中国中小房地产企业生存与发展战略报告

中小企业生存与发展战略报告

中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用，中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。据国家工商部门统计，我国工商管理部门注册的中小企业已超过1000多万家，占全国企业总数的99.5％以上，其所创造的工业总产值和利税分别占全国工业生产总值和利税的60％和40％。目前，我国大约有1.1亿劳动力在中小企业就业，占整个工业企业就业人数的73％以上。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中的地位和作用也是十分重要的。根据国家信息中心数据显示，我国房地产开发企业在1986年仅为1991家，到2004年的数量已达3万多家，增长非常惊人。但房地产企业平均资产规模较小，其中大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右；而中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。

2002年以来，我国出台了一系列调控房地产市场的政策和措施，其目的是规范和调控房地产市场、规范房地产企业行为，这些政策和措施无疑对房地产市场及房地产开发企业带来较大的影响。特别是资金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地产企业，面临的挑战和难题更多，中小房地产企业能否在困境中求得生存与成长，或是就此被市场所淘汰，这是摆在所有中小房地产开发企业面前的一道难题。2007年5月由广东工业大学和省房协共同组成课题组开展中小房地产企业生存与发展战略研究，本研究试图通过实际调查分析当前广东省中小房地产企业的发展状况、面临的困境和挑战，提出政府应如何制定相应政策扶持中小房地产企业的发展，中小房地产企业应如何根据自身的特点和优势制定出适宜企业生存和发展的战略，为中小房地产企业的生存和发展提供建议。

一、中小房地产企业发展现状分析

为了解目前广东省中小房地产企业的发展状况，课题组从2007年6月开始进行了2个多月的实际调查，调查方式主要采用问卷和访谈，调查结果分析

如下：

(一)中小房地产企业经营状况分析

调查显示，目前广东中小房地产企业的年开发规模主要集中在1—9万平方米之间（占86%），年开发规模1万平方米以下的占14％。而目前广东的大型房地产企业的开发规模基本都在100万平米左右，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房地产企业平均开发规模的1%-5%。

在销售规模上，此次调查的中小房地产企业每年销售规模在1—4万平方米占54％。年销售规模在5—9万平方米的中小房地产企业占27％，年销售规模在1万平方米以下的中小房地产企业占19％。在销售额方面，调查数据显示年销售额在1-4亿元的占42%，年销售额在5-6亿元的占8%，1亿以下的占50％。

从以上就中小企业本身经营数据来看，目前广东中小房地产企业经营状况还不算差，这主要得益于当前需求旺盛的房地产市场以及过去几年企业所拥有的一定数量的土地储备。但与大型房地产企业相比，中小房地产企业与大型房地产企业之间的差距却很大。从表3.1可明显看出，中小房地产企业的年平均开发量、年平均销售量、年平均销售额仅分别为大型企业年平均值的1.89%、1.91%和 1.32%，而从土地储备指标看，中小房地产企业的平均储备量仅为大型房地产企业的1.08%。

(二)中小房地产企业土地储备状况分析

在土地储备方面，46%的中小房地产企业目前处于土地储备不足，仅够当前开发的状况，有38%的中小房地产企业目前土地储备基本充足，能够满足未

来三年以上的开发，仅有8%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发，而也有8%的房地产企业已没有土地可开发。

由此可见中小房地产企业土地储备不足，难以获取土地成为普遍现象，并且将成为制约中小房地产企业生存和发展的重要因素之一。

(三)小房地产企业融资状况分析

房地产行业是资金密集型行业，因此企业融资对于房地产企业来说至关重要。从2003年“121文件”开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业的融资状况形势显得非常严峻。此次调查显示，中小房地产企业的贷款总额占债务总额20%以下的占34％，贷款总额占债务总额在20%-40%占28％，贷款总额占债务总额在40%-60%占24％，贷款总额占债务总额在80%以上的占14％，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66％。这些数据表明目前中小房地产企业融资渠单一，其融资渠道主要是通过银行贷款。

(四)企业开发区域及产品状况分析

调查显示，目前广东省中小房地产企业开发区域主要还是以本地开发为主，77％的中小房地产企业开发区域集中在本土开发，10％的中小房地产企业的外地开发量占到开发总量的50％。仅有3%的中小房地产企业是以异地开发为主。

