行政办事管理中心物业管理服务实施模式

1、围绕客户的差异化管理服务模式

行政办事管理中心及会议大厦物业管理的终极目的是满足和保障物业使用人使用本物业的各种需求，无论是对设备设施的管理维护，还是对环境及安全的管理维护，都是为了保障物业使用人能够正常地使用物业，以此为基础，为物业使用人提供各种便利服务，以便更舒适方便地使用该物业，获得工作或生活所需的满足。

VK物业在行政办事中心及会议大厦管理的是物和环境，服务的是各类物业使用人。在本物业，服务的顾客群体则主要有二类：一类是内部日常办公的职工；一类是来此公干的来访人员。二者对物业管理服务的需求具有一定的差异，因此，VK物业将根据两类不同顾客群体的特性及服务需求差异，分别提供恰当的服务，即采用”差异化管理服务”。在机关事物管理局提出的统一指导原则下，对外来人员的行为进行规范、引导，对机关办公人员提供后勤支持服务。

2、物业管理服务的安全保障模式

安全保障是行政办事中心及会议大厦物业管理服务的重中之重。这里的安全保障不仅仅是指狭义的”保安管理”，而是广义的服务安全保障措施，具体包括三个方面：△治安安全--保障行政办事中心及会议大厦日常运作的正常秩序，控制外来人员进出，妥善处理信访事件，杜绝任何治安案件的发生。

△设备安全--保障行政办事中心及会议大厦设备的正常运转，以预防为主，杜绝任何设备事故。

△机密安全--保证不接触行政办事中心及会议大厦的核心机密，不探听行政办事中心及会议大厦保密信息，严格控制服务人员泄露行政办事中心及会议大厦机密。

（1）物业管理服务公司内部安全保障

（2）物业管理服务外部安全保障

3、物业管理服务的及时反应模式

行政办事中心及会议大厦作为zz市管理的中枢机构所在地，其日常工作安排必定是紧张有序的，任何一个细节的延误，都有可能成为整体工作效果带来负面影响。基于此，VK 物业在行政办事中心及会议大厦项目上将实行”信息中心”与”客户服务中心”相结合的”并轨式”服务，最大限度的提高工作效率，避免由于物业管理服务给行政办事中心及会议大厦的日常工作造成不良影响。

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现代物业管理模式及发展

现代物业管理模式及发展随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。一、传统房屋管理与物业管理的区别现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。表1.1 物业管理和传统房屋管理比较

高校物业新思路创新服务模式加强服务管理

创新服务模式强化服务管理努力创建师生满意领导放心物业 ——江西中医学院物业管理做法和体会在日常的物业管理、服务中，我们始终秉承“三服务两育人”的工作宗旨，以创建“师生满意、领导放心”的物业管理为目标，牢固树立“细节决定成败，关键在于落实，落实贵在坚持”的服务理念，不断创新服务模式，提升物业管理、服务水平，竭力为教学科研、师生生活提供优质服务和有力的后勤保障。一、打造一支“爱心”队伍一、创新服务理念，搭建质量平台服务理念是指服务机构用自己的一整套服务理念来规范服务人员的思想和引导顾客对服务的期望，以便增强整体服务质量的可预期性。在市场经济中，一流的销售是卖理念，二流的销售是卖服务，三流的销售才是卖产品。为此，我们坚持创新服务理念, 把以前的“以人为本、周到细致、文明热情”；“人人代表公司形象，个个都为公司增光”等服务理念通过完善总、提炼和升华，培育了使服务适应教学科研及师生的需求的“细节决定成败，关键在于落实，落实贵在坚持”为主要内容的企业文化。并以企业文化引领员工紧紧围绕“师生满意领导放心”的既定目标开展工作。（一）多渠道多途径沟通交流，营造和谐的服务环境。“师生满意，领导放心”，是衡量我们工作的最终标准。创建“满意放心”物

