小区物业管理--文献综述

本科生毕业设计

文献综述

题目小区物业管理系统

专业计算机科学与技术

班级 092班

姓名张路得

指导教师赵方

所在学院信息科技学院

2012年11月

前言

作为小区内最主要的管理对象，小区物业管理信息系统就成了小区信息系统中不可缺少的一部分，小区物业管理系统的存在对于小区内的业主与员工来说都是至关重要的，可以方便业主查询和员工工作。但一直以来人们使用传统人工的方式进行小区物业的业主和员工的信息档案管理，这种管理方式存在着许多缺点，如：效率低，容易出错，格式不规范等等。另外时间又长，就不容易进行统计和分析[1浅议住宅小区物业管理中的安全保卫工作]。

随着科学技术的不断提高，计算机科学日渐成熟，人们已深刻认识到计算机所具有的强大的功能。计算机作为知识经济时代的产物，已被广泛应用于社会各个行业和领域。目前，国内的科技水平高速发展，计算机作为今天使用最广的现代化工具已深入到各个领域，并且正在成为未来社会——信息社会的重要支柱[2旧住宅小区物业管理需求的研究.]。在这样的大背景下，现代的小区物业管理系统，它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。学习计算机知识不仅仅是为了掌握一种技能，更重要的是它能启发人们对先进科技的向往，激发创新意识，推动对新知识的学习，培养自学能力，锻炼动手实践的本领。利用计算机管理，可以加强业主自身的信息管理，提高业主的满意度，可以轻松的查询各类信息。提高和完善小区物业管理系统所具有的功能，以方便小区内的业主及员工的操作。

正文

1.1 小区物业管理系统的开发背景及意义

随着我国经济的迅速发展，现代化社区在我国也如雨后春笋般飞速的成长，现在的人们已经不单单满足于简单的居住场所，而更加看中社区的环境、文化和物业管理，在它们中间，物业管理又是直接关系到人们生活质量、安全的重要因素。对于小区的管理人员来说，智能化【3 The sustainable Development of Intelligent Building in China】小区物业管理包括物业设备管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大住户和管理人员带来很多不便。随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用【4 浅议小区物业信息管理系统设计与应用】。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。这样使得小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。所以想借本次毕业设计之际，开发一个适用于每个小区物业管理的系统，一个关切老百姓实际生活的设计，各种人

性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复的小区物业管理系统。

随着国内市场经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，简单的社区服务已经不能满足人们的需求。如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今社会所面临的一个重要课题。要想提高物业管理水平，必须全方位地提高物业管理意识。只有高标准、高质量的社区服务才能满足人们的需求。面对信息时代的挑战，"信息化物管服务"是人们追求更高层次品味生活的保障，【5 如何有效建立物业管理信息系统】利用高科技手段来提高物业管理无疑是一条行之有效的途径。在某种意义上，信息与科技在物业管理与现代化建设中显现出越来越重要的地位。物业管理方面的信息化与科学化，已成为现代化生活水平步入高台阶的重要标志。

1.2 小区物业管理系统设计与实现

1.2.1开发环境与技术支持

目前在应用开发领域中，主要分成两大编程体系，一种是基于浏览器的B/S （Brower/Server）的结构，另一种是C/S（Client/Server）结构。在本次开发设计中，选择的开发环境为基于B/S结构的体系，开发技术为JSP，后台采用SQL Server 2005数据库。

B/S软件体系结构，即Browser/Server（浏览器/服务器）结构，是随着Internet技术的兴起，对C/S体系结构的一种变化或者改进的结构。在B/S体系结构下，用户界面完全通过浏览器实现，一部分事务逻辑在前端实现，但是主要事务逻辑在服务器端实现【6 基于B/S体系结构开发应用系统实例】。

采用JSP+JavaBean设计模式， JSP页面独自响应请求并将处理结果返回客户，所有的数据库操作通过JavaBean来实现。JavaBean是一种可以重用的Java组件，通过JavaBean的组合可以快速的生成新的应用程序，其最大的优点是可以实现代码的重复利用，而且有利于程序的维护【7 JSP技术在现代化货运代理管理系统中应用分析】。

