投资商铺 把握五“精”口诀
投资商铺把握五“精”口诀
随着住宅商品楼的价格飞涨，现在可以升值的空间不再看上去那么诱人了，而且租金收益比例相对于房价来说过低，投资商品住宅的风险已经非常大了。很多资金充裕的投资者逐渐把目光投向商铺投资，商铺投资虽然需要的资金更大，但是回报率相对来说更高，并且随着中国经济的发展，商业的繁荣，商铺本身升值的空间还会很大，租金也会逐步上升。投资商铺跟投资住宅楼不一样，需要掌握一些市场诀窍，这样才能投资成功。
·诀窍一：精选地段。
地段是商铺最重要的选择因素，因为好的地段才会蕴藏丰富的商业机会，才能引来足够的商户租赁你的商铺。好的商铺地段人流量大而且稳定，而且已经形成了一定的商业区域优势，这种地段一般处于城市中心地带或者区域特色商圈中间，还有一些处于特定的交通要道交汇地区，好的地段是你的商铺能够成功的以较高的价格租赁出去的保证，这样你的投资回报才会高而稳定，同时还会随着经济的发展稳定升值。
·诀窍二：精确定位。
商铺不是自己用来住的，不能将就。在选定一个商铺的时候就必须对其商业定位有一个准确的判断，首先要根据周边的商业环境来判断这个商业区域什么行业能够生存和盈利，然后自己准备投资的商铺的位置和大小适合从事什么样的商业活动，能否吸引商户入驻，客源是否丰富，这些人的消费习惯和消费水平怎么样。通过这一系列的考察，就会对你投资的商铺有一个清晰的市场定位，也就容易高价租出去，而不是盲目投资。
·诀窍三：精算收益。
商铺投资通常资金占用量比较大，大都不会短期内出手，因此租金收益是最重要的收益指标。投资新商铺的话，通过对临近的类似商铺的租金占商铺总价的比例结合自己投资的商铺的特色优势，然后判断未来出租租金大概比例是否能够达到年回报率相当于总房价的
8%-10%，如果低于这个区间，就要谨慎投资，高于这个比例，可以放心投资；至于那些二
手商铺，其本身的租金比例比较明显，只需要符合这个比例，并且确定没有特殊变数就可以投资了。
·诀窍四：精明避险。
投资商铺必须足够精明，毕竟社会上很多商铺并不是像那些专门销售商铺的人员宣传的那么好，所以要精明避开陷阱不要被蒙蔽，冲动投资。风险比较大的商铺要么是市场并未成熟，当地商圈发展趋势不好，或者商铺建设定位不准，在适合精品小店的地方搞大型餐饮商铺，这种情况要谨慎考虑。还有一些商铺是产权受到限制的，或者只有收租权，这种商铺投
资更要谨慎，防止政策变化带来的损失，此外这种商铺并不能自由处理，在未来可能会有很多的麻烦，不宜投资。
·诀窍五：精准挖潜。
对于成熟的商铺，收益稳定，但是价格也相对比较高，可以投资。但是要想真正的从商铺投资中赚取更多的钱，那么必须要去投资那些有市场潜力，目前还处于价格低位的商铺，这种商铺投资必须有着长期投资的心态，一般都要做好五年以上的准备，同时要根据周边的市场的发展，市政规划的发展，还有商铺本身的区位优势特色，以及投资的商业项目等综合因素来判断，短期内不要轻易动摇，等到经济发展起来，商铺升值，那就彻底赚到了大升值空间的钱和未来的高租金收益。
投资商铺，需要用商业的眼光和魄力去经营，不仅要具备良好的市场考察能力和市场分析能力，并且要具备良好的心态，不能抱着冲动和急功近利的心态去投资，而是要谨慎投资，稳定收益，平衡升值。
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中级会计长期股权投资的记忆思维导图
1.同一控制下形成控股合并的长期股权投资会计处理（1）长期股权 投资的初始投 资成本的确定 ①合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合 并对价的 应当在合并日按照所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账 面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。 ②合并方以发行权益性工具作为合并对价的 应按发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资的初始投资成本与所发行股份 面值总额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积 （资本溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。 （2）合并方发 生的中介费用、 交易费用的处 理 合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益（记入“管理费 用”，不计入“投资收益”）。 与发行权益性工具作为合并对价直接相关的交易费用，应当冲减资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢 价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。 与发行债务性工具作为合并对价直接相关的交易费用，应当计入债务性工具的初始确认金额。 同一控制下非 一揽子交易的 会计处理 ①确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终 控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。 ②长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合 并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价 或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。 ③合并日之前 持有的股权投 资， 因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至 处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理； 因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、 其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不 进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。其中， 处置后的剩余股权根据准则采用成本法或权益法核算的，其他 综合收益和其他所有者权益应按比例结转 处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理 的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结转。
税法口诀-轻松记忆税法知识点-CPA必备-超好用
口诀如下」 在增值税计算中，可抵扣的三个不同的税率为：运费：7%，废旧物资：10%，向农业生产者购入的免税农产品13% 由于这三个%容易混淆： “今日好运气”（7） “出门拾废品” （10） “拾了13个农产品”（13） 「针对内容」税法-消费税 「口诀如下」 销售什么产品要缴纳消费税？ “三男三女去开车” 三男：烟、酒及酒精、鞭炮焰火 三女：化妆品、护肤护发品、贵重首饰及珠宝玉石 去开车：小汽车、摩托车、汽车轮胎、汽油柴油 「针对内容」税法-其他 有些小税种的税金是不能计入“应交-应交”这样的科目的，需要进入费用类科目，以下是记入管理费的四个税金： “等我们有钱了，我们就可以有房有车有地有花” 有房：房产税 有车：车船使用税 有地：土地使用税 有花：印花税 「针对内容」会计-现金流量表 「口诀如下」 现金流量表编制要诀 这首口决基本上概括了现金流量表的全部编制过程。 我想大家只要好好理解它，那么，出什么样的问题你差不多都能对付。 ①看到收入找应收，未收税金分开走 ②看到成本找应付，存货变动莫疏忽 ③有关费用先全调，差异留在后面找 ④财务费用有例外，注意分出类别来 ⑤所得税直接转，营业外去找固定资产 ⑥坏账，工资，折旧，摊销，哪来哪去反向抵销 ⑦为职工支付的单独处理。 每句话怎样理解呢？别急，我们逐个地看。第①句话针对销售商品，提供劳务收到的现金，因为直接法是以利润表中营业收入为起算点，所以，我们看到营业收入，就要找应收项目（应收账款，应收票据等）。 未收的税金再单独作账（收到钱的增值税才作为现金流量）也就是说应收账款中包括的应收取的税金部分，若实际未收取现金则贷记应交税金，另外，有关贴现的处理，将应收票据因贴现产生的贴现息（已计入财务费用）作反调。 简言之，在进行“销售商品，提供劳务收到的现金”的处理时， i）借：经营活动现金流量一销售商品收到的现金 应收账款（借方或贷方） 贷：主营业务收入 应收票据
商铺投资注意事项
商铺投资注意事项 首先从政策面分析，您所投资的商铺是不是政策允许销售的? 自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。(本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为)。投资人可以对照一下，摈弃不合手续的投资型商铺。 其次，买商铺与买房子一样，要看看该项目的五证是否俱全，是否合法有效?特别需要注意的是，看看该项目的土地证，了解其土地使用年限，这一点也和投资回报有很大关系。 第三，问一问周边的朋友，该项目是新建项目还是重新装修后重新包装的项目，如果是后者，需要仔细了解该项目的债权债务清楚没有，土地手续清楚没有，原来为什么经营不好，经营不好的根本原因解决了没有? 就商业地产投资而言，开发商没有经营者重要，经营者没有商户的支持重要。对于开发商声称的经营团队，应了解是以何种形式进驻的，在南方城市往往打着很知名的经营团队进驻，但是实际上只是作为顾问而已。其次，在最求高回报的良好预期时，分析一下该项目所处地段的租金市场行情，最好自己实地走一走问一问，多了解几个朋友和当地的商户，你就可以有一个大致的判断，开发商承诺的回报是否合理，如果不合理，就蕴藏着极大的风险。相比较而言，投资成型的已开业的商场，风险会相对降低很多。 就商业地产包租投资而言，开发商的实力和信誉是每一个投资人应该认真考察的，最好选择知名开发商开发的品牌物业，小的开发商骗了钱可以一走了之，但
是，品牌开发商却必须为自己开发的物业负责;另一方面，因为有比较严格的管理 流程，品牌开发商开发的物业出现质量问题、手续问题的可能性被大大降低。 除了商铺投资，现在市场上逐渐兴起了"产权式酒店"的投资，投资人可以比照 以上方法来分析，因为当置业行为成为投资行为后，不动产物业就成为一个获利的 工具和盈利符号而已，"产权式酒店"包租销售和"商铺"包租销售，道理是相通的。 除此以外，购买前做一些调查分析是必不可少的，其中至少应该注意五个方面: 1、有广场就有人气 什么是广场?广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人 气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流 汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。而在社区里，社 区的小型广场不仅是居民活动的地方，也必将是商业活动中心区。