学区房阶段营销方案2014
谨呈：*置业有限公司
*项目阶段营销推广
2013年12月
T hinking思路
1项目阶段营销策略与目标分期
2销售节点与推广预算计划
3价值提升策略
PART. 1阶段目标分期
策略分解
?推售策略：抓准市场时机，小批量多批次快速消化；
?渠道策略：系统化老客户维护+精准目标客户营销。
?推广策略：拔高项目整体形象+精准务实的媒体利用；
?价格策略：中开高走，打开市场逐步实现住宅的高溢价；
?市场竞争策略：船小好调头，小步快跑，及时调整速度和方向，根据同类项目的上市情况及时调整策略，抢占并赢得市场。
推售策略—分组团、短帄快
高频率、小单位小步快跑、通过饥饿营销营造客户紧张感，增加
销售速度。
易于对房源的合理化销控。
及时预测市场，更能快速的调整策略降低风险。
推售方面：
?营销推售节奏紧密，2013年11月30日首次开盘，集中引爆盛大立势，打开销售局面，在市场上形成良好形象，紧接着快速加推，小步快跑—跑赢市场、跑赢竞争对手。
?好的开始是成功的一半，从宣传、推广、口碑角度上，首战的成功
为本项目奠定了胜利的基础。
时间
销售节点
销售阶段
推出房源
销售目标
推广主题
渠道选择
11月30日
一期开盘
第一阶段
21（东2个单
元）、26、28
80%解筹率
首席学府，花溪美宅
经开区唯一纯剪力
墙结构诉求点：学区、
剪力墙
短信、广播、报纸、
单页、公交报站、电
子屏；暖场小活动、
现场围挡等。
12月28日
一期/一次加推
第二阶段
21（西2个单
元）、29
持续消化前期房源，
完成新房源70%
学府大盘，强势加推
主诉求点：学区
2014年3月初开盘
22东单元
短信、广播、报纸、
单页、公交报站、电
子屏；暖场小活动、
现场围挡等。
第二阶段
持续消化前期房源，
新房源开盘消化70%
短信、广播、报纸、
单页、公交报站、电
子屏；户外三面翻，
暖场小活动、现场围
挡等。
短信、广播、报纸、
单页、公交报站、电
子屏；户外三面翻，
暖场小活动、现场围
挡等。
2014年5月中旬加推
一期/二次开盘
定房源
第三阶段
22二三单元
25二个单元27号
楼
持续消化前期房源，
完成新房源70%
稀缺花溪洋房
开盘在即！
短信、广播、报纸、
单页、公交报站、
电子屏；暖场小活
动、现场围挡等。
一期/二次加推
首期别墅盛大
发售
第三阶段
23、30、31、37
号楼
持续消化前期房
源，完成新房源
70%
微电影海选，花
溪洋房，别样生
活！别墅首推
2月底加推
22号团购
房源
花溪洋房盛大开
盘！迎春天长跑
大赛。
2013年下半年已完成去化70%，销售额完成
65,296,756 ；
时间
销售节点
销售阶段
推出房源
销售目标
推广主题
渠道选择
2014年7月
首期别墅盛大
发售
一期/第四阶段
（别墅）
80%解筹率，新推
房源去化70%
经开区最好学区房交房
仪式庆典，
短信、报纸、单页、
公交报站、电子屏；
别墅见暖场小活动、
现场围挡等。别墅选
报纸和户外。
9月初开盘
二期开盘
二期/第一阶段
持续消化前期房源，
完成新房源去化70%
美溪洋房，水景别墅珍稀
发售。七夕有情人—露
天电影烧烤节，相亲大会
11月底加推
二期/二次加推
短信、报纸、单页、
公交报站、电子屏；
户外三面翻，道路护
栏，暖场小活动、现
场围挡等。
二期/第二阶段
1号东一二单元偶数
层、19号一三单元
持续消化前期房源，
新房源开盘消化70%
短信、报纸、单页、
公交报站、电子屏；
户外三面翻，道路护
栏，暖场小活动、现
场围挡等。
短信、报纸、单页、
公交报站、电子屏；
暖场小活动、现场围
挡等。
2014年12月下旬
二期/三次加推
二期/第三阶段
1号西三四单元
奇数层、19号二四单元
持续消化前期房源，
完成新房源70%
短信、报纸、单页、
公交报站、电子屏；
暖场小活动、现场
围挡等。
二期/四次加推
第四阶段
1号楼西三四单元
偶数层，6号楼
持续消化前期房
源，完成新房源
70%
花溪洋房，别样
生活！
10月中旬加推
32、33、35、36
号楼
1号东一二
单元奇数层
20#
秒杀经开区唯一纯剪力
墙结构诉求点：学区、
剪力墙。
购房享百万助学基
金补贴
整体推盘时间节点划分
小步快跑，帄均每月都有新房源推出，尽量多层搭配小高层不同产品组合推出，不断制造销售热潮，同时保证每月都有回款。
备注：23号楼由于规划原因，根据进展适时调整。
11月2日认筹11月30日开盘
12月28日加推
1月12加推
2月底加推
5月中旬加推
7月初加推
21、26、28
21东二单元26、28
21西二单元偶数层29一、三单元
29号二、四单元22二三单元25二个单元27、号楼
32、33、35、36号楼
小高78套28、29多层110套
小高21号42套29多层一三单元20套，共计62套
小高20套
小高：22号楼60套，25号两个单元28套,多层：27号楼5层50套，共计138套
小高1号西单元奇数层45套，19号楼5层15套，共计60套小高23号7层42套，多层30、31号楼5层各20套；别墅37号5套共计87套
