评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
北京国有土地上房屋征收暂行办法
北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。 为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。 第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。 第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构
提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。 第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》及本办法评估确定。 第七条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、
定价系数表
定价系数表 房屋定价系数表 比较因素指标解析 比较因素内容解析说明 交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格 交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间 区 域 因 素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道 交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离 交通 限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制， 如车道单行线、禁止车辆左转（右转等） 公共配套设施 完备程度估价对象所在区域的公共配套状况， 如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况 基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通电、通讯、 通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带） 环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况 居住成熟度估价对象所处区域住宅状况， 如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等 个别因素小区建筑规模估价对象的建筑规模 小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、 半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗） 公共设施 配套估价对象小区内会所、康乐设施、应急设施及停车设施等是否健全 物业管理估价对象的物业管理状况，如有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、 一般物业管理（社区、自办）、无物业管理 景观估价对象的景观状况，如小区周边的山、水、楼、阁等的情况 规划管制估价对象小区内是否有人车分流等管制要求 楼宇楼型估价对象分为塔楼、板楼
公共设施 保障度估价对象内部基础设施的维护状况， 如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等 基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况 房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构 环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或 城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等 坐落朝向修正系数表（板楼） 坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数 0% -1% -1% -2% 居室窗口朝向修正系数表（塔楼） 居室窗口朝向南东南东西 南北东北西北西 修正系 数 2% 2% 0% 0% -1% -1% -2% -2% 层次修正系数表一（无电梯） 总层数 层 次一二三四五六 七 1 0% 0% 0% -1% -1% -2% -2% 2 1% 1% 0% 0% -1% -1% 3 0% 0% 0% 0% 0% 4 -1% 0% 0% 0% 5 -1% -1% 0% 6 -2% -1% 7 -2% 层次修正系数表二（有电梯） 总层数 层 次一二三四五六 七至高层
容积率修正系数的确定
一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 （四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积
公司资产评估报告范本
