上海18月份高档住宅市场分析案例

上海18月份高档住宅市场分析案例

高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高标准的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，依照上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方米在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。而且，每平方米7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，怎么讲这些楼盘销售情形如何样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。

上海（1-8月份）高档住宅市场分析

调查对象：全市今年开盘价在每平方米8000元以上的高档楼盘（不含不墅物业）

调查目的：把握高档楼盘的进展状况及其特点

一、市场概论以及区域概述

市场概论

高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高档楼盘开发

的序幕。自去年

下半

年

以

来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的确实是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。

从上图能够看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方米8000元及其以上的新盘共计15个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有222个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是显现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元的高位，由此可见高档楼盘进展势头之强劲。同时数据也讲明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的进展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，同时此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。

区域概述

在今年新开的高档楼盘中，浦东共有6个，徐汇为3个，静安、

长宁各2个，卢湾和虹口各1个。下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情形以及市场占有率情形，从中能够看出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场60%的份额，这要紧因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，不管是环境依旧设施配套都比较完善；另一个缘故则是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完善。而浦东新区，则是高档楼盘进展最快的区域，在列入统计的10个区中独占鳌头，占据了市场份额的30%。随着大量外资企业及驻华机构不断地涌入，浦东已成为众多大集团、大公司入驻的首选之地。数据讲明，每年有超过3万的净人口迁入浦东，在浦东工作和居住的外籍人士更是超过了2万人，每天进出浦东的各类外籍商务人员估量有2-3万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在一定程度上推动了浦东高档住宅的进展，从而使得上海高档住宅的市场份额逐步东移，而传统高档住宅区的静安、长宁、徐汇等区的客户也慢慢将目光瞄向了浦东。据不完全统计，在每平方米7000元以上的中高档楼盘中，浦东新区已占到近7成，专家也估量，今年浦东在商品住宅需求方面将是个“火红之年”。

1—9月份高档住宅市场各区分布比例

二、热点区域分析

此次统计我们列入了10个区，其中高档住宅要紧分布于浦东以及徐汇、静安、长宁等市中心城区。今年头五个月，长宁、徐汇、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方米左右，与去年年中时的水平差不多相近。据了解，上海部分中心地区每平方米商品房中分摊的土地成本已达3000元以上，而从合理的成本与收益关系考虑，房价约为土地成本的3倍比较合理。目前，我们统计的楼盘价位大多在每平方米8000—12000元之间，差不多符合“价有所值”的凝视标准。

浦东地区

作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产进展一直走在全市的前列，不管是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都出现较强劲的进展态势。此次统计中，今年新开盘的高档住宅有4个：分不是“国际金融家”均价12000元/平方米；“金色维也纳”售价8500—17600元/平方米（含不墅部分价格）；“水清木华公寓”均价8500元/平方米；“仁恒滨江园”均价12000元/平方米左右，而浦东今年全年新盘总量为37个，高档楼盘占总量的10%。

目前浦东房地产开发显现了五大热点区域，即陆家嘴金融贸易区、张杨路沿线、浦东南路上南路板块、世纪公园板块、黄浦江东岸沿江板块。目前，除上南板块外，其他四大板块已成为浦东

中高档楼盘开发比较集中的区域，专门是世纪公园邻近，随着“香梅花园”、“金色维也纳”的开盘，更使这一地区成为了浦东高价位住宅开发的一个极具代表性的区域。作为上海楼市最为活跃的一个地区，不管是新开盘的品质，或是后续盘的内涵，都彰显出浦东高档楼市多元化的进展方向以及多层次的进展思路，随着浦东政策面利好消息的不断出台，在促进房产开发的力度上，浦东地区将会进一步有所表现。在此机遇下，浦东高档楼盘的开发潜力较大。