9月初开盘
11月底加推
12月中旬加推
1号东一二单元奇数层20楼
1号西三四单元奇数层、、19号二四单元
23、30、31、37号楼
1号东一二单元偶数层、19号一三单元
1号楼西三四单元偶数层，6号楼
1号16层偶数层45套，19号5层，一三单元15套，共计60套
小高1号16层奇数层45套，多层20号5层40共计85套
22东单元楼
小高：22号东单元30套
3月底开盘
小高：32号18层20套，33号18层20套，别墅：35号4套，共计48套
10月中旬加推
小高1号西单元奇数层45套，6号楼5层20套，共计65套
2014年推盘策略
月份楼号套数
一月29号二四单元20
二月22号东单元30
三月22二三单元25二单元，
27号
138
五月23,30,31号87七月32，33,35，36号48
九月1号东一二单元奇数
层，20号
85
十月1号东一二单元偶数
层，19号一三单元
60
十一月1号西三四单元奇数
层，19号二四单元
60
十二月1号楼西三四单元偶
数层，6号65
一
月
二
月
三
月
三
月
五
月
五
月
五
月
七
月
七
月
七
月
七
月
九
月
九
月
十
月
十
月
十
一
月
十
一
月
十
二
月
十
二
月
2月底22号团购房源（东单元）加推
蓄客方式：
预交定金，暂定2月22日缴纳首付办理相关手续。预收定金时间：2014年2月7日
备注：不享受团购外任何优惠活动。
2月底-3月底（开盘前）
订金标准及相应权限
预交定金2万元，预选房源，出价格表，开盘交首付，开盘价格合适直接转定，定金2万不退。
开盘交首付，开盘价格合适直接转定
选房顺序：根据蓄水的多少再定是排队或者摇号，天气好坏是参考的重要因素。
2014年储藏室销售
时间：3月2日（周日）上午9：00
地点：售楼处
客户范围：29号楼已成功选房客户（建议加上客户已付清应付款项）
订金标准：1万元，首付款或全款到位
均价制定：2650元\帄米左右
选择顺序：按当日排队顺序选储藏室
前期工作：于2月底完成意向摸底，方式：以置业顾问电话询问客户购买储藏室的意向，确认客户的付款方式，针对按揭客户特别提示客户办理按揭所需资料及付款金额，根据需求，可适当调整价格。
签约方式：与主房一并签约，并可做按揭贷款。
优惠方式：没有优惠
2014年推售政策
2014年共推房源9次，基本每月都有新房源推出，后期政策建议如下：订金标准：2万元
建议交2万定金，建议一次性付款享受98折扣，按揭享受99折优惠
日进150金，交定金日起至开盘日止。
交订金后所享优惠以实际制定标准为准，备选方式：
?交2万抵3万；
?以上灰色部分作为备选方案。
特殊客户政策
前期未选中合适房源的已认筹客户政策
客户未选择退款，且在后期选定了加推房源的客户，建议给予一定优惠。
建议优惠标准：前期预约1000抵2000依然生效。
备注：预约登记单中有注明，未选中房源的此预约优惠无效。）
确定非要哪一套房源的客户，可选取房源直接转定或缴纳首付款办理相关手续。 新推出优惠政策依然生效，以“日进百金”政策推出的第一天开始起算。
认筹期老带新政策：
1、老客户转介绍新客户成交奖励措施：
转介绍一名新客户成交，奖励老客户500元总房款折扣优惠；
以500元为基数，介绍几名乘几倍，五名封顶，折扣优惠总额累积。如：
第一名新客户成交，奖励老客户500元总房款折扣优惠；
第二名新客户成交，奖励老客户1000元总房款折扣优惠；
第三名新客户成交，奖励老客户1500元总房款折扣优惠；
第四名新客户成交，奖励老客户2000元总房款折扣优惠；
第五名及以上新客户成交，奖励老客户2500元总房款折扣优惠；
2、新客户成交优惠措施：
新客户可获得1000元总房款抵扣优惠。
兑现说明
1、新客户持有的抵扣券在开盘后从总房款中直接抵扣。
2、老客户所带新客户须足额缴纳首付款并签订购房合同，以实际成交数量给老客户进行优惠核算，经公司审核确认相关证明无误后从总房款中抵扣。
3、新老客户所获得优惠及抵扣券只能从总房款中抵扣，不能从首付款中抵扣，并且仅限本人使用，不能使用他人优惠，不能转让他人，不能兑换现金。
4、如新老客户未成功选房，则所获得的优惠及抵扣券自动作废，且不能转让他人，不能兑换现金。
5、优惠兑现期限：于开盘之日起七个工作日内，新老客户交纳房款时兑现。
逾期未办理相关手续者，则不予兑换，其所持优惠自动作废，且不能转让他人，不能兑换现金。
新老客户认定标准：
?
老客户：已成功在金榜龙城认筹；
?新客户：首次到访，无任何来电来访纪录。
?“老带新”办理流程：
?物料准备：
?老带新须知及办理流程（X展架）
?转介绍优惠卡及领取登记表
?抵扣券及领取登记
?老带新登记电子表格
?老带新客户确认单
?金榜龙城营销中心公章一枚（活动及抵扣券盖章使用，营销中心经理保管）
认筹期老带新政策（接上页）：
开盘后成交客户老带新政策
?金榜龙城开盘后老带新政策
