最新三四线城市房地产销售策划

三四线城市房地产销售策划

改革开放近30年，中国城市数量增长了4倍左右，将达700座，城市面积也扩大了将近4倍.

在城市的扩张中，直接受益者就是房地产行业，三、四线城市房地产发展虽然相对落后，但同样蕴藏着巨大的商机和利润.

目前，一、二线城市可开发土地资源日益减少，地产市场空间越来越小.受国家宏观调控的影响，国内外众多房地产开发企业纷纷把目光聚焦在三、四线城市，同时，也为房地产营销策划公司提供了另一个天地.

城市级别之间的差异使得不同城市房地产的各方面存在着很大的区别.

很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的开发商和营销策划公司却往往在三、四线城市的操作中或铩羽而归或进退两难，许多在成熟市场被验证了的开发推广策略在三、四线城市总是大打折扣.

在三、四线城市独特的市场土壤中，自有适合自己独特的推广方式.

认识中小城市

划分标准

根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，我们通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；

把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；

习惯将地级市和一些相对落后的省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市，人口规模一般在30-50万；

县级市、县城及县镇等即是所谓的四线城市，人口规模一般在10-30万.

中小城市房地产的特点

一般的三、四线城市房地产市场具备以下共同特点：

市场成熟度较低

受政策和市场化水平的影响，中小城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢.

住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差.

市场容量小

三、四线城市规模较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限.

一个总量超过10万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额.

消费力弱

一般意义上来讲，三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱.

受行政影响明显

为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重.

一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持.

价格敏感度高

在三、四线城市中，房价永远是消费者最关心的因素，尤其

对商品房总价的敏感度极高.

均价和户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素.

消费偏好明显

城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显.

一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印.

房地产的开发和推广一定要经过充分的前期调研，尊重当地习惯.

三、四线城市营销推广的操作之道

通过对中小城市的规模以及房地产特点的分析，使我们对三、四线城市的房地产特点有了客观的认识.

作为一个专业的房地产营销策划企业，如何帮助开发企业在三、四线城市做好开发服务，如何有的放矢地针对项目进行行之有效的包装推广，这是要探讨的重点.

项目前期阶段的营销策划

市场调研

深入了解项目所在城市是营销策划公司一切活动的出发点.

“没有调查就没有发言权”，缺少深入实际的调查，后面的很多工作都将

流于表面.照抄照搬在一、二线城市的操作经验，对于处在不同发展阶段的三、四线城市，很有可能会出现水土不服的现象.

事实上，三、四线城市的市场更为集中和简单，调研主要侧重在以下几个方面：

房地产发展水平——房地产发展阶段、市场成熟度情况调研；

住房格局——政策性建房情况、住房商品化水平调研；

经济发展水平——支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况；

居民数量及人口结构——房地产消化容量及需求潜力；

收入水平——房地产的消费能力和潜力；

消费水平——房地产的消费能力；

消费偏好——房地产的针对性开发；

重点支柱产业——城市经济发展和消费者收入支撑；

开发销售比例——市场供需比、市场容量.

另外，民间指数的调查尤为重要，它更能反应城市的消费特征，比如：城市高档轿车的保有量、高档消费场所VIP客户资源量等.

目标客户

人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体. 这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的政府公

务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体.

另外，一些城市的支柱产业可能会成为该城市的经济支柱.

比如马钢集团之于安徽省马鞍山市的重要意义，这些支柱产业的从业人员往往是该城市房地产消费的目标客户.

但是无论目标客户用行业划分，或是以地域划分，三、四线城市目标客户的攀比炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆，通过各种关系形成一个复杂无形的关系网络，排斥较低圈层群体，彼此间信息通畅迅速.

项目定位

定位思想：一定要做第一！

定位策略：有骆驼绝不说马，没有更好只有最好，城市名片、金字塔、高端、身份、荣耀、象征等要素一定要体现得淋漓尽致，目的是吸引眼球，迎合客户心理，抢占有限的高端客户资源.

建筑规划设计

指导理念：适度超前的概念引导，不可盲目炒作，要结合城市实际. 三、四线城市向往追求大城市的房地产规划设计和生活理念，同时又具有明显的本土化特征，需要有适度超前的概念引导，超越现有城市的规划居住水平，带给消费者耳目一新的感觉和触动，但又要结合当地居民的消费习惯.

比如深圳万科四季花城的围合式组团设计在一些三、四线城市就颇受非议，非规整的南北朝向以及连接处的东西朝向设计让当地的消费者难以接

受.

另外，很多项目非常乐衷于内部水系的规划设计，虽然理论上使项目增色不少，但实际效果却适得其反.

南方城市多水域，本来就不稀奇，管理不善又易滋生蚊虫.北方城市本就缺水，维护成本高，费用公摊带来的抵触远远大于水景带来的满足感.