JSP( Java Server Page)是在普通Html中嵌入了Java代码的一个脚本，在这一点上，它与其它的脚本语言一样，但它与其它语言不同的是：其它脚本语言由服务器直接解释这个脚本，而Jsp则由Jsp容器(如：Tomcat)首先将其转化为Servlet，然后再调用Javac将Servlet 编译为Class文件。最终，服务器解释的是Class文件。Servlet其实是一个特殊的Java类，Servlet类一般从HttpServlet类继承而来，在这个类中至少要实现doGet或者doPost函数，在这两个函数中处理来自客户的请求，然后将结果返回。Servlet和Jsp是Sun公司J2EE架构中重要的部分。由于基于Java语言，因此其可以方便的调用功能强大的Java API(如：JDBC)。

1.2.2 系统设计与实现

小区物业信息管理系统是针对当代社会这一市场需要应运而生的，住宅小区越来越成为居住的主流。小区物业信息管理系统是为小区管理小区用户及更好的维护小区各项物业管理及业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，小区物业管理需具有科学、严密、高效、实用的特点，使各类物业管理公司既能加强管理，充分发挥所管理物业的各项人才、设备和信息优势，又能广泛提高经济效益，以达到较大的投资回报率及用户满意率。而本系统通过对人员、设备、服务、信息及各项活动实施全面管理，不仅能使一线工作人员准确地执行各项活动，减轻劳动强度，而且能够保证上层管理人员获得各种需要的信息，起到辅助决策的作用，从而达到完善物业管理的目的。

本系统的主要功能设计目标如下：

(1) 对小区所有房屋资料的录入和增、删、改、查询等功能实现，在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。

(2) 对小区内住户的详细资料的管理，包括增、删、改、查询等功能的实现，这些也是一个小区的基本资源，毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。

(3) 在具有了所有的基本资料信息后，需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括：物业设备管理、仪表（水、电表）数据管理、收费管理、住户投诉管理、住户报修管理、设备维修管理、停车场管理。这些成为小区物业管理的主体。

(4) 各项管理业务的统计报表，包括：物业设备统计报表、所有住户的水、点、气仪表资料统计、各种收费统计、住户投诉统计、住户报修统计、物业设备维修统计等。

对物管中心来说小区住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。

针对以上需求，小区物业管理系统具体设计要求如下：

(1) 模块功能的研究设计：尽量采用物业管理部门中现有的软硬件环境以及先进的管理系统开发方案，从而达到充分利用现有资源，提高系统开发水平和应用效果的目的。系统应完全符合物业管理员对业户管理的规定，满足对房产信息及住户信息等工作需要，并达到操作过程中的直观、方便、实用、安全等要求。通过调研情况进行需求分析，进行模块的划分

和功能的界定，并对各个模块的具体管理流程进行控制和编码实现。

(2) 良好的数据系统设计：所小区物业管理系统应充分具备数据库的维护功能，可以及时根据用户的需求对数据库中的信息进行添加、删除、修改等操作。

(3) 完备的信息查询统计：为满足管理和决策工作的需要，在查询基础上应具备一定的统计功能。

(4) 后期维护：所开发的小区物业管理系统应采用模块化程序设计方法，收到既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护的效果【8浅谈MIS 在小区物业管理系统中的应用.】。

1.3 国内外小区物业管理系统发展与研究现状

1.3.1国外物业管理系统发展与研究现状

随着网络的公开化，随着大量采用电子技术的系统的面市，“住宅电子化

（HE,HomeElectronics）”应运而生，逐渐形成了住宅自动化概念（HA,HomeAutomation）【9 Housing plot intellectualization system design method analysis】。物业管理始于19世纪60年代的英国，当时正值工业化大发展，出现大量的房屋出租，为维护租用者的权利，于是出现了专业的物业管理系统。自那以后，物业管理系统受到各国的普遍重视。目前，美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾【10 物业管理企业在智能物业管理中面临的机遇与挑战】。

物业管理在一些发达国家和地区已形成一个颇具规范的独立行业，如我国香港有400多家大大小小物业管理公司，其中大都才用了计算机进行管理。国外比较有名的物业管理信息系统软件是法国的“HABJTA T400”系统，它以IBM AS/400为基础，处3000多个模块式程序组成，其软件的功能非常强大，且具有高水平的系统完整形，提供了宽广的使用范围。主要模块一般都有：出租管理、预算管理、支出管理、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理等【11智能化住宅小区物业管理初探】。

1.3.2国内物业管理系统发展与研究现状

物业公司采用计算机管理是管理现代化的内容之一，目前国内品牌的物业管理公司和具有一定规模的智能化居住小区都采用计算机物业管理系统，标志中国的物业管理证向着数字化方向发展。

