示范区景观设计与营造操作指引

示范区景观设计与营造

操作指引

编制人： 华润置地有限公司 设计管理部 编制时间：二00九年十一月二十五日

目 录

一、 示范区的作用

二、 示范区的类型

三、 示范区营造的把控重点

四、 示范区参观流线节点设计参考

一、 示范区的作用

为了促进销售，提前展示项目效果与品质，通常会在项目正式销售前划定一定区域作为项目展示区，这里称为“示范区”。尤其是大项目，如有可能，不同类型的产品宜分别做产品示范区。

示范区具有很强的展示功能，其体验流线直接影响着客户的感官与心理，是客户了解产品特性，判断项目品质，认知企业品牌，想象未来生活方式的重要载体。

1. 展示“产品特性”是示范区的基本功能，在售楼处内建筑模型和房型模型总是摆在最重要的位置，通过视频，模型，实景样板全面展现产品优势；

2.“项目品质”体现在示范区的每个细节，从气势恢宏的展示大厅到扶手栏板的精雕细琢；从层层叠叠的花草树木到精致优雅的标识牌；无不彰显我们对于品质的追求。

3.“企业品牌”是无形资产，透过我们营造的空间和气氛，客户可以充分感受到其中微妙的不同与实力，从而坚定拥有产品的信心。

4. 对于“未来生活方式”的憧憬，是每一个购置新房者的终极心理需求，所以也是示范区展示最需要传达给他们的。

二、 示范区的类型

示范区一般包括红线外示范区，现场售楼展示中心、实景展示区、实景样板房、参观通道等元素。受交地情况、项目工程进度与计划的约束，实景展示区、实景样板房未必能在第一时间展示，因此示范区

可根据销售计划、成本预算及制约条件选择适当的类型。

1.临时现场售楼处＋景观展示区＋临时样板房

选择条件建议：中高端项目、规模中等，先期交地中有紧邻成熟市政道路的空地，此地块开工节点较为延后；销售节点较为紧迫，需提前积累客户；成本预算较为宽松，先建后拆，后期有交付区提前完成作为实景展示区。

优点：建设条件灵活，成本控制可紧可松，能快速呈现售楼区以利积累客户。

缺点：先建后拆，涉及二次设计，对项目成本控制有所影响；受成本制约呈现的效果可能有所欠缺，展示范围受限，无法全面展现项目品质与优点，临时建筑与样板房的体验不够真切。

管控要点：宜选择开工节点较晚的地块，尽可能选择拆除后能继续利用的精装修与景观元素，如可移动的小品、家具，可迁移的植物等。

参考案例：

合肥幸福里：选用末期商业地块，结合旧火车厢与简洁明快的售楼处，体现城市复兴与怀旧情怀。

北京西堤红山：引入绿色环保概念，赋予临时售楼处以独特的精神内质；周边特色景观也增添了不少情趣。

2.会所/商业售楼处＋景观展示区＋临时参观通道＋临时样板房

选择条件建议：中高端项目、规模大，项目分多期建设，先期交地中有大片紧邻市政道路的空地，此空地开发节点较晚；示范区选址与今后的会所或商业建筑内，此建筑的建设进度能满足销售节点，成本预算偏紧；后期有一期交付区提前完成作为实景展示

区。

优点：展示范围大有利于景观营造，项目品质较全面的呈现有良好的感召力，一次性投入的销售场所可适当节约成本，可较长期作为销售场所。

缺点：建设周期较类型一较长，临时样板房的体验不够真切；受成本制约呈现的效果可能有所欠缺。

管控要点：示范区选址应与项目最终的总体规划、开发节奏相协调，项目景观设计应考虑参观流线的舒适感与韵律感，同时应兼顾需拆建区域景观的可重复使用性与成本的可控性，总体上应以体验氛围塑造与景观效果为主。

参考案例：

沈阳凯旋门：选用今后的商铺作为售楼处，利用市政空间作为过渡的小公园，以提升体验流线的品质与塑造高雅氛围。

重庆龙湖.江与城：为了彰显其江景优势，将临时样板房设于江边，很有效果，同时缩短了参观流线，节省了运营成本。

3.会所/商业售楼处＋景观展示区＋参观通道＋实景样板房

选择条件建议：偏高端项目、规模较大，项目分多期建设，一期展示区开发条件较为成熟；示范区选址与今后的会所或商业建筑内，销售节点偏松，此建筑的建设进度能满足销售节点；目标客户普遍对项目品质和未来的生活方式期望较高，成本预算较宽松，示范区投入成本相对偏高。

优点：展示流线较长有利于景观营造，项目品质全面呈现易打动客户，客户体验较为真切，品质感有助于产品溢价销售；一次性投入的销售场所与景观样板区可适当节约成本，且日益成熟，可较长期作为销售场所。

缺点：建设条件受一定约束，建设周期较长，销售节点可能需适当后延；一次性投入成本可能较大。

管控要点：示范区选址应合理，体验区与建设区应互不干扰；为抢时间需交叉施工，对专业协同性要求较高；根据参观流线设置必要的景观序列，针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。