对于建筑规划设计，有几个容易出彩的地方值得一提：

建筑外立面：颜色、建材、风格等最为引人瞩目，在三、四线城市属于投资少市场反响明显的切入点.

绿化：绿化成本小幅度的增加可能就会使项目增色不少，使得项目的档次品位上升一个台阶.

主入户门：一定要醒目气派，体现项目的档次和地位，营造尊贵豪华的感觉.

产品设计

物业形态：多层最受欢迎，小高层逐渐接受，高层受抵触，价格倒挂现象非常普遍.

容积率允许的情况下尽可能避免高层，小户型、单身公寓等是昙花一现的过渡或者补充型产品，始终不能成为市场主流.

户型：喜欢大面积，一步到位、炫耀攀比的消费观念比较明显.

喜欢房间多，用作书房或者客人房，哪怕一个房间最后沦为仓库存放杂物也不会放弃，100平方米的三房一厅总是比95平方米的两房两厅更有市场. 消费者普遍喜欢户型方正，大客厅南向，落地窗，至少有一个卧室朝南，

主卧室必须朝南.

面积：对大面积情有独钟，宁愿勒紧腰带、四处借钱也要买个相对面积较大的房子，130平方米以上的三房两厅受欢迎的比例远大于一、二线城市.

商业

在三、四线城市，商业最容易出利润，也是积聚项目最大利润率的部分. 在允许的条件下，尽可能多增加商业体量.

部分项目甚至可以考虑把商业作为主要利润点，增加商业体量，住宅部分减少利润，微利甚至平价去化.

项目营销阶段的策划推广

事实上，大部分三、四线城市开发企业总是在建筑规划设计方案确定后才找专业的营销策划公司来做市场推广.

前期市场调研已经完成，定位已经明确，客户已经基本圈定，规划设计已经做好，产品设计业已完成，这使得营销策划公司的相关理念无法融入产品，只能被动地接受.

假如项目前期定位不符合市场需求特征，营销策划推广的工作将会非常之难，费尽苦力也难修成善果.

以产定销是大多数开发企业进行市场推广的模式，也是考核服务机构成败的标准.

专业营销策划公司的价值不仅仅在于中后期的推广营销，还体现在前期项目定位和产品规划设计阶段.

下面的探讨基于正常的市场条件下，即以项目前期定位基本符合市场需求特征为前提.

销售案场

案场管理水平

与一、二线城市相比，三、四线城市的销售案场管理水平明显偏弱.

主要体现在人员的招聘培训不规范、案场纪律松散、竞争机制不明显、制度执行不彻底、客户服务理念欠缺等.

这些问题的出现制约了产品的销售进程，但另一方面也为专业营销策划公司的成绩突破提供了机遇，从提升销售案场管理水平着手，往往会成为专业销售代理公司工作的突破点.

业务员素质

业务员的素质体现在两个方面，精神面貌和业务能力.

从实际的情况来看，三、四线城市多数业务员精神面貌较差，服装不能统一或者质量太差，形象气质难与产品匹配.

业务员出身背景复杂，与各级领导存在关系，旱涝保收，难以管理.

业务能力还停留在介绍阶段，切客能力弱，缺乏对客户的启发和引导，客户成交比例低，变相造成对到访客户的资源浪费.关于如何提高业务人员的素质，在下面的章节中会深入展开.

策划包装

案名

在满足案名具备的常规要求外，中小城市的项目案名能派则派以显高档豪华，能洋则洋以期引领潮流.

外来营销策划公司在建议案名的时候尤其要考虑本地特征，案名的本地方言发音和关联性联想必须要经过调查论证.

LOGO

三、四线城市的项目LOGO宜简单具体，便于理解记忆，切忌繁冗、复杂、抽象.

SLOGAN

项目SLOGAN宜直白有力，贴近生活，感情色彩浓烈.

比如“我的心愿，我的家”（镇江鑫苑名家）比“7000人理想城”（镇江海德公园）更容易让消费者产生共鸣.

售楼部

位置尽可能选在市中心，热闹繁华、人流量大，容易引起关注.

售楼部一定要气派，门面排场，装修豪华高档次，软装饰增加品位，对于吸引注意力和提升项目形象事半功倍.

但要根据实际情况出发，忌店大骇客.

我司服务的镇江新区大港镇海德公园项目拥有本区域最为奢华气派的销售现场和会所，加上其它方面的现场包装，即使放在镇江市区也属难得. 虽然产品价格在当地属于中等，但是很多客户却被无形的阻力挡在了项目之外，后来经过一系列针对性的价格策略才消除了客户的疑虑.

销售道具

楼书能厚则厚，精美高档；

沙盘要大，模型要精致、漂亮；

不要吝啬手提袋，适当做大，要能装得下其它楼盘的手提袋，结实实用，能成为客户的日常生活工具最佳；

销售现场洗手间要适当奢华，洁净卫生，空气清新，这是经常被忽略的地方；

激光笔、价格计算纸张等小道具使得客户对产品的认识窥豹一斑；

专职客户服务内容的增加会为顾客带来意外的惊喜，一杯咖啡，一杯清茶，效果绝非销售代表提供的纯净水所能比拟的.

