地产公司五大标准化文件.doc
新城地产
五大标准化
验
和
标准化成功经
杆企业
新城一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标
准化”模式的基础上，注入了“全价值
链管理标准化”的思
品标
上，新城在“产
自身实
践的基础
准化模式。
想，形成符合自身特点的标
准化共分为五大体系：
现阶
段，新城标
1.项目选址标准化
2.产品研发标准化
3. 工程施工标准化
4. 全面精装标准化
5. 客户服务标准化
五大体系涵盖到项目开发
性能力得到
种独特的标准化体系能使新城的系统
的全流程。这
。
最大程度的发
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准化
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目
项
址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资
决策的科学性，目选
从项
。
链有条不紊地向前推进
使整个开发
景呈现
劣势
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、实
从地块
的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘
目定位后，形成报
告。同时
，
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分析考量，资
料搜集整理，初步确定地块
客户
群、产
对
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，明确了解
，
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行大量调研取证
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求，进行消费
，结
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型以及土地储备量等
群需要的项
合地块所在城市类
客户
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目才是目标
方向。
分析，最终确定地块
的开发
行宏观
方面进
的标
准化流程，科学的决策方法，新城从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。
精炼
址标准化主要内容：
选
目
项
1. 《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。
2. 《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描，形成报告。
3. 《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析，
作为项目选址的重要依据。
4. 《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型。
示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准
二、三线城市核心商圈或副商圈；
城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅；
占地50-100 亩，总建筑面积30 万方，容积率 5 或以上；
辐射5-10 公里100 万人群消费；
业态为精品超市+影院+百货主力店等；
休闲、购物、商务、文化旅游于一体；
现代都市城市综合体，国际化城市地标；
以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉
淀较大资金。
产品研发标准化
产品标准化是新城标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。新城的标准化是在经过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之
前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。
(1)产品标准化体系
标准化的产品体系就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。
新城的标准化产品体系主要分为以下几个步骤：第一步对客户进行细分，了解目标客户的特征；第二步细分价值，包括职业发展、独立空间品味体现、社交娱乐等方面；第三步研
究居住要求，包括空间尺度、功能组织、部品性能、物理指标、设备要求等；第四步研究技
术标准，包括使用标准和性能标准；第五步是模块设计，包括部品模块化、功能模块化、户
型模块化、组团模块化；最后一步是产品设计，包括了产品本地化、施工图设计、概念化设
计等。
(配标准化产品体系图)
(2)产品标准化研究成果
同时， 新城一直关注于产品的产业化研究， 以及不断完善标准化工艺流程。 未来将实现
住宅的工厂化生产及现场无焊点装配式施工等多项技术革新， 同时还将深入研究风能、 遮阳、
太阳能等绿色环保技术，推行节能、环保绿色住宅。在 2011 年，新城还将 “长寿命、高品
质”内 容纳入标准化研究范畴。
(3)住宅产业化基地 — —产品研发的后盾 (拷贝《技术蓝皮书》基地的内容，合并成 1P
内容 )
目前，经国家住房和城乡建设部专家组论证，该基地已被正式认定为国家住宅产业化基
地，成为国内房地产行业极少数拥有国家级住宅产业化基地的企业之一。
(4)户型标准化
在新城的产品标准化研究体系中，户型标准化的研究是一个重大创新， 2009 年就已经
形成了完整的《新城地产标准化户型》手册，并应用于所有产品线的建设中。
新城在充分考虑到不同客户群体的生活习惯， 提前设想入住后的主要功能空间使用方式
的条件下， 按照产品线定位、产品研发信息，针对性地制定户型标准化模块。首先从户型面
积开始分门别类，划分为中小户型和大户型两类； 再从产品类型分类， 划分为小高层、 中高
层和大高层三类；最后再分别制定每一种户型类别的标准化体系。例如中小户型 -中高层、
大高层户型就会按产品系列、户型格局、单体形态、户型面积、 主要功能空间使用说明等设
计户型，如下所示： (配中小户型 — 中高层、大高层户型图、表 )
工程施工标准化
工程施工是项目最重要的一个环节， 也是保证产品质量最关键的步骤。为此， 新城制定
了景观绿化标准化、 水电标准化、智能标准化、土建标准化 ? ? 等多项标准化体系，对工程
质量的要求近乎苛刻。
景观绿化标准化：对于小区市政道路、车行道、人行道、管线、检查井、绿化区内的设
备箱基座等，新城都会按照严格的标准化做法执行。
水电标准化：从电气分部、给排水分部、 消防分部三方面划分，每个分部下面的各种细
节还会制定各自的标准化做法。
智能标准化：楼宇对讲系统、门禁控制系统、车辆管理系统、电视监控系统周界防范系
统、电子巡更系统? ? 新城为各种智能化系统的预埋和安装制定了标准化体系。
土建标准化：基础标准化施工、 主体标准化施工、屋面及防水标准化施工、地面标准化
施工、 楼面标准化施工、 内墙面及平顶标准化施工、外墙面标准化施工、门窗及栏杆标准化
施工、公共部位、踢脚线、油漆标准化施工及室外台阶标准化施工。
示例：
关于工程施工标准化的细节案例不胜枚举。以景观绿化标准方面的乔木种植标准为例，
其标准化就详细地分为“七步走 ”。
1)树穴以圆柱体为宜，垂直挖掘，上下口径相等，树穴直径应比土球直径大 20— 30 厘
米以上；
2) 种植土为疏松透气壤土为宜，不符合标准的应及时更换或改良；树木种植前，树穴
的底层先垫上一层客土；
3)树木到位后应及时检查其外观状况，有损伤的根系必须及时修剪处理；
4)对树冠的枝叶应做疏剪并入穴，放正后扶正调整姿态，去掉捆扎绳；
5) 种植深度应保持树木根颈与地表等高或略深一点，回填土要分层回填，分层捣实；
6) 填满捣实后及时作好水围，充分浇灌或浸灌，及时封土踏实；
7)树木种植一周后应再次检查，进行必要的培土扶正工序，大于 3cm 以上的主干和主
枝必须绕绳，定时枝叶喷雾保湿，冬季要防霜冻。 安装材料统一、 外观整齐和美观的固定支
撑架。
配乔木种植标准化图片 (乔木图片放自己的 )
全面精装标准化
住宅全装修是地产节能化生产的重要手段。 新城的全装修研究与实施， 作为公司产品线
中的有机组成部分， 不仅覆盖于中高端产品， 更从客户的需求研究出发， 建立了从低到高满
足不同层面的客户需求的产品、技术标准，形成了全面系统的研发、设计、施工和供应商体系。
为了一开始就打造出各方面都成熟的精装修住宅，新城大力引进了许多成熟企业的优秀
人才，学习并改进成熟企业的规范做法。目前，新城住宅和商业主要产品线都开始大力推行
精装修标准化。
新城精装标准化的特点：
室内设计与建筑同步，保障产品品质。精装修在户型设计阶段介入，专业分工，整合各
个部门专业技术，消除后期室内设计对建筑内部空间、水电布置的重新调整，杜绝资源浪费，消除质量隐患。