?一、老带新政策的原因：原政策是针对开盘前的销售节点，已不适合在开盘后运行，现申请新的老带新优惠政策：以刺激老客户的带动作用，进一步促进成交。
?二、新政策内容：
?老客户1000元超市购物卡，新客户1000元抵房款。
?三、政策实施细则：
? 1.老带新客户确认：均要求老客户和新客户同时到场填写确认单，领导当场签字核实。? 2.新老客户均不直接兑现现金，不可转让，新客户不可使用其他人的优惠劵抵扣房款，仅限本人专用。
? 3.兑换日期按揭客户为新客户交齐首付款，一次性付齐房款的客户以财务交齐房款的款日期为准。
? 4.本政策仅限2014年1月16日以后成交的老带新客户。2014年1月16日之前成交的老客户，2014年1月16日之后成交的新客户，均享受老带新政策成交后的一千元购物卡的优惠。此政策的截止时间由开发商制定，仅限在实施时间内有效。
?四、新客户认定标准：
?老客户：已成功在金榜龙城定房的客户，依交齐首付为标准，交定金2万元的客户，需补齐首付款，一次性付清全款的客户，交定金2万的同样需要补齐剩余房款。
?新客户：本人及其家庭成员从未到访或致电金榜龙城营销中心，首次到访是由老客户亲自带领或持相关转介绍证明的才可视为老带新客户，方能参与老带新政策。
?对于不符合此标准者，则老带新关系不予认定且相应优惠不予兑现。
?五、该活动最终解释权归开发公司所有。
时间推盘批次划分总面积总金额2014年1月12日一批次（29#二四单元）2029.57285905 2014年2月加推二批次（22#东单元）2389.258505730
2014年3月初开盘三批次（22#二三单元、25#、
27#）
13310.7849249886
2014年5月中旬加推四批次（23#、30#、31#、37#）1212751034100 2014年7月初加推五批次（32#、33#、35#、36#）708232264340
2014年9月初开盘六批次（1#东一二单元奇数层、
20#）
7541.7728583308
2014年10月中旬加推七批次（1#东一二单元偶数层、
19#一三单元）
5100.119482382
2014年11月底加推八批次（1#西三四单元奇数层、
19#二四单元）
5100.119686386
204年12月中旬加推九批次（1#西三四单元偶数层、
6#）
5402.621016114合计60083.1237108151
备注：
1、整体均价按3700估算，多层洋房按3800元估算，别墅按6300元估算，最终总销售额以实际定价为准。
2、此面积不包含地下面积。
3、下面为全年推盘价格走势图（以上销售总额为走势图分解价格估算）：
金榜龙城销售任务分解
月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
销售额目标53631131400
万
3000
万
1200
万
3600
万
1600
万
3000
万
1000
万
3000
万
2000
万
1900
万
1600
万
回款目标380万980
万
2100
万
840万
2500
万
1100
万
2100
万
700万
2000
万
1400
万
1300
万
1100
万
回款季度3460万4440万
合计 1.622亿
2014年销售目标分解
备注：以实际回款为准，本销售目标开盘当月以70%去化为基准计算。
回款额以总销售额的70%计算。
4800万3800万
房地产营销策划方案模板
房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》，是###特地为大家整理的，希望对大家有所协助！ 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质实行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处 顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿，力争 完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置 不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点： 对楼盘实行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
学区房营销策划方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除学区房营销策划方案 篇一：学区房营销方案 卓越·丹香郡六月份营销方案 一、方案背景 1、随着国内经济下行，通货膨胀和货币紧缩使整体市场环境更加恶化，在现有的市场环境下需抓住市场，抢占先机。 2、根据项目春季整体营销策划方案，实现项目清盘销售。 3、项目目前处于准现房阶段，而且21学校学区较好,对置业客户吸引力较大。 4、项目现有剩余房源可选性小，小户型所占比例较大，小户型销售阻力大。本阶段加推15套房源会提升项目的成交量。 4、项目剩余可售房源统计表清盘房源表加推房源表 按楼层统计剩余房源 从上述图表得出一下问题：1、为什么1号楼剩余房源最多？