中小房地产企业开发的产品主要以住宅房地产为主（占58%），其次为商业房地产（占21%）和写字楼房地产（占15%），很少单独进行土地开发和工业房地产的开发。

二、中小房地产企业发展的困境及生存空间分析

(一)中小房地产企业发展的困境（制约因素）分析

近年来随着房地产市场环境以及政策环境的不断改变，影响中小房地产发

展的因素也发生了很大变化，通过调查显示中小房地产企业与大型房地产企业相比，在获取土地、资金、品牌、融资、企业内部管理及人才储备等方面处于明显的劣势，成为中小房地产企业生存和发展的主要制约因素。

1.获取土地能力弱、土地储备量少

近年来，随着国家对土地市场调控力度的不断加大，一级市场土地的供应量受到严格限制，导致土地供应量减少；另一方面由于土地使用权出让招牌挂制度的实施以及近年来房地产市场价格的不断上升，导致土地出让价格不断攀升；此外，近年来一些地方政府热衷于一次性大面积批出土地，同时在土地挂牌出让中常常将竞买条件设置过高，导致中小房地产企业无法参与竞投。因此目前中小房地产企业在获取土地方面正面临着前所未有的挑战，普遍存在难以获取土地的境况。以广州、深圳为例，近年来在土地一级出让市场上，几乎难见中小企业的身影，土地基本被大型房地产企业购得。

从我们的调查也显示，难以从一级市场上获取开发用地、土地储备不足是制约中小房地产企业发展的主要困境之一。而难以从一级市场上获取开发用地的原因主要表现为：1）地价高导致企业难以承受；2）企业自身资金不足；3）企业自身缺乏竞争力，无法与大企业抗衡；4）土地批出规模大，竞买条件设置过高，致使企业无法参与竞投。

2.资金实力弱

房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目的运作完成需要大量的资金。中小型房地产企业的注册资本普遍不大，资金实力不强。由于资金实力弱，一方面导致中小房地产企业几乎很难在大城市、二线城市拿到开发地块；另一方面导致中小房地产企业也无法运营大型房地产项目。由于目前房地产企业开发自有资本金提高到35％，中小企业的资金压力更为紧张。从我们的调查也显示，资金缺乏也是制约中小房地产企业发展的主要困境之一。

3.融资能力差

中小房地产企业与大型房地产企业相比普遍存在融资能力差、融资难的问题，这是因为：1）中小房地产企业的融资渠道非常单一。由于中小房地产企业设立时注册资本较少，企业规模小，往往达不到有关规定的要求，从而无法直接进入资本市场发行股票、债券等来筹资，目前主要是银行贷款和股权融资，这在较大程度上限制了中小企业的融资能力；2）融资成本高。近年来，央行不断上调贷款利率，致使企业融资成本大大增加；3）授信度低，难以获得银行的授信贷款。由于资本不多，可供抵押资产不足而难以获得商业信用；由于会计账目不健全，或历史时间不长、财务资料不充分等原因而难以得到金融机构的信任和支持；4）缺乏有效的担保形式。由于中小房地产企业土地储备不足，难以利用土地向银行进行抵押贷款。

4.企业内部管理不善，人才缺乏

中小房地产企业内部管理不善主要体现在以下几方面：1）企业的经营决策通常是由少数几人负责，管理机构简单，专业性不强，分工效益不明显，内部控制制度不健全；2）对优秀管理人员的吸引力不大，缺乏高素质的管理人才和技术人才，最高决策者大多不能正确认识管理和效益的关系；3）管理行为分界不清，常规与非常规决策难以区别，经营者承担过多的责任，疲于应付日常琐碎事务，缺乏用于思考、计划、决策和预测分析的时间，对企业的财务决策主要凭经验与直觉判断。

人才缺乏也是长期困扰中小房地产企业的生存与发展的重大问题，许多中小房地产企业老总表示，很难招聘到高素质的人才。目前，中小房地产企业在人才储备方面主要存在以下难点：