随着我国物业管理的规范化的形成，关于应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，已作为全国城市物业管理优秀小区的标准之一纳入评选条件。目前市场上用的较多的集中物业管理软件有：明源物业管理软件、思源物业管理系统和冬莲物业管理软件等。

国内的物业管理信息系统的建立尚处于起点阶段，远不能同香港或国外一些而成熟的软件相比，尤其在使用深度和网络覆盖度方面。我们要赶超他们的水平并非不可能，关键在于

要有意识的引进计算机参与实际应用，再实践中促进开发和应用的共同提高。

物业管理信息系统发展中存在的问题，主要有：

1、软件市场竞争激烈、运作无序。现在物业管理软件进入市场，一般不经过评审就长驱直入。导致一些软件公司看准机会，生产出一些简单、粗糙的物业管理软件，扰乱了市场时序，危害了用户利益。

2、软件重复开发，造成人力、物力、财务的极大浪费。不少公司开发的管理软件，因各种客观因素，仍沿用老的开发思路，在产品结构和功能上很少有新的突破，在产品的稳定性等方面存在不少问题，这样就制约了高层次的软件开发过程。

3、软件开发缺乏统一规划和指导。由于没有业界统一的规划和开发标准，数据库没有同意的设计和标准，导致软件通用性极差，难以推广。

4、目前大多数软件开发立足于物业管理信息的事务处理部分，没有将物业管理信息有效的用于物业管理企业的科学抉择。并且缺乏既懂物业管理知识又懂计算机知识的软件技术人员，是图案件设计的使用性较差。【12 浅谈智能住宅小区的物业管理系统】

由此可见，物业管理信息化技术是众多问题中的关键环节，在国家发展与经济建设中起着举足轻重的作用和重要的战略意义【13 小区智能化物业管理概述】。

1.4 小区物业管理系统的发展趋势

1.4.1 管理信息系统（MIS）

管理信息系统（MIS）是一门新兴的边缘学科，集管理科学、信息科学、现代通信技术和电子计算机技术于一体，是一个由人、计算机等组成，利用计算机硬件和软件，能进行信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统【14 浅谈管理信息系统_MIS_与企业发展】。

随着网络技术的出现，管理信息系统又有了新的发展，基于我那个罗的管理信息系统不断出现，管理信息系统的概念模型也发烧呢过了相应的变化，许多学者对管理信息系统给出了新的定义。例如劳顿认为：“管理信息系统是一个机遇计算机的信息系统，它通过收集、处理、存储和扩散信息，来支持组织的管理、决策、合作、控制、分析活动，并使之可视化。”

1.4.2 系统的发展趋势

小区管理信息系统也经历了3个发展过程：单项数据处理阶段、数据综合处理阶段、管理信息系统阶段；从三个发展阶段中，我们不难看出，当前的小区物业在信息管理系统的应用，还处于第二个阶段向第三阶段发展与完善的时期[1][15]吴亮明.中国物业管理行业信息化的新趋势----集中式管理的物业管理软件逐步成为主流[J] . 中国物业管理，2008.01 : 46-60.。因此，小区管理信息系统在小区物业管理中的应用还真是任重而道远。

我国很多小区已经应用各类小区物业管理系统，其效果是明显的。一方面是取得了可计

量的直接效果，如节省了人力，减少了费用，防止损失，增加收益等；另一方面取得的效果是无形的，是无法直接计量的。如提高了企业的管理水平，提高了管理人员的素质，促进了管理的现代化等，而这些效果的取得正是由于小区管理信息系统应用于企业管理的各个方面、各个层次的结果。如决策、计划、生产过程等[6] [ 16] 文林峰，物业管理发展方向的探寻[J],中外房地产导报，2002：21.。同样，要使小区管理信息系统在小区物业管理中发挥其应有的效果，就要不断地拓宽小区管理信息系统在物业管理中的应用范围，使小区管理信息系统真正成为管理者的助手[8] [17物业管理信息系统的设计与开发]。

结论

要开发出一个实用的小区物业管理系统，首先需要对物业管理的实际管理流程进行熟悉的了解才能设计出好系统的功能模块，另外还需要对开发工具具有较高的熟练程度；此外，还需要设计出友好的人机对话界面。

本次课题所设计的小区物业管理系统将利用计算机技术、网络通讯技术、自动化控制技术，结合现代化的管理思想，使其在物业管理中得到综合应用。依靠先进的计算机技术、网络通讯技术、自动化控制技术，解决物业管理过程中碰到的一些问题。使得物业管理工作更加的科学、高效、规范，能够更加方便、更加灵活地为小区住户服务。

参考文献