答：由于1号楼推售时间晚；一室一厅小户型剩余所占比例较大，且销售受阻，是一号楼房源剩余比例较大的最主要原因。2、为什么14、18、楼的楼层剩余房源多？ 答：有于南阳人的生活习惯和风俗影响，往往偏好3、6、9等数字。对于带有4、18等数字有排斥心理，就造成客户宁愿多花千叶不愿购买。在销售中置业顾问应该加强培训，熟记每套特殊房源的优缺点，这样就能在销售中引导客户重新认知特殊房源。再配合此阶段对特殊房源的优惠政策，会促进特殊房源的成交。3、为什么剩余房源主要集中在一室一厅户型？ 答：一室一厅户型市场需求量小，消化周期长。一号楼一室一厅客户群是买个小套学区房能为孩子将来上学做准备；刚结婚小夫妻现有住房只有男方姓名，为女方单独购买一套属于女方的房子。在销售过程中置业顾问应该仔细分析客户的需求，对症下药，逐步消化。 小结：项目剩余可售房源38套，其中三室剩余9套；两室剩余12套和一室公寓房17套，房源户型配比失调，一室剩余量多。二、方案目的： 1、在六月份销售活动中，用差异性销售策略打消客户对特定房源的抗性，进而达到促进项目清盘销售的目的。 2、利用此次方案宣传主题“丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官，臻品不再”，以此给客户制造心理紧迫感，
房地产营销策划实施方案(完整)
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略
策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路营销展示中心
接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略
推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
学区房营销方案
卓越·丹香郡六月份营销方案 一、方案背景 1、随着国内经济下行，通货膨胀和货币紧缩使整体市场环境更加恶化，在现有的市场环境下需抓住市场，抢占先机。 2、根据项目春季整体营销策划方案，实现项目清盘销售。 3、项目目前处于准现房阶段，而且21学校学区较好,对置业客户吸引力较大。 4、项目现有剩余房源可选性小，小户型所占比例较大，小户型销售阻力大。本阶段加推15套房源会提升项目的成交量。 4、项目剩余可售房源统计表 清盘房源表
从上述图表得出一下问题： 1、为什么1号楼剩余房源最多？ 答：由于1号楼推售时间晚；一室一厅小户型剩余所占比例较大，且销售受阻，是一号楼房源剩余比例较大的最主要原因。 2、为什么14、18、楼的楼层剩余房源多？ 答：有于南阳人的生活习惯和风俗影响，往往偏好3、6、9等数字。对于带有4、18等数字有排斥心理，就造成客户宁愿多花千叶不愿购买。在销售中置业顾问应该加强培训，熟记每套特殊房源的优缺点，这样就能在销售中引导客户重新认知特殊房源。再配合此阶段对特殊房源的优惠
政策，会促进特殊房源的成交。 3、为什么剩余房源主要集中在一室一厅户型？ 答：一室一厅户型市场需求量小，消化周期长。一号楼一室一厅客户群是买个小套学区房能为孩子将来上学做准备；刚结婚小夫妻现有住房只有男方姓名，为女方单独购买一套属于女方的房子。在销售过程中置业顾问应该仔细分析客户的需求，对症下药，逐步消化。 小结：项目剩余可售房源38套，其中三室剩余9套；两室剩余12套和一室公寓房17套，房源户型配比失调，一室剩余量多。 二、方案目的： 1、在六月份销售活动中，用差异性销售策略打消客户对特定房源的抗性，进而达到促进项目清盘销售的目的。 2、利用此次方案宣传主题“丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官，臻品不再”，以此给客户制造心理紧迫感，促使客户逼定成交。 三、活动宣传标题： 主题： 6.20- 7.20日丹香郡绝版加推，学区准现房亟待收官，臻品不再 7.21-8.21日21学区准现房仅剩最后30席3788元/㎡起清盘感恩 四、活动期限及房源范围： 1、活动执行时间：2016年6月20日—延续（以公司通知时间截止） 2、活动房源范围：项目剩余可售房源和加推房源 五、营销策略及政策： 1、营销策略 差异性销售策略，引导特殊楼层和小户型的畅销 前阶段采取持续稳定价格及灵活的优惠措施，增加活动宣传及项目附加值带动销售的营销策略，项目的三房和两房销售较快，剩余房源主要是特殊楼层和一室，根据不同房源推出不同的销售策略，从而有利于引导特殊房源、小户型销售。
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
关于“学区房”广告宣传问题的舆情分析与建议
