规划修改论证报告

开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改

论证报告

（成果阶段）

建设单位：湖南北城棚户区改造投资有限公司

设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司

编制时间：2012年06月

长沙市建筑设计院有限责任公司（盖章）

证书编号：［建］城规编第（101189）

地址：长沙市曙光中路177号

邮编：410007

院长：张柏

总工程师：何勰

规划副总工程师：张云香

所负责人：易云

项目负责人：陈凤平

设计：陈凤平

校核：郑智刚

审核：易云

开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告目录第一部分说明书

1、项目基本情况

区位

1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。本项目红线总用地面积公顷，红线净用地面积公顷，涉及控规修改地块的总用地面积公顷，净用地面积公顷。拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。

本项目属于旧城区，周边大部分用地暂未进行新的开发建设。西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米。

图开福寺及周边地段控规图/项目所在控规位置图

用地权属

该项目为黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，该安置点用地从新河三角洲建设有限公司划拨至开福区城建投资公司名下，由开福区城建投资公司按要求进行征收、投资和建设。

用地现状

该项目内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混杂，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，还有工业用地。沿大王家巷两侧商业门店密集，缺乏管理，占道经营，道路狭窄，交通拥堵。

除项目西边、北边的两个新建高层住宅小区福乐湘江锦城、凯乐国际城为高层建筑，项目周边及项目红线范围内建筑多为多层、底层建筑，建筑分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。现状建筑最高层数7层，其余平均2层。

项目红线范围内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率，现状建筑密度%，现状几乎没有绿化。

项目内涉及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市第二运输公司，其余为普通民居。

地块内现有两处不可移动文物，分别为刘公武公馆（原百善台151号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。

大王家巷拟拆棚户区

油铺街凯乐国际城

刘公武公馆伍毓伦公馆

图1.3.1 用地现状照片

图1.3.2 用地现状图

图1.3.3 现状建筑质量评价图

2、原控规及上层次规划、相关规划要求

原控规成果

《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于2005年4月通过审批。2008年开始“新河片”控规评估，2010年完成评估报告正式成果，开福寺及周边地段控规编号064。本次调整依据从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规依据图进行。

原控规成果为：

地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853㎡，净用地面积为18655㎡，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。

地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地面积35106㎡，净用地面积为28944㎡，容积率为，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高24m,班级规模为36班，学生容量为1800人。

地块D-6-01用地性质为供气设施用地，为液化气瓶装供应站，总用地面积1080㎡，净

用地面积为581㎡，容积率为，建筑密度10%，绿地率35%，建筑限高9m，建筑容量116平方米。

地块D-6-02用地性质为二类居住用地，总用地面积22253㎡，净用地面积为18113㎡，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高45m,人口容量为1848人。

表1 调整前地块控制指标一览表

原控规成果勘误

勘误原因：根据最新控规依据图，地块D-4-01、D-4-02的地块控制指标与地块填充的用地性质及图例存在矛盾的地方。

具体勘误内容：

原控规地块D-4-01填充的用地性质为二类居住用地，控制指标为中小学校用地，二者存在矛盾，勘误后，统一修改为二类居住用地。

原控规地块D-4-02填充的用地性质为中小学校用地，控制指标为二类居住用地，二者存在矛盾，勘误后，统一修改为中小学校用地。

同时，根据长沙市城市规划管理技术规定有关要求，12米以下支路计入地块净用地面积，因庆和里路、文昌阁路规划宽度均为9米，其一半路幅计入地块D-4-01、D-4-02、D-6-02净用地面积，勘误后，净用地面积均有所增加，见表2。

表2 地块勘误情况一览表

上层次规划及相关规划要求

总体规划、专项规划及其它相关规划对本次拟修改地块没有相关特别要求。地铁一号线从东侧的黄兴北路经过，地铁站点位于黄兴北路与湘雅路交叉口，下阶段编制该项目修建性规划，其总图布局、建筑设计，应符合轨道交通规划要求，征得相关部门同意。

3、修改要求、理由及依据

修改依据

3.1.1长沙市城乡规划局下发的“规划调整要点（论证）通知单”