所以，评估一个 商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。同样大型演 出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊 的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活 动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。 2、主力店效应 "有主力店的地方，就有无穷的商业机会"，相信每一个商铺投资人都知道这个 道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。最典型的案 例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正 是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。如今，华堂前后左右 100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边 商铺的经营主要是"寄生"业态，它本身不具备"聚客"能力，所以也不具备商铺升值 的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升 值。
非常实用的合并报表方法
非常实用的合并报表方法:合并报表的具体操作步骤 如果考试时没有特殊要求，你就按以下步骤做就行，其实这种按步就搬的方法好记，还不容易漏掉细节： 步骤一：把子公司的帐面价值调为公允（这个是做在合并报表子公司那列的那个调整分录的框框里的） 借：库存 固定资产 贷：资本公积（告诉你什么项目公允不等于帐面你就调什么，对应科目全都挤到资本公积里） 步骤二：将对子公司的的成本调为权益法（这个是做在合并报表母公司那列的那个调整分录的框框里的） 借：长投--损益调整（各年利润-分配现金股利）*母% 贷：投资收益 借：长投--其他权益变动（资本公积的公允变动*母%） 贷：资本公积--这里的明细科目有点记不太清楚了 步骤三：开始做调整抵销分录（这里涉及到损益类科目都对第四步的调整后净利润有影响，但涉及到“所得税费用和因为内部销售有应收款而牵扯到抵销坏帐准备”这两点是不考虑的）
基本的分录在这里不说，就说几个特殊的 A对于内部卖的存货 第一年： 借：营业收入 贷：营业成本 借：营业成本（未卖出去的数量*毛利） 贷：存货 第二年： 上面的第二条分录要换成： 借：未分配利润 贷：营业成本（金额不变） B对于内部卖来卖去的资产要补提折旧摊销时，会涉及递延，这里的金额只要用本年内的发生额贷方减借方再乘税率即可，但算出来的是余额，要减去上年的余额才是发生额 C对于处置或提前报废的固定资产，只要将原抵销分录中的固定资产科目换成营业外收入 D顺流时 借：营业收入（卖价） 贷：营业成本（买价） 贷：存货（差额） 逆流时：
借：长投（未实现交易*母%） 贷：存货 此时就可以得到调整后净利润，接下来的抵销分录中涉及到损益的，不影响此处的利润 E有内部债券投资时 借：应付债券（期末摊余成本） 贷：持有至到期投资（期末摊余成本） 借：投资收益（期初摊余成本*实%） 贷：财务费用 借：应付利息（面值*票%） 贷：应收利息 步骤四：母公司的长投与子公司所有者权益抵销 借：股本（子公司年末数） 资本公积（年初数+评估增值本年发生数） 盈余公积（子公司年初数本年提取数） 未分配利润--年末（子公司年初数调整后净利润-提取盈余-分配现股） 商誉[经过一系列调整后最终的长投金额-（上面从股本一直加到未分配利润）*母%] 贷：长投（经过一系列调整后最终的长投金额） 贷：少数股东权益（上面从股本一直加到未分配利润）*子%
注册会计师税法学习笔记+章节重点总结
税法学习笔记+章节总结 税法是靠做题目做出来的，一定要分清楚各种不同的税种计算，增值税、消费税的对比，营业税虽然不是重点，但去年也考了很多，其他的小税种的税收优惠、税率要分清，最好自己做个总结，下面是我的学习笔记。 去年的客观题考了很多偏的知识点，感觉税法和审计一样，需要看的很全面，审计需要理解，税法需要计算。还是客观题一定保证少丢分，主观题步骤详细，争取拿下。
第一章税法总论 【第一节税法的目标】 知识点：税法及其目标 一、税收与税法 （一）关于税收： 1.含义：税收是政府为了满足社会公共需要，凭借政治权力，强制、无偿地取得财政收入的一种形式。 2.税收在现代国家治理中发挥重大作用 3.特征：强制性、无偿性、固定性 （二）关于税法 1.含义：税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。 税法内容主要包括：各税种的法律法规以及为了保证这些税法得以实施的税收征管制度和税收管理体制。 2.特征：义务性法规；综合性法规 3.核心：兼顾和平衡纳税人权利，在保障国家税收收入稳步增长的同时，也保证对纳税人权利的有效保护。 税法与税收关系： 税收的本质特征具体体现为税收制度，而税法则是税收制度的法律表现形式。 有税必有法，无法不成税。 二、税法的目标 1.为国家组织财政收入的法律保障 2.为国家调控宏观经济提供一种经济法律手段 3.维护和促进现代市场经济秩序 4.规范税务机关合法征税，有效保护纳税人的合法权益 5.为维护国家利益，促进国际经济交往提供可靠保证 【第二节税法在我国法律体系中的地位】 知识点：税法在我国法律体系中的地位 一、税法的地位 1.税法属于国家法律体系中一个重要部门法，它是调整国家与各个经济单位及公民个人分配关系的基本法律规范。 2.性质上属于公法。 3.税法是我国法律体系的重要组成部分。 二、税法与其他法律的关系 1.税法与《宪法》的关系【考】 《宪法》第五十六条、第三十三条：“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务”。
