2018年度1-12月连云港房地产市场报告年报

2018年连云港房地产

市场报告

目录

市场环境篇

一、2018年全国楼市政策

二、2018年港城楼市政策

市场运行篇

三、2018年港城楼市土地市场概况

四、2018年港城楼市运行情况

1、市场运行-成交篇

2、市场运行-房价篇

3、市场运行-供应篇

4、市场运行-库存篇

5、市场运行-二手房篇

市场营销篇

五、港城楼市1-12月月报

六、2019楼市展望

一、2018年全国楼市政策

2018年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过以往任何一年，根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，出台相关房地产调控政策措施已经超400次。在全国如此严厉的政策调控下，房地产市场整体上出现明显降温。随后，调控政策由紧到松，出现松绑迹象，如山东菏泽的取消限售、珠海拟放松限购政策、广州松绑商、合肥解除限价通知等。那么，去年全国主要有哪些政策发布？连云港市又有哪些政策出台呢？

1、政府将不再是唯一居住用地供应者

1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。【详情】

2、国家发改委全面放宽城市落户条件

国家发改委印发2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，指出全面放宽城市落户条件。其中，探索搭建区域间转积分和转户籍通道，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，2018年实现进城落户1300万人。【详情】

3、坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松

针对部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并从规划、用地、资金、市场秩序等方面，对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。通知强调，各地要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。【详情】

4、“限房价”项目销售不得捆绑精装修

市住建委对征求意见稿进行了完善，对土地出让时的挂牌文件中对开发建设单位的相关要求予以重申，并以政策法规的形式予以保障。《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称《通知》）正式发布实施，其中明确，“限竞房”项目不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。【详情】

5、房产信息系统建设有利“精准”楼市调控

全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入全面运行阶段。进一步加强房产信息系统建设，才能更加准确有效地因城施策，真正建立起房地产市场长效机制。除实现登记信息联网、掌握基础信息外，还会加强基础信息的深度开发分析。各地在及时关注、观察和分析本地房地产市场销售和价格变化之外，重视并加强对动态统计信息的开发、分析及应用，使

当下的调控和未来的长效机制更有针对性。【详情】

6、七部门重拳整治房地产市场乱象

针对房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房和城乡建设部等7部门联合开展治理房地产市场乱象专项行动，并印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。根据《通知》，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等4个方面。【详情】

7、国务院：允许商业用地调整为居住用地

国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中支持租赁住房建设的内容备受关注：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。【详情】

8、央行降准释放7500亿

10月7日，中国人民银行官网消息称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。降准所释放的部分资金用于偿

还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。据统计，今年以来，央行已经累计实行了四次降准，分别是年初的普惠制降准，4月25日的定向降准，7月5日的降准，四次合计降准约3个百分点。【详情】

9、个人所得税专项附加扣除暂行办法2019年1月1日起实施

12月22日，《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》公布，根据新修订的个税法，今后计算个税应纳税所得额，在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金，以及赡养老人等专项附加扣除。【详情】

10、住建部：2019年楼市定基调“稳”字当头

24日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年房地产市场将以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。住建部部长王蒙徽表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。【详情】

二、连云港楼市政策

1、市政务服务中心一站办理不动产登记证

从市政务服务中心了解到，为满足企事业单位及群众就近办理不动产登记业务的需求，该中心国土局窗口开通个人全款购买新建商品房登记“一站式服务”。市区全款个人购买商品房办理登记的，提供从查档、缴税、备案、登记完整服务流程，群众只需取一个号，当场办结所述事项，只需等待5个工作日即可领取证书。【详情】

2、高科技人才公积金最高可贷80万

根据《连云港市人才安居办法（试行）》，我市采取了使用保障性住房、给予财政资金补助等优惠政策，解决引进人才住房问题。市公积金管理中心积极落实该项政策，对于符合我市高层次人才条件的硕士及副高职称以上的人才购买普通住房，公积金账户余额不足可以补交，单方最高贷款额度提高到40万，双方最高贷款额度提高到80万。通过更便捷更高效的服务，让高层次人才更好更快扎根港城，为港城经济社会发展提供智力保障。【详情】

