60年来上海房房地产业的变迁和发展
6O年来上海房地产业的变迁和发展一，上海是中国房地产业的发源地之一
1843年上海开埠，允许外商入住和进行贸易。上海道台和英国驻沪领事经过两年多时间的谈判，议定了《租地章程》和《租地契约》(俗称道契”)，为房地产业的发端创造了条件。在起步阶段租地造屋和房地产交易都由从事贸易的外商(洋行)兼营。同治九年(1870年)英商德和洋行首先打出”房地产代理行”的牌子。民国3年(1914年)，已有外国房地产商30家。20世纪初，是上海房地产业的大发展时期，1 920年上海房地产业主公会有会员200家，其中外商140家，华商60家。1 937年 8?1 3 战争后，租界成为孤岛，大量难民移入，此时外资房地产商处于歇业状态，华商乘机崛起，新增公司30多家。1 941年太平洋战争爆发，日军占据租界，英美等国资产被日军管制。1945年，日本无条件投降，英美等国的资产虽得以发还，但租界特权已不复存在，外国房地产商已难以重振旗鼓.1946年后，人民解放战争节节胜利，国民党统治区经济日益崩溃．外商纷纷撤退，房地产业随之衰落。旧上海房地产业是中国半殖民地”社会状态的缩影，英、美、法等国商人靠两土”(贩卖烟土和土投机)起家，通过越界筑路不断扩大租界，依仗租界特权．采取租地造屋、”道契挂号、代理经租”和放款 (房地产金融)等方式攫取巨大的财富．英商业广房地产公司1 928-1 933年每年的平均利润达140万两。1 951年统计，37家外国房地产商占有土地3816．57亩，房屋2270145平方米。外国房地产商赚取巨额利润的同时，客观上促进了城市建设和
金融业、建筑业、建材业、服务业的发展。随着城市现代化和经济繁荣，土地房屋升值很快，公共租界每亩土地的平均地价1865年为1318两，1 920年上涨到26909两，平均每年涨幅达37％。房地产业提供的房捐、地租占租界财政收入半数至七成，显现了它在城市经济中的地位。
二、计划经济体制下的房地产管理
上海解放时，市区共有土地12．9万亩其中公有占12．40％，国人私有占74％，外国人占有13．6％。市区共有房屋4679万平方米(建筑面积)．其中居住房屋占50．4％，绝大部分私有上海市军事管制委员会首先接管了旧政权的公产，没收了战犯、官僚资本和反革命分子的房屋产．1950年对美商财产实行管制 1 951-1 952年对外商的房地产进行折价受和征购成为国有房地产的基础。1 956年对私营房地产商和出租面积1000平方米以上的业主实行公私合营，1 957年起．自住和出租私房被限定为1 50平方米(郊区7O平方米)，超出部分采取代理经租的方式纳入房地部门管理。1 984年，根据新宪法全部土地收归国有。公有房地产排除了商品属性退出市场交易，商品经济体制下的房地产业由计划经济体制的房地产管理部门所取代。在计划经济体制下，房地产管理的方针是：为生产、为劳动人民服务．实行统一建设、统一管理、统一分配。1 978年底，上海市区共有各类房屋8653万平方米，其中居住房屋31 95万平方米由房管部门直接管理的占94．5％，直管率为全国之冠。1 949年6月，
上海市军管会发布《上海市房地产管理条例》．同年8月公布了《上海市公共房屋租赁暂行办法》．从公管房屋开始整顿租赁秩序．到 1 958年，旧上海遗留下来的约1 3万户“二房东”三房东”全部被取缔。以租养房”是计划经济体制下公房管理的基本政策。1 950年，市人民政府以抗日战争前租金水平的3O％为基准，制定和实施了《上海市公共房屋租金标准》。由于接管的房屋大部分年久失修，损坏严重，立即组织抢修力量进行抢修。后来逐步形成了大、中修和养护三级维修体制。1 979年统计．全市房屋修建系统的队伍共有48000多人(包括自办的建筑材料生产和供应)，占房地系统职工总数70％．每年投入房屋维修的费用占房租收入50％。解放初，全市人均居住面积3．9平方米，居住房屋中棚户简屋占13％，其中有200户以上的棚户区有300多处，约有100万人居住在棚户区。那些地方人口密度很高，卫生条件极差．常发生火灾和瘟疫。人民政府为了改善劳动人民居住条件．首先对棚户区进行整治——填平臭水浜、铺筑道路和下水道、安装自来水和路灯、建立公厕和垃圾箱。5O年代初经济尚在恢复中，即着手建设工人新村，药水弄、番瓜弄等大棚户区相继改建成为工人新村。1 950-1 978年的29年中，全市共建住宅1 791万平方米。十年浩劫期间，造反派掀起抢房风共抢占私房266万平方米，住宅建设和房屋大修锐减，平均每年只建房25 2万平方米，修房63．9万平方米。由于新房源紧缺房屋失修严重，欠租户急剧增加，新增的欠租金额达4314万元．房管部门以租养不了房。在计划经济体制下，房地产管理部门广大职工为生产、为劳动人民服务”
和“以租养房做出的贡献功不可没。但因计划经济体制违背客观规律，房管部门的只有投入没有产出，处于捧着金饭碗讨饭”的困境，住房紧缺成为爆炸性的社会问题”。1 985年，新华社上海分社配合上海市房地局进行了一次大规模的《住房状况调查》，统计结果：市区180户居民中．人均居住面积4．5平方米以下的困难户有45．5万户。很多家庭三代同室或父母与大年龄子女同居一室。有一家三对夫妻挤在一间只有1 2 平方米的阁楼里。有60万已达到结婚年龄的女青年(当时申请结婚用房以女方年龄为准)等房结婚，其中25岁以上的占40％。接受调查的8．8万名中高级知识分子中．住房拥挤和不方便户占43％。面对这种情况．有识之士呼吁：应当承认住房的商品属性．住房制度非改革不可!