业，在优质服务的同时，十分必要创造一个和谐的环境氛围。我们在注重服务质量、服务水平的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部分，通过赞助及参加师生组织的各种活动，营造大家庭环境；利用各种时机和场合与师生双向互动，征求师生的意见和建议，建立理解、信任、支持的良好关系。从二OO三年起，我们聘请学生担任监督员，他们每天对我们的服务态度、服务质量进行检查监督和反馈，由于他们来自于全校不同的班级，能第一时间了解师生对服务的需求及意见，能第一时间反馈，为我们整改赢得了第一时间；我们坚持每月召开一次师生座谈会，同时还通过意见箱、意见簿、QQ、邮箱等形式和途径了解师生的意见和建议。对师生的意见和建议，我们建立了反馈机制，通过电话、后勤简报、QQ、邮箱等及时反馈整改情况。（二）积极办实事办好事，坚持创新发展的人性化服务。工作中我们深刻体会到只要你真心想为师生所想，急为师生所急，真诚为师生办实事办好事，他们对你的工作会认可的，会满意的。工作中，我们主动贴近师生实施亲情服务、暖心服务、人性化服务。针对同学们报修时间与维修人员上下班的时间冲突问题，我们及时调整了部分维修人员的工作时间，专门成立了上门维修服务队，待同学们下课后到学生宿舍进行检查维修，很好地解决了以往“维修难”的问题，同时也保证了同学能集中精力学习；针对同学们各种活动都要到离宿舍区有一定距离的教学楼教室进行，没有固定的活动室的现状，我们对11、12、13栋学生宿舍地下室架空层进行了改造，改建成了二十多

房地产物业管理顾问方案

方案导语湖南电信物业管理有限公司 ——以专业的眼光考察项目 ——以专业的角度分析项目 ——以专业的知识提供服务我们拥有资深和丰富实操经验的物业管理专业人员 ——以丰富的经验为您服务 ——以专业的知识为您服务 ——以严谨的理性为您服务 ——以恒久的热情为您服务根据以上原则编制了本服务计划书，希望能对锦绣世纪楼盘的开发建设以及后期的销售和物业服务操作有所帮助。

湖南电信物业管理有限公司根据发展长沙华恒房地产开发有限公司的正式要求，特制定“锦绣世纪”项目物业管理顾问服务建议方案。在本方案中说明彼此合作模式和针对性之顾问服务方案，包括服务内容，介入时间及沟通协调方式等。一．项目概况 A：项目名称：锦绣世纪。 B：项目位置：长沙市雨花区劳动东路。 C：项目规模：占地面积约3.497公顷，总建筑面积约20.92万㎡，居住建筑面积139968㎡，商业建筑面积14700㎡。二．项目地理位置锦绣世纪位于长沙市雨花区劳动路与曙光路交汇处，地块原貌为长沙市汽车配件厂厂区旧址，地理位置得天独厚。三．项目周边公共配套 ★行政机构：政务中心、消防队、公安局等； ★商业机构：家润多超市、酒店、社区商业、银行，农贸市场等； ★医疗机构：省中医附一医院、江南医院、肿瘤医院、第一人民医院南岸分院； ★交通设施：10余条公交线路； ★住宅小区：鑫天鑫城、名都花园等； ★教育机构：湖南中医学院、雅礼中学、稻田中学、枫树山小学、劳动路小学等。

四．项目服务目标 ☆短期目标：引导消费习惯，以新城市、健康生活风范吸引消费者，形成强有势的力量。提升房地产增值潜力。 ☆中期目标：成为劳动路、曙光路版块居民的居住、购物的新站点，提升城市的综和经济实力及旅游功能。合作模式由贵公司委任本公司对该项目提供物业管理顾问服务。管理理念物业管理科学化、规范化、细致化、把家的概念延伸、酒店式服务，塑造“锦绣世纪”新品牌。管理目标锦绣世纪项目的管理目标为： 1.治安管理：安全护卫24小时值班，确保业主和住户生命财产安全，小区内实行出入管理，严格控制外来人员。 2.清洁卫生：实行专业保洁员责任制，保证24小时全天候干净、卫生、整洁。 3.绿化管理：按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上。 4.水电维修：实行24小时值班，业主遇有问题随叫随到，公共机电设备运做正常，设备完好率100%。

