上海高档住宅市场研究

上海高档住宅市场研究

绪言

1、研究背景和目的

上海汇宁花园房地产进展有限公司拟开发建筑徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（不墅、公寓、服务式公寓）的现状和以后的进展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等进展建议。

2、研究内容及范畴

汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情形来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的进展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范畴作如下界定：研究内容

上海市高档住宅市场现状

上海市高档住宅市场供求推测

项目进展建议

研究范畴

将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象

将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴

关于不墅将不限定区域范畴，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。

3、研究方法及要紧研究指标

本报告在实地调查基础上，要紧采纳时刻序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析推测等方法。采纳的要紧研究指标详见列表。

4、本报告的差不多结构

本报告共有以下三个部分组成，分不为：

第一部分：上海高档住宅市场

第二部分：项目进展建议

第三部分：附录1：上海高档住宅典型案例分析

附录2：上海高档住宅市场存量统计数据

附录3：上海高档住宅市场供需统计数据

附录4：上海高档住宅市场租售价格统计数据

附录5：上海高档住宅区域市场供求量推测方法

第一部分上海高档住宅市场

一、上海住宅市场综述

上海住宅市场的经济环境

日前中国社科院公布的中国都市竞争力调查报告显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。《财宝》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设置地区总部的选址时，上海较其他大都市更具有吸引力。2001年上海国民经济连续、快速、健康进展，全年实现国内生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的奉献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的奉献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。居民人均收入大幅提升，都市和农村居民家庭人均可支配收入分不12883

元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提升，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动都市的住宅消费。

1999 年《财宝》论坛、2001 年APEC 会议、2010 年世博会等这些极具阻碍的国际性经济集会也将其会场设在上海，种种迹象表明，通过近1 0 年的快速进展，上海已成为中国经济进展的龙头，其经济地位不管在国内依旧在国际都得到了专门大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在如此一个国际化大都市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。

上海住宅市场历史回忆

近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点进展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的进展过程。通常认为房地产产业的运行

与国民经济进展有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今，上海住宅市场进展并非一帆风顺。在通过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场进展轨迹。从93年开始，商品住宅的投资、建设规模相伴着当时就差不多较“热”的经济进展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。这一浪潮在96年达到了顶峰，而此后整个住宅市场并未像人们预期的那样连续冲高，房地产业泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击，98年的亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程，而首当其冲的当属外资开发的高档外销房项目，住宅市场一度陷入低谷。现在中国国内需求严峻不足、通货紧缩情势严肃。商品住宅市场的这一颓势一直连续了两年多的时刻。在进入1999年下半年以后，商品住宅市场终于触到了曲线的拐点，在内需的有效启动和外资的持续引入的刺激下开始逐步回升，进入了复苏期。

近期上海住宅市场

纵观近期上海房地产市场能够看出，1997—2000年上海市商品房的供求量成年度性反向运行，即供应量逐年减少，需求量逐年增加，因而供求比持续趋于平稳。到2001年，上海商品房批准预售面积为1659.15万平方米，预售登记面积1881.83万平方米，已登记的商品房买卖面积为2020.46万平方米，供求比为1：1.13，部分隔年待售的楼盘被快速消化，供应量略显偏紧（见附表1-1）。然而随着时刻的推移，房地产开发商蓄势待发，今后2-3年内供应估量将略大于需求。政府2001年批准以后每年开发兴建的商品房建筑面积保持在1200-1500万平方米，这将是保证供给、平抑房价的重要措施。

从上海商品住宅市场的近期价格来看，有稳步上扬的趋势。2001年上海市中心十二个城区商品房预售成交价格为每平方米4352元，比年初上升了11.3%。表明上海在房地产有关法规、政策上的制定、落实等环节卓有成效，市场供需两旺，价升量增。究其缘故，其一，得益于国内经济的良好运行态势以及有关配套政策支持；其二，商品房品质的提升及社区环境的改善，形成优质优价。