三、改革开放使房地产业由复苏而崛起，成为支柱产业土地使用和住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，这两项重大制度改革的实施，是重建房地产业的基石。上海是特大城市，土地使用制度和住房制度的改革难度很大，经历了长期的调研和单项改革试点的探索，如调整非居住用房租金、建造供大年龄青年结婚过渡用房(鸳鸯楼)等。1 987年11月29日出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的6个实施细则，虹桥路26号地块的国际招标，拉开了土地批租的序幕；1992年”斜三”旧改基地批租成功，拓展了外资批租的范围；1995年内资企业商业等六类项目并轨，商品房开发用地全部纳入土地有偿使用的轨道。《上海市住房制度改革实施方案》于
1 992年5月1 日正式实施．其要点是：推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会(其配套的实施细则有14个)；
1 995年．市府批准实施《关于出售公有住房暂行办法，通过旧公房出售和已购公房上市，进一步加速了住房机制转换i 1 998年出台了《关于进一步深化本市城镇房制度改革的若干意见》明确规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。随着土地使用制度和住房制度改革的不断深化地产业由复苏而崛起房地产市场相应地从重建到繁荣。1 979年上海只有两家商品房开发公司．一家是市房地局下属的中华企业公司，另一家是工商业者集资创建的爱国建设公司；1 988年8月，全国首家股份制房地产企业——兴业房地产股份有限公司在上海成立到2007年底，上海市外资、中外合资内资房地产企业林立，形成了门类齐全
的房地产市场体系。在改革和产业发展中，理论和学术研究起着重要的的作用，住房商品属性的讨论、”土地批租”建立公积金制度和房地产二、三级市联动”等研究成果都是由上海发起和先行，并且形成了一个由多学科、知识结构全面学风严谨、老中青结合的专家队伍支撑的产、学．研相结合的服务平台，提升了产业创新的潜力。改革开放3O年来，房地产业在经济社会发展和城市建设中起着举足轻重的作用。
(一)土地批租为政府开辟了财源．加快了城市各项基础设施的建设，一个现代化国际大都市的面貌已呈现在人们的眼前。
(二)住房制度改革中．数百万职工获得实惠，实施房产二、三市场联
动后，房改出售的公房成了许多家庭进一步改善住房条件的物质基础”．房地产市场中二手房
交易已占半数以上。
(三)旧区改造改变了城市的面貌，数十万拆迁户获得了新居。
(四)人均居住面积，由1978年的4．5平方米提高到2007年的16．5平方米。
(五)对相关产业的带动作用：据专家们估计．房地产业每投入1∞元可创造相关产业1 70元到220元消费需求，商品房市场每实现100元销售可带动13O元到150元
的其他商品销售，住宅行业每吸纳1 00人就业可带动相关行业200人就业。
(六)房地产增加值占GDP的比重由1978年的0．1％，提高到2007年的5．6%。
四．深化改革，促进房地产业持续发展在改革和发展过程中也产生了一些偏差．其负面效应已逐渐显现出来。偏差之一是：住房制度改革方案偏重于提租发补贴．使这项改革的得益面限定在住公房的职工，住房越大．补贴越多，把住私房的职工排除在外．有失公允。偏差之二是：把出售公房作为深化住房制度改革的举措，购得产权房者获取了巨额补偿，无房可购者一无所得。偏差之三是：住房商品化一刀切”．新建住宅只出售不出租．低收入者既无钱购房，又无房可租．偏
差之四是：投资失控，结构失调，大众需求的小套型、中低价位房稀缺．大套型豪宅成了投资炒作者手中筹码。偏差之五是：旧区改造零打碎敲，动迁安置备行其是．产生的后遗症成为后续改造的障碍。上述偏差形成的原因是多方面的，纠正上述偏差不能头痛医头、脚痛医脚，要在通过学习实践科学发展观中制定促进本市房地产业稳定．持续发展的长效机制。为了促进房地为业健康．持续发展．提出如下建议。
(一)设立住房保障基金．扶持房改中未得益的老职工和中低收入家庭改善住房条件计划经济时期建设工房，是全体职工共同积累的财富，住房制度改革中居住在私房和非成套独用公房中的职工未受益，许多中低收入家庭的住房状况比住房制度改革前更差。所以，应从出售旧公房和土地批租收入中提取一部分建立住房保障基金，用于为中低收入者购房提供免息贷
款和给低保户提供房租补贴。
(二)调整房地产业市场和产品结构，把经济适用住房．廉租房建设与经营放到应有的地位上海首推廉租房保障办法．但在房地产市场中，既无经济适用房出售．又无廉租房出租．中低收入家庭既买不起房．又租不到房，要改变这种局面．十二五”计划中应把经济实用房廉租房建设与管理作为住房保障的着重点．放到应有的地位。
(三)土地使用实行分类收费．平抑经济适用房价格和廉租房租金土地使用费应按不同用途分类收取．对于住房保障计划指导下开发的经济适用房和廉租房用地．不宜一次性收取50年的使用金改为由房屋产
权人按年付地价税和在摊入廉租房租金。在开发期间．对开发商可取收一定额度的土地使用保证金．待开发完成予以退还。
(四)旧区改造要全面规划，成片开发分区划片的开发和各行其是动迁安置，把待改造地块分割得支离破碎，动迁成本和难度越来越大。市政府应收回旧区改造项目的审批权限，制定全面规划，按货币补偿，以租赁房安置先行动迁然后分期分批实施改造。
(五)住房建设要适应人口老龄化的发展趋势上海人口老龄化程度已很高．据预测，2030年达到高峰时全市老年人数将超过500万老龄化程度将达到38％以上．所以，应把老年人对住房需求纳入经济适用住房．廉租房开发建设和旧区改造的规划中。
西方文化影响下的日本文化演变