土建施工与精装施工一体化，强化质量责任，消除安全隐患。装修和土地密切配合，避免个体精装过程中随便变更房屋结构或破坏管道等行为。
全装修过程“一户一验”制，过程管控，全程把握。
统一采购，工厂化定制，全自动化柜体生产链。确保产品标准在不同地区得到有效落地，
同时，严控产品源头，提升现场施工精度和质量管理标准。
链接：新城三代精装演变史
第一代代表作：新城公馆。新城在常州首个全精装修产品(2008年)，创立了一个新的
精装修豪华住宅时代。
第二代代表作：新城首府。常州高端精装修作品代表(2009年)，产品设计和品质打造
的至高巅峰，从设计理念到品质建设都更加精益求精。
第三代代表作：南京新城金郡(2010年)、常州新城金郡(2010年)、无锡尚东区(2011年)。精装修不再局限于房子，而是扩展到引领更加先进、更为成熟的生活模式。
客户服务标准化
房地产客户关系管理被称为继设计、工程、营销、物业之后地产界的“第五专业”。新城始终关注客户体验、客户忠诚度、企业品牌形象等问题，形成了自己一套独特的客户服务标
准化体系，指导和监督各个城市公司予以操作和运用。
从关注产品到尊重客户，从规范内部管理到维护客户关系，从吸引新客户到呵护客户全
生命周期，新城正着力从单纯的产品模式向综合服务模式转变，从一个制造企业向一个服务
型企业转变。
新城客户服务三大主要标准：
(1)物业服务品质标准：
日常管理服务
公共秩序安全服务
公共区域保洁服务
公共区域绿化服务
公用设施设备管理
商铺管理
案场服务
会所服务
(2)案场服务品质标准
A外场迎宾停车：形象展示
车辆引导
区域保洁
绿化卫华
电瓶车服务
B 案场接待区：门童服务
案场客服
案场保洁
绿化维护
置业顾问
财务会计
C 样板展示区：迎宾服务
秩序维护和巡逻
门厅和室内客服
样板房保洁和绿化
(3)新房交付服务标准
对交付准备期、现场交付、集中整改及关系维护都做了详尽的规定。以集中整改及关系维护为例，首先是由物业对客户进行进度提醒和客户验收，再由4008 做交付集中回访。在圆梦和尊享系列中，对于4008 回访制度的要求是：交付后由呼叫中心组织专项回访，形成
专项报告；圆梦回访率达50% ，尊享回访率达100% ；交付回访在交付一个月后完成。
地产公司五大标准化
新城地产五大标准化 新城一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标杆企业标准化成功经验和 自身实践的基础上，新城在“产品标准化”模式的基础上，注入了“全价值链管理标准化”的思想，形成符合自身特点的标准化模式。 现阶段，新城标准化共分为五大体系： 1.项目选址标准化 2.产品研发标准化 3.工程施工标准化 4.全面精装标准化 5.客户服务标准化 五大体系涵盖到项目开发的全流程。这种独特的标准化体系能使新城的系统性能力得 到最大程度的发挥。 项目选址标准化 从项目选址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资决策的科 学性，使整个开发链有条不紊地向前推进。 从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现??全方位进行优劣势 分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及项目定位后，形成报告。同时，以客户需求为核心诉求，进行消费者研究课题，对意向客户群进行大量调研取证，明确了解 什么样的项目才是目标客户群需要的项目。最终，结合地块所在城市类型以及土地储备量 等方面进行宏观分析，最终确定地块的开发方向。 精炼的标准化流程，科学的决策方法，新城从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。项目选址标准化主要内容：
1.《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。 2.《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描，形成报告。 3.《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行 分析，作为项目选址的重要依据。 4.《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价 模型。示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准 二、三线城市核心商圈或副商圈； 城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅；占 地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上；辐射 5-10公里100万人群消费； 业态为精品超市+影院+百货主力店等； 休闲、购物、商务、文化旅游于一体； 现代都市城市综合体，国际化城市地标； 以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡， 需要沉淀较大资金。 产品研发标准化 产品标准化是新城标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。新城的标准化是在经 过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之 前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。 (1)产品标准化体系
房地产公司产品研发部标准化手册图表
第一章房地产设计类招标技术条件 一、规划方案招标 （一）投标人需提供以下资料： 1、法人代表资格证明； 2、法定代表人授权委托书； 3、投标人概况（包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况）； 4、近三年设计业绩； 5、服务承诺书； 6、拟参加该项目负责人及主要技术负责人简历表。 （二）招标人需提供以下资料给投标人： 1、设计任务书； 2、1:500实测地形图（画有红线的地形图）； 3、设计条件和定点通知书。 （三）规划方案设计深度标准： 1、概念性方案设计阶段深度要求： （1）概念性方案图纸深度标准： 1.1总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据； 1.2区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等； 1.3项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点； 1.4项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置； 1.5功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品； 1.6交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级； 1.7分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址；
1.8配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 1.9景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式； 1.10景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况； 1.11日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数； 1.12区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排； 1.13坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向； 1.14地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算； 1.15组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系； 1.16住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量； 1.17住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合； 1.18工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。； 1.19效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片； 1.20所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。
