关于发展园区工业地产的调查与建议

课题组

园区工业地产是指在新型工业化背景下，工业园区内以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业的总称。如何加快发展工业地产，促进园区转型升级和集约节约用地，是事关全市园区能否赢得新一轮竞争、实现可持续发展亟待解决的重大课题。市政府研究室、市工业和信息化委员会、市国土资源局、市城乡规划局联合对我市省级以上工业园区工业地产发展情况进行了深入调研。现将有关情况报告如下，供领导决策参考。

一、发展园区工业地产是推进新型工业化的重要内容

新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加值，而是要力求“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方面的兼顾和统一。发展园区工业地产，对于科学合理配臵土地资源，提升园区核心竞争力，推动产业高端化进程，具有十分重要的意义。

（一）发展工业地产促进了土地集约节约。近年来，国家相继出台一系列重大决策，强化了各级政府推进集约节约用地的责任，加大了土地违法责任追究力度。而以建设多层厂房为主的园区工业地产发展模式，大幅提高了工业用地容积率，有力地促进了集约节约用地。如隆平高科园占地 185 亩的隆平火炬创业中心，总建筑面积达 30 万平方米，是中部地区规模最大的创业孵化基地之一。其中的金丹科技创业大厦容积率达 6.7，总建筑面积 11 万平方米，相当于该园区 2003－2004 年两年引进 11 家中小企业总建筑面积之和，而占地面积却仅为这 11 家企业 350 亩用地面积的7，节省土地 325 亩。按照每家企业 400 平方米的创业空间计算，金丹科技创业大厦可容纳 200 余家企业入驻，是原计划的 19 倍。望城经开区截至 2010 年底，累计引进工业地产企业 7 家，园区工业地产投资强度达 2164 万元/公顷，工业用地产出强度达 4075 万元/公顷，大大高于该园区整体投入产出强度。同时，该园区拟出台的项目入园审查制度将规定：总投资在 5000 万元以下，用地面积在 50 亩以内的项目，原则上不单独供地，可租赁或购买园区内的工业地产产品落户。湖南环保科技产业园长沙国际企业中心项目单位产出达到 1700 万元/亩，是园区一般工业用地的 9～10 倍；年税收 85 万元/亩，是园区一般工业企业 5～8 倍，同样规模的一块土地，过去只能容纳一家中型企业，现在却

可以容纳数百家企业。

（二）发展工业地产缩短了项目落地时间。发展园区工业地产，项目招商主体除园区招商机构外，增加了工业地产开发商，形成了招商合力，有力缓解了招商难、落地难的问题。新引进项目使用现成工业地产比自建厂房设施减少了手续报批、工程建设等环节，企业只需安装设备就可以开始生产，原来的基建周期被缩短为零，极大地提高了项目落地速度。同时，工业地产拥有完善配套的专业化创业设施、技术服务、经营管理和政策指导，帮助中小企业解决在发展过程中遇到的硬件设施、人员技术和研发资金等方面的困难。如湖南广发隆平成立了一支可为入园企业提供“保姆”式服务的专业队伍，建立起一套“一站式”的服务机制，从咨询考察、洽谈签约、批准设立直到建设运营，对企业实行全方位的跟踪服务，受到了企业的一致好评。

（三）发展工业地产降低了初创企业风险。科技型初创企业是我国科技成果产业化的一支生力军，但这些企业由于自身规模和条件限制，没有足够的资金从事厂房建设。而使用工业地产，对于大多数租赁经营的中小企业来说，解决了资金占用较多和流动资金不足的问题，缩短了落户投产周期。目前，长沙高新区、长沙经开区、宁乡经开区、浏阳生物医药园等工业园区都建立了面向初创型中小科技企业的科技企业孵化器。如长沙高新区建设各类孵化器 7 家，孵

化面积 120 多万平米，在孵企业 700 多家，累计引进留学归国创业人员 197 人，引进博士、博士后 126 人，已累计对 7 家科技型中小企业投资 2650 万元，每年为各类中小企业提供各类资金逾 10 亿元。

（四）发展工业地产促进了产业集群发展。结合所在地区工业发展实际和区位资源优势，科学规划，合理布臵，集群化发展是发挥工业集中区带动、引领和聚集效应的根本要求。在园区内集中建设标准化工业厂房，可以将同类型、同一产业链的企业集中到一起，形成产业集群，凸显聚集效应。如长沙高新区发展工业地产以五大专业园区为依托，密切上下游企业之间合作，合理布局产业链，将同类或上下游企业集中在一起，共同使用园区的基础设施、公共服务和管理资源，降低了运营成本，促进了产业集聚，提高了应对市场发展变化的反应速度。

（五）发展工业地产提升了园区建设品质。发展园区工业地产，注重将土地供应给资金量大、技术含量高、产出效益好的项目，有利于促进经济增长方式由粗放型向集约型转变。同时，统一建设配套设施，实现工业基础资源共享，也有利于集中统一管理，为企业和员工创造和谐的生产生活空间。如湖南环保科技产业园引进东湖高新集团开发的长沙国际企业中心，项目规划总面积 263.9 亩，建设 40 万平方米多层工业地产，同时配套建设宿舍楼、职工食堂、公共厕

所、健身场所和绿化带等多种附属设施，水、电、路、通讯和安全设施等资源实行共享，各企业在安全保卫、职工食堂、宿舍管理和企业文化建设等方面互惠互利，既能降低企业生产和管理成本，又大大提升了园区建设品质。

图表：标准厂房主要指标

二、长沙市发展园区工业地产亟待解决的主要问题

在国外，工业地产往往是一个城市乃至一个国家的经济支柱。如日本的工业地产占全世界的 30％，对本国的 GDP 贡献在 40％以上；美国工业地产占全世界的 27％，对本国的 GDP 贡献也超过了 30％。同时，国内发达地区在发展园区工业地产方面也进行了积极的探索，并取得了良好的成效。而目前我市园区工业地产发展从总体上看仍然处在起步阶段，还存在许多问题亟待突破，主要表现在：