西方文化影响下的日本文化演变 一、变幻激荡的昭和文化 昭和时代历时63年。这个时期的文化特征基本表现为社会动荡、变 化莫测。这是日本现代史上唯一一个能够代表20世纪风云变幻的历史 时期。在昭和文化史上，也表现在日本文化在光明与黑暗、进步与倒 退的较量中艰难前行。19世纪20年代初，在文化领域，一种新的社会变革思想产生，即无产阶级革命思想。自从无产阶级思想文化诞生， 各种无产阶级文艺团体相继出现。1928年12月“全日本无产者艺术团体协议会”“、日本无产阶级文艺联盟”相继诞生。1931年“全日本 无产阶级文化联盟”又创刊了《无产阶级文化》杂志，一批积极进步 的革命力量———无产者，开始出现在历史舞台，指导无产阶级的新 文化运动。此时一批具有无产阶级进步思想的文学作家，陆续开始创 作出宣传无产阶级进步思想的文学作品，宣传马克思主义理论，展开 反法西斯主义的理论斗争，比较著名的有：描写无产者生活的优秀作 品如小林多喜二的《蟹船工》、德永直的《没有太阳的街》；坚持揭 露社会黑暗的左翼剧团上演的进步戏剧《暴风雨》《怒涛》和《永远 向前》等。历史规律证明，资本主义发展到一定阶段必然走向帝国主义。与无产阶级思想截然不同的是法西斯主义。无产阶级主张民主、 自由；法西斯主义主张独裁、战争。日本的军国主义者及极右翼份子 正在悄然地蓄谋战争。昭和时代后期，日本加速了帝国主义法西斯化 的进程，在无法化解各种社会矛盾的状况下，他们蓄谋发动对外侵略 战争。为了在思想上做好战争准备，日本大肆宣扬国家主义、超国家 主义，发展日本世界大帝国思想，叫嚣要称霸世界。整个政界、思想 界和文化界硝烟弥漫。1931年“九一八”事变后，日本政府成立了 “国民精神文化研究所”，目的是为了向日本国民灌输发动对外侵略 战争的必要性，从思想上彻底洗脑，肃清异己分子，排除一切不必要 的思想，一心报效国家。1934年军部在《国防的真实意义和增强国防 的主张》中，鼓吹“战争是创造之父，文化之母”；叫嚣战争是大日 本帝国发展的一切源泉，为创造大日本帝国的未来，战争是唯一出路。
2016上海市共有产权保障住房管理办法(沪府令39号)
《上海市共有产权保障住房管理办法》 （沪府令39号） 《上海市共有产权保障住房管理办法》已经2016年2月29日市政府第109次常务会议通过，现予公布，自2016年5月1日起施行。 市长杨雄 2016年3月16日 上海市共有产权保障住房管理办法 （2016年3月16日上海市人民政府令第39号公布）第一章总则 第一条（立法目的） 为了规范本市共有产权保障住房管理，改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件，制定本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理。 本办法所称的共有产权保障住房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向本市符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。 第三条（管理职责） 市人民政府设立市住房保障议事协调机构，负责共有产权保障住房的政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。 市住房保障行政管理部门是本市共有产权保障住房工作的行政主管部门。 区（县）人民政府负责组织实施本行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理等工作。区（县）住房保障行政管理部门是本行政区域内共有产权保障住房工作的行政管理部门。 乡（镇）人民政府和街道办事处负责本行政区域内共有产权保障住房的申请受理、资格审核以及相关监督管理工作。 本市发展改革、规划国土、财政、民政、公安、税务、金融、国资、审计、统计、经济信息化以及监察等行政管理部门按照职责分工，负责共有产权保障住房管理的相关工作。 第四条（住房保障实施机构）
上海市保障性住房设计导则
上海市保障性住房设计导则公共租赁住房篇 （试行）
目次 1总则 (1) 2术语 (2) 3总平面设计 (3) 4建筑设计 (5) 4.1设计原则 (5) 4.2成套小户型住宅 (5) 4.3成套单人型宿舍 (7) 5节能设计与新能源、新技术 (9) 6室内环境与装修 (10) 6.1室内环境 (10) 6.2 装修 (10) 7设备设计 (13) 7.1给排水设计 (13) 7.2 燃气设计 (13) 7.3强电设计 (13) 7.4弱电设计 (15) 附：条文说明 (17)
1.0.1为明确本市公共租赁住房的设计要求，依照国家及本市有关规定，制定本《导则》。 1.0.2本《导则》适用于本市新建的面向社会的成套公共租赁住房。改建的公共租赁住房、单位租赁住房和廉租住房可参照执行。 1.0.3 公共租赁住房是为有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，满足其过渡性居住需求的保障性住房。 1.0.4 本《导则》中的成套公共租赁住房分为成套小户型住宅和成套单人型宿舍两种类型。 1.0.5 公共租赁住房设计应以人为本，坚持安全、实用、经济、可改造性和可持续发展的原则。 1.0.6 公共租赁住房设计应符合住宅产业化发展的要求。 1.0.7 公共租赁住房应配置相应的设备和设施，并完成装修，具备基本的入住条件。 1.0.8 本《导则》未作规定的部分，应符合国家和上海市的相关设计标准、规范及技术规程等要求。
2.0.1 公共租赁住房 指政府提供政策支持，由专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房。 2.0.2 成套小户型住宅 按完整的基本居住功能、由不同的使用空间组成、主要供二至三口人家庭居住使用的小户型住宅。 2.0.3 成套单人型宿舍 按完整的基本居住功能、由不同的使用空间组成，套内含一间或多间居室，每居室一般供一人居住使用的宿舍。 2.0.4 套型建筑面积 指单套住房的建筑面积，由套内使用面积和分摊的标准层公有建筑面积组成，等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数（未包括标准层公摊之外的底层门厅、屋顶机房等其他公摊建筑面积）。 2.0.5 居室 供居住者睡眠、学习和休息的空间。