样板房及样板区

样板房与样板区的重要性已经越来越受广大开发企业的重视.

三、四线城市消费者更愿意相信自己的眼睛，当一个超过他们预期之外的美好场景猛然出现在自己眼前的时候，他们脑海里已经跳过买不买的考虑，直接进入到了怎么设计自己家的阶段.

想要达到这样的效果，则要求样板展示一定要超过当地消费者的普遍预期，可以适当地夸张放大，但主基调要生活化，避免抽象化和印象派.

销售人员

销售人员是展示项目的窗口，代表着开发公司和项目的档次，消费者对项

目的第一印象很多来源于对销售人员的感觉.

在人员的选择上一定要公开招聘，切忌使用开发企业推荐的关系熟人.

对销售人员的外形气质、亲和力、切客能力、敬业精神等要有严格要求. 另外经常被忽略的一点是对语言表达的要求，由于三、四线城市居民的接受程度有限，在服务过程中尽量避免过于正式的专业术语.

案场要求统一着装，春夏两套，如有可能尽量用品牌套装.

媒体通路

报纸

报纸广告是一、二线城市媒体推广的主要手段之一，但在三、四线城市，报纸广告的情况就迥然不同.

三、四线城市居民阅读报纸的习惯不强，况且报纸广告发布成本相对较高，缺乏持续影响力，效果类似于“高射炮打蚊子”，投入产出比很低.

在这些地方，报广通路往往作为次要的手段，为从属地位.

不过，在项目品牌形象塑造时期，可以选择当地的行政党报和主力休闲报纸做大版面集中轰炸式宣传.

在项目的操作实践中，要致力于与当地的主流媒体建立良好的合作关系，选择非广告版面、新闻性质的软文做新闻炒作，消费者对于这类新闻有一定的认可度.

户外

设计视觉冲击力较强的户外广告，比如大牌、灯箱、道旗、围墙甚至条幅

等，直接向目标客户进行传达，这是目前中小城市最为有效的信息传播方式之一.

占领都市视觉制高点和主要交通要道是营销策划公司推广之初首先要考虑的工作.

直投

通过直邮或者专人定向投放宣传资料.

由于目标对象明确，信息传达到位率和获知率高，该途径被认为是行之有效的信息传播方式.

DM派发

DM派发是三、四线城市非常有效的信息传达方式.

以项目位置为核心，针对２公里辐射半径内的可能目标客群进行派单，对商业区和项目周边的商业全部进行入铺派单.

电视、电台

中小城市当地电视台收视率普遍较高，在当地电视台做形象广告、图标广告、文字广告等传播效果较好.

电台广告的循环播放辐射面窄，但针对性强，成本较低，也是行之有效的信息传播方式.

短信息

短信息的覆盖面广，目标集中，针对性较强，信息传达率高，成本相对不

高.

该方式已经越来越受三、四线城市房地产开发企业所钟爱.

固定场所小众传播

中小城市高端消费客户圈层集中，活动地点固定，消费习惯固定，可以选择部分高档杂志做整页或拉页广告，放置高档会所和高端消费场所，供其免费阅读.

SP活动

SP活动在中小城市房地产项目营销推广的地位举足轻重.

在树立形象、形成事件新闻、吸引关注、扩大影响、促进销售等方面起到了重要的作用.

尽可能多做活动，积聚人气，礼品永远是最好的刺激，礼品的选择上一定要实惠大气，否则效果会大打折扣甚至适得其反.

“政府搭台，企业唱戏”，如果活动能与当地政府挂钩，效果将更为突出. 此外，赞助公益活动、捐助穷困等活动对树立形象和提升品牌非常有效.

广告表现

文案：由于三、四线城市居民民风纯朴，生活节奏缓慢，文化水平相对较低，简单、通俗、直接明了、亲切、可信的文案更容易被接受.

文案表现忌晦涩、生词，避免散文诗、朦胧诗般云山雾罩，不知所云.

平面表现：宜简洁、明快、适当媚俗、易理解、易记忆、色彩适当浓烈明显对比、字要大且粗线条、画面适当夸张，避免唯美、含蓄、抽象.

老客户策略

一般的三、四线城市幅员狭小，人群相互认识交往的概率较大，信息传播速度快.

客户的口碑往往是决定项目销售好坏的关键所在.

老客户的口碑传播是最好的广告方式，与之建立良好的人际关系，他们带来的附加值难以估量，通过老客户介绍新客户，不仅大大降低传播成本，更是保障成交率的一大法宝.