物业顾问服务内容

物业顾问服务内容物业公司从专业管家角度，根据开发商、业主委员会或物业管理企业等对物业实施管的要求提供全程或专项的物业顾问服务：一、早期介入顾问物业公司专业顾问团队通过定期项目访问或长期现场跟踪,从物业使用功能与服务管理的角度出发,对项目建设阶段的各个方面提出建设性建议和改进意见,协助开发商优化建设方案,节约综合成本,提升工作效率。服务内容涉及规划设计方案讨论、选料和安装方法分析、设备选型和招标、维保合同谈判、设备安装调试、能源分配评估、功能布局建议、竣工验收协助等。如： 1.项目设计方面 1)参加甲方认为有必要的设计阶段会议，特别是与物业管理和使用有关的会议。 2)与销售部门规划项目的物业管理模式，拟定物业管理框架性方案。 3)从物业管理和使用的角度，对项目的土建、机电设备、平面设计、功能布局等方面进行审核，特别是地下室的区域划分，在规划方面提出意见和建议。 4)在建筑设计方面，对机电设备用房结合今后的使用，在空间和布局的合理性上提出建议。 5)对机电各大系统，结合使用者的需求、预期目标对象的需求和项目的定位，对机电各系统功能设计定位上提出意见和建议。 6)分析设计图纸，提出有关房屋结构布局和功能方面的改善意见和建议，结合不同业态在管理、使用、经营上的需求，在楼面的活荷载、

分隔及相应的设施布局等设计要求上提出意见和建议。 7)对停车场的布局和管理系统的功能要求，协助甲方从物业管理的角度提出意见和建议。 8)对项目的交通规划、平面和垂直交通设计方面，从物业管理角度提出意见和建议。 9)通过审视物业的环境，对项目的人流、车流、物流等设计方面，从物业管理角度提出意见和建议。 10)对服务配套功能的设置方面，包括物业用房、垃圾站、食堂、仓库等各类物业和各业态的辅助用房，在设计阶段从物业管理角度提出意见和建议。 11)协助甲方对项目的公共部位及设备设施的各类导向标识和管理标识方案，在各种标识及标牌在布置方面、选材方面提出意见和建议。 12)甲方认为从管理和使用上需乙方提供意见和建议的问题。 2.项目建设/销售方面 1)定期踏勘现场，熟悉项目的基础和隐蔽工程。 2)为销售现场客户提供必要的物业管理咨询服务。 3)对甲方的销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。 4)协助甲方确定物业服务的基本内容。 5)协助甲方对项目的市场调查和对运作成本进行测算。 6)协助甲方根据运作成本测算拟定物业管理费的标准及收费办法。 7)协助甲方制订物业业主临时规约等文件。 8)协助甲方做好物业推广、租售等工作，树立甲方的品牌形象。 9)协助甲方制作因推广、租售所需要的相关文件和资料。 10)协助甲方对因推广、租售需要制作的模型及宣传品，提出意见

物业管理一站式服务模式

物业管理一站式服务模式物业管理一站式服务模式提要：更多精品保安建立统一的公司形象,树立公司品牌,通过服务中心提供”一站式”服务。推行迎候、首问、站立、引导式服务。一、建立统一的企业形象,树立公司品牌公司识别系统cIS,是系统工程,由理念识别、行为识别和视觉识别构成。理念识别mI包括企业的经营理念、企业精神、企业文化和经营战略等。行为识别BI包括企业对内的规章制度、经营管理、员工教育、行为规范、福利制度及企业对外的市场调查、公共关系、营销活动等。视觉识别VI包括企业名称、标志、标准字、标准色、办公用品、衣着制装、标志牌等。mI 是cI的基础和灵魂,其通过BI及VI表现出来。公司形象即将企业标识、企业精神信念、企业员工行为、企业公共关系等外在形象规范化、法则化,确立一种统一的价值取向和行为方式,::从而增强企业的凝聚力与约束力。充分利用标准字体、标准颜色、标准广告、标准包装及标准服务等视觉标识,形成强有力的视觉冲击和企业品牌。企业形象是企业最宝贵的一项财富,是难以估价的无形资产,只有在公众心目中建立起良好的企业形象,才能赢得社会的认同与支持,才能把自己从竞争对手中区别出来,才会有机会成功并赢得市场。品牌是公司和客户之间若干细小联系的总和,是在长时间的基础上积聚形成的,公司每位员工每次与客户交流的细节对品牌的建立都很重要,只有所有员工都在他们的工作中提供最好的服务,才能建立公司优质服务的品牌。品牌代表着知名度,代表着客户忠诚度。创建一个品牌需要花费大量的代价,但品牌形成以后将导致人们购买商品凭感情而不是凭理智。二、一站式服务客户所有的需求,都可以在服务中心解决,流程为: 客户要求提供服务-->服务中心-->服务中心安排有关人员进行服务-->服务完毕,请客户确认-->服务中心回访三、迎候服务管理处主要管理人员轮流负责迎候值班,迎接客户的出入。迎候时间:写字楼客户上班前半小时,住宅楼客户下班回家高峰时间。在规定时间后迅速离开迎候位置,遇见客户迎面而来,应点头微笑致意。