（一）缺乏思想共识，行业发展缓慢。与国内一线发达

城市相比，长沙工业地产无论是开发理念还是发展速度都具有一定的滞后性，而且受市场规律、产业现状和获利模式的影响，部分园区对发展工业地产的重要性和必要性认识不足，一些园区甚至没有将工业地产纳入园区发展规划，这些都在一定程度上延缓了长沙工业地产的发展速度。同时，项目支撑、工作力度、政策扶持和资金倾斜力度远远不够。从我市各园区工业用地情况看，无论是工业地产规划用地面积、已经开发面积，还是现已竣工面积都比较小，也缺乏发展后劲。

（二）缺乏统一规划，空间布局无序。规划滞后严重影响了工业地产的健康发展。一是从市级层面上看，目前全市尚未出台工业地产整体规划，全市工业地产的发展方向、发展目标、发展途径、发展布局均未确定。园区现有的少量工业地产，往往是企业因市场因素自发开发的，存在较大的盲目性。二是从园区本身来看，也没有制定工业地产发展专项规划，工业地产如何适应产业链延伸、专业园区打造和工业新城功能建设的需要，以及如何以工业地产促进园区整体功能的提升等，都缺少长远规划。三是从开发思路来看，目前通行的工业地产产品如标准厂房ReadyBuiltFacility，定制厂房Build to Suit Factory，专业工业园区Industrial Park，科技园区Business Park，科学园区science park，研发中心RampD，企业总部HQ，郊区办公楼Suburban Omce

等，在我市并没有充分发育，同时，对产品和市场的研究也比较缺乏，对路的产品开发建设得较少。

（三）缺乏开发主体，投资动力不足。工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑产业状况和招商政策等。与商业和住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。同时，工业地产还需要具备对潜在客户的细分、行业规律的研究和市场氛围的培育等专业领域的知识，这些因素导致地产商参与工业地产开发的积极性不高。目前，只有隆平高科园、环保科技园和浏阳制造产业基地等园区有专业开发商投资建设工业地产项目，但投资规模仍然偏小，产品品质有待提升。

（四）缺乏支撑体系，瓶颈制约突出。当前，我市发展工业地产仍然存在诸多制约。一是资金方面。工业地产单位建设成本在 1200 元/平方米左右，工业厂房出租市场价格为 120 元/平方米年，项目出租静态投资回收期为 10 年以上。按建设成本计算，工业地产项目获利出售价格应在 1500 元/平方米以上，而目前园区工业厂房市场出售价格为 1300 元/平方米左右，造成工业地产项目资金链紧张。二是用地方面。近年来，长沙市土地指标限制严格，城区工业用地成本节节攀升，达到 56-66 万元/亩，即使主城区周边用地也已十分紧张。如宁乡经开区对接的武汉佳海地产，希望一次

性拿地 2000 亩，建设佳海工业城，但因为土地指标限制、征拆周期较长、土地成本过高，最终只能放弃。三是用电方面。当前我市商业用电电价约为 1.03 元/度，而工业用电电价约为 0.75元/度，二者之间存在较大的差价。而当前我市对工业地产项目用电的指导政策不明，如长沙国际企业中心开始由于无工业企业入驻，只能按商业用电报批，后来随着工业企业项目的不断入驻，电费价格过高的问题开始凸显，给入驻企业带来了不少负担。

图表：长沙市工业土地使用成本变化图（单位：元/平米）

（五）缺乏扶持政策，保障措施乏力。发展工业地产需要建立健全准入、规划、建设、运营、管理、收益、奖励以及退出等一系列支持政策，目前，由于我市工业地产开发还处于初级阶段，许多政策还不配套。一是控制指标不一致。

如在绿化率上，规划而部门要求大于 25，国土部门则要求小于 25；在建筑密度上，规划部门要求小于 40，而国土部门则要求大于 40，双重标准严重影响了项目的具体操作。二是配建政策不明确。工业地产项目作为中小企业集聚区，很有必要配建研发、餐饮、金融等配套用房，但目前缺乏具体的配建比例及操作政策。如东湖高新根据国土部门的要求按照不超用地面积 7的标准配建的辅助用房，因政策不明确在市房产局暂时无法办理预售；中信公司在园区原计划开发400 亩数码港项目，引进 100 家企业总部，但最终因为政策不明朗，只好转为商业开发。三是交易税赋不统一。在工业地产建设过程中，交易契税参照商业地产的标准征收，开发商难以承受；销售上未能突破工业地产产权分割和产权预售许可的政策瓶颈，银行难以给予相应的按揭配套，解决这些问题的职权又在园区行政授权能力范围之外。如已在隆平高科园成功建设的金丹创业大厦项目希望在宁乡经开区复制投资，就因为配套政策的不明确而暂缓实施。

三、国内外城市促进工业地产发展的主要启示

当前，发达国家正加快向中国等发展中国家进行产业转移，特别是随着制造业的加快发展，工业地产的需求量仍将处于一个不断增长的周期。而我国工业地产呈现的广阔前景，也正成为国自内外投资关注的热点。 2003 年全球第一大工业地产运营商普洛斯（Global Logistic

Properties ）登陆中国市场后，腾飞中国、（ Ascendas China ）丰树集团（ Maple Tree ）以及嘉民集团（Goodman Group）等世界工业巨头以及美洲绿野资本、澳大利亚宝泽集团和一些中小型的工业地产基金都在中国市场积极寻找投资机会，希望加入中国工业地产运行阵营中。在区域布局方面，除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些工业地产开发商的追逐之地。在外资工业地产商不断扩大投资的同时，金地、中粮地产、上海复地、合生创展、富力等诸多中国开发商都不同程度地试水工业地产，作为民企代表的万通地产放言：“万通将在一两年内成为本土最大的工业地产投资商。”由此也拉开了中国最大工业地产商争夺战。面对蓬勃的工业地产发展来势，认真学习借鉴国内外先进经验，对于我市抢抓机遇、迎接挑战、加快工业地产快速健康发展有着十分重要的现实意义。

（一）形成规范的流程是工业地产发展的前提。以新加坡为例。新加坡土地严重缺乏，但其在工业方面投入巨大、成效显著，这主要归功于该国有一套规范的工业园区发展流程，包括总体规划、园区建设、园区管理、园区升级四个阶段。总体规划阶段，确定了区域经济研究、园区开发定位、行业发展规划、园区招商定位、园区开发策略、园区招商策略、开发财务规划、概念性规划、控制性规划、基础设施规

