东莞市城市更新(“三旧”改造)政策文件汇编

三旧改造实施细则 东莞城乡规划局

“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行） 为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况，制定如下管理规定。 一、需要编制单元规划的情况 需对已批准的控制性详细规划进行一般调整或重大调整的“三旧”改造项目，必须编制“三旧”改造单元规划。二、单元规划管理分工 用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其他镇由村镇科负责。协助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造领导小组审批的程序。规划编制科：负责因“三旧”改造须对控制性详细规划进行调整部分的审查，协助编制主体完善报市规委审议的程序。交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。 三、单元规划管理程序 编制计划审查——规划方案审查——召开专家评审会（必要时）——规划成果审查——规划公示并征求职能部门意见—

—规划成果复核——报市规委会审议——报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批——规划成果验收、公告和归档 四、各程序具体要求 （牵头科室：用地规划科或村镇科）（一）编制计划审查．1、必备资料 （1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份（详见附件1）。 （2）《××ד三旧”改造单元规划》项目建议书2份。内容应包括：编制规划的原因、背景、要求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优惠政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可享受“三旧”改造优惠政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态控制线规划、总规、控规或基础设施协调规划、“三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单元规划范围）；地区基本情况及主要问题；编制规划的技术路线与工作重点；规划设计单位选择情况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印件）；编制工作组织计划；任务书。 注：附图应单独附后，为A4或A3图幅。 （3）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优惠政策的地块界线范围图1份（若存

深圳市城市更新办法实施细则解读

深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日

●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日

东莞市“三旧”改造实施细则(试行)

关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知 东莞市“三旧”改造实施细则（试行） 为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。 第一章总则 第一条适用范围 本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。我市下列土地可列入“三旧”改造范围： （一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地； （二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地； （三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄； （四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域； （五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地； （六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地； （七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地； （八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地； （九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。 有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴： （一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的； （二）不符合产业发展政策和行业发展规划的； （三）权属有争议的； （四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的； （五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地； （六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。 第二条改造原则 实施“三旧”改造，应当遵循“全面探索、局部试点，封闭运作、结果可控”，“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。

棚户区改造政策汇编

棚户区改造政策汇编 一、棚户区改造简介 （一）?棚户区由来 最早的棚户区多是在一些工矿区搭建的供劳工居住的劳工房。解放后，原有的一些棚户区未能及时得到整治和改造，而且还在一些厂区和矿区周边陆续建设了一大批过渡性的简易房。目前棚户区并没有一个统一的概念，经梳理棚户区改造相关政策和全国棚户区改造实施情况，目前我国棚户区主要有国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四类。 （二）?棚户区改造工作由来 2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。?2005年，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号，提出加快集中连片棚户区改造。2008年，中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，全国棚改启动。2014年陈政高履新住建部，工作重心向棚户区改造转移，棚户区改造成为了住房保障工作的重中之重。 二、棚户区改造的重要意义 经梳理《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)等相关政策，结合各地区棚户区改造的实际成效，开展城市和国有工矿棚户区改造具有重大意义。 （一）?城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。 （二）?城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

2018-11-28 附件1：东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案(试行)

东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行） 为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标的实现。根据我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件（以下简称“‘1+N’政策文件”）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。 一、重要意义 根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的“加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。根据“1+N”政策文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调研、深入研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。 二、基本原则 （一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实《国务院关于

促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。 （二）坚持政府主导、利益共享原则。坚持响应“1+N”政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目“政府主导、整体统筹、连片开发”的原则。分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOD范围内城市更新试点项目。同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。 （三）坚持规划先行原则。应坚持“先规划、后用地”的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。 三、适用范围 本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。 四、总体要求 （一）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更新项目的相关审批程序仍按现行政策执行。根据市政府工作会议要求，TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规划作为控规编制（调整）的依据，直接指导规划实施，不另行编制前期研究和单元规划，有效缩短项目推进进程。 （二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更新单元合并形成整体开发。根据站点