公司资产评估报告范本 导语： 资产是指由 企业过去经营 交易或各项 事项形成的， 由 企业拥有或 控制的， 预期会给企业带来 经济利益的资源。 以下是小编为你带来的公司资产 评估报告 范本 ，希望对你有帮助。 X X X 评估报告 ZX 评估有限责任公司接受 QS 股份有限公司的委托（注：大家可以虚拟委托 人），根据国家有关资产评估的规定 ，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托 方委估的房地产市场价值进行评估工作。 本公司评估人员按照必要的评估程序对 委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004 年 7 月 1 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS 股份有限公司 住所：XX 区 XX 大道 1154 号 法定代表人：XXX 注册资本：4500 万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务 服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为 QS 股份有限公司拥有的 21 幢房产和 2 块土地使 用权。除储运部 16 幢仓库位于 XX 区 XX 新村外，委估的房产和地产均位于 XX 区 XX 大道与 XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W 国 用（2003）字第 157 号、第 158 号、”“W 房字第 200205765 号、第 200205766 号、第 200205855 号、第 9900103 号”。
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采暖设计计算书1
设计题目：某住宅采暖系统设计
目录 第一章绪论 设计内容及原始资料、设计目的 第二章热负荷计算 围护结构基本传热量、附加传热量、 冷风渗透传热量计算 第三章散热器计算选型 散热器面积、片数计算、设备选型 第四章采暖系统水力计算 系统布置、水力计算 第五章设计成果 参考文献
第一章绪论 一、设计内容 本工程为哈尔滨市一民用住宅楼，住宅楼为六层，每一层有 8个用户，建筑总面积为 5740 ㎡。 二、原始资料 1.设计工程所在地区：哈尔滨 45°41′N 126°37 ′E 2.室外设计参数：冬季大气压 100.15KPa 供暖室外计算温度 -26℃ 冬季室外平均风速 3.8m/s 冬季主导风向东南风 供暖天数 179 天 供暖期日平均温度 -9.5℃ 最大冻土层深度 205cm 3.建筑资料 （1）建筑每层层高 3m； （2）建筑围护结构概况 外墙：砖墙，厚度为 240mm，保温层为水泥膨胀珍珠岩 l190mm，双面抹灰δ20mm；K0.45W/m2K 地面：不保温地面，K 值按地带划分，一共为四个地带； 屋顶：钢筋混凝土板，砾砂外表层 5mm，保温层为沥青膨胀岩l150mmK0.47W/（m2K） 外窗：单层钢窗，塑料中空玻璃（空气 12mm）K2.4 W/（m2K）
外门：木框双层玻璃门（高 2.0 米），K2.5W/m2.K。2100mm×1500mm，门型为无上亮的单扇门。 4.室内设计参数： 室内计算温度：卧室、起居室 18℃厨房 10℃ 门厅、走廊、楼梯间 16℃盥洗室 18℃ 三、设计目的 对该建筑进行室内采暖系统的设计，使其能达到采暖设计标准，同时符合建筑节能规范。 第二章热负荷计算 一、围护结构基本传热量 1.外围护结构的基本耗热量计算公式如下： Q= KF( tn- t w) a q ——围护结构的基本耗热量，W； K——围护结构的传热系数， F——围护结构的面积 tn——冬季室内计算温度 t w ——供暖室外计算温度 α——围护结构的温差修正系数 整个建筑的基本耗热量 Q1. j 等于它的围护结构各部分基本耗热量
评估报告审查要点
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表
北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案北估秘2009009号
北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案(北估秘[2009]009号) 北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案(北估秘[2009]009号) 一、根据《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际情况，现就在本市行政区域内国有土地上住宅房屋拆迁的市场评估，提出本技术方案。 二、拆迁评估的计算公式为：拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格 三、基准价格是指拆迁区域标准房地产价格减去标准重置价的差额。 四、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。 （一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。一般应满足以下条件： 1、钢混或砖混结构； 2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）； 3、项目容积率大于1。 若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。 1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标
准房地产价格。 2、市场比较法计算公式为： 标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正 3、可比实例，一般应在与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与拆迁区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域。可比实例应优先选取近期成交的新建普通住宅商品房。 4、可比实例的成交价格应符合下列要求： ①成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格； ②成交价格应选取楼盘或项目的平均价格；条件不具备时，可选取个案价格，但须修正为楼层、朝向、成新等因素均处于一般状况下的价格。 5、市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、其它因素等各项因素的修正，均采用百分率法。 ① 区域因素修正内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等因素。具体内容应根据用途确定。 ② 个别因素修正内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。具体内容应根据用途确定。 ③每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
