试论房地产市场失效与政府规制_王文群
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作者简介 王文群
男江西临川人华中科技大学管理学院博士研究生
江西财经大
学经济学院教授。
试论房地产市场失效与政府规制
王文群
华中科技大学管理学院
武汉
规制是指政府利用法规对市场进行的制约
是
政府干预市场的手段之一。政府要对经济实行规制主要的原因是因为存在着市场失效问题如存在着私人部门不愿或不能有效生产和供应的公共物品
存在着垄断与自然垄断
存在着外部效应、信
息不对称及不充分以及存在着收入分配不合理
等。因此
对市场失效的弥补和矫正
对市场经济
运行秩序的维护以及市场竞争规则的实行和对生产者与消费者权益的保护等都需要通过政府规制来实现。近年来
我国部分地区房地产市场出现了房价涨幅过大、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题
这些都是房地产市场失效导
致的结果。要使房地产市场持续健康地发展就必
须对房地产市场进行规制。
一、房地产市场失效
市场失效是指市场经济体制
的低效率
即市场本身不可克服的局限性使市场机
制不能实现资源配置的帕累托最优。达到帕累托最优的基本条件是经济处于完全竞争状态存在系列完整的市场
存在完备的信息。现实中这些条件
不可能完全满足于是就产生了市场失效
从而产
生了政府干预的要求。房地产的 位置固定性 、 稀缺性 和 个体间异质性 导致房地产市场存在不完全竞争和不完全信息结构。房地产的产品特性
决定了其市场特性
从而导致房地产市场失效。
一房地产市场具有垄断性特征
土地一级市场的高度垄断性。我国实行的土地制度
决定了土地所有权的让渡严格限制在国
家和集体之间交易规模极其有限。根据我国现行有关政策的规定只有国有土地使用权才能进行有
偿出让即国有土地所有权垄断着土地使用权的有偿出让
农村集体所有的土地必须先行征用为国有
土地后其使用权才能有偿出让。也就是说土地使
用权的出让渠道只有一条因此
土地征购市场是不完全市场。在这个市场上交易的等价性是市场
行为
交易的强制性是政府行为
它限制着农村集体所有土地向着效益最大的方向流动或转移。土地征购市场是由国家垄断经营的置于国家严格计划
管理之下由政府或政府授权的经济组织进行排他性垄断经营
不允许其他单位或个人从事这种交
易。我国城镇的国有土地只允许出让使用权。进入市场交易的主要是土地使用权
土地使用权出让的
一级市场由政府垄断。这容易导致土地征用价格、土地使用权出让价格难于由供求双方共同决定而
且价格不透明从而使房地产市场的价格机制不能有效发挥作用。
此外在土地批租制下以产权市场化的合约形式而形成的土地产权关系是清晰的但在土地批租过程中缺乏规范化的法律约束滋生了大量设租和
寻租活动
造成了产权交易的不公平。
房地产开发市场的垄断性。房地产市场的区域性以及房地产开发、经营具有规模经济性质很容易形成垄断。尤其是当前很多开发商大量储备土地一次性获取上千亩甚至几千亩开发地块的现象已是司空见惯。位置固定和土地稀缺突出了空间的阻力任何一个区位的房地产市场都具备一定的垄断力对土地使用权的垄断导致了不可能有同一区位的竞争者加入。而个体间异质性进一步加剧了这一不完全竞争状况。
垄断将导致市场失灵。针对房地产市场而言土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价上涨过快时人们往往把土地当成保值和增值的手段从而影响土地的高效配置和合理利用。
二房地产市场信息不充分
在房地产市场中商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势而买主由于缺乏足够的信息被迫接受价格和承担风险。这些不对称信息可以归纳为类 权属关系信息不对称。在我国理论上房地产产权可以分为所有权利和限制性权利。单从所有权利来看又可分为完全所有权利和不完全所有权利后者包括有限产权、部分产权、共有产权等。此外附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂比如是否已被所有者典当、抵押、留置等。作为一个外行的购买者不可能轻易了解到该宗房地产具备的产权信息这为房地产开发商的欺诈行为埋下了伏笔。
价格信息不对称。房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同价格个别性仍是最主要的特征。一般而言购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解使得房地产商哄抬房价、牟取暴利的可能性有所增加。
质量信息不对称。房地产商品的生产有较强的专业性和技术性一般的消费者很难对房地产质量作出判断这不免给开发商降低质量标准提供了机会。
三房地产市场具有较强的外部性
所谓外部性是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益后者称为外部不经济或外部成本。