关于发布《石碣镇三旧改造专项规划(修编)》的批后公告

关于发布《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》 的批后公告 按照法定程序，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。按照《中华人民共和国城乡规划法》第八条的有关规定和东莞市城乡规划局的相关要求，现对《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》相关事项公告如下： 一、规划情况： 1、规划范围：本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 2、规划意义：本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 3、规划期限：本规划期限为2015年—2020年。 二、实施时间：自公告之日起。 《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》的具体内容，可通过石碣镇政府网站查询。（https://www.360docs.net/doc/699389009.html,） 附件： 附件2-关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 附件3-01-文本 附件3-02-图纸 东莞市石碣镇人民政府 2015年9月25日 关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 东规函〔2015〕1024号 各镇人民政府、街道办事处： 目前，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。现将市政府批复转发给你们，并将有关问题通知如下：

1、各镇街改造专项规划成果已经通过审批，各项改造行为必须符合专项规划的相关规定。 2、各镇街应在2015年9月底前完成改造专项规划成果的公告工作，引导改造主体依据专项规划进行改造。公告方式：镇街政府门户网站，公告时间：长期，公告内容：文本和图纸。 3、请各镇街到我局领取经我局盖章备案的专项规划成果1本。特此函告。 东莞市城乡规划局 2015年9月2日 规划文本 第一章总则 第1条编制目的 为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、 《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导石碣镇未来五年的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。 第2条改造原则 政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。 第3条意义与作用 本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 第4条规划依据 东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030) 第5条规划范围 本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 第6条规划期限

城市更新的相关政策汇编 最新

城市更新 1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。 从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：

与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：

2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下： 2.1、城市更新的几个基本概念 城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质

东莞市南城街道城市更新改造项目

东莞市南城街道城市更新改造项目 前期服务协议书 签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇

南城街道胜和元岭股份经济合作社 城市更新项目前期服务协议书 甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社 法定代表人： xxx 地址：xxx 乙方：xxx 法定代表人：xxx 地址：xxx 见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社 法定代表人： xxx 地址：xxx 根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进 行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。 甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更

新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。 一、项目概况 东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。 二、服务方式 1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相 关费用。 2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__ 月__日至年__月__日为止。合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对 方任何责任。

虎门镇三旧改造城更新(可编辑修改word版)

虎门镇“三旧”改造（城市更新） 地价分配办法及实施细则 （试行） 第一章总则 为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。 第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实 施细则。 第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。 第二章地价计收分配 第一节政府主导改造 第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。 第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经 济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。

政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。 上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。 第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。 政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。 第六条政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90 号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益50%的比例计算。 除收购储备国有企业的用地外，以上两项费用合计不得超

2019年12月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引

2019年12月东莞市"三旧"改造项目改造方案编报指引附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案 编制指引 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2019?78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办…2019?122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府…2019?144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下： 一、改造模式在方案编制上的差异 政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。 二、编制改造方案要点 （一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。 国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。 集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现 状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发…2019?199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。 （二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。

城市更新的相关政策汇编 最新资料讲解

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城市更新 1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。 从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：

与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：

2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下： 2.1、城市更新的几个基本概念 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质

城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位 多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划： 城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；

东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)

东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）

目录 第一章总则 (1) 一、制定目的 (1) 二、更新单元定义 (1) 三、适用范围 (1) 四、更新单元命名规则 (1) 五、编制组织 (2) 第二章编制内容和技术要求 (2) 一、方案概况 (3) 二、大型改造片区统筹 (3) 三、区位和范围 (4) 四、现状使用情况 (6) 五、单元细分 (7) 六、更新模式 (11) 七、更新方向 (13) 八、用地贡献和公共配套设施 (14) 九、建设容量计算 (18) 十、控规调整说明 (20) 十一、其他 (21) 十二、图集及附表 (22) 第三章几种特殊情况的更新单元划定 (22) 一、按控规实施的更新单元 (22) 二、传统产业类及新型产业类更新单元 (22) 三、涉及TOD范围的更新单元 (23) 四、控规未覆盖区域的更新单元 (23) 第四章申报和审批流程 (24) 一、方案上报 (24) 二、技术校核 (24) 三、方案审查 (24) 四、批前公示 (24) 五、审批 (25) 六、批后公告 (25) 第五章职责分工 (25) 一、园区管委会、镇人民政府（街道办事处） (26) 二、各职能部门 (26) 三、第三方机构 (27) 第六章申报材料 (27) 第七章方案调整、退出和监管 (28) 一、方案调整 (28) 二、方案退出和监管 (28) 第八章附则 (29) 一、解释权 (29) 二、实施期限 (29)