关于“学区房”广告宣传问题的舆情分析与建议 学区房是现如今购房热中常见词汇，也成为商品房买卖中关注的热点和焦点，然而近些年来由于开发商夸大、虚假宣传学区房，造成买房者维权上访事件层出不穷，关于学区房问题的舆情越来越多。现就合肥地区学区房广告宣传所出现的问题进行思考，分析其出现的深层原因，以及针对出现的问题提出几点政策建议。 标签：“学区房” 广告宣传 学区房，又被称为“教育地产”，是一个特别的名词，是指处在由教育部门规定或由学校指定的，一个专为招生入学的地域范围内的物业或房产。教育地产这个概念将学校或地产两者捆绑在一起，成为备受人们关注的热门字眼。对于房地产开发商来说，名校已成为他们相互竞争的“金字招牌”。近年来，一些房地产项目中的“学区房”广告宣传问题得到了政府有关部门的重视。2013年11月，合肥市规划局、市房产局、市工商局联合印发《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》；2014年4月，市政府办公厅印发《关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》，要求不得使用“名校”，“学区房”等内容，涉及学区的，应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。 1 “学区房”广告宣传中存在的问题 两个《通知》下发后，市工商，房产等部门就房地产项目中的“学区房”广告宣传问题进行了专项治理，对23户企业下达了限期整改通知书，对3户企业进行了立案查处，取得了积极成效，房地产项目中打“学区牌”进行虚假广告宣传的现象有较大好转。与此同时，在义务教育资源分配不均衡的大背景下，“学区房”在楼盘销售中仍然是一块“金字招牌”，有的开发商规避《通知》要求、变换花样进行宣传，既损害了业主的切身利益，也出现一些新问题。 1.1 关于“学区房”问题的舆情仍然较多 今年4月份以来，《每日要情》刊载“学区房”问题有关信息10条，其中预警信息5条，主要是业主在网上串联准备聚集维权和上访；信访信息3条，反映集体访3批94人次；媒体论坛舆情信息2条，主要是已经发生的业主维权事件。这些信息涉及经济开发区融科城、绿地印象、绿地滨湖国际花都等小区。 1.2 大多广告宣传“由明转暗” 广告是房地产销售中一种广泛采用的销售方式手段，在实践中开发商销售广告的类型多样，譬如有商品房环境、美观设计、使用功能、购房优惠等方面的广告。各种广告中都存在不同问题。目前在房地产销售中很多欺诈行为都是通过广告实施的。两个《通知》下发后有关部门就房地产项目中的“学区房”广告宣传问题进行了专项治理，房地产商发布广告时，备案中不会出现“名校”、“学区房”的
房地产营销策划方案模板
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房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产促销活动方案模板(完整版)
方案编号：YT-FS-6752-99 房地产促销活动方案模板 (完整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
房地产促销活动方案模板(完整版) 备注：该方案书文本主要根据预期的需求和问题为中心，制定具体实施细则，步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划，以对每个步骤详细分析，确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、活动主题：感恩回馈新老业主砸金蛋豪礼大 放送 一、活动目的： 通过此次活动烘托莆阳新城一期现场销售气氛， 刺激有意向客户达成交易。同时扩大莆阳新城的市场 知名度，扩大莆阳新城在受众群体中的影响力，为二 期的销售预热。 三、活动时间：20xx年9月1日——20xx年10 月8号 四、活动地点：莆阳新城笏石镇售楼处 五、活动目标客户群：20xx年9月1日---20xx 年10月8日，所有成交业 主。
六、媒体宣传： 1)职业顾问引导以前有意向未成交客户，告之优惠信息。 2)利用短信向目标客户群发送信息房地产促销活动方案3)销售部设X展架、pop海报等发布活动信息。 4)制作DM单页一期配合夹报和派单发布活动广告。 5)利用当地电台发布相关消息 6)在当地主要报纸上发布相关消息 七、活动内容： ★活动一： 1) 本次抽奖活动面向9月1日-10月8日所有成交业主。 2) 奖项设置：将金蛋分成先后3组推出以避免高额奖品被提前扎堆抽中而 降低活动效果 备注：一等奖：3名 50000元的认购金 二等奖：6名价值5000元的国庆旅游基金
房地产营销策划方案(范文模板)
房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件
一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以
房地产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率