3、连云港楼市“一房多价”乱象将被打破

为加强房地产市场管理，规范购房融资行为，防止税收流失，减少金融风险，保护群众合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，我市多部门联合下发《关于加强市区存量房交易管理的通知》（下称《通知》），通过加强存量房交易合同网签管理和交易资金监管

等多种手段，让存量房成交价、网签备案价、贷款评估价、纳税申报价更加真实体现房产实际价值，并逐步实现“四价”合一。【详情】

4、连云港首套房贷款利率最高上浮30%

进入5月以来，房贷利率又调整。个别银行首套房贷款利率上浮30%，二套房上浮40%。另外，还有多家银行暂停房贷业务。银行业内人士表示，当前金融环境收紧，因此，首套房贷款利率上浮的情况还将持续一段时间。随着商贷利率门槛的不断提高，对房价或有下拉作用。另外，不少刚需购房族偏向利率更低的公积金贷款。【详情】

5、连云港公积金缴存基数调整！最多增720元

从市住房公积金管理中心获悉，此次调整后，职工月缴存额上限为4560元，下限为275元。与上一年度相比，职工月缴存额最高将增加720元。根据要求，各单位原则上应在7月份完成基数调整工作。月缴存额上限增加至4560元，根据相关规定，每年7月，该中心都将结合职工上一年度月平均工资情况，对职工公积金缴存基数和月缴存额予以适当调整。下月起，本市职工公积金缴存基数将由2016年月平均工资调整为2017年月平均工资。【详情】

6、连云港市区房地产市场调控再次加码

为进一步加强市区房地产市场管理工作，从源头上整治和规范房地产市场秩序，日前，我市制定了《关于进一步规范市区房地产

市场管理的若干意见》（下文简称《意见》），明确从规划控制、土地市场、项目开发建设、房地产市场监管、商品住宅价格、问题楼盘处置化解和防范等方面强化管理，确保市区房地产市场健康平稳运行。【详情】

7、连云港市区住宅用地闲置2年将被收回使用权

市政府出台的《关于进一步规范市区房地产市场管理的若干意见》指出，我市已建立了各部门联动监管联合惩戒新机制，将围绕规划控制、土地市场、开发建设、市场监管、商品住宅价格管理、问题楼盘处置化解和防范等方面采取更加严格的管控举措。其中我市将严格落实《闲置土地处置办法》。“对企业自身原因造成土地闲置的，超过约定时间未动工满1年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工满2年的，依法无偿收回土地使用权。”陈寿祥说，确因客观原因不能按照合同约定开工、竣工的，开发企业也应当在约定开工、竣工日期到期前30日内向国土资源部门提出延期申请。【详情】

8、新版存量房交易系统上线，二手房交易流程改变

从市住房局获悉，新版存量房交易监管抵押备案一体化系统正式上线运行行。“今后交易双方在签订存量房买卖合同的同时，向金融机构发起抵押申请，数据同步上传到金融机构，金融机构可以在系统中查验买卖合同信息、抵押信息和首付款缴存记录，存量房交易备案和抵押备案实现合并办理，备案后的价格信息也会同步上传到税务部门作为缴税依据。”市住房局产权中心相关负责人介绍。新系统的上线运行，将逐步倒逼存量房的实际成交价、网签备案价、信贷评估价、纳税申报价实现“四价合一”。【详情】

三、2018年港城土地交易市场概况

1、市区土地成交概况：成交23宗地块，出让金近57亿

据本网数据研究中心统计显示，2018年连云港市区共挂牌出让27宗经营性土地，完成成交23宗。其中在2018年12月20日市区挂牌的2宗经营性地块，分别位于连云区和徐圩新区，出让结果将于2019年的1月下旬出炉。

从出让面积和成交价格来看，2018年连云港市区共成功出让经营类土地1032567平米，成交金额达569116万元。

2、市区各区域土地成交概况：海州区为成交主力

2018年，市区成交地块中，位于海州的有18宗，位于开发区的有2宗，位于连云区的有2宗，位于徐圩新区的有1宗。

其中海州区共成功出让经营性土地676840平方米，成交金额达469986万元；连云区共成功出让经营性土地141053平方米，成交金额为45650万元；开发区共成功出让经营性土地213758平方米，成交金额为53450万元；徐圩新区共成功出让经营性土地916平方米，成交金额为30万元。