第一章总则 一、制定目的 根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府﹝2018﹞102号），更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新工作的重要抓手，是开展城市更新工作的重要前提。更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定工作。 为规范和指导更新单元划定方案的编制、申报和审查工作，特制定本指引。 二、更新单元定义 更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。 三、适用范围 本指引适用于我市范围内所有更新单元划定方案的编制、申报和审查工作。 四、更新单元命名规则 更新单元统一以“xx镇/街道/园区+xx社区/村+xx（特征词，原则上不超过5个字符）+xx（功能类型，包括传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类、公益类）+更新单元”的格式进行命名。更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表述。

月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引

附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案 编制指引 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异 政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。 二、编制改造方案要点 （一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。 国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。 集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的

面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。 （二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。 由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。 2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办〔2012〕11号）有关规定执行。 （三）土地利用现状情况 1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。 2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时

东莞市三旧改造年度计划编制指引

附件3 东莞市“三旧”改造单元基本情况调查 工作指引 一、改造必要性调查 申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。 改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。 （二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。 （三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。 二、土地权属调查 （一）调查内容

改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。 （二）调查程序 1.收集资料 用地资料主要收集以下四方面内容： （1）用地发生时间 应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。 （2）地类情况 主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。 （3）土地权属性质 利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。 （4）其它用地资料 2.编绘地块勘测图 对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。

2019年东莞市“三旧”改造工作情况介绍

东莞市“三旧”改造工作情况介绍REPROT TEMPLAT 2019年4月

截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中： 旧厂 2万亩 旧村 0.86万亩 旧城 0.26万亩 直接拉动投资约1131亿元 社会资金投入1030亿元

城市基础设施 121个 公益事业项目 41个 公共绿地 717.5亩 产业转型升级项目 376个 宜居社区 100个总面积 7030亩投资额超亿元项目 116个 高新技术产业和 现代服务业项目57个 改造盘活存量土地 3.2万亩 拓展用地空间 8470亩 节地率 27%

优产业——楷模家居“工改工”项目 （一）基本概况： 位于东莞市厚街镇塘西路与康乐南路交汇处，总用地面积约8.6公顷。通过“旧厂活化”和“空地加建”的方式实施改造，一是对原有6.9万平方米建筑物进行升级改造，二是在厂区空地上加建1栋现代化厂房和1栋办公楼 （二）改造主体：楷模家居公司 （三）改造模式：市场主导的企业整体收购厂区并着手升级改造（四）改造方向：集约高效、设施齐全的工业厂房、研发中心（五）项目进展：项目于2016年10月动工建设，预计2019年6 月封顶，建设周期约为3.5年改造前改造后

优产业——楷模家居“工改工”项目 主要做法： 一、开通绿色审批通道 按照 “并联审批、快审快办、限时办结”原则，通过申领“办事卡”对各类审批事项实行并联审批 二、实行“三产反哺二产” 项目只提高容积率不改变用途，不但无需补缴土地出让金，而且还能获得约343万元的专项财政补助改造成效 一、盘活存量空间，集约节约用地 1.容积率从0.3提高到1.6， 2.年产值从5000万元提高到4亿元 二、推动二次创业，促进产业升级 三、废物循环再用，绿色生态改造