及上海房地产市场研究报告
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
上海房地产总体市场分析现状
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
上海文化创意产业园区发展现状
上海文化创意产业园区发展现状 目前，上海共有15家市级文化产业园区、77家市级创意产业集聚区。和其他省市相比，上海创意产业园区的起步较早，数量较多，规模也比较大。 根据2010年上海创意产业集聚区年检报告，上海市级创意产业集聚区的营业收入、税收、入驻企业数量、从业人员数量等均有大幅度提高，平均租金稳中有降。 2010年上海创意产业总产出3900亿元，其中园区产出672.8亿，约占总产出的20%；园区主营收入50%来自租金。 园区产业主题特色鲜明 上海的文化创意产业园区主题特色鲜明。 15家文化产业园区中，7家以网络、数字多媒体为主题；3家以“民族、民俗、民间”文化传承与创新为主题；3家以文化艺术原创和艺术品经营为主题；1家以演艺产业和影视产业为主题。 77家创意产业集聚区中，也有不少特色主题创意产业园。比如以动漫文化为特色的宝山动漫衍生产业园，以节能环保技术服务为特色的花园坊，以雕塑艺术为特色的红坊，以建筑设计业为主题的环同济集聚区等。 老厂房是重要载体 上海77家市级创意产业集聚区，约2/3由老厂房改建而成。 老厂房是上海创意产业园区的重要载体，也是上海原生态创意产业的集聚地。目前，如八号桥、M50、田子坊等由老厂房改建而成的文化创意产业园区，不仅成为了具有上海地标意义的“人文景观”，在全国范围内也颇有知名度和“样板”意义。 目前，一些沪上知名的创意产业园区正利用集聚效应所形成的辐射功能，逐渐向街区和社区发展转型。典型的如田子坊，它将创意产业与商业、旅游业、文化、居民生活等有机结合，为消费者提供了良好的休闲环境，也为改善居住环境、探索城市旧区改造新模式创造了条件。 服务和管理逐步规范 近些年来，创意园区的功能从物业管理服务向产业要素服务转变。上海版权交易中心、上海文化产权交易所、上海市动漫公共服务技术平台等一批国家级和市级的专业化创意服务平台先后出现。据统计，沪上77家创意产业集聚区共建
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区开发前期策划 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积2 1000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： (有关表格请参考本文末的表格,下同) 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
中国(上海)自贸区设立的背景及对房地产业发展影响
中国(上海)自贸区设立的背景及对房地产业发展影响
金融创新贸易创新管理创新税收创新会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关亍授权国务院在中国（上海） 2013 年8 月16 日2013 年8 月22 日2013 年8 月30 日国务院常务会议 商务部网站 十二届全国人大常 委会第四次会议 自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外 合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。 公布“国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区” 授权国务院在中国（上海）自由贸易试验区暂时调整有关法律规定的行政审 批。 资料来源：政府各部门网站 二、中国（上海）自贸区方案设想 尽管官方幵未完全公布自由贸易试验区总体方案，但可以确定的是，方案丌仅涉及克税、贸易便利化等货物贸易流域的特殊政策，更将涉及服务市场和金融领域的开放。此前，《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》甲报稿中明确提及希望在自由贸易试验区先行先试人民 币资本项目下开放，幵逐步实现可自由兌换等金融创新。据了解，《方案》最终将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域的开放政策，以及管理、税收、法规等五个方面的一揽子创新， 表2：中国（上海）自贸区方案可能涉及开放的领域和内容 涉及领域法规创新 可能开放的内容 涉及金融方面的包括利率市场化、汇率自由汇兌、金融业的对外开放、产品创新等，也涉及一些离岸业务 上海自由贸易区将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流劢”的创新监管服务新模式 探索外商投资负面清单管理即整理出法律禁止事项，外商企业管理将逐步和国际接轨，审批制也将转为备案制。上海自由贸易试验区内将率先改革投资项目管理、外商投资企业设立及变更管理、工商登记三个环节 上海将推劢税收创新，包括离岸贸易、金融采用低税率，对境外投资收益采用分期缴纳所得税等优惠政策支持自由贸易园区内企业发展 暂停外资企业设立和变更法规等 资料来源：互联网搜集整理 继国务院批准设立上海自由贸易区后，上海金融改革步伐骤然加速。为贯彻落实《国务 院办公厅关亍金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，上海近日出台42 条实施意见。意见明确提出上海要结合中国（上海）自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海最先落地。包括目前市场较为期待的“民营银行”，“跟进放宽创业板财务准入标准”，“完善小微企业信贷风险补偿政策”，“支持民生工程建设”等，上海也在积极推劢当中。 三、中国（上海）自贸区对房地产业发展的影响