3、成交类型分析：多以住宅为主

成功出让的23宗经营性土地中，其中13宗是住宅类用地，合计737839.5平米，成交金额504086万元；5宗是商业用地，合计118301.5平米，成交金额47330万元；2宗是科教用地，合计123464平米，成交金额8330万元；2宗是文体娱乐用地，合计40960平米，成交金额6130万元；1宗是公共设施用地，面积12002平米，成交金额3240万元。

2018年市区（海州区、连云区、开发区）地块出让结果如下：

四、2018年港城楼市运行情况

概述：2018年的港城楼市，全年商品房成交套数、成交面积同比均下滑；市场持续降温，年底更是进入“寒冬”，单月成交仅有30余万方；市区商品住宅均价近九千，与2010年相比涨幅达104%，八月成交均价更是破万；土地市场出让金额近57亿，托底成交成常态；抢房大战转变为抢人大战，投资潮已然退去；拼产品、拼营销，房企间较量不断……

2018年，又恰逢98年房改之后的第20周年，注定意义非凡。那么这一年的港城楼市，到底走过了怎样的历程，接下来用数据来解读2018年楼市真相！

第一部分：成交篇

1、全年成交概述：成交套数、成交面积同比均下降

据统计截止2018年12月31日，2018年连云港市共成交商品房64296套，成交面积约6934397平方米。日均成交176套，套均面积约108㎡。

与去年（2017年成交套数为73405套，成交面积为7902641平方米）相比，2018年成交较去年减少了9109套，同比下降12.41%；

成交面积减少了968244平方米，同比下降12.25%。

2、月成交走势：红五月达顶峰11月垫底

从单月数据上来看，2018年1-8月份单月成交面积均保持在50万以上，其中5月份更是达到了顶峰，成交面积超80万方。

下半年，随着经济大环境以及楼市“三限”政策效应的逐步显现，8月份开始成交持续下滑，11、12月份更是进入“寒冬”，月成交仅36万方，与最高峰值相比，跌幅达122%。

3、各区成交情况：海州区依然“主力军”灌南表现不俗

2018年市区（海州区、开发区、连云区、高新区、徐圩新区、云台山景区）楼市成交商品房31094套，成交面积约3005081平方米。

较2017年市区相比，成交套数减少3238套，同比下跌9.43%；成交面积减少402302㎡，同比下跌11.81%。

2018年12月份一区三县（赣榆区、灌云县、灌南县、东海县）楼市成交商品房33202套，成交面积约3929316平方米。较2017年市区相比，成交套数减少5871套，同比下滑15.03%；成交面积减少565942㎡，同比下滑12.59%。

4、2018年各板块商品房成交情况具体如下：

海州区成交商品房19411套，成交面积约1821498平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数减少4309套，同比下滑18%，成交面积减少454092平方米，同比下滑20%。

连云区成交商品房4983套，成交面积约543719平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数增加127套，同比上涨3%，成交面积增加23941平方米，同比上涨5%。

开发区成交商品房6700套，成交面积约639864平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数增加944套，同比上涨16%，成交面积增加27849平方米，同比上涨5%。

赣榆区成交商品房9027套，成交面积约1131261平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数增加1224套，同比上涨16%，成交面积增加205170平方米，同比上涨22%。

东海县成交商品房6856套，成交面积约790369平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数减少3589套，同比下滑34%，成交面积减少418933平方米，同比下滑35%。

灌云县成交商品房5828套，成交面积约650591平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数减少3450套，同比下滑37%，成交面积减少379002平方米，同比下滑37%。

灌南县成交商品房11491套，成交面积约1357095平方米，与去年同期相比，该区的商品房成交套数减少56套，同比下滑0.5%，成交面积增加26823平方米，同比上涨2%。

综上所述，可知2018年除赣榆区成交面积涨幅较大外，连云、开发、灌南均小幅上扬，而其余板块均呈下跌跌势。不过总体来看，海州区依然是全市成交的主力军，占总成交量的26%。