3.1.2开福寺及周边地段控制性详细规划（2005年）

3.1.3开福寺及周边地段控规依据图（最新）

3.1.4福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目修建性详细规划（方案）

3.1.5长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定（试行）

3.1.6国家及地方相关法律、法规、规程

3.1.7相关会议纪要、文件、批文

修改要求

根据长沙市城乡规划局2012年2月28日对长沙市北城棚户区改造投资公司下达的《规划修改（论证）通知单》：“要求对潮宗街周边地区控规（该处有误，应该为开福区及周边地段控规）油铺街地块内用地规划指标进行论证。结合棚改拆迁安置要求、正在进行修编的黄兴北路片区控规内容、项目方案的可行性以及不可移动文物的保护方案，对此范围内的用地性质、容量指标进行综合论证。……”

根据黄兴北路棚改安置要求以及该项目修建性详细规划，对该项目用地作相应的控规调整。该修建性详细规划由长沙市北城棚户区改造投资有限公司委托，由长沙市华银建筑设计有限责任公司设计，项目名称为“福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目”，该设计于2012年2月由市规委办组织召开了方案专家咨询会。

根据该详细规划设计，本次控规修改内容涉及到：地块拆分、用地性质修改、支路线形修改、控制指标修改，还涉及到市政设施修改及历史文物单位的保护。

具体修改情况为：

3.2.1道路修改

外围道路太平路、庆和里路、黄兴北路、文昌阁路均保持不变，取消红线范围内一条支路，宽9米，长79米，改为环小区的一条4米的组团路。同时取消一条穿过芙蓉中学的东西向的支路，该支路宽9米，长152米，该条道路从南边穿过芙蓉中学，对芙蓉中学造成分割，油铺街往北调整线形后，与这条道路相距过近，只有30米左右。同时，这两条道路等级低，可以归类为小区内部道路，修改后有利于组织小区交通，不影响城市交通。

油铺街路（太平路至黄兴北路路段）局部调整线形，宽度12米不变，调整段原来长238米，为直线；调整后长240米，为曲线。油铺街路原规划线形穿过文物保护单位伍毓伦公馆，不利于保护该文物，修改线形后有利于原址保护该不可移动文物，有利于本项目建筑布局。不改变道路性质、宽度，适当调整线形，并不影响车辆通行，比较合理。

3.2.2用地性质及指标修改

地块D-4-01，用地性质保持不变，为二类居住用地，用地面积及控制指标修改，修改后：总用地面积22153㎡，净用地面积18464㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，建筑容量为92320㎡；

地块D-4-02，为中学用地，用地性质及控制指标保持不变，用地面积有所减少，修改后：总用地面积28709㎡，净用地面积25325㎡；

地块D-6-01，为供气设施用地，原规划为液化气瓶装供应站，现取消，修改为商住综合用地。

地块D-6-01、D-6-02重新拆分为三个地块D-6-01、D-6-02、D-6-04。拆分后：地块D-6-01为商住综合用地，总用地面积13326㎡，净用地面积10378㎡，容积率，建筑密度20%，绿

地率40%，建筑限高100m，商住比为3:7，其中居住建筑容量37776㎡，商业建筑容量16190㎡；

地块D-6-02为商住综合用地，总用地面积8991㎡，净用地面积6840㎡，容积率，建筑密度26%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为7:3，其中居住建筑容量16006㎡，商业建筑容量37346㎡。

地块D-6-04为二类居住用地，用地性质、控制指标保持不变。

表3 调整后地块控制指标一览表

3.2.3液化气瓶装供应站修改

根据长沙市有关燃气发展规划、发展目标，面向全市、辐射周边，实现燃气管道化，2020年城市气化率达到95%，新建小区基本采用管道燃气，因此瓶装液化气渐渐面临淘汰。本项目范围内液化气瓶装供应站取消，不再单独设立，近期可以结合小区沿街设置的商业门店预留，以满足过渡阶段就近旧城区居民目前的供气需求，并满足相应的建筑面积及设置要求。

3.2.4芙蓉中学用地修改

地块D-4-02规划为芙蓉中学，因项目红线范围占用了该中学部分规划用地范围，约4447平方米用地，即调整后学校用地减少4447平方米。芙蓉小学原规划36班，调整前生均用地平方米，调整后生均用地平方米。根据《湖南省义务教育学校办学标准（试行）》，中心

城区30班初级中学生均占地面积平方米为合格，生均占地面积平方米为合格，调整后芙蓉中学生均用地稍微偏紧，但基本不影响芙蓉中学原有办学规模。

3.2.5历史文物保护

城市建设同时必须考虑文物保护，红线范围内两处不可移动文物分别为刘公武公馆和伍毓伦公馆，其中伍毓伦公馆刚好位于规划的油铺街道路中心线上，因此规划修改油铺街线形，满足伍毓伦公馆原址保护要求。刘公武公馆位于项目用地内部，即不利于文物的保护，也影响到小区建设，因此建议异地重建，重建位置位于伍毓伦公馆东侧，与伍毓伦公馆平行，重建模式参照天心区不可移动文物异地重建模式。通过对文物保护专家咨询会的讨论，该方案采用一个比较折中的办法，原址保护与异地重建相结合，基本满足该处文物保护要求，但应征得文物保护部门同意。