三、四线城市拥有明显的人群聚积效应，一个满意的老客户总希望把他的家人、同学、朋友都拉来作邻居.

政府关系策略

开发周期：最好在本届政府任期内结束，以规避政策风险.

关系营销：一方面享受土地、税收等政策优惠，综合成本低.另一方面可以依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务.

品牌策略

一个具备良好市场业绩和品牌形象的房地产开发企业在后续的营销推广中所遇到的阻力很小.

作为地产服务机构，营销策划公司工作中要注意做好开发企业和项目的品牌积累，建立并维护良好的老客户关系，通过系列的活动和具体行动，提

升品牌形象，为项目下阶段和后续的工作奠定良好的基础. （王转东）

2017年三四线城市房地产市场调研分析报告

2017年三四线城市房地产市场调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录第一节问题一：三四线城市去库存效果是否真有改善？ (5) 一、狭义及广义去库存效果的跟踪 (5) 二、开源——整体量价回暖 (7) 三、节流——土地供应端保持下降 (9) 第二节问题二：哪里的三四线城市表现更为亮眼？ (10) 一、珠三角：反应最为迅速，改善幅度最为显著 (11) 二、长三角：受益于一二线需求外溢快速去化 (11) 三、环渤海：去库存后知后觉，绝对值依然较高 (12) 四、大海西：16年四季度显著回暖，助力去库存显著提速 (13) 五、中西部：平稳去库存 (14) 六、区域分化综述 (15) 第三节问题三：怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性？ (17) 一、这轮三四线城市释放的动力来自于哪里？ (17) 二、三四线城市市场延续性需要观察哪些方面？ (20) 三、三四线城市会迎来补库存周期吗？ (22) 四、三四线城市会一直享受政策红利吗？ (24)

图表目录图表1：45城市总体可售面积以及去化月数 (5) 图表2：45城市总体销售面积及同比 (6) 图表3：三四线城市去化周期测算 (6) 图表4：三四线城市总体库存及同比 (7) 图表5：三四线城市去化周期 (7) 图表6：各线城市销售面积同比 (8) 图表7：各线城市销售额同比 (8) 图表8：各线城市平均房价同比 (8) 图表9：各线城市土地均价同比 (9) 图表10：各线城市土地购置面积同比 (9) 图表11：各线城市土地购置面积占比 (10) 图表12：珠三角三四线城市可售面积及去化月数 (11) 图表13：珠三角三四线城市销售面积及同比 (11) 图表14：长三角三四线城市可售面积及去化月数 (12) 图表15：长三角三四线城市销售面积及同比 (12) 图表16：环渤海三四线城市可售面积及去化月数 (13) 图表17：环渤海三四线城市销售面积及同比 (13) 图表18：海西三四线城市可售面积及去化月数 (14) 图表19：海西三四线城市销售面积及同比 (14) 图表20：中西部三四线城市可售面积及去化月数 (15) 图表21：中西部三四线城市销售面积及同比 (15) 图表22：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16) 图表23：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16) 图表24：三大城市圈销售面积同比 (17) 图表25：长三角与上海销售同比 (17) 图表26：珠三角与深圳销售同比 (18) 图表27：环渤海与北京销售同比 (18)

城市旅游文化营销策略——以西安为例

西安建筑科技大学华清学院毕业设计(论文)文献综述院（系）：经济贸易系专业：市场营销姓名：刘楠楠学号： 07 完成日期：2011年3月25日

试析城市旅游文化的营销策略——以西安为例文献综述【摘要】旅游文化是人类过去和现在所创造的、与旅游有关的物质、精神财富的总和，一种成功的旅游文化，不仅仅表现在对这种文化的培育和树立，还需要有成功的营销策略。因此，在我国旅游文化的发展过程中，对城市旅游文化如何开展文化营销显得迫切而紧要。本文通过针对西安旅游文化营销的路径分析，提出相应的营销实施具体策略。分析旅游产业在西安市社会经济发展中占有特别重要的位置, 找出西安市旅游产业的资源优势远未发挥出来、产品结构等问题, 研究投资导向问题和市场营销问题, 必须实现上述几个方面的多元创新, 才能在真正意义上推动西安旅游文化产业的高速、健康发展。【关键词】城市旅游文化西安营销策略【正文】一、目前国外理论的研究进展在城市旅游研究方面， Stansfield (1964)首次阐述了旅游研究中不可忽视城市旅游研究至今，西方学者纷纷从旅游经济学、旅游心理学、旅游文化学、城市规划与建设等角度对城市旅游进行了探讨，涉及的领域非常广泛、细致，基本上已形成多学科综合研究的局面。但国外旅游研究的高度分散与独立活动，在旅游文化研究方面，文化概念的抽象性与复杂性，决定了旅游文化概念的广泛性。国内外学者从不同侧面、不同角度对旅游文化概念的界定各不相同，目前仍没有形成普遍认同的定义解释。笼统地说，西方对旅游文化概念的表述比较注重从人本主义的角度出发，把旅游者放置在旅游文化结构框架研究之中心位置，以交际(或跨文化交际)为媒介，研究旅游过程中主客“碰撞”而产生的各种文化现象，突出这个概念的动态特征。在国内，旅游文化概念这一问题已经引起了旅游界的足够重视，对课题的研究也已经作了许多工作。但从总体上说，静态的片面研究颇多，系统、动态的全面研究较少。在旅游文化概念的语言表述、构成要素、文化特点等问题上，专家学者们也难以达成共识，所以，旅游文化课题的理论体系还有待在继续探讨和深入研究中不断完善和发展。在这种背景下，对旅游文化现象表征之一的城市旅游文化的专