容积率修正系数
容积率修正系数.txt台湾一日不收复，我一日不过4级！如果太阳不出来了，我就不去上班了；如果出来了，我就继续睡觉！容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： （一）特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； （二）样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。 五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用
住宅朝向修正系数表
建筑物朝向修正系数表（住宅楼房） 住宅楼层修正 楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。 在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％，第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％～1 0％。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。 7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房1 2～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种： 第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15％，那么M＝％。
冲裁力修正系数汇总
冲裁力修正系数 ：什么称其为该投影面的平行线？该直线的投影具有什么性？ 答：当直线平行于投影面时，称其为该投影面的平行线。该直线的投影具有真实性。二：任何金属板料都有厚度，而板厚对作什么图的形状和大小是有影响的？ 答：对作展开图的形状和大小是有影响的。 三：圆球，圆环和螺旋面的构件，其表面均是怎样展曲面？ 答：其表面均是不可展曲面。 四：对于棱柱体和圆柱体的展开，一般应用什么展开法？ 答：一般应用平行线展开法。 五：圆锥管与圆柱管正交相贯，其相贯线常采用什么法求得？ 答：常采用辅助平面法求得。 六：求曲线的实长多用哪种法？ 答：多用展开法。 七：摩擦压力机超负荷时，只会引起什么与什么之间的滑动，而不会损坏机件？答：只会引起飞轮，摩擦盘之间的滑动，而不会损坏机件。 八：开式曲柄压力机滑块的行程，可通过改变什么与什么来调节？ 答：可通过改变连杆上部的偏心套；主轴的中心距来调节。 九：在拉深，挤压工序中，由于模具间隙的原因，所以对材料的什么要求较严？答：对材料的厚度公差要求较严。 十：冲裁时板料的分离过程大致可分为哪三个阶段？ 答：1：弹性变形，2：塑性变形，3：开裂分离。 十一：拉深系数越怎样，材料拉深变形程度越大？
答：拉深系数越小，材料拉深变形程度越大。 十二：什么叫冷冲压？ 答：在常温下进行的冲压加工称为冷冲压。 十三：什么是复合工序？ 答：将两个或两个以上的基本工序合并在一起，在压力机的一次行程中完成，称为复合工序。 十四：什么叫简单冲裁模？ 答：在压力机的一次行程中，只能完成一个冲裁工序的冲模。 十五：什么叫复合冲裁模？ 答：在压力机的一次行程下，可以同时完成多道工序的冲裁模。 十六：怎样解释冲裁力修正系数Kp？ 答：在计算冲裁力时，考虑模具刃口的磨损，模具间隙，材料的机械性能等因素，而选取的安全系数，一般情况下，取Kp等于13. 十七：什么是斜刃口冲裁？ 答：斜刃口冲裁是降低冲裁力的一种方法。就是将模刃口制成相对坯料成一定角度的倾斜，这样冲裁时模具刃口与坯料的接触是渐进的，使得载荷均匀且平稳。 十八：什么是阶梯式凸模冲裁？ 答：阶梯式凸模冲裁是降低冲裁力的一种方法。在多孔同时冲裁时，将冲头制成相对坯料高低不一的阶梯形式，冲裁时可有效的分散冲裁力。 十九：开式曲柄压力机和闭式曲轴压力机有何不同？ 答：在结构上，开式曲柄压力机的床身呈C形结构，由连杆将偏片心轴的回转运动转变为滑块的上下往复运动。闭式压力机的床身成框架形结构，由曲柄代替了偏心轴。 二十：开式曲柄压力机和闭式曲轴压力机各有什么特点？ 答：开式曲柄压力机的C形床身三面敞开，特别适用于大张板料边缘的冲压加工。但这种形式的床身结构本身刚性较差，因而所能承受的载荷较小。闭式曲轴压力机的框架结构受立柱的限制，工作台面积有限，操做空间小，因而对冲压件的周边尺寸有一定的限制。框架形结构床身刚性好，所承受的载荷大而均匀。
房屋的拆迁补偿估价换算方法案列
案例一 案例背景：某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全，无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。 1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为3700元／平方米。 2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝东，朝向修正系数为－2％;评估对象位于2层，层次修正系数为＋4％;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋1％，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米 3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。该户属未出租的私有自住房屋，因其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×100％＋价格补贴×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米 4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4811×50．00＝24．06（万元） 案例二 案例背景：某某区普通假三层新式里弄，委估对象为公有住房租赁户；部位：二层前楼；朝向南；居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补