关于促进上海文化装备产业发展的实施办法-上海市文化创意产业推进
关于促进上海文化装备产业发展的实施办法 为贯彻落实‘关于加快本市文化创意产业创新发展的若干意见“(沪委发 2017 33号),完善文化装备产业链布局,促进 科技在文化创意领域的应用转化,提升文化创意领域产品设备的科技水平,力争将上海打造成为在国际具有影响力二在国内具有引领示范作用的文化装备研发集成高地,现就促进上海文化装备产业发展提出以下实施办法三 一二加强产业科技创新 1.加快推进产业技术创新三加强文化装备领域前沿和共性关键技术攻关,抢占产业技术制高点三提前布局前沿技术领域,主动对接国家战略,组织实施广播影视设备二数字印刷技术二舞台演艺设备二新型影院系统二文物监测系统二智慧博物馆等重点领域科研攻关三推动文化装备新兴领域关键技术攻关,围绕装备制造业重点领域技术路线图,加强产学研用联合攻关,推动智能制造二增材制造二人工智能二机器人二区块链等先进技术成果服务应用于文化创意内容生产三 2.加快科技创新成果转化三深度对接高校二科研机构及全球文化装备创新团队,促进科技创新成果转化和产品产业化三健全文化企业需求导向机制,突破制约文化装备技术向产业转化瓶 4
颈三引进一批具有国际先进水平的文化装备企业共建研发设计中心,集中力量研发20项具有前沿性二引领性二基础性的高科技 文化装备重要成果,推动制定试行若干行业标准三 3.加大产业区域联动力度三全面实施文化装备领域技术创新计划,加强跨领域合作机制,推动传统文化制造领域迸发活力三培育具有自主知识产权的先进成果,提供关键技术和服务模式,推动文化科技装备生产向柔性化二智能化二精细化转变三加强上海与长三角及相关区域产业协调联动,推进产业分工协作三二二推动重点领域设备研发 1.推进广播影视设备研发三鼓励行业领军机构参与国家广电行业标准制定三推动智慧型融合媒体内容生产平台二全媒体大数据分析应用平台二基于I P技术架构的下一代广播和电视总控播出系统的建设三加速整合互联网二数字电视广播二移动通讯渠道资源,支持4G网络电视广播,试点实施4K二8K超高清电视节目制播,推动开展广播网的高效文化内容分发三 2.推进移动互联网技术研发三鼓励在智能家居二智能穿戴设备二智能服务节点设备二传感器等领域加强技术研发和创新,发展新型人机交互技术,促进人工智能二大数据与云计算二物联网相融合三支持数字媒体技术和二次开发企业发展壮大三引进国内外知名的移动互联网领域硬件开发和技术支撑型企业三 3.推动数字印刷设备研发三发挥上海在3D打印二新型功能性材料等领域工业基础优势,系统开展全链条材料基因工程研 5
上海市共有产权保障住房预售合同示范文本(2020版)
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-016627 上海市共有产权保障住房预售Model text of pre-sale contract of Shanghai Co ownership housing
上海市共有产权保障住房预售合同 示范文本(2020版) 使用说明 一、本合同文本根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及国家和上海市关于共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）管理的规定制定，供当事人采用。 二、共有产权保障住房购买申请户应当先与区（县）住房保障实施机构签订共有产权保障住房选房确认文件，该确认文件作为本合同附件。 三、共有产权保障住房购买申请户家庭成员应当为合同买受人或同住人，其他人不得作为合同买受人或同住人。合同买受人和同住人严格按照本市有关规定确定。 四、在签署本合同的同时，共有产权保障住房的同住人应与区（县）住房保障实施机构签订本合同附件一《上海市共有产权保障住房使用协议》。 五、区（县）住房保障实施机构依据有关共有产权保障住房管理规定对合同买受人、同住人使用共有产权保障住房进行管理，并享有回购、收回等权利。共有产权保障住房购买申请户弄虚作假、隐瞒真实情况及伪造相关证明申请购买共有产权保障住房的，区（县）住房保障实施机构将按照规定追究其法律责任。 六、为了保障和维护当事人的合法权益，合同各方当事人应当仔细阅读合同条款
及附件并慎重签订本合同。 七、本合同文本自2013年11月1日起使用，今后凡未制定新的版本前，本版本延续使用。 上海市共有产权保障住房（经济适用住房）预售合同 目录 第一章合同标的物 第二章房价款和支付方式 第三章房屋交付 第四章房地产登记 第五章房屋质量及保修 第六章物业管理 第七章房屋的回购和转让 第八章房屋使用管理 第九章合同解除 第十章其他约定 第十一章争议解决 合同附件： 附件一《上海市共有产权保障住房使用协议》 附件二房屋平面图 附件三房屋建筑结构、装修及设备标准 附件四付款时间和付款方式 附件五补充协议
上海房地产项目开发流程