房地产企业管理需要走标准化的道路(一)
房地产企业管理需要走标准化的道路(一) 随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给房地产企业管理理变革带来了新的挑战，目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。 "一流企业做标准，二流企业做产品"，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道："皮之不存，毛将附焉"，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业管理在标准化之路上，需要将哪些事项标准化？如何标准化？ 一、业务流程精细化 许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同，房地产企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制
定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。 商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。 PROJECT是MicrosoftOffice家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理，而ProjectServer的运用则通过互联网技术，使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。 二、人员岗位明晰化
房产企业标准化建设规划
**房产集团 标准化建设规划（2009年-2012年） 二○○九年十一月
目录 一、序言.......................................................................................................................................- 1 - 二、指导思想、基本原则和主要目标.......................................................................................- 2 - （一）指导思想...................................................................................................................- 2 - （二）基本原则...................................................................................................................- 2 - （三）主要目标...................................................................................................................- 3 - 三、主要工作策略.......................................................................................................................- 4 - （一）完善组织，提供保障...............................................................................................- 4 - （二）整体规划，专题立项...............................................................................................- 5 - （三）集中攻关，逐步完善...............................................................................................- 6 - （四）内承经验，外学先进...............................................................................................- 6 - （五）多方借力，方法为先...............................................................................................- 7 - （六）三审定标，确保适用...............................................................................................- 8 - （七）强化培训，结合考评...............................................................................................- 8 - 四、**标准体系架构...................................................................................................................- 9 - （一）集团运营管控线.......................................................................................................- 9 - 1. 投资拓展..................................................................................................................- 9 - 2. 运营管理..................................................................................................................- 9 - 3. 人力资源..................................................................................................................- 9 - 4. 财务管理............................................................................................................... - 10 - 5. 行政管理............................................................................................................... - 10 - （二）项目开发营造线.................................................................................................... - 10 - 1. 产品研发............................................................................................................... - 10 - 2. 工程营造............................................................................................................... - 10 - 3. 采购管理............................................................................................................... - 10 - 4. 营销策划............................................................................................................... - 11 - 5. 