估价结果
（二）估价过程 估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估选用以下方法： 1.基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。 待估宗地位于焦作市的土地使用权基准地价覆盖范围内，有完整的焦作市市区土地级别和基准地价及其修正体系，故可采用基准地价系数修正法评估。 2.假设开发法，是在估算开发后不动产正常价格的基础上，扣除末来不动产的开发成本、利息、利润、税费后，以己以剩余之数来确定对象不动产的一种方法。假设开发法又称剩余法。倒算法。残余法或从我余值法。 （二）估价过程 A.基准地价系数修正法 1.基本原理及计算公式 基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。 参照《城镇土地估价规程》及焦作市基准地价修正体系，本次评估运用的计算公式 为： p i＝a+p×k1× (1＋∑k i)×k2×k3 式中: p i—焦作市某一级别的基准地价 a —开发程度修正值 k1 —容积率修正系数 ∑k i—焦作市基准地价修正系数 k2—年期修正系数 k3 —期日修正系数 2.焦作市基准地价内涵 更新调整的基准地价内涵式：各城镇建设用地七个一级类，各土地级别或均质地域，在一定的开发程度、一定的土地容积率、法定最高出让年限、某一估价基准日的同一土地利用类型完整土地使用权益的平
采暖课程设计计算说明书
采 暖 课 程 设 计 说 明 书 院系：建筑工程学院 专业：建筑环境与设备工程 班级：12-01 姓名：杨明明 学号：0147
课程设计任务书 专业建筑环境与能源应用工程学号 12-01-47 姓名杨明明 一、课程设计的主要任务 本课程设计是为某一民用住宅设计一套采暖系统，建筑物的平面图见附录1。 二、原始资料及技术参数 1.建筑物所在地点：郑州市 2.冬季供暖室外计算温度: t w′ = -5℃ 冬季室外平均风速: υ =s w 冬季主导风向: 西、西北 3.土建条件：详见建筑图 1）外墙类型（自外至内）：内墙面刮腻子（20mm）+kp1空心砖（200mm）+15mm喷涂硬泡聚氨酯+20mm聚苯颗粒保温+20mm聚合物砂浆加强面层+20mm外涂材料装饰。K=（）； 2）内墙类型：20 mm水泥砂浆+175 mm砖墙+ 20mm水泥砂浆，K=（）； 3）屋面类型：70mm双面彩钢板聚笨保温夹心板，K60=（m2·K）； 4）楼板材料：7mm五夹板+370mm热流向下（水平、倾斜）60mm以上+80mm钢筋混凝土+25mm水泥砂浆+25mm大理石，K= W/（）； 5）外窗类型：PVC框+Low-E中空玻璃6+12A+6遮阳型，传热系数 W/（）自身遮阳系数，内遮阳系数； 6）外门系列：节能外门，传热系数 W/（）； 7）内门系列：木框夹板门，传热系数 W/（）； 8）玻璃幕墙：6钢+9A+6钢，12mm平板玻璃+12mm热流水平+12mm平板玻璃K=（）。 9）另外卫生间门窗玻璃均采用磨砂玻璃。 三、主要设计内容和要求 1、供暖热负荷计算； 2、散热器选择计算； 3、管道系统水力平衡计算； 4、供暖附件或装置的选择计算；
08关于调整国有土地上居住房屋拆迁评估的层次和朝向修正系数标准20030401
Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858 上海市房屋土地资源管理局文件 沪房地资市［2003］106号 关于调整国有土地上居住房屋拆迁评估的层次和朝向修正系数 标准的通知 市房地产估价师协会、各房地产估价机构： 为更好地维护被拆迁人的合法权益，根据《上海市城市房屋拆迁评估技术规 范（试行）》实施情况及本 市房地产市场的实际，经研究，对国有土地上居住房屋拆迁评估的层次、朝 向修正系数标准作调整。现就有关事项通知如下： 一、对《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的第十五条（三）中 的朝向修正系数表、层次修正系数表的修正系数进行调整，调整后的居住房屋拆 迁评估的层次、朝向修正系数标准，分别见附件。 二、居住房屋拆迁评估的层次、朝向修正系数标准调整后，《上海市城市房 屋拆迁评估技术规范（试行）》的第十五条（三）中“顶层修正一般为90年代 中期以前顶层普通防水等处理的建筑，不包括复式结构或特殊防水处理的顶层房 屋”不再适用。 三、调整后的居住房屋拆迁评估的层次、朝向修正系数标准，自2003年4 月1日起执行。但在2003年4月 1日前已取得房屋拆迁许可证项目的评估，仍 按原修正系数标准执行。 附件： 1、房屋的层次修正系数标准（无电梯） 2、房屋的层次修正系数标准（有电梯） 3、朝向修正系数标准 上海市房屋土地资源管理局 二零零三年四月一日 附件1：
Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858房屋的层次修正系数标准（无电梯） 说明： 1、表列层次为一、二、三层楼的房屋一般指坡屋顶。如为平屋顶的，其顶 层层次修正系数应向下调整50％。 2、表列层次为四、五、六层楼的房屋一般指平屋顶。如经防水隔热处理（或 平改坡等）的，其顶层层次修正系数应向上调整 50％。 附件2： 房屋的层次修正系数标准（有电梯）