上海房地产项目开发流程（及办理行政许可流程） 经营策划-＞上海房地产项目开发流程（及办理行政许可流程） 关键字：立项审批规划设计规划设计配套工程施工验收交付商品房 预售许可权属初始登记大产权证登记 来源自：发布时间：2010-03-02 05:21:36 上海房地产项目开发流程（来源:上海市君志律师事务所） 一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估： 3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。 5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。 7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段 1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。 2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。 3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。 4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC 卡。 5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。 6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。 1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。 2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。若项目大，通过协商费用可下浮20%。 3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/卅（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单位
上海房地产市场调研报告完整版
上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初
2014年上海文化产业发展报告
2014年上海文化产业发展报告 2015年01月30日 08:47 2013年是上海“创新驱动发展、经济转型升级”的重要一年，上海以中国(上海)自由贸易试验区（以下简称“自贸区”）建设为契机，推进改革创新试点，实施重大项目带动、文化产业创新融合、文化“走出去”等战略，推动文化产业快速发展。2014年上海深入贯彻党的十八届三中、四中全会精神，积极落实《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（国发〔2014〕10号）、《国务院关于加快发展对外文化贸易的意见》（国发2014〕13号）等中央文件精神，落实自贸区文化市场开放政策，推动产业跨界融合，促进传统产业转型发展，推进重点地区和重大项目建设，优化文化市场环境，加快文化“走出去”步伐，文化产业继续实现稳步增长。 为让社会各界了解2013年和2014年上海文化产业的发展情况，中共上海市委宣传部事业产业处、上海市文化事业管理处和上海市发展改革研究院共同撰写了《2014年上海文化产业发展报告》。本报告主要分析2013年上海文化产业的基本数据，总结2014年上海文化产业发展的重要进展和重要事件，并对上海文化产业的发展前景进行研判。 一、上海文化产业发展的基本情况 （一）总体规模持续扩大 2013年上海文化产业实现增加值1387.99亿元，同比增长8.1%，增幅高出同期地区生产总值0.4个百分点；占地区生产总值的比重达6.43%。文化产业已经成为上海的支柱性产业之一，成为“创新驱动发展、经济转型升级”的重要力量。 图表：上海文化产业增加值的增长情况
（二）产业结构不断优化 1、新兴文化产业占比大、增长快。以文化软件服务、广告服务、设计服务为主的文化创意和设计服务实现增加值521.48亿元，占文化产业增加值的37.6%，同比增长11.6%。文化信息传输服务实现增加值120.63亿元，占文化产业增加值的8.7%，同比增长15.9%。 2、传统文化产业占比相对较小，正处于转型调整期。新闻出版服务实现增加值36.41亿元，占文化产业增加值的2.6%。广播电视电影服务实现增加值44.81亿元，占文化产业增加值的3.2%。文化艺术服务实现增加值36.92亿元，占文化产业增加值的2.7%。文化休闲娱乐服务实现增加值28.2亿元，占文化产业增加值的2.0%。工艺美术品生产实现增加值211.48亿元，占文化产业增加值的15.2%。随着互联网等新技术的发展，传统文化产业面临巨大挑战。 图表：上海文化产业主要行业增加值（2013年） 3、文化相关产品生产继续保持增长。文化相关产品生产实现增加值388.06亿元，占文化产业增加值的27.7%，同比增长6.9%。其中，文化产品生产的辅助生产增加值为130.25亿元，同比增长6.8%，文化产品的生产增加值为195.87亿元，同比增长6.7%，文化专用设备的生产增加值为61.94亿元，同比增长7.5%。 图表：上海文化产业分行业增加值情况（2012-2013）
日语论文 汉字在日本文化中的发展与演变_日语论文
摘要:汉字东传日本 ,日本才有了自己的文字。汉字的日本文字化大致经历了以下几个阶段:音读、训读的成立阶段 ,万叶假名阶段 ,片假名、平假名阶段 ,汉字假名混写阶段。日本的文字改革是在明治维新以后开始的。1949 年公布的《当用汉字字体表》 ,其目的就在于简化字形 ,其中有简体字 774 个,正式确立了简体字的地位。中日两国一衣带水 ,自古就开始经济文化交流。虽然中日两国语言不同 ,但却共同使用汉字。一直到今天,汉字在日语中仍然具有强大的生命力 ,日语仍然难以舍弃汉字。汉字在日本是怎样传入日本的 ,又是如何演变的 ,日本汉字是怎样整理简化的。笔者拟对此略作分析、探讨。一、日本汉字的由来汉字由中国传入日本 ,并被日本接受 ,日本才有了自己的文字。中国汉字传入日本 ,可以从中日两国的出土文物和文献等方面来考证。王莽时期所造的一种叫货泉的货币 ,在日本丝岛出土。货泉两字 ,可能是最早传入日本的汉字。公元 1784 年在日本九州出土了委奴國王印。其中的倭作委,有可能是中国古代传入日本的第一个简体字。这些材料证明 ,公元前 1 世纪至公元后 1 世纪 ,汉字已经传到日本。不过此时传入日本的汉字还是十分零散的。他们还没有把汉字作为文字使用 ,还没系统地接触汉字。在文献上有关汉字传入日本的记录要追溯到日本奈良时代的学者万侣编写的《古事记》。自汉字和中国典籍大量传入日本后 ,日本人就开始学习汉字。