房产中介学区房营销推广专题方案
四川中原物业顾问有限公司网络营销部 主题： 爸爸，我们住哪儿？ 成都名校周边优质二手房推荐篇 去找适合我们的家 导语： 《爸爸去哪儿》全新父子亲情互动趣味真实感动记录《爸爸去哪儿》近期在湖南卫视热播中。林志颖和乖巧单纯的儿子Kimi、田亮和“怪力萝莉女”的女儿Cindy、郭涛和“小小纯爷们”儿子小石头、王岳伦和“高情商”女儿Angela、张亮和帅气懂事的儿子天天强力助阵，带给大家有笑有泪的亲情故事。在赢得高收视率的同时，也让父爱再次成为热议的话题。人常说，父爱深沉如山，总是在默默付出。比如说从小就要给孩子一个良好的居住环境。所以爸爸住在哪里很重要。一般情况下，孩子在成家立业以前都是跟父母住在一起的。从小耳濡目染，什么样的环境，对孩子的成长心理和人生观价、值观都有着一定的影响。古有孟母三迁，那么现在，作为一个好爸爸，是不是要从小抓起，给孩子选一个好的学区房呢? 现在小睦(中原吉祥物)就给我们成都的爸爸们推荐几个住的地方！ 总而言之当你的孩子问你：“爸爸，我们住哪儿？”的时候，家长们所需要提供给孩子的应该是一个温暖的家，而不是一所冰冷的房。为儿买房的心情是可以理解的，但是一定要有个正确的的出发点才行哦！否则有可能会造成本末倒置的情况，到时用心良苦的你，委屈只能自己扛咯！ 当然，光有父爱也是不够滴！只有父母同时教育才能给孩子一个温暖的家哦！ 内容 一、锦江区 格式：一排四个图片 图片尺寸：205x252 图片标题和描述 热门楼盘推荐：时代豪庭摩根中心翡翠城 二、青羊区 格式：一排四个图片 图片尺寸：205x252 图片标题和描述 热门楼盘推荐：时代豪庭摩根中心翡翠城 三、武侯区 格式：一排四个图片 图片尺寸：205x252 图片标题和描述 热门楼盘推荐：时代豪庭摩根中心翡翠城 四、成华区 格式：一排四个图片 图片尺寸：205x252 图片标题和描述 外滩 热门楼盘推荐：时代豪庭摩根中心翡翠城 六、金牛区 格式：一排四个图片 图片尺寸：205x252 图片标题和描述 热门楼盘推荐：时代豪庭摩根中心翡翠城
房地产营销策划案整体思路
房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务
.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析
楼盘营销策划方案
楼盘营销策划方案 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
百替·御园华府项目营销策划方案 一、市场分析 1、中国市场分析 ==2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。 全年房地产开发投资86013亿元，同比增长%，其中住宅投资58951亿元，同比增长%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长%。 ==2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。 我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。 2、济南市场分析 2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为万㎡，建筑面积为万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨%和%，市场供应火热。
2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。 从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
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Clear objectives, matters, methods and record progress, so as to make planning direction consistent, action coordinated and orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 房地产推广方案
编号：FS-DY-21393 房地产推广方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、
多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
房地产营销策划方案范文
房地产营销策划方案范文 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为 1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过