划等一系列规划措施体系。园区建设阶段，主要对园区进行包装，通过非盈利性基础设施建设、盈利性基础设施建设、共用设施建设等来提升园区档次和改善园区投资环境，进而通过国内外招商来吸引优秀投资商。园区管理阶段，主要是园区的日常事务执行工作，包括客户管理和物业管理，为园区的发展提供稳定的工作环境。园区升级阶段，主要是在原有园区难以适应新客户或有新要求、新规划时，对园区土地容积率和产业结构进行提升改造。

（二）引进优质的项目是工业地产发展的关键。以武汉为例。武汉工业地产市场的主流产品为专业园区和总部基地，他们认为这种产品形态才是降低企业成本，实现土地价值最大化的保障。近年来，武汉市先后有 38 个工业地产项目投入市场，累计建筑面积 3103.3 万平方米。其中，以标准厂房为主要产品的工业地产项目仅有 11 家，物流基地 2 家，其余 25 个项目则以产业园区和总部基地为主，可为入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求。如光谷联合开发的光谷软件园项目，入驻企业将超过 400 家，新增就业 5 万人，年营业额 120 亿元，税收 5 亿元，不仅发挥了产业聚集的功能，而且比传统的工业园区更适宜工作和生活。此外，东湖高新集团开发的国际企业中心先后入驻了 140 多家中小企业。这些企业规模虽然不大，

但几乎都是从事高科技、高附加值产品的研发和生产，为促进产业配套和经济发展发挥了基础性作用。

（三）制定完善的政策是工业地产发展的保障。以天津为例。在工业土地利用方面，2008 年 2 月国土资源部新修订的《工业项目建设用地控制指标》、2008 年 3 月《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发…2008?3 号）规定了各地区的工业项目用地的容积率、建筑密度、投资强度、行政性用地的比例最低控制标准，工业用地的容积率由以限高标准转变为限低标准，鼓励建设多层厂房。根据政策，天津市工业用地出让容积率一般控制在不低于 0.7 的标准，大力支持建设高层楼宇厂房。在工业土地出让方面，天津大力支持中小企业发展，在土地出让计划中优先安排一定比例的土地用于服务中小企业，特别是建设多层标准厂房；同时，严格限制了工业用地的变性，规定分期建设的工业项目，后续用地不得改变土地用途，不得兴建职工住房；改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。

四、加快长沙市园区工业地产发展的对策建议

发展园区工业地产是一项复杂的系统工程，既要立足于解决当前制约工业地产发展最迫切最急需的问题，又要以战略的眼光和市场的方法促进工业地产市场持续快速健康发展。

（一）科学制定发展规划。一是制定工业地产的总体规划。统筹规划全市范围内新增居住用地、商业用地、工业用地及综合用地，适当提升工业用地比例。二是优化工业地产的空间布局。工业地产按其形态可分为：综合工业社区，包括一个较大区域内的制造基地、中小型企业用房、研发-孵化-加速器、总部楼宇、生产性服务业以及其它配套设施；专业工业园区，包括一批产、学、研合一或分开的综合性工业用房和相应的配套设施；单纯工业物业，包括定制厂房、标准厂房、专业孵化-加速器和相应的配套设施。在市级层面，应根据城镇总体规划和土地利用总体规划，着重规划好综合性工业社区和专业工业园区的空间布局。三是明确工业地产的发展方向。工业地产具有较强的专业性，每个开发园区必须根据自身招商企业的类型确定工业地产类型，并合理估算园区工业地产用地类型结构。各园区工业地产规划要根据园区产业发展规划、行业发展趋势，科学确定工业地产占地比例和工业地产产品结构，原则上每个园区的工业地产用于主导产业所占比重应大于 50，并要结合园区及周边基础设施建设情况明确开发时序。

（二）不断完善支撑体系。一是制定行业标准。按照相关产业特点和生产流程，坚持“便于使用、便于销售、便于分割、便于管理”的原则，制定行业和产品标准，明确开发强度等强制性控制指标，将项目的实际用地需求、容积率、

绿化率、产出率、建设投产周期等指标列入招商合同予以明确，使相关准入条件具有法律效力。二是坚持集约节约。实施鼓励性购房、限制性购地的政策，除特殊行业外，在全市工业园区范围内投资额低于 3000 万元的工业项目原则上不再单独供地，促使更多的项目入驻工业地产发展。要控制建设单层厂房，鼓励建设多层厂房。除机械、装备制造等产业及危险特殊行业外，一般要求标准厂房的层数在三层及三层以上，平均容积率应大于 1.0。机械、装备制造类等产业标准厂房的层高也应在 8 米以上。有条件的应建设地下停车库，向地下要空间。三是加强金融支持。按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，鼓励各类市场主体参与工业地产建设，出售或租赁给企业用于工业生产。在争取金融机构信贷支持的同时，积极拓展投融资渠道，通过多元化投融资来解决工业地产建设的资金问题。同时，要引导有条件的工业企业、房地产企业、农村集体经济组织等参与工业地产项目投资建设；组织举办各类专题招商活动，吸引广大中小企业及外来投资项目落户工业地产。

（三）整体提升发展水平。一是大力引进专业开发主体。开发商水平的高低直接决定了工业地产产品品质的优劣。园区应根据自身的产业特色和工业地产的用途，挑选和引进国内外优秀的专业地产商来投资开发。高品质的工业地产开发出来后，要着眼于提高工业地产的产出，寻找高产出、高附

加值的企业客户入驻，带动园区产业成链、品质提升。二是不断完善产品配套功能。按照规划合理、功能完善的原则，充分考虑安全、消防、环保和交通等要求，统筹工业地产项目内道路、电力、给排水及污水处理等基础设施和行政办公、商务活动及仓储用房等配套设施的建设。建设规模较大、周边缺乏生活配套功能的工业地产项目，要科学合理地配套建设一定规模的职工公寓、食堂、超市等生活服务设施和商务办公、中介服务、技术研发、信息交流等公共服务平台。三是切实提高管理运营水平。鼓励社会资本参与投资工业地产项目，注册成立单独的工业地产开发公司，实行市场化运作、公司化经营、物业式管理。按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，工业地产项目的管理运行机构一般由投资主体负责组建运作。对由多个主体共同投资建设的工业地产项目，要建立健全科学规范的管理运作机制，防止在同一工业地产项目内发生多头管理、分散经营、各自为政、互不协调的现象。