表1-1 近年上海内销商品房供求情形对比

资料来源：历年上海房地产市场、上海中原市场研究部运算数据

4. 后市展望

近期而言，全球性的经济萧条对中国阻碍不是专门大，中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国家。专门是在美国遭受了恐惧突击之后，资本的安全性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一，在某种意义上，中国差不多成为国际资本的避风港,而上海、北京更是首当其冲。众多国外金融、保险和咨询企业将在中国“入世”后成为进入中国市场的主力军。但资本流向和投资具有其自身的规律和理性法则，因此在中国上海显现国际投资暴增的可能性不大；同时上海房地产市场专门是住宅市场在经历了几年前的震荡之后，从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策，在保持市场连续进展的同时防止显现过“热”现象应该成为市场的共识。因此“N”字型曲线的第三笔应该更加平滑。

新世纪以来，上海在连续推进改革开放、扩大内需的过程中，都市基础设施、道路交通、环境绿化等方面的建设也取得了明显的成就。2001年获国务院批准通过的《上海市都市总体规划（至2020年）》，把上海定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。新的规划进一步优化都市布局结构、土地使用功能、都市基础设施、都市生态环境，这将对十五时期上海房地产进展产生深远阻碍。

今后几年上海住宅市场怎么讲走向何处？据上海中原公司市场研究部分析推测，在今后一个不太短的时期里，上海对新旧住宅的市场需求，将在较高的平台上保持稳固。需求的稳固使沪上房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势，但2-3年内涨幅已相当有限。这要紧由于以下几方面缘故：（1）目前国内经济形势虽明显好转，但其性质仍属“转机”而非“转折”。

国内有效需求的增长仍旧不足，城乡收入、贫富收入差距逐步拉大。借助外地购房等消费空间极其有限，恐难连续实现2001年对上海房地产价格支持的力度。（2）入关后国内原本垄断的行业会受到较大冲击，这极可能会阻碍今后几年主力购买群的购买能力。（3）2001年上海楼市的专门火爆，专门大程度上透支了今后几年的潜在目标客户群的支付能力，今年住宅消费的断层估量将有所抬头。此外，随着上海旧城改造力度持续加大，最近3至5年内的购房主流仍将是50万以下，上海总体房价可不能有太大变化。

二、上海高档住宅市场分析

1、存量分析

2001年8月往常，上海的商品房有内销和外销之分。上海早期均价在8000元/平方米以上的高档住宅几乎全部是外销房。上世纪90年代中期在黄浦、徐汇等区也显现了一些内销的高档物业，但占整个高档住宅市场的比例一直不高。自2001年8月上海实施内外销商品住宅并轨，才终止了这种依据销售对象来划分物业档次的历史。

由于外销房建筑初衷是为了满足在沪工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休闲的考虑，选址多为交通便利，接近市中心区域和机场的位置，因此徐汇、静安和长宁外销房集中的三大区域。从区域上看，徐汇、长宁、静安区的高档住宅相对集中，而近期徐汇区的高档楼盘供应量最大。从现有高档住宅的分布情形来看，一样位于四大类区域：第一类，历史渊源悠久，环境幽雅的区域；第二类，临近商业中心的繁华区域；第三类，依靠商务中心区及新兴开发区的高档住宅群落；第四类，周边有稀缺景观资源的区域。

从此次的研究结果来看，研究区域截止2001年底高档公寓住宅现总存量为19092个单位，其中服务式公寓为4799个单位（详见附录2）。从区域分布来看，徐汇区和长宁区的高档公寓住宅的总存量单位数目最大，占统计总量的64%，其中，徐汇区的高档住宅存量单位最多，占统计总量的35%。此外，静安区的服务式公寓的存量单位数目较多，要紧是由于该区域高档

综合这些高档公寓住宅项目的具体情形来看，项目分布的地域性十分明显，要紧分布于徐家汇商圈辐射区域，淮海路两侧区域，建国路沿线，镇宁路沿线，人民广场周边区域，苏州河、黄浦江两岸沿江区域，虹桥、古北7大地区（见附表）：

表全市高价位楼盘区域分布情形

从高档不墅市场来看，到2001年底上海市区高档不墅的现总存量为2 655个单位（详见附录2），这些高档不墅要紧集中在浦东新区、长宁虹桥路沿线及市中心地区。其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，占研究总量的60%以上，虹桥路沿线的这些高档不墅大多为虹桥开发的伴生产物，随着虹桥开发区的进展而逐步成规模。按照目前的市场情形，这些高档不墅项目的入住率大约在80%左右，据此推断2001年年底竣工的高档不墅在市场上租售的单位大约为530个。