全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各
房地产销售策划方案
Tuiguang 1，HS花园整合营销推广方案 一、前言 二、物业概述 三、目标购房群 四、营销阻碍及对策 五、形象定位 六、广告宣传 七、费用预算 八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 前言 一、太原楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述（略） 三、项目物业的优势与不足 优势： 1、位置优越，交通便捷 位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 不足： 1、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 四、目标购房群 1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍： 1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策： 1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。 故对策有二： 一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售； 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 ——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅…… 辉煌人生 HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
房地产营销策划模板
房地产营销策划模板 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为 1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的
最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
学区房阶段营销方案2014
谨呈：*置业有限公司 *项目阶段营销推广 2013年12月
T hinking思路 1项目阶段营销策略与目标分期 2销售节点与推广预算计划 3价值提升策略
PART. 1阶段目标分期
策略分解 ?推售策略：抓准市场时机，小批量多批次快速消化； ?渠道策略：系统化老客户维护+精准目标客户营销。 ?推广策略：拔高项目整体形象+精准务实的媒体利用； ?价格策略：中开高走，打开市场逐步实现住宅的高溢价； ?市场竞争策略：船小好调头，小步快跑，及时调整速度和方向，根据同类项目的上市情况及时调整策略，抢占并赢得市场。
推售策略—分组团、短帄快 高频率、小单位小步快跑、通过饥饿营销营造客户紧张感，增加 销售速度。 易于对房源的合理化销控。 及时预测市场，更能快速的调整策略降低风险。 推售方面： ?营销推售节奏紧密，2013年11月30日首次开盘，集中引爆盛大立势，打开销售局面，在市场上形成良好形象，紧接着快速加推，小步快跑—跑赢市场、跑赢竞争对手。 ?好的开始是成功的一半，从宣传、推广、口碑角度上，首战的成功 为本项目奠定了胜利的基础。
时间 销售节点 销售阶段 推出房源 销售目标 推广主题 渠道选择 11月30日 一期开盘 第一阶段 21（东2个单 元）、26、28 80%解筹率 首席学府，花溪美宅 经开区唯一纯剪力 墙结构诉求点：学区、 剪力墙 短信、广播、报纸、 单页、公交报站、电 子屏；暖场小活动、 现场围挡等。 12月28日 一期/一次加推 第二阶段 21（西2个单 元）、29 持续消化前期房源， 完成新房源70% 学府大盘，强势加推 主诉求点：学区 2014年3月初开盘 22东单元 短信、广播、报纸、 单页、公交报站、电 子屏；暖场小活动、 现场围挡等。 第二阶段 持续消化前期房源， 新房源开盘消化70% 短信、广播、报纸、 单页、公交报站、电 子屏；户外三面翻， 暖场小活动、现场围 挡等。 短信、广播、报纸、 单页、公交报站、电 子屏；户外三面翻， 暖场小活动、现场围 挡等。 2014年5月中旬加推 一期/二次开盘 定房源 第三阶段 22二三单元 25二个单元27号 楼 持续消化前期房源， 完成新房源70% 稀缺花溪洋房 开盘在即！ 短信、广播、报纸、 单页、公交报站、 电子屏；暖场小活 动、现场围挡等。 一期/二次加推 首期别墅盛大 发售 第三阶段 23、30、31、37 号楼 持续消化前期房 源，完成新房源 70% 微电影海选，花 溪洋房，别样生 活！别墅首推 2月底加推 22号团购 房源 花溪洋房盛大开 盘！迎春天长跑 大赛。 2013年下半年已完成去化70%，销售额完成 65,296,756 ；