地下车库产权问题分析

浅析住宅小区地下车库的法律归属问题

山西省成诚律师事务所文/冀云峰李飞律师律师

近年来，房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，对于有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纠纷不断。学者、专家、法律人士对此亦各执己见。而长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，对于住宅小区地下车库的产权归属问题在法律规定上也比较模糊，通过笔者对相关法律的研究和具体实务的操作，谨以此文对住宅小区地下车库的产权归属问题谈几点看法。

首先，建筑物是否具有独立性，是讨论住宅小区地下车库的产权归属问题的前提。而什么是判断建筑物独立性的标准？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准。

再说“建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。而对于住宅小区地下车库如何区分所有权，理论上存在许多不同的认识。

一、有关地下车库的产权归属问题存在不同的认识。

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专有使用权是不容置疑的。目前关于地下车库的归属问题存在以下不同的看法。

第一种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物"房屋"一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

第二种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权归属于开发商所有。虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。只要开发商没有承诺无偿向业主提供地下车库，并且没有把地下车库面积计入公

摊面积内，那么，投资兴建地下车库的开发商对此享有专有所有权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

第三种观点认为，小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。

第四种观点认为，小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。第五种观点认为，住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有，否则，其产权处于不明状态。目前，很多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。第六种观点，有一些地下车位是无法办理产权证的，如由地下人防工程改造的车位。这一部分人防工程的产权归国家所有。在有战争时，人防工程由国家使用。在和平时期，则谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库，必须获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力前提下，根据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。最初人防工程由于是开发商投资的，其产生的收益自然应归开发商所有。但随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。因此，人防工程改造的地下车位应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。

二、有关地下车库的产权归属问题的我国法律并无明确规定。

（一）从目前我国法律法规看，确认地下建筑物的所有权归属问题却缺乏法律依据。

从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。

但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条："本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物"。这里的"土地上"当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房地局登记，而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。

在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条"公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；"、第九条"凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。"等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。

（二）根据《物业管理条例》第二十七条"业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。" 第五十条"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。"、第五十五条"利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。"等规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，同时对于物业共用部位、共用设施设备未经业主大会同意，不得改变用途或用于经营。

（三）根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。

但应注意的是，如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种情况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和；第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

（四）根据《中华人民共和国物权法（草案）》第七十六条"建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。"

1、该规定显然对业主有利，地下车库不可能单独获得土地使用权，所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，所以，从权利完整性的角度来看，地下车库的所有权应当属于业主。开发商即便在出售房屋时约定地下车库为开发商所有，也属于侵权行为，物权法不应保护。

2、但是，《中华人民共和国物权法（草案）》第七十六条第二款同时又作了一个例外规定，也就是如果建设单位等能够证明其享有所有权的，该会所或者车库属于建设单位所有。这个例外规定有些模糊：建设单位如何才能证明其享有所有权呢？根据《中华人民共和国物权法（草案）》第十七条的规定，只有不动产权属证书和不动产权利登记簿才是权利人享有不动产权利的证明。因此，如果开发商已经将会所或者车库进行了独立的产权登记，即可证明会所或者车库属于其所有，否则应当属于业主共有。所谓业主共有，是指全部业主对于会所或者车库享有一个共同的所有权，每一个业主对于会所或者车库的权利，及于会所或者车库的

全部，而不是分别拥有其中的一个部分；业主们对共有的会所或者车库的处分权，也须共同行使。

3、同时，按此规定，目前居民小区的地下车库，如果约定由开发商所有，那么，业主的土地所有权就只能涉及到地上部分，而无法涉及到土地的地下部分。如果开发商享有地下车库所有权，则意味着在同一块土地上设置了两种性质的土地使用权。一旦这两种土地使用权发生纠纷，特别是因为发生了意外事件，导致其中一方无法行使土地使用权，则由此产生的土地使用权纠纷在法律上就无法解决。比如说，如果地下车库塌陷，在重新建设确定业主和开发商的不同土地使用权时，将会产生难以解决的权利纠纷，导致这种权利纠纷的根本原因在于权利结构存在严重缺陷，权利对象物不具有独立性。

4、该规定在理论上也存在争议。

（1）蔡若焱分析：车库的归属不能约定，必须作为附属设施法定由业主按份共有。理由有三：

其一、社区内的车库不应成为商业产品，面向社区外提供服务。否则社区将无法掌控自身的安全。这有点类似于会所的归属。

其二、车库应作为整体产权合并转让。无论如何，个体业主不可能成为车库的权利主体，即便可以约定，开发商也不能与每一个个体业主约定，而只能与业主大会约定，果真如此，开发商基本上不可能获得产权。而前期由于权属未定，开发商也不能将其建设成本法定进入社区建设成本，这同样可能会对开发商造成损害，这样做不可行。任何一个团体权利都是有固定的权利程序的，与每一个权力个体签约并不能代替团体权利。就像单独请每一个人大代表签字的集合不能形成人大决议一样。