投资商铺的十八个理由
投资商铺得十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值得呼声与升值得预期越来越高,嗅觉灵敏得国际投资者纷纷将海外热钱投向中国,尤其就是投入我国得房地产行业,国外基金进入中国商业地产得迹象越来越明显,不同于早前得“单打独斗”,她们开始与国内商业巨头合作。 1、投资灵活:购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比,一则大众购商铺都能鉴别商铺得好坏,而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣,且保管黄金让人费心;二则商铺有广泛得使用价值,不仅自身在不断大幅升值,而且还可自主经营或租赁经营。黄金只就是一种奢侈得消费品,且就目前得黄金市场来说,国际金价已经到了一个相对得高位,即将有一个回调得过程,现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀得压力下,购商铺就是唯一可让资产保值升值得稳妥方式。 2、投资风险小:股票市场变数较大,且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来得收益,日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力;涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。尤其最近一段时间,股市狂跌,很多股民叫苦不迭,有了切身经历后,纷纷退出股市,转而购买房产。起码房子都能瞧得见摸得着,就是实实在在得东西,何况商铺还能带来双重收益,每年可收房租且房租远远高于银行利息(商铺得房租每年可达5%—10%甚至高达20%),而且随着租金得上涨,商铺也在不断增值。 3、投资回报率高:较低得存款利率,会导致资产缩水。 由于长期保持较低得银行存款利率,物价在不断地上涨,通货膨胀就是不可避免得(钱变得越来越不值钱),货币贬值找不到其她对冲得方式,那么只有通过购买商铺等固定资产得方式来实现货币得保值、增值。 4、商铺就是越老越值钱。 二手住宅房在出售得时候会比同地段得新住宅房便宜,因为二手房存在折旧得因素。而商铺就不就是这样得了,一般得成熟商圈需要两到三年得培育期,一旦商圈成熟以后商铺得租金就会逐年增长,商铺就会越来越值钱,所以商铺就不存在二手房需要折旧得说法。再加上二手房市场以住宅房为主,二手商铺非常少,因为已经就是成熟得商铺了,很少有人舍得拿出来卖,所以商铺就是越老越值钱。 5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺得商圈有很强得聚合效应,具体从两个方面来说明问题: 一、经营者。成熟得商圈会吸引很强得人气,虽然商铺得租金相对来说比较高,但还就是会吸引各方得经营者去经营,使这个商圈越做越旺。 二、消费者。商家越多、商圈得人气越旺,消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动,使得商圈与商铺越做越旺。 6、商铺属于耐久商品,稳定性高。 商铺使用寿命在几十年以上,买商铺,不仅不掉价,还会更值钱,对于商铺这种价值较高得固定资产,人们往往倾向于买涨不买落,别瞧买商铺一出手就就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产,在需要用钱得时候,每年有丰厚得租金进账或者
选择社区商铺的几个关键要素
选择社区商铺的几个关键要素 近年来，随着楼市的调控、股市长期低迷，房地产投资价值凸现，其中的商业地产更以低风险、高回报异军突起。与投资普通住宅相比，投资社区商铺具有升值潜力更大，经济回报更优的特点。但正因如此，其投资的盲目和轻率也并不鲜见。因此，为规避风险，专家提醒投资者：在选购社区商铺时，应详加考虑以下要素： A：如保选择社区商铺 一、容流量大小 投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模庞大，哪个商铺位置的客流量最大或比较大。对位于出入口、底层的商铺更应多加关注。 二、“可视性”因子分析 铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关连。底层或靠近出入口的商铺的“可视性”显然是最好的，其价值也是最高的。 三、有无停车条件 投资者必须考虑社区商铺的开发商，是否预留了足够的停车位。 四、隶属项目的运营特点 作为房地产项目的一部分，该房地产项目的规模、定位、面对的主流客户等都会直接影响社区商铺的价值。 五、商铺初始售价 投资者应充分认识到商铺初始售价是否反映了商铺现状的客观价值，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以较高的价格成交。 六、周边房地产发展趋势 投资者应注意未来周边大型的房地产开发规划，它将推动社区商铺价值的上涨。 七、新建社区商铺机会最多 因为新建社区的居民数是将迅速增长，而且这部分人往往工作固定，有稳定的收入，大都是工薪阶层和个体私营者。从某种程度上说，他们的消费水平较高，目标客户较为固定，从而给商铺的价值创造了有利条件。 B：社区商铺如何经营定位 社区商铺的经营是围绕社区的居民生活的需求来进行定位的，其定位因素主要包括以下几个方面： 一、市场消费定位： 根据商铺的特征和小区居民的生活需求，其商铺的消费档次定位不宜为高档，消费水平定位不高，也就是要尽量考虑符合与当地小区居民的大众化消费水平相结合是比较合理的。二、业态功能定位： 从小区的居民生活需求定位出发，社区商铺的业态定位一般是居民生活的日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、杂货、美容美发、干洗、网吧等等比较合适。在这里，投资（经营）者对商铺业态的实际定位，还应根据实际的市场消费状况、商铺物业环境以及城管或社区的经营管理要求内容来进行考察、调研与分析。 三、经营定位：
