产权式酒店投资分析报告

产权式酒店：投资的宝地还是陷阱？

“黄金小屋”小荷才露尖尖角

产权式酒店是随着旅游房产的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。通常情况下，产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。在国内，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的海南，作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。继酒店式公寓在国内一些大城市遍地开花后，被称之为“黄金小屋”的产权式酒店又悄悄“杀”进本已热潮滚滚的房市。

所谓产权式酒店，通俗地讲，就是在城市商圈内盖起酒店，再把酒店分成若干个产权卖出去，产权人既可以在该酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房间租出去，使产权人从中获得收益。实际上，作为一种个人投资方式，购买产权式酒店在国内并非是新鲜事物。２０世纪９０年代后期，分时度假酒店（或称“时权酒店”）的概念就传入国内，在珠三角和海南“登陆”，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于２０００年在海口市率先亮相，当时曾受到投资者的追捧。投资人闲暇时可以住在酒店里享受星级服务，离开后可以委托酒店管理公司经营，是能够同时获得休闲与收益的一种新型的投资模式。

目前，国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。比如，海南省早在１０年前就出现了产权酒店的萌芽，但并没有真正的产权式度假酒店。旅游资源的丰富程度是度假型产权式酒店前途的保证。因此，产权式酒店通常建在旅游风景名胜区，如三亚、杭州等城市。跟酒店式公寓相比，产权式酒店更强调盈利性，与前者居住消费属性不大相同。酒店式公寓一般选址在城市核心商圈，而产权式酒店则落脚于度假村或依山傍水的风景区内，因为游客的数量是决定产权式酒店经营业绩的直接因素，也决定着投资者能否收回成本和得到收益。两者的共性都是强调投资性，而对于开发商而言，产权式酒店投资方式的资金回笼更为安全快捷。

“黄金小屋”并非“聚宝盆”

产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，之所以吸引众多投资者趋之若鹜，主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率，但这种高回报率也伴随着经营风险。不久前，江苏连云港一家产权式酒店，打出的售楼广告这样写道：“年５００万旅游人口，４３亿旅游收入，市中心黄金地段商务住宿需求更旺盛，确保酒店稳健经营。”按照开发商的计算，面积在３６．２３平方米标间，总价在１３万多，首付只需６．６万多元，贷款１０年，每还贷款７０８元，而一年可以享受房价总额８％的回报，即一年可净赚１万多元。但让人匪夷所思的是，虽然广告打出了“星级管理团队，经营有保障”的字样，且产权式酒店经营成败最关键的环节就是需要合格的经营管理者，但该产权式酒店经营管理者却迟迟难以落实。

在此之前，在南京开盘的“农家乐”假日酒店也打出这样诱人的广告：投资者第一年可获得总价６％回报，第二年为７％，第三年为８％，你只需短短几年的时间，便可收回本金，投资者还可以拥有一套产权为７０年的酒店标间。那么，产权酒店真的有这么大的升值空间吗？业内人士提醒，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制这一市场层面的盈亏。

也就是说，产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。还开发商承诺的１０％至３０％的投资回报率极有可能是水中镜中花。尤其是酒店经营利润的计算大多是按８０％或１００％的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。因此，业内人士告诫投资者，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。那么，在频繁亮相的酒店式公寓的光环之下，新概念的产权式酒店是否真的如同房产开发商所言，是只赚不赔的“黄金小屋”呢？

靠提升经营管理水平获得“双赢”

产权式酒店作为一种新型的融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住，平时出租的模式便利得多。房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高，回报率偏低，潜在风险是工薪阶层难以承受的。如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“半拉子”工程，让许多投资者被“套牢”。

业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近３万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签５年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法。按照１０％到３０％的投资回报率计算，收益约为３万元至９万元。需要指出的是，这种方式有高回报但也有一定的风险。

产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融和一种复合产品，其经营业态发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。考量一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营

管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，分析剖析酒店管理公司设计的管理方案。如沿海某市一家度假型产权式酒店与汽车出租公司联手，为业主和顾客提供汽车租赁服务。４０辆中级轿车往返于海滨游览区和机场、码头，业主和顾客们租车还车十分方便，从而提高了酒店的盈利能力。由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。

时下，在许多城市里，无论是开发商还是已经购房者，都沐浴在房市价格急剧攀升的一浪高于一浪的“幸福时光”之中，真切地感受着房地产业流金淌银般的“财富效应”。尽管房地产投资者对于小户型投资仍存有疑虑，但这丝毫不影响小户型房产项目的出炉。如前几年在海南等地还处于概念炒作的产权式酒店投资方式，正在不经意间出现国内的一些城市之中，产权式酒店作为旅游房产发展而兴起的一种房产销售模式，已成为房地产开发商热炒的项目。国内首家产权度假酒店联盟成立