客户服务............................................................................................................... - 11 - 五、具体举措及工作计划........................................................................................................ - 11 - （一）近期工作安排........................................................................................................ - 12 - 1. 推进组织架构标准化........................................................................................... - 12 - 2. 建立标准化管理标准........................................................................................... - 12 - 3. 完善管控模式及流程........................................................................................... - 13 - 4. 督办标准化实施工作........................................................................................... - 13 - 5. 逐步启动产品标准化........................................................................................... - 13 - （二）长期工作机制........................................................................................................ - 14 - 1. 标准化的工作计划机制....................................................................................... - 14 - 2. 产品标准及时总结机制....................................................................................... - 14 - 3. 标准化的考核奖惩机制....................................................................................... - 14 - 4. 标准信息电子查询机制....................................................................................... - 14 - 5. 标准体系动态更新机制....................................................................................... - 15 - 附件1 **标准架构图............................................................................................................. - 15 - 附件2 **标准体系表............................................................................................................. - 15 -
房地产企业标准化战略及标准化体系的建立
房地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。 目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。 近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）； 3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。 表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。 事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。 但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。 一、基于企业差异性的标准化战略 （一）寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面： 一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的产业政策应包括产业中长期发展战略和相应的制度体系，其中制度体系包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体
房地产产品标准化要点汇总
房地产产品线标准化要点汇总 1.产品线标准化的定义：指某一系列产品的具备可连锁开发的程度。 2.产品线标准化的意义：兰德咨询研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。 3.产品线的归属层面：产品战略归属为战略体系的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。 4.产品线战略高层设计：项目结构合理与否主要是要做好三个平衡：一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡——现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构。 5.产品标准化核心问题：要形成几条产品线，产品标准化率达到多少。要形成几条产品线取决于企业规模和项目数量。当
前，一线企业大都已形成四条以上的产品线。对于项目数量少于10个的中小企业来说，形成2条产品线还是可能的。例如，一条是中高端商品住宅产品线，一条是商业地产产品线。其次是产品标准化率，是40%还是70%，总要设定一个明确、可行的目标。 6.产品线标准化内容：通常意义上，产品标准化所包含的 四个标准，核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准（包括质量标准）、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。根据对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。 7.最终形成的产品标准，包括两大标准： （1）产品技术标准CPX/T：包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等 （2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准 （一）产品技术标准CPX/T 1. 设计标准 1.1 规划设计标准
地产公司策划管理规定
地产公司策划管理规定 地产公司策划管理规定 一、项目营销策划 1、每年初，根据年度销售任务结合项目推广力度，制定全年度的广告投放费用预算单，经总经理办公会议研究决定后，由总经理签发执行； 2、项目的不同推广阶段，必须对推广阶段的市场、产品、设计规划、销售进度等有充分的了解； 3、项目推广前期，须对项目的全方位优劣势进行分析，制定项目的市场定位，并形成项目推广方案向上级递交； 4、选择合适的广告公司进行项目推广，并负责及时跟进和落实推广进度； 5、根据项目推广方案并结合项目实际情况，制定项目广告策略、价格策略、产品策略、形象策略、媒体策略、推广策略和公关营销策略等； 6、根据项目不同阶段的推广需要，负责项目阶段性创意广告的制作及发布。如平面、展示、户外、印刷品、礼品、电台和电视等； 7、负责监测广告发布效果，根据营销推广情况，对推广策略作适时调整。 二、广告媒体投放 1、报纸、电视、电台、灯箱等常规媒体，发布方案由策划人员报主管审核，部门经理核定，总经理批准。 2、非常规媒体（新媒体）需通过书面报告的形式向公司申请，按合同的报批审核流程办理发布手续。 三、广告合同审批 1、根据广告制作需要寻找合作公司时，须对合作公司资质考证、价格类比后，提供相关资料向部门经理汇报，经部门经理审阅后，在公司办公系统上填写广告合同审批单逐级审批报总经理批准，确定合作公司； 2、填写策划广告合同审批单时，经办人须将合同内容附在附件中一并递交流转，逐级审批报总经理批准后，方可在合同上盖章。 3、合同签订盖章后，原件留公司档案员存档。 4、广告合同报批标准： （1）合同立项金额在1000元以下的，由部门经理批准； （2）合同立项金额在1000元以上的，经部门经理审核后报总经理批准； 四、广告发布 1、广告发布的版面、时间、内容等须经策划中心商议，确定发布实施方案后，报部门经理审核； 2、广告公司制作的方案发布初稿，由策划中心交部门经理审阅，经部门经理同意后签字确认发稿，广告公司方可发布； 3、发布稿的相关资料文件由策划资料员存档备案； 4、广告发布后，由经办人负责验收和监看广告，及时跟进调整，完全符合发布要求后，方可支付相关后续款项。 5、广告发布的款项支付： （1）每月申报月度广告支付资金计划，由部门经理审核，造价审核部立项，总经理批准后，送公司财务部； （2）已签订广告发布合同的款项支付，按款项支付流程付款； （3）未签广告发布合同的款项支付，按已批准后的广告款项申报单付款。