3.2.6技术指标

参考《长沙市城市规划管理技术规定》（建筑间距Ⅰ类地区，2009年5月修订版）居住用地技术指标的技术规定，高层居住建筑容积率最高，高层商住综合楼建筑最高容积率为，调整后地块容积率均高于该技术规定，但建筑密度、绿地率、建筑限高符合技术规定要求。

本项目拆迁成本大，定向房源需求大，为了尽量保障项目平衡、以及尽量提供足够的定向房源，所以，根据实际建设安置需求，本项目建筑容量和容积率指标较技术规定偏高。

根据调查摸底，黄兴北路拓改及棚户区改造项目共需征收住户6994户，被征收户对就近安置要求强烈，要求就近安置的住户占总征收户的%，即共需提供就近定向房源5315套，而九尾冲棚改项目仅能提供1400套定向房源，还存在3915套房源缺口，因此本项目应尽

最大可能满足征收户要求，提供充足房源。

根据本项目地形条件限制，在满足消防、日照、通风等相关技术要求下，本项目能够提供定向房源3018套，最大限度的满足就近安置的房源需求。

修改原因

棚户区改造是我国政府为改造危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，2009年起，长沙市把解决低收入家庭住房困难做为重要举措，统筹兼顾深化住房保障制度改革、历史文化名城保护等，启动大规模的棚户区改造工作。三年来，近4万户10多万棚户居民获得新居，城市中心区一些棚户区获得全面改造，并相继引进一大批城市综合体项目，大大改善了城市人居环境、提升了了城市整体形象和品味。

原控规成果编制时间较早，2005年完成的正式成果，至今已经7年，随着城市经济的飞速发展，城市各项基础设施建设包括道路交通、市政管线、公建配套日益完善，城市居民对生活品质要求日益提高。2005年得城市规划成果已经不能满足现有城市发展要求，亟需规划修编（改），完善指导，满足规划的科学性、可实时性、可操作性。

黄兴北路拓改及棚户区改造，市委、市政府非常重视，2011年11月，市长办公会专题研究了该项目，并下达了会议纪要（〖2011〗83号），会议摘录：“黄兴北路拓改工程及棚户区改造项目……涉及到7000多户棚户改造、黄兴北路拓改及轨道1号线建设，是我市重大基础设施工程和民生工程，各级相关部门应高度重视。”“会议同意：将太平路3号地块、油铺街S8号地块做为黄兴北路拓改工程及棚户区改造项目、太平路棚改项目安置房源建设点，在制定方案过程中，要仔细研究，确保方案一旦公布，不再变动……可考虑适当提高容积率等规划指标，保证土地高效利用，降低建设成本”“关于项目规划范围内文物保护问

题……一定要处理好文物保护和旧城改造的关系，根据实际情况进行妥善处理，使文物保护、旧城改造实现双赢。市文物局要将需进行挂牌保护的文物建筑报市政府研究决定……”。

长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组文件“关于同意开福区黄兴北路拓改及两厢棚改项目地块列入全市棚改工程的批复”（长棚组项〖2010〗02号），文件摘要：“同意你区黄兴北路拓改及两厢棚改项目地块整体列入全市棚户区改造工程……。做好文物保护工作，施工中如发现地下埋藏文物，应及时报告文物管理部门，并按要求进行处理……”。

2011年12月，开福区政府文件“关于简化黄兴北路油铺街（S8）地块控规调整程序的请示”，（开政〖2011〗104号），文件摘录：“因黄兴北路拓改棚改项目供需征收6994户。根据新的房屋征收补偿条例（590号令）规定征收单位必须提供就近地安置产权调换商品房。……选定油铺街地块（S8）为棚改安置房建设用地。……为提高土地利用率，确保征收工作顺利进行、做到尽量满足被征收户的诉求，现拟申请对该宗地进行控规调整。……由于该地块用于棚改征收安置房的建设，符合有利于社会公益事业性质，特恳请市政府同意简化上述地块的规划调整程序，减免控规调整前置性审查……”。