不久前，前沿控股集团与法国雅高酒店集团、美国ＢＢＧ建筑师有限合伙公司、深圳长城家具装饰工程有限公司在上海东锦江索菲特大酒店，缔结了中国第一个产权度假酒店联盟，并宣布全面进入中国产权度假酒店领域。会上，亚洲资本论坛确定了该联盟的第一个产权度假产品——海口索菲特前沿大酒店，作为亚洲财富领袖俱乐部之永久性会所。这也是前沿控股集团和法国雅高酒店集团携手进军旅游地产的第一个项目。

不知道这是不是博螯第二，但似乎也预见示着什么——中国的房地产市场在新一轮政策约束下寻找新的突破点

产权式酒店的起源

产权式酒店是由”时权酒店“（）发展而来的。”时权酒店”，是由消费者或个人投资者买断旅游目的地旅馆旅游设施的特定时间里的所有权。这一概念是由瑞士的亚历山大·耐提在世纪六七十年代提出的。年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义上的”时权经营”，即向旅客出售在特定时间内使用旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立的产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司同意出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

年代后期，产权经营方式传入美国并得到进一步的发展。房地产业在美国第二次经济危机中遭受重创，产权经营方式给旅游地房地产的销售带来了强大的活力，之后人们又创造了产权的交换使用方式，即游客不仅可以使用自己买断的酒店客房，还可以交换使用其他旅游景区同一系统内的酒店。产权式酒店的类型

产权式酒店一般分为三种类型：

、时权酒店：即由瑞士亚历山大提出的“”。是产权式酒店的发端。酒店向游客出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。但这种类型比较少了。

、退休住宅型：是一种退休住房投资方式。投资者在退休前购房，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休时可作为养老的住所，这在美国很常见。

、有限自用的投资型公寓：开发商将酒店的每间客房分割成独立的产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司同意出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，每年客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。

作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户是家庭投资，是企业集团投资，前者主要是为了增值和分红，后者则一方面是为了投资，另一方面是用于企业员工度假或公司年会用。

产权酒店收益率

开业第一年经营利润分析：

客房收入为：天*元*元

客房成本为：客房的经营成本（包括固定成本和变动成本）元，客房每供楼款为元，即每客房总成本为元。

客房每利润为：—元

其中，管理方分成：*元

业主分成：*元

业主本总收入为：每供楼款为元加分红元共元

年度总回报金额为元，年回报率为。

开业一年后经营利润分析：

客房收入为：天*元*元

客房成本为：元

每客房利润为：—元

其中，管理方分成：*元

业主分成：*元

业主本总收入为：每供楼款元加分红元共元。

年度总回报金额为元，年回报率为。

产权式酒店的问题很多，我整理了一下：

开发商宣称产权式酒店是“财富高速裂变的神话”。业主首期只付％的总价，其余％价款可由银行年按揭贷款；业主除每年拥有％的固定回报，及享受天的酒店客房使用权外，另外还有酒店客房部纯利润的％的分成，只需年就能回收首期房款；如业主将每年天的使用权转让，扣除银行按揭利息，年实际可得万元，年回报率高达．％。

这样违规的房地产广告，违反了有关房地产广告不得宣传高额、固定回报的规定。有关专业人士指出，开发商在宣传中对酒店经营利润的计算也是不科学的，是满打满算按％、％的住房率高估的，如果达不到这个住房率，经营效益就实现不了，也就没有高额利润可分。一旦出现经营亏损甚至根本没有利润可分，对投资者的回报就会落空。投资者还贷入不敷出，变成“为银行打工”。

产权式酒店的问题关键在于开发商承诺的投资回报靠什么得以保证？又比如当产权证拿到购房者手中后，每年的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是年以上。投资肯定有风险，比如企业运作的不可预测、不可控制因素实在太多，比如旅游景点酒店重复建设过多，有陷入恶性竞争的危险等。还有法律界的人士指出，产权式酒店既是酒店又是住宅，既要度假又可租赁，那物业管理费怎么收？公摊面积怎么算？业主委员会如何成立？收益如何分配？土地使用年限按住宅年限计算还是按酒店使用年限计算等等，经营成本控制与核算谁来监督？经营效益与分红基数如何保证？在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节，可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突。现行的《物业管理办法》难于保护这类产品投资者的利益。

另外，各商业银行传出要严格控制对产权式酒店贷款的发放。一些银行表示，原则上停止对产权式酒店发放贷款。现在想以按揭贷款方式购买产权式酒店的购房者，只能获得成年的按揭贷款。而以前，购房者可获得最高达成年的按揭贷款。各家银行对产权式酒店的严密封杀，更加剧了产权式酒店财富神话的破灭。

所以，其实产权式酒店的投资神话就和当年商铺返租一样，是骗钱而已。