物业管理顾问服务方案

****项目物业顾问服务方案 ****物业管理有限公司年月日

目录一、公司简介及管理优势 (03) 二、全委及顾问项目清单 (11) 三、物业公司参与物业开发对发展商之意义 (21) 四、物业管理顾问服务模式及合作期限 (22) 五、顾问工作范围 (22) 六、实现目标的主要措施 (24) 七、顾问咨询组织 (24) 八、咨询工作制度 (26) 九、顾问工作内容 (27) 十、顾问工作目标 (35) 十一、顾问工作安排及服务报价 (36)

物业管理顾问服务方案三、物业公司参与项目开发对开发商之意义（一）物业管理参与房地产项目早期研发，有助于房地产企业把握市场需求动向。现在，我们正步入营销时代，对于发展商来说，把握市场动向至关重要，主要表现在，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理要求，获得他们的认同，就成为发展商孜孜以求的目标。而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，物业管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听业主对楼房软、硬件等各方面的评价和建议，从而根据业主需求来修正市场定位，改进产品的设计和服务，使物业服务更鲜明、更有力、更能打动人心，因此，物业管理者可以做到发展商和市场之间的沟通桥梁。（二）物业管理前期介入，可以为发展商节约部分投资。物业前期介入，可从物业管理专业角度协助发展商优化项目的规划设计、设备选型及环境绿化方案等，这样，既为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。（三）物业管理能有效促进房屋销售。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。可协助开发商对项目销售现场、售楼处和样板房进行标准化管理，配合销售策略营造整洁、舒畅、专业的销售氛围，提高潜在客户的现场体验满意度，增加购买欲望。

物业公司管理顾问预案

华侨海景城东方之珠物业治理顾问方案深圳市中海物业治理有限公司二零零二年六月

华侨海景城暨东方之珠物业治理顾问方案目录上篇公司综合介绍第一部分公司情况简介第一节企业介绍第二节企业文化第三节企业进展第四节企业优势第二部分公司营业执照第三部分公司资质证书下篇物业治理顾问方案第一部分顾问方式概述及顾问期限确定第二部分顾问治理工作范围第三部分顾问治理工作内容

第四部分顾问治理目标第五部分顾问治理设想第六部分顾问费用郑重申明为了让贵公司能实际又全面地了解我公司的整体情况及我司物业治理顾问工作模式，我们特此编写了《华侨海景城暨东方之珠项目物业治理顾问方案》。以上方案仅供贵公司高层人仕在决策以上两项目物业治理合作单位时使用。任何人不得以任何理由、任何形式将本方案内容外传予其它单位或个人，否则，我司将保留因此对我司名誉及经济上可能造成损失的索赔权。

若本方案未被贵公司采纳，我司将予以收回。特此申明！深圳市中海物业治理有限公司 2002年 6 月第一部分公司情况简介第一部分公司情况简介第一节企业介绍深圳市中海物业治理有限公司（以下简称“中海物业”）是香港最大建筑商及房地产上市公司中国海外集团旗下，专门从事物业

治理业务、具有独立法人资格的企业。公司自1991年于深圳成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握香港先进物业治理模式的基础上，融汇世界各国先进物业治理经验，结合中国大陆的实际国情，探究出具有中国特色的中海物业治理模式。公司以此模式为手段开展科学治理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全(security)、清洁(cleaning)、优美(elegancy)、舒适(comfort)、方便(convenience)的生活及工作环境。多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的治理技术不仅取得宽敞业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业治理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。