其三、公共产品必须由合格的主体来提供。要么是社区权力机构，要么是政府。很难想象，在任何一个国家，某种公共产品的提供是由游离于政府控制之外的某个个人（或机构）提供的，对于国家的公共产品，政府可以因投资人的投资而出让一定年限的经营权和收益权，但是不能出让产权，比如公路、桥梁等公共产品。而且还必须对这样的公共产品的经营实行有效监控。社区作为无司法的微缩社会，也适用这个原则，社区内的公共产品不能由个人（含法人）所有。一个社区可以因没有这些奢侈的公共产品而降低档次，但是不能对这些公共产品失去控制。

（2）有观点认为，物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，将使现实生活中，不利于社会和公众整体利益的行为合法化，弊大于利，负面后果将难于控制和收拾。

当小区法定规划的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将可能垄断这部份相对小区住户而言的稀缺物业，以高租金或高价格，向小区业主住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户和应有的合理利益。

物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，未能以最优的制度安排，实现社会公共利益的最大化，对小区住户的公共利益维护缺乏力度，未能在小区业主住户和房地产开发商或建设单位利益之间取得应有平衡。

因此，许多学者认为，应根据我国现实和未来的发展状况，把小区地下车库等权利归属，作小区全体业主共有财产的制度安排。

（五）一种较为特殊的情况是，利用人防工程改造成的地下车库。依据全国人大常委会1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》第五条"国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"、建设部1994年6月18日颁布的《关于结合民用建筑修建防空地下室的若干规定》十一"防空地下室的使用管理按照"谁投资，谁受益"的原则，实行有偿使用。"等规定，关于人防工程，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资

者所有。

三、如何综合判断地下车库的归属：

（一）要判断地下车库的归属，首先要明确以下几点：

1、明确地下车库在法律上的分类

（1）不可销售的公共配套设施。开发商根据政府规定兴建地下车库，是其法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。像这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

（2）可以销售的公共配套设施。虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。只要开发商没有承诺无偿向业主提供地下车库，并且没有把地下车库面积计入公摊面积内，那么，投资兴建地下车库的开发商对此享有专有所有权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

（3）非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，既可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。

（4）利用人防工程改造成的地下车库。《中华人民共和国人民防空法》规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。因此，在和平时期，投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库，必须获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力前提下，根据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。2、要明确建筑物所在的地方是否有关于小区必须建设附属配套停车位的硬性规定。我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第５９条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类，其中法定停车位的所有权当然在全体业主，而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。此种立法较为明确具体地廓清了小区业主和开发商的权利范围，值得我们借鉴。

3、需要明确地下车库的建设成本是否已纳入商品房的成本，小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。

（二）通过一个实际案例我们可以对地下车库的法律归属有一定的了解。

星汉城市花园是南京的一个高档住宅小区。１９９８年９月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》，要求该规划中的小区应配建停车库。２００１年７月，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是７６９７．６平方米。开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。为此，业主委员会代表广大业主，以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。２００３年６月，星汉城市花园业主委员会向鼓楼区法院提起诉讼，请求法院判决该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

２００３年１１月，本案开庭审理。法院认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商

不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此，２００３年１２月１１日法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

这是全国首例由法院判决确认小区车库归业主共有的案例。由于我国相关立法的欠缺，判决实际上并未解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。

在上述案例中，首先，被告并无证据证明车库的建设成本没有纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实得到法院的认定，被告再行销售的行为并无法律依据。其次，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点通知书》要求星汉公司按照规定建设配套车库，表明车库是作为公共配套设施而建，建车库是作为开发商的法定义务加以明确。因此，作为公共配套设施的车库是不应当再由开发商拥有产权从而再向车库使用者收取费用的。

南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是７６９７．６平方米，这是一个明确而重要的信息，即星汉城市花园配套车库既在７６９７．６平方米的使用权面积中，又在分摊面积中。这也确定了该配套车库不能再单独由开发商办理产权证从而与小区业主的产权区分开来。所以，法院将星汉城市花园配套车库判给小区业主共有是有充分依据的。

（三）综合以上各方意见及法律的相关规定，笔者认为应当按以下方式判断地下车库的归属：首先看住宅小区地下车库的产权证情况，如果地下车库产权证已颁发，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。

其次，如果地下车库并未办理产权证，则看住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属。

第三，如果合同没有约定或约定不明时，则看开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内，如已计算在内，则地下车库归属业主，反之，地下车库属开发商所有。

第四，如果该地下车库属于人防工程，那么这一部分人防工程的产权归国家所有，谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。人防工程使用权应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。

第五，如果开发商在出售单元房屋时承诺指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。" 业主对地下车库应有排他的使用权；同时如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该

种承诺由全体业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。第六，如果根据以上几点仍不能确定地下车库归属，那么地下车库产权属于不明状态。应等待《物权法》或其他相关法规颁布后再行确定地下车库归属，但在此情况下，根据《物业管理条例》相应规定，业主仍享有地下车库的使用权，开发商或物业公司不得擅自处分，同时未经业主大会同意，不得改变用途或用于经营。