汉字文献越来越多地进入日本 ,日本人逐渐认识到汉字的用途 ,表现出对汉字极大的热情。日本上层社会掀起了学习汉语和中华文明的热潮 ,一部分人掌握汉字 ,会写文章 ,还会写汉诗。汉字逐步在日本传播开来。 二、汉字在日本的演变汉字的日本文字化经过了漫长的岁月。大致经历以下几个阶段:音读、训读阶段 ,万叶假名阶段 ,片假名、平假名阶段 ,汉字假名混写阶段。 (一) 音读、训读的产生由于汉语与日语是完全不同的两种语言 ,因此汉字不可能一传入日本就能立即融入日语中。日语汉字按汉语的发音读出来 ,叫音读 ,是在符合日语发音习惯的基础上 ,模仿我国古代对该汉字的发音方法而形成的。由于日本分阶段从不同的地方引进汉字 ,且汉字的发音有明显的地域差异 ,因此 ,日语汉字的音读音非常复杂 ,主要分为吴音、汉音、唐音、惯用音等几种。所谓训读 ,就是借用中国汉字的字义 ,但仍然按日本原有的发音来读音。 (二)万叶假名的产生万叶假名又叫做真假名 ,产生于奈良初期(8 世纪初) ,因其用法主要集中在日本古典名著《万叶集》中而得名。所谓真假名的真指的是汉字 ,而假名则是对汉字的一种假借和假用。他们从汉字中找出一些与日语音同或音近的字来。这时的汉字已不是表意的记号 ,而是拼音的记号。万叶假名可以看作是日本文字的开始。万叶假名的出现 ,使汉字的日语文字化功能进一步加强。日本重要文学作品《古事记》、《万叶集》等都是以万叶假名的形式记录的。[!--empirenews.page--] (三)片假名和平假名的产生片假名和平假名都是从万叶假名发展而来的。万叶假名大量使用时 ,为书写方便 ,出现了略草体和省略体,后来逐渐演变成假名文字。片假名的产生有一种说法:遣唐使吉备真备长期在长安学习汉语,精通汉文 ,回国后就取汉字的偏旁简化成片假名。另一种说法是片假名来源于僧侣。平安初期正是汉文学及佛教经典传入的鼎盛时期。由于那时讲解佛经盛行 ,听讲的僧侣要在很短时间内,在经书的狭小字里行间记录下来 ,加上注释和读音,用万叶假名很不方便 ,于是尽可能用简单的字书写,只写汉字的偏旁 ,仅用汉字的部分笔画代替全字。平假名又叫草假名、女手、女假字 ,但并非女人专用。它也是从万叶假名分化出来的一种假名形式。平安初期 ,男子都以学习汉字和汉文为主 ,女子则学习赠答歌和消息文等。日本妇女在书写情书、日记、诗歌时,一般采用草体假名 ,用行书和草书体 ,使假名的书写方式越来越简略化 ,这样慢慢地形成了潇洒的平假名。片假名和平假名都是由汉字简省笔画而成的 ,符合文字工具必须简易的要求。片假名和平假名的形体统一 ,读音统一 ,而且拼写简易 ,这是日本文字改革的一大进步。 (四) 汉字假名混写的形成片假名与平假名出现以后 ,日语的标记形式由纯汉字形式发展到汉字假名混写形式。汉字多用来表实词性的词汇 ,而假名多用来表虚词性的词及外来语。时至今日 ,
上海市住房保障和房屋管理局关于印发《关于保障性住房房源调整的
上海市住房保障和房屋管理局关于印发《关于保障性住房房源调整的房地产登记有关问题的规定》的通知 【法规类别】房产地产权属管理 【发文字号】沪房管规范权[2013]5号 【发布部门】上海市住房保障和房屋管理局 【发布日期】2013.04.19 【实施日期】2013.04.19 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 上海市住房保障和房屋管理局关于印发《关于保障性住房房源调整的房地产登记有关问 题的规定》的通知 （沪房管规范权[2013]5号） 各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各住房保障事务中心、各住宅建设发展中心、市房屋调查成果管理部门： 为贯彻实施《关于保障性住房房源管理的若干规定（试行）》（沪府发〔2012〕55号），进一步规范保障性住房房源调整的房地产登记，现将《关于保障性住房房源调整的房地产登记有关问题的规定》印发给你们，请认真按照执行。 特此通知。 上海市住房保障和房屋管理局
2013年4月19日关于保障性住房房源调整的房地产登记有关问题的规定 为贯彻实施《关于保障性住房房源管理的若干规定（试行）》（沪府发〔2012〕55号），进一步规范保障性住房房源调整的房地产登记，现就有关事项规定如下： 一、征收安置住房（含配套商品房、动迁安置房）用途调整为共有产权保障住房（即经济适用住房） （一）在出让土地上建造征收安置住房，尚未办理房屋所有权初始登记，其用途调整为共有产权保障住房的，房地产开发企业在房屋竣工验收合格后，申请办理共有产权保障住房新建房屋所有权初始登记时，除了按《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.1.10提交文件外，还应当提交市住房保障房屋管理局出具的“征收安置住房用途调整为共有产权保障住房的认定文件”及经认定的房源清单。 同一宗地内的征收安置住房房源全部调整用于共有产权保障住房，房地产登记机构核准登记的，应当在房地产登记簿和房地产权证的“使用权取得方式”栏内记载“划拨”，在附记栏内注明“经济适用住房”。 同一宗地内的征收安置住房房源部分调整用于共有产权保障住房的，应当与所在建设项目一并申请房屋所有权初始登记。房地产登记机构核准登记的，应当在房地产登记簿和房地产权证的“使用权取得方式”栏内记载“出让”，在附记栏内注明经济适用住房的建筑面积、套数和“经认定，经济适用住房的建设用地使用权取得方式为‘划拨’”字样。 （二）住房保障机构收购房地产开发企业已办理房屋所有权初始登记的征收安置住
上海市保障性住房建设导则(试行)
上海市保障性住房建设导则 （试行）