土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量进而导致城市土地或其他非农建设用地的增加造成耕地数量锐减对农业乃至整个国民经济可持续发展造成不利影响。同时由于不是由责任者承担完全责任这使得理性的人对农地的占用量大于社会最优量。这样城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量。
房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼而技术水平的提升依赖于资金的支持这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下房产生产常常以周边居民的福利骤减为代价。
房产消费领域的外部性体现在示范效应上。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足。处在现代社会里的人通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的而较高的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征他们的消费方式便成为其他人追求的目标这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或公款购房者购买高档别墅、高级公寓成为收入稍低的阶层的效仿对象这有两方面的影响一方面开发商追逐超额利润大量开发高档物业造成畸
形的住宅供给结构有限的资源不能得到充分配置中低档住宅相对于需求人群数量过少间接推动其价格上涨另一方面高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣导致中低档住宅尾随高档住宅涨价。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊却让低收入者承受成本因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者的住宅价格需求弹性从这个意义讲低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。
四公共产品的存在
公共产品的概念是由马斯格雷夫
提出的。公共产品具有非竞争性和非排他性。从房地产方面来看公共产品既是有形的物质产品如道路、桥梁、绿地、公园、广场、污水处理系统、城市形象等也有非物质产品和服务如城市规划体系、管理法规、许可证制度等。
二、房地产市场的政府规制
由于房地产市场具有垄断性特征房地产市场的信息不充分房地产具有较强的外部性以及公共产品的存在因此必须加强房地产市场的政府规制。
一规范土地市场行为形成公开透明的土地市场
规范土地市场的政府行为。近几年来各级政府在经营城市名义下经营土地。经营城市的背后是大量土地出让的非市场化是行政价格与实际市场价格之间的巨额差价。这既是驱使不少地方政府大量征地、卖地的动力也是寻租行为产生的温床。现阶段在土地征购市场上通常是由政府或政府授权的经济组织即土地储备中心进行排他性垄断经营。因此国家应出台 土地储备管理条例 规范土地储备中心在收购、整理、储备土地方面的各种行为。
完善土地价格的市场形成机制。通过建立公开透明的市场配置机制不断显化土地的市场价值使价格充分反映市场供需状况以保障土地要素资源的配置中市场基础作用的充分发挥。第一要大力推行和完善土地招标拍卖挂牌出让制度遏制土地招标、拍卖、挂牌出让过程中的非市场行为和非理性行为引导和保证土地市场的规范发展。尤其是要规范和完善挂牌出让制度防止挂牌过程中的暗箱操作。第二要完善地价体系主要是全面建立基准地价的定期公布和定期更新制度、标定地价的评定与公布制度以及土地交易价格申报制度等以增强政府运用地价杠杆调控地价及土地市场的能力。
规范土地使用权转让市场整顿隐形市场。城市土地隐形市场是指在法律规定的范围以外不按合法土地的市场规则通过隐蔽或变相的形式私下进行城市土地使用权的交易活动。隐形市场的普遍存在影响着城市土地的正常流转及合理利用干扰着公开合法的城市土地市场的发育和运转。因此发展城市土地市场必须对隐形市场进行清理整顿。整顿隐形市场的措施一是要理顺产权关系明确国有土地所有者的人格化代表二是要强化土地市场的管理和监督规范市场交易行为三是要堵住国有土地收益流失漏洞截断隐形市场的动力来源。
规范房地产开发市场。首先要加强地权交易立法建立土地产权交易规则。我们要积极制定和完善各项法规条例包括土地所有权转让办法土地使用权出让、转让、出租条例土地产权入股办法土地产权抵押条例等。明确规定土地产权进入市场的条件制定明确土地产权交易双方权利义务的法规同时要实行土地交易许可制和申报制。其次要治理房地产企业垄断行为。治理房地产企业垄断行为并不意味着一定要分解企业以造就更多的竞争者而是由政府依法惩治不正当竞争行为对房地产企业的产品与服务进行质量监督与价格监控以维护市场的有效竞争。同时政府要对商品住宅销售价格进行审核防止垄断利润过高。当前要严格控制大宗土地的出让避免房地产开发企业形成区域垄断。