(房地产市场分析)二三线城市房地产业发展前景分析

二三线城市房地产业发展前景房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。一、内地房地产业的发展轨迹内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速

来源：国家统计局，招银国际一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较

三线城市的地产营销策略

三线城市的地产营销策略首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。

商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合

关于手机在二线三线城市的销售策略

关于功能手机在二线三线XX、县级、乡级低价XX、推广计划书的提纲一?市场分析手机市场竞争焦点由“品牌竞争”向“产品竞争”转变，截止到2011年底，功能手机逐渐从一线城市及不少二线城市退出市场，县级虽有各个商家经营功能机，但是由于比较高昂的价格（相对于功能机本身而言）不完善的售后及产品自身的质量问题，依然困扰着绝大多数的消费者。（一）功能手机目前市场状况表现为: （同类功能手机的优劣势）。（二）功能手机市场的基本情况: 高端市场的价位及功能，主流市场的价位及功能，低端市场的价位及功能。（四）目前在县城及农村消费市场手机流行趋势有哪些？（五）结论： 1.目前手机的卖点集中在“时尚外形”和“功能”上。2.低端市场以产品竞争为主的特点，为XX手机的进入提供了机会。消费者需求变化：手机已经由过去的身份象征的高档品变为廉价的大众电子消费产品。手机的普及让消费者由过去的方便联系、工作需要的购买动机，转变为以使用的手机来追求时尚、体现独特个性。调查显示97%的中国城市居民已拥有手机，其中35%已拥有智能手机，这意味着有能力买手机的人已经基本上拥有了手机，更多消费者是为了追求新功能、追求时尚而购买手机。影响功能机的购买因素: 经过我们对农村市场的初步调查，影响消费者手机购买因素除质量外，最重要的因素就是功能、价格和外观。结论： 1.消费者选择手机除质量因素之外，三个重要因素分别是功能、价格、外观设计。 2.理想顾客群？。 3.消费者期望手机价位区间是？你的产品介绍：

（主要从产品竞争力，核心优势等方面阐述）总结：二.营销模式 1. 3.核心策略：针对细分市场的突破，主要是对县、乡市场的突破；目标市场：XX消费人群； 4.价格策略：你的产品的价格及成本控制。 5.销售模式：（你的销售最后一个模式，否定的2个不要写） 6.广告费用预算：（你印制xx 的费用） 7.促销活动现场的费用预算：促销人员的服装，工资等费用。三.销售推广日程计划：分为四阶段进行：第一阶段：产品准备XX年.XX月.一XX年.XX月. 第二阶段：产品推广年.月.---年.月. 第三阶段：策略调整年.月. -- 年.月.

三线城市房地产营销策略分析

三线城市房地产营销策略分析首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。

三四线城市楼市分析

1、三四线城市优势首先是受政策波动影响较少~一般新政策出台后都需要有几年的过度期才会在三四线城市执行！ 2、三四线城市房价相对较低，收入比与一线城市有着很大的优势，价格在客户的一个预期范围内，易为客户接受 3、三四线城市由于竞争较小，市场上产品供应量偏低，能够满足市场客户的刚性需求 4、三四线城市投机炒做现象少，价格泡沫成分少，市场观望不严重 5、三四线城市客户购买缺乏理性，多以感性为主，一个好的策划，包装很容易引起市场震动。 2、这种情况对于代理行业是好的。社会分工不断细化，代理行业要实现整合，通过提升自己的专业性为客户提供更好的服务。市场艰难的时候，像以前的高举高打，包装概念卖房已经不可能了。现在的市场需要精耕细作，要抓住每一个客户。经过研究我们采取了主动出击的策略,到周边个县市乡政\厂矿单位去做巡展宣传。 3、1、加大推广——主要是针对性推广，项目前期或多或少都有销售，针对已售单位找出意向客群，针对性投放DM等 2、推介会——以团购为幌子，针对上面的意向客群，利用人脉到各企业、公司大做文章 3、老带新政策——应该是屡试不爽，但我发现效果大不如前 4、事件营销——传统的报广已渐疲软，只能多造事，多搞活动（包括已售业主的活动，带动老带新政策的推行）