2、供求分析

1997-2001年研究区域的供应量、吸纳量和空置率变化

孕育在上海房地产市场总体进展的大背景下，上海高档住宅市场在97、98年所有研究区域的空置量都有不同幅度的上升，静安、徐汇、黄浦等区域都达到了6.1%-110.1%的上升幅度。加之98年研究区域的商品住宅市场，专门是高档外销商品住宅受到了东南亚金融危机的庞大阻碍，更加剧了研究区域的商品住宅市场的空置。

2001年，随着内外销并轨等一系列重大政策出台，加之宏观经济对内需的拉动，研究区域的供求比例均突破了1：1，历年存量获得部分吸纳，各研究区域的空置量均有不同程度下降。随着这一趋势进展，相信以后几

（1）图 1997-2001

从研究区域历年供应情形看，徐汇、长宁两区一直是上海商品住宅市场的供应大区，其中徐汇区历年的供应量变化明显，出现倒“V ”字型，尽管其历年供应量都在100万平方米以上，但波动幅度较大，而其他各研究区域总体上供应量相对较小。这与徐汇区有关于其他几个区而言作为上海重要的人口导入区有着直截了当联系，区域人口的持续增加加快了区域房地产的进展。

（2）1997-2001年研究区域吸纳情形

从研究区域吸纳情形看，各研究区域历年出现出量上递增的趋势，尽管徐汇、静安期间显现了些许波动，但总体趋势上依旧上升。这要紧归结于1997年到2001年，上海经济进展迅速，居民生活水平提升专门快。在这一大背景下，政府部门较为及时的出台了一系列有利于促进消费者购买商品住宅的政策，从而使得曾经低迷的楼市开始变得活跃起来。专门是在2

001年8图 1997-20010

20

406080

100

120

1401997年

1998年

1999年

2000年

2001年

（3）空置情形

鉴于上海官方对历年房地产空置率未做统计，同时该指标的运算方法也尚未统一，按照上海实际情形，本报告采纳国际上流行运算公式：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量

该公式的意义在于：当整个都市的住宅空置率为1%以下，一部分买房人几乎找不道符合自己需要的住房，市场出现卖方市场；当整个都市住宅空置率为2~3%时，市场较为平稳，即市场房价（租金）可不能显现上升或下跌的压力，买房者也有较充分的选择余地；如果住宅空置率大于4%时，

年

年

按照上海商品住宅空置率变化情形看，历经4年的宏观调控，上海目前商品住宅空置率已进入较为合理的水平。该指标的步入正轨也将预示着今后几年上海商品住宅总体市场将趋于平稳。

上海历年房地产空置率情形

资料来源：历年上海统计年鉴、上海中原市场研究部运算数据

图 1997-20010.00%

5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1997年1998年1999年2000年2001年

在全市商品住宅空置率趋于合理的情形下，上海市高档商品住宅空置情形变化幅度较小，从上表中易知，尽管各研究区域在吸纳量上保持着上升趋势，但2000年之前吸纳量不仅上升幅度不如供应量，从量上讲也小于供应量，这导致研究区域的空置率一直处于高位。随着2001年各研究区域吸纳量明显上升，各区域空置率相继开始下降。从进展趋势看，随着上海市新一轮房地产进展机遇的到来，整个研究区域内的空置率将进一步降低。

（4）研究区域的住宅市场供求推测

一样而言，房地产开发建设周期较一般商品的生产周期长，一般住宅小区滚动开发需2到4年，写字楼20层以下建设期2年，因此房地产开发投资具有跨年度的惯性特点。换言之，当年的新开工量将决定后年的施工量，即当年的市场有效供应量和前两年的市场需求有关度较高。同时，决定房地产市场需求的除了家庭收入水平、同类产品价格、市场供给量等经济因素外，价格预期是重要的非经济因素。因此地产投资在专门大程度上还取决于对该类市场消化预期的判定。此外，本市研究区域政府对土地一级市场和规划容积率的操纵力度差异也决定了该区域可建商品房的上限的不同，这也直截了当阻碍区域市场供需。