二建立房地产市场信息系统提供信息服务
加强信息服务不仅能提高决策的效果而且能提高产出效率和商品质量。众所周知市场机制的
自律运作有赖信息的充分传输在市场信息不完全性与不确定性大或信息存在严重不对称的情况下是无法形成帕累托效率的。而房地产市场是典型的不完全竞争市场面临严重的信息问题。
相对于市场中分散的主体来说政府无论是在信息量获取上还是在改变信息不对称状态方面都有着更大的优势可以发挥信息的规模效应。因此政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷。应当由政府建立房地产信息系统和预警系统定期发布房地产市场信息包括向开发商和购房者公布和提供土地供求信息收集、储存、发布土地交易行情、交易结果提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询公开房源信息和价格信息公布开发商的资质信息、对商品房的质量检测信息提供权属关系变迁的档案等。
三政府应采取措施减少或消除房地产利用中的外部性
房地产利用中广泛存在着外部性问题如城市开发中土地增值收益的分配相邻不动产利用时的干扰居住区中的环境污染等从而使当事人的私人成本收益与社会成本收益不一致使具有负的外部性的产品或服务供给过多而使具有正外部性的产品或服务供给过少。因此政府应采取措施来减少或消除外部性。
对土地利用中的外部性需要政府制定详细的用地计划根据城市发展的需要逐年编制农地转城市用地的数量并在总额、用途上加以严格控制对征地金额设定最低的界线对房产生产过程的外部性要制定文明施工和环境保护标准规范施工行为对房产消费领域的外部性应该对高档物业课以重税并作为安居工程的补充经费达到社会公平的目的。
四政府应该提供房地产业中的公共物品
公共物品具有消费的非排他性从而使人产生 搭便车 的动机与行为而私人却缺乏积极性来提供这些物品。房地产利用中存在许多公共物品或 准公共物品 如防洪工程、抗震工程、公共卫生设施等最为典型的莫过于城市基础设施如道路、桥梁、给水排水工程等。这些项目由于投资额大投资回收期长很难排除不付费者利用且又关系国计民生由市场来提供往往不具有效率或供给不足而只能由政府来提供。但政府提供并不一定非要政府直接生产政府可以委托或承包给独立的企业来生产政府只负责筹集资金与管理。
对房地产开发中 公共产品 和 准公共产品 的投资主体必须加以明确界定。居住小区中属于 公共产品 的公建配套设施建设应由政府承担其投资来源包括以土地出让金建立起来的城市土地发展基金、一部分财政支出和政府收取的公建配套费。 准公共产品 的增容投资应由水、电、煤等部门承担其可从今后向居民收取的水、电、煤等费用中收回投资。对居住小区中商业网点等 私人产品 的投资可采取谁投资谁拥有产权的做法。这样做就可以把对不同 产品 的投资行为规范起来。
五政府应保障中低收入者的基本住房消费权益
任何一个社会都存在贫富差距但较好地解决中低收入者的住房问题是一个重要的问题也是各国政府努力追求的目标。新加坡的公共组屋、日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴政策、香港的居屋计划等莫不是通过政府的干预来保障中低收入者的住房消费水平的。我国目前商品房价格居高不下中低收入者 望房兴叹 因此政府应采取多种措施如成立政府经济适用住房开发机构开放低收入者住房补贴减免房地产税费完善住房公积金制度等措施使中低收入群体居者有其屋。
参考文献
G J 施蒂格勒.产业组织和政府规制.上海上海三联书店.
植草益 微观规制经济学.北京中国发展出版社.
责任编辑王碧峰
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
秉持五大发展理念立足于市场监管职责在县域经济高质量发展中践行初心使命
秉持五大发展理念立足于市场监管职责在县域经济高质量发展中践行初心使命 **年是国民经济十三五发展规划的收官之年，是全面建成小康社会的关键时期。“十三五”规划的核心即“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，是协同发展走向全面小康的路线图。市场监管部门须秉持五大发展理念，从明职责、定目标、优服务、强监管、谋创新等方面着手，助力实现县域经济的全面转型升级,把工作重心调整到优化营商环境、提质增效上来，在实现县域经济高质量发展中践行初心使命。以责任担当之勇、统筹兼顾之谋、依法监管之智、落实落地之能、为民谋利之仁，推动****县域经济高质量发展，实现人民对美好生活的向往。 一、着眼于创新理念，为****高质量发展疏痛点解难点。 创新是引领发展的第一动力。抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。市场监管部门关键要把“错装在政府身上的手换成市场的手”，在“放、管、服”上不拘于形式、主动作为，以审批制度创新带动新活力、以监管手段创新引导新理念、以服务方式创新孵化新技术,为****高质量发展疏痛点、解难点。 一是做实简政放权的减法，创新审批模式。把审批制度改革创新作为推进政府职能转变和服务保障新旧动能转换