会计基础记忆口诀经典版
不少会计学员看来，会计课程的学习比较单调，整天都在和会计分录以及公式计算打交道，知识点非常琐碎，一般中有特殊，特殊中还有特殊，苦于没有好的方法去记忆和理解会计核算的规律。应该说“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”，会计学习必须依勤学苦练，没有什么“终南捷径”，但是会计学习自有其内在的规律，我们需要在学习中借助一些窍门，提高我们学习效率，达到“事半功倍”的效果。 这里介绍的“口诀法”（你还可以称其为“打油诗”。）应该就属于这种窍门。 一、最基本的口诀——读书口诀 所有学科的考试学习，包括会计学习，都必须仔细阅读考试指定教材和考试大纲。如果你是参加社会助学的会计应考者，那么从你听辅导教师授课到最后准备考试，应该至少读五遍指定教材。我将其总结为“自考五读口诀”，具体内容如下： 一读课前预习先，从师二读课堂间。 温故知新读三遍，四读再把习题练。 五读复习迎考试，胜利通过笑开颜。 这主要强调课前预习、课堂听讲、课后复习、做题巩固以及总复习迎考都要把读书放在基础性地位。我每门课开课第一次，我都将这个口诀写在黑板上，要求同学作为参加会计考试的座右铭，这其实对所有科目的考试中都是有用的。如果你是纯粹的自学，那么读书的意义就更是不言自明了。古人说“书读百遍，其义自现”或者“熟读唐诗三百首，不会吟诗也会吟”都是这个道理。 二、利用口诀理解记忆账户记账规则 借贷记账法下的记账规则是基础会计学习的入门规律，是需要同学们深刻记忆和理解的最基本知识点之一。我们一般把账户区分为资产、负债、所有者权益、成本、损益五大类。资产、成本类账户一般都是借方登记增加，贷方登记减少；负债、所有者权益账户（二者合并称为权益）一般都是借方登记减少，贷方登记增加；损益类账户则需要区分是费用类还是收入类去分别登记，收入与费用之间的登记也是相反的。为便于初学者理解，提高其学习兴趣，我编写了以下口诀，并命名其为“记账规则之歌”。 借增贷减是资产，权益和它正相反。 成本资产总相同，细细记牢莫弄乱。 损益账户要分辨，费用收入不一般。 收入增加贷方看，减少借方来结转。 曾经有一个女学员用“四季歌”的曲调在课堂上演唱，大大加深了初学者的记忆痕迹。我们在基础会计考试中记账规则直接考查一般都采取简答题的形式，如果你能记住这首“打油诗”当有好处。 大家也许还记得，会计核算有七种基本核算方法，即：设置会计科目（设置账户）、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本核算、财产清查、编制会计报表。我们也可以
投资商铺的十八个理由
投资商铺的十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值的呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。 1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。 2、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断 增值。 3、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。 4、商铺是越老越值钱。 二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题： 一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。 二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。
社区商铺的特点
社区商铺的特点 社区商铺的特点提要：社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维 社区商铺的特点 社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。 1、零售型社区商铺 （1）规模特点 零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。 （2）规划设计特点 零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合
理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。 （3）经营特点 ▲商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 ▲投资回收形式 社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。 2、服务型社区商铺 （1）规模特点 服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。 （2）规划设计特点 服务型社区商铺的层高也不能低于米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内