物业管理服务方案和设想

LENOVO 大型项目物业服务方案设想及思路

旅游城物业服务整体设想及思路第一章、公司简介略第二章、项目物业服务整体方案设想及思路一、项目物业服务实施方案设想我们提出构建“ 一站式”的万达生活方式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理；实现传统家居理念与万达“一站式”生活方式高度共融的“ 精英文化社区”的管理目标；通过物业公司搭建的社区交流和沟通平台，促进邻里之间的睦邻亲善及和平共处；激发广大业主积极参与建设社区人文环境的共建共享。在物业服务方面坚持以“社会效益、环境效益为主，经济效益为辅”的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。同时在为万达项目提供规范、细致的基础物业管理服务的同时，将着力发挥万达物业独具的商业管理优势，将社区打造为亦静亦炫，宜居宜商的生活社区；时尚投资精英消费与经营的现代模范生活典范社区。为实现以上设想，拟采用“ 一种模式、两个目标、五项措施”的管理方针；其次通过集团资源和运用持续发展的战略，确保物业的保值、增值。具体方案实施如下： 1. 一种模式：执行“大管家”服务模式：按楼栋设立“大管家”，“管家”（将区域内物业工程维修、秩序维护、清洁服务人员纳入直接监管范围），其手机24小时开机，业户若有什么事情可以随时与管家联系。目的是让一个区域的负责人直接面对业主，日常生活发生大小事情都可以直接找管家负责，无需去找物业公司的不同部门；任何事情用一个电话号码，为业主全部解决。同时在管理工作中将根据本物业的实际特点运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式，力求更好地满足业户的需求。如： 1 ）迎候服务，早晚礼：管理处主要管理人员携带大管家/管家轮流负责迎候值班，在大门迎接业主/客户的上、下班前半小时；在规定时间内迅速达到迎候位置，遇见客户迎面而来，应点头微笑致意并问好。 2）引导式服务：为访客做引导或为业主提供主动服务（如提重物、抱小孩等）。

物业管理未来商业模式地构建

物业管理未来商业模式的构建文/ 陈伟物业管理行业要实现末来三十年的持续进步，就必须着力于转变发展方式，凋整产业机构，其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式。一、代表未来的三种商业模式虽然我国目前几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。展望未来，尽管以提供综合性基础服务来获取物业服务费收入的物业服务提供商模式存诸多的天然缺陷，但物业管理初级阶段的社会经济条件和事物存在的惯性力量，决定了这种商业模式不会很快消亡。同样，物业资源开发商和物业顾问服务商模式，也将在今后一段时期得到进一步的发展和优化。但除此以外，笔者认为，另外一种商业模式，可能代表着未来物业管理行业的发展方向。 1．物业服务集成商物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务( 计划管理模式、制订管理方案、选择分包企业) 、中端监管服务（监督服务过程、管控服务品质）和后端评判服务（汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业）的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体，该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾，对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险；缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监管物业服务企业的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长物业服务集成商模式的商业逻辑是“管作分离”，而非“以管代作”。业界曾有人根据企业自有人员数量和管理面积的关系，对中国的物业服务商和美围的物业服务集成商进行了简单的比较：以人均管理面积统计，美国企业为30000平方米，中国企业为3000平方米，进而得出中国物业服务企业的劳动生产率仅为美国的1/10 的结论。实际上，这一推论的错误之处，在于忽视了一个基本事实：物业服务集成商模式下精简的操作型人员，是以身份转换为专项服务供应商员工的力式，继续存在于物业服务市场的。物业服务集成商模式的推广和普及、从专业素质看，主要取决于企业整合和挖掘物业服务价值链的能力，物业服务企业比客户更为了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的专业优势，是其整台和把控价值链能力的核心；从外部条件看．主要依赖于专项服务市场的成熟和税收扶持政策的落实，只有清洁、绿化、维修和秩序维护等专业服务市场的充分发育．才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势，只有酬金税费的确立以及增值税制的推广，才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双赢选择。 2 ．物业资产运营商物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和

物业管理服务整体思路

物业管理服务整体思路全面导入酒店式商务物业管理: 倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服（1 Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑； Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。 Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规的服务； Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。 Inviting & creating（创造）：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务； Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。

（2： ?业主满意是我们工作的目标。 ?微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。 ?沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。 ?快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。 ?职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。 ?职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。 ?团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同企业文化和管理。 ?工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规的工作水准进行物业管理服务。 ?二、物业管理服务指导方针 ?管理服务理念：服务无距离，管理无缺陷 ?管理服务要求：持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障?培养三个能力：全方位保障能力、应急处理能力、综合管理服务能力第三节守则为保证党政机关工作安全，确保党和国家安全，我们特制定了《守则》，对全体员工严加要求，以确保政府机关安全。一、总则