（1）吸引人才难。中小房地产企业不管是生产规模，还是人员、资产拥有量以及影响力都要小于大型房地产企业，这使得中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。从地域上看，中小房地产企业大多分布在城镇和中小城市，即使在大城市，也一般处在城市边缘地带，所以往往活动范围不广，难以得到与大企业相同的竞争条件。此外，中小房地产企业的稳定性比大企业差，无论是内部还是外部环境的变化，对中小企业的影响比对大企业的影响大的

多，造成了中小房地产企业吸引人才难。

（2）使用人才难。现阶段我国中小房地产企业往往采用家族式的管理方式，这种管理方式极其排外，尤其是排斥外部专业管理人员进入企业。因此，这些企业的人员构成具有明显的家族性，进而造成了企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用。

（3）留住人才难。中小房地产企业大多存在企业的管理机构不健全，运行机制不完善，企业各部门之间权利、义务界定不清，没有形成一个完备的激励约束机制，导致人才一旦在企业没有发展的空间，必然会选择离开企业。

5.品牌知名度低

随着我国房地产市场的逐步发展和成熟，房地产由地段、价格的竞争提升到品牌的竞争。中小房地产企业多数成立时间较短、开发规模较小、开发产品比较单一而导致品牌知名度不高。由于品牌知名度低，往往出现处于同地段同质量的由中小房地产企业开发的房地产产品与品牌知名度高的大型房地产企业开发的房地产产品在价格方面产生较大差异，因此在市场竞争中，中小房地产企业往往处于劣势。

(二)中小房地产企业的生存空间分析

目前我国房地产发展状况与香港七十年代房地产市场类似，房地产市场进入“春秋战国”时期，是大量房地产企业优胜劣汰大洗牌时期。由于我国内外部环境和房地产市场自身的特点，房地产市场集中度会进一步加大，如果按目前的市场状况发展下去，中小房地产企业面临的竞争压力会越来越大，生存空间会越来越小，但中小房地产企业仍然有其生存空间。

第一，城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供契机。1978年至2002年，中国城镇化水平由17.92%提高到39.1%，目前是我国城镇化发展进入了全面加速的阶段。由于这些城镇地方色彩浓厚，无论是从地域特点、居民消费习惯、民俗人情，还是从产品成本构成、需求标准、价格空间和利润幅度，都决定了这些城市的市场容量小、消费水平低、房地产开发的利润空间有限，那些财大气粗的大型企业几乎不会到这类城市开发，而这也正日益成为中小房

地产企业巨大的生存空间。

第二，需求的多样化决定了中小企房地产企业存在的必要性。进入21世纪，消费者对房地产产品的需求将逐渐多样化、专业化和个性化，由原来的单一品种、“量”的需求转向以多品种、高性能的“质”的需求为主。这就要求无论是中小企业还是大企业，都必须发展企业独特的优势和走向个性化道路。对房地产企业来说，提供差异化的房地产企业产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为房地产产品具有异质性，每一栋房屋都会因其位置、环境、用途、结构、材料、样式、规模、高度、设备等的不同而产生差异，而中小房地产企业因为资金实力小，产品规模势必不会大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。

第三，我国目前的房地产市场还处在量的增长阶段。由全国工商联住宅产业商会和数家房地产企业牵头组织撰写的《2004年中国房地产市场报告》对房地产行业总量快速发展势头的持肯定态度。该报告称，按照现有的经济发展水平及我国城市化发展的总体要求，到2020年城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米，这就要求城镇住宅投资将必须保持两位数的增长率，2005-2020年累计新建面积将达到120亿平方米。如此巨大的需求必然会给中小房地产企业带来的生存和发展空间。这是因为：

首先，在市场需求量巨大的时候，对于提供产品的企业数量本身也就有一个内在的现实需求，即必须有足够的企业数量才能提供更多的产品，先从量上满足市场。

其次，在量的增长模式下行业的利润空间仍然非常可观，也比较容易实现，中小企业也易于生存并完成初步的市场积累。

最后，从房地产企业数量上看，以成熟的美国和日本房地产市场为例，美国有60万家房地产企业，日本有80万家，而我国目前仅有3－4万家，包括建筑业、中介在内的相关企业也不超过七万家。再考虑到我国有居世界第一的人口数量和居世界第三的国土面积，目前的房地产企业的数量很少，这表明我国的中小房地产企业在数量上仍处于快速发展时期。

