宗地地价评估技术报告李亚卓

土地估价报告

第一部分概述（略）

第二部分估价对象界定

一、估价对象描述

城阳区新城花园华五区，位于城阳区明阳路244号，德阳路以北，中城路与康城路之间。地理环境优越，交通便利，周边配套设施较为完善，邻近银行金融一条街，邮政、农业银行、交通银行、工商银行等，距太阳城很近。文化氛围浓厚，周边有新城花园幼儿园，青岛经济贸易学校，青岛电大城阳分校，实验小学，实验中学，职教中心；小区生活环境舒适，华三、华四、华五小区相连成片，组成了较大的居住小区，商业服务类型全面完善；位于城阳区中轴线上附近，邻近沃尔玛、城阳区政府，人民广场，百姓乐园等大型休闲广场，大型超市有喜盈门超市等2家；小型超市，步行到最近的大型超市需14分钟，均价6400元/平方米。

1、土地登记状况

1.1土地位置：城阳区德阳路

1.2土地用途：住宅和商服用地

1.3四至：东至中城路；西为康城路；南至德阳路；北为崇阳路。

1.4土地面积：占地面积

2.5万平方米

2、土地权利状况

2.1土地所有者：国家所有

2.2土地使用者：买方及承租方

2.3土地使用权取得方式

土地取得时间：1998年

3、土地基础设施状况

宗地外基础设施条件：南面金融一条街太阳城，东邻宝龙购物广场，百姓乐园，沃尔玛，纽斯塔练歌广场等大型休闲广场，西邻农贸市场，城阳实验幼儿园，青岛经济贸易学校以及青岛电大城阳分校等高校。

宗地内平整状况：三通一平

4、土地利用状况

4.1建筑物

建筑物名称：新城花园（华五）

建筑物用途：住宅和商服用地

建筑物耐用年限：住宅70年，商服40年

建筑层数：六层，局部三层商业网点以及一座三层幼儿园

建筑结构：砖混

建筑面积：2,5万平方米

建筑容积率：2.9

二、影响地价的因素说明

1、一般因素

1.1城市资源状况

城市地理位置：城阳区地处中国重要的经济中心城市和沿海开放城市——青岛的近郊，是进出青岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里，地理坐标：东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距青岛港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、

济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。

城市人口：户籍人口489203人

城市面积：553.2平方公里

城市自然条件：年平均气温12.6度，属于暖温带季风大陆性气候，年平均降水量700毫米，两面平原，一面临海。

2、区域因素

2.1区域概况

区域位置：距区中心距离较近，位于城阳区德阳路北北，处于城阳处于中心地段附近。

2.2交通条件

公共交通：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，路面为沥青路面，路面保养维修较好，道路质量较好。待估宗地所在区域道路通达状况较好。

对外交通

待估宗地所在区域有915路、373路、374路、103路公交车，待估宗地距离公交站点100 m左右，交通状况优良，距火车站、汽车站、飞机场公交车程较不超过60分钟。

2.3区域繁华程度

离沃尔玛，太阳城等大型商场非常近，文化氛围比较浓厚，周边有新城花园幼儿园、实验幼儿园，实验二小，邻近青岛经济贸易学院校、青岛电大城阳分校，职教中心，与城阳区唯一一所国办大学青岛农业大学距离很近，文化氛围较浓厚；华三、华四、华五、安泰居等小区相连成片，构成了浓厚的生活氛围，生活环境舒适，离百姓乐园、民生商贸城、人民广场、城阳区政府，纽斯塔练歌中心、新华书店等均半小时左右路程，属于城阳区的较繁华地带。