静安区

静安区是传统的市中心高档住宅集中区域，区域内洋房林立，更有时尚的南京西路和静安寺等多处商业、贸易中心，其得天独厚的区位优势以及与之紧密相关的完善的配套生活设施都为高档物业的开发提供了地段、区位、配套、人文、景观等多方面的综合优势。但同时静安也是因为区位、地段的缘故，在旧城改造和大规模的社区建设方面表现一样。今年1—8月份，静安高档楼盘开盘数仅有2个，分不是“上海壹街区”，每平方米均价为8500元；“国际丽都城”，每平方米均价为11000元左右。而今年全年的新盘总量也只有4个，高价盘占到市场份额的50%，是全市高档楼盘推量比例最高的区域。同时这一数据也讲明，静安依旧是上海高档楼盘的热点区域，在高档住宅市场上仍占有举足轻重的地位。

●长宁区

从两个高价位楼盘地段看，一个是位于人文沉淀较深的愚园路和新华路邻近，周边洋房不墅较多；还有一个确实是中高档住宅、不墅密集的虹桥地区，为新兴中高档住宅群落。由此可见，长宁的高档住宅尽管在地段区域上存在一定的差异，但在投资思路和开发方向上存在一定的共性。长宁的高档住宅进展的空间较大，专门是虹桥地区可供开发的条件相当成熟，周边有古北国际社区以及大量的不墅区和宾馆群，其环境条件相当优越。

●卢湾区

今年卢湾区只有1个高档楼盘开盘，即“思南路88号”，每平方米均价为8200元。因其新盘总量有限，因此高档盘占市场份额高达33%。

随着明珠线和卢浦大桥的建设，卢湾区加快了旧城改造的步伐，环境得以进一步改善。目前，其楼盘集中开发的区域在斜土路两侧，打浦路以东，制造局路以西，徐家汇路以南，中山南路以北，差不多有十七八个项目集合在这片热土上，也是今后一段时刻内中高档住宅开发的要紧阵地，作为上海的传统区域，卢湾区淮海路周边有许多人文遗迹以及历史沉淀，但可供开发的价值虽大，空间却有限，向南进展已成为必定，同时，徐家汇路沿线

等要紧干道的旧改面积较大，因此可供高档住宅进展的空间也就比较大。

徐汇区

徐汇区推出的高档楼盘较多，共有3个，分不是“巴黎时韵”，每平方米售价11000—13000元；“景福苑”，每平方米售价8200—10500元；“尊园”，每平方米售价10000—15000元。从新盘总量为24个的市场总量看，高档物业占据了市场的13%。

今年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等四大环境功能区的步伐，从其高价位盘的地段看，要紧集中于徐家汇商圈、肇嘉浜路沿线，即内环线以内部分区域，但由于徐汇区内环线以内已无大幅土地可供开发，而见缝插针的楼盘全然就不具备高档住宅所应具有的各项条件。为了进一步加快改造步伐，两年内，徐汇将启动地块17个，动迁居民达1万户，但这些地块大部分集中在上海南站、植物园等内环线以外区域，今年开盘的“天然居”便是目前环线外紧邻植物园的商品住宅，开出了该区域的天价，每平方米在6300—9800元之间。毫无疑咨询，景观、空气的确能够卖钞票，而且开发得好，价格自然不菲，但仅有景观依旧不够的，“天然居”不管是楼盘品质依旧其价位，离高档住宅的标准还有相当大的距离。由此能够看出，尽管徐汇也是传统高档楼盘集中的市中心区，但其高档住宅的进展空间随着地块的慢慢稀缺以及向环线外进展的必定，为数不多的环线内地块将会成为开发商

的争夺热点。

虹口区

今年虹口开盘的高档住宅只有“临潼苑”1个，每平方米售价在10000—15000元，同比其他区域高档住宅，其价位较高。目前，虹口高档物业的开发还处于启动期。

从规划等角度分析，虹口的进展应与北外滩的开发紧紧联系在一起。目前虹口区内可分为四个板块，即北外滩和周家嘴路沿线、四平路沿线、鲁迅公园邻近以及外虹口地区。在这四个板块中，以北外滩周家嘴路沿线楼市最为活跃，供应量占到虹口全区的六成左右，内虹口北部地区则将在今后一段时期内显现连续放量。尽管虹口不是传统的高档住宅区，但随着人文历史的挖掘，譬如多伦路的改造、四川北路的改造等等，将会有一批成规模的高档住宅上市，进展潜力较大。