（四）始终突出政策导向。参照《长沙市工业园区建设和使用标准厂房管理办法》的优惠政策，制定出台一整套包括工业地产准入与布局、土地供应与招商优惠政策、产业发展重点与工业地产商引进重点方向、工业地产产权变更与操作、工业地产项目融资与评价考核、工业地产项目退出机制等全市性的政策，扶持和规范全市工业地产的发展。一是实行用地优先。对工业地产项目用地实行专项指标政策，市政

府在每年的用地指标中，安排一定数量的指标专项用于工业地产项目，授权省级以上园区开展工业地产项目用地储备。工业地产用地指标主要用于城区工业园区发展都市工业。对园区工业地产项目土地出让金标准原则上按工业用地基准地价执行。鼓励各地充分挖潜利用存量土地（闲臵及低效建设用地）转为工业地产建设用地，对收回的闲臵工业用地优先用于工业地产建设。学习成都市经验，允许工业企业按照产业导向对闲臵用地和物业部分或整体盘活，并允许重新按照项目调整建设规划指标进行建设，对改造的工业地产项目按建设投入的10%给予一次性资金补助。对确无存量土地的，可以运用土地挂钩指标予以适当解决。二是加大财税支持。每年在工业发展资金中安排3000万元专项资金扶持园区工业地产建设，对工业地产开发商按一定比例实行贷款贴息。对多层标准工厂的建设，只按第一层的面积收取报建费用或免收报建费用。在符合规范要求并经规划许可的前提下，允许企业适当提高建筑密度和生产性用房建筑容积率，增加部分减免土地价款和城市建设配套费。对工业地产项目按工业用地进行审批，取消建设期座表费限制。三是优化政务服务。实行园区代办制度，由园区统一协调发改、国土、规划、住建、环保、人防、消防等职能部门，帮助工业地产入驻企业解决水、电、气等配套服务及产权分割、消防手续、工商、税务代理等问题，努力降低企业经营管理成本，提高社会化

服务效率。四是鼓励先行先试。我市暂缺乏工业地产发展的顶层设计和一整套支持工业地产有序发展的政策文件，包括总体发展规划、建设控制指标、招商运营、流转与交易、工业企业自有的土地改造与处臵及配套的财税政策等，有必要采取“试点”方式探索，在试点基础上逐步放开。

（五）切实加强行业监管。一是规范出租出售。合理确定租售比列，对持续提供各项配套服务的开发企业予以奖励。工业地产项目出租应根据园区产业总体布局规划和发展方向，优先安排成长型中小企业和高科技企业入驻。所以入驻企业必须符合园区产业发展方向及环保、安全等有关要求，并经园区审查批准后，再予办理租用或购买手续。二是严格用地管理。严格工业地产项目用地用途管制，严禁以工业地产用地为名搞商业和住宅地产项目开发。严格控制工业地产用地转让，防止出现炒买（卖）土地行为，对实际投资额达不到总投资额25%的工业用地不得转让。三是防范市场风险。高度关注宏观经济走势，加强对工业经济和工业地产市场运行情况的预测预警，及时调整工业地产的优先发展方向，把握工业地产的产品供应节奏，进一步优化工业地产的产品结构，切实防范工业地产市场风险发生。

全市工业园区发展计划情况,存在问答及其对策建议

全市工业园区发展情况、存在问题及对策建议市发展改革委市经济信息化委（2015年5月）一、我市工业园区发展现状（一）总体发展概况。我市工业园区起步于上世纪90年代中后期，“十一五”期间开始快速发展，“十二五”时期进入发展黄金期。截止2014年底，全市工业园区建成面积近90平方公里，入园企业超过800家，规上企业454户，实现销售收入1500亿元以上，利税总额20亿元，工业集中度已达到75%，基本形成以南充经济开发区、市区共建的南充清洁能源汽车产业园和9县（市、区）工业集中区为重点的“2+9”工业园区发展格局。南充经济开发区、南充航空港工业集中区、南部县工业集中区、四川蓬安工业园区被纳入全省“51025”产业园区发展计划。其中：南充经济开发区被纳入全省千亿产业园区发展计划，并正争创国家级经济技术开发区；南充航空港工业集中区、南部县工业集中区、四川蓬安工业园被纳入全省500亿产业园区发展计划。南充新能源汽车产业园与嘉陵工业集中区正在联合申报全省“51025”重点产业园区，西充县工业集中区被列为全省新型工业化示范基地，阆中市工业集中区成功创建为全省知识产权保护试点园区。表一全市“2+9”产业园区基本情况

注：数据截止期为2014年。（二）产业发展概况。各县（市、区）结合本地实际，紧紧围绕油气化工、汽车汽配、丝纺服装、轻工食品四大传统产业和新能源、新材料、电子信息三大新兴产业，不断优化园区功能分区和产业布局，推行特色化、差异化发展，逐步形成了“一园一主业、园区有特色”的园区产业发展格局。顺庆集中发展机械汽配、新材料产业，高坪重点发展丝纺服装、电子信息产业，嘉陵突出发展新能源汽车和轻工食品产业，南部大力发展板材建材、机械机电、食品饮料产业，阆中围绕旅游休闲产业，加快发展食品药品、清洁能源产业，仪陇、营山、蓬安、西充作为农产品主产区，以农产品加工为主导产业兼顾发展1—2个特色产业，其中西充的有机食品、仪陇的制鞋产业已初具规模。

产业园区发展模式及规划方法的讨论

产业园区发展模式及规划方法的讨论(一） (2009-03-23 22:00:24) 在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国，尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。产业园区的发展将更多的符合经济活动的核心规律，也将从一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的竞争，将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。一、对产业园区不同发展阶段的模式分析所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据；我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：第一个阶段，生产要素聚集