4、调整论证

常住人口计算

二类居住用地按人口按120平方米/户、人/户预测。

本项目原控规规划常住人口为：建筑面积107254平方米÷120平方米/户×人/户=2860人。

调整后本项目规划常住人口：建筑面积146102平方米÷120平方米/户×人/户=3896

人。

本地块调整后较原规划增加常住人口1036人。

表4 青竹湖中心区控规修改前后规划常住人口一览表单位：人

注：修改前控规范围人口为2005年规划人口，修改后控规范围人口依据最新的控规依据图得出！

公共服务影响论证

4.2.1按照《长沙市城市中小学幼儿园规划建设管理条例》，每1000人70名中学生、70名小学生标准计算，其中中学生按50生/班、小学生按45生/班。

本项目规划修改后，分别增加中小学生人数72人，增加中学班级班，增加小学班级班。就本项目而言，紧临地块西边为24班新竹小学，紧临地块东边为36班芙蓉中学，能够满足本项目中小学生就读要求。

在距离本项目500米的位置，就是湘雅附一医院，医疗设施配套完全满足服务要求。建议新建居住区、居住小区按公共设施配套要求设置门诊所等，普通的感冒发烧常见病在本组团内解决，大病或者疑难杂症才考虑到湘雅附一、省妇幼等大型医院就诊。

4.2.2就整个控规而言，经过历次调整后，常住人口较2005年版本增加了23879人，分别增加中小学生各1671人，增加了班小学，增加了班中学。

历次调整后，本片控规范围共需小学班级115班，共需中学班级104班，缺口小学班级49班，缺口中学班级68班。

中心城区因其优越的区位条件，土地使用价值高，开发强度大，随着近几年棚户改造的开展，中心城区相继引进一些大型城市综合体，高层建筑林立，人口增加，人口密度加大，而相应的公共服务设施、市政基础设施没有得到相应的完善，导致中心城区公共服务配套尤其是中小学校配套严重不足，这是一个普遍存在的问题。

解决方案及分流措施建议：因原有学校面积规模不大，生均占地面积不高，在原有地块基础上扩大学校规模基本不能解决问题。中学生可考虑部分分流至相邻组团解决，小学生不适合分流，因本组团四周都是城市主干路，小学生不适宜穿过主干路。因此建议结合正在修编的“黄兴北路片区”控规，统筹考虑，适当增加中小学校布局，尽量缓解本片区中小学规模不足问题。

表5 控规范围修改前后中小学规划情况一览表

注：中学生生均用地标准：国家标准15-22㎡，长沙标准20㎡；小学生生均用地标准：国家标准11-14㎡，长沙标准15㎡。

4.2.2控规评估对本单元公共服务设施的评价

《新河片控规评估》对整个评估单元公共服务设施的评价：“公共服务设施主要指与居民生活相关的中、小学、医院问题等，医疗设施基本上均属规划保留，但现状与规划布局上都分布不均。……

故无论是现状还是规划，中小学规模现缺口较大。”

道路交通影响论证

本次修改没有涉及城市主次干路、广场、停车场的修改。为了避开不可移动文物伍毓伦公馆，对油铺街路部分路段线形进行适当调整，没有改变道路性质、宽度，不影响其通行能力。

本项目4面临路，地块呈L形，东临芙蓉北路，城市主干路，红线宽36米，双向6车道；南临文昌阁路，支路，9米宽；西临太平路，支路，红线宽20米；北临庆和里路，支路，9米宽。周边200米内的主干路还有湘江大道、潘家坪路、湘雅路。整个地块具有良好的外围交通条件，通行便利，小区内部人车分流，机动车停地下车库，地面为人行交通。小区所产生的交通通过地下车库出入口，在庆和里路、太平路、油铺街路进行消化，通过支路分散到主路，建议小区地下停车库出入口分开设置，利于周边交通组织。将来地铁一号线的开通，小区居民可以通过湘雅路乘坐地铁，有利于减少机动车交通，更方便出行。

在下一阶段的修建性详细规划中，应根据《长沙市建筑工程配件停车场（库）规划设置规定》和《长沙市城市规划管理规定》等相关规定配建停车位，按Ⅰ类地区、二类居住建筑设置停车位，车位/100平米建筑面积计，居住建筑面积总容量146102㎡，需配建机动车位438个，商业建筑总容量53536㎡，按车位/100平米建筑面积计，需配建机动车位321个。

历次调整后，人口容量增加，人均广场面积下降，目前还在国标允许范围之内。

表6 控规范围修改前后广场、社会停车场规划情况一览表