参考案例：

上海橡树湾：

4.红线外示范区＋售楼处（启用会所/商业功能）＋景观展示区＋

参观通道＋实景样板房

选择条件建议：高端项目、规模较大，项目分多期建设，一期展示区开发条件较为成熟；示范区选址与今后的会所或商业建筑内，销售节点较松，此建筑的建设进度能满足销售节点；目标客

户普遍对项目品质和未来的生活方式期望高，成本预算较宽松，示范区投入成本较高。

优点：周边整体营造显示了开发者的实力、理想、决心与社会责任感，有助于提升本地块形象，易让人产生归属感；展示流线较长有利于景观营造，项目品质全面呈现易打动客户，客户体验较为真切，品质感有助于产品溢价销售；一次性投入的销售场所与景观样板区易将成本花在刀刃上，可适当控制成本，且品质形象日益成熟，可长期作为销售场所。

缺点：建设条件受一定约束，建设周期较长，销售节点可能需适当后延；一次性投入成本可能较大。

管控要点：示范区选址应合理，体验区与建设区应互不干扰，项目本身的优势应尽可能挖掘并展示；为抢时间需交叉施工，对专业协同性要求较高；根据参观流线设置必要的景观序列，针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。同时会所功能的及时启动能带来的场景真实感，能助推楼盘销售。

参考案例：

上海星河湾－生态公园式示范区

三、 示范区营造的把控重点

1.示范区的选址

?示范区应辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响，以及沿途路牌广告、交通指示牌设

置的可行性。

?现场售楼处一般结合项目规划，根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算等，选择小区会所或社区商业、其它

永久性功能建筑设置；如销售节点紧的，可考虑设置临时售房部和临时样板房。售楼处地坪标高宜高出室外道路标高600－900mm。

?样板房位置选择一般依据项目的形象开发进度、展示的必要性设置，基本原则如下：

A:一般距离售楼处100—300M左右，距离超过300M的，宜考虑配备电瓶车接送;

B:主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；

C: 主要功能房间与周边在建建筑无明显对视，无视线遮挡，并有条件创造良好视线通廊；

D：若样板楼无电梯，则样板楼所选楼层不宜过高；对于销售难度较大的顶层复式，样板房则需考虑设置1－2套；

E: 样板房一般选型量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度的。

?示范区展示的对象一般为建筑外立面、项目景观形象、样板房、售楼处，故一般选择资源与空间形象良好的区域，便于为客户留下美好印象，构成支撑项目中高端定位的基石。考虑到客户接触到项目周边的不利视觉效果，应针对规划红线外的市政绿化与铺装景观、相邻建筑的影响与干扰等设定良好的改善措施。