顾问服务方案

顾问服务方案的编写一、物业管理顾问业绩从2000年至今顾问项目已达106个（列表说明）。二、顾问服务概述 1、发展商将开发项目物管工作全权委托给发展商即将成立/下属的物业管理公司（以下称“管理商”），管理商负责发展商开发项目物管工作的具体实施运作；同时，为保证开发项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，发展商拟聘请中海物业管理有限公司为本物业管理工作的顾问商，以便利用中海物业在人力资源、经验、管理经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面的优势为管理商提供物业管理顾问服务。 2、双方合作关系一旦确定，顾问商将会把发展商开发项目的物管工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据本项目物业的具体情况，负责跟踪其设计、施工、销售、竣工验收、入伙以及日后的物业管理工作，指导管理商制订本物业的全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。 3、为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，顾问商将于项目现场派驻一/二/三名物业管理资深人仕任驻场顾问，作为管理商核心管理的实体“核心”；并同时辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合本物业物管工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。 4、顾问商提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时发展商可借助中海物业良好的品牌效应促进本物业的租售；在顾问期限内，顾问商允许发展商就本物业向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。三、服务期限顾问期限分为前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介

品牌物业服务模式创新与特色管理解密

【深圳】品牌物业服务模式创新与特色管理解密及考察交流(3月28日) 【课程背景】万科、长城、龙湖物业案例解析深圳、香港标杆物业参观考察在移动互联网广泛应用的今天，行业创新发展的模式很多，如万科、绿城、长城、龙湖、保利等等。这些单位面对日新月异的行业发展环境，始终秉承创新理念，以信息网络技术为主要支撑，在探索智慧物业、升级服务方式和提升管理方法等方面开展大量有益的工作实践，引起了业界的广泛关注。中国房地产培训网已成功组织十几次内地有实力物业企业及相关单位来深圳参观交流，应物业企业的要求，特举办深港标杆物业观摩活动，希望本次考察能给各位物业同行带来新的灵感和借鉴。【课程特色】 1、全国各地物业企业齐聚首，携手探寻行业发展新思路。课程采用：专家授课现场参观项目交流全面提升。 2、考察过程系统围绕智慧社区建设、科技物业、物业服务创新、绿色物业、物业经营创收、社区商务平台建设、物业设备设施、商业物业经营、楼宇自动化系统、现代停车场管理、社区养老等要素展开考察，并重点讲解。 3、帮助各物业企业借鉴先进理念和经验合理调整产业结构，打造节能、科技、服务创新的物业企业，树立以人为本的崭新行业形象。【邀请对象】 1、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、总监、区域总经理、市场总监、品质总监、人力资源总监及物业企业中高层管理人员等。 2、各企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事物业及后勤管理的负责人;资产经营管理公司等。【培训内容】1天一、万科物业公司智慧社区的物业管理特色解析 1、万科物业“12345”网络管理平台及万科社区APP 3、万科物业的“睿服务”体系详解

万科物业顾问服务方式

万科物业顾问服务方式万科物业顾问服务方式提要：总经理办公室主任负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管理等方面的顾问服务指导。审核对口的顾问书与建议函资料来自万科物业顾问服务方式（一）顾问期的组成本公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作，我司不长期派驻现场顾问人员。我司将根据委托方需求，在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组，前往项目现场，对委托方顾问需求进行指导及协助。现场顾问期，我司长期派驻现场顾问人员二名，主持并组织完成委托顾问事项。顾问监察期间，我司不再派驻人员常驻顾问项目现场。采取每三个月派遣顾问专家组，前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式，检查物业管理的实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况，系统性地递交改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。通过以上”顾问--指导--审核--改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。

（二）顾问期起止时间的确定 1．顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。 2．从物业管理本身的特性，以及充分考虑委托商的利益，现场顾问期应以一年为宜。现场顾问期过长一方面增加委托方的成本；同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固，于自身发展不利。 3.一般来说，以入伙时间为节点，提前3－4个月开始为期一年的现场顾问期，现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司”**项目”项目入伙时间初定在20**年12月，我司拟定顾问期间如下： ◇顾问前期时间是”签合同――20**年8月31日”； ◇现场顾问期时间是”20**年9月1日――20--年8月31日”； ◇顾问监察期时间是”20--年9月1日――20XX年2月28日”。（三）顾问服务专家组 1．在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，公司将在合同签订后二个月左右，成立顾问项目专家顾问组。 2．顾问组成员由公司各管理及业务口的专家人员组成，为委托方提供全方位的顾问服务。 3．顾问组成员根据顾问工作的进程，编排详细计划分批前往项目现场，履行顾问工作。 4．现场派驻两名顾问人员，常驻项目现场，作为双方合作沟通的工作对接人，传递顾问过程中的种类信息，组织实施顾问活动。 5．顾问专家组的组成及职责分工