第二个阶段，产业主导特征第三个阶段，创新突破阶段第四个阶段，现代科技都市

二、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容；趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题

长沙工业地产发展建议

长沙工业地产发展建议随着社会经济的不断进步，国家产业政策的深化调整，加之近些年国务院对住宅房地产市场的调控力度日益加大，现代都市工业地产正如雨后春笋般在湖南大地上蓬勃兴起。但是，作为国内经济发达城市都已运作成熟的工业地产模式，在湖南却还是一种新兴事物，目前还没有可以借鉴的成功案例，尤其在政策层面还存在诸多障碍，各职能部门对与工业地产的认识在很多方面都意见不一，这对湖南的工业地产良性发展和经济腾飞造成一定制约。以下我们就结合本项目的实际运作情况提出不成熟的意见和建议，供住建委领导参考：一、提升对工业及工业地产的概念定位工业地产的兴起从最本质的动因上看还是源于产业结构的升级转变。改革开放初期，各地的工业园区为了能够尽可能招商引资，吸纳企业入驻，主要采用的开发模式基本都是以低廉的土地价格和相当优惠的税收政策来吸引投资。首先在珠三角的沿海城市建立了一大批以承接香港、台湾、新加坡等发达国家的来料加工、OEM等生产制造业为主的工业园区。这时的工业园区的发展都是靠零地价、低税收来延续，在经济发展的早期，能够吸纳发达国家和地区的纯生产制造型产业已经很不容易，也是中国经济发展的最原始的工业基础。这种发展模式主要是以地方政府为主体，从长远的经济发展着眼，靠资源换投资，在当时的经济背景下取得了突破性的成就。随后，长三角、津京唐环渤海等区域的产业园紧接着也迅猛发展。随着区域经济的进一步发展之后，土地资源日趋紧张，单纯靠土地换企业的发展模式已经无法持续发展，同时，产业的升级提质也对于园区的建设形式提出了更高要求。越来越多的世界研发机构和企业区域总部进入中国，原有的纯工业厂房已经不能满足这些高端企业的入驻要求，再加之产业集聚效应的叠加，现代工业地产开始显露雏形。进入二十一世纪之后，经过20年的高速发展，中国的制造业已经在世界上跃居前列，“MADE IN CHINA”已经充斥于世界范围的各个

对公司发展的合理化建议

对公司发展的合理化建议 □/项目二部河南XXX投资担保有限公司经四年的风雨兼程为广大客户打造了一个安全、稳健的投融资平台；根据公司目前的发展和现状，并结合实际情况给公司做出以下合理化建议：一、关于员工的培训企业之间的竞争主要表现在人才的竞争，只有拥有高素质的人才，企业才能激烈的市场中立于不败之地。而获得高素质人才的途径不外乎两个，一是高薪外聘，另一是挖掘内部员工的潜力，加强对员工的培训。而员工培训是公司投资小而收益最大的投资，是提高员工素质和能力的重要途径。 1、目前现状：对员工培训重视不够。公司追求高速的发展而忽视了对员工的培训工作，对人力资源的开发和员工的教育培训认识不够，公司不但没有专门的培训机构和培训人员，而又将公司人力资源管理工作并入到行政或后勤事务中。不设立独立的人事部或人力资源部。对公司内部培训根本就不够重视或重视不够，特别是中高层管理人员。即使开展培训也往往是走形式，没有严格的培训计划和考评制度，对逃避培训的员工而不受到任何处罚。 2、个人观点：就公司现状而言首先要解决的是员工对岗位本身的理解与认知的问题（比如前台人员的工作职责是什么？对自己的工作岗位是怎么理解的？等），其次要解决的是岗位业务技能的问题，而解决这个问题的前提条件则是：完善公司管理制度与标准作业流程。也就是说，员工培训必须从制度和流程开始，只有在员工对公司制度达到完全理解与认同的情况下，公司制度才能对员工产生有效的约束力，接下来还必须针对每一个部门、每一个工作岗位、每一个环节的每一个动作（特别是直接接触客户的这些人员，比如客户经理、前台和会签等），并对员工进行规范化培训，直到员工能够一丝不苟地完成本职工作为止。这样的话公司的一切管理问题也就迎刃而解了，也只有在这个时候公司才谈得上规范管理。 3、个人建议：⑴、完善公司员工培训制度。我始终认为培训应该是长期的、持续的、不间断的企业行为。所以公司必须建立长期的员工培训计划与培训制度。

房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介公司发展前景及思路房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素：第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面：第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。

中国生物医药产业园区发展现状及趋势分析

中国生物医药产业园区发展现状及趋势分析生物医药产业园建设状况分析在政策和资本的双重刺激下，近年来，作为生物医药产业的发展基地、助推器和加速器的国内生物医药产业园也呈现出井喷之势。在2015年4月10日起开始施行的《外商投资产业指导目录（2015年修订）》中，将生物医药列为“鼓励外商投资产业”的范畴之内。外资准入门槛的松动有望缓解长期困扰中国生物医药产业的“钱荒”，同时将加快产业市场化竞争的进程，提升企业开放创新能力和国际化水平。事实上，从2010年国务院发布《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，将生物产业列为七大战略性新兴产业中的支柱性产业至今，国家连续出台了《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《生物产业发展规划》、《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》和《生物类似药研发与评价技术指导原则（征求意见稿）》等一系列推动生物医药产业发展的政策，产业监管、审批、市场准入机制及创新的支持等配套政策不断成熟，为产业发展扫清了政策障碍。随着政策刺激的逐步深化，各级政府及企业对生物医药领域也表现出极大的热情，大量的资本投向了生物医药类产品的研发与生产制造领域。中投顾问发布的《2017-2021年中国生物医药产业园区深度分析及发展规划咨询建议报告》预计，未来几年，中国生物产业产值的年增长率将高达20%，在相关领域的投资额将超过2万亿元人民币，而这一领域也被业内视为利润回报最为丰厚的投资领域之一。截至2014年6月，我国共设立215个国家级经济技术开发区和114家国家高新区，其中很多园区都涉及生物医药领域，而省级以上的生物产业园数量则超过400个。由于高投入、高风险、高回报、研发周期长的发展特点，中国生物医药产业在区域上呈现出明显的不平衡性，园区及企业形成了向经济发达地区、专业智力密集区集聚发展的态势。以上海、浙江为核心的长三角地区，以北京、天津、山东为核心的环渤海地区，以广州、深圳为核心的珠三角地区，凭借其强大的产业基础、研发技术、金融支撑、人才储备优势，成为中国生物医药产业最具活力和竞争力的地区，也是后发园区进行定向产业招商的重点区域。海洋生物产业园区化趋势加快我国海洋生物产业以基地化、园区化为特征的产业集聚发展态势初步形成。目前已有8个国家海洋高技术产业基地、6个科技兴海产业示范基地，初步形成以广州、深圳为核心的海洋医药与生物制品产业集群，以湛江为核心的粤东海洋生物育种与海水健康养殖产业集群，福建闽南海洋生物医药与制品集聚区和闽东海洋生物高效健康养殖业集聚区等。中投顾问·让投资更安全经营更稳健