因此，就我国当前的实际和房地产发展状况，中小房地产企业仍有一定的

生存和发展空间。中小企业生存能力的大小、发展空间的大小既取决于企业本身的发展战略，也取决于外部发展环境的改善，特别是政府的相关政策。

(三)中小房地产企业生存与发展战略建议

1.中小房地产企业在国民经济中的战略地位与作用

目前我国房地产开发企业已经突破5万家，其中大部分都是中小房地产企业，中小房地产企业在国民经济中具有重要的战略地位和作用，主要体现在：第一，中小房地产企业目前仍是房地产行业的主力军。虽然我国房地产开发企业已经超过5万家，而真正属于大企业的并不多，90％以上的房地产企业属于中小房地产企业。目前我国房地产市场的集中度还不算高，远没达到香港的水平，中小房地产企业还是我国房地产行业的主力军。

第二，中小房地产企业的存在可以满足不同消费者的需求。首先，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，而对于中低档住宅等低回报市场则无暇顾及。其次，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎很少涉及中小城市、区、县，甚至镇。中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的住房需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。

第三，中小房地产企业的发展有利于打破大企业的垄断，是市场自由竞争的有力推动者。中小房地产企业的存在，有利于促进市场各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，因而间接地抑制了房价的过快增长。

第四，中小房地产企业为我国城市化进程发挥着重要的作用。在未来城市化进程中，城市化的建设需要大量的住房来解决新增城市人口的住房的问题。在城市化率较低的二、三线城市，县或镇的城市化进程中，中小房地产企业将发挥巨大的作用。

2.中小房地产企业生存与发展战略建议

中小房地产企业的生存与发展一方面需要政府在土地、金融等方面的大力支持，营造一个有利于中小房地产发展的良好的外部环境；另一方面，中小房地产企业需要改善自身的经营能力和管理水平，制定一个长远的、明确的发展战略。

3.政府政策方面的建议

（1）土地政策

前面的分析已表明目前制约中小房地产企业生存和发展的重要因素之一就是难以获取土地，而其产生的原因主要是：1）随着国家对土地市场调控力度的不断加大，一级市场土地的供应量受到严格限制，导致土地供应量减少；2）由于土地使用权出让招牌挂制度的实施以及近年来房地产市场价格的不断上升，导致土地出让价格不断攀升，致使中小企业无力承受；3）近年来一些地方政府热衷于一次性大面积批出土地，同时在土地挂牌出让中常常将竞买条件设置过高，导致中小房地产无法参与竞投，在很大程度上限制了中小企业获取土地。近年来，国内一线城市出让的土地绝大多数被大型房地产企业获取，如2007年，广州市区出让的土地有70％以上是由大型房地产企业获得。因此，为促使中小房地产企业的生存和发展，引导房地产市场不被大企业所垄断，推进房地产市场朝着公平竞争、满足多元化需要的方向发展，政府应在土地出让方面制定一些有利于中小房地产企业发展的政策，让中小房地产企业也能获取开发用地，具体如下：

第一，政府部门应建立完善的土地供应信息发布和披露制度。政府进行土地出让时，应提前足够时间将拟出让土地的详细信息和控制指标进行对外公布，并以座谈会或简报等形式知会当地房地产业协会及各房地产开发企业，让各企业有充分的时间研讨、筹备和参与土地的出让，以使中小房地产企业获取足够的信息资源和时间进行研究。

第二，政府进行土地出让时，首先尽量不要一次性大规模的出让开发地块，不要让一家开发商独揽大规模地块的使用权和开发权，因为这不仅使政府丧失了土地的增值收益，更将一批本地的中小企业被排斥在外。因此在城市新区开

发中，可将地块进行适当的分割，分别出让给不同的开发企业，政府通过制定和实施严格的规划使开发活动有序进行；其次，尽量将旧城中的中小规模的土地出让给中小企业，让中小房地产企业参与旧城的开发。