物业管理服务模式简介

物业管理服务模式简介物业管理服务模式简介经过多年的经验积累，我们对国内物业管理的情况，客户的需要己有很深的认识，凭着这种优势，我们曾帮助不少客户成功策划其发展项目，屡次达到高销售率及高出租率的指标，同时，为确保物业得到完善的管理，我们对每个物业项目均会个别设计一套最合适的物业管理系统，确保每个客户都能享受到合符经济效益及高素质的物业管理服务。因应客户的不同要求，我们的服务模式大致可以分为以下几种供选择：一、全权管理：使用我们的营业执照；所有员工均与我们签约，由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力，同时亦无需花费精力于管理琐事中；发展商根据物业面积和使用性质补贴一定费用作为物业运作的起动资金。我们将利用丰富的资源，确保物业管理达至国优标准。二、授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。同样的，我们会根据客户的需求来定出适合的服务模式，提供高素质的物业管理服务。三、共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。我们会根据实际情况，向客户建议一套工作指标及管理队伍架构，务求取双方之长处，建立一支优秀的联合管理队伍。四、驻场顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；我们将派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；驻场经理负责将专业的、先进的服务理念贯穿于整个项目的物业日常运作中；我们定期派遣高级资深人员到现场视察，同时给予项目强有力的后备支援，确保内部考核制度得以实施，使物业管理水平不断提高。五、顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；人手班底由开发商处理，我们协助挑选；与发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。六、物业管理策划：为发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案。感谢您的阅读！

物业管理商业模式及写字楼物业管理

物业管理商业模式模式一:物业服务提供商物业服务提供商,又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是,物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务,来获取物业服务费的收入。其实质是,物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务,向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种:高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通,有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长,客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。模式三:物业资源开发商物业资源开发商,又称为多种经营模式,通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服

物业管理顾问方案

第一部分中海物业简介市中海物业管理（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在中海物业管理公司的基础上，于1991年在注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、省、市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、各大报刊以及《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国外各界人士已逾两万人次。随着中海物业在行业地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国广产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在、、、、几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至、、、、、、、、、、、、、、、……等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国同业国优拥

管理服务模式与配套措施

管理服务模式及配套措施一、物业管理服务的宗旨 1、以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。二、物业管理服务坚持的方针及时、周到、优质、创新、“以人为本”的管理理念三、物业管理的整体设想、目标和特色我们在充分调研的基础上，结合项目的特点，归纳项目管理的难点和重点，制定出具有项目特色的个性化的整体设想，即“三三制”管理思路模式，具体概括为： 1、实现管理目标的“三项达标” 我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，安徽医科大学第一附属医院高新分院的物业管理服务1年达到省优标准，三年内达到与国内东部发达地区同级别医院的标准。 2、构建素质建设的“二级平台” 我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能“相识相知、互联互通”、两年内“共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型的人际关系网络。 3、启动服务规范的“三项工程” 物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规范企业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。 4、锁定“六个一”服务特色目标我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“六个一”的目标，构建一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用、先进而有效的服务。（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。（二）创建一套一个电话一声招呼OK便捷服务机制医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构,后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便,运作顺畅快速而高效,这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的目标理念是:要使发生在医院的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决。这种"一个电话、一声招呼OK"的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中,公司在

物业管理的“酒店式服务模式”