土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析(精)
土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析 伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司 土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。 一、楼层分配率求取方法 1、基本原理。楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来． 各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。 2、地价楼层分配率的测算方法 以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。
如何理解参数的修正系数
如何理解参数的修正系数？ 统计修正系数计算时，公式括号中的正负号如何选择?不利组合具体情况下怎么考虑?除了抗剪强度取负值外，还有那些指标通常取负值或那些指标可以取负值?另外，统计修正系数一般情况下在0.75-1之间，如果计算出来是负数或大于1，是不是计算结果就不能用了呢? 对于岩土参数的统计规范有规定，对于原住测试该怎么统计呢，是按照规范的公式，还是按平均值-1.645σ? 答复: 《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001)给出了岩土参数标准值φk 的计算公式: 式中正负号的选用取决于指标的性质，如对于抗剪强度指标，应取负号。为什么对抗剪强度标准这样的参数需要取负号呢?什么指标需要取正号呢?这还必须从概率统计的基本原理说起。 统计修正系数是对土性指标的平均值因变异性而进行的修正，平均值乘以修正系数以后称为标准值，标准值是具有概率意义的代表性数值或者称为取用值。 岩土参数的标准值是岩土工程设计的基本代表值，是岩土参数的可靠性估值。对岩土设计参数的估计，实质上是对总体平均值作置信区间估计。在勘察工作中取土试样或者作原位测试测定岩土的性状和行为，其目的是希望了解岩土体的总体的性状和行为，取土试验或作测试工作是一种抽样的手段，而非目的。抽样所得的子样，包括试验的结果和原位测试的结果都是抽样得到的子样，这些子样并非我们的终极目标。例如，我们取土作三轴试验，求得的强度指标仅是所取的土样的性状，这些指标在多大程度上反映了整个土层的实际性状呢?我们感兴趣的不是几筒土样，而是整个土层，需要了解的是整个土层强度的平均趋势，也就是需要了解强度指标的总体。如何从子样的数据中得出关于总体的结论呢?这种方法在统计学中称为统计推断，就是从有限的样品的结果出发来估计总体的特征，从特殊的抽样数据来推断一般的总体特征的方法。 在采用统计学区间估计理论基础上，可以得到的关于参数总体平均值置信区间的单侧置信界限值:
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例 （原九洲茶楼整栋） 位臵：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近； 土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米； 土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。 问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？ 分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a×K c×K d×K p＋K f；住宅用地部分应用公式：P商=区片价×（1+∑Ki）×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a＋K f。 估价过程： 一、商服部分 （一）确定估价对象的用途、基准地价标准 宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/平方米。 （二）确定影响估价对象价格的修正系数 1、确定年期修正系数 估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即：K Y =１。 2、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。故修正系数为0。 3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例 估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50＋10×0.01＝1.60。 因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%。 4、确定开发程度修正值 估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正； 5、确定街角地修正系数 街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高。由于委估宗地所处位臵不属街角地，因此不需要进行街角地修正。 6、确定宗地深度修正系数 在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价。根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正。 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.92。 7、确定宗地面积修正系数