综合上述多方面因素，为提升推测之精确度，此次研究对目标区域的市场供需推测结构以双向校验（项目汇总、线性数学模型）为主体，采纳了分层模型推测方法。

具体推测框架如下：

鉴于对2002年各研究区域供应量较为精确的把握 ，本推测以研究区域2002年各项目汇总之供应量为数学模型推测校验起点。

通过对2002年各研究区域供应量的汇总值与数学模型值的偏离度校验，合理调剂推测模型校验起点及推测起点。

考虑到实际中客观存在的回搬用房、动迁用房、成套改造用房、未开工住房等住宅项目无法统计在内，并兼顾统计的时效性，其缺口量会随时

刻连续而递增，因此此次研究中校验起点之次年（含起点年）供应量及吸纳量均采纳采纳调整后的模型推测量。

2002-2006年研究区域市场供应量推测

尽管上海住宅市场要紧由需求拉动，然而从供求力量对比总体分析，本市房地产市场的买方市场特点依旧明显。近三年内，如上文所述受2001年市场需求的有关度阻碍，商品房增量可观。但期间政府仍会从源头操纵土地供应量水平，供地规模估量与2001年大体相当，因此开发规模将保持相对平稳，期间住宅投资的增幅可能显现回落，这也预示了研究期末两年中商品住宅市场逐步趋于平稳。

A．公寓类物业市场供应量推测

长宁区：

，

2003

2006年

总体而言，长宁区2002年-2006年商品住宅竣工面积差不多上出现一个“V”字形变化，波动幅度前两年较大，但考虑到扣除一些客观因素的阻碍，长宁区以后几年商品住宅的竣工单元量会显现“W”型变化、振幅相对较大。从竣工单元量和走势变化看，排除具体项目统计时显现的一些客观的误差，项目统计推测量与线性模型推测量差不多吻合。

黄浦区：

按照具体项目统计（详见附录2：《2001年已开工住宅项目以后供应量项目总表——黄浦区公寓类》），黄浦区立项已开工项目2002年竣工商品住

宅总户数总计有3454套，2003年竣工商品住宅总户数总计有3900套，2004

20041080

总体而言，黄浦区2002年-2006年商品住宅竣工面积差不多上出现波动幅度不大的线性走势。从竣工面积数据和走势变化看，排除具体项目统计时显现的一些客观的误差存在，项目统计推测量与按照线性模型得出的推测量差不多吻合。

静安区：

套，20

04

总体而言，静安区2002年-2006年商品住宅竣工面积差不多上出现一个不规则浅“V ”字形变化，从2003年-2005年增长的斜率较小，2006年的增长幅度较大。

由于静安区未开工项目已知数据较少，因此项目统计推测量与按照线性模型得出的推测量有较大的差额。

卢湾区：

按照具体项目统计（详见附录2：《2001年已开工住宅项目以后供应量

套，20

04

总体而言，卢湾区2002年

-2006年商品住宅竣工面积差不多上出现一个“W ”字形变化，而且变化的幅度较大。

徐汇区：

按照具体项目统计（详见附录2：《2001年已开工住宅项目以后供应量项目总表——卢湾区公寓类》），徐汇区立项已开工项目2002年竣工商品住67.7

总体而言，徐汇区2002年-2006年商品住宅竣工面积差不多上出现一个浅“W ”字形变化，考虑到2004年数据偏小，因此估量其振幅不大。

小陆家嘴地区：

小陆家嘴立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有1786套，2003年竣工商品住宅总户数总计有478套，采纳中原统计上海市各区实际

公建配套的比例系数折算住宅面积并考虑经济进展因素，按照每户110平方米的建筑面积推算，小陆家嘴2002年竣工的商品住宅面积为20.4万平方米，2003年竣工的商品住宅面积为5.5万平方米。