统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例

统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例 发表时间：2018-09-10T17:15:52.233Z 来源：《基层建设》2018年第19期作者：张璐 [导读] 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。 城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。 关键词：城市更新；“三旧”改造；连片更新；整体统筹 1 引言 广东省作为改革开放先行地，多年来的高速发展对建设用地的粗放使用和快速消耗，导致当前土地供需矛盾尤为突出，增量土地资源严重短缺。为破解土地资源困局，广东省于2009年贯彻《国务院关于促进节约集约用地的通知》，出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东省正式推开。 2 东莞“三旧”改造的现状及问题 东莞市是最为积极推进“三旧”改造的城市之一。截至2014年，东莞市的建设用地规模为1176平方公里，占国土面积总用地的47.7%，远超30%的国际共识警戒值。这意味着东莞已不存在大规模拓展建设用地的空间，通过“三旧”改造释放存量土地资源，提升土地效益是东莞的必然选择。 在2009-2011年“三旧”改造政策“三年有效”期间，东莞为抢抓政策机遇，全面放松三旧改造管控，一方面缺乏统筹谋划，导致改造项目分布零散；另一方面政策导向不明，市场向“工改居”、“工改商”集中，对产业空间产生冲击，亦导致只见小区不见公共设施的现象。 2013年，国土资源部同意广东省“三旧”政策调整为长期有效,“三旧”改造走向常态化管控。在此背景下，东莞要求检讨修正管控体系，于2014年颁布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案(简称“管理方案”）》，围绕市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造，计划实施“的改造方针，让“三旧”改造更为规范化和制度化。同时提出包括黄旗南在内的五个连片改造试点区，希望通过试点规划编制与政策检讨同步开展，探索建立“三旧”改造常态化管理机制。 3 项目实践 3.1 项目背景 黄旗南2号改造单元是承接中央商圈延伸、联系主城区与松山湖的重要纽带，也是轨道R1线与莞惠城际的汇集枢纽。单元范围北至鸿福东路、南至荔园南路、西邻新源路、东临莞长路，面积173.78公顷。 现状多旧村、工业厂房，且权属复杂，整体改造拆迁难度大。周边地区从2000年左右开始陆续开发成若干居住小区，生活氛围初现。上位规划中，改造单元承担东城南片公共服务中心的职能，但在原规划中考虑的为小区服务的文娱、体育等设施却没有同步建设，造成片区公共设施欠账较多。 3.2 规划思路 结合相关条件分析，提出片区功能定位：黄旗山南居住板块的重要组成部分、多元复合的成熟社区样板区。 规划编制中重点关注三大问题： 一是结合建设情况，实施分类改造 改造单元分为综合整治、拆除重建、新增用地、现状保留等区域。其中保留的旧锡边村、牛山新村，通过“微改造”方式，增加停车、街心公园等完善基本生活服务配套，提升村居环境；旧厂、部分空心村、建筑质量差的居住用地，通过拆除重建方式优化城市功能、增加服务配套；新增用地则优先安排建设片区公共设施。 二是关注公共设施，以构建宜居社区为改造目标 通过文体、基础教育、休闲商业等多元化的服务设施配套的建设、慢行+公共交通等便利安全的交通体系的构建、中心公园、社区公园、广场、绿廊等宜人环境的打造，为居民提供可达、共享的社区活动场所。 三是避免挑肥拣瘦，注重公共用地与经营性用地的实施结合 项目分为三期建设，一期用地19.12公顷，犬眠岭旧城旧厂改造地块及旧锡边旧村旧厂地块及小学的建设。二期20.73公顷，主要是洋田沥、金汇工业区、旧锡边国有用地的改造。三期33公顷，飞鹅洞小区、立新旧厂及洋杞坑旧村改造、旧锡边村、洋杞新村、牛山新村的综合整治。改造分期贯彻公共用地与经营性用地的实施结合，保证项目可实施可操作。 3.3 规划创新与特色 1、通过差别化的容积率奖励政策，引导旧村、旧城改造 旧村、旧城、旧厂改造项目区别对待。其中改造单元内涉及的犬眠岭旧城改造以及旧锡边、旧洋杞等旧村改造项目，通过评估拿地成本确定容积率，引导加强对旧村旧城的改造，改造后容积率在3.65-7.0；立新工业区、金汇工业园等旧厂改为居住、商业的改造项目，按公共设施贡献率确定容积率，改造后容积率在3.05-4.75。 2、以捆绑责任保障公共设施实施 为提高公共设施实施，根据“管理方案”，在本次三旧改造单元规划中，明确公共配套与改造项目的捆绑实施关系，包括公共设施的供地主体、建设主体、实施时间、与项目的捆绑关系，将捆绑关系写入法定图则；在土地出让、用地批准书环节落实公共设施实施的捆绑关系，作为出让条件；后续签订《三旧”改造项目实施监管协议》保障公共设施落地，规避以往“吃肉剩骨头”的现象。本次规划的幼儿园、九年一贯制学校、中学、文化用地、体育用地、社区公园、停车场、道路等均与改造的经营性用地建立捆绑关系，由经营性用地的开发主体负责拆除地面建筑后无偿移交政府。 3、加强城市更新的精细化管控 为保障改造效果，加强对整体城市空间和城市开放空间的控制，在 “三旧”改造单元规划中明确莞长路、四环路、新源路等沿线裙楼建筑退界、高层建筑面宽与面宽比、建筑高度控制、开敞空间节点作为刚性控制要素；建筑色彩、材料、步行系统等作为弹性控制要素落实

