,银行会对抵押的房产进行实地勘察、评估。 5、报批贷款:房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。

不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题

遇到房地产法问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>https://www.360docs.net/doc/64350821.html, 不动产抵押贷款相关内容办理需要注意的问题不动产抵押贷款通常是指以房地产或企业设备抵押品的贷款。特征有:1.从属性,不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的,其从属性是明显的。2.优先受偿性,有关不动产抵押担保制度的立法,通常也是以此为立足点的。3.补充性,只有在债务人不履行合同义务时,才发生要求担保人履行担保责任的问题。4.特定性,包含两个意思:一是抵押担保的数额是一定的,二是抵押标的是特定的。5.不转移占有性,不动产抵押均不转移占有,抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。 签订抵押合同时应注意对抵押人主体资格的审查。对抵押人主体资格的审查主要包括两方面的内容,一是抵押人是否为合格主体。二是抵押人对抵押物是否具有完整的所有权或处分权。在实际工作中,银行应审查抵押物的权属状况,应根据抵押人提供的证明文件或到有关部门进行调查来确认抵押人是否对财产有处分权。当抵押人以其与他人共有的财产设定抵押时应注意:如果是按份共有,抵押人只能以自己享有的共有份额设定抵押权,此时抵押合同有效,但在抵押权实现时应保障其他共有人的优先购买权;如果是共同共有,抵押人以共有财产设定抵押的应由全体共有人一致同意,否则抵押行为无效;如果共同共有人擅自以共有财产设定抵押,而其他共有人知道又不表示反对的,应当视为同意,

该抵押行为有效。 抵押物的范围应符合法律规定。根据我国《担保法》和《城市房地产管理办法》等相关法律法规的规定,部分不动产和不动产用益物权不能抵押。如土地所有权;没有地上建筑物的集体土地使用权;列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物等。 办理抵押登记。不动产抵押必须办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。在实践中由于金融机构的业务人员对法律知识了解和掌握的程度各异,可能会出现:只签订抵押合同,不办理抵押登记;同抵押人签订抵押合同,不办理抵押登记,但扣留抵押不动产的产权证书;同抵押人签订抵押合同,不办理抵押登记,但办理抵押合同公证,并赋予公证文书以强制执行力。以上三种情况可能导致贷款到期不还时,银行权益无法保障的问题,因此银行在办理不动产抵押时一定要做好抵押登记工作。 注意抵押物的价值评估。抵押贷款对银行而言,最根本的目的是确保金融债权的安全。所以,抵押物的价值应大于或等于金融债权。我国《担保法》明确规定,抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。由此可见,抵押担保的价值评估对设立抵押贷款是至关重要的。因此,银行应委托具有评估资格的评估机构对抵押物进行公正合理的价值评估,以确保抵押物的价值大于或等于债权价值。

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