我现在的项目就在二三线城市，现在开发量挺大的。虽然我项目还没动，直接影响不大，但是其他项目的同行也告诉我说上客量直线下降。 1、想走出去派单，但是项目定位中高档，担心出去派单给人感觉房子卖不动了，反到起坏作用。 2、团购，可是大家都在这么做，利润太低，基本成本价。老百姓也知道这种情况，城市不大，容易打听到，对准客户促进作用有限，而且价格麻烦。 3、活动。大活动影响大，可是上客量不够，怎么把效果做出来。 4、小活动，有意思的小活动，互动性客户活动。花钱不多，客户量也不用太多就能有点效果。但是需要有一定的成交客户作为基础带动，让他们带来新客户。但是怎样做得有意思，而且客户喜欢参与，还有成本问题4、像这样的小城或县城市民的文化素质不高，搞的广告有概念性的东西，很多人看不懂。我现在的项目就这样的，广告出去了，最后连公司老板都说看不懂，没有表达清楚，我晕！在小城市我认为（结合奥运做事件营销）搞点全民运动性质的比赛，比如乒乓球比赛、篮球比赛、羽毛球比赛等，重在参与，来的都有小礼品送。这样可以提高项目和品牌的知名度也可以起到宣传的效果。如果有针对性的把企事业单位拉进来，估计效果会更好。楼上说到，到乡镇上做宣传、展示或者做墙体广告，布标，宣传车等，效果也不错。没有做的可以试试，成本也不高。县城上做口碑宣传的效果最为理想，加上老客户带新客销售应该还是不错的。

三四线城市房地产操盘秘诀 40个楼盘营销推广经验总结(策划必读)

三四线城市操盘秘诀40个楼盘营销推广经验总结观察一：有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况，在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。有线电视在城市没用，但是在农村有用；报纸广告基本上不起作用；我觉得三四线城市营销（专题阅读）活动主要是SP和户外广告。 1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力； 2、其次，三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应； 3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点； 4、公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。

观察二：三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程度也不同,需要做出一翻市场调查。其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广（专题阅读）最有效果。以我个人经验： 1、一个中心地段的售楼部，因为城市小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。 2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。 3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。观察三：一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。所以根据实地的不同情况,大概有以下几点： 1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)； 2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发； 3、户外路牌/公交车广告； 4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。观察四：看到大家的经验之谈，感受颇多，有几点是要强调。 1、电视广告，大多数人认为三四线城市电视广告效果差，不见得。原因：根据项目定位，选择电视广告的播出方式和播出时间，城市电视广告播出时间可在晚上当地新闻和

三四线城市房地产开发的成本控制措施

三四线城市低价房开发的成本控制措施近年来，随着一、二线城市房地产开发及市场环境的竞争激烈，拿地、融资的难度在日益变大，而且市场受宏观政策及国家经济的影响极易出现较大波动，越来越多的房地产开发商看好三、四城市这块蛋糕，纷纷转移战略重心。《孙子兵法》有云：胜兵，先胜而后求战；败兵，先战而后求胜。意思是作战之前要首先做好充分的战略准备，充分了解对手的特点，抓住战胜敌人的时机，立于不败之地。引申涵义，也就是说做任何事情都要谋略在前，行事在后。因此，要进入三、四线城市，必须深入研究市场的需求特征，围绕客户来做文章，尊重当地客户的消费习惯，迎合市场设计出适销对路的产品。（一）、三、四城市的市场特点如下： 1、市场成熟度弱：受政策和市场化水平的影响，三、四线城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢。住宅商品化水平相对不高，相对缺乏新的开发理念和营销推广策略。 2、市场容量小：三、四线城市规模较小，市场容量有限，且人口导入相对较少。 3、消费力弱：总体来讲，三、四线城市的经济水平较之一、二线城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。 4、受行政影响明显：为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持，同时地方政策往往产生“一届领导一个思路”的局面。 5、价格敏感度高：在三、四线城市，通常市场需求是以本地自住需求为主，投资的情况比较少见。价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。如果是一个没有重要产业支撑的城市，价格上扬很难，往往是从项目开盘到售罄，房价的涨幅普遍较小。 4、消费偏好明显：城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印，形成各不相同的区域特点。小城市人民对沿街独立商铺情有独钟，只要位置不是太偏僻，都能卖出好价钱。几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，以商业部分为盈利重点。

商业地产三线城市营销策略

三线城市商业地产营销策略时间:2006-12-28 16:09:00 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增

加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑” 的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1 万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万川的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个