的重要举措，推动“放管服”改革措施落地生根。以推行营业执照登记便利化为切入点，减少行政审批，降低准入门槛，精简工作流程，作为简政放权的“先手棋”。为此****县市场监管局通过“一窗通办、一事联办”全程电子化审批工作流程，形成压缩企业开办时限的“5512”工作模式：压缩办照时限，坚持“材料优化、流程优化、用时减少、环节减少”的“两优两减”的方向，完善一次性告知事项清单，把办照时限从5天压缩至2天，即时受理即时办结，切实做到让数据多跑路，群众少跑路或不跑路，无形中降低了企业非生产性成本。 二是做细行政监管的加法，创新监管模式。加强事中事后监管，直指市场监管的有效性，事关消费者权益能否得到有效维护。随着市场监管部门的机构改革，所面对的市场监管面的多样性和复杂性，可借鉴网格化监管制度，落实到责任所具体到监管人。同时可以大数据比对平台为支撑，建立健全网格一体化市场监管模式，用精准高效的监管为市场添活力。充分运用移动物联网技术，完善“明厨亮灶”制度，提高监管智能化和精准化水平。强化数据共享互通，将市场准入、抽查检查、行政执法、检验检测、投诉举报等信息汇集分析，实现监管信息可查询、可追溯、可运用。做细网格监管“文章”，加强部门衔接，形成整体联动监管和社会共治格局。
西安市房地产市场现状及未来趋势
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
浅谈政府的市场监管职能
浅谈政府的市场监管职能 【摘要】市场监管是政府对市场的全方面和全过程的监管，它也是政府四大主要职能之一，也是最难以把握尺度的职能。本文分析了市场经济条件下，市场在追求效益同时对公平的追求，从而提出政府对市场进行监管的必要性。这对如何正确理解市场监管和把握对加快行政管理体制改革、建设服务型政府具有重要意义。 【关键词】政府职能；市场监管；市场机制；市场规则 政府是执行国家权力，进行政治统治并管理社会公共事务的机关，广义的政府包括立法机关、行政机关和司法机关等；狭义的政府是指国家的行政机关。这里我们使用广义的政府概念。在社会主义市场经济条件下，经济调节、社会管理、市场监管和公共服务是政府管理的主要职能。其中，市场监管是指政府通过制定规则，运用公共权力，为维护公平竞争的市场秩序，对市场主体及其行为进行统一、开放、竞争、有序监督和管理，而形成的现代市场体系。 1 市场经济需要政府监管市场 市场经济是市场对资源配置起基础性调节作用的经济发展阶段，但市场经济从来没有离开过政府的监管。正是在政府的有力监管下，市场经济才能有序、高效地运行。 市场经济是商品经济发展到一定历史阶段的产物，基本机制是利益，所以必然存在个人与个人劳动之间的矛盾，也存在个人劳动与社会劳动间的矛盾。理论上，市场经济要求市场公平。市场需要有一整套要求每一个市场主体必须遵守的规则，任何市场主体违犯了市场规则都必须接受比其获得的利益高得多的惩罚。这样，市场经济设计了一个良好的制度环境，市场的各个主体都按照自己的目标来选择行动，市场机制刺激市场主体追求效率，市场规则约束市场主体实现公平，于是既追求了效率又保证了公平。 为保证市场规则的公平、公正、公开，处于市场利益之外的第三者不能缺。这个第三者政府正是拥有这样权威：具有召集市场主体、主持制订市场规则的感召力；具有根据市场规则，公平、公正、公开地对市场进行评判的公信力；还必须拥有对违犯法则的市场主体惩罚的强制力。 政府是保护统治阶级意志的国家机器，政府的目标是满足大多数人的意愿或利益，也就是追求个体间的公平，也只有将政府组织的目标定为追求公平，否则政府作为组织就失去了存在的必要性。另一方面，市场主体的行为是个体决策行为，目的是保证个体利益的实现。政府与市场结合，以市场调节为基础、以政府监管为保障才可以保证公平与效率双重目标的实现。 2 市场监管的内容
展望未来房地产市场的变化
房地产市场调控的节奏、力度和预期效果 房地产业现在这个越发让人“纠结”的字眼，关于房地产业，从产业地位看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业，同时还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。宏观经济政策会对它产生重要影响。我们认为金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。 从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动。尤其是自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势。随着我国经济的发展，房地产事业也会随着而发展上升。