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告

深圳市城市更新问题总结及典型案 例分析报告 2016-11-16

目录 一、深圳城市更新问题梳理 (3) （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3) 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3) 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3) 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3) （二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4) 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4) 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (4) 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9) 二、深圳城市更新典型模式及评价 (11) （一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11) 1、蔡屋围旧改模式 (11) 2、岗厦旧改模式 (12) 3、渔农村改造模式 (13) 4、大冲旧改模式 (14) 5、鹿丹村旧改模式 (15) 6、模式特征总结 (18) （二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19) （三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20) 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20) 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22) （四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22) 1、沙浦国际艺展中心模式 (23) 2、笋岗艺展中心综合整治 (23) 3、华侨城创意文化园三期项目 (24) 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25) 5、模式特征总结 (26)

一、深圳城市更新问题梳理 （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承 重视不够 城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。而在现行城市更新过程中，虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市更新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设，完善城市功能有待进一步探究。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 深圳市城市更新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市更新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市更新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，

(项目名称)三旧改造方案

**（项目名称）“三旧”改造方案 （非集体转国有、补办征收类） 根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我镇（街道、村、股份社、市场主体等）拟对位于**（用地位置）的***（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下： 一、改造地块的基本情况 改造地块位于**（用地位置），用地面积**公顷，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为**。其中，需完善征收手续的土地面积**公顷，为**镇**村委会所有，自**年**月由**（实际用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记，属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内（外）的国有（集体）土地。经调查摸底，该地块范围内的土地情况如下： （一）已取得土地使用权的土地**宗，涉及土地面积**公顷，建筑面积**万平方米（详见附表*），土地所有权性质为国有（集体）。上述用地涉及违章建筑**万平方米。 （二）涉及公共道路用地及其他公共用地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。

（三）涉及“三地”**宗，土地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。 （四）其他用地：**用地**公顷，**用地**公顷…。 二、规划情况 改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我区“三旧”改造专项规划和**年度实施计划，并已编制控制性详细规划（或单元规划）。 三、土地利用现状情况 根据我区2007年土地利用现状图统计，该地块涉及土地现状分类及土地面积如附表**。该地块现用途为**，为**（单位名称）自**年**月开始使用（涉及不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积（涉及不同单位、不同时间的分别列出）平方米，容积率为**，年产值为**万元，年缴税**万元。 四、协议补偿情况 改造地块中需完善用地手续的**公顷土地，**（单位名称）于**年**月与所有权人**（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于**年**月**日支付完毕所有的征地补偿款共计**万元。截止目前，该地块的补偿安置问题未引起任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。我区国土部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚及落