三四线城市网约出租汽车市场营销策略研究

Marketing | 市场营销 MODERN BUSINESS 现代商业30 三四线城市网约出租汽车市场营销策略研究刘平平　湖南交通工程学院　湖南衡阳　421009 摘要:伴随着互联网的不断发展,各行各业的发展都体现着“互联网+”的思维。作为一项已经成熟的行业,传统的出租车出行方式正在面临着巨大的考验。如何结合时代的需要创新传统的出行方式,是目前急需解决的问题。本文分析当前网约出租汽车的市场营销现状,找出网约出租汽车市场营销策略中存在的问题并进行分析,最终提出适合三四线城市网约出租汽车市场营销策略。关键词:三四线城市网约出租汽车市场营销一直以来,百姓的衣食住行都是社会所关注的重点。国家经济的发展、生活水平的提高,使得人们对出行提出了更高的要求。单纯的安全、舒适已经不能完全的满足人们的出行需要了,如何更加便捷、高效的出行也成为了人们出行所要考虑的因素。在当下,出行难已经不仅仅是一些大型的城市会出现的问题,更是三四线城市面临的难题。高峰时间坐车难、交通拥堵、司机拒载乘客或拼客、私家车停车难等等现象也时常出现在三四线城市。但近些年来,伴随着科学技术的不断进步,互联网逐渐进入到了人们的生活中。在4G网络全国几乎全覆盖的背景下,智能手机在我国也得到了广泛的应用,再加上在“互联网+”思维的影响下,网约出租汽车出现在了人们的视野中,并为人们带来了极大的便利。一、网约出租汽车的市场营销现状 (一)网约出租汽车的市场营销定位网约出租汽车是一种面向互联网用户,在新的时代要求下建立的一种新型的出行方式。这种出行方式为乘客带来了极大的便利,丰富了人们的出行体验,能够满足不同乘客的不同出行需求,还有效的提高了出租车的使用效率,提高了司机师傅的收益,是时下最受欢迎的一种出行方式。其实相比于盈利,网约出租汽车存在的意义更多的在于吸引更多的客服,以提高相关APP的使用频率,所以,出租车产品并不是网约出租汽车市场营销的重心。比如,就拿网约汽车平台的代表——滴滴出行来说。滴滴出行在创建之初主要是要在出租车与乘客之间建立一种联系,并最终通过手机来实现。在2014年“滴滴专车”这一新产品的出现,是相比于“滴滴出租车”业务的进一步细分,主要强调的是提供一种更加高端的出行服务。通过15万左右私家车的加入,规定司机穿着整齐的服装、统一的礼仪、配备一致的物品等等。在继“滴滴专车”之后,“滴滴顺风车”成为了另一种新产品。可以说,“滴滴顺风车”是共享时代下发展出来的产物,是共享经济的典型代表,对提高资源的利用效率具有重要的价值。这一新产品的提出旨在为私家车和乘客提供一个可以共同分担出行费用的机会。司机通过平台,发布自己出行的时间、路线和可乘坐人数,再由系统将司机推荐给恰当的乘客。“滴滴顺风车”作为乘客出行费用最低的一种产品,甚至低于传统方式下出行所需支付的费用。可见,“滴滴顺风车”并不过分的强调收益,而是希望降低出行成本。虽然,平台仅在每单中收取5%的费用,但随着其规模的不断扩充,其利润前景依旧很可观。2015年,“滴滴快车”又成功的进入到了人们的视野中。这一新产品的目的是希望最大限度的利用闲置资源来满足城市的交通需要,在有补贴和优惠的前提下,其出行成本是低于传统出租车的。相比于“滴滴专车”产品,其服务的标准也明显没有那么高,但会对时效性有很高的要求。可以说,“滴滴快车”是介于“滴滴专车”与“滴滴顺风车”之间的一种产品。自出现以来,就广受上班族们的喜欢。 (二)目前网约出租汽车的市场营销手段当前网约出租汽车主要是同时面向车主和乘客的营销,通过吸引司机和乘客的加入,互相交换二者信息,实现出行交易。在吸引司机和乘客的加入上,网约出租汽车主要是从传统的出租车着手。因为作为一个已经成熟的行业,司机与乘客之间信息的交换主要是通过出租车司机在路上巡游,乘客招手乘车来实现的。在网络出租汽车下,乘客依旧是乘客,出租车司机也还是出租车司机,只不过交换信息的方式变了。在如何使司机与乘客更好的接受这种交换信息的方式上,网约出租汽车平台在起初会通过给与一定补贴或优惠的方式来吸引司机与乘客的纷纷加入,在这种营销策略下,不仅吸引了越来越多的乘客和司机加入了网约出租汽车平台,而且还使人们逐渐习惯了对这种出行方式并产生了依赖。在做好了用户基础之后,网约出租汽车平台又将出行服务进行了更细的划分,针对不同的用户需求提出了不同的营销策略,或高端、或便捷。这里再以“滴滴出行”为例,滴滴在拥有了一定的乘客基础之后,一方面以“共同增加收入”为口号,吸引私家车、出租车的加入,同时私家车可以通过邀请朋友的方式获得额外的奖励。另一方面,面对乘客,“滴滴出行”通过与别的行业的跨界合作,为乘客提供相应的补贴。在短时间内,“滴滴出行”平台吸引了大量或高端或低端的汽车车主的加入,相比于传统的乘车方式,网约出租汽车的出行更加实惠、便利,一时间全面滴滴的局面正在逐渐实现。不难发现,在大数据的背景下,跨界营销已经成为了网约出租汽车的主要方式,这种营销方式的最大优点就在于它可以做大限度的利用资源,将不同行业的产品进行相互融合,增加本产品的深度和广度。二、网约出租汽车市场营销策略中存在的问题虽然在近些年来,网约出租汽车的发展非常迅速,但是其中仍然存在着一些问题,需要我们去正视并及时解决。 (一)宣传方式单一通过前面对网约出租车营销方式的分析,我们不难发现网约出租汽车的营销主要依靠大量资金投入的方式来吸引和培养用户,比如代金券、打折券等等。除此以外,并没有其他方式的营销宣传方式,在这种营销方式下,难以保证顾客的忠诚度。就某一个网络约车平台来说,这种营销方式是非常不可靠的,因为,顾客很有可能会向更有利的平台转入,最后导致了不同网络约车平台之间的恶性竞争。虽然,合并、收购等方式已经成为了网约车竞争 DOI:10.14097/https://www.360docs.net/doc/714347031.html,ki.5392/2019.13.014