(财务会计)会计初学者学习口诀
会计初学者学习口诀 在不少会计学员看来，会计课程的学习比较单调，整天都在和会计分录以及公式计算打交道，知识点非常琐碎，一般中有特殊，特殊中还有特殊，苦于没有好的方法去记忆和理解会计核算的规律。应该说“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”，会计学习必须依勤学苦练，没有什么“终南捷径”，但是会计学习自有其内在的规律，我们需要在学习中借助一些窍门，提高我们的学习效率，达到“事半功倍”的效果。 这里介绍的“口诀法”（你还可以称其为“打油诗”。）应该就属于这种窍门。 一、最基本的口诀——读书口诀 所有学科的考试学习，包括会计学习，都必须仔细阅读考试指定教材和考试大纲。如果你是参加社会助学的会计应考者，那么从你听辅导教师授课到最后准备考试，应该至少读五遍指定教材。我将其总结为“自考五读口诀”，具体内容如下： 一读课前预习先，从师二读课堂间。 温故知新读三遍，四读再把习题练。 五读复习迎考试，胜利通过笑开颜。 这主要强调课前预习、课堂听讲、课后复习、做题巩固以及总复习迎考都要把读书放在基础性地位。我每门课开课第一次，我都将这个口诀写在黑板上，要求同学作为参加会计考试的座右铭，这其实对所有科目的考试中都是有用的。如果你是纯粹的自学，那么读书的意义就更是不言自明了。古人说“书读百遍，其义自现”或者“熟读唐诗三百首，不会吟诗也会吟”都是这个道理。 二、利用口诀理解记忆账户记账规则 借贷记账法下的记账规则是基础会计学习的入门规律，是需要同学们深刻记忆和理解的最基本知识点之一。我们一般把账户区分为资产、负债、所有者权益、成本、损益五大类。资产、成本类账户一般都是借方登记增加，贷方登记减少；负债、所有者权益账户（二者合并称为权益）一般都是借方登记减少，贷方登记增加；损益类账户则需要区分是费用类还是收入类去分别登记，收入与费用之间的登记也是相反的。为便于初学者理解，提高其学习兴趣，我编写了以下口诀，并命名其为“记账规则之歌”。 记账规则之歌 借增贷减是资产，权益和它正相反。 成本资产总相同，细细记牢莫弄乱。 损益账户要分辨，费用收入不一般。
关于注会税法记忆口诀
关于注会税法记忆口诀文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
2017年关于注会《税法》记忆口诀整理税法相比较注会其他几门科目，难度相对偏小，比较受到考生的青睐，每年的报名人数可谓相当巨大。而税法比较注重理解与记忆，纷繁复杂的税法体系，看的人眼花缭乱，厚学网给大家整理分享了一份口诀，利于记忆。 税法记忆口诀1： 税法原则 税法原则分两种，区分基本和适用; 法定公平和效率，实质课税基本聚; 适用原则有六项，法律优位不溯及既往， 实旧程新程优实，新旧特别普通比本事。 税法记忆口诀2： 增值税征税范围 销售进口货物要征增值税，加工修理修配劳务来配对; 货物是指有形动产电热气，修理修配对象货物一起记; 营业税改征增值税要试点，交通邮电现代服务已改变。 税法记忆口诀3： 增值税纳税人 增值税纳税人要分类，分一般小规模这一对; 货物应税劳务主件，年销售额50万界限，其他情况80万分辨; 试点纳税过渡期，销售额500万单独记。
税法记忆口诀4： 增值税税率 运输邮政用11%，有形动产租赁找17%。 电信行业单独记，增值选6%基础是11%。 其他现代服务业，6%很特别。 小规模纳税企业，3%很确切。 税法记忆口诀5： 增值税进项税额抵扣 进项税额抵扣有条件，专用发票海关专用缴款，凭票抵扣最常见; 购进农产品抵扣要计算，收购销售买价30%，运输发票有改变。 税法记忆口诀6： 增值税不得抵扣进项 免税非税集体个人消费，小规模管理不善没凭证不能扣税。 税法记忆口诀7： 消费税税目 三男两女带着高档手表开车去打球，乘游艇去吃饭，用木制一次性筷子坐实木地板。 三男：烟、酒、鞭炮焰火 两女：化妆品、贵重首饰及珠宝玉石 高档手表：电池 开车：小汽车、摩托车、成品油 打球：高尔夫球及球具
投资商铺的18个理由
投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，
社区商铺投资价值分析
社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义 一、社区商铺增值方式分析 1、社区商铺的分类和特点 商铺市场是商业房地产市场的分支，按照权威的美国房地产协会CCIM的定义，其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。一般而言，住宅物业占有整个房地产市场的最大分额，商铺市场次之，再其次为办公楼市场及其他物业形式。 商铺市场有多种分类方法，按照上海商委制定的《上海商业分级设置规范》，以上海市为例，可以对商铺做这样的分类： 市级商业中心商铺，如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城及浦东的新上海商业城等； 区域商业（副中心）商铺，如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡等； 郊区新城商业中心商铺，主要是指政府规划的“一城九镇”中形成的区域型商业中心的商铺； 社区商铺，主要是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺； 专业街商铺，指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商铺，如七浦路服饰一条街，吴江路美食街； 地铁商铺，如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等； 可以看出，社区商铺只是诸多商铺形式中的一种，但有其自身明显的特征。相比于中心商圈的商铺，有这样一些特点： 1）售价相对较低、升值潜力较大 2）供应量比较大，投资总额小，易于介入 3）产租能力比较低，但收益稳定