三、高档楼盘综合分析

关于起价每平方米8000元以上的楼盘，其客户已不再是改善型或舒服型客户，而是以享受型客户为主，他们对高价楼盘的要求要紧表达在环境配套、小区物业以及房型设计、景观设计等多个方面。他们要紧有这两方面共同点：一是有较高的收入水平及生活水平，因此这类消费群对居住的需求已从居住到讲究环境上

升为一种居住的生活享受；二是此类消费者一样事业有成，心理上存在着庞大的优越感，因此他们购置物业时也存在着强烈的品牌意识。

（一）地段分析

关于高档住宅的地段选择，大多数选择具有浓厚人文历史沉淀的地区和地段，按其地段性质能够将其分为三种：一是文化历史浓厚区域；二是商业中心或要紧干道邻近；三是自然景观丰富的区域。

从上图能够发觉，今年开盘的高档物业中选择人文历史浓厚区域的占到总量的27％，如“思南路88号”，便是选择了老洋房集合区，其中有闻名的历史爱护建筑物，像孙中山故居、周公馆、复兴公园、第二医科大学等等，其他如“畅园”等也选择在愚园路等同质地段。位于徐汇黄金商业圈地段的“尊园”，

离地铁一号

线仅数十步之距，邻近还有高架，明珠轻轨等便利的交通。与“尊园”相似，“巴黎时韵”等楼盘也同属于第二类不，即商业中心或交通干道邻近，此类楼盘占到了今年新开楼盘总量的40％，比选择人文历史浓厚区域的楼盘高出13个百分点。三是以“水木清华”、“仁恒滨江园”、“香梅花园”等楼盘为代表的自然景观丰富的区域，以“仁恒滨江苑”为例，面向黄浦江，能够望见浦江两岸风景，还有部分则面向金茂大厦，东方明珠等，景观优势相当明显。

（二）规划分析

整体规划

良好的规划是高档住宅成功的先决条件之一，高档住宅规划的要求不仅是满足经济指标，更重要的是冲破传统要求的约束，具有前瞻性，充分展现居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年开盘的高档楼盘中，大多选择有实力的国外规划设计和景观设计、居室设计公司为其服务。值的关注的是此次调查的楼盘在建筑设计方面全部由国内企业操刀（见下图），只有“畅园”和“思南路88号”两个楼盘邀请了国外建筑设计公司做顾咨询。但在景观设计方面，国内企业则存在着明显的差距，调查的高档楼盘全部由国外景观设计单位接盘。由此可见，国内景观设计企业离高档楼盘所需要的条件还有相当大的差距。

就此次调查的楼盘而言，在整体规划上大多有如下共同点：

1、整体景观规划引用水、绿、小品等构成一个完整的社区系统，

用艺术和生活的方法表达；

2、以小高层、高层为主，其中高层占到总量的60%，小高层占30%；

3、设置会所，以教育、休闲、娱乐为主；

4、开发趋向规模化；

5、设置智能化物业治理服务系统；

会所设置

此次调查的高档楼盘中，除巴黎时韵

外，均配置有高档会所。

以上海壹街区会所为例，设置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋顶露天灯光网球场、乒乓室等活动场所，其设置表达出运动型会所的特点，此类会所约占总数的27%。而以教育为主题的则占到约13%，如水清木华公寓会所，就设置有社区图书馆、亲子教育中心、永久性艺术中心等场所。以休闲为主题的会所占47%左右，15个楼盘大部分会所属此类。以位于徐家汇商圈的尊园为例，虽位处于繁华商圈，但会所仍设置有男女健身房、超级网吧、咖啡厅、餐厅、乒乓球室、麻将室、VIP会议室、亲子乐园、老人天地、红酒雪茄俱乐部等活动娱乐场所。在调查的15个楼盘中，只有巴黎时韵未设正式会所，但仍设有休闲酒吧、商务餐厅、健身房等场所，以满足入住业主的需求。可见，高档住宅对会所的要求相当高，同时也反映出客户对享受型生活的追求。