?公寓的景观样板展示区一般需考虑一个庭院景观主展示

区，范围一般不小于1000M2，展示范围一般至少包括一个

宅间庭院，有条件的可考虑一个较为完整的组团。考虑到

展示区的成本控制，一般景观面积不宜大于20000平方米。

?别墅的景观样板展示区一般需考虑一段街景、三个以上有代表性的含精装修庭院的样板别墅，位置一般紧邻小区的

有利资源。

?示范区需有合适规模的景观实施范围，需考虑停车的方便与到达的景观形象，停车位一般不少于20个，并应考虑销

售高峰的临时停靠点；一般停车场与售楼处距离不超过

200M，否则应考虑配置电瓶车。

?如基地中有保留大树、池塘等资源，示范展示区一般可结合考虑。

2.示范区的定位

?售楼处建筑设计应具有一定的视觉冲击和张力，满足售楼功能要求，兼顾日后其它功能使用，与项目整体风格相协调。

?依据项目的定位、采用略高原则确立景观样板区的定位，并应注意优点、亮点的挖掘，与项目整体风格特征的吻合，提升项目品质与氛围。

?示范展示区的景观成本可适度放开（一般为500－800元/M2），可选用一定量的高档材料；展示范围最好能结合小

区规划中的轴线、中心景观一并考虑。

3.示范区的设计

?设计前需依据示范区定位对设计方下达设计任务书，要求对此做适当的特殊化设计，并注意与产品特性、建筑风格、项目总体规划特征的协调。

?结合项目具体情况与参观流线要点（详见第四点），设定一定的节点设计要求。

?依据设定的参观流线，重点把控从外部视觉点（入口外围区域）往返至样板房的流线上是否有视觉亮点、体验或停

留性景观，其观赏面与流线是否良好结合；关注眼、鼻、

耳的感观享受。

?受销售节点的制约，此区域一般要求进度较紧，可考虑请景观设计方、室内设计方提前介入，相互协调、统筹考虑。

4.示范区的景观营造

?景观施工工期一般为2-4个月，需注意工期与进度的合理把控，同时需注意乔木种植时间与交叉施工协调；

?高要求把控施工方的工艺水准，力求树立后期施工标准；

?及时选购休闲桌凳、特色灯具、背景音响、特色花钵或陶罐等部品；

?重点乔木需提前选定、苗圃确认，不宜采用“砍头”乔木；

并采用特殊措施种植，确保活得健康，如必须支撑，需美

观化处理。

?特殊的硬质材料可要求异形加工，现场安装；

?视觉敏感区的灌木种植密度可适当加大，确保黄土不露天，植物层次与色彩搭配需合理把控，可考虑一定量的宿根花

卉或时花。

5.示范区的景观维护

?水景等氛围性元素在展示期间宜定时运行，并应确保优良的水质。

?花钵、陶罐与路边的时花需注意及时养护或更换；

?乔灌木需时常关注生长态势，对于生长不健康的植物可采用更换的方式解决；

?注意此区域的日常卫生保洁工作；对于有破损的硬质景观或设备应及时修复；

?注意草坪与灌木的维护，尽量少施撒有异味的农药或肥料，并注意及时清理杂草。

四、 示范区景观参观流线节点设计参考

1.可识别的外围道路

“定义”：此类范围是购房者逐渐感受项目品质的过渡性空间，也是业主今后的回家之路描绘，其形象将影响购房者对地块成

熟度的判断；故对此需进行特殊化景观处理——可识别。

应对措施：政府的配套实施能力与进度可能无法满足要求，如

有可能，通过前期部门沟通争取对小区外围的绿化或铺装进行适当改造，以提升地块与项目的整体形象。

注意点：改造重点在于种植，如有条件可设置点状硬质景观，故应结合红线范围的区域一并考虑，特别是地形与乔木群落的塑造；同时注意判断实施区域是否为永久性绿地，以控制合理的费用支出。

2.尊贵的形象入口

“定义”：居住区入口是界定小区内外的空间，是业主的必经之点，也是居住区与城市最为密切的部位，是凸显楼盘档次与品位的窗口之一，故一般会结合区内轴线统一考虑——尊贵的、仪式感的。

应对措施：正式的小区入口在示范区阶段未必能一并实施，但宜尽快实现；展示期间临时入口可通过过渡性手段营造形象——以种植为主，硬质景观为辅。

注意点：此区域可考虑使用高档的景观材料，注意小区标识的设置、人车交通组织与管理、两侧商业人流的组织、小区高档感觉的塑造等。

3.人性化的停车场

“定义”：停车场是购房者初次体验物业管理服务标准的空间，也可能是换乘电瓶车的点，故一般会结合道路景观统一考虑——人性化的、温暖问候的。

应对措施：正式的小区地面停车位在示范区阶段未必能一并实施，即便是临时的停车场地，景观设计与营造也应凸显认真与精细——以种植景观为主；采用不贵的材料，展示工艺细节。

注意点：需考虑保安站岗指挥的遮风避雨设施；需考虑夏季车辆的适度遮荫。如距离售楼处较远，宜考虑接送电瓶车的停放空间；

停车场景观宜有一定的对景处理，体现一定的精致感。

4.怡情的沿路景观

“定义”：主要指从停车场到达售楼处的沿路景观，景观设计宜考虑适度放松心情、赏心悦目。

应对措施：能曲折则少直，通过多层次软景、弯道、沿路小品、高差与地形变化等景观手法，营造引人入胜的意境。

注意点：此区域可考虑使用一定数量的宿根花卉或时花，注意绿化地形的自然堆坡处理，形成夹道欢迎与小中见大的感觉；注意空间的开合组织，而不是一目了然；注意制造一定的惊喜。

5.艺术的到达广场

“定义”：主要指售楼处的到达广场，是购房者近距离感受产品品质的一个过程，景观设计宜考虑一定的艺术性、趣味性，并应注重一定的氛围塑造。

应对措施：此区域需有一定的开放空间，可考虑一定的氛围性元素，如动感水景、雕塑小品、特色花钵、特色灯具等；硬质铺装材料可选用高档材料，以奠定产品的气质与档次。

注意点：此区域需注意进出售楼处的对景设置，注意与室内景观的衔接处理；可考虑使用一定数量的宿根花卉或时花。特色花钵、特色灯具等近距离感受的小品应考虑提前定制；水景宜以动感水景为主，以通过水的声音、形态变化等塑造氛围，如考虑静态水景，宜注意其合理的规模控制。

6.互动的室外景观

“定义”：主要指从售楼处内的主要功能空间（如洽谈区、入口大厅等）往外看的景观，景观设计宜考虑所设置对景的观赏性，最好能将基地资源中的优势点在此有所展现。

应对措施：此区域景观宜考虑一定的高差，通过立体景观展现近、中，远景；可结合售楼处的尺度、保留的乔木等资源设置焦点景观。

注意点：注意结合建筑的窗体部位、出门方向等设置对景、注意景深的合理控制。

7.“星巴克”情节

“定义”：主要指与售楼处交接部位的灰空间或硬质停留空间，此空间可结合售楼处提供的茶水、咖啡等服务，设置一定的停留设施，使购房者享受“咖啡厅”服务，同时置业顾问可与其在此轻松洽谈。

应对措施：此区域景观宜考虑与室内装修协调考虑，一般可不设台阶，通过景观手法使此空间感觉是室内的延伸。

注意点：注意结合周边观赏性较好的景观资源，使得此类空间能有良好的景观视线；如有可能，临近空间可设置小型的儿童活动