2.4基础设施条件

供水状况：充足

供电状况：优

供气状况：良

供暖状况：良

排水状况：优

2.5环境质量优劣度

小区周围交通便利但噪声较大，小区较为拥挤，周边绿化面积较小，小区南面、北面一层、二层多为小商铺，来往人群多，环境质量较好。

2.6 景观

绿化面积不大，基础设施配套较好，景观一般。

2.7产业集聚规模

商业集聚中心

2.8社会公用设施条件

大学：城阳职教中心、青岛电大城阳分校，青岛经济贸易学校，青岛农业大学

中小学：城阳区实验中学、实验二小

幼儿园：城阳区实验幼儿园、城阳区新城花园幼儿园

商场：太阳城商场、大润发购物广场

医院：城阳区人民医院。

2.9城市规划限制

待估宗地所在区域未来土地利用以住宅为主，对土地利用有一般限制。

2.10治安状况

属于城阳区繁华地带，小区人口流动较大，进出随便，治安状况一般。

3、个别因素

3.1宗地形状

待估宗地形状为规则矩形，形状利于待估宗地土地利用。

3.2宗地面积

待估宗地土地面积为2.5㎡

3.3容积率

整体容积率2.9左右。

3.4临街状况

待估宗地被崇阳路路、中城路、德阳路、明阳路、209国道环绕，临街宽度较大，状况良好。

3.5相邻土地利用状况

相邻宗地土地多为住宅用地，商服用地多以小型商铺居多。

3.6工程地质条件

规划用地主要是农田，地势较低缓平坦，起伏较小。滨海丘陵地带，构造体系属新华夏系第二隆起代的构造部位。工程地质条件较好。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据（略）

二、估价原则（略）

三、土地估价

1、估价方法：市场比较法、收益法

2、估价方法选择依据：待估宗地以住宅为主，小型商服为辅，用收益还原法估算出租收益价格，用市场比较法估算房屋价格。

3、土地估价的技术路线

3.1收益还原法

2.2基准地价系数修正法（市场比较法）

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价＝基准地价×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正

系数

（二）估价过程

1、收益还原法

1.1收益法适应的对象是有收益或有潜在收益的房地产。收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。由于本次是以实习和了解为目的评估，市场调研不足，此次主要在于学会收益还原法，只作为对房屋收益价格的参考。

1.2净收益的确定。

小区住宅房屋用于出租时，所缴纳的年租金不包含水费、电费、燃气费、供暖费、物业费的费用。小区商服房屋用于出租时，所缴纳的租金也不包含维修费、折旧费、管理费、保险费、税费等。所以，净收益只包含年租金和押金利息。

1.3房屋收益价格的计算与结果。

土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%；则取综合资本化率为7%；综合住宅使用年限为70年；商服用地的使用年限40年。

住宅1已使用15年，住宅2已使用15年，商服1已使用15年，商服2已使用13年。

2、市场比较法

2.1 宗地位置、用途

待估宗地位于城阳区明阳路244号，为住宅用地。

2.2 修正系数说明

2.确定修正系数。

（1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。

（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。

（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A 住宅楼为101，B住宅楼为98，C住宅楼为101。

（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A 住宅楼为102，B住宅楼为99，C住宅楼为101。

3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。

表4—3 可比实例价格修正表

以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：

（6250.9+4345.3+5963.4）/3=5519.6（元/平方米）

（三）地价的确定

采用收益还原法和市场比较法对待估宗地地价进行了评估，两种方法的测算结果相差很大，主要是收益法测算出的价格是收益价格，收益法广泛用于土地租赁、商业、工业等不动产的估价，但对于无收益的不动产价格则不适用。即如果房屋不用来出租，则不能用收益法测算房屋价格。

市场比较法则适用于交易性不动产的价格评估。市场比较法具有现实性，有较强的说服力。市场比较法利用近期发生交易的与估价对象具有替代性的实例作为比较标准，修正得到估价对象的价格，具有较强的现实性。

当前城阳区房地产市场处于不正常状态，即房地产泡沫期。当前房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大且不具有连续性，没有稳定的周期和频率。所以，收益法计算所得房地产价格不准确。应采用市场比较法计算所得的结果。即待估宗地的价格为5519,6（元／平方米）。

据调查，城阳新城花园均价为6390元／㎡，调查宗地位置在整个小区的后半部分，位置偏后，比均价价位低，所以，待估宗地价格为5519.6元／㎡还是比较合适，可因此此价格可以接受。