第三，政府进行土地出让招牌挂时，尽量不要人为设置将中小企业排斥在外的各种条件，如注册资本、企业资质、经营品牌等。相反，为了扶持本地中小房地产企业的发展，政府应设置一些限制大型房地产企业过度拿地、囤积土地的相关条件和措施，如对土地储备规模进行设限，在招牌挂文件中设置一个土地储备规模指标，将超过设定指标的开发企业排除在外，这样既可减少大型房地产企业的土地囤积，同时也给中小企业获取土地提供相应的机会。

第四，政府部门应建立严厉的招拍挂监督机制，保证土地招拍挂制度的公开、公正、公平。在土地竞拍时，应制止以金钱贿赂、收买主要评标人员获知标底，招标人与投标人里应外合，发布不对称的招投标信息的现象，政府应对竞买人恶意串通进行“围标”、“陪标”等行为给予监督和严厉的打击。

（2）金融政策

中小房地产企业融资渠道单一、融资成本高、缺乏有效的担保形式难以获得金融的支持等是制约其生存和发展的另一个重要因素。当前国有商业银行正处于转型期，在特殊的环境下，为防止新的信贷风险，实行“集中管理，集约经营”，从而减少了基层支行的授权授信额度，增加了申报环节，延长了贷款审批时间；同时由于商业银行总体上缺乏独立的风险定价能力，因此在中小企业贷款方面选择的策略是简单地退出市场。中长期贷款居高不下和中小企业融资难反映了金融创新体制和监管体制存在的缺陷。因此政府应给予中小房地产企业融资上的支持和帮助。

第一，政府应发展基层金融机构，建立多元化银行贷款机构。以美国为例，其中小企业30％至40％的资金是由基层金融机构提供的，如信用社、储蓄协会、社区银行，因此发展基层金融机构为中小企业贷款不失为一条出路。建立发展基层银行和社区银行是解决中小房地产企业融资难的有效途径。

第二，政府应整合银行、担保机构等资源，拓宽中小房地产企业融资渠道。例如北京市发改委与交通银行北京分行为支持中小企业发展签署合作协议，双方就扶持中小企业发展建立战略合作关系。针对当前普遍存在的中小企业融资

难问题，充分发挥政府引导、协调、扶持和服务的职能，整合银行、担保机构等资源，拓宽中小企业融资渠道。

3.2.2中小房地产企业发展战略建议

（1）差异化发展战略

在房地产行业日益同质化的今天，差异化战略对中小房地产企业来说是赢取竞争优势的有力武器，中小房地产企业实施差异化战略主要可以从以下方面入手：

第一，产品差异化。中小房地产企业由于在土地、资金实力、融资能力、品牌经营方面都不是大型房地产企业的对手，因此在产品的开发上应尽量避免与大型房地产企业产品的同质化，避免与大型房地产企业所热衷的高端物业、高利润物业上进行竞争，尽量在产品设计的实用、合理和完善、设备设施的充分、新颖和高效等方面下功夫，针对城市大众消费者生产经济实用、美观舒适的中档房地产产品。

第二，市场差异化。房地产市场是由形式多样、需求各异的消费者群体组成的，并且这种消费需求随着时代的发展在不断地变化。市场差异始终存在，经营机会随处可见，关键在于企业切入市场的深度如何。中小房地产企业应通过对房地产市场的深入细分，寻找出与大型开发企业差异化市场机会。如满足中低收入阶层的经济实用房、廉租房的建设；专门针对老人市场的老人公寓市场的开发等。

第三，营销差异化。随着城市的不断建设、城市化进程的不断加快，城市土地的需求量必然会越来越大，土地的供应会越来越紧缺。中小房地产企业必然会面临越来越难以获取土地、甚至无地开发的境况，最后走向倒闭。因此中小房地产企业应充分认识将来无地开发如何使企业继续生存和发展的问题，解决方法就是将目前的以短期经营、以获取开发利润为主的营销方式转变为长期经营、以获取收益、保值、增值的营销方式。具体方法之一就是目前在产品的营销中，应考虑将位置较好的项目产品由过去的全部销售转为部分销售部分出租或全部出租经营，以使企业保持长期稳定的现金流；方法之二就是适当参与一些商业物业、旅游物业的开发和营销，同样采用出租方式进行长期经营。