房地产标准化参考
地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ 标签： 分类：有关地产 房地产战 略咨询 标准化战 略 标准化体 系 “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。 目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。 近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）；
3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。 表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至 因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小 房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。 事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。 但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是 基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。 一、基于企业差异性的标准化战略 （一）寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面： 一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展 的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的
房地产公司设计管理部制度
项目设计管理制度 第一条项目设计（产品设计）是地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。 第二条本部分内容体现了以下指导思想： （1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。 （2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。 （3）选择境内外著名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。 （4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。 （5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。 第三条根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容： （1）项目定位与策划管理制度；（2）设计委托与设计方案评审管理制度； （3）施工图会审与技术交底管理办法； 第四条本部门应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司各部门的工作。 第五条项目设计管理职权分工 设计部：负责本部门的制度建设；负责项目概念设计方案、项目方案设计、初步设计、施工图设计；负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；对项目的设计管理提供技术支持；负责设计单位的选择、评价；负责拟制设计类标准化合同并监督实施。 施工图会审与技术交底管理办法 第一章总则
房地产集团公司工程标准化做法及节点构造
房地产集团公司 工程标准化做法及节点构造 房地产集团设计研发中心编制 二零一八年九月十八日
目录 第一章总则 (3) 一、目的 (3) 二、依据 (3) 三、适用范围 (3) 四、内容说明 (3) 五、解释权 (3) 第二章建筑专业 (4) 第一节屋面.................................................... ............ . ....................... . (4) 一、屋面排水原则.................................................................... ...... (4) 二、主楼屋面做法及构造............................................ ........... . (4) 三、裙楼屋面做法及构造........................................................ . (7) 第二节住宅和公寓建筑墙身及内部.................................................. (12) 一、外墙............................................................................. (12) 二、门窗 (13) 三、阳台及空调位 (20) 四、内墙....................................................................... ........... (26) 五、厨房、卫生间....................................................... .......... . (26) 六、电梯 (28) 七、楼梯栏杆 (34) 八、其它 (35) 第三节办公及商业.................................................... .. .. (36) 一、办公................................................................... . (36) 二、商业......................................................... ........... ........... .. (39) 第四节地下室........................................................... .......... ................. . (41) 一、地下室顶板做法 (41) 二、坡道、外墙及底板做法 (41) 三、地面出入口............................................... (46) 四、其它....................................................... ........... . (47) 第五节设计配合要求................................. ......... .......... .......... (49) 第三章结构专业...................................................... ... . (51) 第一节设计荷载.............................................................................. . (51) 第二节材料选择 (52) 第三节结构体系、电算........................ .......... .. (52) 第四节基础设计 (53) 第五节上部结构设计.............................. .. (54) 第六节其他............................................................... .......... . (55) 第四章给排水专业............................................ ............... ............... (56) 第一节给水系统................................................ ............. .......... (56) 第二节污水、雨水、冷凝水系统....................... ....................... . (57) 第三节消防系统.................................................... .......... ............ (58) 第四节其它................................................................ .......... .......... . (59) 第五章暖通空调专业（含燃气）...................................................... . (61) 第一节总则............................................. .......... .......... ........ ......... . (61) 第二节采暖............................................. ........................................ . (61) 第三节制冷空调................................... ..................................... . (63) 第四节热力站、热力一、二次网................................................. .. (64) 第五节燃气（供参考）... .................. .................. .................. ..... . (64) 第六章电气专业（住宅部分） (65) 第一节住宅室内部分..................................... ................ ................ (65) 一、户内配电箱容量及导线选择 (65)
地产公司五大标准化文件.doc
新城地产 五大标准化 验 和 标准化成功经 杆企业 新城一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标 准化”模式的基础上，注入了“全价值 链管理标准化”的思 品标 上，新城在“产 自身实 践的基础 准化模式。 想，形成符合自身特点的标 准化共分为五大体系： 现阶 段，新城标 1.项目选址标准化 2.产品研发标准化 3. 工程施工标准化 4. 全面精装标准化 5. 客户服务标准化 五大体系涵盖到项目开发 性能力得到 种独特的标准化体系能使新城的系统 的全流程。这 。 最大程度的发 挥 选 准化 址标 目 项 址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资 决策的科学性，目选 从项 。 链有条不紊地向前推进 使整个开发 景呈现 劣势 ??全方位进行优 、实 从地块 的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘 目定位后，形成报 告。同时 ， 品类 型及项 分析考量，资 料搜集整理，初步确定地块 客户 群、产 对 意向客户 ，明确了解 ， 群进 行大量调研取证 以客户 题 核心诉 需求为 者研究课 求，进行消费 ，结 目。最终 型以及土地储备量等 群需要的项 合地块所在城市类 客户 什么样 的项 目才是目标 方向。 分析，最终确定地块 的开发 行宏观 方面进 的标 准化流程，科学的决策方法，新城从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。 精炼 址标准化主要内容： 选 目 项
1. 《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。 2. 《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描，形成报告。 3. 《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析， 作为项目选址的重要依据。 4. 《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型。 示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准 二、三线城市核心商圈或副商圈； 城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅； 占地50-100 亩，总建筑面积30 万方，容积率 5 或以上； 辐射5-10 公里100 万人群消费； 业态为精品超市+影院+百货主力店等； 休闲、购物、商务、文化旅游于一体； 现代都市城市综合体，国际化城市地标； 以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉 淀较大资金。 产品研发标准化 产品标准化是新城标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。新城的标准化是在经过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之 前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。 (1)产品标准化体系
地产公司五大标准化
XX地产五大标准化 XX一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标杆企业标准化成功经验和自身实践的基础上，XX在“产品标准化”模式的基础上，注入了“全价值链管理标准化”的思想，形成符合自身特点的标准化模式。 现阶段，XX标准化共分为五大体系： 1. 项目选址标准化 2. 产品研发标准化 3. 工程施工标准化 4. 全面精装标准化 5. 客户服务标准化 五大体系涵盖到项目开发的全流程。这种独特的标准化体系能使XX的系统性能力得到最大程度的发挥。 项目选址标准化 从项目选址开始，XX就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资决策的科学性，使整个开发链有条不紊地向前推进。 从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现……全方位进行优劣势分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及项目定位后，形成报告。同时，以客户需求为核心诉求，进行消费者研究课题，对意向客户群进行大量调研取证，明确了解什么样的项目才是目标客户群需要的项目。最终，结合地块所在城市类型以及土地储备量等方面进行宏观分析，最终确定地块的开发方向。 精炼的标准化流程，科学的决策方法，XX从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。项目选址标准化主要内容：
1. 《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。 2. 《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描，形成报告。 3. 《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析，作为项目选址的重要依据。 4. 《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型。 示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准 二、三线城市核心商圈或副商圈； 城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅； 占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上； 辐射5-10公里100万人群消费； 业态为精品超市+影院+百货主力店等； 休闲、购物、商务、文化旅游于一体； 现代都市城市综合体，国际化城市地标； 以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金。 产品研发标准化 产品标准化是XX标准化体系的核心，也是XX品质管理的基础。XX的标准化是在经过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。 (1)产品标准化体系