我为公司发展献良策的建议

响应“我为企业发展献良策”活动的建议按照关于组织开展“我为企业发展献良策”活动的要求，为贯彻落实文件精神，结合公司实际情况，现提出以下建议：一、建议大家至少每周更新一次杀毒软件，全盘彻底杀毒一次（可以选择周五下午），避免个人中毒影响到局域网网络的使用（重大病毒爆发应随时升级病毒库），另餐办公时间尽量避免下载，以免拖其网速，影响公司网络使用；二、每天下班后电脑是全部关闭了，但还有一些显示器和打印机还是开着的，虽然这样基本耗费不了多少电，但第二天开闸的瞬间会给机器带来一定损伤，从而缩短了机器的使用寿命，所以建议公司的每位同事下班后别忘了检查自己的显示器以及打印机是否关闭了；三、公司平时需要相互传输的文件不多，所以一直使用QQ传输，当然，如果文件不大，用QQ传输还是比较方便的，但出现大几百上千兆的文件用QQ传就显得太慢了，所以建议公司采取文件共享的方式；四、建议公司每个人应该各自建立一个博客，其内容主要写一些关以公司的相关情况，如公司简介、经营范围等，从而增加公司的知名度。除此之外，还应注意以下几个方面：一、团结进取的团队是企业发展的坚强基石，注重个人和团队的合理搭配会对企业产生一股强大的发展动力，从而推动企业的迅猛发展。流水不腐户枢不蝼，对不愿意或不适应团队发展的人员企业应建立合理的人员流动机制。二、加强企业文化建设，价值观是企业文化的核心。在企业文化建设中，要把精力投向人，大力加强“人”的建设，要努力培育“生死与共”的价值观，使企业全体员工增强主人翁意识，能与企业同呼吸、同成长、同发展、共生死，做到企业精神与企业价值观的人格化，实现“人企合一”。

三、围绕“技术改造、产品升级；节能增效、盘活资源；改善管理、科学经营；提高产品质量和服务质量等，大力开展创新促发展活动，并从人、财、物上予以倾斜，充分调动全体职工参与企业管理、引导职工为企业的健康发展出谋划策、凝心聚力，提高企业的竞争力。四、强化内部管理建立节约型企业，在生产淡季合理安排好生产计划，真正做到集中生产集中休息，避免不必要的资源浪费。建立严格的物资领用制度，杜绝漏洞，严控浪费，实行修旧利废奖励制度，使还有利用价值的零部件起死回生，减少不必要的损失，从而实现企业利润最大化。五、明确职责分工，清晰职责界限。对每一个人的职责分工进行明确，让每个人都清楚自己的工作范围、工作内容是什么，只有这样才可以达到权责明确，每个人都承担起自己的责任，而不至于最后相互推诿扯皮。其次，就是制定工作流程，使工作可以一步一步地有程序地进行，每个部门、每个人相互之间如何配合，都明确地制定出来，这样就可以有章可循，而不至于做起来无人配合，干起来没人承担责任。 2015年8月7日

房地产行业未来发展趋势

房地产行业未来发展趋势第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。

虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前买不起房的人就可以买得起了。至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政府与房地产商博弈的过程。

工业园区发展现状分析

1.我国工业园区发展趋势方向——产城共融一、工业园区发展现状从1984年第一个经济开发区一一大连经济技术开发区的正式设立开始，经过近30年的发展，我国工业园区已经发展成为由大量不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。以高新技术产业为例，1998年8月，中国国家高新技术产业化发展计划-火炬计划开始实施，创办高新技术产业开发区和高新技术创业服务中心被明确列入火炬计划的重要内容。在火炬计划的推动下，各地纷纷结合当地特点和条件，积极创办高新技术产业开发区。到2013年末，国家级经济技术开发区的数量达到210个，国家级高新技术开发区的数量为105个；截至2014年8月末，国家级经济技术开发区的数量为215个，国家级高新技术开发区的数量为114个。图表1：2008-2014年国家级经济技术开发区和高新技术开发区数量（单位：个）资料来源：前瞻产业研究院整理随着全国各级开发区数量的不断增加，开发区经济总量不断扩大，主要经济指标增速高于全国平均水平，对国民经济贡献率持续提高。其中，国家级开发区创造的地区生产总值占所在城市的比重超过13%，东部开发区地区生产总值占所在城市的比重达到16%，中西部达到9%以上。前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告》数据显示，2014年1-6月，全国215家国家级经济技术开发区实现地区生产总值36409亿元，工业增加值26005亿元，第三产业增加值8657亿元，财政收入7339亿元，税收收入6208亿元，同比分别增长13%、12.3%、14.7%、18.7%、15.2%，增幅分别高于全国（7.4%、7.2%、8%、8.8%和8.5%）5.6个、5.1个、6.7个、9.9个和6.7个百分点；实际使用外资和外商投资企业再投资金额2020亿元，同比增长8.8%；实现进出口总额24315亿元（其中，出口12917亿元，进口11398亿元），同比增长4.5%。国家级经开区地区生产总值、