高端价格中端价格低端价格备注 社区商铺浦东昌 里路 24元/平 方米，天 普陀区 梅川路 10~12元 /平方米， 天 浦东上南 路（海阳 路、灵岩 路） 1.2元/平 方米，天 高端 和低 端差 距20 倍 市级商业街商铺南京路 静安段 80元/平 方米，天 四川北 路北段 25~30元 /平方米， 天 不夜城天 目西路段 5元/平方 米，天 高端 和低 端相 差16 倍 ——根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得 由于社区商铺所具有的这些特点，越来越受到投资者的重视，开发商在进行居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位，更多的请商业策划公司或者商铺代理公司介入，以期获取比住宅部分更高的利润。 从整个房地产市场的走势来看，社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。按照上海市政府“十五”规划，将投入2500亿元新建商品住宅，其中环线内1950~2080万平米，内外环线之间3220~3440万平米，外环线外2330~2480万平米，按照居住区商业设施占 5.5%的保守计算，整个“十五”期间社区商业面积增量在412~440万平米，5年间增长30.8%~32.86%，发展前景是非常看好的。 2、社区商铺的物业属性和商业属性 作为不动产（real estate）的一种形式，商铺或者社区商铺相对于居住类物业而言，除了都具有物业属性之外，还具有商业经营的属性。 先看社区商铺的物业属性，这反映在四个方面：1）功能性2）稀缺性3）有效需求性4）可流通性。 功能性。可以用来作为商业经营的场所，可以用做抵押或担保，可以被继承和赠送 稀缺性。因为土地是唯一的，作为不动产的一种形式，商铺具有房
会计准则记忆口诀
会计准则记忆口诀 第1号－树－存货：老汉摘了门前的树上的果子，准备赶集卖掉。 第2号－鸭子－长期股权投资：鸭子不钓鱼了，养了一群鱼，放长线养鱼吃。 第3号－耳朵－投资性房地产：经济危机的突然来临，不听人劝的耳朵，把所有的钱都投资到了房地产上，结果血本无归。 第4号－红旗－固定资产：办公大楼上插着一面五星红旗。 第5号－称钩－生物资产：过年了，他去超市称了半斤猪肉，包水饺。 第6号－哨子－无形资产：很远听见口哨，但是只闻其声，不见其人。 第7计－拐杖－非货币性资产交换：有了它相互支撑；没有它，小心跌倒。 第8号－溜冰鞋－资产减值：儿时的溜冰鞋已经磨损的不成样子了。 第9号－猫－职工薪酬：猫抓住了老鼠，作为奖励，它得到一条鱼作为奖励。 第10号－保龄球－企业年金基金：保龄一共10个基本目标，打的多奖金多。 第11号－冰棍－股份支付：待到每年上市公司发放股利的时候，股民都像吃了11根冰棍那么凉心。－筷子－民间俗语，快子，银子生儿子，大银子生小银子。 第12号－闹钟－债务重组：鸭子上树—没谱儿。欠了债，就像晚上上了12个闹钟，睡不着。 第13号－医生－或有事项：医生初步诊断他的发烧原因很多，可能是上感，但绝对不是禽流感。 第14号－钥匙－收入：有了打开市场的钥匙，企业就有了丰厚的收入。 第15号－月亮－建造合同：我国要在20**年在月亮上面建造空间站。 第16号－花季少女－政府补助：花季少女家境困难，面临辍学，但她幸运的是得到政府补助。 第17号－仪器－借款费用：进口仪器，向银行借了100万。 第18号－彩票－所得税：中彩票，别忘缴纳20%的个人所得税。 第19号－高尔夫球－外币折算：高尔夫球是贵族运动，每一个高尔夫球都是进口的而且价值不菲。 第20号－香烟－企业合并：他把别的牌子的香烟，都装到了中华的盒子里面。 第21号－二十一层－租赁：他租了宾馆的第21层，看日全食。
2020年注会师《税法》章节复习要点
2020年注会师《税法》章节复习要点 复习要点：营业税的计税依据 (一)计税依据的一般规定 营业税的计税依据是营业额。 营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 营业额不包括同时符合条件的代收政府性基金或者行政事业性收费。 (二)计税依据的具体规定 1.建筑业 2.金融保险业 (1)一般贷款业务：贷款利息收入全额(包括加息、罚息)。 (2)外汇、有价证券、期货等金融商品转让：按卖出价减去买入 价后的差额确认为营业额。 (3)金融经纪业务和其他金融业务：手续费(佣金)类的全部收入。 (4)保险企业开展无赔偿奖励业务：向投保人实际收取的保费。 (5)境内保险人以境内标的物向境外再保险人办理分保业务：以 全部保费收入减去分保保费后的余额为营业额。 3.服务业 (1)纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣 除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅 游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。