（联合国统计人均GDP与地产业发展的关系） 但是近几年来我国的房地产出现过热趋势，商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度，在上海等热点城市，房价/收入比已达到很高的水平，在个别城市得市场需求中，投资性购房占到相当比例，需求中的泡沫成分凸现。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。这些宏观调节政策会使房地产适当降温。 整体来看，随着经济的发展房地产业的发展是必然的，而我们要做到到的是采取适当的宏观经济政策保证房地产业的健康平稳发展，抑制房地产业过热的趋势，使这个行业能真正成为一个健康的经济增长点，而不是靠投机炒出来的一堆泡沫。
政府如何解决市场失灵
政府如何解决市场失灵 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
政府如何解决竞争失灵 我们知道只要有市场就有竞争，竞争失灵也会连带着市场失灵。市场失灵包含两种意思，一是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况，这种情况通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。二是常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。 市场失灵的型态：不完全竞争市场独占独买寡占卡特尔买方寡占独占性竞争差别取价（差别定价）价格吸脂策略。 造成市场失灵的二个主要原因为：成本或利润价格的传达不适切，进而影响个体经济市场决策机制；次佳的市场结构。当然还有其他原因，如：收入与财富分配不公外部负效应问题竞争失败和市场垄断的形成失业问题区域经济不协调问题公共产品供给不足等等。 如果市场失灵达到一定程度市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些政策来约束在这种情况下的欺诈行为。在宏观调控时要把握两个原则：一是政府尽量不参与资源配置；二是一旦参与要以市场的手段来进行。针对市场失灵的表现，作为经济主体的各级政府，发挥应有的经济职能解决市场失灵问题，可以采取如下对策： 首先，政府要做好提供公共物品的工作，搞好基础设施建设以保证整个国民经济有良好的“硬件条件”。同时，政府还要承担起那些投资规模大、资金回收期长而又是对经济发展起重大影响作用的项目，这样，既解决了市场不能提供公共物品的有效供给问题，保证了国民经济正常运行；同时，政府投资在过程中还可以解决相当一部分下岗工人的再就业问题，也可以带动其他相关产业的投资和生产，从而推动经济的繁荣。而对于经济发展中的垄断问题和其他不
房地产业未来的发展方向
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合
市场失灵与政府介入
市场失灵与政府介入 正如美国经济学家曼昆所言，市场通常是组织经济活动的一种好方式。但是，市场并不能够实现社会效率。因为市场的竞争经常是不充分的，换言之，市场中还存在外部性，公共物品的提供也是市场无法解决的问题。这些不足只能有政府来解决。 在市场经济中，市场也不是万能的，也有市场失灵的时候，政府介入和干预经济活动，就是为了试图弥补市场这一缺陷。 市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。只要表现有：⑴收入与财富分配不公，⑵外部负效应问题，⑶竞争失败和市场垄断的形成，⑷失业问题，⑸区域经济不协调问题，⑹公共产品供给不足，⑺公共资源的过度使用。原因主要有以下几个方面： ⑴、公共产品。公共物品是可供社会成员共同享用的物品，具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，一公民享用国家安全时一点都不会影响其他公民对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。由此可见，公共物品不能有市场提供而且市场也提供不了。 ⑵、垄断。垄断可能使得市场配置资源缺乏效率，消除市场的垄断只依靠个人的力量是不可能完成的，对这种情况的纠正需要依靠政府的力量是最佳的解决方式。 ⑶、外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。工厂排废水是为了生产产品赚钱，工厂同购买它的产品的顾客之间的关系是金钱交换关系，但工厂由此造成的对他人的损害却可能无需向他人支付任何赔偿费。这种影响就是工厂生产的外部影响。当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。比如你摆在阳台上的鲜花可能给路过这里的人带来外部经济。 ⑷、非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些法规来约束和制止欺诈行为。 政府干预和制约市场途径很多，基本上可以在市场活动的起点、过程、结果等各个步骤进行。