小陆家嘴立项未开工项目2004年竣工商品住宅为2700套，折合竣工面积为30.8万平方米；2005年竣工商品住宅为2398套，折合竣工面积为2 7.4万平方米；2006年竣工商品住宅为2720套，折合竣工面积为31万平方米。考虑到专门多项目现在工程进度等咨询题现在尚未确定，因此小陆家嘴2005-2006年商品住宅总竣工面积58.2万平方米较为准确，但具体到各年份却有些出入。详细情形见附录2。

总体而言，其2002年-2006年的竣工面积变化出现W字形变化。由于小陆家嘴地区规划的要紧用途为办公区域，因此住宅项目尽管从体量、品牌等方面都比较突出，但因数量较少，任一项目变动都会对竣工面积推测产生较大程度阻碍，故本区域竣工面积变化推测的不可预期性较之其他区域较大。

从小陆家嘴地区各项目以往的销售情形看，该地区的空置率一直保持着一个相当低的水平，吸纳量差不多上等于供应量。因此，同样能够推测，2002-2006年该区域的吸纳量等同于供应量。

B．不墅类物业市场供应量推测

按照具体项目统计（详见附录2：《2001年已开工住宅项目以后供应量项目总表——不墅类》），上海全市立项已开工项目2002年不墅竣工套数7459套，2003年不墅竣工套数2087套。

按照具体项目统计（详见附录2：《2001年立项未开工住宅项目以后供应量项目总表——不墅类》），上海全市立项已开工项目2005年不墅竣工套数为1100套，2006年不墅竣工套数为1594套。

由于众多立项未开工项目其建筑形状尚未最终定型，故在此次统计过程中不将其列入附录内，因此2004-2005年立项未开工不墅项目总量只能反映其中一部分供应量。

住宅需求总量不能简单地等同于住宅供给总量，还要考虑适当的储备量即空置量。

3、租售价格分析

1997-2001年研究区域的平均售价变化和租金变化

1997年开始，受东南亚金融危机阻碍上海市高档住宅销售价格连续下降，到2000年降到最低，平均售价达到1109美元/平方米，同1997年相比

下降了7%。分区

各区域图 1000

110012001300140015001600170018001900

2000

1997

1998

1999

2000

2001

单位：美元/平方米

1997-2001年上海市高档住宅租金水平发生了一些变化。1997年上海高档住宅租金水平是近年来最高的一年，达到0.89美元/平方米/月，1998年到2001各区域

后市展望

2001年上海高档住宅的成交量有相当幅度的上升。这一现象给沉静已久的高价位市场增加了一定活力。中国加入WTO 的消息确定，是促使高价位楼盘销量提升的一大要紧缘故。，而新开楼盘的品质上升，合理的单元面

积操纵也是豪宅重新回升的一大因素。按照上海中原公司市场研究部分析推测，今后2-5年内对上海高档住宅的市场需求将稳步上升。但不应该忽视的是“911 事件”以及全球性的经济萧条对中国，专门是对上海高档住宅市场的以后阻碍。尽管从目前来看，事件还未直截了当波及上海，但今后事态的进展以及世界经济在以后的走势仍存在众多不确定因素。上海高档住宅市场能否抗击住世界经济波动所带来的负面阻碍，专门大程度上取决于中国国民经济是否能连续保持目前旺盛的进展势头，中国能否连续成为对国际投资最具吸引力的国家之一等因素。另外，面对当前世界经济背景，中国并非处于“入世”的最佳时机，“入世”在短期内怎么讲会给中国房地产市场带来如何样的变化现在仍是一个未知数。因此，今后几年将是上海高档住宅市场进展的关键时期。

楼市的火爆，给储备着地块的开发商们带来的无限的期望，期望抓住沪上楼市又一轮高潮这一大好时机制造高级楼盘的再次辉煌。市中心地段位置优势、绿地景观优势、沿江规划及水景优势，均将作为以后高价楼盘的销售题材。地段概念豪宅一统天下的局面将专门快被打破。因此，目前整体高价位楼盘中综合品质顶尖的豪宅只有凤毛麟角，这种状况与上海那个国际型大都市的形象并不十分匹配，因此，如何综合提升自身产品的各方面要素，对每一个细节都力求精雕细琢，使楼盘成为真正的“豪宅”，这将是开发商们所需研究的要紧课题。