产业园区现状及发展趋势分析

报告编号：1505AAA

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息报告名称：报告编号：1505AAA ←咨询时，请说明此编号。优惠价：￥7380 元可开具增值税专用发票咨询电话： Email：网上阅读：温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。二、内容介绍产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。未来产业园的发展必然从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育。同时，现代产业的发展也决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告是对产业园区行业进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告如实地反映了产业园区行业客观情况，一切叙述、说明、推断、引用恰如其分，文字、用词表达准确，概念表述科学化。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告揭示了产业园区市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。当下：细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

工业园区产业现状及未来发展趋势分析解析

目录 CONTENTS 第二篇：苏州工业园区破土建设国内独一无二的湿地中的校园------------------------------------ 2第三篇：贵州思南工业园区入驻项目96个工业园区现状分析 ------------------------------------- 3第四篇：浙江嘉北工业园区液态铝运输工程预计12月完工 ---------------------------------------- 4第五篇：2015年工业园区建设行业发展前景分析 ----------------------------------------------------- 4第六篇：昆明市第一批工业园区发展专项资金达5120万元 ---------------------------------------- 5第七篇：黑龙江工业园区建设发展情况浅析 ------------------------------------------------------------ 6第八篇：2014年中国十大工业园区排名------------------------------------------------------------------ 7 2014年中国十大工业园区排名 ------------------------------------------------------------------------------ 8 1中关村国家自主创新示范区 -------------------------------------------------------------------------------- 8 2张江高科技园区 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3苏州工业园区 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 4昆山经济技术开发区 ----------------------------------------------------------------------------------------- 8 5深圳市高新技术产业园区 ----------------------------------------------------------------------------------- 8 6天津经济技术开发区 ----------------------------------------------------------------------------------------- 8 7浙江余姚工业园区 -------------------------------------------------------------------------------------------- 8 8西安高新技术产业开发区 ----------------------------------------------------------------------------------- 8 9合肥经济技术开发区 ----------------------------------------------------------------------------------------- 8 10贵港国家生态工业（制糖）示范园区 ------------------------------------------------------------------ 8第九篇：中国工业园区发展现状分析---------------------------------------------------------------------- 8图表1：我国工业园区的种类-------------------------------------------------------------------------------- 8 1、发展战略不清晰，规划不合理--------------------------------------------------------------------------- 9 2、产业定位和规模定位脱离实际--------------------------------------------------------------------------- 9 3、工业园区整体竞争力较弱--------------------------------------------------------------------------------- 9 （1）集聚优势不强 --------------------------------------------------------------------------------------------- 9（2）园区内企业间的关联性不足------------------------------------------------------------------------- 10（3）招商引资无序竞争------------------------------------------------------------------------------------- 10（4）缺少服务支撑体系------------------------------------------------------------------------------------- 10（5）融资难、资金短缺------------------------------------------------------------------------------------- 10 4、工业园区投资软环境差---------------------------------------------------------------------------------- 10 第十篇：2014年中国工业园区建设与运营市场发展分析 ------------------------------------------ 10第十一篇：2014年工业园区调研报告 ------------------------------------------------------------------- 11第十二篇：中国工业园区建设与运营市场前瞻与投资规划分析报告 --------------------------- 12第十三篇：各地政府政策扶持工业园区工业园区投资潜力大 ----------------------------------- 13 本文所有数据出自于《2015-2020年中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告》第一篇：2014-2015淮安市工业园区未成年人最低生活保障人数统计

对公司的发展建议

对公司的发展建议（仅代表个人观点，若有不对之处，请见谅！）这段时间我一直在想公司存在的一些问题的解决方案，不过在经过深入的思考，观察及翻阅一些资料之后发现，其实，很多问题前辈们早已发现并且也已总结给出了解决方案。相信朱总您平时在阅读关于管理类的书籍的时候也应该明白了这些道理。但是！为什么公司如今很多问题还是没能得到有效的解决？仔细想想这其实跟朱总您本人的做事风格以及公司在做每个决定之后的后续执行力不够有很大关系。（PS:其实员工只要不是做了有损公司利益的事，无论从哪个方面来讲员工都是“没有错的”。趋利避害，贪图享乐，好逸恶劳是人之本性，你不可能指望你手下的员工做事都能百分之百投入，也不要妄想每个人都会为公司的发展尽心尽力。如果希望员工能积极的去对待工作，这需要去引导，去以身作则的影响，也需要正真的去满足员工的某些需求。）就您本人来说，我在很多方面还是很佩服您的，相信公司很多的员工对您打从内心里也都比较认可。但人无完人，有几点地方我一直觉得你做的不好，而且这些不好的地方，有时会让员工产生很不好的印象。公司老板的行为，对公司的影响其实很大，从某种意义上来说老板的做事风格就是企业的真实文化。第一：诚信！诚信是为人之道，是立身处事之本，作为一个公司的老板，对诚信更应该看的比普通员工要重。记得比较深刻的一次对话是去年崔亚洲他们还在的时候，那时候崇明岛有个项目由于缺少人手，你晚上把我们叫过去帮忙，并且承诺每个人会发一些人工费，结果事情做完了，就没了下文（好像后来有吃饭）。当时我刚来没多久，所以也就无所谓了，但是通过他们私下里聊天的内容来看，他们是很有意见的！印象中不止这么一件事情，你是说了但是却没有做的。对待其他人是否也这样我不得而知，相信你自己心里应该会比较清楚。最近发生在我身上的一件事情是：之前吃饭时您主动说了给我放三天年假，并且有几百块钱补助，但是最终却是2天年假！当然，就算你说不给员工放年假，员工也不能说什么，因为公司福利嘛，老板说有就有，说没就

未来我国产业园区的十大发展趋势

未来我国产业园区的十大发展趋势在新的时代背景下，我国产业园区的未来发展，当然要适应我国战略转型的要求，而不能再像过去那样“摸着石头过河”。无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应着眼于长远，着眼于未来。只有认清园区发展方向和趋势，才能更好的结合本地的实际情况推动园区发展和升级。以下为未来我国产业园区发展将呈现的十大趋势。趋势一：园区的战略转型和升级近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点，如资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变……可以说，大部分现有产业园区在未来发展中都需要面对这样的课题。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势。在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，“小的即是美的”，小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。趋势二：园区产业的“瘦身”、“增高” 在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。结合我们这几年对园区经济发展的观察，园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。 “瘦身”主要体现在产业门类上，就像很多成功企业（如万科）进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。 “增高”主要体现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。从目前绝大数工业园区的发展现状来看，传统产业在园区经济总量中占有较大比重，因此改造提升传统产业是这些园区转型升级发展的重要任务。趋势三：产业园区走向综合城区随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。