具体讲，有以下几个主要方法：⑴为了消除垄断的影响，政府可以采取反垄断政策。针对不同形式的垄断，政府可以分别或同时采取行业的重新组合和处罚等手段，而这些手段往往是依据反垄断法来执行的。⑵解决公共物品的供给是消除公共物品所造成的市场失灵的关键。⑶外部性是造成市场失灵的重要原因，解决这一问题的政策主要包括：税收和补贴、政府直接调节以及明确产权和谈判三种手段。 总之，市场的失灵为政府的介入提供了可能政府可以通过对私营经济部门的活动经行某种限制或管理。政府介入市场的原因是由于市场失灵，但是，政府同样也不是万能的，也有缺点和不足，有可能介入失败，也就是说，市场失灵并不是政府介入的必要条件。政府介入成功与否建立在两个前提之上：一是政府有动机使资源的配置更有效率；二是政府有能力使资源的配置更有效率。 针对这一问题，诺贝尔奖获得者布坎南创立了公共选择理论，对政府行为的局限性进行分析，认为，政府活动的结果未必能校正市场失灵，政府活动本身也许就有问题，甚
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
政府如何解决市场失灵
政府如何解决市场失灵 摘要：市场不是万能，存在固有的弱点，当市场出现无法有效率地分配商品和劳务的情 况时，我们就称之为市场失灵。随着社会经济的发展，亚当斯密的经济自由主义已经不适合社会的需要，尤其是经济危机频发，所以更不能放任自流，从而就需要政府的调控，需要政府来弥补市场失灵。尤其是，我国实行具有中国特色的社会主义的市场经济，就更需要政府来通过一系列的手段，来弥补市场失灵。 政府弥补市场失灵，概括来说，就是运用经济手段，行政手段，法律手段来调节宏观经济，由称为政府的宏观调控。政府根据宏观经济的发展状况以及存在的问题，来决定采取哪一种手段抑或采取综合手段。然而，政府在运用这些手段时，除了政府失灵外，这些手段本身也存在着一些问题和弊端，有时也可能会扰乱经济的发展。 关键字：市场失灵，宏观调控经济手段法律手段行政手段弊端 经济手段是政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用，对国民经济进行宏观调控。经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值形式和价值工具，主要包括价格、税收、信贷、工资等。也是国家运用经济政策和计划，通过对经济的调整来影响和调节经济活动的措施。财政政策和货币政策是国家在宏观调控中最常用的经济手段。国家还可以通过制定和实施经济发展规划、计划等。对经济活动参与者进行引导，以实现国民经济的持续快速健康发展。 经济手段作为政府宏观调控的手段，是政府最经常使用的弥补市场失灵的手段。随着中国的改革开放，市场经济的发展给中国带来了巨大的进步，但是由于市场失灵，也给中国中国的社会带来了很多的问题。比如贫富差距越来越大，房价越来越高，甚至高的离谱，充斥泡沫，又如人们逐渐富有，私家车越来越多而造成的大气污染，直到最近的大范围的雾霾，都是市场失灵的表现。面对市场失灵的种种表现，政府通过调节个税起征点来减小贫富差距，通过征收二套房产税来抑制炒房需求，通过征收车辆购置税来抑制车辆的需求，弥补私家车通行造成的负外部性。这些都是政府通过经济手段来调节宏观经济，弥补市场失灵的表现。 然而，经济手段往往是政府最常用的手段，通常也是效果最明显的，但是经济手段也存在很多的缺陷和弊端。因为宏观经济是非常复杂的，很多时候可能会出现对经济形势的误判，又或者当经济手段起作用的时候，宏观经济形势已经发生了变化等等的问题。所以政府运用经济手段的时候要准确的判断宏观经济形势，充分考虑经济政策发生作用的时间，同时更要征求广泛的意见。 法律手段在很多时候是和经济手段同时运用发生作用。比如当政府运用税收的杠杆的作用调节个税起征点的同时，需要通过立法的形式来确定和保证政策的严明性。 法律手段是指国家依靠法律的强制力量来规范经济活动，保障经济政策目标的手段。法律手段是国家通过立法和司法，调节和规范经济活动。运用法律手段进行宏观调控的作用在于，把市场经济主体行为、市场经济运行秩序，国家对市场经济的宏观调控等纳入法制轨道，依法调控，增强宏观调控行为的合法性和权威性。为了进一步提高宏观调控政策的约束力，对需要长时间坚持的政策也应将其纳入法制轨道，使重要政策转变为法律，以加大执行的力度。法律手段的基本内容包括市场主体法律制度、市场行为法律制度、宏观经济管理法律制度、社会保障法律制度、行政法律制度等。 而面对市场失灵，法律手段通常都是迅速而有效。比如通过修改税法来调节宏观经济，
加强我国政府监管的重要性及对策
论文题目加强我国政府监管的重要性及对策 专业行政管理（专） 姓名赵雅丽 学号1013001412653 学校沙河电大 2012年1月20日