物业管理的“酒店式服务模式” 随着生活水平的不断提高，人们对于物业管理的认识和需求也日益提升，越来越多的人追求酒店式的星级服务，渴望全方位的人性化贴心服务，因此，酒店式物业管理的概念应运而生。大多数物业管理公司在作物业管理管理方案时也都会打出采用酒店式管理模式或管家服务的王牌，随着生活水平的不断提高，人们对于物业管理的认识和需求也日益提升，越来越多的人追求酒店式的星级服务，渴望全方位的人性化贴心服务，因此，“酒店式物业管理”的概念应运而生。大多数物业管理公司在作物业管理管理方案时也都会打出采用“酒店式管理模式”或“管家服务”的王牌，然而，在操作过程中往往会出现许多偏差，关键还是人们对酒店式管理模式的认识和操作还存在许多误区。一、酒店式物管首先要树立良好的服务意识、服务礼仪设置一个客户服务中心、安置几个门童或在一楼大堂设立服务台，挑选几个前台小姐统一着酒店制服并实行站立式服务，就算是在搞酒店式物业管理，其实这种理解是肤浅的和片面的。酒店式物业管理关键不是在于它的“型”而是在于它的“涵”。酒店式物业管理服务是指融汇物业管理的规范和酒店式服务的操守，实现作业的人性化和专业化，提供体贴入微的人文关怀，给业主及使用人以全面的呵护，使业主及使用人在享受生活的同时，体验闲适、惬意，健康、尊贵的人生真谛。酒店服务理念的基本要点是：顾客需求是服务目标、顾客满意度是检验服务质量的标准。物业公司要把酒店式的服务理念引入物业管理服务中来，必须端正全体从业人员的思想意识，让员工从思想上树立“服务第一”、“业主永远都是对的”等观念，把强烈的服务意识深入到大脑里，对业主提出的一些特别的服务要求尽力想方设法地帮助业主解决。二、酒店式物管要有较高的服务标准和严格的服务程序服务人员通过语言、动作、姿态表情，仪容仪表，行为举止及表达对业主或使用人的尊重、欢迎、关注、友好等，让业主及使用人感到满意。酒店服务已形成了一套非常完善的服务标准和制度，从员工的着装、举止、用语等到每项工作的程序和要求，都已形成了非常具体、明确、科学的规范。尽管大部分物业管理也建立了自己的服务标准和服务程序，而且有的还通过了ISO9001质量体系认证，但是和行业性质、从业人员和服务对象的素质有关，许多标准不够细，执行不够严格。比如在酒店，服务人员的站姿：端正、腰直、腿稳，上身端正，两肩平，立腰，两眼平视前方，两手交叉或垂直，不能吃零食或两眼发呆，不理他人。行走：要轻姿态，要端正，两手自然大方，快速行走时不能发出踏步声，人多时，行走不能两人以上并排行走，不能用手勾肩搭腰，不能打闹说话，引导客人时应在客人左前方，在拐弯时应提示客人，让客人先走，与宾客同行时，不能抢道先走等等，在物业管理行业则很难做到。物业管理企业要实行酒店式管理模式，必须细化自己的服务标准和服务程序，并严格执行，而且不厌其烦的从服务理念、行为准则、操作程序对员工进行岗前、岗中培训，真正使其把酒店服务理念和标准成为工作习惯。三、酒店式物管要有完善的配套服务项目完善的服务项目是酒店的另一个特点，除了提供保安、清洁、绿化、电梯、维修、保养等常规服务外，还提供机场接送、预定客房、餐厅、会议室，以及旅游线路的咨询、入住的

物业管理服务主要内容

全方位专业化的顾问服务：物业承接查验、新楼盘交房验房、物业服务水平提升、物业设施设备管理提升等。公司以中物协师资库专业的技术培训老师为依托，联合知名物业公司实战派的总经理、大学校园的专业教授，形成了鼎国物业培训中心自己师资库。在物业行政机关的的政策指导下，中心专业服务于物业企业内部的培训，专业技术岗位的培训等等。中心致力于：提升物业公司的实力，协助规范物业公司的管理！顾问服务的主要内容: 物业顾问内容具有全方位的性质，其工作面涵盖物业管理的所有领域，主要包括： 1、派员长期驻守委托方工作。公司委派具有丰富管理经验和工作技能的员工以双方约定的方式驻守委托方，出任委托方的顾问，全面参与委托所管物业的各项管理服务工作。 2、引进本公司的物业管理制度:全面引进本公司的管理理念和各项物业管理制度。 3、实行前期介入的管理制度:视委托方所接管物业的具体情况，于建筑期间实行前期介入,对工程设计、功能规划等从物业管理角度提出建设性指导意见。 4、协助开展物业服务、检查和入住工作 5、协助委托方与开发商做好接管验收管理工作，分清双方的权利、义务、责任和费用关系，签订委托管理合同。 6、协助公司行政架构整组:协助委托方进行行政架构的整改，合理安排各类管理人员的编制，削减冗员,达到精简高效之目的。 7、推行人员培训和形象设计计划:协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划，实施各类员工的专业培训，对员工的工作实绩实行多方面考核。 8、推行专业管理质量标准 9、协助委托方建立IS09002物业管理质量体系，并进行实际的运作指导。 10、编制小区公约及住户手册:根据国家和政府的有关法律法规，协助制订公共契约、业主手册及其它各种管理手册。 11、编订业委会组织章程根:据法律法规要求，协助制定《业主管理委员会章程》，协助组建业主管理委员会，加强与各业主的联系. 13、提出加强工作效率的方案:以提高工作效率为目的，协助制定各项规章制度和各类员工工作守则，明确各岗位的责职，制定各顶工作万案。