三四线城市房地产销售策划

一二三四线城市的推广方式PK （欢迎讨论）改革幵放近30年，中国城市数量增长了4倍左右，将达700座，城市面积也扩大了将近4倍。在城市的扩张中，直接受益者就是房地产行业，三、四线城市房地产发展虽然相对落后，但同样蕴藏着巨大的商机和利润。… 目前，一、二线城市可幵发土地资源日益减少，地产市场空间越来越小。受国家宏观调控的影响，国内外众多房地产幵发企业纷纷把目光聚焦在三、四线城市，同时，也为房地产营销策划公司提供了另一个城市级别之间的差异使得不同城市房地产的各方面存在着很大的区别。很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的幵发商和营销策划公司却往往在三、四线城市的操作中或铩羽而归或进退两难，许多在成熟市场被验证了的幵发推广策略在三、四线城市总是大打折扣。… 在三、四线城市独特的市场土壤中，自有适合自己独特的推广方式。认识中小城市

划分标准…7E 根据房地产行业在全国城市发展的状况和公幵的流行说法，我们通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；…~ 把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海幵放城市如大连、青岛等划分为二线城市；…#Z 习惯将地级市和一些相对落后的省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市，人口规模一般在30-50万；— 县级市、县城及县镇等即是所谓的四线城市，人口规模一般在10-30 万。.. 中小城市房地产的特点般的三、四线城市房地产市场具备以下共同特点: 市场成熟度较低受政策和市场化水平的影响，中小城市的房地产幵发起步较晚且节奏缓慢。住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的幵发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。市场容量小%—

三线城市的地产营销策略

三线城市的地产营销策略第一我们对各种形式的都市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：按照房地产行业在全国都市进展的状况和公布的流行讲法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的都市如北京、深圳、广州和上海划分为一线都市；而把天津和一些发达的省会都市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放都市如大连、青岛等划分为二线都市；习惯将地级市甚至一些落后省会都市如青海、呼和浩特等划分为三线都市；毫无疑咨询县级市和县城确实是我们所谓的四线都市了。三线都市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线都市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，因此专门多在一线都市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线都市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐步形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大伙儿交流。目前，三、四线都市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点确实是做成全城顶尖的小区，制造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钞票的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线都市的开发商第一次到三、四线都市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为要紧赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得都市甚至显现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街

住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：专门多地点显现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线都市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线都市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线都市并不起眼，但到了三、四线都市里就可确实是大盘了。规模一大，就能得到专门多优待政策，就能够大大降低成本，利润就相当可观了。在对此类都市的特点有了大致的了解后，我们对在这类都市操盘的懂得如下。第一，每个都市都有自己的专门性。都市进展情形、都市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市进展脉络，深入懂得楼市的进展处于哪一个时期，了解项目营销的大环境。大环境是项目进展的基础，只有顺应大环境进展趋势的项目才能获得较好的进展空间。经济运行情形、商业兴盛程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等差不多上研究区域营销大环境的重要咨询题，一样来讲，通过以上的专项研究，结合相近都市情形，进行横向比较就能够初步推断出此区域楼市处于哪一个时期，然后按照进展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的进展能顺合市场的进展趋势。如何讲楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。其次，俗语讲一方水土养一方人，必须详实了解该都市的风俗人情和生活习性，（例如当地有什么名胜民俗，有什么名人轶事，人们对房型的要求等等，）只有了解了这些，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可

三线城市营销策略

首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度

地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境

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