加强我国政府监管的重要性及对策 近年来，随着改革开放的不断深入以及经济社会的发展进步，在经济及社会运行中暴露的问题越来越多，政府作为政策的决策者、公共服务的提供者、政策执行的监督者，在社会进步和经济发展运行中的扮演的角色越来越重要。加强政府监管对构建社会主义和谐社会、规范经济社会运行有着非常重要的意义。本文就加强政府监管的必要性以及我国政府监管中存在的重要问题进行了简要论述。 政府监管又称政府规制、政府管制，即政府运用公共权力，通过制定一定的规则，对个人和组织的行为进行限制与调控。具体表现在政府对市场与社会的监管，即政府的外部监管，也就是广义上的政府监管，而不包括政府对于自身的监管。它的手段包括经济性监管和社会性监管。 所谓经济性监管，是指通过制定特定产业的进入、定价、融资以及信息发布等政策对主体行为进行有效的调整，以达到避免出现竞争主体过多或过少而引起过度竞争或竞争不足，造成资源浪费或者配置低效率，妨碍社会生产效率和服务供给的公正、稳定。经济性管制主要包括价格管制、进入和退出管制、投资管制、质量管制、信息管制等内容。社会性监管是指政府根据社会发展、运行中存在及暴露出来的问题通过制订相应的政策措施来约束和规范个人及组织的行为。 一、政府监管的职能 中国政府现有职能的分析，可以分为两个层次：一是从过程的角度看，政府的职能表现为相互衔接的几个环节；二是从内容的角度看，政府的职能表现在方方面面。 （一）从活动过程的角度看中国政府的职能 政府活动的过程是一个前后相继的、由若干个阶段构成的完整的周期。从这个角度看，中国政府的职能有几个：计划职能、组织职能、协调职能、监控职能。 （1）计划职能。这是中国政府重要的职能。它有两个方面：①对自身的行为活动提出目标与计划，做出决议、安排，为政府自身的运行指明方向；②对社会和经济的发展规定一个目标，并做出一定的安排。政府的计划职能就是要事先决定做什么，怎样去做，为谁去做，何时去做和由谁去做。政府在制定计划时，必须充分考虑执行计划的主要因素——资金、技术水平、经济环境、劳动力的素质等——的状况。计划职能曾是中国政府最
中国房地产未来发展趋势(精)
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
论市场失灵与财政职能作用
论市场失灵与财政职能作用 摘要 详细介绍了市场失灵与财政职能作用的关系。因为现实市场并不是完全理想市场，它由很多因素的影响而产生各种问题，就需要政府这样一个具有外部强制力的机构加强对市场的监管和调节；而政府解决市场失灵引发的类似资源配置和收入分配失衡等问题。 首先对市场失灵做了多层次剖析，从市场失灵的含义出发、原因的分析、它的表现形式，再到政府的财政职能，引出了政府的财政政策，通过财政职能的发挥对市场进行调节，弥补市场调节的缺陷，从而趋近最合理、最优化的配置，使整个市场健康发展。 关键词：市场；政府；市场失灵；财政职能；资源配置 1.市场失灵 经济学中把所有妨碍人类经济活动进入帕累托最佳境界的各种原因统称为市场失灵。或者说当市场价格不能真正反映商品的社会边际估价和会边际成本，而市场机制转移资源的能力不足，从而出现市场失灵。正因为这些现状的存在，才要通过国家财政只能这一个杠杆调节这些问题，从而有助于经济社会资源的优化配置。 1.1市场失灵的含义 市场失灵是指市场无法有效地分配商品和劳务的情况。一方面对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别严重时，或非市场机构较有效且创造财富的能力较私人选择为最佳。另一方面又表明社会经济交易处于不均衡状态，社会经济资源的配置未达到最优状态，而需要政府的调节。 1.2市场失灵的原因 1.2.1不完全竞争的市场结构 竞争是市场经济中的动力机制，竞争促进市场的活跃性，但是竞争的局限性在于同一市场中的同类产品或可替代产品之间展开的。由于物质技术条件、人为
的和法律的因素以及地理位置、稀缺资源等因素而产生了垄断。使产品之间的差异不断拉大，资本规模扩大和交易成本的增加，阻碍了资本的自由转移和自由竞争。而市场又存在垄断，垄断造成的后果：产品价格高于边际成本，从而资源配置缺乏效率。此外，垄断还可能造成其他的社会成本。如完全垄断厂商缺乏降低成本和进行技术革新的动力，寻租行为等。正因为垄断的存在，市场就不可能处于完全竞争的结构。所以市场就不能发挥其真正的作用，它就有不完全竞争的市场结构。 1.2.2公共产品 经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等需要付费的。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，公民享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。正因为这些公共产品的存在。整个市场的竞争格局就不一样了。整个市场就并非真正意义上的完全市场经济。 1.2.3 外部经济效果 在市场经济活动中以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。政府会给予产生正的外部经济效果的厂商在税收上会调节。从而也影响边际外部成本的税收。除了政府外这些企业对人直接造成的影响而对其赔偿也会影响厂商的成本。相反对人类的身心发展有益的企业或者新型企业政府会给其优惠或者补贴，从而也会影响其成本。这种影响就是工厂生产的外部影响，当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济；当这种影响对他人有益时就称之为外部经济；它直接影响着厂商的成本，从而影响市场经济活动。