（三）环境分析

上海的高档物业大多集中在具有浓厚的文化历史的区域，如衡山路、华山路沿线，这讲明了对人文环境和自然环境的追求，是高档物业所必须具备的条件。人对内外自然环境以及人文环境的追求是无止境的，高档物业的开发却并不都具备这些条件。因此，对环境的营造又成为塑造高档物业的首要条件，或借景造势、或人为堆砌、或借江引河、或磊山筑桥，高档住宅在环境的营造上往往达到了登峰造极的成效。

上图是此次调查的15个楼盘的绿化率情形，从中也能够看出，大部分高档物业的绿化率都比较高，最高的“香梅花园”更是达

到了70％，而绿化率在50％以上的也6个，占市场分额的42％（见下图）。绿化率在40％以上和在30％以上的楼盘各占总量的29％。从中，能够看出绿化率关于高档物业的重要性，更是高档物业的一个显著标志。

（四）房型分析

高档住宅房型的设计要求相对比较规范，第一表达在空间大小的划分上，其次是空间功能的布局。

在空间大小方面，高档楼盘的面积一样比较大，如此才能使内

部的格局有足够的空间划分。其内部的功能较为齐全，有卧房、活动室、书房、洗衣房、工作间、保姆房等等，要紧强调功能的细化。由下图能够看出，在调查的十五家楼盘中，主力房型面积大多集中在100—200平方米以及200平方米以上两个阶层，其中仁恒滨江园的最大房型面积在450平方米，而古北中央花园四房三厅四卫最大面积也在313.65平方米，在100—200平方米这一阶层中，面积也大多集中在150平方米以上，约占这一阶层的67%。可见，高档住宅对面积的追求要比中低档物业高出许多。

在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方便通风、采光，且动静分明；在主、次卧房的设计上除了考虑具体的布局和朝向外，更考虑到了该层次业主的生活适应和需求。此次调查楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型，从下图能够看出，三房两厅所占比例最高，其次为二房二厅和四房两厅。其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓，因而户型较小，分不是“国际金融家”，面积在50平方米；另一个是徐汇的“巴黎时韵”，面积从24—57平方米不等。

（五）建筑分析

从上图能够看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为主，占到了

60％。远远超过采纳多层的楼盘，即使小高层也只占到30％的份额。分析缘故，要紧是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以高层建筑来提高建筑面积和房型套数。在上海目前高档物业市场中，高层占据绝对地位。

在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下

图），共10个，占楼盘总数的67%，毛坯房占27%。由此可见，随着上海在2005年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他中低档物业。

作为高档住宅，在对建筑材料的使用上，要求也比较高，结构上都采纳剪力墙结构、外墙采纳进口涂料或高级石材等建筑材料。见下表，以“畅园”所用建材为例，可见一斑。

（六）客户分析

从上图不难发觉，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士占据了38%的比例，其次是港澳台人士，占35%。在客户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占10%的比例。在许多楼盘在统计中，也把港澳台人士和外籍人士归为一类，即境外人士，他们成为了此类物

业客户群的中坚力量，占到了购买总量45%，几近一半。可见，每平方米8000元以上住宅的消费主体明显以外来人士为主，上海本地消费者的购买力相对不足差不多阻碍到高档住宅市场的正常消费。同时，调查也讲明此类楼盘由于价格不菲，因此购买人群绝大多数依旧以自用为主，将购买目换定位于投资的仅占到总客户群的35%左右。