长沙楼宇经济发展思路及对策

长沙楼宇经济发展思路及对策楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，拓展了城区经济发展的空间，是推进第三产业和城市经济做优做强的重要突破口。近几年来，我市随着城市化建设的发展和旧城改造工作的推进，生态宜居环境的打造，带动了房地产开发市场活跃，有限的土地资源发挥了非常大的效益，经济发展走上快车道。然而，在一栋栋新楼拔地而起的同时，随着房地产业的快速发展，我市也面临着土地资源匮乏的局面。作为投资人可考虑依托发展高新技术产业和现代商贸服务业，大力发展“楼宇经济”，推动房地产业与现代服务业高度融合，推动城区经济向“空间”和“高度”要效益，推动发展思路由土地招商到无地招商转变，是推动城区经济转型升级的重要环节。一、楼宇经济的总况（一）楼宇经济的概念关于“楼宇经济”的概念，目前尚无权威的定义。有专家认为，“楼宇经济是一种隐藏在商用楼宇中的高级经济形态，是以商务楼为土地要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，实现招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态”。虽然定义没有统一，但是意义都是大同小异。总之，楼宇经济是指建筑所能带来的经济效益，是一种在楼宇内产生、发展并衍生、带动区域经济发展的一种新的经济形态。（二）楼宇经济的特征楼宇经济是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和

现代都市新的“掘金地”。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金全部产生于办公过程。楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、文化沉淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。概况地说，它具有高依托性、高聚集性、高效益性、高端性等特征。（三）楼宇经济的内涵对楼宇经济内涵的认识，主要是从楼宇发展形态以及楼宇相关利益者等两个角度进行分析。从发展形态上看，楼宇经济是集群经济，楼宇经济的发展不单是一个楼宇或者是一个企业的发展，而是众多企业、楼宇、其他相关要素的集群发展的结果，一方面，大量企业一栋或几栋楼宇内聚集，有利于企业加强分工协作，降低经营成本，另一方面，楼宇集群可以集中吸收各类资源，进行优势互补，进而促进整个区域楼宇的发展。从楼宇经济的相关利益者上看，楼宇经济的利益方包括入驻企业、楼宇经营者和政府部门。首先，入驻企业在楼宇经济发展中是最重要的组成部分,在楼宇经济的相关利益方中, 入驻企业是构成楼宇经济的第一要素。其次，楼宇经营者是楼宇经济发展中提供办公空间和物业服务的主体，楼宇经营者开发楼宇，主要是为了获得租金报酬，楼宇经营者对楼宇经济的诉求主要是通过单位面积楼宇租金来实现。此外，政府部门是土地的所有者和公共政策、公共设施的管理者，是楼宇经济发展必不可少的利益方。（四）楼宇经济的影响因素分类区位因素、配套设施、楼宇建筑品质、物业服务、政府政策等因素，是

对于公司发展的建议

对于公司发展的建议作为一个企业，除了追求必然的利润外，其它层次的追求有： ◆对外而言：形象品牌健康，品质有保证，信誉度高，价格有优势，服务好，对客户反应较快； ◆对内而言：分工明细，职责清晰，权利明确，管理有力，制度健全；部门之间协助与监管有序，有章可循，且能达到制约和权利的平衡。企业与员工的规划科学合理，共同进步，以公司为家。有创新的意识，有活力。这是企业的生存之本，也是发展之本，这样的企业才会无往而不胜，达到企业与员工共同发展的境界，也是众多的管理的最终目的，当然要达到这样的目的，仅仅是纸上谈兵肯定不行，这需要公司上层领导和所有管理者一起来努力实施。纵观国内之大多数企业，或成功、或失败，人才几乎都起了决定性的作用，很多时候，关键性的人才就像是船上的舵手，操控全局，掌握方向，可以带领企业沿着正确的道路发展壮大，其价值远远不是金钱所能衡量。而其它具体到部门到岗位的人才也是所不可缺的，他们是本部门或本岗位的领军人物，是企业架构里必须引起重视的环节，是对企业的制度、方针、目标具体实施，执行的对象。引进了人才，会用人才是根本，不会用人，不敢用人，职责不清，权利不能够

下放，分工混乱，一方面企业的管理成本无形中会增加，令一方面企业运作过程中的效率不高，无法达到预期的效果。针对本公司目前而言：人才严重缺乏，就其具体而言，每个部门没有独挡一面之人物，事无巨细均需要别人安排，居在岗位却无行事之能力。其次缺少系统完整的操作体系和意识，本部门工作无法得到改进，完善和提高，仅仅停留在为做事而做事，而不知为何做事，如何做事，如何做好事之能力。管理包括制定，执行，检查和改进。其中我认为重要的是检查和改进。出现问题后，除了分析并改善之，更重要的是当事人能够认识这个问题产生的原因和改进方法，进一步认识自己的不足，并且从自己的内心里愿意改进；如果员工不清楚自己的工作的方向和目的，表现就会呈现一种“混”的状态，这里不但有其自身原因，管理者的作用就显得特别重要。在此来讲，管理者的作用，最主要是引导和监督。首先，让手下的员工清楚，这项工作的目的是什么，如果达不到这个目的会有如何坏的影响，每个人多是有惰性的，除了能真正意识到自己的能力并且能发挥的员工外，相当多数的员工都需要良好有效的监督才能发挥更大的潜力。这就牵涉一个“有效管理”的问题。任何一家公司，公平、公正的管理体制是吸引人才的焦点，而薪水是其次的。比如说，职权划分是否清晰？管理人员有执行力？但在内部管理上，员工可能有什么不满，抱怨，甚至于无来由的牢骚都会找到高层管理。