市场和质量监督管理局主要职责、内设机构和人员编制实施方案
市场和质量监督管理局主要职责、内设机构和人员编制 实施方案 根据《x委办公室、x政府办公室关于印发 2.整合申诉举报机制，构建统一的涉及工商行政管理、质量技术监督和食品药品监督管理职责的申诉举报体系，完善申诉举报网络，保护消费者和生产经营使用者合法权益。 （四）职能转变 按照x政府关于行政审批制度改革要求，做好有关行政审批事项调整的落实工作，同时加强事中事后监管。 二、主要职责 （一）宣传贯彻执行国家、省、x、x有关食品药品监督管理、工商行政管理、质量技术监督等方面的法律、法规、规章和政策；拟订相关规范性文件和政策、措施，经批准后监督实施。 （二）拟订并组织实施市场监督管理事业发展规划和技术机构建设规划；组织推进质量发展工作；组织实施商标战略和名牌战略；指导广告业发展；参与制定商品交易市场发展规划。 （三）负责涉及食品药品监督管理、工商行政管理、质量技术监督的各类行政审批和行政许可并监督管理。 （四）组织指导查处违反食品药品监督管理、工商行政管理、质量技术监督法律、法规、规章的行为。 （五）拟定并协调推进食品安全规划；负责建立食品安全信息统一公布制度，公布重大食品安全信息；参与制定食品安全风险监测方案，开展食品安全风险监测工作；负责食品药品安全事故应急体系和隐患排查治理机制建设，组织和指导食品药品安全事故应急处置和调查处理工作，监督事故查处落实情况。 买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素 2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势 5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合 环境污染中的市场失灵、政府失灵和政策规制 摘要：解决环境污染问题既可以依靠市场自由调节，也可以依靠政府干预。然而，市场机制和政府规制都不可避免地存在着先天性和后天性失灵。中国客观条件复杂，市场失灵不易克服，因此现阶段应当主要依靠政府干预解决环境污染问题。本文在探讨环境问题中市场失灵和政府失灵作用机制的基础上，给出政策规制的逻辑依据。在解决中国环境问题时，应当注重改善政府的决策运行机制，同时健全相关法律法规以及政府监督机制。关键词：环境污染；市场失灵；政府失灵；政策规制任何一个经济体，无论市场成熟度有多高，都难以避免地面临着市场失灵问题，中国也不例外。市场失灵最明显的表现在于负外部性，在环境污染问题上体现尤为突出。对于环境污染中的市场失灵，应该基于什么样的理论逻辑来给其下定义，在环境规制政策的制定和执行需要把握什么样的原则，都是值得研究的。 一、环境污染中的市场失灵 在经济活动中，各种经济个体所做出的自由选择往往会产生诸多不良后果，这些不良后果对他人造成了非自愿承担的成本。环境资源的本质是公共物品，其具有消费的非竞争性、非排他性以及效用的不可分割性等特点，这些特点导致了在环境资源使用过程中“搭便车”的普遍现象。由于经济人的利己天性，对于没有价格的公共物品，经济人在使用环境资源时，并不受环境资源 成本的约束，市场的等价交换原则在这一过程中失效，因此环境资源必然是过度利用的，而过度的利用必然会为他人带来非自愿承担的成本，即外部性，例如烟雾、噪音、有毒气体、农药残留、化学排放物等环境污染现象。虽然环境问题日益严重，但人们对于环境问题并无充分明确的认识，主要是由于环境系统具有复杂性。人们对于环境的认识程度远远不能够激发人们主动保护环境的意识。换句话说，人类目前所作出保护环境的反应，都是在缓解严峻的环境问题而并非保护环境。这样的信息不对称造成人类保护环境缺乏动力、缺乏一致性，甚至成为污染者继续污染行为的诱因。 上述污染现象是市场失灵的表现之一，由于使用环境资源过程中外部性的出现以及环境信息的不对称，市场的运行机制受阻，不再能够通过价格与供求关系之间的变化，自主的达到资源配臵零机会成本的配臵状态，出现市场失灵。 在现实生活中，并不是所有的环境污染外部性的市场失灵都得到纠正的。只有当修正环境污染的危害所带来的收益大于修正当前市场结构和机构设臵产生外部性的成本时，环境污染的市场失灵才会得到纠正（Francis Bator，1957, 1958、Harold Demsetz，1967、Ronald Coase，1960）。如果修正的收益大于成本，则市场结构和机构设臵会针对环境的溢出效应作以变动；如果修正的收益小于成本，则不改变市场结构和机构设臵所造成的外部影响被视作有效率的。也就是说，尽管受污染者深受烟雾、未来十年的房地产行业发展趋势(精)
环境污染中的市场失灵、政府失灵和政策规制