(2)从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代 业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋 租金的价款后的余额为营业额。 4.转让无形资产和销售不动产 (1)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为 营业额。 (2)单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营 业额。 【提示】对于转让土地使用权或者不动产，只有外购或者接受抵债得来的两种情况余额计税，其他情况都是全额计税。余额计税也 只是用收入扣除买价或者抵债时作价，其他税费都是不可以扣除的。 5.对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下： ①按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。 ②按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。 ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
商铺价格的因素决定
商铺价格的因素决定 商铺价格的因素决定提要：内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比 地产e网 商铺价格的因素决定 在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5~10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。 那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指
标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1~2个，导致商业区与其它区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力╳流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能
商铺分类及投资价值
商铺分类及投资价值 商业地产分类理论研究分析 类别:我的文章评论(0) 浏览(99) 2010-07-21 21:20 标签： 商业地产分类理论研究分析 一、商业地产分类 1. 传统商铺 商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。 2. 专业市场 在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪
电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。 3. 市中心综合商业市场 城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。 4. 社区商业中心 成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。 5. 休闲度假商业 现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身
长投核算方法转换-自己总结
投资核算方法的转换 By PwC审计猿 在写这篇文章之前，小编犹豫了很久，怕自己不能胜任，但是不去试一试咋知道呢？在学习注会的时候，总觉得教材上没有把知识点讲透彻，不成体系，一旦不成体系，小编就很容易忘记，要反反复复地去看才行。为了让自己也让大家很好的理解和记忆，小编结合自己的所学尝试总结一篇。在此小编也感谢我的同事丹姐以及公众号另一位编辑（wym），感谢她们对文章的不当和不足之处提出的宝贵修改意见。 请看下图，小编将其区分为同一控制、非同一控制、合并层面（如果达到控制）与单家层面进行一一讲解。 成本法 权益法 金融资产
核算方法转换的理论基础 长期股权投资核算方法的转换，可以概括为因“处置部分投资”、“增加投资”、“我方投资不变而被动转换”等情况。 核算方法的转换的核心问题在于“处置时剩余部分的投资”和“增加投资时原投资”，是否应该终止确认（以公允价值重新计量），以及相应的其他综合收益或其他权益的变动（如有）是否应该结转到当期损益，全部结转还是按比例结转？判断的基础在于是否构成“跨越重大经济界限理论”。 跨越重大经济界限理论 该理论最早在2010年发布的《企业会计准则解释第4号》中问题三“企业通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当如何进行会计处理？”和问题四“企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，对于处置后的剩余股权应当如何进行会计处理？”中体现。而后续发布的《企业会计准则第2号——长期股权投资》（2014修订）第十四条和第十五条，将该理论引入到个别报表的会计处理中。 跨越重大经济界限，即某一种事项或交易发生促使“剩余部分”（减少投资）和“原有部分”（增加投资）进行终止确认，界限的判断标准在合并层面与个体层面也存在区别。 个别报表层面的“界限跨越”是以会计核算科目的变化为判断标准；而合并报表层面的“界限跨越”是在个别报表的基础上，额外考虑控制权的变化为判断标准。【先看科目是否发生变化，若核算科目发生变化，则个别报表与合并报表处理相同，都属于界限跨越/性质发生根本变化；若科目未改变——变化前后都是长投核算，但控制权发生变化，此时就只有合并报表属于界限跨越。】用大家常见的语言来总结也就是，只有权益法和成本法之间的转换，个别报表的处理和合并报表的处理在理念上才有区别，同控特殊处理另算。 图形总结如下：