某商业项目市场定位论证与分析报告
盘龙城商业项目市场定位论证分析报告
目录
□前言1□方案流程设计2□宏观环境分析3□微观环境分析29□项目SWOT分析44□项目定位55□项目销售建议87
前言
房地产项目的开发离不开市场，因此对于项目宏观和微观市场的研究成为了房地产项目开发的重要前提。同时市场又是不断变化的，因此项目在不同时期所面临的市场环境是绝对不同的，这就要求策划人员必须具有较强的市场敏锐力和洞察力，了解市场的变化趋势，从而为项目提出科学、合理的建议。
下面我司将根据目前盘龙城的市场状况以及未来几年内的市场发展趋势来对本项目的定位和后期的销售提出合乎实际的依据和建议。
方案流程
宏观环境分析
一、宏观环境分析
一个区域房地产市场的发展与该区域本身的文化背景有着紧密的联系，特别是像盘龙城这样有着极深文化底蕴的区域。因此我司首先对该区域的宏观市场环境进行分析。
宏观环境分析
1、环境资源分析
□盘龙城经济开发区成立于1993年，其前身为“滠口经济开发区”，开发区封闭管理范围20平方公里，修编总体规划面积88平方公里，建成区6平方公里，开发区内河湖众多，自然景观优美，是武汉近郊难得的风水宝地。
宏观环境分析
2、城区整体规划设计
□政府根据自然地理条件的特点和产业集中状况，开发区着力打造四个“特色区”：
打造现代机械制造业的密集区
打造临空港物流产业区
打造中外闻名的旅游区
打造生态优美的居住区
宏观环境分析
□以机场高速为界，盘龙城分为东西两区开发。西区由山东鲁能集团连手深圳科盈集团、中国华力控股集团，4年内投资40亿元，打造盘龙城临空产业区，实施高标准的规划设计和市政配套基础设施建设。
□东区是政治、人居、旅游中心，以机械制造和加工业、房地产业、盘龙古城遗址旅游业串成产业链。
宏观环境分析
3、行业发展动态
□城区开发，地产先行，作为武汉市中环线与外环线之间的一个新的经济增长带，盘龙城经济开发区南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里，而开发区内山水资源丰富，环境优美，为大型观光住宅群的形成提供优越的自然环境。
宏观环境分析
□与开发区关于盘龙城形成“武汉水族公园-盘龙城风景旅游区-盘龙湖风景区-黄花涝古镇”旅游路线等措施相配合，盘龙城致力打造成为武汉近郊最适合人们居住的生态旅游居住新城，迄今为止，包括香港纵横、武汉地产集团、宏宇实业等知名企业相继落户盘龙城，从几年前F·天下的一枝独秀，到以宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、宏宇·未来海岸为代表的众多楼盘的集中开盘，盘龙城成为了武汉近郊的又一个开发热点。
宏观环境分析
□目前盘龙城的商业规划基本以楚天大道、盘龙大道为中心。现在F·天下1.5公里长的商铺门面已经建成，佳海都市工业城的商业步行街也在紧张的施工当中。
在未来的几年内，盘龙城的商业氛围也将日益成熟。
宏观环境分析
4、市场发展前景预测
一般情况我们对一个区域市场前景的预测主要根据该区域目前的市场发展趋势来看，同时结合相似区域的发展历程和发展水平来加以论证。下面我司也将从这两点来对盘龙城未来几年内的市场发展前景进行预测。
宏观环境分析
【当前的市场状况】
□政府大力支持
·为了打造盘龙城的美好形象，黄陂区政府也投入巨资。首先是用近10亿元修建盘龙大道和川龙大道，编织好盘龙城内的交通网。盘龙大道加强了盘龙城与大武汉的联系，川龙大道直抵黄陂前川。
宏观环境分析
·2005年春区政府还将大力实施盘龙城的绿化工程，让生态环境得到进一步提升；水、电、天然气等重点配套设施也在逐步完善。
宏观环境分析
□知名开发商相继进驻
·“城区开发，地产先行”，随着对盘龙城的逐渐熟悉，一批知名的开发商陆续进驻，开发出了大量精品楼盘：F·天下、宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、宏宇·未来海岸、人和天地、巢NEST等。随着这些大型住宅项目的开发，盘龙城的人气开始逐渐兴旺，同时为了满足业主的生活需求，开发商和政府联手打造，目前盘龙城市政配套设施正在逐渐完善，盘龙城正由一个偏僻的区域逐渐转变成武汉市郊区的又一个大型高档住宅区。
宏观环境分析
【发展趋势】
□就目前来看，现在的盘龙城与过去5年前的盘龙城相比较有着很大的改善，5年前盘龙城还是一片沉寂之地，不被武汉市区居民所熟悉，但是该区域丰富的自然资源和土地资源却吸引了精明的开发商，房地产开发在该区域热起来，房地产的开发则为该区域带来了一系列的发展，城区开发，地产先行在该片区又一次得到了论证，现在的盘龙城虽然还不能与像沌口、金银湖、光谷等这些先发展起来的区域相比较有一定的距离，但是整体的发展趋势良好。
宏观环境分析
【相似区域的发展历程分析】
当然我们仅凭该区域目前的发展状况来断定其发展前景一片大好显得有点武断，下面我司还将对武汉其他近郊区域的发展历程进行分析，从中找出起共同的发展规律，以此再来预测盘龙城后期的发展前景。
宏观环境分析
□光谷片区
·众所周知，武汉光谷主要是集合光电信息产业的基地，因其特殊的人文环境和区域定位在武汉新兴开发区中占有着重要的地位。由于光谷是由国家科技部正式批准为国家火炬计划光电信息技术产业基地，因此该片区也是受政府政策支持最大的区域。
宏观环境分析
·光谷从武昌珞珈山至南望山，跨东湖、南湖、汤逊湖50平方公里范围内建成国内一流，国内先进的产业基地，在国家与政府的大力支持下，打造一个科工贸本收入超过1000亿以上的高科技产业园，同时由于周边各大高校聚集，该片区也是武汉市高收入人才聚集之地。
宏观环境分析
·同时由于该片区土地资源较为丰富，且相对当前的地理条件该片区较为偏僻，土地价格较为便宜，因此该片区较低的开发成本和高收入水平的消费人群为开发商
提供了良好的开发机遇，再加上政府政策的适当引导，一时间房地产开发在光谷遍
地开花，房地产的发展为该片区带来了旺盛的人气。
宏观环境分析
·目前光谷除了齐全的市政配套设施之外，随着房地产的不断开发，各类企业进驻，人气日益兴旺，旺盛的人气带动了光谷各产业的发展，成为武汉又一热点区域。
·光谷发展起来了，且从目前来看其发展态势较好。从光谷的发展历程来看，促进光谷发展的推动力就是房地产，同时由于光谷的地理条件和特殊的城区规划促进了该片区房地产的发展。总而言之就是首先光谷具备了房地产开发的先决条件，从而促使房地产的发展，同时由于房地产的开发带动了一系列的连动效应，促使了该片区的发展。