编制说明 根据市政府领导的指示，按照“规划科学、配套健全、环境优良、工程优质”的要求，为加快推进大型居住社区和保障性住房建设，提高建设整体水平，特编制本建设导则。 本建设导则的编制工作由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会、上海市规划和国土资源管理局牵头组织，上海现代建筑设计（集团）有限公司、同济大学、上海市园林设计院有限公司、上海全筑建筑装饰设计有限公司等单位专家共同参与编制，经征询专家和相关部门意见后定稿。建设导则的编制得到了上海市发展和改革委员会、上海市经济和信息化委员会、上海市教育委员会、上海市商务委员会、上海市卫生局、上海市绿化和市容管理局、上海市水务局、上海市交通运输和港口管理局、上海市民政局、上海市金融服务办公室、上海市环境保护局以及上海市公安局交通警察总队等部门的大力支持。 本建设导则包含总则、规划与环境、住宅设计、综合配套、建筑节能与住宅装修以及工程质量等六个部分内容，并附了条文说明、用词说明、名词解释、装修基本配置表格和参考文件与规范汇编。 本建设导则为首次编写，先行试用后再修订完善。
上海市保障性住房建设导则（试行） 目录 1总则 (1) 2规划与环境 (2) 2.1规划设计 (2) 2.2交通 (3) 2.3住区环境 (4) 3住宅设计 (6) 3.1设计原则 (6) 3.2单元设计 (6) 3.3套型设计 (6) 4综合配套 (9) 4.1配套原则 (9) 4.2市政公用配套 (9) 4.3公建配套 (11) 4.4绿化配套 (12) 4.5交付条件 (13) 5建筑节能与住宅装修 (14) 5.1建筑节能 (14) 5.2住宅装修 (14) 6工程质量 (16) 条文说明 (18) 附录一用词说明 (29) 附录二名词解释 (30) 附录三装修基本配置表格 (32) 参考文件与规范汇编 (35)
上海房地产开发模式
上海房地产开发管理模式 上海市场传统模式 目前上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，这种传统的开发模式在上海最为典型。由区一级政府掌控的地产公司也有很多，例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。而由市政府直接掌控的几大地产集团更是拥有上海土地储备资格，如：上海地产集团、城投集团、陆家嘴集团等。 上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。而具体的利润分配方式，外界很难了解。 这种方式在外省也很常见。比如，1月16日，绿景地产发布公告，与广西壮族自治区桂林市永福县人民政府就福龙工业园B区开发事项签订了《福龙工业园B区开发建设意向书》，合作开发苏桥新区工业园内5300亩(约353.51万平方米)工业用地。根据协议，永福县政府负责工业园土地征收、农用地转用报批手续等具体事项，绿景地产则负责筹措资金、编制工业园规划、基础设施建设等前期开发事项，待工业园内地块公开出让时，绿景地产将根据双方约定方式收回开发成本，实现投资回报。 另一种方式则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。 例如，本报曾连续报道过的上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发
上海市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房平均销售价格3年数据解读报告2019版
上海市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房平均销售价格3年数据解读报告2019 版
序言 本报告从房地产开发企业商品房平均销售价格，房地产开发企业住宅平均销售价格，房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格，房地产开发企业办公楼平均销售价格，房地产开发企业商业营业用房平均销售价格等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。上海市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房平均销售价格数据解读报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对上海市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房平均销售价格的理解，洞悉上海市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房平均销售价格发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节上海市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房平均销售价格现状 (1) 第二节上海市房地产开发企业商品房平均销售价格指标分析 (3) 一、上海市房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计 (3) 三、上海市房地产开发企业商品房平均销售价格占全国房地产开发企业商品房平均销售价 格比重统计 (3) 四、上海市房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (4) 五、上海市房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (5) 八、上海市房地产开发企业商品房平均销售价格同全国房地产开发企业商品房平均销售价 格（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节上海市房地产开发企业住宅平均销售价格指标分析 (7) 一、上海市房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计分析 (7) 三、上海市房地产开发企业住宅平均销售价格占全国房地产开发企业住宅平均销售价格比 重统计分析 (7)