（2）区域发展战略

珠三角、长三角和环渤海地区是发展最快、竞争最激烈、利润也最丰厚的市场；中西部地区的省会级城市基本属于第二层次的房地产市场，处于快速成长期；三线城市的房地产市场尚处于发展初期，地价相当便宜，资金需求量小。对于实力不强的中小房企，要想在市场上生存和发展，必须集中自身的资源、避开强大的对手、立足二三线城市进行精耕细作，创造其独特的竞争优势，然后厚积薄发，快速崛起，中小房地产无疑属于区域化的。由于中国的特殊国情，中小房地产开发商在当地已经形成相对优势。中小房地产开发商应该立足于当地，与当地经济发展相结合，确定区域化战略，充分发挥与当地政府的优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为当地有影响力的、专业化的、高品质的房地产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。

（3）联盟发展战略

中小房地产企业由于实力相对较弱，在新的形势下采取战略联盟，实现1＋1>2，从而增强企业的竞争力。房地产企业战略联盟，是指两个或两个以上的房地产企业之间出于对共同市场的预期和企业总体经营目标、经营风险的考虑，为达到共同拥有市场、交换互补性资源，各自达成特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的，通过各种协议而结合的优势互补、风险共担的松散型组织。从不同的角度看，联盟战略的形态是多种多样的。从产权角度看，可分为合资、股权参与和契约式合作三种。其中股权参与是指持有合作伙伴少量股份，目的在于维系和确保双方的合作关系。从产业链的角度看，可以划分为横向联盟、纵向联盟、混合联盟三种。横向联盟是指在产业链中承担相同环节的企业，即互为竞争对手的企业间的联盟。纵向联盟是在产业链中上、中、下游企业间的联盟，是一种互补型的合作关系。

中小房地产企业战略联盟可采用以下几种方式：

第一是与中小房地产企业联合投资组成较大的房地产投资公司，打造具有竞争力的大企业。

第二是与中小房地产企业联合拿地，一旦地拿下后再根据土地的投资需求情况组建项目公司。

第三是与大企业联合，小企业拿地大企业投资，或帮助大企业完成部分开发任务。中小企业与大企业竞争结成联盟是十分必要的，其实大企业也离不开

与一些专业公司联盟，因此企业联盟将是一个有效而且会发展迅速的趋势。

（4）专业化发展战略

房地产业的范围较为广泛，从产业链来看，主要可以分为土地一级开发、房产开发和物业持有经营。从产品上划分，有住宅、商业物业、办公物业、工业地产，同时也包括了物业管理及房地产中介代理业务。当前，众多的房地产企业同时涉足产业链的多个环节或多种产品形态。中小房地产开发商欲在行业中做大做强，必须确定专业化发展战略。

房地产企业专业化战略就是要让企业聚焦于核心的业务领域，仅涉及单一的或有限的产业链或产品的业务组合，剥离与房地产毫无关系又没有竞争力的业务。中小房地产企业综合实力有限，在各个战线上力量不强，所以不能在整体上寻求突破。

房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理等。中小房地产企业应该分析自身的优势、劣势，充分利用社会资源，尽量缩短自己的战线，将企业的自身优势业务作为核心业务，专注于房地产产业链中自身最擅长、最核心、最富有价值的环节来经营。将自己的资源集中于那些最能为客户创造价值的环节，建立专业化优势，从而形成自身的核心竞争力。此外，中小房地产企业最好的选择将自身不具优势的业务外包给专业公司完成。比如小区的规划设计、园林绿化、物业管理等方面，达到利用公司外部最优秀的专业化资源，从而降低成本，提高经营效率。

（5）融资战略

对于中小房地产企业来说，面对日益紧缩的银行信贷、难以获取来自银行的资金现状，中小房地产企业可尝试根据自己的实践情况来创新融资模式。目前至少有以下几种渠道可供尝试：

第一，信托项目融资。信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行163只，融资额175.8亿元。信托资金的份量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：1）可以引入海外基金；2）可以充实国内的产业投资信托基金；3）可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司；4）可以在适当的时候将项目公司包装上市；5）可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，

对融资渠道的整合提升具有积极的作用

第二，进行股权融资。中小房地产企业可以通过出让部分股权来获取资金，并实现优势互补。

第三，典当融资。典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。